房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)的重難點

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摘要:房地產(chǎn)行業(yè)是我國重要的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，具有開發(fā)周期長、業(yè)務(wù)涉及范圍廣等特點，因此加強對企業(yè)開發(fā)成本核算工作的重視是十分重要的。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算工作中存在很多問題，不利于企業(yè)的成本計算，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)中的難點和重點進行分析，從而不斷提高成本核算業(yè)務(wù)水平和效率，為房地產(chǎn)企業(yè)資金安全提供有效的保障。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)；難點；重點

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)及其內(nèi)容

在房地產(chǎn)企業(yè)中，其開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)工作主要指的是運用科學(xué)有效的方法對企業(yè)的財務(wù)工作進行管理，將房地產(chǎn)企業(yè)中的經(jīng)營管理情況進行體現(xiàn)，為企業(yè)制定重大發(fā)展戰(zhàn)略提供必要的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)中涉及到多方面的內(nèi)容，第一是土地費用，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，土地費用占了投資比例的很大部分，大概是總投入的50%。土地費用中包含有眾多收費項目，例如土地出讓金、土地征收費用以及土地拆遷補償費用等。第二是前期的工程費用，房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)初期會做一些準備工作，例如地質(zhì)勘探、購買建筑材料等工作，這些都是需要一定的費用的，即前期工程費用。第三是建筑工程的安裝費用，所謂的安裝費用主要包含有房地產(chǎn)企業(yè)的建筑施工費用，配套設(shè)施安裝費用以及房屋的裝修費用，這些費用都是需要列入房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的，是需要企業(yè)進行重視的。第四是基礎(chǔ)設(shè)施費用，房地產(chǎn)工程中的基礎(chǔ)設(shè)施主要包含有小區(qū)的水、電、暖、綠化、消防等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也是企業(yè)開發(fā)成本中的一部分。最后是公共配套設(shè)施費用和開發(fā)間接費用，配套設(shè)施費用主要指的是房地產(chǎn)工程中的一些配套場所，例如派出所、幼兒園等場所收取的費用，開發(fā)間接費用大多是指企業(yè)建筑施工過程中所消耗的一些折舊費用等，例如機械設(shè)備的保養(yǎng)維修等，這些也都屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)中的難點分析

(一)不能對收入進行準確確定

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中包含有眾多項目，且項目環(huán)節(jié)眾多，因此在核算房地產(chǎn)開發(fā)成本時具有很大的難度。房地產(chǎn)開發(fā)項目與其他的商業(yè)項目不同，根據(jù)我國相關(guān)律法規(guī)定，房地產(chǎn)的開發(fā)項目都是由房地產(chǎn)公司自主經(jīng)營的，房屋建設(shè)過程中是可以進行銷售的，這樣也可以保證房地產(chǎn)公司提前獲得一定的運轉(zhuǎn)資金。房屋銷售過程中，房地產(chǎn)公司收到的房屋定金、按揭付款的定金都是房屋銷售收入中的一部分，這些資金都是需要交納營業(yè)稅的。房地產(chǎn)企業(yè)的收入一般都是當(dāng)所有的建筑工程項目結(jié)束之后才可以得到有效確認，由于房地產(chǎn)公司開發(fā)業(yè)務(wù)收入資金的核算時期與收入資金納稅時期不同，因此會為房地產(chǎn)公司帶來一定的難度。另外房地產(chǎn)公司的房屋建筑產(chǎn)品在未建好之前還是可以進行預(yù)售的，前提是拿到預(yù)售許可證，但是預(yù)售獲得的資金不能直接作為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售利潤，只有當(dāng)部分建筑物竣工之后才可以將此部分的建筑的銷售額作為企業(yè)應(yīng)得的利潤。根據(jù)我國房地產(chǎn)相關(guān)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定執(zhí)行核定利潤率，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售金額也需要按照相關(guān)的規(guī)定來繳納稅收。房屋銷售過程中并不是所有的房子都是全款付款的，有一部分是按照分期的方式來付款的，這些收入金額都是需要按照其真正入賬的時間來進行計算的。

(二)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)多且復(fù)雜

房地產(chǎn)開發(fā)項目中不僅包含有房屋建筑項目，還包含有與建筑工程相配套的公共設(shè)施以及水、電、暖等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。并且這些建設(shè)項目的周期都比較長，再加上涉及的項目多、環(huán)節(jié)多，導(dǎo)致項目核算過程較為復(fù)雜，加大到了核算難度。

(三)核算周期過長

房地產(chǎn)公司的開發(fā)項目多、房屋工程建設(shè)周期長，導(dǎo)致所收取的資金項目也比較多，如果是一些重要的艱巨的施工項目甚至需要更多的時間，因此使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本核算周期也不斷延長，這就為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算工作帶來了極大的核算難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算業(yè)務(wù)中的重點分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本的核算

房地產(chǎn)開發(fā)成本預(yù)算中最主要的工作就是核算好房地產(chǎn)企業(yè)的收入和成本，需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展情況和發(fā)展特點來完成收入和成本核算工作的，通過對房地產(chǎn)企業(yè)收入及成本資金的核算，對房地產(chǎn)企業(yè)的所有資金進行科學(xué)有效的管理。由于我國稅法和會計核算準則之間存在很大的差異，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的收入和成本在計算的過程中存在很大的難度，房地產(chǎn)企業(yè)需要將會計核算與成本核算有效的區(qū)分開來，對二者之間的差異和聯(lián)系進行分析，從而做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作。

(二)注重借款費用資本化

根據(jù)我國新的會計準則相關(guān)規(guī)定，我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)在對開發(fā)成本進行核算時會出現(xiàn)一些借款費用，要想對房地產(chǎn)企業(yè)的成本進行有效核算，就需要對借款費用進行明確，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需要一定的運轉(zhuǎn)資金，其獲得運轉(zhuǎn)資金的主要方式是向銀行進行貸款。房地產(chǎn)公司向銀行貸款，因為房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性使得房地產(chǎn)企業(yè)借款項目存在還款周期長、借款利益大的特點，我國房地產(chǎn)企業(yè)借款費用方式也開始向資本化的方向轉(zhuǎn)變。因此房地產(chǎn)企業(yè)在對開發(fā)項目成本進行核算的過程中需要對借款費用資本化的問題進行關(guān)注。

(三)加大對預(yù)繳稅費處理工作的重視

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建筑項目時，因為所涉及到的項目類型比較多，并且工程的建設(shè)時間也比較長，這就導(dǎo)致企業(yè)所要承擔(dān)的納稅種類也比較多，除了主要的營業(yè)所得稅和經(jīng)營稅之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納其他的一些費用，例如土地增值稅等，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對開發(fā)成本進行核算的過程中需要將其應(yīng)繳納的稅種進行確認，根據(jù)會計準則和稅法的相關(guān)規(guī)定對其繳納稅額進行計算，進而對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用情況進有效的控制和管理，不斷提高企業(yè)資金的使用效率。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算工作效率的有效措施

(一)對房地產(chǎn)企業(yè)的收入進行有效確認，做好成本核算工作

要想保證房地產(chǎn)開發(fā)成本核算工作的順利開展，就需要對房地產(chǎn)企業(yè)的收入進行有效確認，并做好成本核算工作。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時，由于房屋價格比較高，只有部分人可以全款支付，因此企業(yè)大多采取房屋預(yù)售的辦法來對房屋進行銷售，這就使得房屋銷售過程中會包含有很多的工作環(huán)節(jié)，例如交納意向金、選房、交定金、簽購房合同、開發(fā)票等等，還需要將這些內(nèi)容進行系統(tǒng)分析，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的收入情況進行進一步的確定。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下幾種方法來對房地產(chǎn)企業(yè)的收入進行確認，并完成成本核算工作。首先需要對收入確認和成本核算制度進行完善，因為房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，具有很大的特殊性，因此企業(yè)需要根據(jù)開發(fā)項目的各個不同環(huán)節(jié)的費用使用情況和費用的支付情況來制定科學(xué)的確認制度，并根據(jù)相關(guān)的制度的要求完成企業(yè)的成本核算工作。其次是需要丟建筑項目施工過程中的成本核算對象進行明確，房地產(chǎn)企業(yè)建筑施工中的環(huán)節(jié)不通過，其核算對象也不同，需要針對不同的施工環(huán)節(jié)確定不同的核算對象，提高成本核算的準確性。最后房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)不同的施工項目采用不同的成本核算方法，這就需要企業(yè)在成本核算過程中對核算過程中出現(xiàn)的問題進行分析，從而得到有效的解決辦法。

(二)對成本核算業(yè)務(wù)進行完善

房地產(chǎn)企業(yè)要想提高成本開發(fā)核算工作效率就需要對企業(yè)的成本核算業(yè)務(wù)進行完善和優(yōu)化，首先房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)國家相關(guān)的稅法規(guī)定和會計準則的相關(guān)要求來制定科學(xué)合理的成本核算標準和規(guī)范，并在此基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用進行有效核算，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作水平和工作效率。其次是需要建立完善的房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理體系，根據(jù)不同的開發(fā)成本項目對成本核算風(fēng)險進行管理，例如產(chǎn)品開發(fā)科目、產(chǎn)品出租業(yè)務(wù)等。最后需要完善成本核算的披露制度，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理模式，對財務(wù)部門中的一些重要信息進行公開，從而提高對企業(yè)財務(wù)管理工作的監(jiān)督力度，為企業(yè)資金安全運轉(zhuǎn)提供有效的安全保障。

(三)做好房地產(chǎn)借款費用核算工作

現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的借款費用項目正逐漸向資本化的方向發(fā)展，因此企業(yè)許可要提高對借款費用資本化工作的重視，在對借款費用進行核算的過程中，工作人員需要根據(jù)企業(yè)以往的成本核算方式以及借款費用的分配原則來對借款費用進行核算。房地產(chǎn)企業(yè)可以聘請專業(yè)的會計核算人員來負責(zé)該工作，不斷完善借款費用的信息核算技術(shù)，提高核算過程的科學(xué)化和核算結(jié)果的準確性，從而可以保證房地產(chǎn)企業(yè)可以在規(guī)定的時間內(nèi)將借款費用進行償還。

(四)加強對成本核算工作的監(jiān)督和管理

為了保障房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作的順利進行。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立專門的企業(yè)成本內(nèi)部核算審計部門，對成本核算工作進行統(tǒng)一的檢查和監(jiān)督，對審計部門的各項職責(zé)和權(quán)限進行明確。另外需要保證審計部門的獨立性和專業(yè)性，賦予其應(yīng)有的權(quán)力，只有這樣審計部門才能對企業(yè)的成本核算工作中的各個環(huán)節(jié)進行有效的監(jiān)督和管理，使房地產(chǎn)成本核算工作可以順利進行，避免成本核算工作中發(fā)生違規(guī)操作等行為。

五、結(jié)語

綜上所述，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷發(fā)展之中。房地產(chǎn)企業(yè)項目工程建設(shè)具有建設(shè)周期長、涉及范圍廣、使用資金多等特點，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作面臨很大的困難，為了提高房地產(chǎn)開發(fā)成本核算工作效率，房地產(chǎn)企業(yè)可以對開發(fā)項目成本核算工作的中的重點和難點進行分析，并根據(jù)我國相關(guān)稅法和會計準則的規(guī)定，制定科學(xué)合理的開發(fā)成本核算方案，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本進行有效核算，保證資金使用的安全性。

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作者：李榮梅 單位：連云港邦業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司