房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革問(wèn)題及對(duì)策

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近年來(lái)，我國(guó)大力推動(dòng)供給側(cè)改革，這也給處于低谷當(dāng)中的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)全新的發(fā)展機(jī)遇。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展仍然呈現(xiàn)出供需不平衡的現(xiàn)狀。因而，在下文當(dāng)中筆者將對(duì)這一現(xiàn)狀進(jìn)行分析，力求推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)的同步發(fā)展。

1在供給側(cè)改革背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題

1.1供給側(cè)改革給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的政策影響。目前，我國(guó)實(shí)施的是土地公有制的土地制度，該制度對(duì)于房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要作用。即公有制制度會(huì)直接影響到土地供應(yīng)方式、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及土地供應(yīng)量。要想發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，首先要確保土地資源儲(chǔ)存量充足，其次要合理進(jìn)行土地功能分配，進(jìn)而才能實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。1.2供給側(cè)改革給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響。供給側(cè)改革的實(shí)行對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)共有兩方面的影響，第一是對(duì)于企業(yè)存款利率的影響，第二是對(duì)于企業(yè)運(yùn)行模式的影響。首先，以國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式為基礎(chǔ)進(jìn)行分析，目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論大小與規(guī)模，其運(yùn)營(yíng)過(guò)于依賴金融機(jī)構(gòu)的房貸活動(dòng)。如果房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)了問(wèn)題，那么為其提供房貸的金融機(jī)構(gòu)也需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，進(jìn)而導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展愈加泡沫化。現(xiàn)階段，我國(guó)對(duì)于金融行業(yè)的宏觀調(diào)控主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是對(duì)于存款準(zhǔn)備金的宏觀調(diào)控，二是對(duì)于存款利率的宏觀調(diào)控。如果在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程當(dāng)中，中央銀行對(duì)利率進(jìn)行了上調(diào)處理，在這種情況下，對(duì)于想要購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，在相同的時(shí)間內(nèi)他們需要支付的利率要比上調(diào)利率前多得多。所以大多數(shù)購(gòu)房者都會(huì)選擇直接還清所有貸款，或者是一次性付清房款。利率的上調(diào)不僅會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生影響，還會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生影響，會(huì)降低投資者的收益，因而投資者可能會(huì)撤出資金再尋找其他的投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的商品房供給過(guò)剩，出現(xiàn)大量空房的現(xiàn)象。1.3供給側(cè)改革給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的環(huán)境影響。人們對(duì)住房要求的不斷提高，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。大量荒地被開(kāi)發(fā)，甚至呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)過(guò)度的狀況。而過(guò)度開(kāi)發(fā)會(huì)引發(fā)一系列的環(huán)境問(wèn)題。尤其是人們對(duì)住房的高要求，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始逐步重視周邊配套設(shè)施、樓間距等問(wèn)題的建設(shè)。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革的對(duì)策

2.1基于政府層面的路徑。政府作為國(guó)家職能部門(mén)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的調(diào)控作用。此外，政府的理論指導(dǎo)與行政政策還能推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革當(dāng)中，政府部門(mén)充當(dāng)著主角的角色，政府對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要作用。(1)多措并舉，優(yōu)化現(xiàn)存房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。實(shí)施房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革最首要的任務(wù)便是去庫(kù)存。而要達(dá)到這一目的首先應(yīng)考慮到兩方面的內(nèi)容。第一，可以將棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相結(jié)合。采用多種方式，例如直接貨幣補(bǔ)償以及商品房住房團(tuán)購(gòu)，激勵(lì)拆遷戶購(gòu)房，進(jìn)而增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。監(jiān)控好新建安置房，通過(guò)多項(xiàng)政策，改善棚戶區(qū)居民的居住環(huán)境。此外，政府在進(jìn)行棚戶區(qū)拆遷時(shí)還可以減免費(fèi)稅，積極鼓勵(lì)各企業(yè)注重社會(huì)效益，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，主動(dòng)向棚戶區(qū)住民讓利，改善棚戶區(qū)居民的居住環(huán)境。第二，現(xiàn)階段，消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高。因而政府可以著力改善閑置新房周?chē)幕A(chǔ)配套設(shè)施情況，盡可能滿足消費(fèi)者對(duì)于住房的要求，進(jìn)而激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情，比如說(shuō)在商業(yè)住宅附近建設(shè)物流企業(yè)、學(xué)校以及醫(yī)院等基礎(chǔ)的配套設(shè)施。(2)因城施策，嚴(yán)格控制企業(yè)供應(yīng)節(jié)奏。為提高房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率，政府可根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況，合理把控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格控制。所以房地產(chǎn)管理部門(mén)在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程當(dāng)中應(yīng)該將房地產(chǎn)用地的調(diào)控作為工作重點(diǎn)，通過(guò)供給側(cè)改革對(duì)低端供應(yīng)和無(wú)效供應(yīng)進(jìn)行整合。從目前我國(guó)不同地域之間的發(fā)展情況來(lái)分析，在供給側(cè)改革的過(guò)程當(dāng)中應(yīng)綜合考慮到城市發(fā)展規(guī)劃以及商品房庫(kù)存等多項(xiàng)因素，此外還應(yīng)充分考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際需求，確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口增長(zhǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相適應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理規(guī)劃，進(jìn)而維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡發(fā)展。2.2基于企業(yè)層面的路徑。(1)突破區(qū)庫(kù)存，重塑供求平衡。為了進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)現(xiàn)有商品房進(jìn)行合理定價(jià)，進(jìn)而促進(jìn)需求，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的供需平衡。如果購(gòu)房者的消費(fèi)意愿下降，進(jìn)而導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格大幅度下降，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)呈現(xiàn)出極度的供需不平衡現(xiàn)象。因此房地產(chǎn)要想進(jìn)一步發(fā)展必須改變這一現(xiàn)狀。所以各房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)之前可以做好市場(chǎng)調(diào)查，充分了解消費(fèi)者的購(gòu)房需求與實(shí)際的市場(chǎng)變化，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷的時(shí)候采取必要的降價(jià)措施，緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，維護(hù)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，為了確保房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，一些規(guī)模較大的企業(yè)也可以兼并、收購(gòu)小的企業(yè)，對(duì)閑置商品房進(jìn)行集中處理，充分借助新媒體等媒介對(duì)現(xiàn)有的房產(chǎn)資源進(jìn)行大力的推廣與營(yíng)銷(xiāo)。(2)突出提升品質(zhì)，滿足有效需求。伴隨生活水平的提升，人們對(duì)居住環(huán)境的要求只會(huì)越來(lái)越高。在過(guò)去，人們認(rèn)為房子只不過(guò)是一個(gè)休息的場(chǎng)所，而現(xiàn)在人們更加注重生活品質(zhì)與人生價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該全面了解消費(fèi)者的需求，滿足其生理需求與心理需求，為消費(fèi)者提供舒適、安全，具備生活品質(zhì)的住房。2.3基于個(gè)人層面的路徑。以個(gè)人層面的角度來(lái)分析，作為房產(chǎn)的投資者，應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)其價(jià)值屬性、金融屬性以及商品屬性，在進(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行理性的分析，降低投資失敗率。而以政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來(lái)分析，人們購(gòu)買(mǎi)商品最主要的原因是其具有價(jià)值屬性、金融屬性以及商品屬性，能夠滿足消費(fèi)者的某種需求。以我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀為基礎(chǔ)來(lái)分析，人們購(gòu)買(mǎi)住房是因?yàn)樗軌蚪o人遮風(fēng)擋雨，給人一種心理上的安慰。所以說(shuō)要想推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)者不能只重視其商品價(jià)值，而要充分發(fā)掘消費(fèi)者的需求，使商品房的建設(shè)與消費(fèi)者的需求相適應(yīng)。

3結(jié)論

從我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)分析，其仍然處于發(fā)展的初級(jí)階段，因而在經(jīng)營(yíng)與建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中或多或少會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，而這些問(wèn)題會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給極度不平衡。因而在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)綜合考慮到多方面的因素，采取必要措施激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情，確保國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。

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作者:沈愛(ài)華 王英杰 單位:哈爾濱商業(yè)大學(xué)