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摘要:本文主要指出我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在的主要風(fēng)險,探討造成房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的原因,圍繞著促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,有效抵御房地產(chǎn)貸款風(fēng)險,提出房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險防控的有效措施與管理機(jī)制。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā)貸款;風(fēng)險防范
我國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷快速增長期后,目前正處在發(fā)展調(diào)控的關(guān)鍵期,這一時間房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險相對較大,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險防控應(yīng)當(dāng)形成完善的機(jī)制,著力從法律角度對房地產(chǎn)開發(fā)貸款給予必要的風(fēng)險監(jiān)督。
一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要風(fēng)險
(一)免擔(dān)保風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險與高收益行業(yè),房地產(chǎn)具有易保值、高收益與易變現(xiàn)的特點(diǎn)?,F(xiàn)代房地產(chǎn)貸款主要以抵押貸款形式出現(xiàn),有的商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)商提供銀行貸款施行抵押貸款免擔(dān)保或第三方保證的方式,在貸款實(shí)際運(yùn)行的過程中存在著沒能落實(shí)項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押或者銀行對房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售回款控制不足的問題,這使得商業(yè)銀行完全基于開發(fā)商的信譽(yù)償還貸款。有些房地產(chǎn)企業(yè)在貸款到期時,不落實(shí)還款資金,商業(yè)銀行不得不被迫轉(zhuǎn)貸,因此導(dǎo)致貸款風(fēng)險增加。還有的商業(yè)銀行施行第三方保證抵押,選擇有優(yōu)質(zhì)信譽(yù)和雄厚資金實(shí)力的第三方作為貸款擔(dān)保,但是這些擔(dān)保企業(yè)的資金運(yùn)行鏈條復(fù)雜,一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈波動,開發(fā)商出現(xiàn)的風(fēng)險將導(dǎo)致整個資金鏈條的問題,使得商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款處在巨大的風(fēng)險當(dāng)中。
(二)抵押無效風(fēng)險
商業(yè)銀行一般要求房地產(chǎn)企業(yè)以其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為抵押物進(jìn)行貸款,具體可以使用房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的土地使用權(quán),或者以在建工程作為抵押。但是,商業(yè)銀行接受房地產(chǎn)企業(yè)抵押時由于沒能嚴(yán)格的設(shè)立抵押權(quán)的形式要件,或者未能及時到有關(guān)部門登記,先償權(quán)力存在爭議的問題,以及土地使用權(quán)或者新增房屋抵押權(quán)懸空,導(dǎo)致貸款資金權(quán)益無法主張。例如,雖然開發(fā)商以土地出讓方式獲得土地使用權(quán),但是房地產(chǎn)企業(yè)(貸款人)必須繳納全部的土地使用權(quán)出讓金才能取得土地使用證,然后按照出讓合同進(jìn)行投資開發(fā)。只有完成開發(fā)總投資額的25%才能轉(zhuǎn)讓。有些銀行獲得的抵押物并不符合上述法律規(guī)定條件,事實(shí)上存在著抵押物法律風(fēng)險。還有,我國《物權(quán)法》規(guī)定建造房屋后土地使用權(quán)已被新增房屋吸收,當(dāng)開發(fā)商將售房款轉(zhuǎn)移因此將導(dǎo)致抵押權(quán)懸空,由此給商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款帶來較大風(fēng)險。
(三)土地閑置風(fēng)險
商業(yè)銀行在批復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款后面臨著較為嚴(yán)峻的土地閑置問題。國家對于已經(jīng)獲得土地出讓權(quán),但是對于有未按照合同約定進(jìn)行動工開發(fā)情形的,可以征收20%以土地出讓閑置費(fèi)。當(dāng)土地存在長期閑置現(xiàn)象時,導(dǎo)致抵押人的負(fù)擔(dān)加重,還貸能力也相應(yīng)削弱,而土地閑置期滿,土地使用權(quán)被國家收回,抵押物不復(fù)存在,相應(yīng)的抵押權(quán)也隨之消失,在這種情況下銀行面臨著巨大土地閑置風(fēng)險。尤其在國家供給側(cè)改革調(diào)整的關(guān)鍵期,我國各省市對土地閑置的治理積極性不斷提高,相關(guān)管控越來越嚴(yán)格,土地閑置的法律風(fēng)險更應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)貸款供給銀行的重視。而且,我國加大治理房地產(chǎn)力泡沫的度后,房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險上升,使得土地閑置風(fēng)險加大,銀行應(yīng)當(dāng)對相關(guān)貸款風(fēng)險提高警惕。
(四)稅收優(yōu)先風(fēng)險
我國稅收相關(guān)法律明確規(guī)定房地產(chǎn)抵押的稅收優(yōu)先權(quán),稅收優(yōu)于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán),如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目范圍內(nèi)存在拖欠稅款的現(xiàn)象,商業(yè)銀行的抵押權(quán)受到限制,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)優(yōu)先處置并就處置價款優(yōu)先獲得受償。稅后剩余部分才開發(fā)商才可受償。有的商業(yè)銀行在簽訂房地產(chǎn)貸款合同前未能有效的調(diào)查貸款人是否存在欠稅問題,或者沒能要求企業(yè)提供完稅憑證,不能請示稅務(wù)機(jī)關(guān)出有關(guān)抵押人情況,沒能在貸款時就抵押上的納稅情況做出約定,因此導(dǎo)致存在相關(guān)法律風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險防范
(一)嚴(yán)格審核貸款人
只有嚴(yán)格審查貸款主體,保證貸款人有符合法規(guī)定的貸款抵押條件,才能確保房地產(chǎn)開發(fā)貸款合法、有效和合安全。首先,應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定與銀行最新的房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押政策,加強(qiáng)對開發(fā)商的資質(zhì)、誠信度與還款能力進(jìn)行調(diào)查,還要對開發(fā)商的還款意愿進(jìn)行嚴(yán)格審查,從而縝密判斷開發(fā)商的還款能力。其次,必須要求開發(fā)商提供貸款項(xiàng)目的抵押擔(dān)保,特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭激烈情況下,房地產(chǎn)開發(fā)貸款不應(yīng)接受第三連帶責(zé)任擔(dān)保。第三,嚴(yán)格的審查抵押物的權(quán)屬,只接受開發(fā)商有所屬權(quán)的土地使用權(quán)抵押,并且對抵押物的變動與重復(fù)抵押情況進(jìn)行仔細(xì)審查,并且防止出現(xiàn)抵押物評估虛高現(xiàn)象,提高抵押物變現(xiàn)可能性。第四,對房地產(chǎn)開發(fā)貸款施行封裝管理,對貸款與銷售款的支配和使用權(quán)進(jìn)行監(jiān)管,有效防止開發(fā)商挪用、抽逃資金等現(xiàn)象出現(xiàn)。
(二)重點(diǎn)防范懸空問題
只有重要監(jiān)督防范房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的懸空問題,才能有效的落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的權(quán)力主張。首先,加強(qiáng)與土地管理部門配合,在核實(shí)土地用途、性質(zhì)、組別基礎(chǔ)上,密切關(guān)注和監(jiān)督借款人是否按照土地出讓合同的約定如期開工,在出現(xiàn)土地閑置現(xiàn)象時要使用相應(yīng)的保全措施,避免土地開發(fā)權(quán)被國家無償收回。其次,對土地使用權(quán)作為抵押的情況應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程進(jìn)展情況及時的轉(zhuǎn)為在建工程抵押,確定抵押權(quán)完整有效,特別是在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,必須及時的辦理抵押登記。此外,還要深入了解抵押人狀況,防止工程價款優(yōu)化權(quán)對抗抵押權(quán)的問題,并且監(jiān)督貸款人按照規(guī)定使用貸款,防止借款人挪用工程款現(xiàn)象。為了防止房地產(chǎn)貸款風(fēng)險,還要摸清貸款人納稅情況及其相關(guān)風(fēng)險,不僅要求開發(fā)商提供納稅憑證,還要通過稅務(wù)機(jī)關(guān)的公告查清企業(yè)的欠稅與欠稅時間問題,并且把開發(fā)商依法納稅作為貸款的要件。
結(jié)束語:
在法律角度保證房地產(chǎn)開發(fā)貸款的安全,有效的消除開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的潛在風(fēng)險,需要積極有效的執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策,完善對房地產(chǎn)開發(fā)商的相關(guān)監(jiān)管制度,從而在科學(xué)的程序上既符合法規(guī)規(guī)范,有又有效的減少風(fēng)險漏洞,從而保證房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金安全。
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作者:張彬彬 單位:西安工程大學(xué)