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一、文獻綜述
(一)房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分,支柱地位已深度捆綁宏觀經(jīng)濟
房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈長、影響廣泛的行業(yè),按照申萬一級行業(yè)分類,全部28個行業(yè)中有14個行業(yè)受房地產(chǎn)帶動。根據(jù)國家統(tǒng)計局原副局長許憲春等(2015)的測算,房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值貢獻占國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的9.0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重自2000年以來保持在20%左右,房地產(chǎn)帶動的相關(guān)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的50%左右(方正證券,2017)。房地產(chǎn)是地方政府財政收入的主要來源,土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財力的35%(恒大研究院,2019);全國財政收入對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度為33%(紀志宏等,2019)。同時,房地產(chǎn)又是資金借貸活動的主要抵押品,土地抵押貸款也是政府最重要的融資來源。隨著金融財富水平的提高,我國居民部門對金融資產(chǎn)的需求轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資:根據(jù)西南財經(jīng)大學的《中國家庭金融資產(chǎn)配置風險報告》,房地產(chǎn)在中國家庭資產(chǎn)中的占比超過60%;金融穩(wěn)定委員會報告顯示,在大類資產(chǎn)配置方面,中國大陸家庭房地產(chǎn)類資產(chǎn)占比65%,而日本、美國、中國臺灣家庭的房地產(chǎn)類資產(chǎn)占比分別為38%、30%和23%。
(二)從全球范圍看,房地產(chǎn)市場的重要性不斷上升
研究發(fā)現(xiàn),發(fā)達國家財富增量中房地產(chǎn)占絕大多數(shù),在財富總量中房地產(chǎn)的占比也超過一半,大多數(shù)信貸也投向房地產(chǎn)(中國貨幣政策執(zhí)行報告,2017)。拉斯·特維德提出,在典型國家,房地產(chǎn)市值一般是年度GDP的2-3倍,是可變價格財富總量的50%,這是股市、債市、商品市場、收藏品市場等其他資產(chǎn)市場遠遠不能比擬的。據(jù)有關(guān)估算,改革開放以來我國居民金融資產(chǎn)年均增長超過20%,住房資產(chǎn)規(guī)模達到金融資產(chǎn)規(guī)模的2倍左右。
(三)房地產(chǎn)具有明顯的金融屬性,是典型的高杠桿部門,與經(jīng)濟危機息息相關(guān)
按揭和預售制度決定房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般制造業(yè),住房的開發(fā)和購買都高度依賴銀行體系的支持,信貸政策直接影響居民的支付能力,也影響開發(fā)商的資金回籠和預期。從國際經(jīng)驗看,首付比例和貸款優(yōu)惠利率直接決定房地產(chǎn)購買意愿和購買力,信貸政策放松容易引致購房需求集中爆發(fā),短期內(nèi)推動房價過快上漲。由于房地產(chǎn)涉及眾多上下游行業(yè),其發(fā)展狀況會對這些行業(yè)的經(jīng)營效益和企業(yè)償債能力產(chǎn)生影響,進而影響金融體系風險狀況和經(jīng)濟增長形勢(中國金融穩(wěn)定報告,2018)。全球歷史上大的經(jīng)濟危機多與房地產(chǎn)有關(guān),“十次危機九次地產(chǎn)”(方正證券,2017)。無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達國家,每次經(jīng)濟繁榮多與房地產(chǎn)帶動的消費投資有關(guān),每次經(jīng)濟衰退多與房地產(chǎn)去泡沫有關(guān)。房地產(chǎn)泡沫形成大多受低利率和充裕流動性推動,而房地產(chǎn)泡沫破裂則大多歸因于加息和流動性收緊。2008年國際金融危機表明,房價和房地產(chǎn)信貸是影響金融穩(wěn)定的重要因素,房地產(chǎn)安全與金融安全息息相關(guān)。
(四)主要經(jīng)濟體相繼建立宏觀審慎管理框架調(diào)控房地產(chǎn)市場風險,最低首付比例發(fā)揮重要作用
對于房地產(chǎn)行業(yè)的風險測度,夏磊等(2019)從房價泡沫風險,流動性風險和供給過剩風險等三個維度,提出房價收入比、住房貸款余額占GDP的比重、貸款不良率、房地產(chǎn)企業(yè)負債率、人均住房面積和住房質(zhì)量等具體衡量指標。李佩珈(2018)對美國和日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時主要房地產(chǎn)金融指標的變動情況進行了分析,認為房價、房地產(chǎn)貸款增速、居民債務率、住房抵押貸款占GDP的比重這四個指標能夠較好地反映房地產(chǎn)市場的風險狀況。對于房地產(chǎn)金融風險的管控,從20世紀90年代中期起,中國、中國香港、韓國等國家和地區(qū)開始通過調(diào)整貸款成數(shù),加強按揭貸款風險管理,防止房地產(chǎn)領(lǐng)域的過度投機行為(劉春航,2015)。國際經(jīng)驗表明,在貸款價值比(LTV)、債務收入比(DTI)、房地產(chǎn)部門額外資本要求、房地產(chǎn)貸款風險權(quán)重、撥備要求等宏觀調(diào)控工具中,前兩個使用最為頻繁(謝皓宇等,2017),對于緩解房地產(chǎn)市場波動對金融穩(wěn)定的影響具有積極作用(潘敏等,2019)。即使是在引入市場報價機制(LPR)之后,相對于房貸利率,首付比例和限購政策對房價的影響更大(蘇寧金融研究院,2019)。
二、咸豐縣房地產(chǎn)市場基本情況
(一)土地收入及房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
自2016年以來,咸豐縣土地出讓金收入、房地產(chǎn)相關(guān)收入增長明顯,其中2019年土地出讓金較2016年增長6.34億元,2020年土地出讓金較2016年增長4.43億元;房地產(chǎn)相關(guān)收入2019年較2016年增長6.67億元,2020年較2016年增長4.61億元。房地產(chǎn)相關(guān)收入在地方自有財力中的占比呈逐年上升趨勢,2020年房地產(chǎn)相關(guān)收入在地方自有財力中的占比相較2016年增長7.3個百分點。2016-2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況及在固定資產(chǎn)投資中的占比變化總體平穩(wěn),2018年最低值為6.44%,2016年最高值為10.13%。從房地產(chǎn)收入貢獻度來看,房地產(chǎn)收入在地方財政收入中占比逐年上升,房地產(chǎn)行業(yè)對咸豐縣域經(jīng)濟發(fā)展推動作用明顯。
(二)商品房銷售情況
自2016年以來,咸豐縣商品房銷售面積與銷售金額總體呈現(xiàn)下降趨勢,2020年末銷售面積較2016年減少14.43萬平方米,累計銷售額減少2.85億元。期末銷售均價與銷售面積、銷售金額呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系,期末銷售均價逐年增長,2020年末新建商品住房銷售均價較2016年增長1297.66元,2018年、2019年期末銷售均價較上年增速分別為17.86%,10.26%,房價增長是商品房銷售面積及金額下降的主要原因之一。
(三)房地產(chǎn)貸款及個人住房貸款情況
自2016年以來,咸豐縣信貸資源主要流向普惠小微企業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè),從房地產(chǎn)貸款來看,2016年-2020年末,房地產(chǎn)貸款余額不斷增長,在各項貸款余額中的占比總體平穩(wěn),2020年末較2016年房地產(chǎn)貸款增加9.31億元。從其他貸款來看,縣域銀行信貸資源配置中其他貸款余額增速明顯,2020年末較2016年其他貸款增加39.75億元。
按照房地產(chǎn)貸款集中度管理要求,截至2021年6月,咸豐縣9家銀行業(yè)金融機構(gòu)中2家銀行房地產(chǎn)貸款占比超過房地產(chǎn)貸款集中度管理要求上限,農(nóng)行和建行分別為30.09%、37.59%,1家個人住房貸款占比超過房地產(chǎn)貸款集中度管理要求上限,建行34.14%。
三、房貸集中度新規(guī)對縣域相關(guān)市場主體的影響
(一)對縣域銀行業(yè)經(jīng)營的影響
1.房貸審核將有序收緊,新增房貸的結(jié)構(gòu)將會得到優(yōu)化。強化房貸集中度管理,將使銀行業(yè)對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放更加審慎,一方面,個人住房貸款業(yè)務門檻會提高,如郵儲銀行表示,對一手房貸款業(yè)務,除用戶房產(chǎn)抵押外,均要求合作的開發(fā)商承擔階段性連帶保證責任,而對二手房貸款擇優(yōu)收單;另一方面,短期內(nèi)中小開發(fā)商再融資難度增加,如縣農(nóng)商行反映,對開發(fā)類房地產(chǎn)信貸會持續(xù)壓縮規(guī)模;農(nóng)行反映,個人住房按揭貸款將重點介入品牌龍頭企業(yè)的優(yōu)質(zhì)住宅項目。2.縣域銀行將加速拓展非房貸業(yè)務,減輕對房地產(chǎn)的依賴。多家銀行表示將把資金投向小微、三農(nóng)、新基建、制造業(yè)等政府重點支持的領(lǐng)域,實現(xiàn)區(qū)域信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化。如咸豐縣農(nóng)行2021年普惠小微貸款增速擬不低于40%。由于小微民營企業(yè)貸款風險較高,其他消費類、經(jīng)營類貸款差異化經(jīng)營難度較大,如何擺脫對地產(chǎn)的依賴、進一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),是縣域銀行經(jīng)營轉(zhuǎn)型的必由之路。3.嚴控監(jiān)管指標,表內(nèi)利潤空間進一步壓縮。據(jù)最新摸排結(jié)果顯示,新規(guī)出臺后,咸豐縣共有5家銀行機構(gòu)調(diào)整2021年新增貸款計劃,利息收益大幅減少。如咸豐縣農(nóng)商行預計壓縮房貸后,2021年貸款余額將減少2億元,全年利息收入減少500萬元。據(jù)初步統(tǒng)計,新規(guī)實施可能導致地方法人銀行損失個人客戶800戶以上,同時會導致電子銀行產(chǎn)品、存款、貸款等多項業(yè)務的下降,降低市場競爭優(yōu)勢。
(二)對縣域房地產(chǎn)開發(fā)商的影響
1.受疫情和調(diào)控政策影響,住房銷售預計延緩,資金實力較弱的房地產(chǎn)商將面臨生存壓力。房貸新規(guī)出臺后,住房銷售出現(xiàn)不同程度延緩,2021年1月銷售業(yè)績只有上年同期的一半,資金回籠速度明顯減緩。房地產(chǎn)商的資金實力不同,受影響的程度也不同。據(jù)調(diào)查,資金實力較強的房地產(chǎn)商,開發(fā)的地段較好,導致銷售價格、銷售速度存在很大優(yōu)勢,雖然價格高,但是資金回籠快,在采購原材料方面使用現(xiàn)款采購價格更優(yōu)惠。資金實力較弱的房地產(chǎn)商回籠資金慢,一旦資金鏈條斷裂,將面臨生存壓力。2.新開工樓盤壓力增大,開發(fā)商擬調(diào)整開發(fā)計劃和進度。據(jù)咸豐縣新開工的交投畔山境籌資部經(jīng)理介紹,去年某銀行口頭協(xié)議貸款3000萬元,達到預售條件后逐步回款,進行后期建設(shè),基本可以滿足項目需求。新規(guī)出臺后,原協(xié)議貸款行表示不能新增房地產(chǎn)貸款,住房按揭貸款回款速度勢必受到影響。同時采取預約抵扣讓利方式進行銷售,同時改變原來幾棟樓同時開工計劃,采取完成一棟再開發(fā)一棟,雖減輕了資金壓力,但同時增加了開發(fā)周期和開發(fā)成本,減少了利潤。3.房地產(chǎn)開發(fā)商將更加謹慎投資,房地產(chǎn)開發(fā)市場開發(fā)速度減緩。據(jù)統(tǒng)計,2011年至2020年,十年間咸豐縣房價從2800元/平方米上漲到4800元/平方米,上漲2000元/平方米。在城鎮(zhèn)居民人均收入只有3.5萬元的縣城,均價4800元/平方米的房價無疑是偏高的。房貸新規(guī)出臺后,未來縣域的房地產(chǎn)開發(fā)商將綜合考慮成本與收益,更加謹慎投資,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐步縮小趨勢。
(三)對個人房貸業(yè)務的影響
1.個人房貸審批周期會延長,但總體影響可控。受房貸集中度指標這道紅線的限制,銀行業(yè)金融機構(gòu)將通過加強嚴審房貸合規(guī)性,選擇更加優(yōu)質(zhì)的客戶,達到不同程度的縮減房貸投放的效果。如縣農(nóng)商行一名經(jīng)理介紹,新規(guī)出臺以前,房貸合同平均審核周期為10天左右,新規(guī)下發(fā)后,公司對房貸合同的審核提出更高的要求,平均審核周期為15天左右。2.居民會持幣觀望,房地產(chǎn)銷售周期將延長。新規(guī)出臺后,部分居民認為房地產(chǎn)市場發(fā)展受限,開發(fā)商可能因急于回收資金而降價銷售,持幣待購大有人在。據(jù)兩個樓盤負責人介紹,原本計劃五月底售完的樓盤,現(xiàn)在還有一半沒有賣出去,銷售周期大概要延長2-3個月,后期只能采用新的銷售策略增加諸如送家具、家電、車庫等縮短銷售周期。3.房貸額度減少,消費者調(diào)整消費模式。據(jù)一位張女士反映,考慮到生二胎的問題,她原打算購買150平米的房子,約需貸款45萬元,因詢問的兩家銀行都表示房貸額度不足,于是改變計劃先購買110平米的房子,等以后有錢了再進一步改善住房條件。調(diào)研中,部分剛需購房者反映要排隊等房貸額度,只能采取推遲婚期或租住方式解決困難。
(四)對房價走勢的影響
1.房貸總量趨減后,低端樓盤房價將出現(xiàn)小幅下降。從咸豐縣情況來看,雖然城鎮(zhèn)化、改善型住房有一定的剛需,但由于縣域能夠提供的就業(yè)崗位有限,不能改變?nèi)丝谙虼笾谐鞘修D(zhuǎn)移的趨勢,調(diào)控政策出臺后,銷售周期會延長,進一步加重開發(fā)商的資金占用成本。預計未來三年房地產(chǎn)需求總體平穩(wěn),縣域低端樓盤房價將呈現(xiàn)小幅下降趨勢。2.建筑成本居高不下,高端樓盤房價趨于平穩(wěn)。過去10年,咸豐縣土地價格不斷增加,加上安裝天然氣管道、通訊網(wǎng)絡、綠化等設(shè)施,總體住房建筑成本上漲超過了房價上漲。高端樓盤的建筑成本更加高于平均成本。再加上高端樓盤開發(fā)商資金雄厚,受新規(guī)影響較小,房價近年將保持平穩(wěn)。
四、政策建議
(一)保持戰(zhàn)略定力,始終堅持“房住不炒”定位不動搖
2019年7月底召開的中央政治局會議明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”,體現(xiàn)了中央控制房價上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。要讓“房住不炒”的理念深入人心,必須保持戰(zhàn)略定力不動搖,必須保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,正確引導市場預期,避免大起大落。尤其是在經(jīng)濟短期波動和財政壓力加大的情況下,要警惕放松調(diào)控甚至刺激市場的沖動。對于局部土地市場過熱、資金仍然大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的情況,考慮采取必要措施降低行業(yè)平均利潤率,從根本上遏制投機性需求。
(二)健全宏觀審慎住房金融體系,實行長期穩(wěn)定的房貸政策
在堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的同時,要實施差別化的信貸政策,既抑制投資投機又滿足剛性需求。一方面,要控制房地產(chǎn)信貸的集中度,嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房,防止各類資金借通道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,防止房地產(chǎn)金融資產(chǎn)再度膨脹,防范房地產(chǎn)泡沫化,穩(wěn)定居民、宏觀杠桿率,降低系統(tǒng)性風險。另一方面,要穩(wěn)定購房者預期,消除“恐慌性”購房需求,既不搞短期低息刺激,防止購房需求集中提前釋放;也要避免大幅調(diào)整首付比例或連續(xù)加息透支居民支付能力,防止流動性緊張引發(fā)連鎖反應。
(三)強化政策執(zhí)行情況監(jiān)測,引導貸款更多投放重點
領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)基層人民銀行將持續(xù)開展銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度情況監(jiān)測,引導地方法人金融機構(gòu)在過渡期內(nèi)將房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比回歸到政策規(guī)定上限以內(nèi),引導大型銀行分支機構(gòu)逐步壓縮房地產(chǎn)貸款占比,將房地產(chǎn)貸款集中度管理作為人民銀行綜合評價的一項重要內(nèi)容。引導銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對“三農(nóng)”、科技創(chuàng)新、小微和民營企業(yè)等國民經(jīng)濟重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度。
(四)持續(xù)開展房地產(chǎn)貸款風險監(jiān)測,防范資金繞道流入房地產(chǎn)
房地產(chǎn)風險通常存在從局部到整體、從量變到質(zhì)變、從市場領(lǐng)域向信貸領(lǐng)域及產(chǎn)業(yè)鏈擴散的風險演變過程。監(jiān)管部門要加強對銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款資金用途和流向的監(jiān)測,以防資金挪用;要重點加強對地方法人金融機構(gòu)的監(jiān)測,防范資金通過經(jīng)營貸款或者其他個人消費貸款的方式流入房地產(chǎn)。
(五)探索將房地產(chǎn)貸款集中度管理納入金融生態(tài)建設(shè),不斷完善縣域經(jīng)濟環(huán)境
根據(jù)促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展工作要求,結(jié)合縣域房地產(chǎn)市場運行狀況與房地產(chǎn)貸款集中度實際,將金融機構(gòu)落實房地產(chǎn)貸款集中度管理納入金融生態(tài)建設(shè)考核指標,引起地方政府對房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的高度關(guān)注,從而推進房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策得到全面落實。
作者:曹洪 單位:中國人民銀行咸豐縣支行