住宅物業(yè)管理方案精選(九篇)

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第1篇：住宅物業(yè)管理方案范文

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū) 物業(yè)消防 安全管理 問題與對(duì)策

中圖分類號(hào)：TU998 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2016）09（a）-0068-02

近幾年來，三亞市從一個(gè)默默無聞的小島城市漸漸地蛻變成了一個(gè)家喻戶曉的“明星”城市。因自然環(huán)境得天獨(dú)厚，城市建設(shè)快速發(fā)展，三亞市榮獲了中國人居環(huán)境獎(jiǎng)，吸引著越來越多的外地人前來買房置業(yè)。然而，無論是國際旅游城市的成功建設(shè)，還是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步健康發(fā)展，都需要借助物業(yè)管理的力量。在對(duì)三亞市低、中、高檔住宅小區(qū)調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，部分住宅小區(qū)的許多消防安全設(shè)施往往跟不上小區(qū)的發(fā)展節(jié)奏，這就導(dǎo)致許多小區(qū)存在著消防管理滯后或者不到位的現(xiàn)象，小區(qū)內(nèi)部存在不少的安全隱患和盲點(diǎn)，進(jìn)而對(duì)居民的正常生活造成一定的影響，也會(huì)嚴(yán)重影響國際旅游城市的嶄新形象。所以積極探討小區(qū)面臨的消防安全管理中存在的問題并提出對(duì)應(yīng)的措施勢在必行。

1 海南三亞住宅小區(qū)存在的消防安全隱患

1.1 物業(yè)管理單位相關(guān)責(zé)任落實(shí)情況較差

海南三亞地區(qū)有不少新興的住宅小區(qū)，其中既有價(jià)格比較高昂的高檔小區(qū)，也有符合普通大眾的住宅小區(qū)，但是這些小區(qū)的物業(yè)管理單位的相關(guān)責(zé)任都沒有得到完全的落實(shí)，進(jìn)而造成一定的消防安全隱患。不少小區(qū)的物業(yè)管理單位為了追求自身的經(jīng)濟(jì)效益，忽視了小區(qū)建筑消防設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，而且很多物業(yè)管理單位對(duì)自身的職責(zé)認(rèn)識(shí)不足，以為自己的工作就是對(duì)小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)安全事務(wù)進(jìn)行簡單管理，一旦小區(qū)內(nèi)部的建筑消防設(shè)施出現(xiàn)損壞，因?yàn)槲飿I(yè)管理單位難以發(fā)動(dòng)業(yè)主收集相關(guān)的維修資金，使得物業(yè)管理單位往往對(duì)小區(qū)內(nèi)部的建筑消防設(shè)施的損壞和缺失視而不見，進(jìn)而為整個(gè)小區(qū)的安全造成一定的隱患。小區(qū)的物業(yè)管理單位對(duì)相關(guān)的消防安全責(zé)任沒有認(rèn)真落實(shí)，對(duì)于小區(qū)內(nèi)部的諸多問題選擇無視或者簡單處理，比如在三亞的某一小區(qū)內(nèi)部發(fā)現(xiàn)部分消防栓已經(jīng)丟失，部分消防設(shè)施出現(xiàn)了不同程度的損壞，但是小區(qū)的物業(yè)管理單位沒有做到及時(shí)處理，這就導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)存在嚴(yán)重的消防安全隱患，一旦出現(xiàn)消防安全事故，小區(qū)內(nèi)部的消防安全設(shè)施無法為相關(guān)人員提供可靠的幫助，比如消防栓無法出水、無法正常使用等，這些問題就會(huì)在火災(zāi)發(fā)生時(shí)造成重大的人員傷亡以及相關(guān)的財(cái)產(chǎn)損失。還有一點(diǎn)就是不少物業(yè)管理單位為了防止小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施或相關(guān)器材被小偷盜走或被居民破壞，進(jìn)而對(duì)很多的消防設(shè)施和器材安裝門鎖，這樣就導(dǎo)致一旦發(fā)生緊急情況，具體的消防設(shè)施如消火栓箱、水泵房、配電間、消防控制室等難以及時(shí)發(fā)揮其作用，延誤了消防人員進(jìn)行火災(zāi)撲滅的最佳時(shí)機(jī)，進(jìn)而造成不必要的財(cái)產(chǎn)損失和人員傷亡。

1.2 小區(qū)居民的消防安全意識(shí)不夠

海南三亞住宅小區(qū)內(nèi)部的居民眾多，而且居民的來源廣泛，主要分為兩大類：一是本地普通住宅小區(qū)，這類住宅小區(qū)的業(yè)主 80%是本地人，20%是外來務(wù)工人員；另外一種是“候鳥”人群住宅小區(qū)，這類小區(qū)“候鳥”人群住宅小區(qū)的業(yè)主，85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員。這些居民的文化、生活水平和知識(shí)結(jié)構(gòu)都存在著較大的差異，進(jìn)而導(dǎo)致他們對(duì)小區(qū)的消防安全存在著不一致的認(rèn)識(shí)。

同時(shí)，近年來隨著人們生活水平的不斷提升，很多家庭都已經(jīng)購買了自己的私家車，但是小區(qū)內(nèi)部的停車位由于設(shè)計(jì)或者其他原因等導(dǎo)致難以滿足居民的停車需求，進(jìn)而導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的道路或者消防車道被居民的私家車占據(jù)，一旦發(fā)生消防事故，相關(guān)的消防車難以順利抵達(dá)指定位置進(jìn)而造成巨大的消防損失。有的小區(qū)居民由于思想認(rèn)識(shí)水平較低，對(duì)消防法規(guī)也沒有清晰的認(rèn)知，他們以為消防用水是免費(fèi)的水源，就私自借用消防栓里的消防用水，但是消防栓的供水一般來自建筑在樓頂?shù)南浪洌鋬?chǔ)水量有限，這些消防水箱的供水一般只能滿足水災(zāi)發(fā)生的前10 min的撲滅工作，如果在平時(shí)被居民大量使用又得不到及時(shí)補(bǔ)充，那么一旦出現(xiàn)火災(zāi)就沒有足夠的用水來撲滅火災(zāi)，其影響是可想而知的。還有的居民為了滿足自己的需要把小區(qū)內(nèi)部的消防通道進(jìn)行改建，用作自己的雜物間或者儲(chǔ)藏間；還有不少居民消防安全意識(shí)不夠，將許多生活雜物放置在疏散電梯前，這些行為都造成不小的消防安全隱患，在火災(zāi)發(fā)生時(shí)往往造成巨大的人員損失和財(cái)產(chǎn)損失。

1.3 公共維修基金使用阻力較大

海南三亞地區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備完善，體積較大，而且一旦出現(xiàn)損壞需要大量資金進(jìn)行維修，但是維修經(jīng)費(fèi)的來源只能依賴小區(qū)的專項(xiàng)維修基金。但是在實(shí)際操作中由于小區(qū)的業(yè)主數(shù)量較大，業(yè)主對(duì)消防安全的認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，因?yàn)檫@類“候鳥”人群住宅小區(qū)業(yè)主每年都只在三亞住一兩個(gè)月，所以沒有業(yè)主提議成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)于平時(shí)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)糾紛，業(yè)主的處理方法一般是去小區(qū)物業(yè)投訴然后不了了之，加之物業(yè)管理單位的協(xié)調(diào)宣傳工作往往不到位，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)未能滿足業(yè)主的具體需求，這些都造成小區(qū)的消防設(shè)施因?yàn)闆]有足夠的資金進(jìn)而難以及時(shí)地完成維修和更換。

1.4 開發(fā)商建管脫節(jié)，留下火災(zāi)隱患

房地產(chǎn)開發(fā)商未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程出發(fā)來設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)督，甚至一些建筑未經(jīng)消防審核、驗(yàn)收就投入使用了。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費(fèi)過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不配套，留下先天隱患。

2 住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理的對(duì)策

2.1 加強(qiáng)對(duì)相關(guān)物業(yè)管理單位從業(yè)人員的培訓(xùn)

物業(yè)管理單位以及相關(guān)的房地產(chǎn)行政部門必須加強(qiáng)對(duì)海南三亞地區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位從業(yè)人員的相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，進(jìn)而全面提升相關(guān)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，為小區(qū)的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)相關(guān)部門比如消防安全機(jī)構(gòu)和當(dāng)?shù)氐呐沙鏊?、街道辦事處等組織要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的監(jiān)督，同時(shí)也要積極組織形式多樣的培訓(xùn)班?？梢圆捎矛F(xiàn)場教學(xué)的方式對(duì)相關(guān)的物業(yè)管理人員進(jìn)行專門的消防知識(shí)和技能的培訓(xùn)，務(wù)必使物業(yè)管理人員做到“懂基本消防常識(shí)、懂消防設(shè)施設(shè)備的使用方法、懂逃生自救技能，會(huì)查改火災(zāi)隱患、會(huì)救初起火災(zāi)、會(huì)組織人員疏散”。

2.2 建立健全物業(yè)管理消防工作制度

為了確保物業(yè)管理單位切實(shí)履行相關(guān)職責(zé)，做好小區(qū)的物業(yè)管理工作，就要建立健全物業(yè)管理消防工作制度，對(duì)小區(qū)內(nèi)部的各項(xiàng)管理事項(xiàng)進(jìn)行仔細(xì)確認(rèn)，明確工作人員的消防安全管理責(zé)任，制定科學(xué)合理的消防巡查制度，做好相關(guān)消防安全隱患的檢查和整改工作，及時(shí)對(duì)相關(guān)的重大消防問題進(jìn)行檢查和報(bào)告，同時(shí)做好與業(yè)主的溝通交流工作，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)于相關(guān)的專項(xiàng)資金的管理和使用都要保證公開透明，爭取業(yè)主的支持和理解，促進(jìn)業(yè)主積極配合物業(yè)管理人員的工作。保證物業(yè)管理人員積極完成其主要責(zé)任和工作，對(duì)小區(qū)內(nèi)部的安全問題及時(shí)進(jìn)行排查，做好相關(guān)問題的整改工作，對(duì)于比較重大的物業(yè)管理問題可以與業(yè)主進(jìn)行交流和探討。

2.3 加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理單位的監(jiān)督執(zhí)法

我國制定了具體的《中華人民共和國消防法》和《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》，公安機(jī)關(guān)和消防機(jī)構(gòu)要根據(jù)規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)部的消防安全執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，積極了解小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位的消防安全職責(zé)的落實(shí)情況，以及物業(yè)管理人員的防火巡查的執(zhí)行情況，檢查小區(qū)內(nèi)部的安全出口、疏散通道以及消防車通道的具體情況，保證各項(xiàng)消防器材和設(shè)施的完整和有效，對(duì)于在巡查中發(fā)現(xiàn)的各項(xiàng)問題和隱患要及時(shí)整改，并將有關(guān)情況告知具體的房地產(chǎn)行政主管部門和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，進(jìn)而形成部門聯(lián)動(dòng)制約機(jī)制，為小區(qū)的消防安全管理確定必要的約束機(jī)制，全面保證小區(qū)物業(yè)消防安全管理長期處于正常水平。

2.4 加強(qiáng)小區(qū)消防安全常識(shí)的宣傳普及

對(duì)于小區(qū)內(nèi)的居民要積極普及相關(guān)的消防安全知識(shí)，按照《中華人民共和國消防法》等法律法規(guī)規(guī)定的消防工作職責(zé)定期組織開展小區(qū)消防知識(shí)宣傳、培訓(xùn)?？梢栽谛^(qū)內(nèi)采用多種形式的宣傳工作，比如為居民發(fā)放各種消防安全資料，在小區(qū)的公示欄里張貼宣傳圖畫，利用小區(qū)廣播對(duì)居民進(jìn)行消防安全知識(shí)的宣傳和普及，還可以組織業(yè)主進(jìn)行火災(zāi)逃生的疏散演練等。

小區(qū)的物業(yè)消防至關(guān)重要，對(duì)于保護(hù)小區(qū)內(nèi)人們的生命安全和財(cái)產(chǎn)安全具有非常重大的意義，同時(shí)做好小區(qū)的物業(yè)消防安全管理也是物業(yè)管理部門的重要職責(zé)。

參考文獻(xiàn)

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第2篇：住宅物業(yè)管理方案范文

第一條為加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的管理，維護(hù)住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《市市區(qū)物業(yè)管理辦法》（政規(guī)發(fā)[]2號(hào)）的規(guī)定，制定本辦法。

第二條本區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，年6月1日以后辦理預(yù)售許可的項(xiàng)目（含分期開發(fā)的項(xiàng)目）物業(yè)管理儲(chǔ)備金交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

第三條物業(yè)管理儲(chǔ)備金按照專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，專項(xiàng)用于彌補(bǔ)后期物業(yè)管理費(fèi)用的不足和公共部位、設(shè)施設(shè)備緊急維修資金的周轉(zhuǎn)。

第四條區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)管理儲(chǔ)備金的管理、監(jiān)督和指導(dǎo)工作。

第二章交存

第五條物業(yè)承接驗(yàn)收備案前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照本項(xiàng)目總建筑面積10元/m2的標(biāo)準(zhǔn)，到區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局繳存物業(yè)管理儲(chǔ)備金。

第六條物業(yè)管理儲(chǔ)備金屬全體業(yè)主所有，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局代管。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?。

第七條開發(fā)建設(shè)單位繳存物業(yè)管理儲(chǔ)備金，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)開具由區(qū)財(cái)政局統(tǒng)一印制票據(jù)。

第八條開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法規(guī)定繳存住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的，不得申請(qǐng)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收備案。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)開發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)繳存住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的，責(zé)令限期改正。

第三章使用

第九條住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的使用，由業(yè)主大會(huì)決定，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明的原則。發(fā)生以下情況的可以使用物業(yè)管理儲(chǔ)備金：

（一）后期物業(yè)管理費(fèi)用不足的；

（二）公共部位、設(shè)施設(shè)備需緊急維修的。

第十條住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金用于公共部位、設(shè)施設(shè)備緊急維修，應(yīng)為存在危及房屋安全、人身安全或可能造成重大財(cái)產(chǎn)損失的緊急情況，。

第十一條用于公共部位、設(shè)施設(shè)備緊急維修使用住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的，應(yīng)按照以下程序辦理：

（一）發(fā)生緊急情況需立即維修的

由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告并立即安排維修，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)報(bào)居委會(huì)（社區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。事后由業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，并提供公共部位、設(shè)施設(shè)備的維修情況報(bào)告、資金預(yù)算、實(shí)施方案和申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金證明;經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、部分業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會(huì)（社區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、住建等部門驗(yàn)收合格后，由業(yè)主委員會(huì)借支，待維修資金撥付后償還。

（二）發(fā)現(xiàn)安全隱患需維修的

1、由業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，并提供公共部位、設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀情況報(bào)告、資金預(yù)算、實(shí)施方案和申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金證明;

2、經(jīng)居委會(huì)（社區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局現(xiàn)場認(rèn)定；

3、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局復(fù)核同意后，邀請(qǐng)部分業(yè)主參與監(jiān)督實(shí)施并及時(shí)報(bào)告情況；

4、實(shí)施完成后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、部分業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會(huì)（社區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、住建等部門驗(yàn)收合格后，由業(yè)主委員會(huì)借支，待維修資金撥付后償還。

第十二條住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金用于彌補(bǔ)后期物業(yè)管理費(fèi)用不足的，須為出現(xiàn)小區(qū)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)非正常退出而新物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒進(jìn)駐情況。

第十三條用于彌補(bǔ)后期物業(yè)管理費(fèi)用不足申請(qǐng)使用住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的，應(yīng)按照以下程序辦理：

（一）由業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，就保證小區(qū)基本管理服務(wù)要求，提出資金預(yù)算報(bào)告及在30日內(nèi)選聘新的物服企業(yè)方案;

（二）業(yè)主大會(huì)表決通過，并經(jīng)三分之二以上業(yè)主簽字同意；

（三）報(bào)居委會(huì)（社區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）審核及區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局復(fù)核認(rèn)定后予以列支。

第十四條下列費(fèi)用不得從物業(yè)管理儲(chǔ)備金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅公共部位、設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

（二）供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（三）因人為損壞住宅公共部位、設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅公共部位、設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

第四章監(jiān)督管理

第十五條區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)按月與專戶管理銀行核對(duì)住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金賬目，并每年至少一次將資金使用情況向業(yè)主公示。業(yè)主對(duì)資金賬戶變化情況有異議，可以要求復(fù)核。

第十六條住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)監(jiān)督。

第十七條住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定，并接受區(qū)財(cái)政局的監(jiān)督檢查。

第十八條票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，按照區(qū)財(cái)政局的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五章法律責(zé)任

第3篇：住宅物業(yè)管理方案范文

一、當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)定價(jià)方式及其存在的不足

目前，我市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行的是《沈陽市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考核評(píng)定實(shí)行辦法》（沈價(jià)發(fā)[1999]202號(hào)）?！掇k法》確定了“按質(zhì)論價(jià)”、“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則，將住宅分為普通住宅、中檔住宅和高檔住宅，針對(duì)每檔住宅采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其中，中檔住宅四個(gè)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。該文件的出臺(tái)對(duì)當(dāng)時(shí)我市物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的提高起到了積極的作用，規(guī)范了物業(yè)管理的收費(fèi)行為。但在幾年的實(shí)際操作中，反映出一些不足，突出表現(xiàn)在一是標(biāo)準(zhǔn)過于籠統(tǒng)，過多依據(jù)建設(shè)硬件的檔次確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，忽視了軟件服務(wù)，沒有將服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)水準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。二是透明度不高，業(yè)主對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定不十分清楚，實(shí)踐中，一些小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為如此之高的物業(yè)費(fèi)卻得不到等值得物業(yè)服務(wù)不愿再繼續(xù)繳納物業(yè)費(fèi)，出現(xiàn)欠交甚至拒交的情況，收費(fèi)率的下降，久而久之導(dǎo)致服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也下降，形成惡性循環(huán)。三是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)造成糾紛形成的投訴，主管部門缺乏有效的處理辦法。四是相應(yīng)規(guī)章滯后，非訴訟階段的糾紛投訴處理缺乏操作性強(qiáng)的地方法規(guī)。

二、建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及糾紛投訴處理機(jī)制的方案

1、質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建立方案

為有效解決好目前我市的收費(fèi)體制問題，應(yīng)建立實(shí)行“菜單式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。所謂“菜單式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就是將物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建立一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，業(yè)主可依據(jù)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)選擇自己能接受的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和支出相應(yīng)費(fèi)用。通過該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建立進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)制度，讓業(yè)主明白價(jià)格的組成方式，真正做到明明白白消費(fèi)，明明白白交費(fèi)。

采用“菜單式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)計(jì)算和分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)是關(guān)鍵，物業(yè)管理費(fèi)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方圍繞共有物業(yè)的運(yùn)行、維護(hù)、管理而發(fā)生的物化勞動(dòng)以及相應(yīng)管理收益的補(bǔ)償，它是由管理費(fèi)支出和物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)酬組成。我市物業(yè)管理實(shí)踐中物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用定價(jià)依據(jù)的不足和管理費(fèi)支出成本的不透明是造成業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)收獲傭金過高，服務(wù)質(zhì)量卻很低劣的主要原因。這就要求物業(yè)公司公布定價(jià)依據(jù)，加大成本支出的透明度，定期、不定期的公開支出項(xiàng)目、具體金額，讓業(yè)主充分享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主對(duì)某項(xiàng)費(fèi)用收取、支出存在較大異議的，可會(huì)同物業(yè)管理企業(yè)指定具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。確定合理的物業(yè)管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，積極探索科學(xué)的分?jǐn)偡绞?。目前，物業(yè)管理費(fèi)的分?jǐn)傆幸韵聨讉€(gè)模式一是物業(yè)管理方按照物業(yè)管理方按照業(yè)主要求和共有物業(yè)運(yùn)行、維護(hù)和管理的需要測算出管理費(fèi)，再按業(yè)主擁有的物業(yè)面積（包括分?jǐn)偯娣e）進(jìn)行分?jǐn)?。二是將管理費(fèi)劃分為項(xiàng)如治安費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)等事先確定標(biāo)準(zhǔn)，再由業(yè)主按時(shí)交納即“以項(xiàng)核定、按項(xiàng)收取”。三是按業(yè)主擁有物業(yè)面積大小將物業(yè)分為大、中、小戶分別確定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再由業(yè)主定時(shí)定額交納即“以戶定額、按戶收取”。四是按物業(yè)管理需要，先由管理方墊付費(fèi)用，然后按戶或室內(nèi)面積分?jǐn)偨o業(yè)主即費(fèi)用分?jǐn)?。其中，第一種分?jǐn)偡绞绞禽^為廣泛采用的方式，但這種按業(yè)主專有物業(yè)面積分?jǐn)偡绞脚c物業(yè)管理費(fèi)本質(zhì)相悖。因業(yè)主共同擁有共有物業(yè)的所有權(quán)其享有的權(quán)利、義務(wù)是對(duì)等的。

2、投訴處理機(jī)制的建立方案

任何一個(gè)民事糾紛發(fā)生后都可以采用協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟四個(gè)途徑解決，物業(yè)管理糾紛當(dāng)然也不例外。這里所講的投訴處理機(jī)制的建立主要是非訴訟階段的糾紛處理機(jī)制的建立。根據(jù)服務(wù)內(nèi)容等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理合同，物業(yè)管理企業(yè)不達(dá)標(biāo)或業(yè)主無故欠費(fèi)，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)不成一致意見的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司可向消協(xié)、社區(qū)、小區(qū)辦、直至相關(guān)行政主管部門投訴，接到投訴的部門及時(shí)對(duì)投訴情況進(jìn)行處理。屬物業(yè)公司服務(wù)不到位的，應(yīng)在相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目中按比例給相關(guān)業(yè)主賠償，以約束物業(yè)企業(yè)，加強(qiáng)管理，努力提高服務(wù)水平。

為了使投訴者有章可循，處理者有法可依，應(yīng)盡快制定《沈陽市物業(yè)管理服務(wù)投訴處理辦法》等地方性法規(guī)。《辦法》應(yīng)詳細(xì)規(guī)定受理投訴的機(jī)構(gòu)及其職權(quán)、投訴的形式、受理的條件、處理的期限、處理結(jié)論的效力等。

三、實(shí)現(xiàn)方案的對(duì)策

1、“菜單式”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的建立和《沈陽市物業(yè)管理服務(wù)投訴處理辦法》的實(shí)行是關(guān)系到廣大業(yè)主和大量物業(yè)公司切身利益的事，也是當(dāng)前我市物業(yè)管理中必須解決且必須解決好的一個(gè)實(shí)體上的問題和一個(gè)程序上的問題。該方案的制定實(shí)施，應(yīng)廣泛征求意見，組織專家進(jìn)行方案論證和各方聽證。

2、物業(yè)管理費(fèi)是維系小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)支柱，不能正常收繳或收繳率較低不僅影響小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)甚至影響到物業(yè)公司的生存，基于此，當(dāng)出現(xiàn)拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)，物業(yè)公司均會(huì)采取各種各樣的方法進(jìn)行催繳，甚至采取過激手段。尤其在物業(yè)公司服務(wù)首先不到位情況下，這樣做更激化矛盾，致使糾紛增多、糾紛升級(jí)，也給行政主管部門處理糾紛帶來難度。為減少上述現(xiàn)象的發(fā)生應(yīng)對(duì)物業(yè)公司法定代表人和經(jīng)理人定期進(jìn)行法律、法規(guī)的培訓(xùn)尤其是物業(yè)管理法規(guī)的專項(xiàng)培訓(xùn)。

第4篇：住宅物業(yè)管理方案范文

一、目標(biāo)任務(wù)

著重通過“一個(gè)完善、兩個(gè)落實(shí)、三個(gè)提高、四個(gè)加強(qiáng)”，即完善物業(yè)管理工作機(jī)制，落實(shí)職能部門職責(zé)、落實(shí)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，提高物業(yè)企業(yè)競爭能力、提高物業(yè)小區(qū)服務(wù)水平、提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)，加強(qiáng)物業(yè)承接查驗(yàn)、加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)環(huán)境巡查整治、加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金管理、加強(qiáng)前期物業(yè)招投標(biāo)管理，提升城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、工作內(nèi)容

（一）“一個(gè)完善”：即完善物業(yè)管理工作機(jī)制

一是加強(qiáng)物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)建設(shè)。市級(jí)、各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)，以及各街道和有物業(yè)管理小區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)均要明確具體的機(jī)構(gòu)承擔(dān)物業(yè)管理工作，并根據(jù)工作實(shí)際，配備一定數(shù)量的專兼職工作人員。社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）有干部專職或兼職從事物業(yè)管理工作。已經(jīng)配備人員的要確保在崗從事物業(yè)管理工作，確保物業(yè)管理工作有機(jī)構(gòu)、有人員負(fù)責(zé)。

二是安排物業(yè)管理專項(xiàng)資金。各地要建立物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)保障的長效機(jī)制，把規(guī)范提升物業(yè)管理工作列入財(cái)政年度資金安排。2012年，鯉城區(qū)、豐澤區(qū)財(cái)政各安排不少于100萬元，市、晉江市、南安市、惠安縣財(cái)政各安排不少于80萬元，其他縣（區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)財(cái)政各安排不少于50萬元，作為整治、提升物業(yè)管理和獎(jiǎng)勵(lì)工作到位、成績突出的物業(yè)管理單位及個(gè)人的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，以后應(yīng)逐年提高財(cái)政預(yù)算金額。

三是加強(qiáng)制度建設(shè)。各縣（市、區(qū)）人民政府和開發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)管委會(huì)要加強(qiáng)物業(yè)管理制度建設(shè)和政策支持，出臺(tái)規(guī)范物業(yè)管理和扶持行業(yè)發(fā)展的規(guī)定；要將物業(yè)管理工作作為民生工作和社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容納入年度工作計(jì)劃，擺上重要議事日程；每年至少召開2次專題會(huì)議，聽取屬地內(nèi)物業(yè)管理工作匯報(bào)，協(xié)調(diào)解決屬地內(nèi)物業(yè)管理重大問題。各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門要對(duì)屬地內(nèi)物業(yè)管理情況進(jìn)行全面調(diào)查研究，摸清底數(shù)，分析存在問題，出臺(tái)規(guī)范性文件，強(qiáng)化行業(yè)規(guī)范管理。各相關(guān)單位要結(jié)合本單位在物業(yè)管理工作中的職責(zé)，認(rèn)真調(diào)查研究，制訂規(guī)范性文件，加強(qiáng)監(jiān)管。各街道辦事處和有物業(yè)管理小區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)建立并落實(shí)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，每季度至少牽頭組織召開1次聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)有效解決物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的矛盾、糾紛。要建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制，物業(yè)管理普通糾紛由社區(qū)、街道一線及時(shí)調(diào)處化解，并上報(bào)區(qū)級(jí)主管部門；嚴(yán)重的矛盾由區(qū)相關(guān)部門牽頭協(xié)調(diào)解決，并上報(bào)市級(jí)主管部門，市級(jí)各職能部門及時(shí)靠前處置。

四是推進(jìn)老舊小區(qū)整治工作。各縣（市、區(qū)）和開發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)要在年老舊小區(qū)整治試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，安排一定的整治資金，選擇若干個(gè)具有一定規(guī)模、居民整治意愿較強(qiáng)的老舊小區(qū)，繼續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)整治工作。要通過設(shè)置圍墻、安防門崗，平整道路，整治綠化，完善改造雨、污管道等，使老舊小區(qū)面貌初步改善、基本具備物業(yè)管理?xiàng)l件，并根據(jù)小區(qū)實(shí)際和居民意愿，采取引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理、社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理、業(yè)主自行管理等方式建立長效管理機(jī)制。

（二）“兩個(gè)落實(shí)”：即落實(shí)職能部門職責(zé)，落實(shí)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)

1、落實(shí)職能部門職責(zé)。住建、行政執(zhí)法、公安、交警、消防、工商、環(huán)保、物價(jià)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等職能部門應(yīng)明確本部門在物業(yè)管理工作中的職責(zé)，進(jìn)行責(zé)任分解，明確分管領(lǐng)導(dǎo)、責(zé)任科室、負(fù)責(zé)人、經(jīng)辦人。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)小區(qū)的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)部門協(xié)作配合，不推諉，不扯皮，及時(shí)處理檢查中發(fā)現(xiàn)的問題。建立糾紛投訴調(diào)處機(jī)制，對(duì)執(zhí)法工作中發(fā)現(xiàn)的或物業(yè)企業(yè)報(bào)告、業(yè)主投訴、媒體曝光的違法違規(guī)行為查處及時(shí)，處理到位。建立職能部門聯(lián)動(dòng)處理機(jī)制，對(duì)未履行職責(zé)而造成嚴(yán)重后果的，按效能管理進(jìn)行查處。

2、落實(shí)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要加大組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的力度，符合成立業(yè)委會(huì)條件的物業(yè)管理小區(qū)成立業(yè)委會(huì)應(yīng)達(dá)到60%以上。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)制度建設(shè)，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)規(guī)范管理，推進(jìn)業(yè)主大會(huì)成立和規(guī)范運(yùn)作。促進(jìn)物業(yè)管理和社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合，逐步形成社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。

（三）“三個(gè)提高”：即提高物業(yè)企業(yè)競爭能力，提高物業(yè)小區(qū)服務(wù)水平，提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)

1、提高物業(yè)企業(yè)競爭能力。一是要轉(zhuǎn)變提升行業(yè)的發(fā)展方式。物業(yè)管理今后不應(yīng)該簡單追求量的擴(kuò)張，而應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)向重視質(zhì)的提高。要通過現(xiàn)代科技的運(yùn)用和商業(yè)模式的創(chuàng)新，不斷拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，切實(shí)增強(qiáng)行業(yè)整體競爭能力。二是要樹立品牌意識(shí)，提高企業(yè)競爭力。鼓勵(lì)、扶持規(guī)范化的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過企業(yè)整合、品牌重組等方式，做強(qiáng)做大；鼓勵(lì)、扶持符合二級(jí)以上資質(zhì)條件的物業(yè)企業(yè)晉升資質(zhì)，逐年提高二級(jí)以上物業(yè)企業(yè)管理的覆蓋面，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會(huì)要給予指導(dǎo)、幫助；引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過有序的市場競爭不斷提高工作效率，降低管理成本，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

2、提高物業(yè)小區(qū)服務(wù)水平。一是要認(rèn)真落實(shí)《省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》，切實(shí)履行物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)現(xiàn)秩序維護(hù)、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，努力提高業(yè)主的滿意率。二是要?jiǎng)?chuàng)建“物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，以點(diǎn)帶面，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、市、晉江市、南安市、惠安縣各創(chuàng)建2個(gè)市級(jí)以上物業(yè)管理示范住宅小區(qū)，其他縣（區(qū)）、開發(fā)區(qū)各創(chuàng)建1個(gè)市級(jí)以上物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。重點(diǎn)創(chuàng)建“十大物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”（西湖豪庭、西湖1號(hào)、濠江國際、明光花園、輝映江山、見龍亭小區(qū)祺龍?jiān)贰⒋蠼⑹繟區(qū)、蘭峰城市花園一期、錦洲瑞苑A區(qū)、佳豪城市花園二期），物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門要大力指導(dǎo)、幫助物業(yè)企業(yè)做好創(chuàng)建工作。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)要提出計(jì)劃，用幾年時(shí)間，每年確定一批物業(yè)企業(yè)，組織物業(yè)管理專家，從內(nèi)業(yè)資料、外業(yè)環(huán)境、設(shè)施設(shè)備等方面，幫助企業(yè)規(guī)范管理物業(yè)項(xiàng)目；要組織物業(yè)管理專家，對(duì)物業(yè)企業(yè)擬申報(bào)示范住宅小區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)，確保擬申報(bào)項(xiàng)目順利通過評(píng)審。

3、提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)。一是要加強(qiáng)企業(yè)間的交流、學(xué)習(xí)?？山柚飿I(yè)協(xié)會(huì)平臺(tái)積極開展物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)交流活動(dòng)，組織物業(yè)管理工作者、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人學(xué)習(xí)借鑒省內(nèi)外兄弟城市和我市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的先進(jìn)物業(yè)管理模式，推廣運(yùn)用。二是加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)。定期組織物業(yè)經(jīng)理崗位繼續(xù)教育培訓(xùn)，不斷提高管理水平，要加強(qiáng)保安、保潔、綠化、給排水、機(jī)電設(shè)施維護(hù)等崗位人員培訓(xùn)。三是要組織物業(yè)從業(yè)人員參加物業(yè)管理師資格考試，逐步推行項(xiàng)目經(jīng)理持有物業(yè)管理師資格證上崗制度。四是物業(yè)企業(yè)要建立健全員工培訓(xùn)制度，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)。

（四）“四個(gè)加強(qiáng)”：即加強(qiáng)物業(yè)承接查驗(yàn)，加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)環(huán)境巡查整治，加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金管理，加強(qiáng)前期物業(yè)招投標(biāo)管理

1、加強(qiáng)物業(yè)承接查驗(yàn)。根據(jù)住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，結(jié)合我市實(shí)際，制定物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)規(guī)定，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行各自義務(wù)，規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作，并在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持相關(guān)材料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)，屬地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)承接查驗(yàn)進(jìn)行檢查，確保項(xiàng)目按規(guī)劃審批內(nèi)容建設(shè)完整。房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)辦理新建房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)審核物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況。

2、加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)環(huán)境巡查整治。市住建局加強(qiáng)檢查，督促各縣（市、區(qū)）住建局開展物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境整治活動(dòng)。各縣（市、區(qū)）住建局、街道辦事處組織物業(yè)企業(yè)開展物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境整治活動(dòng)，抓好日常巡查，每兩個(gè)月至少對(duì)轄區(qū)所有物業(yè)小區(qū)巡查一次，并做好記錄。巡查以保潔綠化、服務(wù)收費(fèi)、停車秩序、消防安全、電梯安全、裝飾裝修等方面為主要檢查內(nèi)容，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實(shí)履行物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)服務(wù)等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，做到秩序維護(hù)、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)等服務(wù)達(dá)標(biāo)。加大對(duì)違法違紀(jì)企業(yè)的處罰力度，堅(jiān)決將侵犯業(yè)主合法權(quán)益的企業(yè)清除出物業(yè)管理市場。通過整治，物業(yè)管理小區(qū)要達(dá)到《省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》要求，做到房屋無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛；小區(qū)夜景燈整齊、美觀，小區(qū)內(nèi)路燈亮燈率達(dá)到100%；道路通暢、路面平整，路面井蓋無缺損，排水排污管道通暢；車輛停放有序；保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境干凈整潔；綠化植物長勢良好。

3、加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金管理。成立市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦公室，依托在市住建局，負(fù)責(zé)全市住宅專項(xiàng)維修資金使用的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，并負(fù)責(zé)市區(qū)（鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、開發(fā)區(qū)）住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、使用和代管工作；各縣（市）、區(qū)、港區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門也要明確住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)。完善專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)，專項(xiàng)維修資金實(shí)行四級(jí)分帳（總帳、物業(yè)小區(qū)、幢、戶），對(duì)已歸集的專項(xiàng)維修資金要陸續(xù)分帳到戶。

4、加強(qiáng)前期物業(yè)招投標(biāo)管理。市住建局制定完善前期物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定，規(guī)范物業(yè)招投標(biāo)程序；制定物業(yè)管理專家?guī)旃芾碛嘘P(guān)規(guī)定，充實(shí)物業(yè)管理專家?guī)欤訌?qiáng)物業(yè)管理專家培訓(xùn)、管理。各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門做好物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，當(dāng)年預(yù)售的項(xiàng)目應(yīng)100%實(shí)行前期物業(yè)招投標(biāo)，并做到公平、公開、公正。

三、工作步驟

（一）動(dòng)員部署階段（2012年月日至月20日）

各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)要結(jié)合實(shí)際，組織召開有關(guān)部門、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主代表參加的會(huì)議，分析屬地內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展存在的問題，研討行業(yè)發(fā)展方向，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理措施。對(duì)屬地內(nèi)物業(yè)管理情況，要組織開展全面調(diào)查摸底工作，落實(shí)項(xiàng)目，制訂實(shí)施方案，做好部署安排。各縣（市、區(qū)）要結(jié)合本地實(shí)際制定具體工作方案并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在自查的基礎(chǔ)上制訂整改提升方案，方案要落實(shí)到每一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，明確具體目標(biāo)、內(nèi)容和措施。各縣（市、區(qū)）工作方案于3月20日前報(bào)送市住建局備案。

（二）組織實(shí)施階段（2012年月21日至11月30日）

各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)及各相關(guān)部門對(duì)照“一個(gè)完善，兩個(gè)落實(shí)，三個(gè)提高，四個(gè)加強(qiáng)”工作內(nèi)容組織實(shí)施，抓好落實(shí)。

（三）考核驗(yàn)收階段（2012年12月1日至12月31日）

各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門按照《市物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核暫行規(guī)定》對(duì)屬地物業(yè)企業(yè)進(jìn)行考核；市住建局按照《市物業(yè)管理工作考核規(guī)定》對(duì)各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理工作情況進(jìn)行考核。

四、工作要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理是改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要內(nèi)容，各縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)要增強(qiáng)做好這項(xiàng)工作的緊迫感和責(zé)任感，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立或及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)，制定方案，切實(shí)做好屬地內(nèi)規(guī)范提升物業(yè)管理工作的組織、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促。

（二）強(qiáng)化監(jiān)督檢查。各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門及有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，對(duì)物業(yè)小區(qū)存在的問題要及時(shí)督促整改，對(duì)違法違規(guī)行為要提請(qǐng)相關(guān)職能部門按法規(guī)進(jìn)行查處。

（三）扶持行業(yè)發(fā)展。要加大力度指導(dǎo)、幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)晉升資質(zhì)等級(jí)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，拓展服務(wù)內(nèi)容，重點(diǎn)培育一批信譽(yù)好、市場竟?fàn)幜?qiáng)、業(yè)主滿意度高、誠信服務(wù)的品牌物業(yè)企業(yè)，引領(lǐng)我市物業(yè)管理水平和服務(wù)品質(zhì)的提升。

第5篇：住宅物業(yè)管理方案范文

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照構(gòu)建和諧社會(huì)的要求，本著“業(yè)主自愿、政府扶持、部門聯(lián)動(dòng)、各負(fù)其責(zé)、相互協(xié)作、先易后難、分步實(shí)施”的原則，積極穩(wěn)妥的開展老舊住宅小區(qū)綜合整治工作，全面提升老舊住宅小區(qū)管理水平。

二、總體工作目標(biāo)

2007年的總體工作目標(biāo)是完成新*區(qū)等5個(gè)老舊住宅小區(qū)綜合整治與改造工作。整治工作完成后，基本恢復(fù)管理運(yùn)行功能，建立長效管理機(jī)制，實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理，達(dá)到環(huán)境整潔、生活方便的目標(biāo)。

三、工作內(nèi)容

老舊住宅小區(qū)綜合整治與改造工作包括環(huán)境整治、聯(lián)合執(zhí)法、配套設(shè)施建設(shè)和實(shí)施物業(yè)管理等四個(gè)方面。具體內(nèi)容如下：

（一）環(huán)境整治的主要工程項(xiàng)目

房屋修繕類：

1、外墻面的涂料粉刷；

2、破損落水管整修、更換。

綠化調(diào)整類：

1、花草樹木調(diào)整，草坪鋪設(shè)、補(bǔ)種、修剪；

2、原有景點(diǎn)及休閑健身場所整修、完善；

3、路沿石修補(bǔ)、破損窨井蓋整修、更換。

（二）管理用房和公共設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)

1、物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營用房的修補(bǔ)、建設(shè)或增補(bǔ)、擴(kuò)建。

2、居民委員會(huì)、警務(wù)室、社區(qū)活動(dòng)中心用房的修補(bǔ)、建設(shè)或增補(bǔ)、擴(kuò)建。

3、宣傳欄、告示牌的增設(shè)。

4、公共場地的硬化、增補(bǔ)、修補(bǔ)。

5、電子監(jiān)控設(shè)施和房屋的整修、補(bǔ)建、擴(kuò)建。

6、封堵院門、增設(shè)大門。

（三）聯(lián)合執(zhí)法工作

1、違章建筑、棚廈，侵占公共場地、破壞和損毀綠化現(xiàn)象的清理整頓。

2、馬路市場、攤點(diǎn)的清理。

3、建立統(tǒng)一的廣告設(shè)施，依法清理野廣告。

4、對(duì)占用或閑置的公建配套設(shè)施及其收益進(jìn)行清理、清退或調(diào)整，明晰產(chǎn)權(quán)歸屬。

（四）實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作的轉(zhuǎn)軌

1、籌建小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)或進(jìn)行換屆選舉。

2、建立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作運(yùn)行和物業(yè)管理各項(xiàng)制度。

3、由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)。

4、做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的住宅小區(qū)移交接管工作。

四、項(xiàng)目管理要求

各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照工作要求，對(duì)列入整治計(jì)劃的老舊住宅小區(qū)基本情況認(rèn)真研究，明確整治內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，做到精心組織、精心管理、精心施工。

（一）綜合整治項(xiàng)目要以公開招標(biāo)方式確定施工單位，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

（二）綜合整治項(xiàng)目要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦理相關(guān)手續(xù)，并嚴(yán)格執(zhí)行工程監(jiān)理、合同管理、工程造價(jià)審計(jì)規(guī)定；整治項(xiàng)目和范圍要在業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，在相關(guān)小區(qū)公示，接受居民的監(jiān)督。

（三）綜合整治項(xiàng)目要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、竣工驗(yàn)收實(shí)行全過程跟蹤管理，保證工程質(zhì)量，嚴(yán)格控制造價(jià)。

（四）綜合整治項(xiàng)目要嚴(yán)格按計(jì)劃進(jìn)度要求組織實(shí)施。

五、工作職責(zé)

（一）各街道辦事處的工作職責(zé)

1、牽頭做好住宅小區(qū)綜合整治與改造工作的宣傳和政策解釋工作。

2、抓好居民委員會(huì)的建設(shè)，與市民政局聯(lián)合，完善居民委員會(huì)組織。

3、組織業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立或換屆選舉工作，與市建設(shè)局等有關(guān)部門配合，做好業(yè)主委員會(huì)工作制度建設(shè)、移交接管和選聘物業(yè)管理企業(yè)工作。

（二）各相關(guān)部門的工作職責(zé)

市建設(shè)局：

1、按照市政府確定的工作目標(biāo)要求，做好老舊住宅小區(qū)綜合整治與改造工作的組織協(xié)調(diào)；

2、具體負(fù)責(zé)市老舊住宅小區(qū)綜合整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的日常工作；

3、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)占用或閑置的公建配套設(shè)施及其收益進(jìn)行清理、清退或調(diào)整，明晰產(chǎn)權(quán)歸屬；

4、負(fù)責(zé)組織小區(qū)綜合整治與改造工作的建設(shè)、竣工驗(yàn)收、移交接管的指導(dǎo)、監(jiān)督工作；

5、負(fù)責(zé)供氣、市政、園林、環(huán)衛(wèi)設(shè)施檢修、改造、維護(hù)工作；

6、按照市老舊住宅小區(qū)綜合整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組的要求，抓好綜合整治工作進(jìn)度的安排、調(diào)度、檢查；

7、監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理工作的實(shí)施。

市規(guī)劃局：

1、負(fù)責(zé)審定小區(qū)封閉和配套設(shè)施的補(bǔ)建方案，并提供相關(guān)的配套資料；

2、以原有規(guī)劃設(shè)計(jì)要求為依據(jù)，負(fù)責(zé)落實(shí)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要增補(bǔ)配套完善的設(shè)施設(shè)備具體指標(biāo)。

市城市管理行政執(zhí)法局：

1、負(fù)責(zé)拆除小區(qū)內(nèi)的違法建筑、設(shè)施；

2、會(huì)同市工商局等相關(guān)部門對(duì)小區(qū)內(nèi)的馬路市場、亂設(shè)的攤點(diǎn)進(jìn)行清理整頓。

市工商局、民政局、經(jīng)貿(mào)局：配合各街道、各部門做好其職責(zé)范圍內(nèi)的工作。

市物價(jià)局：負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審定工作。

市勞動(dòng)和社會(huì)保障局：配合民政部門確定困難家庭物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、綜合整治與改造費(fèi)的補(bǔ)助方式、標(biāo)準(zhǔn)。

市財(cái)政局：負(fù)責(zé)做好市財(cái)政撥付資金的及時(shí)到位，協(xié)助做好工程造價(jià)的審計(jì)工作。

市公安局：協(xié)助各街道、各部門做好老舊住宅小區(qū)整治與改造工作，保障聯(lián)合執(zhí)法工作的實(shí)施，維護(hù)整治與執(zhí)法工作秩序，依法查處破壞小區(qū)公建配套設(shè)施等影響公共安全的行為。

相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備專業(yè)管理單位：供電部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)供電線路、設(shè)施設(shè)備調(diào)整方案的制訂和實(shí)施；供水部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)供水線路、設(shè)施設(shè)備調(diào)整方案的制訂和實(shí)施；供氣部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)供氣線路、設(shè)施設(shè)備調(diào)整方案的制訂和實(shí)施；廣電部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)廣電線路、設(shè)施設(shè)備調(diào)整方案的制訂和實(shí)施；通訊部門負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)通訊線路、設(shè)施設(shè)備調(diào)整方案的制訂和實(shí)施。

六、資金來源

（一）按照原有的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求應(yīng)當(dāng)配備而未建設(shè)的房屋和設(shè)施設(shè)備，由原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)補(bǔ)建和改造資金。

（二）專業(yè)管理部門負(fù)責(zé)管理的管網(wǎng)設(shè)施設(shè)備由各專業(yè)管理部門負(fù)責(zé)。

（三）其他改造資金采取以下方式籌集：

1、設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的新興北區(qū)、新興南區(qū)和荊河小區(qū)籌集方式

(1)市財(cái)政承擔(dān)20%；

(2)原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)30%；

(3)所屬街道財(cái)政承擔(dān)10%；

(4)業(yè)主承擔(dān)40%，從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金中列支。

2、未設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的奎文北區(qū)和饃饃莊小區(qū)二期籌集方式

(1)市財(cái)政承擔(dān)50%;

(2)原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)30%；

(3)所屬街道承擔(dān)10%；

(4)按照有關(guān)規(guī)定建立或續(xù)籌物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金，或按照實(shí)際需要，向業(yè)主收繳綜合整治與改造費(fèi)用的10%。

七、實(shí)施步驟

（一）動(dòng)員發(fā)動(dòng)和調(diào)研摸底階段（3月24日至3月31日）。市政府組織召開全市老舊住宅小區(qū)綜合整治動(dòng)員會(huì)議，各部門、街道辦事處按照會(huì)議要求，做好層層動(dòng)員，通過電視、報(bào)紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)等開展宣傳工作。同時(shí)組織人員開展調(diào)研，核算費(fèi)用，做好各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。

（二）實(shí)施綜合整治與改造階段（4月1日至11月10日）。各街道辦事處、各部門按照分工，加強(qiáng)協(xié)作，開展全面整治與改造工作。

（三）檢查驗(yàn)收和總結(jié)表彰階段（11月11日至11月30日）。市政府辦公室會(huì)同有關(guān)部門將對(duì)全市老舊住宅小區(qū)綜合整治與改造工作進(jìn)行全面檢查驗(yàn)收與考核，表彰在活動(dòng)中涌現(xiàn)出的先進(jìn)單位和個(gè)人。

八、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，形成工作合力。為加強(qiáng)對(duì)老舊住宅小區(qū)綜合整治工作的領(lǐng)導(dǎo)，市政府成立以市委常委、常務(wù)副市長楊位明同志任組長，市長助理王文奎，市政府黨組成員、建設(shè)局局長周長秦同志任副組長，行政執(zhí)法、規(guī)劃、水務(wù)、民政、物價(jià)、工商、勞動(dòng)和社會(huì)保障、經(jīng)貿(mào)、廣電、供電、公安、財(cái)政等部門和荊河、龍泉、北辛、善南街道主要負(fù)責(zé)人為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市建設(shè)局，周長秦同志兼任辦公室主任，朱紹猛同志任辦公室副主任。市政府各部門、街道辦事處也要成立專門機(jī)構(gòu)、抽調(diào)精干力量，積極主動(dòng)的做好配合工作，把老舊住宅小區(qū)綜合整治工作與構(gòu)建和諧社區(qū)結(jié)合起來，與落實(shí)政府工作報(bào)告的任務(wù)結(jié)合起來，與切實(shí)改善群眾生活和居住環(huán)境結(jié)合起來，進(jìn)一步明確責(zé)任，細(xì)化目標(biāo)任務(wù)，形成合力，大力推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治工作。

（二）抓好業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)的組建和換屆工作。按照法定的程序，組織成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)等基層自治組織，對(duì)已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)的，加強(qiáng)制度建設(shè)，促進(jìn)其依法開展工作。

（三）進(jìn)一步明確任務(wù)，積極開展綜合整治與改造工作。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在制訂老舊住宅小區(qū)綜合整治預(yù)算的基礎(chǔ)上，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，按照本方案進(jìn)行落實(shí)，并同步做好施工隊(duì)伍的招標(biāo)、工程造價(jià)的審查、施工監(jiān)理與行政執(zhí)法等工作。

（四）做好物業(yè)管理企業(yè)的選聘和住宅小區(qū)的移交接管工作，建立長效管理機(jī)制。進(jìn)行綜合整治改造后，盡快完成住宅小區(qū)整體移交接管，由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理隊(duì)伍后，物價(jià)部門要及時(shí)審定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施物業(yè)管理。同時(shí)，居民委員會(huì)要做好計(jì)劃生育、優(yōu)軍優(yōu)撫、幫教扶貧、人民調(diào)解等工作。有關(guān)部門和所屬街道辦事處要加強(qiáng)配合和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)作，建立長效管理機(jī)制。

第6篇：住宅物業(yè)管理方案范文

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，提升城市品位，建設(shè)宜居湘陰，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及《市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級(jí)的意見》（岳政發(fā)〔2010〕15號(hào)）文件精神，結(jié)合縣情實(shí)際，現(xiàn)就促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級(jí)提出以下實(shí)施意見：

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控

（一）科學(xué)制定房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃?？h國土部門要在《湘陰縣城市總體規(guī)劃》和《湘陰縣土地利用總體規(guī)劃》確定的縣城建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，科學(xué)編制我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地五年計(jì)劃和中長期計(jì)劃，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小型普通商品住房和廉租住房等保障性住房的土地供應(yīng)。對(duì)房地產(chǎn)用地批而不建、批后緩建、閑置土地等行為和不按土地出讓合同要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)征收土地閑置費(fèi)；情節(jié)嚴(yán)重的，堅(jiān)決依法收回土地使用權(quán)。

（二）科學(xué)編制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。由縣房產(chǎn)部門牽頭，發(fā)改、國土、規(guī)劃等相關(guān)職能部門參與，根據(jù)《湘陰縣城市總體規(guī)劃》和《湘陰縣土地利用總體規(guī)劃》，科學(xué)編制我縣房地產(chǎn)業(yè)年度發(fā)展計(jì)劃、五年發(fā)展規(guī)劃及中長期規(guī)劃，并將其納入我縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。

（三）建立和完善住房供應(yīng)及保障體系。積極發(fā)展普通商品住房，適度建設(shè)高檔商品住房，加快建設(shè)廉租住房，嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房，合理建設(shè)安置性住房和公共租賃房，形成住房梯次供用，不斷滿足人民群眾住房需求，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。

二、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為

（四）嚴(yán)禁行政企事業(yè)單位集資或變相集資建房和居民擅自新建住房。全面禁止全縣所有行政企事業(yè)單位集資建房或利用房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)變相集資建房。縣城中心城區(qū)內(nèi)，縣國土部門嚴(yán)禁向個(gè)人建房或個(gè)人合伙建房供地，杜絕自建行為。已出讓給單位、個(gè)人建房或個(gè)人合伙建房的土地，由國土部門采取回購、收儲(chǔ)、整合等辦法收回，拿出具體方案報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)?？h城規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民建房，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，統(tǒng)一在居民點(diǎn)建設(shè)?？h城中心城區(qū)內(nèi)經(jīng)鑒定確系危及人身安全的危舊房屋，不得批準(zhǔn)自拆自建，統(tǒng)一納入縣城提質(zhì)改造和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，由縣人民政府收購后拆除。因建設(shè)需要征收集體土地上的房屋，按照《湘陰縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)湘陰縣城區(qū)集體土地上房屋拆遷安置暫行辦法的通知》規(guī)定，實(shí)行集中統(tǒng)一安置。

（五）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理?？h房產(chǎn)部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，嚴(yán)厲打擊掛靠、變相掛靠等違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)行為。凡不具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的，國土、規(guī)劃等部門不得為其辦理任何審批手續(xù)。嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人在集體土地上從事或變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，堅(jiān)決予以打擊。

（六）強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模管理。堅(jiān)決杜絕零星房地產(chǎn)開發(fā),單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目低于3萬平方米或用地面積小于3000平方米的，相關(guān)職能部門不得供地、立項(xiàng)、報(bào)建，應(yīng)納入成片統(tǒng)一開發(fā)范圍。確無法調(diào)整合并的，其土地用于城市綠化或其它公益事業(yè)建設(shè)。其中，用地面積大于3000平方米，而建筑面積達(dá)不到3萬平方米的特殊項(xiàng)目，該地塊只能按城市規(guī)劃要求，批準(zhǔn)建設(shè)高層建筑，嚴(yán)禁個(gè)人合伙聯(lián)建。違規(guī)合伙聯(lián)建的，由縣房產(chǎn)部門牽頭，監(jiān)察、國土、建設(shè)、規(guī)劃等職能部門參與，依法予以處罰；涉及國家公職人員參與的，依法從嚴(yán)處理。

（七）規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)。新開工的房地產(chǎn)小區(qū)，要實(shí)行功能單一化設(shè)計(jì)，從嚴(yán)控制上居下店式的商品房開發(fā)項(xiàng)目。原則上住宅小區(qū)臨街不得配建商業(yè)門面，居住區(qū)與商業(yè)區(qū)要獨(dú)立分開，營造宜居環(huán)境。臨街建筑和標(biāo)志性建筑應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目位置，結(jié)合城市風(fēng)貌規(guī)劃進(jìn)行形象設(shè)計(jì)；縣城主干道臨街面不得設(shè)置開放式陽臺(tái)，不得管網(wǎng)、空調(diào)等設(shè)備。新建商品住房必須設(shè)計(jì)空調(diào)位，空調(diào)機(jī)必須安裝在空調(diào)位內(nèi)。住宅小區(qū)的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)包含燃?xì)?、給排水等管線和排油煙的專用管道設(shè)計(jì)。新建項(xiàng)目嚴(yán)格實(shí)行雨水、污水分流，污水排放必須接入縣城排污管網(wǎng)。臨湖、臨河開發(fā)項(xiàng)目要做到不推山、不填水，切實(shí)保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

（八）規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案評(píng)審。所有新開工房地產(chǎn)項(xiàng)目和行政企事業(yè)單位辦公用房必須有兩個(gè)以上設(shè)計(jì)單位拿出3個(gè)以上設(shè)計(jì)方案，由政府主管副縣長組織建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、環(huán)保、人防、氣象、消防、交警等相關(guān)職能部門和有關(guān)業(yè)內(nèi)人士對(duì)方案進(jìn)行聯(lián)合初步評(píng)審。設(shè)計(jì)方案由小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、前期物業(yè)管理方案、建筑美化亮化方案、安防監(jiān)控方案、綠化方案和停車場位設(shè)計(jì)方案等組成。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)包含建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、消防設(shè)施、平面布局、立面效果、建筑容積率、建筑密度、綠化率、空調(diào)位布局、防盜窗（網(wǎng)）風(fēng)格、穿墻洞孔位置、公共配套設(shè)施和項(xiàng)目整體方案符合房地產(chǎn)市場需求狀況的情況說明，其中消防設(shè)施應(yīng)包含室外消防栓、消防水池等方面的布局和設(shè)計(jì)，公共配套設(shè)施方面包含垃圾收集設(shè)施、二次供水及加壓設(shè)備、風(fēng)雨活動(dòng)室、信報(bào)箱等內(nèi)容，垃圾收集設(shè)施應(yīng)明確垃圾收集點(diǎn)、收集站布局，風(fēng)雨活動(dòng)室要設(shè)計(jì)備有健身運(yùn)動(dòng)器材，小區(qū)門衛(wèi)處要設(shè)計(jì)信報(bào)箱。前期物業(yè)管理方案應(yīng)包含物業(yè)管理用房的合理配置情況、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘情況和物業(yè)管理的檔次及水平等內(nèi)容。其中物業(yè)管理用房配置標(biāo)準(zhǔn)為：3—5萬平方米的小區(qū)應(yīng)達(dá)到小區(qū)總建筑面積的5‰，5—10萬平方米的應(yīng)達(dá)到4‰，10萬平方米以上的應(yīng)達(dá)到3‰，超過10萬平方米的住宅開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)同時(shí)明確社區(qū)工作用房，所有物業(yè)管理用房和社區(qū)工作用房必須配置合理、適用。建筑美化亮化方案應(yīng)包含小區(qū)內(nèi)所有建筑的美化亮化燈飾、造型燈飾及臨街建筑的特殊美化亮化燈飾等內(nèi)容，并按照簡潔、寧靜、美觀、和諧的要求，采用三維動(dòng)畫方式進(jìn)行設(shè)計(jì)，并提供動(dòng)畫效果圖。安防監(jiān)控方案應(yīng)包含小區(qū)安防監(jiān)控設(shè)施的整體布局、攝像頭數(shù)量和位置、監(jiān)控機(jī)房設(shè)置、門衛(wèi)崗?fù)づ鋫浜蜆怯钪悄芑O(shè)計(jì)等內(nèi)容。綠化方案應(yīng)包含綠化面積、綠地布局、花卉苗木和種類、規(guī)格等內(nèi)容。停車場位方案要在小區(qū)人防工程或地下停車場設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上嚴(yán)格根據(jù)小區(qū)住戶數(shù)按不低于1：1的標(biāo)準(zhǔn)配套到位，有商業(yè)鋪面的小區(qū)還要考慮社會(huì)車輛停車需要。項(xiàng)目經(jīng)初步評(píng)審后，拿出兩個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提交縣長辦公會(huì)議確定，形成最終設(shè)計(jì)方案。方案一經(jīng)確定，不得擅自修改。房地產(chǎn)企業(yè)須以最終審定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)建，并向社會(huì)公示，嚴(yán)禁出現(xiàn)審定后方案與報(bào)建方案脫鉤的現(xiàn)象。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)評(píng)審?fù)ㄟ^后，開發(fā)建設(shè)單位1年未動(dòng)工建設(shè)的，原方案須進(jìn)行再次評(píng)審；2年未動(dòng)工建設(shè)的，堅(jiān)決依法收回土地使用權(quán)。

（九）加強(qiáng)住宅開發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)的監(jiān)管。凡新建、改建、擴(kuò)建的住宅小區(qū)，除應(yīng)當(dāng)按經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳規(guī)和其它相關(guān)規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)、社區(qū)辦公用房和教育、文化、體育、環(huán)衛(wèi)、消防、電信、美化亮化、安防監(jiān)控、綠化、停車位、停車場等設(shè)施外，還應(yīng)根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃和居住區(qū)人口規(guī)模，按照國家有關(guān)規(guī)定配套建設(shè)幼兒園，所有配套用房、配套設(shè)施及幼兒園等必須與主體工程同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同期交付使用。否則，規(guī)劃部門不得辦理規(guī)劃手續(xù)，建設(shè)部門不得辦理施工許可和進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，房產(chǎn)部門不得辦理房屋權(quán)屬初始登記。

（十）嚴(yán)格實(shí)施商品房分戶驗(yàn)收及房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收。商品住宅工程在綜合驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)組織施工和監(jiān)理單位進(jìn)行分戶驗(yàn)收，已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)參與分戶驗(yàn)收。分戶驗(yàn)收合格的，出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》；分戶驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得申請(qǐng)工程綜合竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，由房產(chǎn)部門組織建設(shè)、消防、交警、人防、地稅、氣象、質(zhì)監(jiān)、政務(wù)中心、規(guī)劃、公用事業(yè)等部門，對(duì)照?qǐng)?bào)建所提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案逐一進(jìn)行集中現(xiàn)場驗(yàn)收并簽署意見。凡夜間亮化、安防監(jiān)控、垃圾收集、綠地率等設(shè)施、設(shè)備指標(biāo)沒有按設(shè)計(jì)方案配置到位的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各相關(guān)職能部門不得簽署合格意見，不能通過綜合竣工驗(yàn)收。所有部門簽署合格意見后方可認(rèn)定為綜合驗(yàn)收合格。商品住宅在交房時(shí)，開發(fā)企業(yè)必須向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。

（十一）推廣精裝房。引導(dǎo)和鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式新建商品房。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)投資環(huán)境

（十二）強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)建時(shí)，必須將所有報(bào)建規(guī)費(fèi)一次性繳納到位，單個(gè)項(xiàng)目建筑面積在5萬平方米以上才能申請(qǐng)分期報(bào)建。報(bào)建規(guī)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按政府有關(guān)文件執(zhí)行，不得擅自降低或提高。特殊情況確需減免部分報(bào)建規(guī)費(fèi)的，須經(jīng)縣長辦公會(huì)議議決。

（十三）完善城市基礎(chǔ)設(shè)施配套?？h文星鎮(zhèn)、建設(shè)、城建投、電力、商務(wù)、交通、公用事業(yè)、自來水公司等部門要加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，對(duì)已竣工投入使用及新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在城市次干道、供水、供電、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公交車?？空军c(diǎn)、就近入學(xué)等方面進(jìn)行完善，確保住宅小區(qū)與城市中心無縫對(duì)接。

（十四）強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持?？h財(cái)辦、人民銀行要牽頭組織縣內(nèi)各金融機(jī)構(gòu)拿出具體措施，增加房地產(chǎn)業(yè)貸款。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)控，防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)及從業(yè)隊(duì)伍的管理和培育

（十五）嚴(yán)格房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入制度。從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)必須取得相應(yīng)的企業(yè)資質(zhì)，并備案登記。從事房地產(chǎn)營銷、策劃、中介、工程建設(shè)和服務(wù)的從業(yè)人員必須持有相應(yīng)資格證書。

（十六）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)管理。完善房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，實(shí)時(shí)記錄和公示企業(yè)信譽(yù)情況，并將其作為資質(zhì)定級(jí)、晉級(jí)、年檢的重要依據(jù)?？h房產(chǎn)部門應(yīng)及時(shí)督促房地產(chǎn)企業(yè)整改不良行為，整改不到位的，給予降級(jí)或注銷其資質(zhì)。

（十七）培育房地產(chǎn)企業(yè)品牌。通過體制、機(jī)制和管理創(chuàng)新，培育和壯大房地產(chǎn)企業(yè)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過整合、兼并、入股等形式進(jìn)行聯(lián)合重組，逐步淘汰競爭力不強(qiáng)、規(guī)模效益低下的房地產(chǎn)企業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)提質(zhì)升級(jí)。

（十八）提升從業(yè)人員素質(zhì)。縣房產(chǎn)部門應(yīng)會(huì)同勞動(dòng)和社會(huì)保障部門制訂房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員和進(jìn)城務(wù)工人員培訓(xùn)計(jì)劃，明確年度培訓(xùn)任務(wù)，加大培訓(xùn)力度，確保培訓(xùn)質(zhì)量；嚴(yán)格實(shí)行房地產(chǎn)從業(yè)人員持證上崗制度，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員信用檔案，不斷提高房地產(chǎn)從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

（十九）切實(shí)維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。依法支持房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營活動(dòng)，及時(shí)依法處理群眾投訴，嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人向房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)行攤派和“索、拿、卡、要”，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，依法從嚴(yán)處理。

五、提高物業(yè)管理水平

（二十）全面推行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。逐步推行房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離制度。住宅小區(qū)、黨政機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位房產(chǎn)應(yīng)逐步推行專業(yè)化物業(yè)管理，擴(kuò)大專業(yè)化物業(yè)管理覆蓋面，任何單位不得聘用無從業(yè)資格證書人員從事物業(yè)管理服務(wù)。房地產(chǎn)小區(qū)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依法采取公開招標(biāo)或協(xié)議招標(biāo)的方式進(jìn)行。新建小區(qū)沒有實(shí)行前期物業(yè)管理的，工程不得驗(yàn)收。開發(fā)企業(yè)在向業(yè)主交房時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)規(guī)約。

（二十一）充分發(fā)揮社區(qū)在物業(yè)管理中的監(jiān)督、指導(dǎo)作用。物業(yè)管理納入社區(qū)工作范疇，文星鎮(zhèn)各社區(qū)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督、檢查，指導(dǎo)其搞好住宅小區(qū)的精神文明建設(shè)、計(jì)劃生育、社會(huì)治安綜合治理、公共安全等方面的工作。縣房產(chǎn)部門在指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)和辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)定級(jí)、晉級(jí)、變更手續(xù)及日常考核時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取社區(qū)居委會(huì)意見；要加強(qiáng)與社區(qū)居委會(huì)的協(xié)作，積極協(xié)助調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)糾紛，共同做好物業(yè)管理工作，為居民創(chuàng)造安全、舒適的居住環(huán)境。

（二十二）嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)管理配套設(shè)施保證金制度和物業(yè)管理開辦費(fèi)制度。縣房產(chǎn)部門要分小區(qū)落實(shí)并監(jiān)管物業(yè)管理配套設(shè)施保證金和開發(fā)建設(shè)單位支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的開辦經(jīng)費(fèi)。其中，配套設(shè)施保證金按建筑面積5元/平方米繳納且全部用于配套設(shè)施建設(shè)，物業(yè)管理用房的建設(shè)投入不得在配套設(shè)施保證金中列支。

（二十三）嚴(yán)格執(zhí)行有償物業(yè)服務(wù)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對(duì)服務(wù)小區(qū)實(shí)行全方位、全天候管理服務(wù)，服務(wù)費(fèi)用應(yīng)嚴(yán)格按照約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，確需調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按法定程序進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主履行繳費(fèi)義務(wù)。

（二十四）嚴(yán)格裝飾裝修管理。業(yè)主裝修房屋，其裝修方案必須先經(jīng)房地產(chǎn)裝飾裝修管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。嚴(yán)禁不按裝修方案施工或破壞房屋結(jié)構(gòu)行為，確保房屋使用安全。原則上住宅小區(qū)建筑不準(zhǔn)安裝防盜窗（網(wǎng)）。確須安裝的，經(jīng)房地產(chǎn)裝飾裝修管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后，安裝的防盜窗（網(wǎng)）必須內(nèi)嵌，嚴(yán)禁出現(xiàn)防盜窗（網(wǎng)）凸出墻面及改變或破壞外墻立面形象的裝修行為。縣房產(chǎn)部門要全面加強(qiáng)裝飾裝修市場管理，嚴(yán)格裝飾裝修施工證的發(fā)放，逐步建立健全裝飾裝修原材料市場準(zhǔn)入制度，嚴(yán)防有害劣質(zhì)裝飾裝修材料流入市場；加強(qiáng)裝飾裝修質(zhì)量、環(huán)保監(jiān)測等服務(wù)，培育壯大裝飾裝修企業(yè)，查處違法違規(guī)裝修行為，營造良好的裝飾裝修市場環(huán)境。

六、優(yōu)化市場服務(wù)監(jiān)管體系

（二十五）嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)公示制和服務(wù)責(zé)任制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按要求制作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公示牌，并在項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場公示。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后，相關(guān)部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收、交付使用等進(jìn)行全方位監(jiān)管和服務(wù)。

（二十六）建立行政執(zhí)法聯(lián)合查處機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單一違法行為，由相關(guān)職能部門查處；涉及多個(gè)部門的，由縣政府分管副縣長組織規(guī)劃、建設(shè)、國土、房產(chǎn)、環(huán)保、消防、質(zhì)監(jiān)、國稅、地稅、交警、文星鎮(zhèn)等部門單位聯(lián)合查處，形成打擊合力，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)違法違規(guī)行為。

（二十七）加強(qiáng)商品房銷售和價(jià)格管理?？h房產(chǎn)部門要建立健全新建商品房交易合同網(wǎng)上備案制度和預(yù)售款監(jiān)管制度，防范房地產(chǎn)企業(yè)抽逃資金風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得預(yù)售，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用等形式變相預(yù)售商品房。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，依法從嚴(yán)查處。辦理預(yù)售許可證時(shí)，要如實(shí)申報(bào)銷售價(jià)格。已取得預(yù)售許可的，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售?？h房產(chǎn)部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場交易指導(dǎo)價(jià)的編制工作，杜絕房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等價(jià)格不實(shí)現(xiàn)象，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序。同時(shí)，逐步推行二手房交易網(wǎng)上備案和二手房交易資金監(jiān)管制度。

（二十八）規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金、預(yù)售款和維修資金管理。項(xiàng)目資本金、預(yù)售款和維修資金必須嚴(yán)格按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳存，任何單位和個(gè)人不得侵占和挪用。

第7篇：住宅物業(yè)管理方案范文

一、指導(dǎo)思想

以改善無物業(yè)管理小區(qū)的環(huán)境面貌、提高居民生活質(zhì)量、構(gòu)建和諧社區(qū)為宗旨，以創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市為目標(biāo)，以建立舊小區(qū)長效管理機(jī)制為根本，全面提高舊小區(qū)改造成效與管理水平。

二、整治改造的目標(biāo)

通過對(duì)老舊住宅小區(qū)的整治，要達(dá)到功能基本配套，設(shè)施基本完好，環(huán)境美化綠化，區(qū)容區(qū)貌整潔，為引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)公司創(chuàng)造條件，以長效管理來維持改造后的面貌，提升城市管理水平。

三、整治內(nèi)容和資金安排

無人管理的老舊住宅小區(qū)共91個(gè)。此次整治老舊住宅無人管理小區(qū)分兩類整治，第一類是全面改造涉及每個(gè)街道辦事處1個(gè)，全區(qū)共8個(gè)無人管理小區(qū)，具體整治的內(nèi)容：拆除違章、臨時(shí)建筑；對(duì)小區(qū)內(nèi)道路實(shí)施維修改造，處理坑洼，嚴(yán)重?fù)p壞路段；因地制宜加大小區(qū)綠地建設(shè)力度，對(duì)原有綠地補(bǔ)充提高，增加綠化空間，完善綠化體系；維修更換樓道和小區(qū)內(nèi)的照明設(shè)備，提高小區(qū)夜間亮化程度；根據(jù)條件盡可能增設(shè)停車位、環(huán)衛(wèi)設(shè)施；對(duì)小區(qū)圍墻，大門進(jìn)行維修改造，達(dá)到封閉管理?xiàng)l件；改善和增加物業(yè)管理用房，維修新建小區(qū)車棚。對(duì)其他83個(gè)無人管理的老舊住宅小區(qū)，本著因地制宜的原則進(jìn)行基本整治。臨近的老舊住宅小區(qū)盡可能一同封閉管理，相距較遠(yuǎn)或獨(dú)立的可單獨(dú)封閉管理。小區(qū)原有門房，可修繕重新利用，沒有門房，可在整治中重建，不具備條件的的可采取其他辦法解決，最終要具備看護(hù)院落必要的保障。同時(shí)按要求每棟樓設(shè)置2個(gè)垃圾箱（桶），每5棟樓設(shè)置一輛垃圾清運(yùn)車。

老舊小區(qū)整治資金按照市政府下?lián)艿?00萬元進(jìn)行安排。

四、組織實(shí)施辦法

領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)對(duì)老舊小區(qū)整治管理工作進(jìn)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一部署，協(xié)調(diào)解決有關(guān)重大問題，確保工作順利開展，按時(shí)完成。

（二）明確任務(wù)，落實(shí)責(zé)任

舊小區(qū)整治改造工作是一項(xiàng)重要的民生工程，涉及的部門比較多，工程具體時(shí)間、任務(wù)、目標(biāo)、經(jīng)費(fèi)由區(qū)政府統(tǒng)籌安排。相關(guān)責(zé)任部門密切協(xié)作，按照職責(zé)分工組織落實(shí)工作任務(wù)，配合推進(jìn)。各街道要將整治改造的老舊小區(qū)（包括1個(gè)整體改造的小區(qū)）基本情況、整治內(nèi)容、整合封閉計(jì)劃及工作方案于8月17日前報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。舊小區(qū)整治改造由各街道辦事處、城建局具體實(shí)施，區(qū)物業(yè)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)，工程必須按照整治改造的標(biāo)準(zhǔn)保質(zhì)保量完成。9月中旬，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織有關(guān)部門進(jìn)行預(yù)驗(yàn)，9月底整體驗(yàn)收，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室會(huì)同上級(jí)部門對(duì)照整治標(biāo)準(zhǔn)和整治內(nèi)容進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，經(jīng)過驗(yàn)收合格后，按照整治完成情況，撥付給各街道專項(xiàng)整治資金。

五、整治改造后的管理辦法

完成整治改造無人管理的老舊小區(qū)分步實(shí)施物業(yè)管理，具體可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模和配套設(shè)施的完善程度，居民對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的接受能力，管理成本因素，選擇實(shí)施社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)或?qū)I(yè)化的物業(yè)管理，建立物業(yè)管理長效機(jī)制，防止前治后亂，治管脫節(jié)現(xiàn)象發(fā)生，最終推進(jìn)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、市場化和專業(yè)化。

第8篇：住宅物業(yè)管理方案范文

一、組織領(lǐng)導(dǎo)

1、成立區(qū)物業(yè)管理協(xié)管員選聘工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由副區(qū)長擔(dān)任，副組長由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長擔(dān)任，成員由區(qū)監(jiān)察局、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)人力資源和社會(huì)保障局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)民政局和相關(guān)鎮(zhèn)街主要負(fù)責(zé)人組成，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，辦公室主任由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長或由主管局長兼任，負(fù)責(zé)物業(yè)管理協(xié)管員選聘的組織協(xié)調(diào)工作。

2、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)物業(yè)管理協(xié)管員試點(diǎn)配備方案制定、選聘組織及使用監(jiān)督指導(dǎo)工作。

3、區(qū)財(cái)政局負(fù)責(zé)物業(yè)管理協(xié)管員待遇審定及經(jīng)費(fèi)撥付工作。

4、區(qū)監(jiān)察局、區(qū)人力資源和社會(huì)保障局負(fù)責(zé)物業(yè)管理協(xié)管員資格審查、公益性崗位補(bǔ)貼、社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼審核等工作。

二、崗位設(shè)置

試點(diǎn)配備物業(yè)管理協(xié)管員18名，其中陳倉鎮(zhèn)、七個(gè)街道辦事處物管辦各1名；8個(gè)試點(diǎn)社區(qū)各1名（陳倉鎮(zhèn)、七個(gè)街道辦事處各1個(gè)社區(qū)）；區(qū)物管辦2名。

根據(jù)工作開展情況和上級(jí)要求，適時(shí)在全區(qū)范圍內(nèi)增加物業(yè)管理協(xié)管員的配備。

三、職能職責(zé)

1、認(rèn)真宣傳和貫徹執(zhí)行《物權(quán)法》《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和省、市、區(qū)有關(guān)物業(yè)管理工作的法規(guī)政策。

2、全面掌握轄區(qū)住宅小區(qū)建設(shè)管理情況、轄區(qū)物業(yè)企業(yè)基本情況及管理項(xiàng)目、轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立及運(yùn)行情況，并建立相關(guān)信息檔案。

3、開展物業(yè)管理矛盾隱患的排查、轄區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)處和投訴處理工作，并建立工作臺(tái)賬，完成統(tǒng)計(jì)上報(bào)工作。

4、積極參與指導(dǎo)轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)的籌建、換屆和選舉工作及業(yè)委會(huì)備案工作。

5、積極開展物業(yè)投訴調(diào)解工作站、物業(yè)維修服務(wù)站、物業(yè)服務(wù)中心和社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理中的各項(xiàng)服務(wù)聯(lián)絡(luò)工作。

6、配合做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)升級(jí)及年審、物業(yè)招投標(biāo)管理指導(dǎo)、物業(yè)管理區(qū)域的劃分和物業(yè)管理驗(yàn)收監(jiān)管工作。

7、完成上級(jí)部門安排的其他物業(yè)管理工作任務(wù)。

四、經(jīng)費(fèi)保障

1、人員待遇：物業(yè)管理協(xié)管員基本工資為每人每月1000元，同時(shí)按規(guī)定繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)等補(bǔ)貼。以上四項(xiàng)補(bǔ)貼均以上年度省在崗職工平均工資為基數(shù)，分別按照20%、6%、1%、2.5%的企業(yè)繳費(fèi)比例執(zhí)行。

2、崗位培訓(xùn)補(bǔ)貼：每人每年1200元標(biāo)準(zhǔn)。

3、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼：每人每年1000元標(biāo)準(zhǔn)。

4、經(jīng)費(fèi)來源渠道：采用公益性崗位與財(cái)政補(bǔ)貼相結(jié)合的形式列支。

五、人員選聘

1、選聘對(duì)象

市區(qū)戶籍的城鎮(zhèn)失業(yè)人員和大中專院校（含技工學(xué)校）畢業(yè)生。

2、選聘條件

（1）遵紀(jì)守法，誠實(shí)守信，熱愛物業(yè)管理工作，服從組織分配。

（2）高中以上文化程度，具有一定的政策理論水平、語言表達(dá)能力、人際溝通能力和服務(wù)群眾意識(shí)較強(qiáng)。

（3）男性年齡在48周歲以下，女性年齡在45周歲以下，身體健康，五官端正。

（4）城市建設(shè)、物業(yè)管理及法律專業(yè)者優(yōu)先。

3、聘用方式

聘用者與區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局簽訂勞動(dòng)用工合同，每兩年簽訂一次。

4、選聘程序

區(qū)物業(yè)管理協(xié)管員選聘工作按照“公開條件、自愿報(bào)名、統(tǒng)一考試、擇優(yōu)錄用”的原則，在區(qū)物業(yè)管理協(xié)管員選聘工作領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)人力資源和社會(huì)保障局具體組織實(shí)施。

（1）報(bào)名。根據(jù)選聘方案的具體報(bào)考條件，報(bào)考人員持《居民身份證》《省城鎮(zhèn)失業(yè)人員證》或《大中專院校畢業(yè)證》原件、復(fù)印件，在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局報(bào)名，并填寫《區(qū)物業(yè)管理協(xié)管員報(bào)名登記表》（見附表），經(jīng)選聘領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核報(bào)名資格后進(jìn)行匯總，并向領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)進(jìn)行審核。

（2）考試體檢?？荚嚪譃楣P試和面試，區(qū)選聘領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室統(tǒng)一制訂考題，并組織符合條件人員參加考試，區(qū)選聘工作領(lǐng)導(dǎo)小組派員監(jiān)督。筆試結(jié)束后，按1：2的比例從高分到低分依次確定面試人員，面試結(jié)束后依據(jù)考生綜合成績按選聘職位1：1的比例確定擬聘人員，并組織擬聘人員到指定醫(yī)院參加體檢。

（3）審核聘用。體檢結(jié)束后，由區(qū)選聘領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)擬聘人員進(jìn)行審定，審核合格后，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局與聘用人員簽訂勞動(dòng)合同，辦理各類保險(xiǎn)，試用期限三個(gè)月。

（4）崗前培訓(xùn)。簽訂勞動(dòng)合同后，集中對(duì)聘用人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后上崗工作。物業(yè)管理協(xié)管員崗前培訓(xùn)由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織實(shí)施。

六、管理考核

物業(yè)管理協(xié)管員實(shí)行區(qū)、街兩級(jí)考核管理，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)人員選聘、培訓(xùn)、分配及績效考核審定；各鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)協(xié)管員的使用和考核（日?？己撕湍甓瓤己耍?。

物業(yè)協(xié)管員由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，統(tǒng)一選聘、集中培訓(xùn)、按崗配備。各鎮(zhèn)街要做好日常檢查和考勤管理，并將物業(yè)管理協(xié)管員納入鎮(zhèn)街及社區(qū)工作人員目標(biāo)責(zé)任管理和考核，年終按照“德、能、勤、績”四個(gè)方面進(jìn)行考核，將考核結(jié)果分優(yōu)秀、合格、基本合格、不合格上報(bào)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。對(duì)考核優(yōu)秀的人員，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局予以表彰獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)考核不合格人員，予以解除勞動(dòng)關(guān)系。

七、實(shí)施步驟

1、制定方案。由區(qū)物業(yè)管理協(xié)管員選聘工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定實(shí)施方案，報(bào)區(qū)政府審定。

2、動(dòng)員宣傳。召開領(lǐng)導(dǎo)小區(qū)及相關(guān)人員會(huì)議，選聘信息，并采取多種形式，廣泛宣傳動(dòng)員。

3、報(bào)名審查。

（1）報(bào)考人員持《居民身份證》《省城鎮(zhèn)失業(yè)人員證》或《大中專院校畢業(yè)證》原件、復(fù)印件，在區(qū)物業(yè)管理協(xié)管員選聘工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報(bào)名，并填寫《區(qū)物業(yè)管理協(xié)管員報(bào)名登記表》。

（2）區(qū)選聘領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審查報(bào)名資格后進(jìn)行匯總，并將報(bào)考人員資料上報(bào)選聘工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

4、組織考核。

（1）根據(jù)報(bào)名情況，由區(qū)選聘領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)考題、考試時(shí)間、巡檢人員做出安排。

（2）發(fā)放準(zhǔn)考證，組織筆試和面試。

（3）組織考試合格人員到指定醫(yī)院進(jìn)行體檢。

第9篇：住宅物業(yè)管理方案范文

一、組織機(jī)構(gòu)、工作任務(wù)及職責(zé)分工

（一）組織機(jī)構(gòu)

成立工作專班。成立推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全街老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的綜合協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。由街主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，各分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，各部門負(fù)責(zé)人和各社區(qū)主任為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組（具體名單附后），領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在街社事辦。

（二）工作任務(wù)

1、全面調(diào)查，摸清底數(shù)，切實(shí)做好轄區(qū)各類物業(yè)服務(wù)區(qū)域的界定工作。

2、強(qiáng)化措施，加大收入，綜合整治老舊住宅區(qū)居住環(huán)境，為推進(jìn)物業(yè)服務(wù)積極創(chuàng)造條件。

3、確定老舊住宅區(qū)物業(yè)運(yùn)作模式，在調(diào)查摸底基礎(chǔ)上實(shí)事求是地選擇物業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式。

（1）各社區(qū)服務(wù)站主辦物業(yè)服務(wù)；

（2）全委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司；

（3）房屋管理產(chǎn)權(quán)單位自管；

（4）業(yè)主自管或通過中介服務(wù)機(jī)構(gòu)參與管理，也可實(shí)行菜單式服務(wù)。

（三）職責(zé)分工

1、各社區(qū)負(fù)責(zé)做好摸底調(diào)查工作。調(diào)查工作的主要內(nèi)容有：

（1）房屋坐落的狀況，并認(rèn)真填寫調(diào)查、匯總表；

（2）區(qū)域內(nèi)道路、園林等配套狀況；

（3）供電、供水、排水設(shè)施設(shè)備狀況；

（4）房屋產(chǎn)權(quán)狀況；

（5）區(qū)域內(nèi)居民服務(wù)需求及經(jīng)濟(jì)承受能力；

（6）物防、技防設(shè)施狀況；

（7）擬劃分或界定的物業(yè)服務(wù)區(qū)域及相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)類型。

2、機(jī)關(guān)各相關(guān)科室部門依據(jù)各自職能共同做好綜合整治工作：

推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（社事辦）：負(fù)責(zé)制定我街推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作實(shí)施方案，負(fù)責(zé)老舊住宅區(qū)推行物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、檢查、督辦等日常工作。

城管辦：負(fù)責(zé)老舊住宅區(qū)市容環(huán)境整治工作，道路、排水、綠化等設(shè)施的改造工作和老舊住宅區(qū)內(nèi)路燈的協(xié)調(diào)工作；加強(qiáng)老舊住宅區(qū)“四害”滅治工作；維修社區(qū)內(nèi)破損道路，加強(qiáng)違章占道、“三亂”整治工作；協(xié)調(diào)執(zhí)法隊(duì)依法拆除老舊住宅區(qū)內(nèi)的批前違建。

綜治辦：負(fù)責(zé)老舊住宅小區(qū)的綜合整治及物防技防的落實(shí)。

文化站：負(fù)責(zé)老舊住宅區(qū)公益性健身器材和設(shè)施的管理與維護(hù)。

文明辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)抓好老舊住宅區(qū)的文明創(chuàng)建工作，進(jìn)一步提升老社區(qū)文明程度和市民文明素質(zhì)。

財(cái)政所：負(fù)責(zé)老舊住宅區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作相關(guān)資金的落實(shí)。

司法所:負(fù)責(zé)調(diào)解老舊住宅區(qū)推進(jìn)物業(yè)服務(wù)工作中發(fā)生的各類民事糾紛。

派出所:負(fù)責(zé)對(duì)老舊住宅區(qū)的治安、消防工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，落實(shí)治安聯(lián)防措施，切實(shí)維護(hù)社區(qū)公共安全和秩序。

社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心：負(fù)責(zé)預(yù)防和控制病媒生物和傳播疾病的發(fā)生和流行，做好衛(wèi)生活動(dòng)的相關(guān)工作。

二、方法步驟

（一）準(zhǔn)備階段（2012年4月初至4月中旬）

1、成立工作專班，制定實(shí)施方案。

2、召開動(dòng)員會(huì)，學(xué)習(xí)傳達(dá)文件，吃透文件精神。

3、廣泛宣傳，營造良好的社會(huì)氛圍。各社區(qū)要充分利用墻報(bào)、廣播、橫幅等各種形式進(jìn)行宣傳。

（二）實(shí)施階段（2012年4月中旬至9月底）

1、調(diào)查房屋及配套設(shè)施和居住環(huán)境等基礎(chǔ)性情況，形成底本資料，建好臺(tái)帳；

2、根據(jù)調(diào)查摸底的情況有針對(duì)性地綜合整治老舊住宅區(qū)環(huán)境；

3、劃分并界定各類物業(yè)服務(wù)區(qū)域；

4、根據(jù)社區(qū)實(shí)際情況確定試點(diǎn)社區(qū)和試點(diǎn)小區(qū)，我街計(jì)劃選擇2個(gè)試點(diǎn)社區(qū)作為試點(diǎn)，即古南小區(qū)和古雅陽光城小區(qū)，古南小區(qū)屬大型、院落完整、無物業(yè)管理的商品房老住宅小區(qū)，陽光城小區(qū)屬單位型無物業(yè)管理的住宅小區(qū)。

（1）試點(diǎn)社區(qū)制定試點(diǎn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作方案。

（2）在試點(diǎn)小區(qū)建立、推行物業(yè)服務(wù)工作。在界定區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主委員會(huì)，制定業(yè)主大會(huì)制度，并討論通過物業(yè)服務(wù)工作方案。

（3）落實(shí)試點(diǎn)社區(qū)、試點(diǎn)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）或達(dá)成《社區(qū)物業(yè)服務(wù)公約》并報(bào)區(qū)房產(chǎn)局備案。

（4）核準(zhǔn)并公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，啟動(dòng)試點(diǎn)社區(qū)和小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。

5、在先行啟動(dòng)試點(diǎn)社區(qū)的基礎(chǔ)上，其它社區(qū)應(yīng)及時(shí)借鑒試點(diǎn)社區(qū)經(jīng)驗(yàn)，按照先易后難、分步推進(jìn)的原則，結(jié)合實(shí)際開展工作，使各社區(qū)分期分批基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋。

（三）自查階段（2012年10月初至11月底）

1、對(duì)轄區(qū)各物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)行自查自評(píng)，查找問題，鞏固和提高推進(jìn)成果。

2、分類規(guī)范并統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)單位（機(jī)構(gòu)）各項(xiàng)服務(wù)制度運(yùn)作行為，建立和完善長效管理機(jī)制。

3、指導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)單位（機(jī)構(gòu)）拓展服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)質(zhì)量。

（四）迎接考核驗(yàn)收階段（2012年12月初至12月底）

1、按照區(qū)物業(yè)管理工作小組制發(fā)的達(dá)標(biāo)考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備驗(yàn)收資料；

2、接受區(qū)物業(yè)管理工作小組專班對(duì)我街老舊物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行達(dá)標(biāo)考評(píng)驗(yàn)收。

三、工作措施

1、加強(qiáng)目標(biāo)管理。街道辦事處與各社區(qū)簽訂目標(biāo)責(zé)任書，推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)工作全面落實(shí)到位。

2、建立完善制度。