房貸調(diào)查報(bào)告精選(九篇)
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第1篇：房貸調(diào)查報(bào)告范文
房貸面簽 面簽銀行后，就是等待貸款批準(zhǔn)了，一般在15個(gè)工作日內(nèi)批準(zhǔn)資金監(jiān)管賬戶。然后拿著房管局的協(xié)議等備件去房管局過戶交稅，然后7個(gè)工作日內(nèi)去房管局拿其他權(quán)利證給銀行銀行抵押，7個(gè)工作日內(nèi)拿到房本。
需要提供的資料有哪些
1、銀行流水：銀行流量是證明個(gè)人或公司收入的證明材料。這是向銀行申請(qǐng)貸款所必需的材料。一般來說，銀行最認(rèn)可工資流量，但一些銀行認(rèn)可自存流量。如果提交自存流量，每月固定日期和金額，持續(xù)半年以上，盡量多存少取，積累一定存款量；
2、收入證明：這也是面對(duì)面簽約時(shí)必須提供的材料，也是反映購房者還款能力的保證。為確保購房者能夠及時(shí)還款，銀行對(duì)個(gè)人月收入的最低要求是月收入的兩倍。例如，如果月收入為2000，則月收入為4000。如果共同貸款，可以提供雙方的收入證明；
3、婚姻證明：對(duì)于以家庭為單位的購房行為，判斷婚姻狀況、提供婚姻證明和戶口簿是判斷還款能力的重要前提。離婚的，需要提供離婚證明，判斷第一套房還是第二套房，以確定抵押貸款利率。未婚者不提供，單身證明也不使用；
4、征信報(bào)告：抵押貸款是銀行貸款，自然會(huì)檢查買家的信用調(diào)查，如果單身只提供自己的信用調(diào)查報(bào)告，如果已經(jīng)結(jié)婚，夫妻雙方的信用調(diào)查報(bào)告必須提供，除了與他人共同購買雙方的信用調(diào)查報(bào)告不能少；
5、購房資料：如果是第一套房，可以攜帶購房合同。如果是第二套房，還需要攜帶第一套房的相關(guān)證明。記住，你必須提供首付收據(jù)。如果不能提供，會(huì)影響房貸面簽。
房貸面簽需要注意什么
1、當(dāng)工作人員詢問工作年限時(shí)，不能說半年以下，否則銀行要么認(rèn)為貸款人工作不穩(wěn)定會(huì)影響貸款；
2、準(zhǔn)備工資銀行流水、身份證、銀行流水證明貸款人收入能力和反映工作情況的材料；
3、當(dāng)被問及父母的情況時(shí)，不能說父母有重大疾病或家庭事故，否則銀行會(huì)質(zhì)疑貸款人的還款能力。
第2篇：房貸調(diào)查報(bào)告范文
當(dāng)?shù)貢r(shí)間4月18日，柬埔寨股市歷史上首個(gè)交易日開始，且只有一只上市股票――金邊水務(wù)局。根據(jù)金邊水務(wù)局3月23日公布的配售結(jié)果，獲得10萬股以上的投資者人數(shù)為21人，其中一半以上是中國人或有中國背景。柬埔寨股市開戶無國籍限制僅需5美元。
對(duì)于外國投資者來說，這正是機(jī)會(huì)。但交易規(guī)則、法律法規(guī)的差異，新開市場(chǎng)的不健全，投資柬埔寨股市也有很多不確定因素。
8條
創(chuàng)業(yè)板退市制度8大亮點(diǎn)：①暫停上市考察期縮短到一年；②暫停上市將追述財(cái)務(wù)造假；③被譴責(zé)三次終止上市；④造假引發(fā)兩年負(fù)凈資產(chǎn)直接終止上市；⑤借殼只給一次機(jī)會(huì)補(bǔ)充材料；⑥財(cái)報(bào)違規(guī)將快速退市；⑦擬退市公司暫留退市整理板；⑧退市后納入三板。
創(chuàng)業(yè)板退市制度5月1日起實(shí)施，再玩創(chuàng)業(yè)板有可能血本無歸。
4200萬
香港證監(jiān)會(huì)4月22日聲明，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，兆豐資本(亞洲)有限公司未履行保薦人的職責(zé)，因此撤銷兆豐資本的牌照，禁止其再為機(jī)構(gòu)融資提供意見，并罰款4200萬港元。據(jù)港媒報(bào)道，這是香港證監(jiān)會(huì)有史以來最高的罰款金額。
該當(dāng)如此，否則如何治亂？要讓違規(guī)的成本遠(yuǎn)大于利益。
27歲
光大銀行報(bào)告顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而在英國為37歲，在德國和日本為42歲。
可以再統(tǒng)計(jì)下多少人憑自己能力買的……
6.5個(gè)
平均每6.5個(gè)中國人就有1人次罹患食源性疾病，中國工程院院士陳君石稱，這是最近一項(xiàng)食源性疾病主動(dòng)監(jiān)測(cè)結(jié)果。
我們的身體還能承受多少毒素？
36.5%
國內(nèi)首部富二代群體調(diào)查實(shí)錄――《中國富二代調(diào)查報(bào)告》顯示：36.5%的富二代擁有兩套名下住房，23.9%處于待業(yè)或無業(yè)狀態(tài)，65.4%的富二代表示偶爾賭博。
除了房子，其他還不如窮二代……
人們狂愛智能手機(jī)
33%的人寧肯不要性生活
TeleNav做了一個(gè)小調(diào)查，看看人們到底有多么喜歡他們的智能手機(jī)，他們毫不意外地發(fā)現(xiàn) iPhone用戶是最喜歡他們的手機(jī)的。調(diào)查結(jié)果顯示，有33%的人寧愿不要性生活，都不要離開他們的iPhone……
TeleNav的調(diào)查結(jié)果還顯示iPhone用戶
35%的人相信iPhone能夠反映他們的品味
45%的人從沒買過價(jià)格超過1美元的應(yīng)用
28%的人寧肯一個(gè)星期都不要看見他們的另一半，都不要找不到iPhone
18%的人寧愿不見了錢包，也不要不見了iPhone
所有智能手機(jī)用戶也相當(dāng)喜愛他們的手機(jī)
70%的人寧愿一個(gè)星期不喝酒，都要手機(jī)
33%的人寧肯不要性生活，也要手機(jī)
66%的人睡覺時(shí)會(huì)把手機(jī)放在旁邊
第3篇：房貸調(diào)查報(bào)告范文
抵押債務(wù)權(quán)益（collateralized debt obligation，CDO），是一種近年來成長(zhǎng)極為迅速的證券化產(chǎn)品之一，是金融創(chuàng)新下的熱門衍生品之一。通常由金融機(jī)構(gòu)將其擁有的可創(chuàng)造未來現(xiàn)金流量的資產(chǎn)形成各個(gè)資產(chǎn)（證券）池，然后進(jìn)行打包及分割，轉(zhuǎn)給特殊目的公司（SPV），以私募或公開發(fā)行方式賣出固定收益證券或受益憑證。其運(yùn)作原理是：首先發(fā)起人將原有的次級(jí)貸款池中BBB級(jí)貸款再次打包、再次進(jìn)行分拆，根據(jù)還款先后次序，將其再次分別評(píng)級(jí)為高級(jí)和夾層級(jí)（一般為BBB級(jí)），用低級(jí)別的證券為高級(jí)別的證券提供信用增強(qiáng)。這種分拆打包后再分拆的創(chuàng)新可以反復(fù)多次進(jìn)行，便形成了CDOs序列（CDO2，CDO3，…CDOn）多層次衍生產(chǎn)品。CDOs的抵押資產(chǎn)（證券）池來源非常廣泛（例如，一個(gè)CDOs的抵押證券池可能包括住房權(quán)益貸款，其他CDOs，住房按揭支持債券等資產(chǎn)），故而一個(gè)非常龐大而又復(fù)雜的資產(chǎn)支持結(jié)構(gòu)便產(chǎn)生了。隨著衍生工具的進(jìn)一步運(yùn)用，特定資產(chǎn)并不需要發(fā)生真實(shí)的轉(zhuǎn)移，只需要界定資產(chǎn)范圍和特定的信用事件，然后向特殊目的的實(shí)體（SPV）支付一定比例的保證金，SPV在此基礎(chǔ)上發(fā)行證券，證券持有人實(shí)質(zhì)上是買了將來收益的一種權(quán)益。這種方式形成的為合成型CDO。合成式CDO是由發(fā)起人將一組貸款債券匯集包裝為標(biāo)的資產(chǎn)，并與SPV簽訂信用違約互換合約（credit default swap，CDS），發(fā)起人定期支付權(quán)益金。CDS類似于貸款債券購買保險(xiǎn)，一旦違約事件發(fā)生，可根據(jù)合同獲得全額或部分賠償。必須指出，合成式CDO不屬于真實(shí)出售，標(biāo)的資產(chǎn)并沒有完全出售給投資者，但通過一個(gè)類似于債券保險(xiǎn)的機(jī)制，發(fā)起人可以將其貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給投資者。綜上，合成式CDO結(jié)合了信用衍生性商品和資產(chǎn)證券化交易。CDO債券的主要風(fēng)險(xiǎn)來自標(biāo)的資產(chǎn)，如銀行貸款債券、證券化受益證券、公司債投資和其他檔次的CDO等。交易初期發(fā)起人借助信用衍生性商品將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給CDO債券的投資者，并未實(shí)際轉(zhuǎn)移標(biāo)的資產(chǎn)的所有權(quán)，但要支付權(quán)利金給SPV。擔(dān)保資產(chǎn)通常包括風(fēng)險(xiǎn)極低的商品，如政府公債。CDO投資者未來還本付息現(xiàn)金流量，主要由擔(dān)保資產(chǎn)支持，另加上信用違約互換的權(quán)利金，再減去標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)生信用事件后應(yīng)給付信用衍生性商品交易對(duì)方的金額。
二、次級(jí)抵押債券的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱含潛在的損失，也可能隱含潛在的收益：包括匯率風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合我國中央銀行持有CDO的事實(shí)，CDO的匯率風(fēng)險(xiǎn)是指此類商品大多以美元計(jì)價(jià)，因此投資者將暴露在匯率變動(dòng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之下。利率變動(dòng)的公允價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)；是指CDO所發(fā)行的債券，以計(jì)息方式區(qū)分可能包括固定或浮動(dòng)利率，若屬前者，就會(huì)暴露在利率變動(dòng)的公允價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)之下。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指次貸風(fēng)暴，是相關(guān)的CDO的市場(chǎng)價(jià)格受到?jīng)_擊大幅下降，因此投資者將暴露在價(jià)格波動(dòng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)下。
（二）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)無法籌措自己以履行合約義務(wù)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在市場(chǎng)上以接近公允價(jià)值的價(jià)格迅速出售金融資產(chǎn)，也可能導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)起因于無法履行合約義務(wù)，所以與金融負(fù)債相關(guān)。這與無法迅速出售的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不盡相同，但也會(huì)相互關(guān)聯(lián)。以次級(jí)CDO為例子，由于其流動(dòng)性較差，且時(shí)逢市價(jià)大幅下跌，致使若干國外基金就因持有相關(guān)頭寸而導(dǎo)致宣告破產(chǎn)或暫停投資者贖回。另外持有CDO等商品以致產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的，還有若干特殊目的實(shí)體（如Structured Investment Vehicle，SIV）因采取“以短支長(zhǎng)”和高財(cái)務(wù)杠桿方式，當(dāng)CDO市場(chǎng)流動(dòng)性發(fā)生問題時(shí)，隨即受到牽累。甚至其發(fā)起人也可能被迫將該特殊目的實(shí)體編入會(huì)計(jì)合并報(bào)表，從而增加發(fā)起人的負(fù)債比率，提高了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
（三）信用風(fēng)險(xiǎn) 信用風(fēng)險(xiǎn)是因交易對(duì)手或他方當(dāng)事人不能履行合約義務(wù)，而導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生損失的風(fēng)險(xiǎn)。目前CDO最主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)源自美國銀行承作次級(jí)房貸因借款人無法償還房貸的信用風(fēng)險(xiǎn)，這種信用風(fēng)險(xiǎn)通過前述的CDO的證券化交易或信用違約互換合同，轉(zhuǎn)移至CDO所發(fā)行的債券，并反映在上述市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)中。
（四）利率變動(dòng)的現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn) 利率變動(dòng)的現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)于上述利率變動(dòng)的公允價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)CDO以浮動(dòng)利率計(jì)息時(shí)，就可能因市場(chǎng)利率變動(dòng)而產(chǎn)生未來利息收入現(xiàn)金波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。自2007年3月以來，次貸商品信息透明度不足所衍生的投資者信用喪失，已經(jīng)相當(dāng)?shù)膰?yán)重。緊接著2008年7月，美國房地美和房利美因巨額虧損被美國政府接管，導(dǎo)致我國銀行持有的3760億人民幣“兩房”債務(wù)商品，更是首當(dāng)其沖。雖然一般說來，“兩房”相關(guān)債務(wù)商品與次貸商品的信用風(fēng)險(xiǎn)程度不同，但由于缺乏相關(guān)的信息和市場(chǎng)信心，仍造成金融市場(chǎng)的震蕩。
三、次貸金融商品信息披露的國際規(guī)范框架
（一）國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第7號(hào)公報(bào)關(guān)于金融工具的披露
（IFRS7）國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則IFRS7規(guī)范的對(duì)象是于金融商品的披露，自2007年起開始適用。根據(jù)現(xiàn)行國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公報(bào)架構(gòu)，IFRS7是在原先IAS30（銀行財(cái)務(wù)報(bào)表的披露）和IAS32（有關(guān)披露部分）的基礎(chǔ)上整合并取而代之。IFRS7對(duì)規(guī)范次貸金融商品披露主要包括：一是金融商品對(duì)金融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績(jī)的重要性。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)披露能使財(cái)務(wù)報(bào)表使用者評(píng)估金融商品對(duì)其財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績(jī)重要性的信息。包括：資產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)債表；損益表和業(yè)益的收益和費(fèi)用損失項(xiàng)目；其他有關(guān)的“會(huì)計(jì)政策”、“避險(xiǎn)會(huì)計(jì)”和“公允價(jià)值”的披露。二是金融商品風(fēng)險(xiǎn)特征和程度。金融機(jī)構(gòu)披露能使財(cái)務(wù)報(bào)表使用者評(píng)估報(bào)表日其起所暴露在金融商品風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和程度，該風(fēng)險(xiǎn)通常包括（但不限于）信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。包括：非量化信息的披露；信用風(fēng)險(xiǎn)；流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；量化信息的披露；非代表性額外信息披露；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）IFRS7公報(bào)的后續(xù)修改概述 2008年10月中旬，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）了《IASB39-金融工具確認(rèn)與計(jì)量》和《IFRS7-金融工具披露》的修訂版，以便就金融資產(chǎn)的重分類建立一個(gè)與美國公認(rèn)會(huì)計(jì)原則（GAAP）“同等應(yīng)用平臺(tái)”。新修訂后的IASB39允許主體在限定的條件下，將某些原歸類為“以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益”（FVTPL）及“可供出售”（AFS）類別的非衍生金融資產(chǎn)進(jìn)行重分類。該重分類將導(dǎo)致額外的披露要求2009年3月初，IASB了《改進(jìn)金融工具的相關(guān)披露》（對(duì)《IFRS7-金融工具：披露》的修訂）。修訂時(shí)應(yīng)利益相關(guān)方在金融危機(jī)背景下提出的關(guān)于改進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量和流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)披露的要求而做出的。
四、國際金融機(jī)構(gòu)次貸投資風(fēng)險(xiǎn)披露的實(shí)踐危機(jī)
（一）公允價(jià)值披露實(shí)踐 具體如下：
（1）披露受當(dāng)前市場(chǎng)狀況影響的衡量公允價(jià)值方法。由于次貸風(fēng)暴主要涉及的風(fēng)險(xiǎn)是信用風(fēng)險(xiǎn)，普華永道（PwC）會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)全球重要銀行2007年年報(bào)的披露程度，在2008年8月公布了調(diào)查報(bào)告。該報(bào)告共調(diào)查了22家國際性銀行年報(bào)，以歐美國家為主，但也包括中國銀行和DBS兩家亞洲銀行。而在次貸風(fēng)險(xiǎn)中巨虧的花旗、美林和UBS均在調(diào)查名單之列。該報(bào)告研究以JP Morgan Chase銀行2007年年包為例，研究對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)導(dǎo)致公允機(jī)制變動(dòng)的披露。研究顯示該行對(duì)受市場(chǎng)狀況影響所致公允價(jià)值衡量方法的調(diào)整因素以及對(duì)特定金融商品信用風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)所致公允價(jià)值變動(dòng)的影響因素，予以舉例說明，可使得投資者容易了解其計(jì)算方法和影響程度。
（2）公允價(jià)值評(píng)價(jià)方法與不可觀察輸入影響的披露。不可觀察輸入通常涉及金融機(jī)構(gòu)較為主觀的判斷，如果衡量公允價(jià)值時(shí)使用較多不可觀察輸入，可能引發(fā)投資者對(duì)其資產(chǎn)和盈余品質(zhì)的疑慮。由于受到次貸風(fēng)暴的影響，其相關(guān)商品市場(chǎng)從原本熱絡(luò)轉(zhuǎn)為極不活躍，使得許多評(píng)價(jià)輸入從可觀察轉(zhuǎn)為不可觀察，因此該信息的披露相對(duì)重要。公允價(jià)值衡量方法主要分為公開報(bào)價(jià)和評(píng)價(jià)方法，但在披露方面為使投資者獲悉評(píng)價(jià)方法所使用輸入的性質(zhì)，因此在區(qū)分為可觀察和不可觀察，尤其當(dāng)后者影響較重大時(shí)。
該報(bào)告研究以UBS銀行為例，從中可發(fā)現(xiàn)該行不可觀察輸入的資產(chǎn)占公允價(jià)值衡量資產(chǎn)的比例，從2006年的1%增至2007年的6%，從中可以判斷次貸風(fēng)暴所致流動(dòng)性不足對(duì)公允價(jià)值衡量方法的影響。重大不可觀察輸入變動(dòng)的敏感度分析。該分析可推斷當(dāng)若干假設(shè)發(fā)生變動(dòng)時(shí)對(duì)企業(yè)的影響程度。該報(bào)告研究以HSBC的披露為例，其影響范圍包括當(dāng)期損益和業(yè)益，從中可明顯法相2007年比2006年的影響更為重大。
（二）結(jié)構(gòu)式融資披露實(shí)踐 結(jié)構(gòu)式融資通常涉及復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)（如設(shè)立資產(chǎn)負(fù)債表外實(shí)體），其信息的透明度比較隱晦。在PwC調(diào)查報(bào)告中所稱的結(jié)構(gòu)式融資，包括：CDOs、證券化架構(gòu)、結(jié)構(gòu)式投資工具、結(jié)構(gòu)式借貸、結(jié)構(gòu)式貸款、其他表外架構(gòu)、客戶信用風(fēng)險(xiǎn)管理商品、私募股權(quán)和創(chuàng)投活動(dòng)以及機(jī)構(gòu)租賃等。PwC調(diào)查結(jié)果顯示，受次貸危機(jī)風(fēng)暴影響的金融機(jī)構(gòu)雖相關(guān)披露相比2006年已有增加，但披露形態(tài)、程度和復(fù)雜度在各銀行之間差異仍很大。若干銀行提供比較詳細(xì)的和特制量化信息，包括資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)外分析等，其他銀行則僅提供簡(jiǎn)要非量化的信息，以致于投資者可能難以完整評(píng)估其結(jié)構(gòu)式融資活動(dòng)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。PwC調(diào)查報(bào)告以UBS證券化會(huì)計(jì)政策、證券化量化信息的披露為例，分析了UBS未編入合并報(bào)表的證券化實(shí)體和CDO量化信息的披露，從中可以判斷UBS證券化交易涉險(xiǎn)的程度，包括證券化標(biāo)的資產(chǎn)種類，UBS是否作為創(chuàng)始機(jī)構(gòu)以及SPE資產(chǎn)延滯付款的情況。
（三）風(fēng)險(xiǎn)管理披露實(shí)踐 就風(fēng)險(xiǎn)管理方面，IFRS7公報(bào)比起
前身IAS32增加了許多要求。但PwC調(diào)查報(bào)告卻發(fā)現(xiàn)國際銀行在2007年首次使用IFRS7后仍存在透明度不足的現(xiàn)象。該報(bào)告針對(duì)各銀行實(shí)際披露的情況，包括信用、流動(dòng)性和市場(chǎng)三大類風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)照IFRS7的要求，評(píng)估期執(zhí)行問題所在。
（1）信用風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保品，按照IFRS7規(guī)定，對(duì)于已逾期且個(gè)別減損的金融資產(chǎn)，應(yīng)披露持有擔(dān)保品和其他信用加強(qiáng)的敘述以及對(duì)其公允價(jià)值的估計(jì)。但半數(shù)受調(diào)查的銀行并沒有規(guī)定提供擔(dān)保品的公允機(jī)制信息，只有一家說明屬實(shí)務(wù)上的不可行，而且通常僅說明其公允價(jià)值低于擔(dān)保值和賬列資產(chǎn)余額。PwC認(rèn)為提供超額擔(dān)?；虿蛔銚?dān)保的程度以及擔(dān)保品評(píng)價(jià)的敏感度分析，可能比其公允價(jià)值總額更具意義。協(xié)商資產(chǎn)，按照IFRS7規(guī)定，應(yīng)披露重新協(xié)商金融資產(chǎn)的賬目?jī)r(jià)值（若為重新協(xié)商已逾期或減損）。針對(duì)這一新增規(guī)定，各行披露內(nèi)容很不一致，部分銀行甚至完全未提及協(xié)商資產(chǎn)。
（2）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)到期分析。到期分析，按照IFRS7規(guī)定，金融負(fù)債到期分析表應(yīng)以合約未折現(xiàn)現(xiàn)金流量顯示剩余到期值。調(diào)查顯示主要問題在于衍生性商品和交易目的的金融負(fù)債的披露。例如，6家銀行是將其列入“未超1個(gè)月期限”欄位，而非依合約到期日區(qū)分；另外10家銀行則依照合約到期日歸類。此外，到期分析表對(duì)投資者的使用并不便利，例如若干案例并未說明其數(shù)據(jù)是否采取折現(xiàn)基礎(chǔ)，且有時(shí)候不止一張表格，而這些多余的表格已依IAS30（已廢止）處理。另外，諸如“總額或凈額交割衍生性產(chǎn)品”、“財(cái)務(wù)保證”、“利息支付”和“永續(xù)負(fù)債”等待定項(xiàng)目的處理方式并未清楚說明。6家銀行將表外項(xiàng)目（例如貸款或其他承諾）單獨(dú)列示于分析表，但財(cái)務(wù)保證是否列入并不明確；另有8家銀行并未將表外項(xiàng)目列入?？傊狡诜治霰硭坪醪⑽磶椭畔⑼该鞫鹊奶嵘?。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，按照IFRS7規(guī)定，銀行若未使用風(fēng)險(xiǎn)值，則應(yīng)披露其對(duì)各類市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)暴露的敏感性分析，包括顯示其損益和權(quán)益相關(guān)變數(shù)在報(bào)表日合理可能變動(dòng)時(shí)受到的影響，在編制敏感度分析時(shí)所使用的方法和假設(shè)以及與前期所使用的方法和假設(shè)的變動(dòng)及其理由。PwC調(diào)查顯示，有11家銀行提供非交易目的的利率風(fēng)險(xiǎn)的敏感度分析，其中僅有4家披露其對(duì)損益和權(quán)益的影響。此外，其合理可能的利率變動(dòng)幅度差異很大，分別有采取1、50、100或者200基點(diǎn)者。由于其敏感度分析所使用的假設(shè)方法披露不足，所以該信息價(jià)值有所折扣。
第4篇：房貸調(diào)查報(bào)告范文
市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告創(chuàng)作指南
一、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的撰寫
專門性報(bào)告包括以下內(nèi)容：
⑴ 調(diào)查結(jié)果摘要;
⑵ 調(diào)查目的;
⑶ 調(diào)查方法;
⑷ 統(tǒng)計(jì)分析(包括各種軟件、報(bào)表、圖形);
⑸ 結(jié)論和建議;
⑹ 附錄。
一般性報(bào) 報(bào)告包括以下內(nèi)容：
⑴ 調(diào)查結(jié)果;
⑵ 建議;
⑶ 調(diào)查目的;
⑷ 調(diào)查方法(簡(jiǎn)單介紹)。
要撰寫好市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，必須了解市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的特點(diǎn)，撰寫調(diào)查報(bào)告的原則、格式及步驟。
二、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告撰寫的原則
1、要客觀真實(shí)
調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容力求客觀真實(shí)地反映實(shí)際情況，為政府和企業(yè)的決策提供可靠的調(diào)查資料。
2、 語言表達(dá)要簡(jiǎn)潔明了
在語言表達(dá)上要求文字簡(jiǎn)練，數(shù)字準(zhǔn)確，能夠盡量用圖表說明問題，使人容易理解。
3、 結(jié)構(gòu)上要完整嚴(yán)密
調(diào)查報(bào)告要求中心明確、突出，結(jié)構(gòu)完整、嚴(yán)密，材料與觀點(diǎn)統(tǒng)一。調(diào)查報(bào)告能夠回答調(diào)查任務(wù)中規(guī)定的問題。
三、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的格式
市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告沒有統(tǒng)一的格式，一般是由題目、目錄、概要、正文、結(jié)論和建議、附件等幾部分組成。
1、題目
題目應(yīng)該醒目，一般應(yīng)打印在封面上，包括：
1該項(xiàng)調(diào)查的標(biāo)題。有的調(diào)查報(bào)告還采用正、副標(biāo)題的形式，一般正標(biāo)題表達(dá)調(diào)查的單位和問題。
2委托方和調(diào)查單位的名稱、地址。
3調(diào)查報(bào)告的日期。
2、目錄
如果調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容較多，為了方便讀者閱讀，應(yīng)使目錄列出調(diào)查報(bào)告的主要章節(jié)和附錄部分。
3、概要
概要部分是本項(xiàng)調(diào)查的簡(jiǎn)明介紹，在這部分內(nèi)應(yīng)指明：
1誰委托該項(xiàng)調(diào)查或要求進(jìn)行該項(xiàng)調(diào)查。
2說明該項(xiàng)調(diào)查的目的和范圍。
3簡(jiǎn)要介紹調(diào)查對(duì)象和調(diào)查內(nèi)容，包括調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)、對(duì)象及所要解答的問題。
4調(diào)查的方法，例如市場(chǎng)調(diào)查中，資料收集的方法，是用詢問法還是觀察法或?qū)嶒?yàn)法。另外在資料分析中使用的方法，如指數(shù)平滑分析、回歸分析等方法作簡(jiǎn)要說明，并對(duì)選用方法的原因作說明。
5表示調(diào)查人員對(duì)這項(xiàng)調(diào)查的態(tài)度，以及對(duì)提供幫助的個(gè)人或機(jī)構(gòu)的感謝。
4、正文
正文是市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告的主要部分。
包括：
1調(diào)查目的的詳細(xì)陳述
在調(diào)查報(bào)告正文的開頭，調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)指出該項(xiàng)調(diào)查的目的和范圍，以便閱讀者一目了然，準(zhǔn)確地理解調(diào)查報(bào)告所敘述的內(nèi)容。
2資料收集的具體過程
1)資料收集的方法。
調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)詳細(xì)地介紹他們?cè)谒鸭Y料時(shí)，所采用的方法，還應(yīng)當(dāng)說明為什么要用這種方法在技術(shù)上無法克服的問題。同時(shí)，附錄內(nèi)應(yīng)有一份空白調(diào)查問卷。
2)資料收集的技術(shù)。
例如是采用抽樣調(diào)查還是采用典型調(diào)查，如果采用抽樣調(diào)查，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)地指出如何選擇樣本、樣本數(shù)目及其代表性。
3調(diào)查結(jié)果
調(diào)查人員必須花費(fèi)大量的時(shí)間和精力來分析、解釋調(diào)查資料，以使用結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)和有效的方法得出調(diào)查結(jié)果。為了更有效形象地說明問題，調(diào)查人員通常采用表格和圖形的形式，再加上一定的分析說明。例如，影響某種商品消費(fèi)的因素調(diào)查得出：有消費(fèi)者購買力因素，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，該商品的價(jià)格、質(zhì)量及售后服務(wù)情況，銷售網(wǎng)點(diǎn)的分布等等。用圖表的形式就能清晰地反映出該項(xiàng)調(diào)查的結(jié)果。每一種影響因素各占總數(shù)的百分比。
5、結(jié)論和建議
調(diào)查結(jié)果的介紹是調(diào)查人員所得資料的簡(jiǎn)明描述，結(jié)論才是調(diào)查人員在仔細(xì)研究和分析所有資料后得出的判斷。結(jié)論和建議是撰寫調(diào)查報(bào)告的主要目的。在準(zhǔn)備建議時(shí)，調(diào)查人員應(yīng)有明確的態(tài)度，選擇實(shí)事求是的觀點(diǎn)，應(yīng)以調(diào)查結(jié)果為基礎(chǔ)，不能受感情或預(yù)感所支配，應(yīng)盡可能簡(jiǎn)潔、準(zhǔn)確地說明建議，易于決策者理解，避免使用第一人稱我。
6、附件
附件是指調(diào)查報(bào)告正文包含不了或沒有提及、但與正文有關(guān)必須附加說明的部分。附件通常包括數(shù)據(jù)匯總表、原始資料、背景材料、空白的調(diào)查問卷、第二手資料來源的目錄等等。
2016年市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文一
一.大學(xué)生消費(fèi)調(diào)查
近些年，國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，大學(xué)生作為社會(huì)的新生力量，也以其特殊性贏得了社會(huì)各界的關(guān)注。作為其中的一員，我們希望用真心給自己也給盡可能多的同齡人提供一個(gè)健康合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。于是我們?cè)O(shè)計(jì)并組織了這次名為關(guān)注自己，關(guān)
注未來的團(tuán)日活動(dòng)。
首先，為了解同學(xué)們現(xiàn)有的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，我們精心制出調(diào)查表，分別對(duì)洛陽師院、河南科技大學(xué)、洛陽工業(yè)高專3所高校的學(xué)生作了調(diào)查，通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)：僅城鄉(xiāng)女生，其消費(fèi)結(jié)構(gòu)就千差萬別。下面我們針對(duì)幾個(gè)典型問題列表說明：
家庭月收入
美發(fā)護(hù)理等消費(fèi)額
買學(xué)習(xí)資料或課外書情況
對(duì)兼職工作的態(tài)度
對(duì)消費(fèi)的態(tài)度
對(duì)消費(fèi)的顧慮
城(女)
70為1000~3000元
27較多
55愿多花錢買課外書
48感興趣，42認(rèn)為無所謂
88會(huì)貨比三家
31心疼父母的血汗錢
鄉(xiāng)(女)
66為1000元以下
7較多，21從沒想過
60愿多花錢買學(xué)習(xí)資料
74對(duì)此感興趣
69會(huì)貨比三家
62心疼父母的血汗錢
由上表，很容易得出一個(gè)結(jié)論：城比鄉(xiāng)的大學(xué)生消費(fèi)高，但這主要決定于城鄉(xiāng)傳統(tǒng)的家庭收入落差，由此可以看出制約其消費(fèi)的是家庭經(jīng)濟(jì)狀況。另外，城市大學(xué)生更注重形象外表，且較學(xué)習(xí)資料更青睞課外書，而農(nóng)村大學(xué)生則更愿意買學(xué)習(xí)資料。這是個(gè)值得深思的問題，對(duì)不同書種的選擇反映了其不同的心理。而在做兼職工作方面，城鄉(xiāng)的觀點(diǎn)互融，但細(xì)察一下不難發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村較城市對(duì)兼職工作感興趣的更多，他們認(rèn)為這是絕好的鍛煉能力的機(jī)會(huì)，同時(shí)又有一比收益，何樂而不為?而城市的則對(duì)兼職工作不那么感興趣，42的人甚至持一種無所謂的態(tài)度。況且我們進(jìn)一步了解到，很多同學(xué)會(huì)將這個(gè)時(shí)間選在大二，但比較一下也會(huì)看出來，來自農(nóng)村的同學(xué)出于種種原因(多半是經(jīng)濟(jì))的考慮，把時(shí)間貫徹整個(gè)大學(xué)生涯的也不少，約占20~30。在對(duì)消費(fèi)的態(tài)度和顧慮方面，農(nóng)村大學(xué)生的行為也體現(xiàn)了中國的老話窮人的孩子早當(dāng)家，他們消費(fèi)原則多是能省則聲，62的人的消費(fèi)顧慮是心疼父母的血汗錢，而城市的消費(fèi)態(tài)度則更傾向合理性，69的人會(huì)做好計(jì)劃在消費(fèi)，但見到熱衷的東西，半數(shù)以上的人卻表現(xiàn)出較弱的自我控制性。
上表僅是城鄉(xiāng)的突出對(duì)比方面。當(dāng)然畢竟是同齡人，消費(fèi)中自然也表現(xiàn)出了不少相同點(diǎn)。比如：現(xiàn)實(shí)消費(fèi)來源80以上多由家庭給予，而同學(xué)們理想的消費(fèi)來源確是包括了獎(jiǎng)學(xué)金、和勤工助學(xué)，看來，多數(shù)大學(xué)生已有自力更生的意識(shí)，況且，60~70的大學(xué)生對(duì)現(xiàn)在花父母的錢心有愧疚，希望以后償還，畢竟，在西方，18以后父母都已放手讓孩子獨(dú)立了。另外絕大多數(shù)學(xué)生能控制消費(fèi)，少有透支現(xiàn)象。再者，情感消費(fèi)也是大學(xué)生投資的一個(gè)不可或缺的方面戀愛、娛樂、旅游``````雖然僅占全部花銷的10左右，但卻永遠(yuǎn)不會(huì)退出被消費(fèi)的舞臺(tái)，只是在手頭緊時(shí)會(huì)減少，畢竟經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。再次，我們也了解了大學(xué)生對(duì)購買正版書和環(huán)保產(chǎn)品的態(tài)度，看來對(duì)正版書大家的態(tài)度也是分成兩派，且勢(shì)均力敵，正/盜版各有一半左右的支持者(支持正版的略多)且70也只是偶爾買正版，看來，正盜版也是一個(gè)倍受關(guān)注的話題，大學(xué)生理應(yīng)維護(hù)正版，可不扉的價(jià)位卻讓許多人望而卻步?，F(xiàn)如今，大家對(duì)獎(jiǎng)學(xué)金的態(tài)度也有所改觀，以往的請(qǐng)客送禮之風(fēng)得到了遏制，60的人選擇存起來備用，而農(nóng)村大學(xué)生甚至有20決定寄給父母。再一點(diǎn)，兩處大學(xué)生買商品都更重質(zhì)量、價(jià)格、和服務(wù)態(tài)度，且大多數(shù)會(huì)貨幣三家，對(duì)品牌的追求似乎不像大家想的那么狂熱。但調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生的法律意識(shí)普遍還不夠高，買到三無，30左右會(huì)找商家換，32自認(rèn)倒霉，僅5會(huì)選擇投訴，維護(hù)自己的合法權(quán)益?？磥恚髮W(xué)生法律意識(shí)還有待提高。
而城鄉(xiāng)男大學(xué)生的消費(fèi)狀況與女大學(xué)生大致相同，但在兼職工作方面，男生卻呈現(xiàn)出與女生相反的現(xiàn)象：城市男大學(xué)生支持整個(gè)大學(xué)搞兼職的遠(yuǎn)多于農(nóng)村，約占47。
為了更準(zhǔn)確的反映大學(xué)生的消費(fèi)現(xiàn)狀，我們還對(duì)其消費(fèi)的主流場(chǎng)所：飾品店、超市、網(wǎng)吧等處進(jìn)行了調(diào)查走訪。從中了解到：女大學(xué)生是飾品購買的主流群體，約占總數(shù)的90，而小商品吸引他們的主要因素就是款式和質(zhì)量，要求品牌的不是很多。看來這與我們從學(xué)生問卷調(diào)查中得出的結(jié)論相吻合。而超是消費(fèi)這一塊，女生最歡迎的是零食，男生則偏愛體育用品、酒、飲料等。網(wǎng)吧消費(fèi)也是不容忽視的一個(gè)方面。不論校內(nèi)的或校外的，走進(jìn)里面，我們發(fā)現(xiàn)80以上的人都在打游戲、聊天。通過對(duì)方方面面的調(diào)查，我們得出一個(gè)結(jié)論：大學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)整體上是合理的，
2016年市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文二房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)
部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
2006年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。2006年--2008年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在買漲不買跌消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了2009年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部
6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
2005年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元，而20062008每畝均價(jià)為207.4萬元，2009年畝均價(jià)94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。2008年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進(jìn)行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。2009年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到2008年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到2008年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。2006年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。2006年2007年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長(zhǎng)的63.96%。2009年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長(zhǎng)16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
從表8可以看出，2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢(shì)。進(jìn)入2008年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長(zhǎng)16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。
為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：
1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房?jī)r(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們住有所居，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。
二是定時(shí)房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對(duì)購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。
三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中具有二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個(gè)，三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個(gè)，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營業(yè)績(jī)差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì)，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處小產(chǎn)權(quán)房違法用地、違法建筑行為。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房處理有關(guān)政策之前，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。
2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個(gè)案例中，銷售房?jī)r(jià)最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價(jià)占房?jī)r(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場(chǎng)，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲(chǔ)備，進(jìn)行招拍掛出讓;對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對(duì)滯后性，使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢(shì)，走整體性、規(guī)模化發(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到以產(chǎn)品為中心向以消費(fèi)者為中心轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。
4、公開稅費(fèi)項(xiàng)目，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):
其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)，增大了腐敗的可能性，同時(shí)也減少了財(cái)政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對(duì)所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對(duì)國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對(duì)一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。
5、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
第5篇：房貸調(diào)查報(bào)告范文
最初確立住房公積金制度的目的在于改善我國住房建設(shè)資金短缺和供給嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀，使人們的住房能得到最基本的保障。
2002年國務(wù)院修訂《住房公積金管理?xiàng)l例》，印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》，以及《關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于住房公積金管理幾個(gè)具體問題的通知》等業(yè)務(wù)指導(dǎo)性文件，建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等部門先后印發(fā)《住房公積金行政監(jiān)督辦法》、《住房公積金管理中心業(yè)務(wù)管理工作考核辦法（試行）》等制度，依法規(guī)范住房公積金管理工作，推動(dòng)住房公積金事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。2015年9月住建部《關(guān)于住房公積金異地個(gè)人住房貸款有關(guān)操作問題的通知》，明確住房公積金異地貸款辦理流程，指出繳存實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)。2015年11月再次修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》，改進(jìn)住房公積金提取、使用機(jī)制，標(biāo)志著住房公積金的使用進(jìn)入個(gè)人住房租賃提取與個(gè)人住房購置貸款（包括異地個(gè)貸）并重的階段。
通過公積金制度的全面推行，住房公積金覆蓋率不斷提高，成為居民購房的主要融資渠道，為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
除了個(gè)貸之外，公積金貸款還大力支持安居工程項(xiàng)目，公積金中心積極推進(jìn)住房抵押貸款資產(chǎn)證券化（ResidentialMortgage Backed Securitization，簡(jiǎn)稱“RMBS”），盤活公積金資產(chǎn)，進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)的商業(yè)化建設(shè)。根據(jù)《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》規(guī)定，全國共批準(zhǔn)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)城市87個(gè)。截至2015年末，共有試點(diǎn)項(xiàng)目392個(gè)，累計(jì)發(fā)放試點(diǎn)項(xiàng)目貸款841.29億元，175個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目結(jié)清貸款本息（《全國住房公積金2015年年度報(bào)告》）。發(fā)行住房公積金資產(chǎn)證券化的目的主要是為了盤活資產(chǎn)，置換流動(dòng)性以補(bǔ)充后續(xù)資金，解決資金存量緊張問題。進(jìn)入2016年，公積金中心的RMBS產(chǎn)品發(fā)行明顯加速，且規(guī)模也在增大。比如，上海公積金中心于5月5日發(fā)行的RMBS產(chǎn)品規(guī)模達(dá)到148.4億元。
存在的問題
雖然公積金制度建設(shè)取得了不少成就，但仍然面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，滯后于社會(huì)發(fā)展。主要問題表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：
首先，公積金制度建設(shè)尚未完善，保障范圍小，保障偏離度大。與新加坡的公積金制度做比較，我國的公積金覆蓋率非常低，公積金繳存對(duì)象范圍窄，公積金運(yùn)用效率低。201年實(shí)繳公積金的職工人數(shù)為12393.31萬人，比上年增長(zhǎng)4.34%。職工提交的公積金根據(jù)繳存比例、應(yīng)付工資、公積金最高上限額來確定，且不計(jì)入所得稅收入范圍。因此，工資越高公積金越高，避稅額度越大，所享受的住宅貨幣保障程度越高。而在低收入群體中，沒有納入到公積金繳存范圍的家庭也不少。即使中低收入家庭享受了公積金制度，他們的住宅貨幣保障很有限、遠(yuǎn)低于高收入者。目前的公積金制度，傾向于高收入者，實(shí)際上拉大了貧富之差。
其次，公積金制度的金融功能薄弱，增值收益低、分配不透明，部分城市面臨資金池見底。公積金的投資渠道比較單一，不僅職工的公積金存款利息低，而且增值收益也較低。根據(jù)2016年的《關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知》，職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行的按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。絕大部分公積金繳存余額，只能存放在銀行獲得普通存款利息。與此同時(shí)，住房公積金增值收益的大部分仍以保障性住房建設(shè)補(bǔ)充資金的形式無償上繳給政府財(cái)政，直接用于公共租賃住房建設(shè)。從實(shí)際運(yùn)作過程來看，這筆資金上繳后，其使用情況并不透明。2015年末，天津、南京、南昌、武漢等全國25個(gè)城市個(gè)貸率超過100%。部分城市公積金中心發(fā)行RMBS，盤活資金流動(dòng)性。但是，公積金的低利率貸款能否長(zhǎng)期支持較高資金成本的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品仍是未知數(shù)。
再次，公積金管理模式滯后，公積金制度功能單一。目前，我國主要以市區(qū)為單位設(shè)立公積金管理中心，會(huì)受到地方政府的管轄，主要負(fù)責(zé)公積金歸集、購房貸款審批業(yè)務(wù)。在實(shí)際的工作中，公積金管理中心有時(shí)會(huì)收到一些公積金貸款的任務(wù)，資金用途難以得到管委會(huì)、中心和繳存人的監(jiān)管，具有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。公積金被侵占和挪用的情況，在一些地方也時(shí)有發(fā)生。
最后，非正規(guī)就業(yè)者被排斥于公積金制度在內(nèi)的住房保障體制之外，尤其農(nóng)民工。這有悖于“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求。目前的住房公積金繳存對(duì)象是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工。根據(jù)《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》，繳存住房公積金農(nóng)民工的比例只為5.5%。為降低企業(yè)用人成本負(fù)擔(dān)，我國從2016年5月1日起階段性降低住房公積金繳存比例，繳存比例不得高于12%，政策暫按兩年執(zhí)行。盡管如此，非正規(guī)就業(yè)者的維權(quán)意識(shí)較薄弱，企業(yè)為他們繳存公積金的積極性低。在“十二五”期間建設(shè)3900多萬套保障性住房中，產(chǎn)權(quán)式保障房比例過高且主要面向戶籍人口，只有公租房向非戶籍人口開放。絕大多數(shù)農(nóng)民工收入低，無法融入城市商品房市場(chǎng)，也無法承擔(dān)公租房租金，他們面臨市場(chǎng)失靈和政策失靈。
公積金制度改革建議
我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入新常態(tài)，企業(yè)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，隨著社會(huì)進(jìn)步不斷涌現(xiàn)新業(yè)態(tài)，非正規(guī)就業(yè)者人數(shù)不斷增加。加之，住房供給總量過剩，以購房貸款為主、促進(jìn)住宅建設(shè)步伐的公積金制度不能與時(shí)共進(jìn)。因此，我們必須進(jìn)行改革，創(chuàng)新公積金制度功能，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。主要舉措如下：
建立“公積金銀行”，創(chuàng)建公積金制度新功能的載體。目前公積金屬地分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足城市資金閑置，住房公積金資金的閑置不僅與居民購房貸款難形成矛盾。目前設(shè)立“公積金銀行”條件已基本成熟。2015年末，住房公積金繳存總額89490.36億元，繳存余額40674.72億元，分別比上年末增長(zhǎng)19.56%和9.79%。龐大的公積金余額需要全國協(xié)調(diào)管理，投資理財(cái)，需要銀監(jiān)會(huì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。部分城市公積金中心已發(fā)行RMBS，但零散化的發(fā)行很難形成規(guī)模，不利于二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展。為打破此瓶頸，必須建立類似于美國房利美、房地美的金融機(jī)構(gòu)，支撐相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展并防范風(fēng)險(xiǎn)?！肮e金銀行”的建立，不僅增加公積金制度的金融功能，還能打破地域壁壘，促進(jìn)資金融通，還能在全國推進(jìn)公積金賬戶異地互認(rèn)。
借鑒新加坡的公積金制度，賦予公積金制度社保和醫(yī)保功能。截至2015年，我國農(nóng)民工總量2.74億人，其中外出農(nóng)民工1.68億人。根據(jù)《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》，到2014年，我國農(nóng)民工“五險(xiǎn)一金”的總體參保率分別為工傷保險(xiǎn)26.2%、醫(yī)療保險(xiǎn)17.6%、養(yǎng)老保險(xiǎn)16.7%、失業(yè)保險(xiǎn)10.5%、生育保險(xiǎn)7.8%、住房公積金5.5%。在未富先老的我國，龐大的非正規(guī)就業(yè)者的養(yǎng)老問題和醫(yī)療健康問題將直接威脅社會(huì)的穩(wěn)定。
建立全國互認(rèn)的個(gè)人公積金賬戶。根據(jù)農(nóng)民工流動(dòng)性較大的特點(diǎn)，建立與身份證掛鉤的唯一公積金賬戶，并在全國范圍內(nèi)互認(rèn)且享受相應(yīng)的服務(wù)?，F(xiàn)行社會(huì)保障制度下，“五險(xiǎn)一金”轉(zhuǎn)移接續(xù)非常困難。以養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)為例，當(dāng)員工跨統(tǒng)籌地區(qū)流動(dòng)就業(yè)的時(shí)候，其所繳納的養(yǎng)老金很難隨身轉(zhuǎn)移到新的單位，最多只能以退保的形式來收回個(gè)人繳納的小部分（工資的8%），而單位為其繳納的大部分（工資的20%）卻隨著退保而進(jìn)入了原來打工地社?；鸬慕饚臁＿@種屬地化的社保制度的壁壘落后于社會(huì)發(fā)展，非正規(guī)就業(yè)者無法享受現(xiàn)行社保制度提供的準(zhǔn)公共服務(wù)。因此，他們需要另一種自救保障制度，公積金制度改革能成為突破口。
優(yōu)化公積金的增值和其收益分配，實(shí)現(xiàn)“高存低貸”，鼓勵(lì)非正規(guī)就業(yè)者自行繳存公積金。通過“公積金銀行”的投資理財(cái)，優(yōu)化公積金增值及其收益分配，實(shí)現(xiàn)“高存低貸”，鼓勵(lì)公積金存儲(chǔ)，促進(jìn)資金歸集。新的居住證制度卻又構(gòu)成了一道新的“鴻溝”，成為城鄉(xiāng)居民新的福利分水嶺。如有的城市推行的“積分入戶，積分入學(xué)”制度導(dǎo)致了一種新的對(duì)農(nóng)民工的差別對(duì)待，這對(duì)流動(dòng)性較大的新生代農(nóng)民工是極不公平的。經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、財(cái)政吃緊的情況下，地方政府不可能主動(dòng)為非正規(guī)就業(yè)者的社保、醫(yī)保買單。但是，如果長(zhǎng)期忽視此問題，將影響社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，必須鼓勵(lì)非正規(guī)就業(yè)者自行繳存公積金，政府（公積金銀行）為繳存公積金的個(gè)人配套社保和醫(yī)保。
第6篇：房貸調(diào)查報(bào)告范文
【關(guān)鍵詞】宏觀經(jīng)濟(jì)；大類資產(chǎn)；重新配置
一、我國宏觀經(jīng)濟(jì)背景
目前我國經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷制造業(yè)去產(chǎn)能化，總需求萎靡的經(jīng)濟(jì)陣痛期，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。2008年國際金融危機(jī)以來，中國GDP增速一直處于下滑區(qū)間，2015年中國GDP增速跌破7%，16年一季度GDP同比增速為6.7%。2016年3月份CPI環(huán)比下降0.4%，同比上漲2.3%；PPI環(huán)比上漲0.5%，同比下降4.3%。PPI環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，是2014年1月份以來的首次上漲，但主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖影響，指數(shù)的上升可能只是曇花一現(xiàn)。3月份PMI為50.2%，重返榮枯線，創(chuàng)9個(gè)月新高，但4月又再度回落至50以下。
此外，受內(nèi)外需不足影響。4月新訂單指數(shù)為51.0%，比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；新出口訂單50.1%，同樣比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)口指數(shù)49.5%，再次回落到收縮區(qū)間，經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)不力。且就業(yè)壓力壓制價(jià)格水平。從業(yè)人員指數(shù)47.8%，回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)處于臨界點(diǎn)下方。收入改善不力、實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的背景下，價(jià)格難以持續(xù)、大幅上漲。
二、我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策
為緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，推進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，政府采取偏寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策。
自2016年3月1日起，央行普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)增加了銀行的可貸規(guī)模比例，降準(zhǔn)為銀行帶來3700億元的資金釋放，根據(jù)貨幣乘數(shù)計(jì)算，帶來15000億元左右的M2增加。此外政府通過逆回購來增加市場(chǎng)流動(dòng)性，改善企業(yè)融資難現(xiàn)狀。
政府持續(xù)加大財(cái)政支出，今年1至2月，全國固定資產(chǎn)投資38008億元，同比增長(zhǎng)10.2%，比2015年全年增速提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資大幅提升，同比增長(zhǎng)41.1%，增速同比上升42.9個(gè)百分點(diǎn)，比2015年全年提高35.6個(gè)百分點(diǎn)。
此外，政府通過長(zhǎng)期持續(xù)推進(jìn)供給側(cè)改革穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)。今年以來，“供給側(cè)改革”成為國務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)鍵詞，并不斷推出供給側(cè)改革相關(guān)措施：如推動(dòng)制造業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)深度融合，加快“中國制造”轉(zhuǎn)型升級(jí)；促進(jìn)通用航空業(yè)發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；發(fā)展購租并舉市場(chǎng)，助力房地產(chǎn)去庫存。
三、居民大類資產(chǎn)配置現(xiàn)狀
根據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社中國經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)研究院編制的《中國家庭財(cái)富調(diào)查報(bào)告》顯示，房產(chǎn)仍是家庭財(cái)富配置中最重要的組成部分，在中國家庭的人均財(cái)富中，房產(chǎn)凈值的占比為65.61%。金融資產(chǎn)占人均財(cái)富的16.49%。金融資產(chǎn)中股票的投資參與度相對(duì)最高，占到了全部調(diào)查家庭的7.35%。其次是金融理財(cái)產(chǎn)品和基金。
盡管股票配置占比高，卻有高達(dá)77%的炒股家庭沒有從股市賺錢，大多家庭隨財(cái)富水平的提升對(duì)股票投資依舊持有限參與態(tài)度。而與股票形成對(duì)比的互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)成為了替代銀行存款和銀行理財(cái)?shù)拇蟊娋用裢顿Y新寵。伴隨著15年經(jīng)濟(jì)下行壓力和寬松的貨幣環(huán)境，傳統(tǒng)的銀行存款利率及銀行理財(cái)收益持續(xù)走低，居民資產(chǎn)配置占比有所調(diào)整，越來越多的人開始配置互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)。收益率高、投資門檻較低是互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)吸引投資者爭(zhēng)相購買的主要原因。然而“安全”仍是家庭選擇配置互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品時(shí)需要考慮的首要要素。尤其是一些P2P模式的網(wǎng)貸公司，因不規(guī)范運(yùn)作、壞賬頻發(fā)、擔(dān)保缺乏等因素先后出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，導(dǎo)致不少投資者血本無歸。
四、結(jié)尾和資產(chǎn)配置建議
伴隨著中國資本市場(chǎng)日益開放，各類金融產(chǎn)品大放異彩的同時(shí)，卻因金融監(jiān)管的缺位、金融體制不健全等原因?qū)е录彝ベY產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)正不斷積聚。在有效把控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，如何通過調(diào)整資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)家庭資產(chǎn)的效用最大化，成為了家庭投資者共同的期待。本文通過下述三個(gè)方面分別進(jìn)行分析：
（一）警惕房?jī)r(jià)波動(dòng)，理性配置房產(chǎn)
房產(chǎn)在中國家庭人均財(cái)富中占比最高，不少家庭除剛需外將購房作為一種投資渠道。然而房產(chǎn)流動(dòng)性沒有股票強(qiáng)，也不能像基金一樣可以充分將風(fēng)險(xiǎn)分散化，房地產(chǎn)占用家庭財(cái)富的比例越高，家庭持有房產(chǎn)對(duì)其金融市場(chǎng)中風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)參與的影響以擠出效應(yīng)為主（Grossman 和Laroque，1990；Heaton 和Lucas，2000；Cocco，2005；Cardak 和Wilkins，2009；吳衛(wèi)星和齊天翔，2007）。
盡管政府采取降低住房貸款首付比例，減免住房交易稅費(fèi)等一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存的多項(xiàng)政策意圖穩(wěn)定房?jī)r(jià)。2016年開年中心城市房?jī)r(jià)仍大幅上漲，房產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹。2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有47個(gè)；環(huán)比上漲的城市里，漲幅比上月擴(kuò)大的城市有33個(gè)。分城市看，2月份一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴(kuò)大0.5、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)6.2%，全國商品房銷售面積同比增33.1%。
我認(rèn)為房地產(chǎn)總體“投資屬性”趨弱，投資者需警惕房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，可結(jié)合不同城市房地產(chǎn)供需、庫存情況，調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)在家庭資產(chǎn)配置中的配比。尤其是對(duì)于推斷房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲或者認(rèn)為房地產(chǎn)始終優(yōu)于配置儲(chǔ)蓄等其他金融資產(chǎn)從而非理性超配房地產(chǎn)的部分居民家庭，由于政府從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度不會(huì)放任房?jī)r(jià)的持續(xù)非理性上漲，一旦房?jī)r(jià)下跌，將會(huì)對(duì)該類家庭資產(chǎn)造成嚴(yán)重?fù)p失。
（二）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，構(gòu)建資產(chǎn)組合
從資產(chǎn)配置角度出發(fā)，首先投資者應(yīng)根據(jù)自身的期望收益、風(fēng)險(xiǎn)偏好、流動(dòng)性需求、時(shí)間跨度要求，選擇資產(chǎn)種類。通過對(duì)中長(zhǎng)期宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境對(duì)各資產(chǎn)價(jià)格的影響和各資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)收益特性及資產(chǎn)相關(guān)性分析，構(gòu)建資產(chǎn)組合。
如目前熱銷的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，投資者在配置時(shí)應(yīng)仔細(xì)甄別投資平臺(tái)的專業(yè)性以及安全性，查看投資標(biāo)的，閱讀風(fēng)險(xiǎn)提示，了解借款方的用途、借款方的信譽(yù)及擔(dān)保情況等，切不可只為追逐高回報(bào)而忽視潛在風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)《中國家庭財(cái)富調(diào)查報(bào)告》顯示，當(dāng)前居民所配置的大類資產(chǎn)資產(chǎn)種類相對(duì)單一。而隨著中國資本市場(chǎng)開放程度的提升，配置海外資產(chǎn)的可行性和效益都在提升。且海外資產(chǎn)與國內(nèi)金融資產(chǎn)相關(guān)性較低，具有很好的分散風(fēng)險(xiǎn)作用。在當(dāng)前我國匯率制度安排下，居民通過將人民幣兌換成美元，可以一定程度上避免人民幣匯率波動(dòng)走弱帶來的資產(chǎn)損失。2014年1月至2015年8月，美元兌人民幣匯率中間價(jià)升值約為6.5%，以同期國內(nèi)美元理財(cái)產(chǎn)品收益率1.3%至2.2%計(jì)算，投資美元可使相應(yīng)資產(chǎn)增值7.8%至8.8%。不可否認(rèn)，在美元升值預(yù)期下，居民短期投資美元資產(chǎn)會(huì)帶來可觀的收益。若居民投資美元，需對(duì)匯率較為敏感，同時(shí)需了解美元理財(cái)產(chǎn)品及其他美元資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，投資門檻相對(duì)較高（張?jiān)矗?005）。此外，黃金資產(chǎn)作為避險(xiǎn)工具，它和股票、債券、美元等金融資產(chǎn)相關(guān)性很低或呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，可納入家庭資產(chǎn)組合中從而分散組合風(fēng)險(xiǎn)。
（三）依據(jù)生命周期，規(guī)劃家庭財(cái)富
家庭生命周期指的是一個(gè)家庭誕生、發(fā)展直至死亡的運(yùn)動(dòng)過程，它反映了家庭從形成到解體呈循環(huán)運(yùn)動(dòng)的變化規(guī)律。一個(gè)典型的家庭生命周期可以劃分為以下六個(gè)階段：形成、成長(zhǎng)、成熟、退休養(yǎng)老四個(gè)階段。Modigliani和Brumberg的生命周期假說認(rèn)為，投資者在其整個(gè)生命周期中規(guī)劃其收入與財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)帶來的收入作為影響投資消費(fèi)的可變因素（Modigliani F和Brumberg R，1954）。隨生命家庭生命周期變化，家庭金融投資主要關(guān)注家庭投資者的效用目標(biāo)，根據(jù)不同時(shí)期家庭資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)偏好程度，合理配置股票、債券、基金等金融資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資源的跨期優(yōu)化，從而達(dá)到效用最大化。
家庭形成期主要指結(jié)婚到新生兒誕生時(shí)期，一般為1-5年。這一時(shí)期是家庭的主要消費(fèi)期，家庭財(cái)產(chǎn)的主要構(gòu)成為房產(chǎn)。而房產(chǎn)在某種程度上排擠家庭對(duì)其他資產(chǎn)的投資。
家庭成長(zhǎng)期指小孩從出生直到上大學(xué)前，一般為9-15年。在這一階段里，家庭成員不再增加，家庭成員的年齡都在增長(zhǎng)，家庭的最大開支是保健醫(yī)療費(fèi)、學(xué)前教育、智力開發(fā)費(fèi)用。此時(shí)家庭財(cái)富側(cè)重于抵御通貨膨脹的侵蝕，投資注重高安全性和流動(dòng)性，這部分賬戶資產(chǎn)可以投入到債券、基金、理財(cái)。此外，還可以利用保險(xiǎn)產(chǎn)品形成家庭的風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)。
家庭成熟期指子女參加工作到家長(zhǎng)退休為止這段時(shí)期，一般為15年左右，此時(shí)隨著家庭財(cái)富積累，家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)也相應(yīng)減輕。家庭可根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，對(duì)固定收益類、權(quán)益類資產(chǎn)等多種金融工具搭配進(jìn)行投資。
退休養(yǎng)老期指退休以后。這一時(shí)期的主要內(nèi)容是安度晚年，投資較保守。此時(shí)主要選擇穩(wěn)健型配置，可投資國債、理財(cái)產(chǎn)品、債券基金等。
參考文獻(xiàn)：
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第7篇：房貸調(diào)查報(bào)告范文
【關(guān)鍵詞】個(gè)人住房貸款；提前還款
1.引言
隨著我國改革開放進(jìn)程的不斷加快，我國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了一次又一次的騰飛，城鎮(zhèn)居民收入水平獲得了大幅增長(zhǎng)，對(duì)于改善生活條件的需求愈發(fā)迫切，其中購房需求被放在首要位置，居民購房熱情愈發(fā)高漲，房地產(chǎn)業(yè)也由此得到了飛速的發(fā)展。在國家擴(kuò)大內(nèi)需等各項(xiàng)積極財(cái)政政策的刺激下，我國固定資產(chǎn)投資總額在短期內(nèi)大幅增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)投資在我國GDP中的占比逐年增長(zhǎng)。
隨著我國個(gè)人住房貸款的發(fā)展以及受貸款利率調(diào)整的影響，即我國個(gè)人貸款基準(zhǔn)利率由下降通道轉(zhuǎn)為上升通道之后，直接導(dǎo)致很多地區(qū)出現(xiàn)集中性的提前還款高峰。2007年中國人民銀行的一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示，借款人在貸款存續(xù)期內(nèi)的還款規(guī)劃、資金成本和產(chǎn)生的費(fèi)用以及家庭收入結(jié)構(gòu)、水平等的變化是導(dǎo)致借款人提前還款行為發(fā)生的最主要原因。如果說我國居民傳統(tǒng)“無債一身輕”的觀念是主導(dǎo)借款人提前還款規(guī)劃的直接原因，那么由貸款利率波動(dòng)拉動(dòng)借款人支付資金成本的提升以及我國經(jīng)濟(jì)向好帶來的借款人家庭收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整及絕對(duì)額的不斷增長(zhǎng)，將成為借款人家庭最終落實(shí)提前還款規(guī)劃的推動(dòng)力。
通過本論文的研究旨在識(shí)別影響個(gè)人住房貸款提前還款的主要因素，為商業(yè)銀行在貸款審核階段及貸后管理階段進(jìn)行有效的管理提供依據(jù)，并為我國個(gè)人住房抵押貸款證券的估價(jià)提供理論和技術(shù)基礎(chǔ)。具體理論和實(shí)踐意義如下：
從理論研究角度看，由于國外對(duì)個(gè)人住房貸款乃至個(gè)人住房貸款提前還款行為的研究起步較早，已經(jīng)積累了大量的、較為成熟的研究成果，而我國在此方面的研究卻處于起步階段，以往由于數(shù)據(jù)樣本整體數(shù)量不足、缺乏完整性、連續(xù)性等原因，導(dǎo)致學(xué)者在進(jìn)行定量分析和建立模型時(shí)存在較大難度。由此，通過本論文的分析及實(shí)證研究將為商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)的管理提供有益參考。從實(shí)踐研究角度看，通過本論文的分析及實(shí)證研究將為住房抵押貸款證券化之后，合理確定住房抵押貸款證券發(fā)行價(jià)格提供有力依據(jù)。同時(shí)，通過對(duì)個(gè)人住房貸款提前還款行為表現(xiàn)形式的研究，深入探討由提前還款為商業(yè)銀行經(jīng)營管理帶來的影響，從而有利于商業(yè)銀行提升風(fēng)險(xiǎn)的有效性。
2.個(gè)人住房貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析
2.1 外生因素分析
外生因素要包括由于地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)整體情況或人口變化等因素導(dǎo)致的借款人提前還款風(fēng)險(xiǎn)，以及由自然環(huán)境變化或借款人死亡導(dǎo)致貸款無法償還，由保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司代為償還借款人應(yīng)還未還欠款而出現(xiàn)的提前還款違約風(fēng)險(xiǎn)。
2.2 內(nèi)生因素分析
內(nèi)生因素是指與個(gè)人住房貸款緊密相關(guān)的內(nèi)生經(jīng)濟(jì)變量，主要包括以下幾方面因素。
2.2.1 房產(chǎn)價(jià)格因素分析
房產(chǎn)價(jià)格是導(dǎo)致借款人發(fā)生提前還款重要因素，一方面由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲，借款人可以通過再融資的方式獲得更多貸款，滿足其多樣化的個(gè)人消費(fèi)及經(jīng)營需求，由此借款人就會(huì)提前還清原貸款的方式以申請(qǐng)更高額度的貸款。另一方面，借款人由于改善居住條件、子女上學(xué)等剛性需求引發(fā)的換房行為，導(dǎo)致借款人要提前還清個(gè)人住房貸款，撤銷房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)以便房屋的銷售。
2.2.2 借款人收入狀況因素分析
宏觀經(jīng)濟(jì)向好，住房的轉(zhuǎn)手率提升，促進(jìn)提前還款行為的發(fā)生。當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走低，居民無力償還貸款，銀行會(huì)通過拍賣等方式處置房產(chǎn)后收回貸款，也會(huì)形成借款人的提前還款。另外，住房公積金繳存也加速了借款人的提前還款。
2.2.3 利率因素分析
固定利率條件下，市場(chǎng)利率下降時(shí)，借款人提前還款的概率加大。采用浮動(dòng)利率條件下，市場(chǎng)利率提高時(shí)，借款人提前還款的概率加大。另外，較低的市場(chǎng)利率水平會(huì)促使很多本來不具備還款能力的購房者購房，通過轉(zhuǎn)手，加速提前還款。
3.個(gè)人住房貸款提前還款管理的國際經(jīng)驗(yàn)
3.1 違約金管理制度
違約金制度，即銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款提前還款的借款人收取違約金，并以此作為銀行價(jià)格補(bǔ)償?shù)姆绞健?/p>
3.2 貸款產(chǎn)品創(chuàng)新模式
伴隨我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，個(gè)人住房貸款取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)程度日趨激烈，由此市場(chǎng)上涌現(xiàn)出很多新興的個(gè)人貸款產(chǎn)品，特別是在還款方式上更為多樣，既有利于拓展市場(chǎng)空間，也起到了管理提前還款風(fēng)險(xiǎn)的作用。（1）多樣化的貸款計(jì)劃。根據(jù)不同的職業(yè)類別和收入水平對(duì)借款人進(jìn)行細(xì)分，并針對(duì)不同的群體設(shè)計(jì)個(gè)性化的產(chǎn)品，以起到降低借款人還款壓力，限制提前還款的作用。（2）Mortgage One賬戶。即通過將借款人的存款賬戶與貸款賬戶關(guān)聯(lián)的方式，將借款人存款賬戶中的資金視為提前償還貸款，不僅為借款人節(jié)省了利息支出，還保證了借款人資金的流動(dòng)性，同時(shí)起到了降低提前還款的作用。
3.3 衍生金融工具管理模式
在美國，個(gè)人住房貸款的利率方式以固定利率為主，銀行為借款人提供提前還款的選擇權(quán)，而此舉將無法預(yù)期個(gè)人住房貸款整體資產(chǎn)組合在將來一段時(shí)間內(nèi)的現(xiàn)金流動(dòng)性。由此很多商業(yè)銀行通過套期保值的方式化解個(gè)人住房貸款提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。險(xiǎn)。
3.4 個(gè)人住房貸款證券化
近年來，管理個(gè)人貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)的新手段是通過資本市場(chǎng)將提前還款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁。其基本機(jī)制是金融機(jī)構(gòu)通過將個(gè)人住房貸款打包出售給特別設(shè)立的特殊目的公司（SPV），金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表上的個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，從而使個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)和提前還款風(fēng)險(xiǎn)隨著貸款的銷售轉(zhuǎn)移給SPV，從而通過SPV發(fā)行的個(gè)人住房貸款證券（MBS）在資本市場(chǎng)上將這些風(fēng)險(xiǎn)分散給眾多的投資者。金融機(jī)構(gòu)的利潤被鎖定為該個(gè)人住房貸款發(fā)行利率和銷售利率之間的買賣差價(jià)。從整個(gè)金融市場(chǎng)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管理角度看，由于遵循了風(fēng)險(xiǎn)配置的基本原則，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)由風(fēng)險(xiǎn)過渡者（金融機(jī)構(gòu)）轉(zhuǎn)移給承擔(dān)不足者（愿意且有承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)能力的投資者）手中，對(duì)降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)有至關(guān)重要的作用。
4.管理個(gè)人住房貸款提前還款風(fēng)險(xiǎn)的建議
通過分析結(jié)果和國外經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，結(jié)合我國商業(yè)銀行目前在提前還款風(fēng)險(xiǎn)的管理中存在的問題，提出了具有一定針對(duì)性的解決方案。
4.1 建立健全違約金制度
違約金制度，是在個(gè)人住房貸款的交易價(jià)格中，通過運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制，對(duì)借款人的提前還款行為進(jìn)行補(bǔ)償?shù)募夹g(shù)。違約金制度是商業(yè)銀行提前還款風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步，也是最基礎(chǔ)的管理方法。違約金制度是國外普遍采用的一種管理提前還款的方法，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展已經(jīng)形成很多種方式，包括規(guī)定違約金、盯住市場(chǎng)違約金等，商業(yè)銀行根據(jù)自身發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的容忍度，綜合運(yùn)用各種方式以彌補(bǔ)提前還款造成的損失。
4.2 運(yùn)用表內(nèi)對(duì)沖方法管理提前還款風(fēng)險(xiǎn)
表內(nèi)對(duì)沖，利用了商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)方和負(fù)債方對(duì)于市場(chǎng)利率變動(dòng)產(chǎn)生的反向效應(yīng)可以相互抵消的原理，合理安排和管理表內(nèi)各項(xiàng)業(yè)務(wù)，以使市場(chǎng)利率變動(dòng)對(duì)表內(nèi)業(yè)務(wù)的總體影響降到最低水平。由個(gè)人住房貸款提前還款產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)如果能夠?qū)崿F(xiàn)在商業(yè)銀行表內(nèi)業(yè)務(wù)中自然對(duì)沖，對(duì)于商業(yè)銀行來說，不僅轉(zhuǎn)嫁或轉(zhuǎn)移了金融風(fēng)險(xiǎn)，而且降低了管理成本，同時(shí)對(duì)于整個(gè)金融體系來說，起到了有效控制和管理系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的作用。
4.3 推進(jìn)個(gè)人貸款產(chǎn)品創(chuàng)新和提升服務(wù)水平
管理和控制提前還款歸根結(jié)底是為了挽留客戶，以此為出發(fā)點(diǎn)考慮，最容易實(shí)現(xiàn)的方法莫過于通過商業(yè)銀行自身個(gè)人貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，乃至個(gè)人金融產(chǎn)品的聯(lián)動(dòng)以及進(jìn)一步提升商業(yè)銀行服務(wù)的水平和質(zhì)量，從而不斷提高單一客戶口袋份額，并通過提供多樣化、個(gè)性化的產(chǎn)品和服務(wù)，不斷提升客戶對(duì)同一銀行產(chǎn)品和服務(wù)的認(rèn)可度、信賴感和忠誠度。
參考文獻(xiàn)：
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[3]樓江.對(duì)個(gè)人住房抵押貸款提前償還的研究[J].房地產(chǎn)金融，2001，3.
第8篇：房貸調(diào)查報(bào)告范文
這周是來到××××村鎮(zhèn)銀行實(shí)習(xí)的第一周，行長(zhǎng)把我安排在房貸部，新同事是三位很熱情的年輕人，都只是畢業(yè)兩三年的前輩。第一天的上午，他們拿出一疊客戶資料讓我熟悉辦理房貸需要的基本客戶資料。第一周里，建行負(fù)責(zé)的幾個(gè)樓盤房貸的辦理也有不少業(yè)務(wù)。在這些新近辦理的業(yè)務(wù)中，我發(fā)現(xiàn)年輕人買房的比較多，一般多為中小套，大多也都是外來人口，在合肥發(fā)展。由于年輕人貸款買房壓力大，大多父母會(huì)協(xié)助其還款。由于國家即將繼續(xù)收緊買房政策，在房?jī)r(jià)居高不下的此時(shí)，還是有不少人選擇在政策變動(dòng)前買房。我想國家政策的制定實(shí)施真的有很多不定因素，畢竟有很多剛性需求，人們對(duì)于住房的需求還是很大，尤其是作為二線城市，很多在一線城市生活壓力大的人們退而求其次遠(yuǎn)離廣上北，加上合肥這幾年高速發(fā)展，前景可觀。我想在目前來說合肥的房?jī)r(jià)應(yīng)該還將繼續(xù)漲價(jià)，而作為參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融部門應(yīng)該還是會(huì)繁榮發(fā)展的。
第二周
這周我主要負(fù)責(zé)整理客戶資料和對(duì)拖欠貸款的客戶進(jìn)行電話催收。
聽前輩們說，今年的業(yè)務(wù)量只有去年的一半，只有前年的三分之一。的確，客戶資料需要整理的并不多。不過每一份檔案里所需的資料還是不少的，收入證明等，特別的外來人口，還需要1年的社保和稅單才可以辦理貸款，否則只能全額買房。如今在二套房1.2倍利率的情況下，二套房的購買相對(duì)比較少了。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很紅火的情況下，我們銀行負(fù)責(zé)的新里程花園倒還是不錯(cuò)，或許是中小套房比較多，所處位置也頗佳吧。
當(dāng)我開始給有不良記錄的客戶打電話后，我才深刻體會(huì)銀行的無奈。有的客戶只拖欠半個(gè)月的，有的只拖欠了幾十元，這也許是因?yàn)閲艺{(diào)整貸款利息的原因，一般還比較容易聯(lián)系上。但是有的釘子戶，電話不是停機(jī)就是打不通，要不就是錯(cuò)誤的號(hào)碼，這些拖欠用戶的行為，對(duì)于銀行資產(chǎn)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，行長(zhǎng)還專門對(duì)房貸部開會(huì)批評(píng)了這事。我想沒過前幾年的次次貸危機(jī)也就是這種情況的井噴造成的吧，所以在對(duì)貸款客戶情況審核時(shí)，真的需要慎重、認(rèn)真，而不是一味的拉客戶。
第三周
這周的工作量不是很多，和同事們也更熟了。
昨天晚上，我的一個(gè)好朋友x約我聊天。恰好他也是在銀行工作，不過是在一家小銀行。他已經(jīng)上班三周了。感覺還是不大適應(yīng)。按他說，是環(huán)境的問題。別人對(duì)他的態(tài)度不友善。自己和他們的互動(dòng)也不多，每天中午都是自己一個(gè)人吃飯，覺得上班很痛苦。
相比之下，我覺得我很幸運(yùn)?？赡苁俏覀円苍谝黄鸸ぷ鞯亩际?0多歲的同齡人，有著很多共同話題，同事們都很親切，很快便熟悉了。也覺得他們都很好，很有人情味的集體。所以，我也要繼續(xù)努力，爭(zhēng)取能成為他們當(dāng)中的一分子。心態(tài)的轉(zhuǎn)變不僅僅要求自己是一個(gè)實(shí)習(xí)生的姿態(tài)，更要像一個(gè)工作中的人。
我可能有點(diǎn)工作狂的味道。只要有工作，我會(huì)不斷的做下去，一點(diǎn)也不會(huì)覺得無聊或疲憊。不過，一旦手上的事做完了，人會(huì)覺得無聊而無動(dòng)力，心也慌。我心里覺得，如果在這樣的環(huán)境里，人人都在忙的時(shí)候，我卻閑下來很不自在。總想做點(diǎn)什么。
不過也許是買房政策實(shí)在太緊，最近的工作量比較少，閑余時(shí)間，我多是和同事們請(qǐng)教些職場(chǎng)的問題，以及提高自己的計(jì)算機(jī)操作水平。不過還是希望下周可以忙起來啊。
第四周
這個(gè)星期給我印象最深的就是天氣很不好，有天早上去實(shí)習(xí)的時(shí)候根本就沒有車搭，站在車站等很久都沒有車的影子，都是走著去上班的人們，我想反正也沒有車搭，還不如走著去，走了好久，當(dāng)我走到銀行門口時(shí)已經(jīng)快八點(diǎn)半了，那是我實(shí)習(xí)以來到得最晚的一次。
到了銀行我開始整理客戶的各種貸款所需的資料，復(fù)印件，幫客戶填寫個(gè)人住房按揭貸款合同,貸款申請(qǐng)人資料,在征信系統(tǒng)查個(gè)人信用報(bào)告,做消費(fèi)信貸調(diào)查報(bào)告...其實(shí)銀行信貸的工作并不復(fù)雜，只是需要絕對(duì)的細(xì)心和耐心。這兩天見到了很多人，各行各業(yè)形形，對(duì)自己也是很好的鍛煉。我從前幾天的“問他們吧，我不知道”到今天客戶辦好貸款后的“謝謝哦!”進(jìn)步還真是不小。
現(xiàn)在的工作雖然很簡(jiǎn)單，但做好也是不容易的，我想就從做好中國建行的一顆螺絲釘開始吧。
第五周
這周感觸最深的是我的師傅，房貸部的客戶經(jīng)理，他是一個(gè)很年輕的帥小伙。他比我只大了2歲，由于業(yè)務(wù)出色，在柜臺(tái)做了一年后，便開始負(fù)責(zé)房貸部了。在這個(gè)星期里他教了我很多在書本上學(xué)不到的東西，比如她告訴我對(duì)待來貸款的每一個(gè)人都要有禮貌，首先要給每一個(gè)人泡茶，然后在上下班的時(shí)候都要打掃一下地面的衛(wèi)生，我覺得他說的這些很有道理，人與人之間最起碼的就是禮貌與尊重，我很贊同他說的這些。所以我很愿意與他交流自己的實(shí)習(xí)體會(huì)與遇到的一些問題。
在快下班的時(shí)候師傅聊了一會(huì)有關(guān)實(shí)習(xí)的事情，不少的人都在銀行實(shí)習(xí)過一段時(shí)間，有些人自認(rèn)為學(xué)到很多東西，也有些人覺得是浪費(fèi)時(shí)間。其實(shí)我覺得不光是學(xué)習(xí)、上班等許多方面的事情都有兩面性，每個(gè)人都要有自己的理解，其實(shí)關(guān)鍵還是在于自己如何把握。下個(gè)星期再接再厲。
第六周
這個(gè)星期我主要是幫銀行清理資料，把一些沒用或者過期的資料清理出來，再把有用的整理好，編好號(hào)放進(jìn)柜子里。既然是實(shí)習(xí)生，就要做好打雜的準(zhǔn)備。但不能光是打雜，要做個(gè)“有心人”。以前聽見人去實(shí)習(xí)，感覺都很羨慕，好像他每天都可以充實(shí)的學(xué)到很多知識(shí)，其實(shí)不然。很多地方的實(shí)習(xí)都是分派一些簡(jiǎn)單的活，讓人覺得自我價(jià)值無處體現(xiàn)。可是仔細(xì)想想：人家的正式員工每天也就無非做這些事情，何況你一個(gè)實(shí)習(xí)生呢?所以我開始去幫他們抄合同，基本沒什么技術(shù)含量，熟悉了流程就埋頭狂寫好了。開始也覺得很枯燥無趣，抄合同抄得吐血只想快點(diǎn)結(jié)束算了，但是后面卻發(fā)現(xiàn)表面上很無腦的工作，只要用心的話還是能學(xué)到東西的。有一次撥來撥去看到一份大額企業(yè)貸款的記錄檔案，好奇之下細(xì)看起來：厚厚的一沓文件中，詳細(xì)記錄了該企業(yè)的各方面信息，對(duì)該企業(yè)貸款的審批過程以及發(fā)放貸款的理由。這才知道原來企業(yè)貸款的審核是如此之繁瑣，包括了調(diào)查該企業(yè)的管理結(jié)構(gòu)和運(yùn)行模式，用于抵押的房產(chǎn)價(jià)值如何，以及分析還款人的第一，第二還款源是否充足。這些還不夠，后面往往附有該企業(yè)的年度財(cái)務(wù)報(bào)表：資產(chǎn)負(fù)債表，損益表與現(xiàn)金流量表。哈!這下在學(xué)校學(xué)到的會(huì)計(jì)知識(shí)可算派上了用場(chǎng)，我不費(fèi)什么力氣就看懂了這些報(bào)表(當(dāng)然這些屬于小企業(yè)，比較簡(jiǎn)單)，隨后的數(shù)據(jù)和各種分析也基本是駕輕就熟，可見大學(xué)學(xué)的專業(yè)知識(shí)必然是會(huì)有用的。所以學(xué)弟學(xué)妹們?cè)趯W(xué)校要珍惜時(shí)間，好好學(xué)習(xí)啊!
第七周
這周我呆在新里程花園樓盤比較多，一般，哪里還會(huì)駐扎著中國銀行、合肥科技農(nóng)村商業(yè)銀行等。中國銀行勝在她們非常規(guī)范，不像我們，她們?nèi)亢谏餮b，公關(guān)禮儀非常到位。以前就聽聞了中國銀行的規(guī)范，果然如此，這點(diǎn)我們真的應(yīng)該好好學(xué)習(xí)。而合肥科技農(nóng)村商業(yè)銀行，這家以前由信用社重組上市的地方性銀行確實(shí)財(cái)大氣粗，他們的政策確實(shí)和很好，而我們作為四大國有銀行，政策上必須受中央控制，自由度少了。不過建行在四大中葉很有優(yōu)勢(shì)，比如建行提前還款不收違約金，不限還款次數(shù)、金額，還款金額只要是一萬的整數(shù)倍即可。這些人性化的方案比起中國銀行又是優(yōu)勢(shì)了。
同時(shí)在這周我感觸最深的就是，現(xiàn)在每行每業(yè)都需要銷售的能力，在向客戶介紹時(shí)，其實(shí)就是一種銷售技巧，大方得體、清楚明白、有條不紊的推銷貸款的手續(xù)，政策。確實(shí)，中國的銀行業(yè)慢慢在向服務(wù)類發(fā)展，這是中國金融界的進(jìn)步!
第八周
這是在這里實(shí)習(xí)的最后一周，我就來說說這一個(gè)多月來在這里實(shí)習(xí)所學(xué)習(xí)到得一些東西吧。
這次實(shí)習(xí)，總的來說，有苦有甜。對(duì)我來說，是一種挑戰(zhàn)，同時(shí)，也是一個(gè)機(jī)會(huì)。8周的銀行實(shí)習(xí)生活除了讓我對(duì)銀行的信貸業(yè)務(wù)有了一定的了解，我覺得自己在其他方面的收獲也是挺大的。我深深地感受到自己所學(xué)知識(shí)的膚淺和在實(shí)際運(yùn)用中的專業(yè)知識(shí)的匱乏，剛開始的一段時(shí)間里，對(duì)一些工作感到無從下手，茫然不知所措。在學(xué)校學(xué)到的知識(shí)，一旦接觸到實(shí)際，才發(fā)現(xiàn)自己的差距。
“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。”看似簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)處理，當(dāng)真正上崗時(shí)卻有這么多的細(xì)節(jié)需要注意。比如：對(duì)待客戶的態(tài)度，首先是要用敬語，如您好，請(qǐng)簽字，請(qǐng)慢走;其次，與客戶傳遞資料時(shí)必須起立并且雙手接送，最后對(duì)于客戶的一些問題和咨詢必須要耐心的解答。這使我認(rèn)識(shí)到在真正的工作當(dāng)中要求的是我們嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致的工作態(tài)度，這樣才能在自己的崗位上有所發(fā)展。作為一名即將步入社會(huì)的我，這次的畢業(yè)實(shí)習(xí)無疑成為了我踏入社會(huì)前的一個(gè)平臺(tái)，為我今后踏入社會(huì)提供一次良好的契機(jī)。
在中國建設(shè)銀行，首先，我深刻體會(huì)到銀行工作規(guī)范化管理、嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的重要性。那么，在工作崗位上，必須要有很強(qiáng)的責(zé)任心，要對(duì)自己的崗位負(fù)責(zé)，要對(duì)自己辦理的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)。同時(shí)，遇到不懂得問題向他人虛心求教，遵守組織紀(jì)律和單位規(guī)章制度，按時(shí)上下班等等。
其次，工作后每個(gè)人都必須要堅(jiān)守自己的職業(yè)道德和努力提高自己的職業(yè)素養(yǎng)，正所謂做一行就要懂一行的行規(guī)。在這一點(diǎn)上我從實(shí)習(xí)單位同事那里深有體會(huì)。比如，有的業(yè)務(wù)辦理需要身份證件，雖然客戶可能是自己認(rèn)識(shí)的人，他們也會(huì)要求對(duì)方出示證件，而當(dāng)對(duì)方有所微詞時(shí)，他們也總是耐心的解釋為什么必須得這么做。現(xiàn)在銀行已經(jīng)類似于服務(wù)行業(yè)，所以職員的工作態(tài)度問題尤為重要。
再次，培養(yǎng)良好的工作習(xí)慣。虛心向他人學(xué)習(xí)，和同事培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，在實(shí)際生活中學(xué)習(xí)與人溝通交流等一些做人處世的基本原則，不斷培養(yǎng)好的習(xí)慣，不斷提高自己的素質(zhì)。在銀行，盡管許多操作看似簡(jiǎn)單重復(fù)而枯燥，但要做到保持始終如一的工作熱情和長(zhǎng)期高效的準(zhǔn)確無誤還需要加倍努力以及進(jìn)一步的再學(xué)習(xí)。從這次實(shí)習(xí)中，我認(rèn)識(shí)改進(jìn)了自己的一些缺點(diǎn)，學(xué)會(huì)了如何戒驕戒躁、耐心謹(jǐn)慎地對(duì)待每一筆業(yè)務(wù)。
第9篇：房貸調(diào)查報(bào)告范文
最近波士頓咨詢公司了一份報(bào)告，顯示2012年亞洲（不包括日本）地區(qū)私人財(cái)富增加至28萬億美元，同比增長(zhǎng)17%。貝恩咨詢公司和中國招商銀行在聯(lián)合的一份類似的報(bào)告中估計(jì)，擁有160萬美元以上可投資資產(chǎn)的中國人數(shù)量今年將增長(zhǎng)20%，他們的投資管理需求變得越來越復(fù)雜。
對(duì)投資管理的迫切需求看起來能為金融行業(yè)創(chuàng)造更多的機(jī)遇?？蓪?shí)際上，很多財(cái)富擁有者缺乏金融方面的相關(guān)知識(shí)，甚至連為這些富人服務(wù)的財(cái)富管理者們，也缺乏投資市場(chǎng)或者與投資者打交道的專長(zhǎng)。理財(cái)教育的空缺，是中國乃至亞洲社會(huì)的發(fā)展短板。
“財(cái)商”從娃娃抓起
根據(jù)2011年深交所個(gè)人投資者狀況調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，有82%的投資者表示希望子女在學(xué)校讀書時(shí)能夠接受基礎(chǔ)的投資與金融理財(cái)教育。不少金融業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，孩子越早掌握一定的理財(cái)技能，長(zhǎng)大后也就越懂得如何理智地花錢，正確理財(cái)。
這種風(fēng)潮終于在今年暑假卷入中國市場(chǎng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在7月末的一周內(nèi)，滬上就有4家金融機(jī)構(gòu)舉辦了親子類的金融理財(cái)講座活動(dòng)，而每一場(chǎng)都能吸引眾多家長(zhǎng)抱著、哄著甚至是拖著孩子前來參加。而近期上海市的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有近90%的人表示已經(jīng)或者有打算帶孩子參加兒童理財(cái)講座，使孩子從小就能學(xué)會(huì)理財(cái)。
從講座、到夏令營、再到各類親子理財(cái)產(chǎn)品，各大金融機(jī)構(gòu)瞅準(zhǔn)中國家長(zhǎng)對(duì)于理財(cái)教育的迫切渴求，可謂是絞盡腦汁地開拓低齡客戶市場(chǎng)。不僅可以培育潛在低齡客戶、黏住成年客戶，還能達(dá)到履行社會(huì)責(zé)任、樹立品牌形象的目的，可謂“一石三鳥”。但這種講座和產(chǎn)品究竟能給孩子帶來多少理財(cái)知識(shí)和能力？答案不言而喻。
綜觀目前市場(chǎng)上的各類親子產(chǎn)品，無論是兒童基金賬戶還是親子信用卡，在背后實(shí)際操作的都是父母，孩子鮮有機(jī)會(huì)管理自己的零花錢，更別說是培養(yǎng)理財(cái)意識(shí)。當(dāng)兒童理財(cái)僅僅成為了產(chǎn)品的賣點(diǎn)和宣傳的噱頭，就只是一場(chǎng)屬于成人的商業(yè)游戲。
在很多歐美國家，除了培養(yǎng)孩子的智商、情商之外，培養(yǎng)孩子的“財(cái)商”也是學(xué)校和家庭教育的重點(diǎn)。
英國大多數(shù)銀行都愿意為16歲以下的孩子開設(shè)特別賬戶，方便兒童存儲(chǔ)他們的零用錢和打工收入。而美國父母希望孩子早早就懂得自立、勤奮與金錢的關(guān)系，他們把理財(cái)教育稱之為“從3歲開始實(shí)現(xiàn)的幸福人生計(jì)劃”。對(duì)于兒童理財(cái)教育的要求是：3歲能辨認(rèn)硬幣和紙幣，6歲具有“自己的錢”的意識(shí)。他們有一句口頭禪：“要花錢打工去！”很多歐美小孩會(huì)將自己用不著的玩具擺在家門口出售，以獲得一點(diǎn)收入。這能使孩子認(rèn)識(shí)到：即使出生在富有的家庭里，也應(yīng)該有工作的欲望和社會(huì)責(zé)任感。
住在紐約的勞拉?舒爾茨說，“我13歲的兒子最喜歡的餐廳是麥當(dāng)勞，他對(duì)它忠心耿耿。他7歲那年，我開始送他第一股麥當(dāng)勞股票，以后逐年增加?！?/p>
現(xiàn)在小舒爾茨的資本已經(jīng)在這家公司里占了相當(dāng)比例的份額。每次麥當(dāng)勞公司的年報(bào)寄至?xí)r，他都會(huì)仔細(xì)閱讀：每次去麥當(dāng)勞用餐他都要認(rèn)真考查。這些股票不像過完節(jié)就扔的玩具，從中得到的經(jīng)驗(yàn)將伴隨他一生。
知識(shí)和信息，固然是理財(cái)教育中的重要內(nèi)容，可對(duì)尚在萌芽期的孩子們來說，更重要的是培養(yǎng)一種理財(cái)?shù)男膽B(tài)和意識(shí)，懂得個(gè)人奮斗與財(cái)富的關(guān)系，具有金錢觀念和責(zé)任感，能夠比較好地支配自己的零用錢，這些觀念更多要靠父母長(zhǎng)輩潛移默化的指導(dǎo)。
“亡羊補(bǔ)牢”為時(shí)未晚
同樣來自于2011年深交所個(gè)人投資者狀況調(diào)查報(bào)告的數(shù)據(jù)，77%的投資者表示自身需要系統(tǒng)地學(xué)習(xí)投資知識(shí)與投資技能。同時(shí)有高達(dá)94%的個(gè)人投資者表示在學(xué)習(xí)證券投資知識(shí)與技巧的過程中面臨困難，主要表現(xiàn)有：缺少時(shí)間與精力進(jìn)行系統(tǒng)學(xué)習(xí)；缺少必要的經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)基礎(chǔ)以及缺乏專業(yè)人士指導(dǎo)。
人們的身邊不乏這種案例，朋友A眼看著快30歲，擔(dān)任公司的重要職位，天天忙事業(yè)，對(duì)各種理財(cái)產(chǎn)品幾乎一無所知，家庭現(xiàn)有的積蓄全部存在銀行；朋友B剛工作一兩年，雖然資金不多，但每月堅(jiān)持進(jìn)行基金定投，并且不斷研究新推出的相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品。
對(duì)成年人來說，理財(cái)不僅需要資金和良好的心態(tài)，更需要知識(shí)和信息，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和金融的變革會(huì)衍生出很多不同的理財(cái)工具和手段，所以接受一些專業(yè)人士的理財(cái)教育，不斷地進(jìn)行理財(cái)知識(shí)的完善是必要的。學(xué)習(xí)正確的投資方法，了解最新的理財(cái)資訊理財(cái)教育是最好的投資。
不斷地接受專家的理財(cái)教育和不斷地自我學(xué)習(xí)是獲得良好投資收益的基礎(chǔ)，有很多投資者到銀行去，看別人都買些什么基金自己就跟著買，沒有計(jì)算過這個(gè)基金的收益率，也不知道基金經(jīng)理是誰；還有的投資者最初確實(shí)通過自己分析嘗試過投資理財(cái)，也取得了不錯(cuò)的收益，但卻很少關(guān)注其他渠道的投資和理財(cái)大環(huán)境的變化。
目前，書店里各種普及理財(cái)知識(shí)的書籍和影像資料很多，各投資機(jī)構(gòu)經(jīng)常舉辦大型理財(cái)講座，各媒體也都有理財(cái)欄目，投資者可以多渠道學(xué)習(xí)理財(cái)知識(shí)，了解最新的投資信息，第一時(shí)間調(diào)整自己的決策。
對(duì)于投資者來說，在普遍分析的基礎(chǔ)上找出最適合自己的理財(cái)產(chǎn)品是最重要的。那么如何確定自己不同時(shí)期的投資計(jì)劃呢？專家建議，要建立理財(cái)賬本，只有了解了自己的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和理財(cái)現(xiàn)狀，才能更好地理清未來投資的思路。建賬本的時(shí)候如果無從下手，可以利用網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)上有組合貸款計(jì)算器、教育儲(chǔ)蓄利息計(jì)算器、公積金計(jì)算器等等。其中如實(shí)現(xiàn)買房計(jì)劃、提前支取與存單抵押貸款比較、部分提前與全額提前支取定期存款比較、商業(yè)住房貸款和住房公積金貸款比較等計(jì)算工具，已經(jīng)具備了初步的理財(cái)功能，而且在使用上也非常方便。
理財(cái)資訊的掌握程度決定著投資者的策略，投資者可以將自己經(jīng)常使用的網(wǎng)站收藏到瀏覽器的“收藏夾”中，提高瀏覽效率。某些網(wǎng)站上還有模擬炒金、炒匯，目前炒金和炒匯的人數(shù)不多，并不是進(jìn)入的資金門檻有多高，關(guān)鍵在于炒金和炒匯需要更多的技術(shù)分析手段，同時(shí)要對(duì)于國內(nèi)外的財(cái)經(jīng)新聞?dòng)忻翡J的洞察力。投資者可以去專業(yè)的咨詢網(wǎng)站尋找黃金價(jià)格的走勢(shì)，通過手工計(jì)算進(jìn)行模擬，像KITCO（/）等網(wǎng)站上都有國際市場(chǎng)黃金價(jià)格的即時(shí)走勢(shì)。在FX168（）等外匯網(wǎng)站上不僅可以看到最為及時(shí)的外匯行情，還有相關(guān)外匯評(píng)論。
（本刊記者綜合整理）
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兒童理財(cái)教育的11個(gè)金點(diǎn)子
1.設(shè)計(jì)一個(gè)系統(tǒng)，讓孩子賺額外的錢。
2.給孩子設(shè)儲(chǔ)蓄賬戶，定期聽取孩子對(duì)賬戶的看法，鼓勵(lì)孩子，表揚(yáng)孩子。
3.讓存錢的過程像花錢一樣有趣。
4.如果在花錢上有什么閃失，不要為孩子開脫。讓孩子在犯錯(cuò)誤后，承擔(dān)決策失誤的責(zé)任，并從經(jīng)驗(yàn)中學(xué)習(xí)。
5.盡早開始！孩子一旦掌握“我要……”的概念，就開始讓他理解“我要……”意味著一筆開銷。
6.幫助孩子理解“我需要……”、“我要……”和“我希望……”之間的區(qū)別，這使他能在將來作出好的花錢決策。
7.孩子長(zhǎng)大一些時(shí)，就讓他共同承擔(dān)家庭的財(cái)務(wù)目標(biāo)，讓他了解家里為什么存錢，怎樣把錢攢多，又怎樣聰明地花錢。
8.讓孩子介入家庭的財(cái)務(wù)計(jì)劃和開支過程，這不僅增強(qiáng)孩子的自尊心，也使他了解計(jì)劃的重要性。即使一個(gè)小孩也可以在計(jì)劃中占一小部分，這樣最終的目標(biāo)也是他的目標(biāo)。
9.設(shè)計(jì)一個(gè)簡(jiǎn)單的記錄系統(tǒng)，孩子可以用來記下他賺的錢、花的錢和節(jié)省的錢。