房地產(chǎn)企業(yè)成本管理論文

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一、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程系多維化管理過程，需要綜合全團(tuán)隊(duì)成本管理理論、縱橫向成本管理理論等內(nèi)容予以支撐，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的全面成本管理。多數(shù)企業(yè)尚未意識(shí)到成本管理全面性的重要意義，仍然依賴傳統(tǒng)成本管理方法治理企業(yè)項(xiàng)目，使得企業(yè)或多或少暴露出以下一些問題：

1.成本管理體系有待進(jìn)一步健全

企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)將焦點(diǎn)聚集在了項(xiàng)目投建期間的成本核算，而忽視了各環(huán)節(jié)不同時(shí)點(diǎn)的成本管理全過程，這就使得企業(yè)在項(xiàng)目成本管理過程中難度不斷加大，成本控制的效果也不甚明顯。各部門在成本控制問題上缺乏有效溝通，成本管理體制中權(quán)責(zé)的劃分不夠明晰，一旦發(fā)生成本超標(biāo)等事件，各部門及人員相互推諉責(zé)任的情況也時(shí)有發(fā)生。

2.缺乏詳盡的項(xiàng)目可行性分析

部分房地產(chǎn)企業(yè)所制定的發(fā)展戰(zhàn)略與其實(shí)際開發(fā)的項(xiàng)目缺乏銜接性，盲目追逐超額利潤而忽視自身實(shí)際的資金能力與可用資源，尚未全面評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行性前就對(duì)項(xiàng)目成本做出項(xiàng)目預(yù)算或成本估算，使得成本控制過程顯得過于隨意，成本管理精確性也有所不足，在一定程度上造成資源浪費(fèi)。3.成本管理過程連貫性不足不能點(diǎn)面結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程應(yīng)是一個(gè)點(diǎn)面結(jié)合縱向橫向相結(jié)合的連貫性過程，部分企業(yè)忽視了項(xiàng)目要素及風(fēng)險(xiǎn)管理，還有些企業(yè)則對(duì)人力資源及項(xiàng)目周期管理的重視程度不足。只重視點(diǎn)的管理而沒有真正意識(shí)到成本管理鏈條的重要性，即成本管理不夠全面。4.反饋效率有待提升形式主義在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算部門中表現(xiàn)的較為普遍，多數(shù)企業(yè)尚未形成完善的成本分析體系，且未對(duì)項(xiàng)目后期所反饋出來的問題進(jìn)行及時(shí)的反饋、分析和總結(jié)。核算與管理方法因循守舊，項(xiàng)目組不能具體問題具體分析，成本管理質(zhì)量不足效率不高，這又直接導(dǎo)致了企業(yè)項(xiàng)目工期加長，進(jìn)而造成了不必要的項(xiàng)目成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的“5W1H”分析法

關(guān)于項(xiàng)目成本管理的理論有項(xiàng)目全生命周期成本管理理論、項(xiàng)目全風(fēng)險(xiǎn)成本管理理論、項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量與成本之間的協(xié)調(diào)理論等。但成本管理方法論中較為普遍的模式是“5W1H”分析法，房地產(chǎn)企業(yè)在立項(xiàng)、施工、竣工結(jié)算等各操作步驟中都要可以分解為這“5W1H”。在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，“5W”指的是Why(形成成本的原因)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的所有成本都要有依據(jù)，成本明細(xì)賬應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確地記錄成本動(dòng)因，以作為成本控制考評(píng)體系的重要組成部分，為市場選擇補(bǔ)充信息庫；What(成本的明細(xì)組成項(xiàng)目)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)容包含成本控制目標(biāo)考核、成本核算對(duì)象、成本公攤項(xiàng)目等；Where(成本管理需要在哪些節(jié)點(diǎn)上展開)。具體節(jié)點(diǎn)如合同節(jié)點(diǎn)、圖紙變更設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)、產(chǎn)值拆分節(jié)點(diǎn)、成本產(chǎn)生節(jié)點(diǎn)等，只有切實(shí)把握好成本控制的節(jié)點(diǎn)，才能恰到好處地實(shí)施成本控制措施；When(成本管理進(jìn)行的時(shí)間或時(shí)點(diǎn))。即有關(guān)制單時(shí)間、合同時(shí)間的管理；Who(具體由誰管理成本)。要確定由誰管理成本，就要先明確票據(jù)與合同的相互的管理職責(zé)，建立明晰的權(quán)責(zé)體制，將績效考評(píng)與崗位責(zé)任制密切結(jié)合。此外“，1H”指的是How(即成本該如何管理)?？偟膩碚f，企業(yè)應(yīng)切實(shí)遵照法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，合理安排崗位分工，完善績效考評(píng)體制，進(jìn)一步規(guī)劃信息化成本管理流程。這一“5W1H”方法貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的每個(gè)環(huán)節(jié)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理優(yōu)化措施分析

1.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理責(zé)任體制

可考評(píng)性和可預(yù)測性好是成本管理責(zé)任制的兩大主要特征，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)詳細(xì)而準(zhǔn)確地劃分具體成本管理責(zé)任中心、部門及個(gè)人，以切實(shí)落實(shí)好開發(fā)項(xiàng)目的權(quán)責(zé)匹配制度，確保各責(zé)任中心對(duì)其各自責(zé)任成本中的可控成本負(fù)有自始至終不可推卸的責(zé)任。具體來說，可將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段可能發(fā)生的成本與費(fèi)用具體分配到各有關(guān)責(zé)任部門及個(gè)人，將項(xiàng)目成本歸集到各成本責(zé)任中心，所涵蓋的責(zé)任范圍以責(zé)任中心的可控成本為依據(jù)，確保項(xiàng)目成本能得到各有關(guān)責(zé)任部門或人員的負(fù)責(zé)與監(jiān)控。細(xì)分成本責(zé)任至具體的責(zé)任落實(shí)單位，使房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的目標(biāo)層層分解至具體部門及個(gè)人，有利于成本管理的有效展開。

2.切實(shí)做好開發(fā)項(xiàng)目成本管理績效考評(píng)工作

全面成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，全面成本管理過程中一個(gè)不可或缺的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是對(duì)各有關(guān)責(zé)任部門及個(gè)人的成本管理績效進(jìn)行科學(xué)評(píng)估與考核，只有考核與管理密切結(jié)合，才能真正激發(fā)員工進(jìn)行成本管理的積極性，使其為企業(yè)成本管理工作作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理績效考評(píng)工作的開展不僅能為項(xiàng)目下一步驟的項(xiàng)目成本管理決策提供直接有效的依據(jù)，更能督促有關(guān)責(zé)任部門及人員及時(shí)反饋其在成本管理中遇到的問題或可能面臨的困難，及時(shí)總結(jié)項(xiàng)目成本管理措施的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)，將卓有成效的成本管理經(jīng)驗(yàn)推而廣之，持續(xù)豐富房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理方法體系。為確保成本管理績效考評(píng)的合理與公平，企業(yè)應(yīng)科學(xué)制定考評(píng)方法，使項(xiàng)目組全員都能切實(shí)從中獲得激勵(lì)或吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以期最終有效提升開發(fā)項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

3.積極開展項(xiàng)目督察以確保成本管理措施持續(xù)有效

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)督察是確保項(xiàng)目成本處于預(yù)期合理范圍內(nèi)的必要手段。不能僅關(guān)注項(xiàng)目所涉各項(xiàng)成本發(fā)生的結(jié)果，而要實(shí)時(shí)督察成本發(fā)生的過程，以使成本管理處于一種實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)控制之中。尤其要注意項(xiàng)目施工中發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，這是整個(gè)成本管理的核心所在。只有項(xiàng)目成本切實(shí)得到動(dòng)態(tài)控制才能順利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的全面控制。

4.提升員工綜合素養(yǎng)強(qiáng)化成本管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的高效益與員工的良好的管理經(jīng)驗(yàn)與綜合素養(yǎng)緊密相關(guān)，高層戰(zhàn)略制定者的成本管理知識(shí)尤為關(guān)鍵。為培育員工良好的職業(yè)素養(yǎng)，提升企業(yè)綜合競爭軟實(shí)力，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極加強(qiáng)有關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，引入新的行之有效的理念與方法，提升其成本管理技能強(qiáng)化其成本管理理念，科學(xué)安排項(xiàng)目計(jì)劃、建設(shè)及運(yùn)營。

5.進(jìn)一步充實(shí)項(xiàng)目成本管理方法

技術(shù)分析方法的欠缺使得現(xiàn)有的一些成本管理理論與實(shí)踐相互脫節(jié)。為切實(shí)提升成本管理水平，使這些方法理論真正發(fā)揮實(shí)效，企業(yè)有必要認(rèn)證好主要施工方案，通過嘗試新方法、新工藝等，做到在技術(shù)上控制好項(xiàng)目投資的成本。信息技術(shù)和成本模型的發(fā)展為成本管理人員進(jìn)行決策提供了參考，但現(xiàn)存的模型與方法不一定符合工程預(yù)期，這時(shí)就要依靠成本管理工作人員自身的經(jīng)驗(yàn)來對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)充和完善。

作者：王曉燕 單位:泰州市姜堰區(qū)廣播電視臺(tái)