房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理發(fā)展研究

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摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，近年來房?jī)r(jià)上漲的速度越來越快，買房已經(jīng)日漸成為人們生活中的一大難題。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作在房地產(chǎn)行業(yè)管理方面扮演著很重要的角色，隨著產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作量逐漸增多，我國(guó)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作中存在的問題也逐漸顯現(xiàn)出來，如行業(yè)工作效率提升困難、工作人員素質(zhì)參差不齊、信息化技術(shù)還未被廣泛應(yīng)用等。這些問題的存在限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量，阻礙了產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理方面的進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理；現(xiàn)狀；發(fā)展

也許是因?yàn)橹饾u加快的生活節(jié)奏，在大城市打拼無形中給人們帶來了很大壓力，高額的消費(fèi)水平給人們的生活帶來了很大負(fù)擔(dān)。所以現(xiàn)在的人們都很追求歸屬感，而最能帶來安全感的就是有一個(gè)屬于自己的房子。而要想買房，就要對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍相關(guān)信息有所了解，避免上當(dāng)受騙造成無法挽回的損失。然而目前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍方面的管理體系并不是特別完善，仍然有很多需要改進(jìn)的地方。為了給人們提供一個(gè)安全的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的環(huán)境，相關(guān)部門及其工作人員仍然需要付出努力。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的定義

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)作為一種重要的特殊的財(cái)產(chǎn)而形成的物權(quán)，是依照國(guó)家法律對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)籍是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與記錄，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的意義

（一）保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。并不是為人們的房產(chǎn)建立了相應(yīng)的檔案就是保護(hù)了權(quán)利人房地產(chǎn)的合法權(quán)益。根據(jù)國(guó)家制定的法律法規(guī)對(duì)擁有房產(chǎn)的人的有關(guān)信息錄入相應(yīng)的檔案中，保存下來并對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的管理工作等。相應(yīng)的部門需要收集詳細(xì)的產(chǎn)權(quán)人的信息資料，按照跟產(chǎn)權(quán)人交易時(shí)候的實(shí)際狀況，準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氐怯浐妥?cè)產(chǎn)權(quán)人的個(gè)人相關(guān)信息，對(duì)于有需要的相關(guān)文件的原件，應(yīng)該提前和產(chǎn)權(quán)人說明，提醒產(chǎn)權(quán)人提早做好準(zhǔn)備，避免出現(xiàn)意外情況。對(duì)于所有登記記錄下來的文件信息，都是產(chǎn)權(quán)人的合法的法律文件，這代表了在之后對(duì)于房產(chǎn)的購(gòu)買等處理情況產(chǎn)權(quán)人擁有合法的權(quán)利，任其處置房產(chǎn)。任何的組織或個(gè)人如果想以任何不正當(dāng)?shù)慕杩趯?duì)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益進(jìn)行侵犯，都是觸犯法律的行為，都會(huì)受到法律對(duì)其的制裁。法律堅(jiān)決維護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，保護(hù)其不受侵害[3]。（二）維護(hù)房地產(chǎn)交易安全。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房子的價(jià)值也隨之提升，人們對(duì)于住宅環(huán)境已經(jīng)有了較高的要求，越來越多的人開始注意房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。房?jī)r(jià)也成為了人們?nèi)粘Ｉ钪薪?jīng)常討論的話題。而由于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍問題引起的經(jīng)濟(jì)糾紛近年來也逐漸增多，影響了人們的日常生活。比如有些人為了省錢，通過一些不正當(dāng)?shù)那蕾I到了想要的住房，他們還會(huì)覺得很劃算，“沒花冤枉錢”，但是當(dāng)有些情況要用到房產(chǎn)證的時(shí)候，他們才開始擔(dān)心房產(chǎn)證和一些相關(guān)證件姓名與自己不符的問題。這樣就會(huì)導(dǎo)致在遇到相關(guān)情況時(shí)產(chǎn)生很多麻煩，有時(shí)候甚至?xí)饌€(gè)人、單位以及相關(guān)部門之間的刑事糾紛。因此，為了避免一些麻煩，我們還是要通過合法途徑購(gòu)買房產(chǎn)，并且到相關(guān)部門辦好有關(guān)的手續(xù)、證件等，這樣不僅維護(hù)了房地產(chǎn)交易的安全，也是對(duì)社會(huì)和諧的一種保護(hù)。（三）提供科學(xué)依據(jù)。隨著對(duì)城鄉(xiāng)一體化的開發(fā)和建設(shè)，也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，但是人們對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的認(rèn)識(shí)仍然需要提高。特別是對(duì)于土地所有權(quán)人們似乎并沒有相關(guān)的法律意識(shí)，土地承包買賣都是在產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行，沒有到相關(guān)部門進(jìn)行登記，引起了很多糾紛，很多人根本有理說不清，這時(shí)如果有相關(guān)法律材料證明，想必解決問題就變得容易起來。同時(shí)房地產(chǎn)的合理建設(shè)也為大眾提供了房地產(chǎn)開發(fā)的科學(xué)依據(jù)，也為城鎮(zhèn)中收入較低的人們提供了經(jīng)濟(jì)適用的安家之處。這些房子不僅便宜，質(zhì)量還好，完全滿足了低收入人群對(duì)于住處的要求。同時(shí)現(xiàn)代化的信息錄入技術(shù)更是提供了方便，可以把房子的樓層數(shù)，戶數(shù)，使用面積及建筑面積等信息用數(shù)字來代替，使觀者一目了然，免除了辦手續(xù)的繁雜程序，節(jié)省了大家的時(shí)間，同時(shí)還可以提高工作效率。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的現(xiàn)狀

為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理，我國(guó)已經(jīng)制定并頒發(fā)了《城市房地產(chǎn)管理法》《私房管理?xiàng)l例》等一系列法律條例，早在1987年我國(guó)就已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)開展了房屋普查工作，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理法律體系也得到了初步的完善。但是盡管有相關(guān)法律法規(guī)的存在，在實(shí)際的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作中仍然有漏洞存在，仍然有很多問題等待著我們?nèi)ソ鉀Q。（一）管理工作不嚴(yán)謹(jǐn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理相關(guān)工作都是依據(jù)國(guó)家的規(guī)定和法律條紋來處理的，對(duì)人們來說應(yīng)該是安全可靠的。但是其實(shí)由于管理工作不到位，執(zhí)法相關(guān)人員的疏忽，在人們?nèi)粘５纳钪校a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍問題得不到妥善解決的情況一直在發(fā)生。有些管理人員專業(yè)素質(zhì)沒有達(dá)到要求，在工作時(shí)會(huì)導(dǎo)致各種情況發(fā)生，而相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)更是缺乏對(duì)管理人員的監(jiān)督，只想當(dāng)甩手掌柜，沒能對(duì)管理人員的工作情況進(jìn)行視察，管理人員沒有得到批評(píng)在工作時(shí)自然會(huì)更加敷衍，問題得不到及時(shí)的解決。還有很重要的一點(diǎn)就是沒有形成完善的管理體系，這些原因都是導(dǎo)致管理工作不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊蛩?，而正是因?yàn)楣芾砉ぷ鞯牟粐?yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致了在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理方面時(shí)有問題發(fā)生?？梢哉f管理工作不嚴(yán)謹(jǐn)是造成產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理漏洞的主要因素。（二）房、地兩證沖突現(xiàn)象普遍。有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方面的證件一般情況下分為土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證兩種。正常情況下一處房產(chǎn)或土地只能擁有一個(gè)產(chǎn)權(quán)人，而只有產(chǎn)權(quán)人的手中有相關(guān)證件。但是由于產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的相關(guān)人員工作疏忽，導(dǎo)致了現(xiàn)在普遍都會(huì)出現(xiàn)輕管理、重發(fā)證的現(xiàn)象，導(dǎo)致遇到使用證件的情況時(shí)又會(huì)遇到很多麻煩，同時(shí)耽誤了產(chǎn)權(quán)人和工作人員的時(shí)間，還會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人對(duì)工作人員不信任，甚至?xí)?dǎo)致人們對(duì)相關(guān)部門失去了信心，這是我們都不愿意看到的情況。登記房屋的所有權(quán)及相關(guān)信息、給產(chǎn)權(quán)人分發(fā)證件是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門基礎(chǔ)工作中最根本的，應(yīng)當(dāng)被有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)高度重視，只有基礎(chǔ)做好了才能更好的為人們服務(wù)。然而，一地多證、一房多證的情況在很多地區(qū)都普遍地出現(xiàn)了，給人們?cè)斐闪撕艽罄_。這主要是由于注銷房屋登記制度不完善，導(dǎo)致了問題的發(fā)生[1]。（三）產(chǎn)權(quán)資料收集效率低下。由于對(duì)于城市化建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，目前房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作中產(chǎn)權(quán)資料的收集速度較慢。特別是近年來買房的人越來越多，很多人把買房視為一種投資，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)肯定是會(huì)隨之增高的。很多空地甚至草地都被建成了商業(yè)住房，城市的樓房越建越高，甚至在鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓房都是隨處可見的。更好的居住環(huán)境，更加現(xiàn)代化的屋內(nèi)設(shè)施確實(shí)很令人們心動(dòng)，建造樓房已經(jīng)成為了社會(huì)中的普遍現(xiàn)象。房屋產(chǎn)權(quán)人的大量增多，加大了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料收集的工作壓力，但是實(shí)際的工作人員不夠多，面對(duì)巨大的工作量進(jìn)度緩慢，使得產(chǎn)權(quán)收集效率低下。（四）房屋確認(rèn)面積出現(xiàn)紕漏。房屋面積確認(rèn)在目前是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理問題中的一大難題，很多人無法理解為什么房產(chǎn)證上房屋的可使用面積與房屋實(shí)際的可使用面積是不一樣的。這主要有兩點(diǎn)原因：其一是商業(yè)經(jīng)營(yíng)，商人在建造房屋時(shí)沒能準(zhǔn)確的測(cè)量和記錄房屋的實(shí)際面積或者是有意填寫虛假面積欺騙消費(fèi)者，只為了得到更大的利益；其二就是相關(guān)工作人員的職業(yè)操守不規(guī)范?？傊徽撌钦l的原因?qū)е碌姆课荽_認(rèn)面積不準(zhǔn)確，最終受到損害的都是消費(fèi)者，商家為了多賺錢從而欺騙消費(fèi)者，但是消費(fèi)者的損失又有誰能夠補(bǔ)償呢。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門的工作人員應(yīng)該是為了保障人們的合法權(quán)益而努力的，但是由于他們工作的不作為，沒能認(rèn)真的測(cè)量記錄房屋的實(shí)際面積，消費(fèi)者出于對(duì)有關(guān)部門的信任選擇購(gòu)買房屋，但是得到的卻是利益的損失，可想而知他們有多失望。

四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理發(fā)展趨勢(shì)

隨著各大省市城市化發(fā)展的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，人們的生活水平不斷提高，對(duì)住房自然也就有了更高的要求，導(dǎo)致現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料管理相關(guān)的工作量逐漸加大，其工作范圍也逐漸增多。現(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的主要發(fā)展趨勢(shì)包括擴(kuò)大化、復(fù)雜化、信息化幾方面。復(fù)雜化主要指房產(chǎn)改造、拆建等活動(dòng)的增多，加大了產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料變更的工作量，使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作趨向復(fù)雜化發(fā)展；擴(kuò)大化主要指由于我國(guó)人口不斷增多、人民生活水平不斷提升，購(gòu)置房產(chǎn)的人逐漸增多，城市周邊的郊區(qū)與農(nóng)田不斷被建造成樓房，使產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作范圍不斷擴(kuò)大；信息化主要指隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的不斷發(fā)展、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作量愈發(fā)增加，人工辦公的方式已經(jīng)不能負(fù)擔(dān)這些工作量，所以需要應(yīng)用信息化技術(shù)，以提高產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的工作效率。

五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理存在問題的應(yīng)對(duì)策略

（一）加強(qiáng)管理工作、對(duì)工作人員嚴(yán)格要求。要對(duì)目前產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中存在的問題進(jìn)行改善，加強(qiáng)管理工作和提升相關(guān)工作人員的素質(zhì)水平是很必要的。在對(duì)工作人員進(jìn)行選拔時(shí)就應(yīng)多選擇能力較強(qiáng)的人，在工作中部門管理人員應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理人員工作的專業(yè)能力、思想品德方面的培養(yǎng)，對(duì)于專業(yè)技能不夠強(qiáng)、思想素質(zhì)方面不到位的工作人員要定期進(jìn)行這兩方面的培訓(xùn)。不只是工作人員，有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)也應(yīng)該加強(qiáng)思想建設(shè)，打破傳統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)只坐在辦公室里的思想觀念，對(duì)自己更要做到高要求，才能更好的激勵(lì)工作人員，同時(shí)也是向工作人員表達(dá)出決心，做一個(gè)優(yōu)秀的以身作則的領(lǐng)頭人，這樣不僅可以使工作人員更具有責(zé)任感，同時(shí)使他們工作的更加有干勁。對(duì)于相關(guān)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍方面資料的收集、整理、記錄、管理等方面的技能工作人員應(yīng)該能夠熟練把握，同時(shí)在工作時(shí)要謹(jǐn)記依法辦事，在未經(jīng)法律允許下，不得泄露或外借有關(guān)產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)的文件及相關(guān)資料，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益[2]。（二）完善產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理相關(guān)制度及體系。從一定程度上來說，改革和創(chuàng)新才是能讓產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門持續(xù)長(zhǎng)期的發(fā)展的有效手段，建立健全的管理制度、完善相關(guān)管理體系是解決目前存在的問題的根本方法。有了健全的管理制度，才能更好的對(duì)工作人員進(jìn)行監(jiān)督和約束。工作人員的服務(wù)態(tài)度和工作效率也會(huì)隨之提升，從而使整個(gè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的工作質(zhì)量，工作水平得到提高，工作效率也有所進(jìn)步。對(duì)于相關(guān)管理人員也要進(jìn)行不定期的“抽查”，在除工作以外的空閑時(shí)間隨時(shí)測(cè)試他們的專業(yè)能力，還要對(duì)其思想素質(zhì)進(jìn)行考核，確保其整體素質(zhì)處于較高水平；還要設(shè)立有效的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)于努力工作、認(rèn)真負(fù)責(zé)的人員應(yīng)該積極獎(jiǎng)勵(lì)，也是對(duì)其工作的肯定，而對(duì)于消極怠工的人員也應(yīng)該對(duì)其有相應(yīng)的懲罰措施，讓其意識(shí)到自己的錯(cuò)誤，如果其屢教不改則應(yīng)直接開除，也是對(duì)剩下工作人員的一種警告；在進(jìn)行考核工作時(shí)應(yīng)有一名監(jiān)督人員在場(chǎng)，確保公平性。（三）善于應(yīng)用信息技術(shù)處理問題。如今我們處于科技發(fā)達(dá)的信息時(shí)代，就應(yīng)該善于利用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)技術(shù)，將其應(yīng)用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中，既減少了工作人員的工作量，又提高了信息的準(zhǔn)確性，這也是日后無可避免的發(fā)展趨勢(shì)。信息技術(shù)不僅可以有效地解決收集資料、整理資料和存放資料工作量大的問題，還可以促進(jìn)相關(guān)管理工作向數(shù)字化和自動(dòng)化方向發(fā)展。要想在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作中應(yīng)用信息化技術(shù)，首先要專門建立一個(gè)數(shù)字化處理信息的系統(tǒng)，同時(shí)還要對(duì)相關(guān)工作人員進(jìn)行操作技術(shù)的培訓(xùn)，確保其能夠熟練掌握操作技能，避免在工作時(shí)反而增添麻煩。同時(shí)為了確保產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍相關(guān)信息的安全性，還應(yīng)該引進(jìn)安全的防火墻保護(hù)系統(tǒng)，防止有人非法入侵系統(tǒng)造成信息泄露或丟失。

六、總結(jié)

總之，在當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)建設(shè)的快速發(fā)展是不可避免的，至少在近些年，這種趨勢(shì)會(huì)一直存在。隨著房屋產(chǎn)權(quán)人的增多，相關(guān)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的部門及工作人員也在面臨著挑戰(zhàn)，同時(shí)也是機(jī)遇。只有不斷地發(fā)展自身的能力，提高自身水平，才能跟上新時(shí)代的腳步一直向前。完善相關(guān)管理體系、建立合理的制度、加強(qiáng)管理工作、提升工作人員素質(zhì)和廣泛應(yīng)用信息技術(shù)都是我們必須做出的改變，同時(shí)還要勇于打破傳統(tǒng)觀念，積極進(jìn)行創(chuàng)新，才能在不被如今經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的社會(huì)給淘汰，確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠做到長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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作者:周向林 單位:河南開封示范區(qū)金耀辦事處