房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理探討3篇

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（一）

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在問題

（一）財務(wù)預(yù)算缺乏系統(tǒng)管理

對開發(fā)項目的成本、經(jīng)濟效益、資金運作等方面財務(wù)預(yù)算分析不準確，導(dǎo)致項目利潤率偏低。對項目投資，往往是根據(jù)個人的主觀意識來判斷，缺乏完整的、科學(xué)的市場分析和可行性研究，存在很大的財務(wù)風(fēng)險。

（二）開發(fā)項目資金管理難度大

一個項目開發(fā)從前期調(diào)研到預(yù)售狀態(tài)時間較長，資金前期投入大。一般企業(yè)會利用土地向銀行抵押貸款，以此作為開發(fā)資金的補充。還有企業(yè)不計成本，通過民間借貸，解決企業(yè)的資金問題，勢必會給企業(yè)增加資金壓力。然而商品房銷售是房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金主要方式，如果商品房銷售不樂觀，房款不能及時到位，將會使項目工程停滯。一旦資金鏈斷裂，會產(chǎn)生嚴重的財務(wù)資金問題，這種風(fēng)險會給企業(yè)帶來致命的打擊。

（三）對開發(fā)項目全面成本管理不重視

全面成本管理指開發(fā)企業(yè)進行全方位、全過程及全員的成本管理。開發(fā)項目的成本包括上百種費用，牽涉到許多部門和人員，每個環(huán)節(jié)對成本確定、控制都有影響。而財務(wù)部門需要的成本資料來自施工單位和企業(yè)各職能部門，通常是施工單位沒在規(guī)定時間內(nèi)上報工程聯(lián)系單，企業(yè)各部門、管理人員之間提供數(shù)據(jù)不一致，甚至出現(xiàn)相互矛盾，提供資料不齊全，致使成本管理和預(yù)算相差大，從而很難達到有效控制成本的目的。

（四）沒有發(fā)揮財務(wù)管理的職能作用

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)、項目調(diào)研、成本核算、投資測算等，離不開企業(yè)的財務(wù)管理。但是，在大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)里，高層管理者把財務(wù)視作二線部門，在項目可行性的市場調(diào)查、市場分析、招投標(biāo)、合同簽訂、經(jīng)營決策等重要事項中很少有財務(wù)人員的參與，沒有認識到在企業(yè)管理中財務(wù)管理和財務(wù)人員的重要性；同時財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平有限，也影響發(fā)揮財務(wù)預(yù)測、決策、控制、分析等管理職能。

（五）稅務(wù)籌劃難以實現(xiàn)

納稅籌劃是中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理不可缺少的一部分，但受制于房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理方面和財務(wù)人員水平，稅務(wù)籌劃在中小房地產(chǎn)企業(yè)未能得以實現(xiàn)。

二、加強中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策

（一）開展市場考察，加強項目分析

企業(yè)設(shè)立市場調(diào)研部門，要進行周密謹慎的前期考察工作，財務(wù)部門參與市場的調(diào)查與分析，實時了解市場情況，運用統(tǒng)計分析方法和財務(wù)工具，計算決策指標(biāo)，評價決策效果，預(yù)期收益，為決策者提供及時、可靠的信息。

（二）加強企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理

健全預(yù)算管理制度，是解決中小房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理基本方法。根據(jù)企業(yè)管理模式，建立開發(fā)費用、成本會計科目，作為項目預(yù)算的依據(jù)。對于開發(fā)項目效益的預(yù)算，應(yīng)從該開發(fā)項目可預(yù)計和不可預(yù)計費用、成本進行總體預(yù)算，充分考慮不可預(yù)計的費用、成本，使項目投資決策準確性提高，財務(wù)風(fēng)險降到最低。對于資金方面預(yù)算，應(yīng)從企業(yè)項目進度、資金使用計劃和需求，進行全方位的策劃，確保資金正常運行。

（三）合理開展融資

1.授信貸款是房地產(chǎn)企業(yè)重點爭取的對象，貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡便，不過要重視企業(yè)的信用管理與品牌建設(shè)。

2.商業(yè)信用。在項目開發(fā)中延期付款或預(yù)收房款所形成的信貸關(guān)系。如通過營銷策劃給客戶2%-8%優(yōu)惠，使客戶選擇一次性付款或辦理按揭貸款；施工單位墊資施工、延期支付工程款等方法來融資。

3.民間融資方式。通過委托貸款的方式，按不超過金融機構(gòu)規(guī)定利率籌集民間資金。

4.成立集團企業(yè)，通過關(guān)聯(lián)企業(yè)抵押貸款，內(nèi)部資金的統(tǒng)籌使用，進行內(nèi)部融資。

5.合作開發(fā)。與經(jīng)濟實力雄厚及技術(shù)管理水平先進的房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)。

6.企業(yè)通過出賣資產(chǎn)、股權(quán)等多線和打包方式盤活資金鏈。

7.延期繳納稅費。房地產(chǎn)企業(yè)稅費大概占房款10%左右，了解當(dāng)?shù)囟愂照?，征得稅?wù)部門同意，延期繳納稅費，這相當(dāng)于一筆無息貸款。

（四）加強全面成本管理

1.要確定成本預(yù)算標(biāo)準。對項目開發(fā)中發(fā)生的各項費用進行整體預(yù)算，加強工程預(yù)結(jié)算管理，對投入工程的每一筆資金心中有數(shù)。

2.要對成本費用進行正確的核算，分別從設(shè)計階段、發(fā)包階段、施工階段對造價控制，正確核算開發(fā)項目中發(fā)生各項費用。

3.要對建筑、安裝成本進行分類的分析，對已完成成本指標(biāo)進行比較分析，編寫成本分析說明，盡量能找到降低成本的方法。

4.要對數(shù)據(jù)進行歸類和登記。提高管理者成本意識，各職能部門在每個環(huán)節(jié)做好相關(guān)成本資料的記錄、編制，為財務(wù)部門成本測算提供依據(jù)。

（五）提升企業(yè)財務(wù)管理的能力

1.完善企業(yè)財務(wù)管理制度。一是健全預(yù)算管理，做好對開發(fā)項目的資金和成本的全面監(jiān)控。二是健全管理會計系統(tǒng)，向高層管理者全面及時地提供財務(wù)分析，為決策提供有效信息。三是加強資金管理，做到統(tǒng)籌規(guī)劃、合理安排，逐步擴大企業(yè)自有資金比例。四是完善財務(wù)數(shù)據(jù)管理，實現(xiàn)資源共享，以提高工作效率。五是每年開展內(nèi)部審計，加大審計力度，以提高數(shù)據(jù)真實性。

2.強化企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的財務(wù)管理意識。通過會計、統(tǒng)計、稅法培訓(xùn)來提高企業(yè)高層管理者的財務(wù)意識和經(jīng)營理念，明確財務(wù)管理在企業(yè)管理中的中心地位。

3.提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員除要掌握相應(yīng)的財務(wù)、統(tǒng)計、稅務(wù)知識外，還要學(xué)習(xí)工程預(yù)算、成本控制等知識。在成本管理、財務(wù)預(yù)算、財務(wù)分析上，激勵財務(wù)人員參與企業(yè)的管理，充分發(fā)揮財務(wù)管理的職能。

（六）加強納稅籌劃

納稅籌劃是企業(yè)經(jīng)營決策的重要組成部分，中小房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃，應(yīng)遵循事前籌劃原則、經(jīng)濟原則、整體原則、綜合原則，做到“合法、合理、全面、具體”，全面了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)稅收政策，有效規(guī)避納稅風(fēng)險，降低企業(yè)納稅成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

作者：林春微 單位：溫州冶金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

（二）

一、我國房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀

1.籌資管理方面

對于資金籌措，其籌資數(shù)額具有不確定性。如果籌資數(shù)額小，那么會滿足不了企業(yè)的正常發(fā)展；如果籌資數(shù)額大，那么會有一部分資金不會被利用，影響資金使用率和使用效果。因此在資金籌措前應(yīng)當(dāng)對籌資數(shù)額進行預(yù)估。同時籌資渠道也十分重要，如果企業(yè)缺乏籌資渠道，那么會嚴重影響企業(yè)發(fā)展。因為籌資渠道狹窄，那么在企業(yè)發(fā)展過程中就會出現(xiàn)發(fā)展資金不足的現(xiàn)象；還有就會增加籌資成本降低企業(yè)的利潤，同時也會增加籌資風(fēng)險和投資風(fēng)險。

2.投資管理方面

雖然國家目前對住房制度進行了改革，并且大力支持房地產(chǎn)開發(fā)，但是一些投資商通過一系列途徑得到土地和銀行貸款后，便開始進行開發(fā)建設(shè)，根本沒有對開發(fā)的項目進行研究分析。這種盲目投資的投資風(fēng)險往往會使投資者造成巨大損失，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

3.成本管理方面

房地產(chǎn)開發(fā)商普遍認為資金投入大部分都是使用在項目施工階段，而對于決策階段和設(shè)計階段相當(dāng)不重視。對于前期的專家決策費用和設(shè)計費用的支付是一拖再拖，認為這樣就可以減少成本投入，實際上這是不誠信的表現(xiàn)，嚴重會影響到企業(yè)的信譽，從而影響企業(yè)的發(fā)展。

4.利潤分配階段

由于我國的制度方面改革，使得大量投資人員加入到房地產(chǎn)開發(fā)中，但是大部分的投資都是盲目的。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立之后就忙于項目的開發(fā)，根本沒有考慮到企業(yè)成立時間和企業(yè)內(nèi)部人才問題，更沒有考慮到企業(yè)未來發(fā)展問題。在項目開發(fā)獲得利潤之后，利潤如何分配也是由當(dāng)時的投資人來決策的，根本不考慮企業(yè)發(fā)展需要，只是單純根據(jù)房地產(chǎn)的市場走向分配利潤。

二、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的建議

1.融資階段

對于資金的籌措，不管是通過什么方式、什么渠道，只要考慮到融資數(shù)額是否符合企業(yè)的需求量。對于項目開發(fā)的投入資金和開發(fā)完成以后利潤收入應(yīng)當(dāng)有個預(yù)估，確保利潤遠大于前期投入。同時應(yīng)該注意融資風(fēng)險，根據(jù)資金使用模式和業(yè)務(wù)的風(fēng)險確定融資渠道，根據(jù)融資代價不同選擇融資渠道。總體而言，房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行融資時，應(yīng)該考慮全面，然后再確定融資數(shù)額和融資渠道，將融資風(fēng)險降到最小。

2.投資階段

企業(yè)在進行項目投資前，應(yīng)當(dāng)對項目的投資風(fēng)險進行可行性研究，不僅可以確保投資風(fēng)險降低，同時利于利潤最大化，有利于企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。在進行項目投資時，不可以只單純看重眼前利益，要從企業(yè)發(fā)展的長遠角度分析。詳細的來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把投資的重心由中心城市轉(zhuǎn)移到小城鎮(zhèn)或者次中心城市，并且重點投資普通住宅和經(jīng)濟適用房，以便于更好的贏得市場和拓展市場。

3.日常管理階段

日常管理主要包括成本管理和資金管理。成本管理指的是項目開發(fā)過程中開發(fā)成本和建設(shè)成本。前期的土地競拍時，應(yīng)該謹慎考慮，應(yīng)當(dāng)首要考慮土地可以帶來的利潤。其次在建設(shè)階段是應(yīng)當(dāng)將水、電、氣、通信等配套設(shè)施一步到位，避免建設(shè)完成后的二次建設(shè)，同時也可以保證利潤最大化。資金管理方面主要包括提高樓房銷售速度，加快資金的回籠，提高資金的利用率。根據(jù)市場形勢，確定資金使用方向，保證企業(yè)的穩(wěn)定快速發(fā)展。資金管理要確保資金的使用率、周轉(zhuǎn)率、利潤率等多方面。

4.利潤分配階段

利潤的分配方案要根據(jù)企業(yè)發(fā)展大局考慮，而不能單純根據(jù)市場走向進行分配；也不能單純考慮賺取利潤而盲目分配。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的生活水平將會越來越高，對于住房要求也會越來越高。房地產(chǎn)發(fā)展必須做好財務(wù)管理，合理的進行資金籌措、資金使用和資金分配，這樣企業(yè)才會越辦越好。

作者：陳華 單位：新疆和興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

（三）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀和主要的問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險難以控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期資金占用較大，資產(chǎn)負債率較高，項目的涉及的周期較長，財務(wù)管理的難度較大，并且在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會掩藏很多的不確定因素，這些因素可能會相互作用導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的失敗。房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在很大的風(fēng)險，對于那些規(guī)模較小，敏感較強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，控制風(fēng)險的能力難以對付突變的政策環(huán)境。因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，就能夠為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供較為有效的投資決策和提高預(yù)防風(fēng)險的能力。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度較大

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前的開發(fā)一個項目的資金規(guī)模需求越來越大，并且時間跨度相當(dāng)長，一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要經(jīng)過征地、開發(fā)、建設(shè)、竣工驗收等階段，他們的時間跨度通常為兩年甚至更長的時間，而商品房在出售的過程中又采取的是分期付款的方式，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)起來前期巨額的資金占用很難在短時間內(nèi)收回，這與普通的制造業(yè)企業(yè)具有很大的不同，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理人員素質(zhì)不高

目前，絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)沒有分開，大多數(shù)的老板直接管理房地產(chǎn)的開發(fā)活動和經(jīng)營活動，他們沒有專門的職業(yè)經(jīng)理人。這樣雖然能夠大大減少開發(fā)企業(yè)的人力成本，但是在財務(wù)管理的效率上面沒有能夠滿足企業(yè)的投資融資需求。再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老板財務(wù)管理理念陳舊，這就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目投資、融資、可行性研究、招投標(biāo)等方面不能做到心中有數(shù)，顯示出投資決策極大的盲目性。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本較大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與普通的制造企業(yè)財務(wù)管理具有很大的不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期需要投入巨大的長期資金，資金周轉(zhuǎn)率特別低，資產(chǎn)負債率較高，這說明了該行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。從目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式主要采取的是債務(wù)融資，特別是依靠銀行的信貸資金，貸款的資金較大，相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險較大。目前，國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控較嚴，嚴厲控制銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款額度，再加上土地政策和信貸政策的收縮都使得房地產(chǎn)的融資成本越來越高，面臨的資金鏈斷裂的危險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的創(chuàng)新策略

1.創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營主要是依靠企業(yè)的內(nèi)部控制制度，它是企業(yè)進行財務(wù)管理的有效手段之一。要在內(nèi)部控制制度上面進行創(chuàng)新，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做到以下幾點。首先，需要建立一個健全的內(nèi)部控制制度體系，有效的保證經(jīng)營、決策、控制三方面的相互配合和相互制約。其次，確定大型開發(fā)企業(yè)中董事會在內(nèi)部控制制度中的核心地位，而監(jiān)事會必須監(jiān)管企業(yè)運作的各個環(huán)節(jié)，站在企業(yè)的高度制定統(tǒng)一的內(nèi)部控制制度，按照統(tǒng)一的規(guī)則進行項目的開發(fā)、授權(quán)。最后，加強創(chuàng)新企業(yè)的內(nèi)部審計制度，對企業(yè)的重大財務(wù)支出，重大財務(wù)投資項目進行專項審計。

2.創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險管理方法

企業(yè)在經(jīng)營活動過程中面臨各種風(fēng)險，其中財務(wù)風(fēng)險是影響財務(wù)目標(biāo)實現(xiàn)的主要風(fēng)險。因此，對于現(xiàn)代企業(yè)來講就必須加強風(fēng)險的管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險隨著開發(fā)成本的不斷增加而變得難以控制，隨著國際經(jīng)濟市場局勢的波動而變得十分復(fù)雜，行業(yè)的不穩(wěn)定性直接導(dǎo)致了企業(yè)面臨巨大的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不采用創(chuàng)新的風(fēng)險管理方式，通過逐一識別各種風(fēng)險，確定風(fēng)險管理的目標(biāo)，設(shè)立風(fēng)險管理部門，以便對開發(fā)企業(yè)面臨的各類風(fēng)險進行分析和研究，提出風(fēng)險防范的有效措施，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營更加穩(wěn)定。

3.不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員的創(chuàng)新能力

提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵因素之一是提高財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)。首先，新招聘的財務(wù)人員必須具有相應(yīng)的崗位資格證書，具有較好的綜合素養(yǎng)，能夠充分利用財務(wù)分析系統(tǒng)進行項目投資分析。其次，不斷地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升他們的業(yè)務(wù)能力。最后，財務(wù)人員應(yīng)該對經(jīng)濟發(fā)展、行業(yè)政策變化做出一定的分析判斷，能應(yīng)用合理的風(fēng)險策略組合，控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。

4.創(chuàng)新建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理信息化

當(dāng)今的社會是比拼信息的社會，誰掌握了信息獲取的渠道誰就能先發(fā)制人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該把整個企業(yè)的上上下下通過信息系統(tǒng)統(tǒng)一的聯(lián)系起來，讓企業(yè)的各個部門共享企業(yè)的信息。同時，這樣的信息化建設(shè)也能夠方便企業(yè)的財務(wù)部門匯總各個部門的財務(wù)數(shù)據(jù)，然后通過統(tǒng)一的分析決策系統(tǒng)掌握企業(yè)的經(jīng)營活動，使企業(yè)能夠做出更加有利于企業(yè)股東的行為。加強創(chuàng)新企業(yè)信息化操作的嚴密性，防止工作人員走漏于制度之外，掏空企業(yè)的寶貴資源。應(yīng)該設(shè)立嚴格的內(nèi)部審計機構(gòu)，事后對重大的財務(wù)事項進行獨立的專項審計。

三、總結(jié)

總之，我國經(jīng)濟的快速發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)所作出的貢獻，房地產(chǎn)的快速成長也離不開國家政策的支持。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)受到政策調(diào)控的打壓越來越多，房地產(chǎn)企業(yè)面臨各種各樣的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從內(nèi)部出發(fā)，不斷加強自身的財務(wù)管理工作水平，重視財務(wù)管理的理論，并且不斷的創(chuàng)新新的財務(wù)管理制度，以便能更好的適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，能更好的適應(yīng)國家政策的相關(guān)變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有把財務(wù)管理放到企業(yè)戰(zhàn)略化的高度才能不斷為企業(yè)增添新的活力。

作者：萬麗萍 單位：秦皇島市城源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司