房地產(chǎn)項(xiàng)目精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目范文

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件因土地使用權(quán)取得方式的不同可以分為以下兩種：

1、以出讓方式取得的土地使用權(quán)。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

①轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；

②轉(zhuǎn)讓人按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，并完成一定開發(fā)規(guī)模后轉(zhuǎn)讓。這里又可分為兩種情形：一是屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴(yán)格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實(shí)施。

2、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)。

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)具備下列條件：首先，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。其次，對(duì)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，又有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。

對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)：第一，用于國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；第二，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；第三，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；第四，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需履行的程序

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。在辦理備案手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要審核項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料采購(gòu)等合同是否作了變更；相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移；新的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位是否具備開發(fā)受讓項(xiàng)目的條件；同時(shí)要變更開發(fā)建設(shè)單位的名稱。上述各項(xiàng)均滿足規(guī)定條件，轉(zhuǎn)讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門有權(quán)責(zé)令補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)或者認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無效，并可對(duì)違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷安置補(bǔ)償?shù)?，原拆遷安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。房屋拆遷補(bǔ)償安置是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權(quán)益，防止在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中或者轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權(quán)益受到損害。不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十七條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目范文

法定代表人： 職務(wù)： 國(guó)籍：

住所：

開戶行： 帳號(hào)：

受讓方（甲方）：

法定代表人： 職務(wù)： 國(guó)籍：

住所：

開戶行： 帳號(hào)：

甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，按照平等互利的原則，經(jīng)過雙方協(xié)商一致，就 房地產(chǎn)項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）轉(zhuǎn)讓達(dá)成致意見，特簽定本合同。

第一條：房地產(chǎn)項(xiàng)目概況

1.1 項(xiàng)目名稱：，位于 ，其四至范圍為：東至 ，西至于 ，南至，北至 。（詳見附件一，規(guī)劃拴樁紅線圖）；本轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目包括在建構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施等（詳見附件二）。

1.2項(xiàng)目使用性質(zhì)： （住宅、商業(yè)）

1.3項(xiàng)目規(guī)劃條件：

（1）占地面積： 平方米；

（2）規(guī)則容積率 ；

（3）限高：

（4）總建筑面積：平方米；

（5）地上面積： 平方米；

（6）地下面積： 平方米；

1.4規(guī)劃指標(biāo)：

1.5項(xiàng)目投資建設(shè)情況：本房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資額 萬元，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方已累計(jì)投資萬元，達(dá)總投資額的25%以上。

1.6其他情況。

第二條 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀

由甲乙方雙方共同確認(rèn)后形成書面文件作為本合同的附件，作為本合同的內(nèi)容（詳見附件三）。

第三條 項(xiàng)目法律手續(xù)

3.1 甲方以 方式取得該項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同編號(hào)： ；甲方已按國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同全部交清土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證書為；國(guó)有使用權(quán)使用期限從 年 月 日計(jì)算，為 年；

3.2該項(xiàng)目的拆遷許可證號(hào)為 ；

3.3該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)為 ；

3.4該項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為 ；

3.5該項(xiàng)目的建設(shè)工程開工許可證號(hào)為 ；

3.6該項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資計(jì)劃立項(xiàng)批準(zhǔn)文為；

3.7該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證號(hào)為 ；外銷許可證號(hào)為；

3.8 《項(xiàng)目建議書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》《項(xiàng)目環(huán)境影響研究報(bào)告》

3.9 ；等。

第四條 法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移

4.1 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，本合同第三條甲方已取得的各項(xiàng)法律手續(xù)和許可證件（包括交清土地出讓金的憑證）在本合同生效之日起十五個(gè)工作日內(nèi)交付給乙方。乙方自行向政府有關(guān)主管部門辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方應(yīng)積極協(xié)助。乙方未按本合同第五條的約定及時(shí)向甲方支付有關(guān)費(fèi)用，或未按政府有關(guān)部門的規(guī)定提供轉(zhuǎn)交證件所需要的證明文件而導(dǎo)致不能獲政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的，甲方有權(quán)拒交有關(guān)證件。

4.2甲方保證各項(xiàng)法律手續(xù)轉(zhuǎn)移的確定性，如因其中某項(xiàng)手續(xù)因甲方的責(zé)任無法確定地轉(zhuǎn)移而影響項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，甲乙雙方同意按（ ）處理：

4.2.1 雙方共同向政府主管部門申請(qǐng)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的一切費(fèi)用由甲方承擔(dān)；若補(bǔ)辦不成功時(shí)，甲乙雙方按4.2.2處理；

4.2.2合同解除，甲方退還乙方全部已付費(fèi)用，并按乙方已付費(fèi)用的 %予以賠償；

4.2.3 。4.3如果因乙方的責(zé)任無法確定地轉(zhuǎn)移其中某項(xiàng)手續(xù) 而影響項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，甲方雙方同意按以下方法之一處理：

4.3.1合同解除，甲方不退還乙方所交定金，退還乙方其他已付費(fèi)用。同時(shí)，乙方在接手項(xiàng)目后已投入項(xiàng)目資金或其他資產(chǎn)，甲方不再折價(jià)返還乙方。

4.3.2 合同解除，乙方按已付費(fèi)用的 % 賠償甲方的損失。

第五條 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)及其支付

5.1 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)總額：乙方應(yīng)向甲方支付合同項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)為 萬元 。

5.2付款方式：轉(zhuǎn)賬或以轉(zhuǎn)賬支票支付。

5.3 付款期限：

乙方須在 年 月 日前向甲方支付定金萬元；

乙方須在 年 月 日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi) 萬元；

乙方須在 年 月 日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi) 萬元；

乙方須在 年 月 日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi) 萬元；

乙方須在 年 月 日前將轉(zhuǎn)讓費(fèi)用余額即 萬元向甲方付清。

第五條 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的間接費(fèi)用

5.1 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的房地產(chǎn)稅、契稅、印花稅等稅費(fèi)的承擔(dān)依國(guó)家稅法規(guī)定。

5.2項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，項(xiàng)目發(fā)生的需向政府有關(guān)部門支付的一切費(fèi)用（本合同其他條款特別約定的除外）全部由乙方承擔(dān)。

第六條 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后辦理法律手續(xù)義務(wù)

乙方按該項(xiàng)目原有的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及附件、城市規(guī)劃的批準(zhǔn)文件、固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的批準(zhǔn)文件、拆遷批準(zhǔn)文件等受讓該項(xiàng)目后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。確有必要修訂有關(guān)限制條件的，由乙方在受讓項(xiàng)目后自行向有關(guān)部門申請(qǐng)，辦理有關(guān)法律手續(xù)，甲方承擔(dān)協(xié)助辦理的義務(wù)。

第六條 甲方關(guān)于項(xiàng)目工程建設(shè)的責(zé)任

6.1 甲方向乙方轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目尚需完成工程（依實(shí)際情況約定,如6.1.1）：

6.1.1負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目紅線內(nèi)的拆遷，清理工作，配合乙方做好臨時(shí)用水、電管線到紅線的接用，并承擔(dān)其費(fèi)用;

6.1.2 ；

6.1.3 等。

第七條 甲方關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)未完審批手續(xù)有關(guān)費(fèi)用的責(zé)任。（依實(shí)際情況約定）

7.1 ；

7.2 ；

7.3 。

第八條 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，開發(fā)項(xiàng)目甲方與其他第三人簽訂的合同的處理

8.1 甲方應(yīng)如實(shí)提供該項(xiàng)目所涉及的甲方與他方簽訂的設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理、商品房預(yù)售等方面合同尚需由乙方繼續(xù)履行的所有合同原件，或經(jīng)與原件核對(duì)一致，除非甲方已解除原簽合同。

8.2 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，需由乙方繼續(xù)履行的合同細(xì)目如下(內(nèi)容詳見附件四) (依實(shí)際情況約定)

8.2.1《建設(shè)工程承包合同》；

8.2.2 《工程監(jiān)理合同》;

8.2.3《商品房預(yù)售合同》，共 份 ；

8.2.4 。

8.3甲方應(yīng)當(dāng)通知上述合同的合同當(dāng)事人，與乙方一起協(xié)商有關(guān)合同繼續(xù)履行事項(xiàng)，并按以下方式處理原合同事宜。

8.3.1 若幾方達(dá)成協(xié)議，應(yīng)簽訂對(duì)原合同的書面補(bǔ)充協(xié)議。

8.3.2 若達(dá)不成被充協(xié)議，甲方應(yīng)當(dāng)與原合同當(dāng)事人負(fù)責(zé)解除，其引發(fā)的合同責(zé)任應(yīng)當(dāng)由甲方承擔(dān)，與乙方無關(guān)。

8.4 上述8.3商談補(bǔ)充合同所產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第九條 甲方責(zé)任

9.1 甲方保證其有資格轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，并保證項(xiàng)目符合法定轉(zhuǎn)讓條件；

9.2 甲方保證項(xiàng)目不存在為第三人或甲方債務(wù)擔(dān)保的情形。

9.3 甲方保證項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，不存在法院查封、扣押等情形。

9.4 甲方保證項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)不存在有其他行使《中華人民共和國(guó)合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的情形；

9.5 甲方應(yīng)當(dāng)如實(shí)向乙方提供項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)現(xiàn)狀情況；

9.6 甲方應(yīng)按本合同第4.1條約定及時(shí)向乙方提供許可證件和法律文件，并積極協(xié)助乙方向有關(guān)部門辦理相關(guān)轉(zhuǎn)移手續(xù)；

9.7甲方應(yīng)對(duì)本合同任何一方有關(guān)事宜保密，并不得將甲方在與乙方商談項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取乙方任何商業(yè)秘密（資料）泄露（包括故意或過失）給與本合同無關(guān)的任何其它方或個(gè)人，除非并直至該等商業(yè)秘密（資料）已正當(dāng)?shù)貫楣娝ぁ?/p>

9.8 甲方應(yīng)按本合同約定履行其他義務(wù).

第十條 乙方責(zé)任

10.1 乙方保證有資格受讓項(xiàng)目，并有能力繼續(xù)開發(fā)建設(shè)本合同項(xiàng)目；

10.2 乙方應(yīng)當(dāng)按本合同第五條的約定向乙方支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)；

10.3 乙方應(yīng)積極協(xié)助甲方處理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前所簽訂的合同事宜；

10.4 乙方保證履行甲方已按本合同第八條處理的后由乙方履行的有關(guān)設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理、商品房預(yù)售等合同。

10.5 乙方應(yīng)對(duì)本合同任何一方有關(guān)事宜保密，并不得將乙方在與甲方商談項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取甲方任何商業(yè)秘密（資料）泄露（包括故意或過失）給與本合同無關(guān)的任何其它方或個(gè)人，除非并直至該等商業(yè)秘密（資料）已正當(dāng)?shù)貫楣娝ぁ?/p>

10.6 甲方應(yīng)按本合同約定履行其他義務(wù)。

第十一條 違約責(zé)任

11.1 甲方違約責(zé)任

11.1.1甲方若沒有資格轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或項(xiàng)目不符合法定轉(zhuǎn)讓條件，而乙方不知曉或不可能知曉的，致使本合同無效時(shí)，乙方應(yīng)向甲方賠償項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的%，若乙方實(shí)際損失超過此賠償額時(shí)，超過部分甲方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。

11.1.2 甲方未按本合同第四條約定按時(shí)向乙方轉(zhuǎn)交有關(guān)證件的或甲方未按本合同第九條9.1款至9.5款的義務(wù)（有一款即可）時(shí)，視為甲方根本違約，乙方有權(quán)解除合同，甲方退還乙方全部已付費(fèi)用，并按項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的 %向乙方支付違約金，若乙方實(shí)際損失超過此違約金時(shí)，超過部分甲方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。

11.1.3 甲方?jīng)]有11.1.2的根本違約情況下，而未按本合同第九條9.6至9.8款履行其義務(wù)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方支付違約金 元。

11.2 乙方違約責(zé)任

11.2.1 乙方若沒有法定資質(zhì)受讓項(xiàng)目而甲方不知曉或不可能知曉，而致使本合同無效時(shí)，乙方應(yīng)向甲方賠償項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的%，若甲方實(shí)際損失超過此賠償額時(shí)，超過部分乙方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償；

11.2.2 乙方未按本合同第五條約定向按期如數(shù)向甲方支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)，每逾期一日按項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的萬分之 支付違約金。若逾期 超過30日，甲方有權(quán)解除合同，罰沒定金。同時(shí)，乙方再按已付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的%向甲方賠償。若甲方實(shí)際損失超過此兩項(xiàng)賠償費(fèi)用時(shí)，超過部分乙方仍須據(jù)實(shí)賠償。

11.2.3 未履行本合同約定的其他義務(wù)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方支付違約金 元。

第十二條 不可抗力

不可抗力指不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況，包括因國(guó)家政策的變動(dòng)、城市規(guī)劃的更改等。

由于不可抗力的原因，致使直接影響本合同的履行或者不能按條件履行時(shí)，應(yīng)書面通知對(duì)方，并在15日內(nèi)提供事故詳情及合同不能履行或者部分不能履行，或者需要延遲履行的理由的有并效證明文件，此項(xiàng)證明文件應(yīng)由事故發(fā)生地區(qū)的有權(quán)權(quán)力機(jī)關(guān)或公證機(jī)構(gòu)出具。按其對(duì)履行需要影響的程度，由雙方協(xié)商解決是否需要或部分免除履行需要的責(zé)任或延期履行的協(xié)議。

第十三條 法律適用

本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭(zhēng)議的解決，適用中華人民共和國(guó)的法律。

第十四條 爭(zhēng)議的解決

因執(zhí)行協(xié)議所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。如協(xié)商不能解決，雙方同意按以下第 方式解決。

（一）向項(xiàng)目所在地人民法院起訴

（二）向 仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

第十五條 合同文字

本協(xié)議文本用中方寫成。本協(xié)議正本三份，甲乙雙方各持一份，另一份由甲乙雙方共同報(bào) 房地產(chǎn)管理部門備案。

第十六條 合同生效及其它

本合同自甲方雙方簽字、蓋章后，經(jīng)政府審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后生效。

本合同未盡事宜，甲、乙雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議具有本合同同等法律效力。

第十七條 合同附件

附件包括與本合同相關(guān)的協(xié)議，附圖、附表、交接手續(xù)等，是本合同不可分割的組成部分。

附件（一）

附件（二）

附件（三）

附件（四）

附件（五）

附件（六）

甲方：

住所：開戶行：

賬號(hào)：

年月日

乙方：

住所： 法定代表人：

委托人：

電話：

傳真：

開戶行：

賬號(hào)：

法定代表人：

委托人：

電話：

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目；成本；控制

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷轉(zhuǎn)型與完善，現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)的GDP產(chǎn)業(yè)受到社會(huì)各界的詬病。在這樣的背景下，我國(guó)相繼的出臺(tái)了一系列限制房地產(chǎn)發(fā)展的政策。從宏觀的角度抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目如何提升競(jìng)爭(zhēng)力，完善項(xiàng)目成本控制就現(xiàn)的尤為重要。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制原則

1、不相容職務(wù)分離原則

從防止錯(cuò)弊和控制成本角度來說，將不相容職務(wù)分解到不同人來?yè)?dān)任，將大大降低錯(cuò)弊的可能性，起到相互牽制的作用。一項(xiàng)完整的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)，必須分配給具有互相制約關(guān)系的兩個(gè)或兩個(gè)以上的職位，分別完成。需要分離的不相容職責(zé)包括授權(quán)、執(zhí)行、記錄、保管、審核。一些業(yè)務(wù)活動(dòng)往往由一個(gè)部門甚至一兩個(gè)崗位一竿子到底，缺乏必要的牽制和監(jiān)督，導(dǎo)致很多弊端，尤其是工程采購(gòu)環(huán)節(jié)，由于不相容職務(wù)未能有效分離，采購(gòu)成本偏高，是公司產(chǎn)品成本居高不下的重要因素之一。

2、協(xié)調(diào)配合原則

在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，各部門或人員必須相互配合，各崗位和環(huán)節(jié)都應(yīng)協(xié)調(diào)同步，各項(xiàng)業(yè)務(wù)程序和辦理手續(xù)需要緊密街接，從而避免扯皮和脫節(jié)現(xiàn)象，減少矛盾和內(nèi)耗，以保證經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的連續(xù)性和有效性。協(xié)調(diào)配合原則，是對(duì)不相容職務(wù)分離原則的深化和補(bǔ)充。貫徹這一原則，尤其要求避免只管牽制錯(cuò)弊而不顧辦事效率的機(jī)械做法，而必須做到既相互牽制又相互協(xié)調(diào)，從而在保證質(zhì)量提高效率的前提下完成經(jīng)營(yíng)任務(wù)。

3、崗位匹配原則

應(yīng)該根據(jù)各崗位業(yè)務(wù)性質(zhì)和人員要求，相應(yīng)地賦予作業(yè)任務(wù)和職責(zé)權(quán)限，規(guī)定操作規(guī)程和處理手續(xù)，明確紀(jì)律規(guī)則和檢查標(biāo)準(zhǔn)，以使職、責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。崗位工作程序化，要求做到事事有人管，人人有專職，辦事有標(biāo)準(zhǔn)，工作有檢查，并從內(nèi)控角度看房地產(chǎn)公司成本控制，與每個(gè)崗位的績(jī)效考核掛鉤，以此定獎(jiǎng)罰，以增加每個(gè)人的事業(yè)心和責(zé)任感，提高工作質(zhì)量和效率。

4、重要性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)在全面控制的基礎(chǔ)上，關(guān)注重要業(yè)務(wù)事項(xiàng)和高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，每個(gè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，識(shí)別自身風(fēng)險(xiǎn)情況并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，加強(qiáng)關(guān)鍵控制點(diǎn)的控制。為此，在建立成本控制體系時(shí)，分析影響成本的重要因素，將采購(gòu)環(huán)節(jié)尤其是大宗采購(gòu)程序、工程決算審計(jì)程序等作為重點(diǎn)進(jìn)行完善。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制影響因素

1、工程承包合同對(duì)成本控制的影響

施工項(xiàng)目成本的控制，必須與施工合同要求相一致，在符合合同內(nèi)容的前提下，合理控制成本。提高預(yù)算收入，控制支出成本，做到開源節(jié)流，以獲取更大的項(xiàng)目效益。應(yīng)注意的是，除了工程的承包合同對(duì)成本控制產(chǎn)生影響，分包合同也是控制分包項(xiàng)目成本的重要基礎(chǔ)，需加強(qiáng)重視。

2、成本計(jì)劃對(duì)成本控制的影響

開展任何一項(xiàng)施工工程，都要事先制定成本計(jì)劃。包括具體的成本控制目標(biāo)、成本控制方法等，在綜合分析房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況與工程承包合同的基礎(chǔ)上，結(jié)合工程施工所選用的材料、工藝、技術(shù)等，制定切實(shí)可行的成本控制方案。

3、進(jìn)度報(bào)告對(duì)成本控制的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度與房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本支出密切相關(guān)。一方面，通過進(jìn)度報(bào)告，能夠明示各個(gè)時(shí)間點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目完成情況及相應(yīng)的成本支出情況，對(duì)比與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目成本計(jì)劃存在的偏差，分析原因，及時(shí)采取糾正措施，確保成本管理處于可控范圍內(nèi)，順利實(shí)現(xiàn)預(yù)期成本控制目標(biāo)；另一方面，利用M度報(bào)告，有助于項(xiàng)目管理者發(fā)現(xiàn)工程施工中存在的問題及隱患，避免發(fā)生安全事故或質(zhì)量事故，及時(shí)止損，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量與進(jìn)度。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方法

1、項(xiàng)目成本分析表法

項(xiàng)目成本分析表法是進(jìn)行項(xiàng)目成本控制的一個(gè)非常重要的手段，主要是對(duì)與項(xiàng)目相關(guān)的各種表格予以分析、比較，對(duì)成本進(jìn)行分析和控制的一種方法。成本分析表法可以很明晰地進(jìn)行成本比較研究。成本分析表法分為月成本分析表和最終成本控制表等。月成本分析表分為直接和間接兩種。月成本分析表和最終成本控制表法不必在同一個(gè)項(xiàng)目實(shí)行過程中同步使用，可以根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行的實(shí)際需要，選擇有針對(duì)性的方法以達(dá)成較好的效果。

2、工程成本分析法

工程成本分析法主要是針對(duì)工程成本控制而采取的一種方法。主要在成本控制過程中，對(duì)已發(fā)生的項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，分析造成成本節(jié)約或超支現(xiàn)象的因素，從而達(dá)到改善管理工作效果，改進(jìn)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。工程成本分析包括綜合分析和具體分析兩種。工程成本的綜合分析是將項(xiàng)目施工中所消耗的各種資源和費(fèi)用支，主要是人工費(fèi)、工程材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)及管理費(fèi)用等與預(yù)算成本進(jìn)行對(duì)比分析，通過監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制等措施，及時(shí)糾正可能發(fā)生的成本偏差，將成本控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)。工程成本的具體分析主要是分析造成人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)等項(xiàng)目施工中所消耗的各種資源和費(fèi)用開支變化的因素。在項(xiàng)目施工成本控制的過程中，人工費(fèi)在整個(gè)工程費(fèi)用中占有較大比例，人工費(fèi)用的控制關(guān)鍵在于合理配備工人，堅(jiān)決杜絕用工浪費(fèi)，做到定額定員。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以用限額領(lǐng)料的辦法來控制工程耗用的材料。在對(duì)施工機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行控制時(shí)，需要合理確定機(jī)械臺(tái)班定額，做好事前測(cè)算、事中控制，提高機(jī)械使用效率。

3、偏差分析法

（1）掙值法分析法：掙值法又稱為贏得值法或偏差分析法。掙得值分析法是在工程項(xiàng)目實(shí)施中使用較多的一種方法，是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度和費(fèi)用進(jìn)行綜合控制的一種有效方法。項(xiàng)目成本偏差控制法，主要是通過采用成本分析、比較的方法找出實(shí)際成本與預(yù)算成本之間的偏差，在預(yù)算成本的基礎(chǔ)上，分析、比較產(chǎn)生成本偏差的原因與可能發(fā)生變化的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)而采取相應(yīng)的控制措施以減少或消除不利偏差，從而充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本目標(biāo)。在項(xiàng)目成本控制中，成本控制的偏差可分為實(shí)際偏差、計(jì)劃偏差、目標(biāo)偏差三種。目標(biāo)偏差即為實(shí)際偏差與計(jì)劃偏差的差額，由于計(jì)劃偏差一經(jīng)確定在執(zhí)行過程中一般不再發(fā)生改變，因而要減少項(xiàng)目的目標(biāo)偏差，就需要取一定的措施來減少施工中發(fā)生的實(shí)際成本偏差。項(xiàng)目的成本目標(biāo)偏―小，說明整個(gè)項(xiàng)目的成本控制狀況越好。

（2）成本累計(jì)曲線法：成本累計(jì)曲線法是整個(gè)項(xiàng)目或項(xiàng)目中某房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)獨(dú)立部分開支狀況的圖示。它既可以從成本預(yù)算計(jì)劃中直接導(dǎo)出，也可以借助網(wǎng)絡(luò)圖、條線圖等工具單獨(dú)建立。成本累計(jì)曲線圖上的實(shí)際支出與計(jì)劃情況有任何偏差，都要引起的警惕。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)與理想情況存在的偏差并不意味著項(xiàng)目成本控制工作一定發(fā)生了問題。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)認(rèn)真清似差的原因，研判偏差是正?；蚴欠钦?，針對(duì)其原因采取相應(yīng)的處理措施。

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第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目范文

通過對(duì)潤(rùn)業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過專業(yè)的營(yíng)銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實(shí)力和形象，更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。

我司經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營(yíng)銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼。

一、市場(chǎng)背景

濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：

(一)九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：

客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買存在一定盲目性。

開發(fā)商特征：政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。

項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。

銷售特征：無整體營(yíng)銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。

(二)XX年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段

客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。

開發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場(chǎng)。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：

1、客戶需求的變化

能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。

對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。

能承受4000元/m2以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。

2、市場(chǎng)環(huán)境的變化：

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。

其中：

小高層發(fā)展分三個(gè)階段：

(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，并引入了南方先進(jìn)的營(yíng)銷模式并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到良好的效果。

(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場(chǎng)進(jìn)入激烈競(jìng)爭(zhēng)階段，此時(shí)開發(fā)商追求高容積率、高利潤(rùn)率，導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高，并且點(diǎn)式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài)。

(3)市場(chǎng)以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時(shí)的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

3、開發(fā)商的變化趨勢(shì)

開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。

營(yíng)銷方面：競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營(yíng)銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。

二、項(xiàng)目分析

1、基本情況：

本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路，這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，它的興起必定會(huì)輻射到周邊，從而拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國(guó)際國(guó)內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區(qū)域消費(fèi)能力分析：

經(jīng)濟(jì)水平：

整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會(huì)層次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。

隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。

3、客源定位：

由于本案屬中高檔樓盤，受價(jià)格限制，客源面相對(duì)狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購(gòu)房意圖、購(gòu)房時(shí)間等差別作如下分析：

(一)本地客源：

此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為主要有以下類型：

私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。

高級(jí)白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。

(二)外地客源

此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型

外地駐濟(jì)企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個(gè)性的張揚(yáng)，同時(shí)希望有一個(gè)溫馨、私密的生活環(huán)境，對(duì)品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。

外資企業(yè)駐濟(jì)高層管理人士：加入wto后，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對(duì)配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案后期客源開發(fā)的重點(diǎn)。

三、項(xiàng)目定位

本案位于濟(jì)南市的，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然及人文環(huán)境，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤在未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢(shì)，因此我司建議將本案定位于：會(huì)養(yǎng)人的房子滋養(yǎng)城市貴族。

綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要需求點(diǎn)有以下幾方面：

1、地理位置優(yōu)越。

2、交通動(dòng)線充足。

3、市政與小區(qū)配套皆較為齊全。

4、社區(qū)規(guī)劃合理。

5、智能化水平高。

6、有強(qiáng)大的升值潛力。

7、戶型實(shí)用、舒適。

四、產(chǎn)品建議

由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，國(guó)此在配套上應(yīng)做到人無我有人有我精，依靠獨(dú)特的內(nèi)部設(shè)施進(jìn)一步提升本案所處的層次，具體建議如下：

(一)社區(qū)配套設(shè)施

1、采暖：采用韓式地面供暖系統(tǒng)

理由：a無暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺放家具。

b室溫均衡、穩(wěn)定，各房間溫度可獨(dú)立調(diào)節(jié)控制，具有

健身功能。

c輻射供暖，無空氣對(duì)流，衛(wèi)生、潔凈。

d便于設(shè)落地窗。

2、門、窗：分戶門配可視對(duì)講防盜門，室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門，客廳設(shè)落

地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。

3、保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動(dòng)控制系統(tǒng)，紅外線報(bào)警系統(tǒng)，設(shè)消防電

梯，公共場(chǎng)所安裝自動(dòng)感應(yīng)裝置，隨時(shí)監(jiān)測(cè)火情。

4、信息系統(tǒng)

有線電話：市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)有線電視信號(hào)及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。

通訊設(shè)施：預(yù)留兩部idd電話插口。

網(wǎng)絡(luò)：寬帶網(wǎng)入戶，并預(yù)留管線。

5、廚房、浴室：墻身鑲砌高級(jí)藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，配備整

套高級(jí)廚具，純凈水入戶。

6、衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆。

(二)本案多層商業(yè)樓為沿街場(chǎng)所，建議樓頂建造能代表本案風(fēng)格的造型，而非平頂。

(三)外立面材料及顏色

建議采用高級(jí)涂料，顏色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。

理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發(fā)生墻體滲水易

查出，而用面磚則不易查出。

b棕色和赭石色最能體現(xiàn)本案的層次感與時(shí)代感，整體的暖色調(diào)搭配襯顯出獨(dú)特的陽光住宅的時(shí)代感覺。

(四)綠化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)立體綠化;即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨(dú)具特色的園林風(fēng)格增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。

(五)規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時(shí)，適當(dāng)增加健身設(shè)施的建設(shè)，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的真實(shí)表現(xiàn)，這樣很容易引起消費(fèi)者的認(rèn)可。

(六)戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買能力和生活習(xí)慣，面積應(yīng)在100180平方米之間，適當(dāng)保留200250平方的大戶型，面積配比應(yīng)掌握在市場(chǎng)消費(fèi)的實(shí)際去化能力基礎(chǔ)上。

(七)戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計(jì)，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。

五、推案策略

(一)售樓處選址：

我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。

理由：

(1)該地段為濟(jì)南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。

(2)人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。

(3)交通動(dòng)線發(fā)達(dá)，方便客戶咨詢。

缺點(diǎn)：投入費(fèi)用高。

(二)推案操作階段及操作目的

本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個(gè)階段：

第一階段：建立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)沖擊，營(yíng)造樓盤品牌，回籠資金。

理由：

(1)本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對(duì)支持后期的開發(fā)意義極其重大。

(1)中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場(chǎng)人氣，由此而

形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建

立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。

在此階段應(yīng)注意前期的價(jià)格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。

理由：

價(jià)格是整個(gè)營(yíng)銷策略中極期重要的一部分，如整個(gè)階段的價(jià)格銜接不好，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗(如大明翠庭因價(jià)格制定不合理而導(dǎo)致在市場(chǎng)上受挫。)

第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相

對(duì)較高的利潤(rùn)。

理由：

(1)第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。

(2)在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤(rùn)創(chuàng)造更為有利條件。

第三階段：獲取最高利潤(rùn)，通過樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次。

(三)價(jià)格策略

目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，操作周期不宜過長(zhǎng)，不適宜作大范圍的價(jià)格調(diào)整，因此，我司建議先期以較低價(jià)格入市，引起市場(chǎng)關(guān)注，建立人氣，隨工期進(jìn)展進(jìn)行微調(diào)，在出零、主體封頂、竣工三個(gè)階段作大的提升，以拉動(dòng)市場(chǎng)。

整體操作結(jié)束后，將均價(jià)控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價(jià)格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報(bào)與貴司參考。

六、廣告策略

(一)主訴求點(diǎn)：

突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，以會(huì)生活的人選擇會(huì)養(yǎng)人的房子為主訴求點(diǎn)。

理由：本案的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷

售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)

及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場(chǎng)沖擊相對(duì)容易。

(二)各銷售期訴求

1、引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)及內(nèi)部配套設(shè)施開發(fā)觀念等。

2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。

3、正常銷售期：進(jìn)入正式銷售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。

理由：

(1)可令社區(qū)整體優(yōu)勢(shì)全面展現(xiàn)。

(2)可保持每期推出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明。可不斷保持市場(chǎng)新鮮度，沖擊力持久。

(三)廣告媒體選擇

1、電視以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告。

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目、精細(xì)化管理、優(yōu)化

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、前言

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，企業(yè)負(fù)債比例在項(xiàng)目開發(fā)前期、中期都維持在一個(gè)較高的水平。在資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，現(xiàn)金流壓力大，財(cái)務(wù)費(fèi)用占投資比重大，銷售利潤(rùn)空間不高，公司人力、物力、財(cái)力高度集中的情況下，管理一旦出現(xiàn)失誤將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)以致命性打擊?，F(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)還存在諸多問題，開發(fā)者缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，決策還停留在經(jīng)驗(yàn)判斷水平，片面追求高利潤(rùn)，盲目開發(fā)經(jīng)營(yíng)、違規(guī)操作和高風(fēng)險(xiǎn)投資的情況時(shí)有發(fā)生。高位維持的房?jī)r(jià)，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍不重視市場(chǎng)調(diào)查，有的企業(yè)甚至僅憑經(jīng)驗(yàn)或簡(jiǎn)單的計(jì)算就進(jìn)行決策?？茖W(xué)有效的項(xiàng)目可行性分析缺失，完善的風(fēng)險(xiǎn)決策方法相對(duì)較少，就導(dǎo)致“好項(xiàng)目不掙錢”的窘境出現(xiàn)。

二、精細(xì)化管理概述

1、精細(xì)化管理的內(nèi)涵

精細(xì)化管理是一種精益求精的管理方法。精細(xì)化管理本質(zhì)上強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)持續(xù)改進(jìn)、不斷完善的過程,即工作由粗到細(xì),由細(xì)到精,由精到優(yōu),由優(yōu)到領(lǐng)先,堅(jiān)持不懈地追求精益求精,持續(xù)不斷地尋求優(yōu)化的方法。具體來講,精細(xì)化管理就是以風(fēng)險(xiǎn)可控為前提,以效益最大為目標(biāo),以規(guī)范、規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)為指引,以精細(xì)、嚴(yán)密、規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的管理為過程的一種管理方法。其核心是“以人為本”,目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“精細(xì)化、人本化、制度化”管理,最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。

2、實(shí)施精細(xì)化管理的必要性

在當(dāng)今的企業(yè)管理中細(xì)節(jié)既是企業(yè)成功的基礎(chǔ),又是企業(yè)成功的引導(dǎo)者。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),推進(jìn)精細(xì)化管理將成為企業(yè)發(fā)展的必然要求。

（1）精細(xì)化管理是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要

我國(guó)企業(yè)實(shí)行現(xiàn)代化管理的時(shí)間非常短,在企業(yè)的細(xì)節(jié)管理方面與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的企業(yè)相比相距甚遠(yuǎn)。伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化和改革開放不斷深入,我國(guó)企業(yè)在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。因此,只有推進(jìn)精細(xì)化管理,增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力,才能打造一流的企業(yè)、才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中找到一條可持續(xù)發(fā)展的道路。

（2）精細(xì)化管理是企業(yè)打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的需要

精細(xì)化管理是企業(yè)為適應(yīng)集約化和規(guī)?；a(chǎn)方式而建立的一種管理模式。目前我國(guó)的企業(yè)與國(guó)外的大公司相比,存在著自有資金不足、融資渠道單一、專業(yè)技術(shù)人員匱乏、戰(zhàn)略前瞻性不足以及應(yīng)變能力差等問題。所以只有通過合理定位、規(guī)范運(yùn)作和量化管理來推動(dòng)精細(xì)化管理,才能大力提升自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力,逐步達(dá)到世界先進(jìn)的管理水平。

（3）精細(xì)化管理是企業(yè)超越競(jìng)爭(zhēng)者、超越自我的需要

精細(xì)化管理對(duì)企業(yè)最大的貢獻(xiàn)在于創(chuàng)新思維、降本增效。一個(gè)實(shí)行精細(xì)化管理的企業(yè)，一般都能夠把成本控制在最低限度，用最低的成本組成博取最大的利潤(rùn)空間，使有限的資源得到最恰當(dāng)?shù)睦?。只有這樣才能從根本上保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。從而使企業(yè)在面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)從容自信、不斷超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，并通過精細(xì)的管理不斷完善自我、提高自我、超越自我。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理現(xiàn)狀

改革開放以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，跑馬圈地式、粗放式的管理模式已無法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展的要求。隨著我國(guó)土地、金融和審批等各項(xiàng)政策的完善，開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的日趨嚴(yán)苛，目標(biāo)客戶群的日益成熟，外資、港資開發(fā)商，使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大壓力：

1、來自于宏觀調(diào)控政策變化的壓力

我國(guó)政府出臺(tái)了關(guān)于“90平方米以下住宅開發(fā)占70%以上”的政策，關(guān)于建筑節(jié)能、節(jié)地等強(qiáng)制性規(guī)范。地方政府新出臺(tái)的建筑面積規(guī)范，如上海市2011年10月1日起實(shí)行新的建筑面積規(guī)范，其對(duì)設(shè)備層的層高限制、地下室房間地平而與室外地平面的高差限制、商業(yè)及辦公樓的層高限制、陽臺(tái)進(jìn)深的設(shè)計(jì)及窗臺(tái)設(shè)計(jì)等規(guī)定，以此限制房地產(chǎn)企業(yè)的投機(jī)行為，促使開發(fā)商有效地利用好每一寸土地。同時(shí)，消費(fèi)者在購(gòu)買商品房時(shí)變得越來越理性，市場(chǎng)的主導(dǎo)權(quán)已從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者。市場(chǎng)格局的變化意味著房地產(chǎn)企業(yè)唯有強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新、內(nèi)部管理創(chuàng)新，為市場(chǎng)提供性價(jià)比更高的產(chǎn)品，才能取得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。

2、來自于房地產(chǎn)企業(yè)的自身壓力

多年來低價(jià)拿地和寬松的貸款政策降低了行業(yè)門檻，產(chǎn)品供不應(yīng)求也使得開發(fā)商不太重視產(chǎn)品制造與客戶服務(wù)的精細(xì)化。盡管房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一些企業(yè)戰(zhàn)略家，但缺少精益求精的執(zhí)行者，缺少能經(jīng)受時(shí)代考驗(yàn)的精細(xì)產(chǎn)品。隨著項(xiàng)目開發(fā)成本的大幅提高、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大、利潤(rùn)空間不斷縮小，特別是消費(fèi)市場(chǎng)的成熟，粗放式經(jīng)營(yíng)和單純依靠土地溢價(jià)的開發(fā)模式已難以為繼。這就要求企業(yè)轉(zhuǎn)變自身發(fā)展戰(zhàn)略，即從外延性擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵的提升，做到以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為核心，認(rèn)真、精細(xì)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、專業(yè)地做好產(chǎn)品。

3、來自外資及港資開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)壓力

持續(xù)的樓市調(diào)控政策使樓市開始步入下行通道。以港資為代表的開發(fā)商頻頻向內(nèi)地?cái)U(kuò)張。據(jù)公開資料表明，2011年前三季度末，港資房地產(chǎn)企業(yè)頻頻出手，砸下百余億元的資金拿地。相比之下，內(nèi)地開發(fā)商的市場(chǎng)敏感度較弱。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力上，內(nèi)地開發(fā)商缺乏推行精細(xì)化管理的經(jīng)驗(yàn)，而導(dǎo)致開發(fā)品質(zhì)較差。

四、房地產(chǎn)企業(yè)如何優(yōu)化項(xiàng)目精細(xì)化管理

1、實(shí)行財(cái)務(wù)集中化管理

過去實(shí)行的財(cái)務(wù)分權(quán)管理制, 弊端主要表現(xiàn)在: (1)公司總部難于及時(shí)動(dòng)態(tài)地掌握各項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況以及資金使用情況；(2)各個(gè)項(xiàng)目部之間僅靠財(cái)務(wù)報(bào)表的方式反映財(cái)務(wù)信息, 缺乏詳細(xì)、準(zhǔn)確的管理手段，以至總部不能及時(shí)地進(jìn)行數(shù)據(jù)分析和決策，甚至因缺乏有效的監(jiān)管手段而出現(xiàn)問題。因此,經(jīng)營(yíng)層應(yīng)將戰(zhàn)略決策權(quán)、投資融資權(quán)、人事權(quán)、資金調(diào)度權(quán)、資產(chǎn)管理權(quán)等重大決策權(quán)進(jìn)行集中管理。通過實(shí)施財(cái)務(wù)集中管理模式,有效使用資金，降低財(cái)務(wù)成本，并使管理者能夠?qū)崟r(shí)掌握企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果, 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。

2、工程精細(xì)化管理

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；營(yíng)銷策略；影響因素

引言隨著時(shí)代的發(fā)展，伴隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及社會(huì)需求的變化，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)也更趨于理智，不再盲目購(gòu)房，購(gòu)買者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的量的需求以及對(duì)于整體房型的性價(jià)比的質(zhì)的要求也越來越高，面對(duì)不斷變化的形勢(shì)，如何應(yīng)對(duì)政府的政策，市場(chǎng)的變化，消費(fèi)者需求方式和需求方向的轉(zhuǎn)變以及房地產(chǎn)企業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行深入的調(diào)查研究，追尋適合自身發(fā)展的完善的營(yíng)銷策略。本文旨在研究房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略影響因素，為企業(yè)營(yíng)銷策略的制定提供指導(dǎo)。

一、宏觀環(huán)境影響因素

宏觀環(huán)境是從企業(yè)與整個(gè)社會(huì)相互作用的角度來闡述市場(chǎng)環(huán)境的。PEST分析是宏觀環(huán)境分析的基本工具。它通過政治的（Politics）、經(jīng)濟(jì)的（Economic）、社會(huì)的（Society）和技術(shù)的（Technology）角度或四個(gè)方面的因素分析從總體上把握宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同樣不可避免的受宏觀環(huán)境的影響和制約。

（一）政治環(huán)境

通常情況下人們的經(jīng)濟(jì)行為受政治形勢(shì)的影響，國(guó)家制定的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略和方針政策，很大程度影響市場(chǎng)追求，改變一些資源的分配和流向，從而指引企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指一個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量及其增長(zhǎng)趨勢(shì)，國(guó)民收入、國(guó)民生產(chǎn)總值及其變化情況以及通過這些指標(biāo)能夠反映的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展速度。這些因素的變化直接影響企業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

（三）社會(huì)環(huán)境

社會(huì)環(huán)境指一定時(shí)期整個(gè)社會(huì)發(fā)展的一般狀況。主要包括社會(huì)道德風(fēng)尚，人口變動(dòng)趨勢(shì)，文化教育，價(jià)值觀念等。社會(huì)環(huán)境在一定程度上影響消費(fèi)者的購(gòu)買目標(biāo)、購(gòu)買方式。同時(shí)人們受教育的程度也不斷提升，觀念的改變更是社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，社會(huì)環(huán)境向著對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生利好關(guān)系的方向穩(wěn)步提升。

（四）技術(shù)環(huán)境

科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，在這個(gè)科技發(fā)展迅猛的時(shí)代，市場(chǎng)營(yíng)銷部門更要充分了解科技發(fā)展前沿動(dòng)態(tài)，抓住時(shí)代主旋律，生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。技術(shù)進(jìn)步可創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造出有新意的差別化產(chǎn)品，滿足顧客日益增長(zhǎng)的需求。

二、行業(yè)環(huán)境影響因素

邁克爾?波特（Michael E.Porter）于1979年提出了分析企業(yè)面臨的行業(yè)環(huán)境的五力競(jìng)爭(zhēng)模型，五種力量模型在一個(gè)簡(jiǎn)便的模型體現(xiàn)不同的行業(yè)環(huán)境影響因素，作為分析行業(yè)基本競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的依據(jù)，行業(yè)環(huán)境主要包括現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)能力、潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入的能力、替代品的替代能力、供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力、購(gòu)買者的討價(jià)還價(jià)能力五個(gè)方面。這五個(gè)方面力量也構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的影響因素，這五種力量綜合起來影響著房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷策略。

三、項(xiàng)目自身影響因素

（一）產(chǎn)品因素

隨著社會(huì)的進(jìn)步，需求的提升，對(duì)產(chǎn)品的需求更多的不只是產(chǎn)品本身，而是它所附帶的附加價(jià)值。就房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，它價(jià)格昂貴，使用周期長(zhǎng)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的期望會(huì)比一般產(chǎn)品要高，對(duì)于房地產(chǎn)購(gòu)買后的附加價(jià)值有更高的期望，這包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的周邊配套設(shè)施，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、居住后物業(yè)的服務(wù)水平等。

（二）價(jià)格因素

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特殊決定了定價(jià)策略的靈活性，因其開發(fā)周期長(zhǎng)，成本高，營(yíng)銷周期長(zhǎng)，受消費(fèi)者需求情況，供給情況及整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)要遵循科學(xué)與前瞻的原則，在成本既定的條件下，依據(jù)市場(chǎng)環(huán)境等因素適時(shí)調(diào)整定價(jià)策略，由于房地產(chǎn)投資額度大，總值高，小的價(jià)格調(diào)整也會(huì)讓消費(fèi)者有很大的心理滿足感，才能刺激需求，因此在營(yíng)銷策略組合的制定中，適時(shí)的調(diào)整價(jià)格策略是作為相對(duì)靈活且較快見到成效的策略。

（三）渠道因素

渠道是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品轉(zhuǎn)移的媒介。一般表現(xiàn)為直銷和分銷。房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷渠道主要是建立自己的營(yíng)銷中心，一般建設(shè)在所在項(xiàng)目附近，這樣便于陪同顧客去參觀實(shí)體，同時(shí)直銷渠道可以促進(jìn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)集體的概念，直銷的效果也是最顯而易見的。分銷渠道主要是房地產(chǎn)商把營(yíng)銷任務(wù)分配給他人營(yíng)銷，分銷渠道的益處是可以減輕營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的壓力，弊端是無法掌控分銷商的職業(yè)素養(yǎng)和向心力。

（四）促銷因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目在制定科學(xué)的價(jià)格和選擇正確的渠道的基礎(chǔ)上，還需要通過各種溝通方式和宣傳方法，建立與消費(fèi)者聯(lián)系的平臺(tái)，把握目標(biāo)顧客。只有經(jīng)過分析為目標(biāo)顧客設(shè)定專門的有針對(duì)性的促銷活動(dòng)會(huì)比盲目開展活動(dòng)有效果，同樣一類促銷活動(dòng)，在不同房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用效果會(huì)有不同，不能盲從其他銷量好的項(xiàng)目，要根據(jù)自身項(xiàng)目的目標(biāo)顧客群設(shè)定自己的促銷活動(dòng)，這樣才能提升顧客滿意度。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略的制定要依據(jù)宏觀環(huán)境因素、行業(yè)環(huán)境因素和項(xiàng)目自身因素綜合考慮。項(xiàng)目將如何應(yīng)對(duì)新形勢(shì)的變化，能否力挽狂瀾，如何應(yīng)對(duì)政府的政策，讓自己的企業(yè)及開發(fā)的項(xiàng)目既適應(yīng)政策調(diào)整，又能擔(dān)當(dāng)社會(huì)責(zé)任，并能可持續(xù)發(fā)展，需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強(qiáng)科學(xué)的管理，特別是營(yíng)銷策略的研究和完善，找尋最優(yōu)化的營(yíng)銷策略，進(jìn)一步打開消費(fèi)者市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李程翔，朱小明.基于波特五力模型的國(guó)內(nèi)液壓產(chǎn)品的營(yíng)銷策略[J].流體傳動(dòng)與控制，2015（1）：6062

[2]洪立峰.如何做好房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目主題策劃[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2013（30）：278

[3]趙柯，談房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)銷策略，商情，2013（46）

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目范文

轉(zhuǎn)讓方（甲方）：

法定代表人：職務(wù)：國(guó)籍：

住所：

開戶行：帳號(hào)：

受讓方（甲方）：

法定代表人：職務(wù)：國(guó)籍：

住所：

開戶行：帳號(hào)：

甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，按照平等互利的原則，經(jīng)過雙方協(xié)商一致，就房地產(chǎn)項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）轉(zhuǎn)讓達(dá)成致意見，特簽定本合同。

第一條：房地產(chǎn)項(xiàng)目概況

1.1項(xiàng)目名稱：，位于，其四至范圍為：東至，西至于，南至，北至。（詳見附件一，規(guī)劃拴樁紅線圖）；本轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目包括在建構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施等（詳見附件二）。

1.2項(xiàng)目使用性質(zhì)：（住宅、商業(yè)）

1.3項(xiàng)目規(guī)劃條件：

（1）占地面積：平方米；

（2）規(guī)則容積率；

（3）限高：

（4）總建筑面積：平方米；

（5）地上面積：平方米；

（6）地下面積：平方米；

1.4規(guī)劃指標(biāo)：

1.5項(xiàng)目投資建設(shè)情況：本房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資額萬元，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方已累計(jì)投資萬元，達(dá)總投資額的25%以上。

1.6其他情況。

第二條項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀

由甲乙方雙方共同確認(rèn)后形成書面文件作為本合同的附件，作為本合同的內(nèi)容（詳見附件三）。

第三條項(xiàng)目法律手續(xù)

3.1甲方以方式取得該項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同編號(hào)：；甲方已按國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同全部交清土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證書為；國(guó)有使用權(quán)使用期限從年月日計(jì)算，為年；

3.2該項(xiàng)目的拆遷許可證號(hào)為；

3.3該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)為；

3.4該項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為；

3.5該項(xiàng)目的建設(shè)工程開工許可證號(hào)為；

3.6該項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資計(jì)劃立項(xiàng)批準(zhǔn)文為；

3.7該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證號(hào)為；外銷許可證號(hào)為；

3.8《項(xiàng)目建議書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》《項(xiàng)目環(huán)境影響研究報(bào)告》

3.9；等。

第四條法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移

4.1項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，本合同第三條甲方已取得的各項(xiàng)法律手續(xù)和許可證件（包括交清土地出讓金的憑證）在本合同生效之日起十五個(gè)工作日內(nèi)交付給乙方。乙方自行向政府有關(guān)主管部門辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方應(yīng)積極協(xié)助。乙方未按本合同第五條的約定及時(shí)向甲方支付有關(guān)費(fèi)用，或未按政府有關(guān)部門的規(guī)定提供轉(zhuǎn)交證件所需要的證明文件而導(dǎo)致不能獲政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的，甲方有權(quán)拒交有關(guān)證件。

4.2甲方保證各項(xiàng)法律手續(xù)轉(zhuǎn)移的確定性，如因其中某項(xiàng)手續(xù)因甲方的責(zé)任無法確定地轉(zhuǎn)移而影響項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，甲乙雙方同意按（）處理：

4.2.1雙方共同向政府主管部門申請(qǐng)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的一切費(fèi)用由甲方承擔(dān)；若補(bǔ)辦不成功時(shí)，甲乙雙方按4.2.2處理；

4.2.2合同解除，甲方退還乙方全部已付費(fèi)用，并按乙方已付費(fèi)用的%予以賠償；

4.2.3.4.3如果因乙方的責(zé)任無法確定地轉(zhuǎn)移其中某項(xiàng)手續(xù)而影響項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，甲方雙方同意按以下方法之一處理：

4.3.1合同解除，甲方不退還乙方所交定金，退還乙方其他已付費(fèi)用。同時(shí)，乙方在接手項(xiàng)目后已投入項(xiàng)目資金或其他資產(chǎn)，甲方不再折價(jià)返還乙方。

4.3.2合同解除，乙方按已付費(fèi)用的%賠償甲方的損失。

第五條項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)及其支付

5.1項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)總額：乙方應(yīng)向甲方支付合同項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)為萬元。

5.2付款方式：轉(zhuǎn)賬或以轉(zhuǎn)賬支票支付。

5.3付款期限：

乙方須在年月日前向甲方支付定金萬元；

乙方須在年月日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)萬元；

乙方須在年月日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)萬元；

乙方須在年月日前向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)萬元；

乙方須在年月日前將轉(zhuǎn)讓費(fèi)用余額即萬元向甲方付清。

第五條項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的間接費(fèi)用

5.1項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的房地產(chǎn)稅、契稅、印花稅等稅費(fèi)的承擔(dān)依國(guó)家稅法規(guī)定。

5.2項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，項(xiàng)目發(fā)生的需向政府有關(guān)部門支付的一切費(fèi)用（本合同其他條款特別約定的除外）全部由乙方承擔(dān)。

第六條項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后辦理法律手續(xù)義務(wù)

乙方按該項(xiàng)目原有的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及附件、城市規(guī)劃的批準(zhǔn)文件、固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的批準(zhǔn)文件、拆遷批準(zhǔn)文件等受讓該項(xiàng)目后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。確有必要修訂有關(guān)限制條件的，由乙方在受讓項(xiàng)目后自行向有關(guān)部門申請(qǐng)，辦理有關(guān)法律手續(xù)，甲方承擔(dān)協(xié)助辦理的義務(wù)。

第六條甲方關(guān)于項(xiàng)目工程建設(shè)的責(zé)任

6.1甲方向乙方轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目尚需完成工程（依實(shí)際情況約定，如6.1.1）：

6.1.1負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目紅線內(nèi)的拆遷，清理工作，配合乙方做好臨時(shí)用水、電管線到紅線的接用，并承擔(dān)其費(fèi)用；

6.1.2；

6.1.3等。

第七條甲方關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)未完審批手續(xù)有關(guān)費(fèi)用的責(zé)任。（依實(shí)際情況約定）

7.1；

7.2；

7.3.

第八條項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，開發(fā)項(xiàng)目甲方與其他第三人簽訂的合同的處理

8.1甲方應(yīng)如實(shí)提供該項(xiàng)目所涉及的甲方與他方簽訂的設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理、商品房預(yù)售等方面合同尚需由乙方繼續(xù)履行的所有合同原件，或經(jīng)與原件核對(duì)一致，除非甲方已解除原簽合同。

8.2項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，需由乙方繼續(xù)履行的合同細(xì)目如下（內(nèi)容詳見附件四）（依實(shí)際情況約定）

8.2.1《建設(shè)工程承包合同》；

8.2.2《工程監(jiān)理合同》；

8.2.3《商品房預(yù)售合同》，共份；

8.2.4.

8.3甲方應(yīng)當(dāng)通知上述合同的合同當(dāng)事人，與乙方一起協(xié)商有關(guān)合同繼續(xù)履行事項(xiàng)，并按以下方式處理原合同事宜。

8.3.1若幾方達(dá)成協(xié)議，應(yīng)簽訂對(duì)原合同的書面補(bǔ)充協(xié)議。

8.3.2若達(dá)不成被充協(xié)議，甲方應(yīng)當(dāng)與原合同當(dāng)事人負(fù)責(zé)解除，其引發(fā)的合同責(zé)任應(yīng)當(dāng)由甲方承擔(dān)，與乙方無關(guān)。

8.4上述8.3商談補(bǔ)充合同所產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第九條甲方責(zé)任

9.1甲方保證其有資格轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，并保證項(xiàng)目符合法定轉(zhuǎn)讓條件；

9.2甲方保證項(xiàng)目不存在為第三人或甲方債務(wù)擔(dān)保的情形。

9.3甲方保證項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，不存在法院查封、扣押等情形。

9.4甲方保證項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)不存在有其他行使《中華人民共和國(guó)合同法》第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的情形；

9.5甲方應(yīng)當(dāng)如實(shí)向乙方提供項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)現(xiàn)狀情況；

9.6甲方應(yīng)按本合同第4.1條約定及時(shí)向乙方提供許可證件和法律文件，并積極協(xié)助乙方向有關(guān)部門辦理相關(guān)轉(zhuǎn)移手續(xù)；

9.7甲方應(yīng)對(duì)本合同任何一方有關(guān)事宜保密，并不得將甲方在與乙方商談項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取乙方任何商業(yè)秘密（資料）泄露（包括故意或過失）給與本合同無關(guān)的任何其它方或個(gè)人，除非并直至該等商業(yè)秘密（資料）已正當(dāng)?shù)貫楣娝ぁ?/p>

9.8甲方應(yīng)按本合同約定履行其他義務(wù)。

第十條乙方責(zé)任

10.1乙方保證有資格受讓項(xiàng)目，并有能力繼續(xù)開發(fā)建設(shè)本合同項(xiàng)目；

10.2乙方應(yīng)當(dāng)按本合同第五條的約定向乙方支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)；

10.3乙方應(yīng)積極協(xié)助甲方處理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前所簽訂的合同事宜；

10.4乙方保證履行甲方已按本合同第八條處理的后由乙方履行的有關(guān)設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理、商品房預(yù)售等合同。

10.5乙方應(yīng)對(duì)本合同任何一方有關(guān)事宜保密，并不得將乙方在與甲方商談項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取甲方任何商業(yè)秘密（資料）泄露（包括故意或過失）給與本合同無關(guān)的任何其它方或個(gè)人，除非并直至該等商業(yè)秘密（資料）已正當(dāng)?shù)貫楣娝ぁ?/p>

10.6甲方應(yīng)按本合同約定履行其他義務(wù)。

第十一條違約責(zé)任

11.1甲方違約責(zé)任

11.1.1甲方若沒有資格轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或項(xiàng)目不符合法定轉(zhuǎn)讓條件，而乙方不知曉或不可能知曉的，致使本合同無效時(shí)，乙方應(yīng)向甲方賠償項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的%，若乙方實(shí)際損失超過此賠償額時(shí)，超過部分甲方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。

11.1.2甲方未按本合同第四條約定按時(shí)向乙方轉(zhuǎn)交有關(guān)證件的或甲方未按本合同第九條9.1款至9.5款的義務(wù)（有一款即可）時(shí)，視為甲方根本違約，乙方有權(quán)解除合同，甲方退還乙方全部已付費(fèi)用，并按項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的%向乙方支付違約金，若乙方實(shí)際損失超過此違約金時(shí)，超過部分甲方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償。

11.1.3甲方?jīng)]有11.1.2的根本違約情況下，而未按本合同第九條9.6至9.8款履行其義務(wù)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方支付違約金元。

11.2乙方違約責(zé)任

11.2.1乙方若沒有法定資質(zhì)受讓項(xiàng)目而甲方不知曉或不可能知曉，而致使本合同無效時(shí)，乙方應(yīng)向甲方賠償項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的%，若甲方實(shí)際損失超過此賠償額時(shí)，超過部分乙方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償；

11.2.2乙方未按本合同第五條約定向按期如數(shù)向甲方支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)，每逾期一日按項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的萬分之支付違約金。若逾期超過30日，甲方有權(quán)解除合同，罰沒定金。同時(shí)，乙方再按已付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)的%向甲方賠償。若甲方實(shí)際損失超過此兩項(xiàng)賠償費(fèi)用時(shí)，超過部分乙方仍須據(jù)實(shí)賠償。

11.2.3未履行本合同約定的其他義務(wù)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方支付違約金元。

第十二條不可抗力

不可抗力指不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況，包括因國(guó)家政策的變動(dòng)、城市規(guī)劃的更改等。

由于不可抗力的原因，致使直接影響本合同的履行或者不能按條件履行時(shí)，應(yīng)書面通知對(duì)方，并在15日內(nèi)提供事故詳情及合同不能履行或者部分不能履行，或者需要延遲履行的理由的有并效證明文件，此項(xiàng)證明文件應(yīng)由事故發(fā)生地區(qū)的有權(quán)權(quán)力機(jī)關(guān)或公證機(jī)構(gòu)出具。按其對(duì)履行需要影響的程度，由雙方協(xié)商解決是否需要或部分免除履行需要的責(zé)任或延期履行的協(xié)議。

第十三條法律適用

本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭(zhēng)議的解決，適用中華人民共和國(guó)的法律。

第十四條爭(zhēng)議的解決

因執(zhí)行協(xié)議所發(fā)生的或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決。如協(xié)商不能解決，雙方同意按以下第方式解決。

（一）向項(xiàng)目所在地人民法院

（二）向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

第十五條合同文字

本協(xié)議文本用中方寫成。本協(xié)議正本三份，甲乙雙方各持一份，另一份由甲乙雙方共同報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

第十六條合同生效及其它

本合同自甲方雙方簽字、蓋章后，經(jīng)政府審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后生效。

本合同未盡事宜，甲、乙雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議具有本合同同等法律效力。

第十七條合同附件

附件包括與本合同相關(guān)的協(xié)議，附圖、附表、交接手續(xù)等，是本合同不可分割的組成部分。

附件（一）

附件（二）

附件（三）

附件（四）

附件（五）

附件（六）

甲方：

住所：開戶行：

賬號(hào)：

年月日

乙方：

住所：法定代表人：

委托人：

電話：

傳真：

開戶行：

賬號(hào)：

法定代表人：

委托人：

電話：

傳真：

第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；運(yùn)作模式；分析

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還處于發(fā)育階段，有許多地方因?yàn)槭艿蕉喾矫嬉蛩氐挠绊?，需要?duì)其進(jìn)行逐步的完善。其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)工作是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容，但是在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，因?yàn)檩^多因素的影響，它存在著許多風(fēng)險(xiǎn)，只有采用合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式，才能有效的避開風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)與質(zhì)量，同時(shí)也可以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的工作效率。

一、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式的現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及我國(guó)相關(guān)政策的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。

1、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀

自從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及高收益的影響，促使許多企業(yè)或者是集團(tuán)也開始涉入房地產(chǎn)的投資[1]。但是因?yàn)楹笳叽蠖嗍桥R時(shí)想要涉足房地產(chǎn)的投資與開發(fā)，所以這些企業(yè)派出的工作人員，都是臨時(shí)的進(jìn)行組合，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作模式了解有限，沒有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程里面，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，監(jiān)管，施工以及售后等各個(gè)階段，對(duì)其沒有進(jìn)行系統(tǒng)，專業(yè)的控制，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的體制建設(shè)不完善。還有，近幾年以來，許多大型房地產(chǎn)企業(yè)逐年增加，其中房地產(chǎn)企業(yè)的總投資過億，建設(shè)房屋超過百萬平方的企業(yè)有很多。雖然有一些房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)過程良好，但是最后的收益情況卻非常的落后，這種房地產(chǎn)企業(yè)并不能夠維持一個(gè)穩(wěn)定，人數(shù)較多，水平較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理隊(duì)伍，與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的工程匹配。

2、房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀

隨著人們生活水平的不斷提高，與住房條件不斷的改善，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模逐漸擴(kuò)大，建設(shè)時(shí)需要考慮小區(qū)功能的規(guī)劃，完善小區(qū)的公共設(shè)施，運(yùn)用最新的技術(shù)，工藝，材料，管理，改變了傳統(tǒng)的經(jīng)銷策略，也改變了傳統(tǒng)的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)知識(shí)面涉及較廣，專業(yè)性能更強(qiáng)，應(yīng)變能力也有了提升。我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式都是采用自主管理的模式，也就是房地產(chǎn)企業(yè)自己開發(fā)組建房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的部門，然后進(jìn)行招標(biāo)，選用建設(shè)的相關(guān)設(shè)計(jì)，進(jìn)行監(jiān)理，再推動(dòng)房地產(chǎn)工程的實(shí)施與測(cè)試運(yùn)行，同時(shí)還選擇物業(yè)管理，分擔(dān)過渡期間房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)后的物業(yè)與售后服務(wù)。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量，所需的成本，完成的進(jìn)度，以及完成的效率都不是很高，出現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間越來越長(zhǎng)。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中利益的現(xiàn)狀

由于近年來我國(guó)土地資源的不斷占用，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的土地資源出現(xiàn)短缺現(xiàn)象，但是人們的購(gòu)房需求卻在不斷增加，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的商品出現(xiàn)短缺，也導(dǎo)致我國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格不斷增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)追逐的目標(biāo)變?yōu)榻ㄖ┕?，建筑的設(shè)計(jì)以及房產(chǎn)的購(gòu)買者，逐漸形成了市場(chǎng)的主體與利益的核心。房地產(chǎn)企業(yè)壟斷整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)模式實(shí)行封閉形式與自主形式的管理，房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者之間的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)信息不對(duì)稱。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量現(xiàn)狀

目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量受到了人們的關(guān)注，因?yàn)槌霈F(xiàn)了太多房地產(chǎn)企業(yè)為了縮短工程建設(shè)時(shí)間，節(jié)約成本，而造成房產(chǎn)建設(shè)交付使用以后，出現(xiàn)了太多質(zhì)量問題，進(jìn)而引起了人們對(duì)其質(zhì)量廣泛的關(guān)注[2]。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，注重房產(chǎn)的外在美觀設(shè)計(jì)，目的是增加它的吸引力，提高人們的購(gòu)買欲望，但在實(shí)際建設(shè)的過程中，選擇施工材料，設(shè)計(jì)人員，監(jiān)理時(shí)，一般大多數(shù)是進(jìn)行最低價(jià)格的投標(biāo)，在投標(biāo)成功之后，對(duì)需要進(jìn)行支付的建筑工程進(jìn)度款又拖延，往往造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量沒有經(jīng)濟(jì)方面的支持。專業(yè)設(shè)計(jì)不完善，施工設(shè)計(jì)圖紙中，內(nèi)部結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，空間的設(shè)計(jì)，整體方案的設(shè)計(jì)都缺少針對(duì)性的研究，質(zhì)量驗(yàn)評(píng)只是走過場(chǎng)，質(zhì)量問題沒有進(jìn)行解決。

二、建立我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的新模式

上面已經(jīng)提到，我國(guó)現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)都是采用，封閉形式與自主形式的運(yùn)作模式，這種房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)作模式，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，所以要引進(jìn)市場(chǎng)化，社會(huì)化以及專業(yè)化的運(yùn)作模式，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行有效的管理，也是解決封閉形式與自主形式管理的重要手段。

我國(guó)政府投建的大型工程項(xiàng)目，使用的專業(yè)社會(huì)化管理項(xiàng)目，所帶來的經(jīng)驗(yàn)，可以借鑒到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的管理中?？梢允褂庙?xiàng)目開發(fā)管理進(jìn)行投標(biāo)，再把項(xiàng)目的管理與開發(fā)分開，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作管理進(jìn)行業(yè)務(wù)外包。房地產(chǎn)企業(yè)為了加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的控制能力，可以找在管理方面有經(jīng)驗(yàn)的人員，與有關(guān)的項(xiàng)目管理企業(yè)一起組成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，對(duì)相關(guān)人員的要求，寫在項(xiàng)目管理的有關(guān)合同里面。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作管理就是指相關(guān)項(xiàng)目的管理人員，在一定條件的約束之下，經(jīng)過與其他項(xiàng)目企業(yè)中有關(guān)經(jīng)理的合作，應(yīng)使用統(tǒng)計(jì)的方法，觀點(diǎn)和理論，把所有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及到的工作，實(shí)行有效管理，然后達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最好的效果，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)作模式不僅僅包括建筑實(shí)施階段相關(guān)的管理，還包括建筑設(shè)計(jì)的前期階段，試運(yùn)階段以及售后服務(wù)等階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)作模式，管理的任務(wù)就是將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的管理團(tuán)隊(duì)組織起來，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的融資，規(guī)劃，銷售等提出建議，并對(duì)其做出技術(shù)方面的支持，協(xié)調(diào)政府有關(guān)管理部門和房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)系，收集關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)資料。

還應(yīng)發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理公司的管理優(yōu)勢(shì)，包括對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑施工管理，建筑質(zhì)量，建筑成本等方面的管理，應(yīng)用最新的工藝，技術(shù)，管理方法，材料，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式的管理效率和水平[3]。實(shí)行社會(huì)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式管理方法，節(jié)約了我國(guó)的社會(huì)資源和成本，提升了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的水平與效率，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程透明化，確保購(gòu)房者的相關(guān)利益，將原來的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)核心從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)房人員。盡可能的降低資源，使得各方的利益達(dá)到最佳。把房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作的過程中，出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，避免出現(xiàn)不必要的損失，房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語：

由上述文章我們可以看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)作模式存在許多問題，需要對(duì)其進(jìn)行研究，找到解決這些問題的方法，為此本文提出了幾點(diǎn)建議，只有改善房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)作模式，才能更好的發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，使之能夠又快又好的推動(dòng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中建筑質(zhì)量的發(fā)展，也使得房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)作模式，能夠在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)揮最大優(yōu)勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]周敦友，俞美芳. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作模式探討[J]. 建筑經(jīng)濟(jì)，2008，S2：130-132.

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 特征 監(jiān)控與管理 風(fēng)險(xiǎn)利用

房地產(chǎn)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，同時(shí)由于房地產(chǎn)也是一個(gè)高投資的項(xiàng)目，所以房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題，對(duì)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)都有重要的影響。要采取良好的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，并通過合理科學(xué)地分析和認(rèn)識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加以利用，推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的含義與特征

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的含義

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，而地產(chǎn)是房產(chǎn)的基礎(chǔ)。地產(chǎn)則是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供熱、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等，房產(chǎn)是建設(shè)在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育和辦公醫(yī)療用房等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)由很多因素造成，如國(guó)家政策、國(guó)家法律，社會(huì)經(jīng)濟(jì)、自然條件以及房地產(chǎn)項(xiàng)目自身特點(diǎn)等因素的影響而形成，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)如一般風(fēng)險(xiǎn)一樣是不可以消除的，只能采取一定的管理措施來減小風(fēng)險(xiǎn)的程度，

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)種類和特征

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的種類

按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程來說，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可以分為房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)、地產(chǎn)投資前期階段風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)、地產(chǎn)租售風(fēng)險(xiǎn)。而按照房地產(chǎn)投入要素來分可以分為人員、技術(shù)、時(shí)間、資金、其它幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。而根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)生的原因來分，房地產(chǎn)項(xiàng)目的防線可以分為自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)以及技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和一般風(fēng)險(xiǎn)一樣都存在一定的特征。而房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主要特征就是普遍性、客觀性、不確定性、潛在性、可測(cè)性、雙重性、行為相關(guān)性、可變性、多樣性和多層次性等特征。通過這些特征我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并不是那么恐怖，有其和一般風(fēng)險(xiǎn)一樣的特征，同時(shí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也不一定只是帶來壞的影響，通過房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的合理利用，也會(huì)帶來好的結(jié)果。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的因素

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的因素包括費(fèi)用、技術(shù)以及進(jìn)度等內(nèi)部因素，同時(shí)也包括社會(huì)環(huán)境和管理的風(fēng)險(xiǎn)等外在因素。

1、費(fèi)用因素

因?yàn)轫?xiàng)目的要求不明確，以及受技術(shù)和項(xiàng)目進(jìn)度的影響，可能會(huì)造成費(fèi)用上的超支。這種風(fēng)險(xiǎn)因素的估計(jì)要從技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)影響、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)影響、成本預(yù)算準(zhǔn)確性、合同類型影響、合同報(bào)價(jià)影響以及任務(wù)的明確性等方面進(jìn)行。

2、技術(shù)因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的技術(shù)因素的變化給房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)所帶來的影響。主要包括技術(shù)的成熟性、復(fù)雜性以及和其他項(xiàng)目的相關(guān)性等方面給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來的影響。

3、進(jìn)度因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度的快慢對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。其主要包括技術(shù)的因素，計(jì)劃合理性、資源充分性、項(xiàng)目人員經(jīng)驗(yàn)等方面的影響。

4、管理因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理職能和管理對(duì)象的狀況和變化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，主要包括領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)、管理組織以及管理計(jì)劃等。

5、社會(huì)環(huán)境

由于外在的社會(huì)情況的變化給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來的影響。主要包括國(guó)際、國(guó)內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)技術(shù)的波動(dòng)，或者由于自然界產(chǎn)生的災(zāi)害，這些因素都可能給項(xiàng)目帶來影響。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控與管理

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，且有以上的特征，所以要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目要建立一個(gè)完善的監(jiān)控和管理機(jī)制。

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和分析的方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和分析就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的概率以及其產(chǎn)生的后果做出準(zhǔn)確的定量估計(jì)，從而可以為制定和實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)處置計(jì)劃提供依據(jù)，是風(fēng)險(xiǎn)處理的重要前提。在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和分析中主要就是采用的是外推法進(jìn)行評(píng)估和分析，而外推法一般分為旁推、前推以及后推這三種類型。旁推法就是以相似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行外推，用歷史項(xiàng)目的記錄來對(duì)新項(xiàng)目可能將遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和分析，在旁推法的使用中要注意新的變化的影響；前推法就是根據(jù)歷史的經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)來對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和后果進(jìn)行評(píng)估和分析，當(dāng)歷史數(shù)據(jù)有周期性時(shí)，直接對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行周期性的評(píng)估和分析，當(dāng)沒有周期性的時(shí)候，就可以用曲線或者分布函數(shù)來擬合數(shù)據(jù)進(jìn)行外推；后推法把未知的想象的事件及后果與一已知事件與后果聯(lián)系起來，把未來風(fēng)險(xiǎn)事件歸結(jié)到有數(shù)據(jù)可查的造成這一風(fēng)險(xiǎn)事件的初始事件上，從而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出評(píng)估和分析。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

1、土地風(fēng)險(xiǎn)

土地風(fēng)險(xiǎn)主要就是土地自然屬性、社會(huì)屬性及規(guī)劃部門對(duì)土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性而造成的風(fēng)險(xiǎn)。自然屬性主要包括土地的工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件等，自然屬性方面的風(fēng)險(xiǎn)主要包括地基承載力、不良地質(zhì)結(jié)構(gòu)（滑坡、泥石流等）、地下水埋深、軟弱土層、地質(zhì)斷裂帶、水質(zhì)污染的不確定性；而土地社會(huì)屬性就是土地的區(qū)位條件和配套設(shè)施的狀況；規(guī)劃部門對(duì)土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)的認(rèn)可的不確定性主要就是城市規(guī)劃的滯后性和不透明性，使得開發(fā)商承受使用性質(zhì)不被批準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2、融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)高投資項(xiàng)目，所以就需要大量的融資，而因?yàn)槿谫Y的方式的多樣性和復(fù)雜性就會(huì)帶了融資的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說自有資金的風(fēng)險(xiǎn)比較小，但是開發(fā)商沒有如此多的資金或不愿把資金全投入一個(gè)項(xiàng)目；而銀行貸款數(shù)額有限且限制較多，風(fēng)險(xiǎn)提高，同時(shí)由于銀行的貸款政策受到國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)的影響較大，開發(fā)商所貸款項(xiàng)有可能因?yàn)檎叩淖儎?dòng)而停止，造成項(xiàng)目資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也包括利率和匯率的風(fēng)險(xiǎn)；

3、勘察設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)是查明和分析與建筑工程建設(shè)場(chǎng)地直接或間接有關(guān)的地形、地貌、地質(zhì)、水文、巖土等的工程性質(zhì)，然后根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書及有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范、勘察報(bào)告等要求來進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，最終提交設(shè)計(jì)結(jié)果，即勘察報(bào)告、設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙和投資概預(yù)算。項(xiàng)目的勘察和設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有著重大的影響，所以項(xiàng)目的勘查設(shè)計(jì)的質(zhì)量是影響房地產(chǎn)的一個(gè)重大風(fēng)險(xiǎn)。

4、合同風(fēng)險(xiǎn)

合同是確定開發(fā)商和施工單位職責(zé)和權(quán)利的一種重要形式，由于合同的條款的不明確和合同內(nèi)容的瑕疵從而使得房地產(chǎn)項(xiàng)目受到巨大的影響。一類是由于合同條款完整，敘述不嚴(yán)密，有漏洞，或部分條款違法，存有“陷阱”，在執(zhí)行中可能給開發(fā)商造成損失的可能，即合同不完善風(fēng)險(xiǎn)，其防范可通過補(bǔ)充完善合同，提高合同管理人員素質(zhì)，而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承包商或消滅掉；第二類是由于合同條款規(guī)定而引起的風(fēng)險(xiǎn)，即純合同風(fēng)險(xiǎn)。

5、施工風(fēng)險(xiǎn)

由于在施工中技術(shù)的影響和施工進(jìn)度的問題，從而造成的房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。施工技術(shù)是決定房地產(chǎn)質(zhì)量的一種直接因素，對(duì)放低產(chǎn)的質(zhì)量有著直接的影響，由于技術(shù)和其他問題的影響，從而影響施工的進(jìn)度，從而給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來重大的影響。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理

風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是針對(duì)可控性風(fēng)險(xiǎn)采取的防止風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生、減少風(fēng)險(xiǎn)損失的對(duì)策，也是絕大部分項(xiàng)目應(yīng)用的主要風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。對(duì)項(xiàng)目具體情況提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和分析，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃，提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低的程度。

（四）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)利用

要避免對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的畏懼心理，風(fēng)險(xiǎn)并不是只會(huì)帶來不好的結(jié)果，通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和分析，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)由一個(gè)足夠的認(rèn)識(shí)，通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效認(rèn)識(shí)，來采取一系列利用風(fēng)險(xiǎn)的方式，從而帶來良好的效應(yīng)。

參考文獻(xiàn)：