房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

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摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，因?yàn)槎愂粘杀局苯佑绊懙狡髽I(yè)的運(yùn)行與發(fā)展，所以稅收成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比較重視的問(wèn)題之一。在稅費(fèi)負(fù)擔(dān)當(dāng)中，土地增值稅占據(jù)了較大的比重，對(duì)于土地增值稅稅收籌劃的合理性，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，尚存在一些問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。因此，本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行了分析，并提出了合理的建議，從而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供可靠的依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要方式

(一)根據(jù)避免進(jìn)入征稅范圍進(jìn)行節(jié)稅籌劃在進(jìn)行節(jié)稅籌劃時(shí)，根據(jù)避免進(jìn)入征稅范圍，運(yùn)用合作建房節(jié)稅，一方出資，另外一方出土地，這種合作建房行為暫時(shí)免征土地增值稅[1]。另外，代建房屋也是土地增值稅稅收籌劃的主要方式之一，由于其不在增值稅的范疇，企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅額降低。

(二)增多可抵扣項(xiàng)目的行為在稅收籌劃期間，采取減少房地產(chǎn)收入總金額措施，如增多可抵扣項(xiàng)目的行為，能夠減少房地產(chǎn)的增值稅，從而減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問(wèn)題

(一)稅收籌劃工作比較片面目前，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃落實(shí)的狀況看，盡管稅收籌劃工作取得了一定的成效，然而，從整體上看，稅收籌劃工作比較片面，存在稅收籌劃的目標(biāo)不明確的現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，未能對(duì)成本予以合理的控制，不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展。因此，在落實(shí)稅收籌劃工作期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要確保稅收籌劃能夠在法律規(guī)定范圍之內(nèi)進(jìn)行，使得稅收籌劃工作具有合理性。另外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃是一項(xiàng)比較專(zhuān)業(yè)的操作，所以在實(shí)際開(kāi)展期間，必須在專(zhuān)人的指導(dǎo)下進(jìn)行，避免稅收籌劃工作存在片面的問(wèn)題。

(二)未能對(duì)政策有深層次的理解我國(guó)在發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，由于住房是首要的民生問(wèn)題，政府為了調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，出臺(tái)了一系列政策。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃工作時(shí)，未能對(duì)政策有深層次的理解，例如，《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或者以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷(xiāo)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃時(shí)，因?yàn)閷?duì)該政策的理解不足，導(dǎo)致土地增值稅稅收籌劃工作存在偏差，不僅影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象[2]。因此，必須采取合理的措施解決該問(wèn)題，從而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作的質(zhì)量。

(三)未能充分考慮地方政府政策對(duì)土地增值稅的影響在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，地方性政策的有關(guān)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅具有影響，但由于未能充分考慮地方政府政策對(duì)土地增值稅的影響，所以增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收實(shí)施籌劃的主要措施

(一)科學(xué)的籌劃可抵扣項(xiàng)目例如，桂林市為了提升城市中心土地使用率，相繼了低效用地的有關(guān)優(yōu)惠政策，然而，在低效用地的政策當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃住宅總面積時(shí)，超過(guò)10%是保障房建設(shè)，該部分房產(chǎn)將以成本價(jià)向當(dāng)?shù)卣N(xiāo)售，那么，這個(gè)政策對(duì)土地增值稅有很大的影響，在投資決策階段，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能有效的考慮地方政策的影響，會(huì)產(chǎn)生沒(méi)有必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃階段，容易存在相關(guān)的問(wèn)題，為了解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收實(shí)施籌劃的問(wèn)題，尤其是可抵扣項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)予以高度的重視，并采取合理的措施實(shí)施籌劃。在開(kāi)展土地增值稅稅收籌劃工作期間，為了提高稅收籌劃工作的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)科學(xué)的籌劃可抵扣項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)提升利息支出的措施，扣除相關(guān)項(xiàng)目的金額，以此實(shí)現(xiàn)減少稅收負(fù)擔(dān)與增值額的目標(biāo)?？茖W(xué)的籌劃可抵扣項(xiàng)目作為一種變相的籌資手段，比較適用在低稅率的情況，對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本支出具有重要意義。

(二)針對(duì)稅收減免優(yōu)惠進(jìn)行合理的籌劃目前，我國(guó)在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收進(jìn)行籌劃過(guò)程中，由于受到諸多因素的影響，導(dǎo)致存在一些問(wèn)題，為了解決這些問(wèn)題，促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收的科學(xué)籌劃，應(yīng)當(dāng)采取合理的措施，從而有效的發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的作用，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收減免優(yōu)惠進(jìn)行合理的籌劃時(shí)，在某種程度上，地方政府政策對(duì)土地增值稅產(chǎn)生了相應(yīng)的影響，那么，在實(shí)施合理的籌劃過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收實(shí)施籌劃，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的內(nèi)容，納稅人在建造用來(lái)出售的普通住宅時(shí)，針對(duì)增值稅的稅額，如果稅額沒(méi)有高出扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，基于此情況，應(yīng)當(dāng)不征收土地增值稅，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收減免優(yōu)惠能夠達(dá)到有效的籌劃[3]。此外，需要注意的是，為了實(shí)現(xiàn)降低增值稅納稅額度的效果，若運(yùn)用增多項(xiàng)目成本的手段，必須了解稅法中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)支限制要求等細(xì)則，進(jìn)而便于在法定范圍內(nèi)，最大程度的爭(zhēng)取費(fèi)用列支，根據(jù)稅法相關(guān)的內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理的列支費(fèi)用與有關(guān)損失，值得注意的是，如果存在超出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)范疇列支工作的內(nèi)容，一定禁止在稅前進(jìn)行，由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額，借助于降低房屋銷(xiāo)售收入的方法，因而容易造成企業(yè)的整體銷(xiāo)售額出現(xiàn)下滑的局面，針對(duì)此情況，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)減少稅金支出與銷(xiāo)售額情況，決定能否采取此種方式。總之，在土地增值稅稅收方面，通過(guò)對(duì)稅收減免優(yōu)惠加以籌劃，在促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)減免的基礎(chǔ)上，基于宏觀角度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控給予支持。

(三)合理的籌劃節(jié)稅方式在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收進(jìn)行籌劃期間，為了降低籌劃存在問(wèn)題的幾率，應(yīng)當(dāng)從合理的籌劃節(jié)稅方式入手，確保節(jié)稅方式更加具有科學(xué)性。依據(jù)稅法的有關(guān)內(nèi)容，對(duì)于部分建房行為，可以不征收土地增值稅，其為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施合理的避稅提供有利的條件，也為減少土地增值稅的稅金支出奠定良好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)委托有關(guān)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，針對(duì)此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅費(fèi)總額明顯下降，因而提高了經(jīng)濟(jì)效益。與此同時(shí)，采取合作建房的模式，雙方或者是多方共同參與到土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，一方負(fù)責(zé)土地，另一方負(fù)責(zé)提供資金，此種合作建房的模式，屬于增值稅免征的范疇，參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各方面實(shí)現(xiàn)了共贏[4]。國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)有嚴(yán)格的規(guī)定，在建房項(xiàng)目完成之后，若是自行居住，可以暫時(shí)不征收土地增值稅；如果是項(xiàng)目竣工之后，將其轉(zhuǎn)讓給其他人，需要核算土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在該環(huán)節(jié)，必須實(shí)施節(jié)約稅收籌劃。總而言之，通過(guò)采取合作建房的方式，對(duì)節(jié)約開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支出具有重要的作用，進(jìn)而達(dá)到了節(jié)稅籌劃的效果，對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)具有一定的意義。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)與發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地增值稅稅收籌劃予以高度的重視，通過(guò)對(duì)土地增值稅稅收的籌劃方案進(jìn)行科學(xué)的優(yōu)化，在減少企業(yè)的稅負(fù)的前提下，也能夠獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。當(dāng)然，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中，還有一些不足之處，為了確保土地增值稅稅收籌劃工作更加合理，通過(guò)制定比較科學(xué)的土地增值稅稅收籌劃方案，以此達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的效果，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定一定的基礎(chǔ)。

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[4]王敏.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018(21)：147-148.

作者：劉怡 單位：重慶鋼鐵集團(tuán)朵力房地產(chǎn)股份有限公司