房地產(chǎn)稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺(tái)新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營(yíng)方式，規(guī)避土地增值稅。

過去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！痹S多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時(shí)，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺(tái)了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條明確規(guī)定，“對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計(jì)扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配?！倍钚骂C布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用（財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，許多房地產(chǎn)公司把此項(xiàng)借款費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)，不僅加計(jì)扣除了開發(fā)成本的20%，在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)還作為5%的計(jì)算基數(shù)給予扣除，使項(xiàng)目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。

誤區(qū)三：預(yù)售購(gòu)房款掛在往來賬面。

將預(yù)售購(gòu)房款掛為往來賬，個(gè)別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購(gòu)房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報(bào)納稅，延繳、偷逃營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國(guó)家財(cái)政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時(shí)清算土地增值稅。

開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫(kù)。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，以此少繳營(yíng)業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國(guó)家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對(duì)稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，筆者就此從以下幾點(diǎn)來談?wù)勛陨眢w會(huì)。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時(shí)做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時(shí)拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話，要把籌劃放在整個(gè)集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門參與籌劃工作中，做到項(xiàng)目開工前預(yù)計(jì)出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)部門建立各項(xiàng)稅種測(cè)算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷售、策劃、工程、成控、采購(gòu)等相關(guān)部門按照計(jì)劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實(shí)時(shí)調(diào)整，財(cái)務(wù)部門及時(shí)跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過適當(dāng)控制出售價(jià)格，還可采用精裝房方式控制價(jià)格和開發(fā)成本，可使計(jì)算土地增值額時(shí)按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對(duì)土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險(xiǎn)，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例（中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)、國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）.

[2]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則（國(guó)務(wù)院令[1993]第138、財(cái)法字[1995]第6號(hào)）.

[3]《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）.

第2篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；思路

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴(yán)重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對(duì)1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了納稅檢查，被查出有問題的企業(yè)725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計(jì)查補(bǔ)10.05億元，滯納金一項(xiàng)，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬，達(dá)到1817萬元。

稅務(wù)機(jī)關(guān)已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點(diǎn)，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估模型，還計(jì)劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與應(yīng)納稅額有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時(shí)在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)還將加大對(duì)房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度。可以明顯預(yù)見，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價(jià)將進(jìn)一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險(xiǎn)下降低稅負(fù)的一個(gè)重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行稅收籌劃提供一些思路。

（一）從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構(gòu)成入手

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值。從理論上來講，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的的稅種作為切入點(diǎn)，例如土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個(gè)具有很高稅收籌劃價(jià)值的稅種，原因有兩個(gè)：一是其稅率比較高，稅負(fù)重；二是其稅率為超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同級(jí)次之間稅收負(fù)擔(dān)的差距大，土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。

從納稅人構(gòu)成切入。我國(guó)大量稅收共同的特點(diǎn)是以企業(yè)的某種類別身份為基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。依據(jù)混合銷售按照“經(jīng)營(yíng)主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進(jìn)行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點(diǎn)的納稅方式。設(shè)有一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營(yíng)房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費(fèi)。若不對(duì)這些費(fèi)用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)可以通過分別核算和收取這些費(fèi)用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。

（二）尋找變量

稅收籌劃過程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應(yīng)納稅額的兩個(gè)最直接、最根本地因素是計(jì)稅依據(jù)和稅率，計(jì)稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個(gè)因素其作用。雖然這兩個(gè)因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個(gè)方面下功夫。

另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動(dòng)利用稅收政策的特定條款來實(shí)現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋找在相關(guān)稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：

差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務(wù)收入相對(duì)于房地產(chǎn)銷售收入，涉及的稅負(fù)主要是營(yíng)業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負(fù)輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，可以考慮將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，分解房地產(chǎn)價(jià)格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。

選擇性條款。稅制設(shè)計(jì)和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對(duì)一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測(cè)算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。兩種方式計(jì)算出來的應(yīng)納稅額有時(shí)候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。

優(yōu)惠性條款。我國(guó)土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。

（三）遵循成本收益原則

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法造會(huì)成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對(duì)籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營(yíng)業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。

假定其他條件不變，商品房?jī)r(jià)格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房?jī)?nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。

在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻(xiàn)

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第3篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；籌劃

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）12-0-01

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)情況

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃減小企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，減輕資金壓力，從而增加經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司通過稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目前期、開發(fā)過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅種。

三、房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃

地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。以下對(duì)稅負(fù)較大的土地增值稅所存在的問題、風(fēng)險(xiǎn)及若何籌劃作詳細(xì)說明。

（一）土地增值稅匯繳實(shí)務(wù)中存在問題及風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，其高低決定了稅負(fù)的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對(duì)企業(yè)的資金壓力大，在實(shí)際操作中存在以下問題及風(fēng)險(xiǎn)：

1.各單位財(cái)務(wù)人員對(duì)土地增值稅的重要性都有一定認(rèn)識(shí)，但在實(shí)際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點(diǎn)。

2.對(duì)土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務(wù)局等部門的溝通，不能取得公司相關(guān)部門和人員支持，對(duì)企業(yè)整個(gè)流程了解不足，籌劃無法帶來收益。

3.對(duì)增值額計(jì)算中所涉成本扣除項(xiàng)目的理解不到位，致使未能合理按稅法規(guī)定歸集成本，造成項(xiàng)目工程建安成本虛高，給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（二）按房地產(chǎn)開發(fā)流程對(duì)土地增值稅進(jìn)行的稅收籌劃

1.項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段

（1）開發(fā)主體經(jīng)營(yíng)組織形式的選擇

首先應(yīng)考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔(dān)的法律義務(wù)與責(zé)任不同，進(jìn)行選擇時(shí)，應(yīng)考慮區(qū)域間的稅率差異、地區(qū)間的優(yōu)惠政策來選擇最適合開發(fā)項(xiàng)目的組織形式。

（2）開發(fā)方式選擇

一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目可分為自建、合作建房和代建三種開發(fā)方式。

合作建房稅法規(guī)定：對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙贏。

代建房稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。

2.項(xiàng)目建設(shè)階段

（1）建設(shè)期扣除項(xiàng)目籌劃

對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。按此規(guī)定，成本核算對(duì)象直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算，繼而影響土地增值稅的計(jì)算。另房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)差異，導(dǎo)致不同地方開發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同，所以，在確定成本核算對(duì)象時(shí)，可對(duì)同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開工、竣工時(shí)間接近、同一施工單位施工的群體開發(fā)項(xiàng)目合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。對(duì)個(gè)別規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，可按一定區(qū)域和不同的分?jǐn)偡椒▌澐殖杀竞怂銓?duì)象。

（2）借款費(fèi)用的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，則計(jì)算分?jǐn)偫?，提供了金融機(jī)構(gòu)證明的，據(jù)實(shí)扣除；反之，如果主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較低，則不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偫?，有利于?shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

3.項(xiàng)目銷售階段

（1）銷售方式的選擇

可采取直接銷售和設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司銷售等。基于土地增值稅稅率是超額累進(jìn)稅率，增加銷售環(huán)節(jié)后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對(duì)外銷售征收土地增值稅，稅收負(fù)擔(dān)變小。

（2）銷售定價(jià)的籌劃

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?；I劃就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。在扣除項(xiàng)目既定的情況下，合理定價(jià)就是關(guān)鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。

（3）把代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)減少稅基進(jìn)行籌劃

如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，則不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取只會(huì)增加其扣除項(xiàng)目金額，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

四、對(duì)房地產(chǎn)稅收籌劃的思考

上述籌劃方案看起來推理嚴(yán)密、論證完整、結(jié)論可靠，但在實(shí)際操作中扔存在著很大風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實(shí)踐脫節(jié)的現(xiàn)象。稅務(wù)籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個(gè)企業(yè)的價(jià)值鏈中去考量。缺少對(duì)企業(yè)整個(gè)流程的了解，沒有充分考慮企業(yè)周圍利益群體的反應(yīng)的理論性籌劃，并沒有十足的實(shí)用性。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析

（一）土地增值稅概述

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。土地增值稅的特點(diǎn)是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象；征稅面比較廣；采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額；實(shí)行超率累進(jìn)稅率及實(shí)行按次征收、納稅時(shí)間、納稅方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。土地增值稅的立法原則是適度加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為的宏觀調(diào)控；抑制土地炒買炒賣保障國(guó)家的土地權(quán)益；規(guī)范國(guó)家參與土地增值收益的分配方式、增加財(cái)政收入。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物征收，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。基本征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)的買賣。

（二）土地增值稅計(jì)算

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房等情況，計(jì)算土地增值稅分四步計(jì)算應(yīng)納稅額。第一步計(jì)算增值額：增值額=收入額―扣除項(xiàng)目金額，其中收入額包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入；扣除項(xiàng)目金額包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目。第二步計(jì)算增值率：增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%。第三步確定適用稅率：根據(jù)計(jì)算的增值率，按照稅率表確定適用稅率。第四步依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率―扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題

（一）缺乏全面系統(tǒng)的籌劃

企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員、稅務(wù)人員及高層管理人員只是更多地側(cè)重于理財(cái)層面及各自工作相關(guān)領(lǐng)域的籌劃。比如財(cái)務(wù)人員在會(huì)計(jì)的領(lǐng)域中，通過一些會(huì)計(jì)技巧、會(huì)計(jì)分?jǐn)偧皶?huì)計(jì)成本計(jì)提等方法的運(yùn)用，在這些方面的籌劃能起到一些節(jié)稅的目的，但如果想要有更大的作用，想節(jié)約幾千萬甚至上億元比較困難，因此企業(yè)必須從戰(zhàn)略管理層面上進(jìn)行改革，并落實(shí)在公司經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。此外稅收籌劃不再在只是一個(gè)部門和個(gè)人的事，而是自上而下各個(gè)部門各種崗位的責(zé)任，形成全面的系統(tǒng)的籌劃體系。

（二）缺少專門的籌劃人才

現(xiàn)在大型的房地產(chǎn)企業(yè)都在成立或者考慮成立有獨(dú)立稅務(wù)經(jīng)理的稅收籌劃部門，但目前很多中小型開發(fā)商還是財(cái)稅不分家，財(cái)務(wù)部的人員兼任稅務(wù)部的工作，甚至存在出納比財(cái)務(wù)總監(jiān)的權(quán)利要大。房地產(chǎn)行業(yè)早期比較容易賺錢，財(cái)務(wù)人員的工作就是報(bào)稅做賬去銀行，正是因?yàn)榇蠹覍?duì)這樣的職位任職不夠深入，對(duì)財(cái)務(wù)人員要求不高，導(dǎo)致許多開發(fā)商聘用的財(cái)務(wù)人員專業(yè)水平不高，職業(yè)素質(zhì)不高，所以稅收籌劃還有很多的空間沒有得到充分的挖掘。在籌劃人才及技術(shù)力量層面上，中小型開發(fā)商相對(duì)來說還是很薄弱的，許多房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)方面還有很大的藍(lán)海去發(fā)掘，因此企業(yè)可以設(shè)立專門的稅務(wù)經(jīng)理職位并招聘有經(jīng)驗(yàn)的稅收籌劃人才，還可以通過外包的方式委托具有豐富經(jīng)驗(yàn)的中介機(jī)構(gòu)來針對(duì)本企業(yè)進(jìn)行籌劃。

（三）外部環(huán)境的改變?cè)斐尚袠I(yè)管理的轉(zhuǎn)型

過去十年是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)黃金的時(shí)期，毛利高利潤(rùn)空間大，因此房地產(chǎn)企業(yè)高層并不重視稅收籌劃，而現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)正處于下行通道，許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金壓力大，利潤(rùn)空間降低，銷售不暢等特點(diǎn)。而房地產(chǎn)企業(yè)在資金和銷售雙重的壓力背景下，又遇到土地增值稅清算和征收的壓力，這樣迫使房地產(chǎn)企業(yè)自身管理由粗放化型向精細(xì)化型轉(zhuǎn)變，在這期間精細(xì)管理的核心就是，對(duì)成本控制中的財(cái)稅成本控制。

（四）錯(cuò)過最佳的稅收籌劃時(shí)機(jī)

現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)一般都是在項(xiàng)目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時(shí)才開始進(jìn)行稅收籌劃。項(xiàng)目開發(fā)到這個(gè)階段時(shí)，籌劃的空間已經(jīng)很小，此時(shí)不是不能進(jìn)行籌劃，而是這個(gè)時(shí)候可操作的方法已經(jīng)很少了。所以企業(yè)如果在項(xiàng)目開發(fā)后期，或者需要做土地增值稅清算時(shí)才開始稅收籌劃，籌劃的效果將會(huì)大打折扣。例如，房地產(chǎn)企業(yè)剛剛立項(xiàng)，準(zhǔn)備在一塊地上同時(shí)開發(fā)公益性項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)部分，此時(shí)土地價(jià)格的籌劃就尤為重要，為避免所有土地價(jià)格的一刀切，在取得土地的時(shí)候就要和政府的相關(guān)部門進(jìn)行溝通，把價(jià)格合理分配到兩個(gè)項(xiàng)目中去，這樣就可以獲得更好的籌劃效果；如果企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中后期才開始籌劃，必然會(huì)錯(cuò)失扣除項(xiàng)目中最大的籌劃空間――土地價(jià)格這個(gè)部分。

（五）不及時(shí)了解新的稅務(wù)政策及各地區(qū)稅務(wù)政策的差異

國(guó)家稅收法律政策是在不斷地改進(jìn)和完善中，如果許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅人員不及時(shí)了解和掌握新的稅務(wù)政策，不僅造成其做出的稅收籌劃價(jià)值大打折扣，甚至使得房地產(chǎn)企業(yè)遭受不必要的高額稅負(fù)及稅收處罰。例如北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號(hào)文件中規(guī)定，“納稅人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時(shí)同級(jí)別土地上的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)普通住宅進(jìn)行審核確認(rèn)”，在這之前是按照一棟樓來計(jì)算平均值，確認(rèn)是否符合普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，如果企業(yè)的財(cái)稅人員沒有及時(shí)了解到這個(gè)政策，還用以前的舊政策來籌劃，在土地增值稅清算中將無法享受普通住房的優(yōu)惠政策，這樣必然會(huì)對(duì)企業(yè)造成不可挽回的損失，并且將會(huì)承擔(dān)高額的稅負(fù)。

在我國(guó)不同地區(qū)出臺(tái)一些有地域特色的稅務(wù)政策，許多房地產(chǎn)企業(yè)并不了解，所以企業(yè)要及時(shí)了解所在地區(qū)稅務(wù)政策的特色及關(guān)注每個(gè)地區(qū)稅務(wù)政策的差異，做到最大程度上的享受稅收優(yōu)惠政策、合理合法的加大扣除項(xiàng)目，最大限度地提高企業(yè)的利潤(rùn)空間。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的建議

（一）改變項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方式

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不應(yīng)只是停留在理財(cái)層面上，要達(dá)到戰(zhàn)略層面和企業(yè)架構(gòu)方面的高度，形成屬于企業(yè)高端層的籌劃設(shè)計(jì)和運(yùn)作。譬如通過對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式的復(fù)雜化，把一個(gè)簡(jiǎn)單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)橐粋€(gè)復(fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目方式的復(fù)雜化進(jìn)行稅收籌劃。

案例1：A公司將某大廈轉(zhuǎn)讓給B公司，大廈轉(zhuǎn)讓額為9億元，可扣除項(xiàng)目金額為3億元，增值額為6億元，本次交易不是簡(jiǎn)單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，而是通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式完成的；適用的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，企業(yè)所得稅稅率為25%。

方案1：簡(jiǎn)單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式。

營(yíng)業(yè)稅金及附加： 9×5%×（1+7%+

3%）=0.495億元。

增值率：6÷3×100%=200%，適用的土地增值稅稅率為50%，速算扣除系數(shù)15%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：6×50%-3×15%=2.55億元。

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875億元。

稅后利潤(rùn)：9-3-0.495-2.55-0.73875

=2.21625億元。

方案2：通過境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。

營(yíng)業(yè)稅金及附加：根據(jù)相關(guān)的稅收政策規(guī)定，在中國(guó)境內(nèi)沒有任何股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也沒有任何資產(chǎn)交割，免征營(yíng)業(yè)稅及附加。

應(yīng)繳納土地增值稅額：同上，也免征土地增值稅。

應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額：（9-3）× 10%

=0.6億元，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第72號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行反避稅，雖然在境外做的股權(quán)交割但其資產(chǎn)包在中國(guó)境內(nèi)，如果反避稅成立，需要繳納企業(yè)所得稅，本次為境外公司非居民企業(yè)，所以企業(yè)所得稅稅率不是25%而是10%。

稅后利潤(rùn)：9-3-0.6=5.4億元。

通過上述計(jì)算可知，方案1房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納稅金合計(jì)為3.78375億元，稅后利潤(rùn)為2.21625億元，方案2需要繳納稅金合計(jì)為0.6億元，稅后利潤(rùn)為5.4億元，通過把簡(jiǎn)單的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式變?yōu)閺?fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，可以減少稅負(fù)并增加企業(yè)利潤(rùn)3.18375億元。

（二）前期合理分配各個(gè)項(xiàng)目中的土地成本

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃最好的時(shí)機(jī)在項(xiàng)目前期，最大的籌劃空間是土地成本，如果能在項(xiàng)目前期對(duì)土地成本進(jìn)行合理的分配，將會(huì)加大扣除項(xiàng)目的金額，減小增值率降低土地增值稅稅率，從而起到節(jié)稅的作用。

案例2：A房地產(chǎn)企業(yè)以8000萬元價(jià)格買到一塊土地，其中75%的面積開發(fā)文化旅游地產(chǎn)及相關(guān)配套設(shè)施、25%的面積做住宅，而住宅部分總銷售收入2.1億元，按照面積分配的土地成本2000萬元，房屋開發(fā)成本1億元，本例適用的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%。

方案1：項(xiàng)目前期不進(jìn)行籌劃。

營(yíng)業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%

+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.2-0.1155=7845萬元。

增值率：7845÷13155×100%=59.64%，

適用的土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：7845×40%-13155×5%=2480.25萬元。

方案2：該房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目大部分屬于文化旅游和公益項(xiàng)目等，所以從政府取得的總土地價(jià)格非常優(yōu)惠，其他房地產(chǎn)企業(yè)周邊住宅項(xiàng)目的地價(jià)是A企業(yè)的3倍左右。如果能在事前做一下稅收籌劃，在取得時(shí)和政府部門對(duì)土地成本分配進(jìn)行談判，把文化旅游項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目的土地價(jià)格分開，總地價(jià)不變還是8000萬元，住宅項(xiàng)目部分的地價(jià)和周邊地價(jià)一樣6000萬元左右，剩下金額2000萬元作為文化旅游項(xiàng)目部分的地價(jià)。

營(yíng)業(yè)稅金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155萬元。

增值額：2.1-1-0.6-0.1155=3845萬元。

增值率：3845÷17155×100%=22.41%，

適用的土地增值稅稅率為30%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：3845×30%=

1153.50萬元。

通過上述計(jì)算可知，如果能在項(xiàng)目前期把土地成本進(jìn)行合理的分配，便可以節(jié)省稅金增加利潤(rùn)1326.75萬元。

（三）適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，〔2005〕26號(hào)中對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下，各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)可以通過適當(dāng)增加公共配套設(shè)施投入減少增值額，來享受免征的稅收優(yōu)惠政策。

承上文案例2：籌劃后仍需繳納土地增值稅額為1153.50萬元，如果房地產(chǎn)企業(yè)再增加投資600萬元在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一個(gè)居民健身場(chǎng)所和增加一所幼兒園，則項(xiàng)目總成本為17755萬元。

增值額：3845-600=3245萬元。

增值率：3245÷17755=18.28%。

應(yīng)繳納土地增值稅額：由于增值率小于20%符合稅收優(yōu)惠政策，所以免征土地增值稅。

通過上述計(jì)算可知，房地產(chǎn)企業(yè)雖然項(xiàng)目增加600萬元的投資款，但可以減少稅金1153.50萬元，同時(shí)增加項(xiàng)目利潤(rùn)553.5萬元，并提高了小區(qū)的檔次、完善了相關(guān)配套設(shè)施。

（四）利用稅率臨界點(diǎn)的籌劃

我國(guó)土地增值稅計(jì)算采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，在每一級(jí)稅率范圍中都存在稅率臨界點(diǎn)，利用這些臨界點(diǎn)可以直接影響到土地增值稅繳納金額的大小，通?；镜姆椒ㄊ窃谕恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)，通過加大扣除費(fèi)用或者減少銷售收入的方式，使土地增值稅稅率降低一個(gè)級(jí)數(shù)，從而起到節(jié)約稅金的作用，基于基本方法的運(yùn)用又衍生出許多的籌劃方案。例如通過增加銷售環(huán)節(jié)的方式，普遍認(rèn)為減少納稅環(huán)節(jié)可以減輕稅負(fù)，增加納稅環(huán)節(jié)會(huì)加大稅負(fù)，但對(duì)于土地增值稅來說卻是恰恰相反的，兩次買賣或者多次買賣可以減少每次銷售房產(chǎn)的增值額和增值率，使土地增值稅稅率級(jí)數(shù)下降，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅稅額；還可以通過分期銷售、分期組合不同項(xiàng)目的搭配銷售、項(xiàng)目合并清算及減少銷售單價(jià)等方法。

綜上可以計(jì)算出增值率、毛利率和稅率對(duì)應(yīng)關(guān)系為：第1級(jí)數(shù)為稅率30%、增值率不超過50%時(shí)對(duì)應(yīng)的毛利率區(qū)間為小于52.95%；第2級(jí)數(shù)為稅率40%、速算扣除系數(shù)5%、增值率超過50%～100%時(shí)對(duì)應(yīng)的毛利率區(qū)間為52.95%～65.77%；第3級(jí)數(shù)為稅率50%、速算扣除系數(shù)15%、增值率超過100%～00%時(shí)對(duì)應(yīng)的毛利率區(qū)間為65.77%～78.59%；第4級(jí)數(shù)為稅率60%、速算扣除系數(shù)35%、增值率超過200%時(shí)對(duì)應(yīng)的毛利率區(qū)間為78.59%以上。

四、結(jié)語(yǔ)

第5篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

一、Z項(xiàng)目稅收籌劃方案

1.用足利息支出扣除的政策。

在該項(xiàng)目中，A房地產(chǎn)企業(yè)管理層原本打算僅從銀行借入資金1億元，但是該企業(yè)在商業(yè)銀行的借款額度尚有2.5億元未使用。建議再向銀行借入資金1億元，用于該項(xiàng)目建設(shè)，充分利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。同時(shí)在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，通過比較（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%與企業(yè)實(shí)際發(fā)生的利息20000*10%*3=6000萬元，前者大于后者，故而建議企業(yè)選擇不提供金融機(jī)構(gòu)證明，從而按照（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員在稅法理解上存在偏差，認(rèn)為必須同時(shí)滿足不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龊筒荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明兩個(gè)條件，才可以按照10%扣除，實(shí)際上只要滿足一個(gè)條件即可，這兩個(gè)條件是“或者”的關(guān)系。按此思路，可增加土地增值稅可扣除金額7697.73萬元，借款利息還可以增加企業(yè)所得稅稅前抵扣金額3000萬元。

2.普通住宅與非普通住宅分別核算。

A房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，是將普通住宅與非普通住宅混在一起計(jì)算的，總體的增值率為33.86%，適用的稅率為30%，如果將普通住宅與非普通住宅分別核算，同時(shí)能夠做到普通住宅的增值率在20%以下，非普通住宅的增值率在50%以下，那將可以節(jié)省大量的稅收。根據(jù)我國(guó)土地增值稅稅法的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，或稅?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方式。建議A房地產(chǎn)企業(yè)使用按照建筑面積分?jǐn)偂?/p>

3.A房地產(chǎn)企業(yè)Z項(xiàng)目籌劃三步曲：分立—合資—股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

A房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)，并未分別申請(qǐng)住宅用地、商業(yè)用地，一定程度上增加了稅收籌劃的難度。因?yàn)槿绻麊为?dú)申請(qǐng)了酒店用地，同時(shí)已經(jīng)聯(lián)系到酒店的買家，則可以籌劃為代建房行為，從而不用承受大額的土地增值稅負(fù)擔(dān)了。

（1）公司分立。從A房地產(chǎn)公司派生分立出B公司，將與此酒店有關(guān)的資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益從A房地產(chǎn)公司中分離出來，B公司組建成為一個(gè)新的獨(dú)立核算的法人，A房地產(chǎn)公司仍然存續(xù)。①營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，是營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，而有償是指通過提供、轉(zhuǎn)讓或銷售行為取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不予征稅。由此可見，無論是營(yíng)業(yè)稅還是土地增值稅都要求“有償”，但是在公司派生分立中，分立方并未向被分立方支付對(duì)價(jià)，被分立方也未取得任何經(jīng)濟(jì)利益，因而無論是A房地產(chǎn)企業(yè)還是B公司都不需要交納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。②契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕4號(hào)）等法律法規(guī)的規(guī)定，公司依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。③印花稅。現(xiàn)行印花稅采取正列舉的形式，即只對(duì)《印花稅暫行條例》列舉的憑證征收，沒有列舉的憑證不征收。A房地產(chǎn)公司與B公司簽訂的企業(yè)分立合同，不屬于印花稅的列舉范圍，所以該分立合同不需要繳納印花稅。同時(shí)稅法規(guī)定，對(duì)于以分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原來已經(jīng)貼花的部分不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。如果分立后的A公司和B公司的“實(shí)收資本”、“資本公積”之和與分立前A公司相等，未注入新資金，則A、B均不需要繳納印花稅。④企業(yè)所得稅。根據(jù)《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)〔2009〕59號(hào)）的規(guī)定，企業(yè)分立，被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變?cè)瓉淼膶?shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，則按照特殊性的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，被分立公司可暫不確認(rèn)被分立資產(chǎn)的全部轉(zhuǎn)讓所得或損失，在不涉及非股權(quán)支付的情況下，分立公司應(yīng)按原計(jì)稅基礎(chǔ)確定其在分立公司的計(jì)稅基礎(chǔ)，所以分立公司、被分立公司在分立環(huán)節(jié)都不需要繳納企業(yè)所得稅。對(duì)于被分立公司股東而言，在被分立公司沒有辦理減資手續(xù)的情況下，不涉及確認(rèn)舊股轉(zhuǎn)讓所得或損失問題。因?yàn)榇朔N情況下，被分立公司股東取得新股并不需要放棄舊股，其取得的新股及非股權(quán)支付相當(dāng)于從被分立公司取得股息所得，股息所得已經(jīng)是稅后的了，也不需要再交企業(yè)所得稅。所以，公司分立后，A、B公司均不存在由于酒店相關(guān)的資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的分離需要交納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅的情況，但是卻發(fā)生了酒店土地、酒店房產(chǎn)的權(quán)屬變動(dòng)。

（2）合資。酒店建設(shè)竣工后，B公司也已經(jīng)宣告成立，此時(shí)可以去尋找有意向投資該酒店的企業(yè)。當(dāng)然如果在酒店開工之前，就已經(jīng)與某酒店管理企業(yè)達(dá)成投資意向或簽訂投資協(xié)議，是受該酒店管理企業(yè)之托開發(fā)，按照對(duì)方的要求施工、建設(shè)，則稅收籌劃無需公司分立這一環(huán)節(jié)。B企業(yè)在找到有投資意向的某酒店管理公司后，與該酒店管理公司合資成立一家C酒店公司，B公司以竣工的酒店投資入股，占相應(yīng)的股份。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。所以B企業(yè)以酒店投資入股的行為，不需交營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。所以B企業(yè)以酒店投資入股的行為，不需交土地增值稅。

（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓。C酒店公司成立以后，B公司再將其所持有的股份全部轉(zhuǎn)讓給另一股東即某酒店管理公司。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股后，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。B公司轉(zhuǎn)讓其持有的股權(quán)，未轉(zhuǎn)讓公司名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)等法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，也不需到相關(guān)部門辦理物權(quán)變動(dòng)的登記，不構(gòu)成轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事實(shí)行為。同時(shí)從土地增值稅的征稅對(duì)象上看，只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征收，沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，所以B公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為也不需要交納土地增值稅。但是，該轉(zhuǎn)讓所得要交納企業(yè)所得稅。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的幾點(diǎn)建議

第6篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)稅負(fù)最重的行業(yè)之一，所涉稅種達(dá)十多種，因此合理的稅務(wù)籌劃能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤(rùn)。本文主要通過分析房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的稅務(wù)籌劃措施，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行稅務(wù)籌劃提供借鑒。

關(guān)鍵詞 稅務(wù)籌劃 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅

稅收籌劃是指納稅人在不違法稅法等法律、法規(guī)的前提下，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，投資活動(dòng)，籌資活動(dòng)等財(cái)務(wù)活動(dòng)中涉稅問題的合理安排，達(dá)到規(guī)避或減稅的目的的行為。通過稅務(wù)籌劃，企業(yè)可以減低成本，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)最大化的目標(biāo)?；诖朔N原因，稅收籌劃在各個(gè)行業(yè)均得到了廣泛應(yīng)用。

近幾年隨著房?jī)r(jià)的日益攀升，房地產(chǎn)行業(yè)炙手可熱，許多實(shí)體制造企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，如海爾地產(chǎn)，海信地產(chǎn)等。隨著這些企業(yè)的加入房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，要在該行業(yè)中發(fā)展壯大需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求降低成本的途徑，但是通貨膨脹導(dǎo)致原材料價(jià)格日益攀升，房地產(chǎn)行業(yè)將目光集中于稅收籌劃上，希望通過稅收籌劃降低稅負(fù)，增加盈利。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)稅收負(fù)擔(dān)較重的行業(yè)之一，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，涉及十余種稅種。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)中稅負(fù)較重的稅種，對(duì)其進(jìn)行合理的稅收籌劃意義深遠(yuǎn)。

一、營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃

對(duì)營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃其實(shí)是變相的對(duì)土地增值稅的稅收籌劃。

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為因?yàn)槠錄]有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移而不必繳納土地增值稅，代建取得的收入按照勞務(wù)報(bào)酬繳納營(yíng)業(yè)稅即可。這樣做的前提是房地產(chǎn)開發(fā)商在施工之前已經(jīng)確定了用戶，代客戶進(jìn)行房屋建設(shè)。

另外一種避開土地增值稅甚至有可能避開營(yíng)業(yè)稅的方法是合作建房。舉個(gè)例子，假若有A、B兩家企業(yè)，A擁有資金，B擁有土地使用權(quán)?，F(xiàn)在A想在B的土地上建造房屋，有一下幾種方式：

1，B轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)給A，A沒有向B支付貨幣，但是B可以在建成后擁有部分房屋所有權(quán)，雖然雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，但是土地使用權(quán)權(quán)屬發(fā)生變化，B需要繳納土地增值稅、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。A在土地上建造房屋，然后將部分房屋轉(zhuǎn)讓給B，A需要繳納土地增值稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)按建筑業(yè)繳納自建行為營(yíng)業(yè)稅。

2，B將土地使用權(quán)出租給A，A投資在該土地上建造房屋并使用，租賃期屆滿后，A將土地使用權(quán)連同所建建筑物歸還給B，在這一過程中，A以建筑物為代價(jià)獲取了若干年的土地使用權(quán)，B以出組土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。B發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，繳納服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅，A發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，繳納營(yíng)業(yè)稅，在這個(gè)過程中，土地使用權(quán)權(quán)屬未變，因此不屬于土地增值稅征稅范圍。

3，A以其資金B(yǎng)以其土地使用權(quán)合股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。房屋建成后雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。根據(jù)稅法規(guī)定，以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。因此對(duì)B不征營(yíng)業(yè)稅。由于土地權(quán)屬未發(fā)生變化，所以B不繳納土地增值稅。

（1）房屋建成后，A、B按比例分房自用，則此時(shí)雖然土地使用權(quán)屬發(fā)生變化，但是根據(jù)稅法規(guī)定，合作建房建成后按比例分房子用的，暫免征土地增值稅。

（2）房屋建成后合營(yíng)企業(yè)將房屋銷售，此過程中土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，合營(yíng)企業(yè)需要繳納土地增值稅及自建、銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)以上分析，企業(yè)可以通過采取合作建房、代建房屋的模式進(jìn)行稅收籌劃，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。

二、土地增值稅的稅收籌劃

稅法中涉及土地增值稅的稅收優(yōu)惠主要是針對(duì)普通住宅，具體如下：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%，免征土地增值稅，超過的，全額征收土地增值稅。這里的普通住宅應(yīng)滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用此政策，合理增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

1，首先房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。（1）房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇開發(fā)精裝修的房屋。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，可以根據(jù)合同約定，扣留質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，有發(fā)票的才可扣除，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要督促建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金開具發(fā)票。

2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)住宅及非住宅（店面、車庫(kù)）的，非住宅毛利較高，增值額較大，因此這部分土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)較重，企業(yè)多為非住宅部分分?jǐn)偪煽鄢杀?，從而降低企業(yè)土地增值稅稅率和稅額。

3，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款利息扣除方法有兩種，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身情況選擇扣除方法。假若房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款較多，利息金額較大，則需要明確各項(xiàng)目利息并提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息按實(shí)際支出扣除。方法如下：

允許開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%以內(nèi)

但是如果房地產(chǎn)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款較少，利息金額不大，則需要采取一下方法：

允許開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%以內(nèi)

4，除了增加單個(gè)項(xiàng)目的可扣除項(xiàng)目金額外，企業(yè)也可以將多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目匯總核算計(jì)算土地增值稅，并與分開核算所得的土地增值稅總額進(jìn)行比較，選擇稅負(fù)較低的方案。

綜上所述，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，降低成本成為房地產(chǎn)企業(yè)的制勝法寶，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)熟悉稅法相關(guān)規(guī)定，在合理合法的基礎(chǔ)上認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，只有這樣才能尋求企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)；稅種

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年11月4日

一、稅務(wù)籌劃的框架（圖1）

二、各節(jié)點(diǎn)籌劃內(nèi)容（圖2）

三、可籌劃稅種簡(jiǎn)述

基于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略和項(xiàng)目實(shí)際情況，針對(duì)于各稅種的籌劃可能性和籌劃結(jié)果，如表1所示。（表1）

需要注意的是所述籌劃空間為經(jīng)驗(yàn)判斷，且部分稅種籌劃結(jié)果為理論結(jié)果，具體需要結(jié)合最新稅法文件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法尺度進(jìn)行調(diào)整。

四、地方稅務(wù)政策解讀（以南京項(xiàng)目為例）

（一）成本對(duì)象。成本對(duì)象由企業(yè)開工之前報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對(duì)象備案時(shí)，需報(bào)送以下資料：1、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表》；2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。

主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書面告知書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計(jì)稅成本對(duì)象計(jì)算各成本對(duì)象的計(jì)稅成本。

（二）關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后年度實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，對(duì)售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，按規(guī)定在稅前扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。

除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過3年；超過3年未上交的，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

（三）計(jì)稅毛利率。目前，開發(fā)項(xiàng)目位于南京市的計(jì)稅毛利率為10%。

五、土地增值稅

（一）土地增值稅清算單位。土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。

（二）土地增值稅核算對(duì)象。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。同一開發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。房產(chǎn)類型分為：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；2、其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅類房產(chǎn)。

（三）公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。

（四）裝修裝飾費(fèi)用的扣除。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營(yíng)銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（五）相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。

（六）預(yù)征率。1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅；2、普通住宅按2%預(yù)征率預(yù)征；3、普通住宅以外的住宅按3%預(yù)征率預(yù)征；4、非住宅類房產(chǎn)按4%預(yù)征率預(yù)征。

六、分稅種籌劃詳述

（一）企業(yè)所得稅

1、開發(fā)成本的籌劃。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，銷售收入受市場(chǎng)價(jià)格影響很大，總體成本、費(fèi)用控制會(huì)根據(jù)項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)定，以上因素可視同為固定值，可調(diào)節(jié)空間很小，因此通過成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整，可以達(dá)到延遲納稅的效果，如合理提高開發(fā)成本，增加主營(yíng)業(yè)務(wù)成本金額，從而達(dá)到降低稅負(fù)的效果。

2、成本費(fèi)用的籌劃。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了土增清算時(shí)多扣除成本，刻意增加成本類科目的金額，造成企業(yè)所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結(jié)果。合理合規(guī)的安排成本費(fèi)用劃分，達(dá)到前期多扣除費(fèi)用的目的。同時(shí)可根據(jù)各年預(yù)算，合理安排廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等支出，控制在稅法規(guī)定的限額比例內(nèi)，減少應(yīng)納稅所得額的調(diào)整。

3、彌補(bǔ)虧損的籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立初期，會(huì)連續(xù)幾年稅務(wù)利潤(rùn)虧損，合理安排銷售時(shí)點(diǎn)，可在一定程度上利用彌補(bǔ)虧損的優(yōu)勢(shì)，降低前期所得稅稅負(fù)。這種籌劃方式適用于開發(fā)周期較長(zhǎng)、銷售時(shí)點(diǎn)較晚的項(xiàng)目。

（二）營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅為收付實(shí)現(xiàn)制，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)為收到款項(xiàng)或達(dá)到收入確認(rèn)條件，同時(shí)考慮到“營(yíng)改增”政策的變化，地稅勢(shì)必會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)稅等由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳的稅種嚴(yán)格管理，其籌劃空間較小但風(fēng)險(xiǎn)很高，不建議對(duì)此稅種籌劃。

（三）土地增值稅（預(yù)征）。根據(jù)市土地增值稅預(yù)征政策，業(yè)態(tài)不同適用不同的預(yù)征率，其籌劃空間較小，不建議對(duì)此稅種籌劃。

（四）土地增值稅（清算）。如表2所示，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（表2）從多角度把控適用稅率，降低土增實(shí)際稅負(fù)，以下幾點(diǎn)僅從籌劃方法的角度分析：

1、收入的調(diào)整。假定成本為不變量，結(jié)合預(yù)售階段的籌劃方案以及預(yù)測(cè)銷售金額，調(diào)整銷售單價(jià)，使清算部分增值額不超過扣除部分的50%，即適用最低的30%稅率；或通過收入?yún)^(qū)間的調(diào)整使稅后利潤(rùn)最大化。

2、成本的劃分。假定收入為不變量，可以通過成本的劃分，合理提高清算成本，從而降低土地增值稅。

3、清算時(shí)點(diǎn)及順序的確定。項(xiàng)目包括住宅、商業(yè)、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等業(yè)態(tài)，其中住宅和非住宅（商業(yè)、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等）為清算業(yè)態(tài)，受銷售安排和項(xiàng)目立項(xiàng)所限，上述清算業(yè)態(tài)不能出具單獨(dú)的清算報(bào)告，且根據(jù)清算時(shí)點(diǎn)要求，即銷售比例達(dá)到85%或銷售許可證滿三年，屆時(shí)增值額較高的業(yè)態(tài)銷售比例較大，會(huì)提高清算項(xiàng)目前期的增值額，有可能出現(xiàn)前期清算補(bǔ)稅，二次清算退稅的情況，如合理調(diào)整銷售計(jì)劃，可推延補(bǔ)稅時(shí)點(diǎn)。

4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。

七、稅務(wù)籌劃方案

目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般以區(qū)縣級(jí)以上發(fā)展和改革委員會(huì)審批或備案的項(xiàng)目（《投資項(xiàng)目核準(zhǔn)通知書》）為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

第8篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收；籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)階段涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：

（1）營(yíng)業(yè)稅：企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍。（2）土地增值稅：建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。在兼并企業(yè)中，對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。

1.稅收籌劃的必要性

房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和納稅風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性在于：

1）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多，稅負(fù)較重。房地產(chǎn)行業(yè)涉及面較廣，故房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種也較多，主要有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等。

2）合理的稅收籌劃可降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。稅收從某種意義上說是公司經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)成本，合理的稅收籌劃能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。如，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅制差異、稅收優(yōu)惠、稅法彈性等方式達(dá)到遲納、少納甚至不納稅款的目的。

2.稅收籌劃的實(shí)際應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般要繳納的稅收項(xiàng)目繁多，如籌劃不當(dāng)，會(huì)給企業(yè)帶來沉重的稅收負(fù)擔(dān)。以下通過列舉介紹幾種常見的納稅籌劃以供參考。

1）巧用起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其增值額按規(guī)定征稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)充分考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加稅收負(fù)擔(dān)的關(guān)系，以獲取最大收益。

舉例如下：某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，2012年，出售一棟普通住宅樓，總面積10000萬平方米，為建該樓支付土地出讓金324萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育附加2%，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。

方案一：如銷售單價(jià)定為2400元，收入總額=2400萬元，建造成本=324 +1100（扣除了利息支出）=1424萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=1424×10%=142.4萬元，加計(jì)扣除=1424×20%=284.8萬元，營(yíng)業(yè)稅及附加=2400×5%×（1+7%+5%）=134.4萬元，扣除項(xiàng)目合計(jì)=1424+142.4+284.8+134.4=1985.6萬元，增值額=2400-1985.6=414.4萬元，增值率=414.4/1985.6=20.87%，應(yīng)交土地增值稅414.4×30%-0=124.32萬元，獲利金額=2400-324-1100-100-134.4-124.32=617.28萬元。

方案二： 如銷售單價(jià)定為2370元，收入總額=2370萬元，按以上計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加=2370×5%×（1+7%+5%）=132.72萬元，增值額=2370-1983.92=386.08萬元，增值率=386.08/1983.92=19.46%，小于20%免繳土地增值稅。獲利金額=2370-324-1100-100-132.72=713.28萬元。

兩個(gè)方案比較：方案二比方案一要多獲利713.28-617.28=96萬元。由此我們可以計(jì)算出免稅臨界點(diǎn)：設(shè)銷售收入總額為X，設(shè)不含息建造成本為Y，于是按照建造成本10%計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為0.1Y，加計(jì)20%的扣除額為0.2Y，允許扣除的稅金為X×05%×（1+7%+5%）=0.056X，計(jì)算當(dāng)增值率為20%時(shí)，[X-（1.3Y+0.056X）]/（1.3Y+0.056X）=20%，X=1.67238Y，那么我們通過臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)為1.67238，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售單價(jià)的定價(jià)具有指導(dǎo)性意見。

2）變房地產(chǎn)銷售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓納稅籌劃法

按照我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定：股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是股東權(quán)益的變化，原來企業(yè)仍然存續(xù)，沒有發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征土地增值稅，不征營(yíng)業(yè)稅。如果購(gòu)買方是法人企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)就可以利用這一規(guī)定，先與購(gòu)買方達(dá)成協(xié)議，以房產(chǎn)作價(jià)向購(gòu)買方進(jìn)行股權(quán)投資，后再以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式銷售房產(chǎn)。

舉例如下：甲房地公司是由兩個(gè)自然人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司，實(shí)收資本3000萬元，以3000萬元的價(jià)格取得一塊土地10000平方米，隨后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，投入開發(fā)費(fèi)用2000萬元，發(fā)生期間費(fèi)用100萬元，現(xiàn)在因金融危機(jī)再無力開發(fā)，準(zhǔn)備以10000萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給另一家乙房地產(chǎn)公司。

方案一：如轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)稅及附加=10000×5.6%=560萬元，土地增值額=（3000+2000）×130%+560=7060萬元，增值額=10000-7060=2940萬元，增值率=2940/7060=41.64%，應(yīng)交土地增值稅=2940×30%=882萬元，印花稅=10000×0.05%=5萬元，企業(yè)所得稅=（10000-5000-100-560-882-5）×25%=863.25萬元，假設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，股東們將凈利潤(rùn)全部分配，應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅=（10000-5000-100-560-882-5-865）×20%=517.6萬元，應(yīng)納稅總額=560+882+5+863.25+517.6=2827.85萬元。

方案二：如轉(zhuǎn)讓股權(quán)，假設(shè)公司的資產(chǎn)總額5500萬元，負(fù)債額2500萬元，乙公司以7500萬元購(gòu)買甲公司全部股權(quán)并負(fù)責(zé)償債，應(yīng)繳納印花稅=10000×0.05%=5萬元，個(gè)人所得稅=（7500-3000）×20%=900萬元，應(yīng)納稅總額=5+900=905萬元。

兩個(gè)方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費(fèi)=2827.85-905=1922.85萬元。

3）收入分散籌劃法

收入分散籌劃法是將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離、分散，以達(dá)到享用較低檔的稅率，合理降低稅負(fù)。

舉例如下：甲房地產(chǎn)企業(yè)出售一幢房屋，房屋價(jià)值1200萬元，其中裝修費(fèi)用360萬元，項(xiàng)目扣除金額720萬元，銷售房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加率5. 6%，勞務(wù)合同營(yíng)業(yè)稅及附加率3. 4%，現(xiàn)有兩種方案以供選擇：

方案一：甲企業(yè)與購(gòu)買方簽訂一份金額1200萬元的房屋購(gòu)銷合同。增值額=1200 -720=480萬元，增值率=480 /720 =66. 67%，土地增值稅= 480×40%-720×5% =156萬元，營(yíng)業(yè)稅及附加=1200×5. 6% =67.2萬元，甲企業(yè)共應(yīng)承擔(dān)稅負(fù)=156 +67.2 =223.2萬元。

方案二：甲企業(yè)與購(gòu)買方簽訂兩份合同共計(jì)1200萬元，其中一份購(gòu)房合同金額注明840萬元，另一份裝修合同標(biāo)明金額360萬元，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額仍為720萬元，其中購(gòu)房合同扣除項(xiàng)目金額為600萬元，裝修合同扣除項(xiàng)目金額（成本費(fèi)用）為120萬元。則甲企業(yè)增值額為840 -600= 240萬元，增值率=240 /600=40%。土地增值稅=240×30% =72萬元，營(yíng)業(yè)稅金及附加=840×5. 6% +360×3. 4% =59.28萬元，兩份合同共應(yīng)承擔(dān)稅費(fèi)為72萬元+59.28萬元=131.28萬元。

兩個(gè)方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費(fèi)223.2-131.28=91.92萬元。

4）妙用利息扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃

稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

3.稅收籌劃應(yīng)注意問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售活動(dòng)金額大，稅負(fù)甚重， 稅收籌劃也較為復(fù)雜，因此，在稅收籌劃時(shí)應(yīng)注意如下問題：

1）稅收籌劃應(yīng)進(jìn)行成本效益分析企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，最終目標(biāo)是為了合法節(jié)稅，使企業(yè)收益最大化，因此要充分考慮投入與產(chǎn)出效益。2）稅收籌劃必須遵守稅收法律、法規(guī)和政策稅收籌劃必須以依法納稅為前提，保證所籌劃的納稅方案得到稅務(wù)主管部門認(rèn)可，否則將會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，給企業(yè)帶來?yè)p失。

3）稅收籌劃應(yīng)系統(tǒng)、通盤進(jìn)行考慮在稅收籌劃時(shí)，不能僅把眼光盯在某一納稅最少的方案上，而應(yīng)根據(jù)企業(yè)的總體發(fā)展目標(biāo)去選擇有助于企業(yè)發(fā)展，能增加企業(yè)總體利益的方案。

4）稅收籌劃應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)防范納稅人進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)充分考慮其所處外部環(huán)境條件的變遷，未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)家政策、法律、法規(guī)的可能變動(dòng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響，在收益與風(fēng)險(xiǎn)之間進(jìn)行必要的綜合衡量，保證能夠取得財(cái)務(wù)利益。

4.結(jié)語(yǔ)

總而言之，稅收籌劃是一項(xiàng)涉及面廣而又復(fù)雜的專項(xiàng)工作，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的具體環(huán)境和各種相互制約因素， 充分利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策，制定最優(yōu)的稅收籌劃方案， 真正使稅收籌劃達(dá)到合理避稅和降低稅負(fù)，增加企業(yè)價(jià)值的作用。

[參考文獻(xiàn)]：

[1]揚(yáng)俊，羅崢編著?合法節(jié)稅─新經(jīng)理人稅務(wù)籌劃手冊(cè)?中國(guó)紡織出版社， 2003年2月版?

第9篇：房地產(chǎn)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險(xiǎn)控制

近十幾年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅速，逐步成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)從成立初期、拿地建設(shè)到銷售等各環(huán)節(jié)涉稅金額較大種類較多，且投資規(guī)模大經(jīng)營(yíng)流程復(fù)雜，稅費(fèi)支出在房地產(chǎn)企業(yè)總支出占比中約占五成，可見房地產(chǎn)業(yè)是重稅行業(yè)。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策及稅收征管的持續(xù)加緊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，也能夠使企業(yè)實(shí)現(xiàn)一定的節(jié)稅效益。在此背景下探討房地產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)效益并優(yōu)化整體稅負(fù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟及方法

首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟一般可分為四個(gè)環(huán)節(jié)：整體把握企業(yè)及相應(yīng)稅收政策法規(guī)情況。了解自身風(fēng)險(xiǎn)偏好、財(cái)務(wù)狀況等要素，清晰地把握當(dāng)?shù)囟愂辗ㄒ?guī)及征收慣例；在對(duì)上述情況了解的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)籌劃方案，包含法規(guī)依據(jù)、注意事項(xiàng)及可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)等，考察其可行性，進(jìn)行因素變動(dòng)分析以嚴(yán)控稅收風(fēng)險(xiǎn)；落實(shí)方案時(shí)應(yīng)考慮企業(yè)價(jià)值最大化，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好溝通，及時(shí)修正執(zhí)行偏差；總結(jié)時(shí)應(yīng)注意評(píng)價(jià)稅收籌劃方案為往后籌劃積累經(jīng)驗(yàn)。

推遲納稅時(shí)間節(jié)點(diǎn)可使企業(yè)獲得應(yīng)納稅稅額的時(shí)間價(jià)值，在當(dāng)前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實(shí)質(zhì)上減輕了企業(yè)稅負(fù)。如推遲確認(rèn)收入盡早確認(rèn)費(fèi)用、加速折舊等使得企業(yè)前期少納稅額。

不同房地產(chǎn)項(xiàng)目主體遵循不同的稅收規(guī)定。如分公司和子公司承擔(dān)的稅負(fù)不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔(dān)土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等，子公司則不同，作為獨(dú)立法人主體，子公司也要承擔(dān)所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤(rùn)從而降低企業(yè)整體稅負(fù)，而子公司則自負(fù)盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產(chǎn)企業(yè)以新公司還是舊公司作為新項(xiàng)目開發(fā)主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，在舊公司開發(fā)新項(xiàng)目所獲利潤(rùn)可用于彌補(bǔ)舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。

稅收臨界點(diǎn)的存在可能使企業(yè)應(yīng)納稅額達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)應(yīng)納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點(diǎn)、累進(jìn)稅率點(diǎn)等，不同級(jí)次的稅率可能面臨著從量變到質(zhì)變的跳躍。其中起征點(diǎn)、免征額及各稅率級(jí)次上下限等稅基臨界點(diǎn)可能引發(fā)企業(yè)稅負(fù)質(zhì)變，企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)自身稅收優(yōu)惠享有資格并積極申請(qǐng)，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當(dāng)企業(yè)應(yīng)納稅額在臨界點(diǎn)左右可適當(dāng)調(diào)整以享受稅收優(yōu)惠，但如果差距偏大則應(yīng)綜合權(quán)衡成本利益。

在保證遵守現(xiàn)行稅法及有關(guān)政策規(guī)定的情況下，可合理選擇會(huì)計(jì)政策，調(diào)整企業(yè)成本費(fèi)用以進(jìn)行稅收籌劃。如選擇資產(chǎn)折舊政策、費(fèi)用合理分類等，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，通過合理劃分小區(qū)的不同區(qū)間可有效利用普通住宅增值率20%有關(guān)的稅收優(yōu)惠條件。嚴(yán)格區(qū)分招待費(fèi)、交通費(fèi)、宣傳費(fèi)等以滿足一定的納稅扣除標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的稅種

（一）企業(yè)所得稅籌劃

一是根據(jù)上述討論，不同房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇分、子公司等合適的組織形式，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)從納稅風(fēng)險(xiǎn)角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤(rùn)角度分析則應(yīng)選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經(jīng)營(yíng)虧損，其虧損可在舊公司開發(fā)的新項(xiàng)目稅前利潤(rùn)中予以抵減，而新公司則不具備此項(xiàng)條件。

二是房地產(chǎn)業(yè)所需資金較多，融資時(shí)可適當(dāng)舉債充分利用債務(wù)籌資的稅盾效應(yīng)，項(xiàng)目完工前貸款利息可計(jì)入開發(fā)成本，完工后亦可計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除，節(jié)稅效益較為明顯。

三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項(xiàng)目及不得稅前扣除項(xiàng)目，如工會(huì)經(jīng)費(fèi)保證在工資薪金總額的2%以內(nèi)，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和招待費(fèi)等在特定比例內(nèi)的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意控制不得稅前扣除項(xiàng)目的增加。

（二）土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)面臨較重的土地增值稅負(fù)，該稅種采用超額累進(jìn)稅率更加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實(shí)務(wù)中應(yīng)用較廣的幾種籌劃方法：

增加成本進(jìn)行籌劃。稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以加計(jì)扣除20%，費(fèi)用可在成本的10%內(nèi)扣除，通過增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時(shí)成本投入增加有利提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力提升產(chǎn)品質(zhì)量。此外，企業(yè)也可降低售價(jià)減少增值額，但數(shù)據(jù)推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。

鑒于稅法規(guī)定，因項(xiàng)目公司出售股權(quán)時(shí)其土地權(quán)屬及房屋所有權(quán)并未變化，因而無須繳納土地增值稅，故可通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式節(jié)省該項(xiàng)稅金及營(yíng)業(yè)稅。

組合不同的清算期間及不同的清算項(xiàng)目以進(jìn)行籌劃。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分期清算土地增值稅，實(shí)務(wù)中地塊及期間的不同劃分將影響著企業(yè)整體的增值額，也為企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

在房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)分別成立相應(yīng)公司以分散收入。如針對(duì)高端商業(yè)區(qū)、精裝房等需裝修項(xiàng)目專門成立建筑裝修公司，通過與客戶單獨(dú)簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過高引發(fā)企業(yè)需按較高累進(jìn)稅率納稅的現(xiàn)象，裝修收入不交土地增值稅，只交營(yíng)業(yè)稅金及附加；針對(duì)商品房銷售可專門成立銷售公司以分離增值額減少增值率，以一個(gè)較低增值率的價(jià)格將商品房銷售給銷售公司，后者再以原定價(jià)格售出，此外成立公司的費(fèi)用也能在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以加計(jì)扣除。再如針對(duì)向客戶提供的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可專門成立物業(yè)公司，避免營(yíng)業(yè)收入中包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他價(jià)外費(fèi)用，切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入。

鑒于稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅人取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可合理安排銷售許可證取得時(shí)間及銷售進(jìn)度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時(shí)間價(jià)值。

合理確定普通住宅項(xiàng)目定價(jià)。把握好土地增值稅稅率變動(dòng)臨界點(diǎn)，定價(jià)時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確掌握好土地增值稅的稅率級(jí)次，提升企業(yè)稅后凈收益。如為了使普通住宅項(xiàng)目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，可依據(jù)土地增值稅計(jì)算公式算出可免稅的最高售價(jià)作為定價(jià)參考。

（三）營(yíng)業(yè)稅籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)主要在建筑業(yè)、租賃業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等四方面涉及繳納營(yíng)業(yè)稅，稅務(wù)籌劃可從以下展開：一是利用不同行業(yè)稅率差分離裝修與銷售業(yè)務(wù)收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業(yè)整體稅負(fù)；可成立專門物業(yè)公司以剝離手續(xù)費(fèi)、配套設(shè)施代收費(fèi)等人價(jià)外費(fèi)用，減少營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅總額從而降低稅負(fù)。稅法規(guī)定物業(yè)公司代收水電費(fèi)等行為屬于業(yè)務(wù)，可僅就其手續(xù)費(fèi)收入征收營(yíng)業(yè)稅，這就為房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)收取的價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規(guī)定，對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股并參與被投資方利潤(rùn)分配、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不予征收，故房地產(chǎn)企業(yè)可考慮以作價(jià)入股的方式將其在建工程、商業(yè)樓或土地使用權(quán)等進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓以有效利用稅收優(yōu)惠政策。

（四）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2015年底，“營(yíng)改增”將全面覆蓋我國(guó)多數(shù)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。增值稅和營(yíng)業(yè)稅作為兩大主要流轉(zhuǎn)稅種，在征稅環(huán)節(jié)和計(jì)稅依據(jù)上存在諸多不同，增值稅是價(jià)外稅，可有效避免重復(fù)征稅情況。一般而言，“營(yíng)改增”將增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，但若企業(yè)能夠從施工單位或其他企業(yè)獲取足夠可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票，理論上說也可整體上減輕企業(yè)稅負(fù)。相信隨著“營(yíng)改增”改革的持續(xù)推進(jìn)和完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將會(huì)進(jìn)一步減輕。

參考文獻(xiàn)：