房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理重點(diǎn)與難點(diǎn)

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摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作受到了社會(huì)各界的廣泛重視，革新工作理念和方法，引用先進(jìn)的手段和經(jīng)驗(yàn)，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體質(zhì)量。本文結(jié)合案例，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)與難點(diǎn)為主線(xiàn)，進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析和描述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；難點(diǎn)分析

從實(shí)際意義上來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自身綜合性較強(qiáng)，其中涉及到諸多的環(huán)節(jié)，管理工作難度和風(fēng)險(xiǎn)較大，并且很容易受到各類(lèi)因素的影響。因而需要采取有效的管理措施，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所有的工作都能夠順利的開(kāi)展和進(jìn)行。此外，還應(yīng)該注重將相關(guān)理論與實(shí)際進(jìn)行有效的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，對(duì)每一個(gè)工作和環(huán)節(jié)都能進(jìn)行有效的控制，從而可以使房地產(chǎn)生產(chǎn)要素的配置得到進(jìn)一步的優(yōu)化。

1工程案例

以漳州龍海市開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目為例，該工程占地面積3.9萬(wàn)m2，總建設(shè)面積11.72萬(wàn)m2，擬建由6棟22-27層、6棟6層的多層、東側(cè)西側(cè)為沿街商業(yè)；項(xiàng)目充分考慮該地塊的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)資源以及高端居住人群的需要，打造國(guó)際化優(yōu)雅休閑生活社區(qū)，以地塊中心及周邊資源利用最大化為主旨，努力促使住宅單體布置達(dá)到合理最優(yōu)；以場(chǎng)地周邊的地形資源為面，以場(chǎng)地內(nèi)的中心景觀為點(diǎn)，以小區(qū)內(nèi)主要道路為線(xiàn)，通過(guò)建筑的陣列排布，形成一個(gè)既有中心景觀、又有線(xiàn)性延續(xù)的居住組團(tuán)；保證了戶(hù)戶(hù)均好的景觀共享、采光日照；同時(shí)錯(cuò)落有致的天際線(xiàn)，使本案更好的融入周邊環(huán)境，形成得天獨(dú)厚的休閑桃源。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要性

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理保證項(xiàng)目按時(shí)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要想順利的開(kāi)展和完成，必須要加強(qiáng)項(xiàng)目管理工作力度，保證施工計(jì)劃能夠得到嚴(yán)格的執(zhí)行，從而可以有效的保證開(kāi)發(fā)進(jìn)度能夠順利推進(jìn)。以完整的計(jì)劃管理工作為基礎(chǔ)，全景計(jì)劃節(jié)點(diǎn)可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程列入到計(jì)劃范圍當(dāng)中，通過(guò)不斷的糾偏修正和強(qiáng)執(zhí)行力進(jìn)而能夠有效的保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)能夠順利的開(kāi)展和進(jìn)行。2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能夠保證項(xiàng)目進(jìn)展的組織性和協(xié)調(diào)性。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作當(dāng)中，必須要將相關(guān)責(zé)任進(jìn)行明確的劃分，以相關(guān)的法律法規(guī)作為依據(jù)，完成各項(xiàng)管理工作制度和體系的建立，并加以嚴(yán)格的執(zhí)行和落實(shí)，如此可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，創(chuàng)造良好的條件。從另一個(gè)角度來(lái)講，項(xiàng)目管理人員一定要注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的協(xié)調(diào)性，做好各項(xiàng)分工、單位以及人員之間的協(xié)調(diào)工作，打造一個(gè)和諧的工作氛圍，進(jìn)而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作能夠有序推進(jìn)。2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能夠保證項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，加強(qiáng)項(xiàng)目管理工作力度，其最為主要的目的在于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，管理人員應(yīng)該對(duì)工程質(zhì)量、成本以及周期等方面進(jìn)行嚴(yán)格的控制與管理，所有工作環(huán)節(jié)都能夠按照先前的計(jì)劃開(kāi)展和完成，才能將產(chǎn)品完美的落地和及時(shí)交付到客戶(hù)手中，保證品質(zhì)，減少建筑質(zhì)量通病，如此才能夠有效的避免和減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失，最大程度的提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)

3.1質(zhì)量控制達(dá)標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作中，質(zhì)量管理工作最為重要，同時(shí)也是該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作中最為重要的組成部分。從實(shí)際意義上來(lái)講，只有保證房地產(chǎn)的質(zhì)量和安全，不斷提升工程品質(zhì)，保障項(xiàng)目按期順利交付，才能夠受到社會(huì)各界的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)公司的口碑傳播。從總體的角度來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)標(biāo)的基本要求可以分為兩個(gè)方面：其一，應(yīng)該保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際施工情況能夠達(dá)到設(shè)計(jì)要求，按圖施工到位。其次是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作（驗(yàn)收、檢測(cè)等）一定要嚴(yán)格按照國(guó)家、省市的相關(guān)規(guī)范要求規(guī)定的內(nèi)容執(zhí)行到位。3.2管理者的質(zhì)量意識(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理人員自身的思想意識(shí)直接影響著整體的工作質(zhì)量。正因?yàn)槿绱耍嚓P(guān)工作人員一定要明確自身職責(zé)的重要性，端正工作態(tài)度，切實(shí)的履行好相應(yīng)的工作職責(zé)。此外，還要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行定期的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的問(wèn)題和隱患，并與相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行溝通，要求其予以及時(shí)的糾正和調(diào)整，如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量存在問(wèn)題，應(yīng)該予以及時(shí)的整改和通報(bào)。

4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的難點(diǎn)

4.1對(duì)項(xiàng)目地情況了解不深入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作過(guò)程中，很容易受到各類(lèi)因素的影響，從而使得工作難度增大。具體來(lái)講，開(kāi)發(fā)商工作中可能會(huì)存在以下問(wèn)題：首先，如果開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)查（如抽屜文件等），很難掌握可靠的資料，進(jìn)而導(dǎo)致所做出的決策科學(xué)性與合理性不足，進(jìn)而在后期會(huì)產(chǎn)生一系列的問(wèn)題。如方案報(bào)批過(guò)程當(dāng)?shù)匾?guī)劃局對(duì)外立面的特殊要求、報(bào)批程序、驗(yàn)收尺度等。此外，如果開(kāi)發(fā)上對(duì)全過(guò)程的工作內(nèi)容的有疏忽，則會(huì)在施工后期導(dǎo)致項(xiàng)目管理工作無(wú)法有序開(kāi)展，打亂開(kāi)發(fā)節(jié)奏。這些因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作產(chǎn)生直接的影響，同時(shí)也是工作當(dāng)中的難點(diǎn)。4.2成本控制。成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中的另一個(gè)難點(diǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商、施工單位等方面的經(jīng)濟(jì)效益都會(huì)產(chǎn)生直接的影響。如果成本控制工作效果不佳，則很容易造成項(xiàng)目虧損的問(wèn)題出現(xiàn)。從目前的情況來(lái)看，我國(guó)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)前期決策和設(shè)計(jì)階段的成本工作不夠重視，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)際成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算。為了能夠有效的控制和解決這一問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要加大成本控制工作力度，根據(jù)當(dāng)前所處的實(shí)際情況，制定完善的成本控制體系。以此作為基礎(chǔ)，對(duì)施工成本進(jìn)行有效的管理和控制，才能夠真正實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的目標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益的最大化。在招投標(biāo)工作當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商一定要對(duì)競(jìng)標(biāo)的施工企業(yè)進(jìn)行全面仔細(xì)的甄別，不能只是一味的選擇報(bào)價(jià)低的企業(yè)，而是要將企業(yè)的信譽(yù)情況、技術(shù)能力和水平等方面的實(shí)際情況進(jìn)行綜合考慮，為后期的施工奠定最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的有效措施

5.1做好市場(chǎng)可行性研究的調(diào)研工作。從實(shí)際意義上來(lái)講，做好前期工作至關(guān)重要，能夠?yàn)轫?xiàng)目的實(shí)際建設(shè)提供最為可靠依據(jù)和資料。就本工程而言，工作人員前期對(duì)市場(chǎng)情況全面仔細(xì)的調(diào)查，獲得了當(dāng)前市場(chǎng)的真實(shí)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上對(duì)其整理和分析，能夠了解近期市場(chǎng)變化的規(guī)律，從而可以在預(yù)算、招投標(biāo)以及設(shè)計(jì)和施工等階段有針對(duì)性的展開(kāi)相應(yīng)的管理工作，從根本上保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利竣工和交付。5.2完善成本管理。前文有所提到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中成本工作是極為關(guān)鍵和基礎(chǔ)的工作內(nèi)容之一，對(duì)參建各方的利益產(chǎn)生直接的影響。只要加強(qiáng)成本控制力度，才能夠有效的避免不必要的資源浪費(fèi)，保證開(kāi)發(fā)商各項(xiàng)決策的科學(xué)性與合理性。以本工程為例，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，因而需要充足的資金作為支持，同時(shí)更要注重對(duì)各項(xiàng)資金流動(dòng)加以嚴(yán)格的控制，否則會(huì)極大的降低經(jīng)濟(jì)效益，甚至虧損。由此可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制和管理工作具有十分重要的意義。要建立完善健全的管理制度，并加以嚴(yán)格的執(zhí)行，加強(qiáng)對(duì)細(xì)節(jié)的管理和控制，如此才能從根本上保證各方的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

6結(jié)束語(yǔ)

總的來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的宗旨在于保證各項(xiàng)決策和舉措都能夠得到有效的落實(shí)和執(zhí)行，管理人員必須要對(duì)此有所重視，不能忽略任何一個(gè)步驟與環(huán)節(jié)，對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本以及后期的施工安全等方面都要有一個(gè)全面的掌控，促進(jìn)和推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠得到長(zhǎng)足穩(wěn)步的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］洪嘉祥.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)與難點(diǎn)研究［J］.建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，2019，（17）：4087.

［2］葉海坪.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)與難點(diǎn)研究［J］.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2019，（17）：285.

作者:陳昆森 單位:漳州中梁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司