公務(wù)員期刊網(wǎng) 論文中心 正文

農(nóng)村集體土地登記問題分析

前言:想要寫出一篇引人入勝的文章?我們特意為您整理了農(nóng)村集體土地登記問題分析范文,希望能給你帶來靈感和參考,敬請閱讀。

農(nóng)村集體土地登記問題分析

1農(nóng)村集體土地登記常見問題剖析

(1)所有權(quán)主體問題

。關(guān)于土地所有權(quán)主體的界定,在各項法律、通則、條例中,規(guī)定了國有土地和集體主體的標(biāo)準(zhǔn),至于集體主體所有權(quán)登記確權(quán)的操作方法,暫時尚未有明確的依據(jù)。譬如《土地登記辦法》中規(guī)定集體土地所有權(quán)申請代表身份,其中提到兩類主體,一是村民委員會,二是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織和法定代表人,但假設(shè)村民委員會和農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織同時存在,但具體由哪方主體確權(quán)登記,沒有明確規(guī)定。再如農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織如何申請,才能夠具備所有權(quán)登記的資格等。在目前的法律、通則和條例中,都還沒有明確的規(guī)定,這將影響集體土地所有權(quán)登記的意義。

(2)所有權(quán)權(quán)利內(nèi)容問題。

根據(jù)“物權(quán)法定”的原則,在農(nóng)村集體土地登記之前,每宗土地權(quán)利內(nèi)容的明確,是保證登記合法性,并減少土地糾紛的重要前提。至于權(quán)利內(nèi)容一般有兩種確定方法:第一種方法是法律規(guī)定,第二種方法是在合同中,在不違背法律基本原則的情況下,由雙方當(dāng)時在和合同中商榷約定。作者認為土地所有權(quán)權(quán)利內(nèi)容,集中于收益和處分兩個方面,但中國農(nóng)村集體土地所有制現(xiàn)實約束的問題,這兩項權(quán)利內(nèi)容始終不明朗,譬如所有權(quán)主體分配土地的方法、土地收益的獲取方法,以及哪些所有權(quán)行為是被允許或者被禁止等,都有待進一步規(guī)定。

(3)所有權(quán)登記發(fā)證技術(shù)問題。

在土地登記發(fā)證之前,需要以土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、制圖,確定土地的界址、宗地界址資料、界址空間位置等,尤其在宗地圖制作的環(huán)節(jié),必須耗費足夠經(jīng)費爭取先進技術(shù)的支持。就目前農(nóng)村集體土體所有權(quán)登記發(fā)證的技術(shù)現(xiàn)狀分析,調(diào)繪的界限局限于村一級,并且未能掌握更新的土地詳查圖件資料,即便土地已經(jīng)變更,也沒有及時在圖件上更新,這種情況在很多地區(qū)的農(nóng)村集體土地登記時比比皆是,正面要求我們盡快突破土地登記費用的約束,應(yīng)用較為先進的登記發(fā)證技術(shù),方可滿足變更調(diào)查的土地登記需求。

2農(nóng)村集體土地登記問題解決思路

針對以上所提到的農(nóng)村集體土地登記問題,這些問題對于土地產(chǎn)權(quán)的維護、土地糾紛的消除、土地利用效率的提高,十分不和。為此,作者將針對這些問題,提出了相應(yīng)的解決思路:

2.1所有權(quán)主體

目前農(nóng)村集體土地所有權(quán)的法律規(guī)定,在《民法通則》第74條、《土地管理法》第10條、《農(nóng)業(yè)法》第11條、《土地登記辦法》第11條,都有了相關(guān)的規(guī)定。在此基礎(chǔ)上,所有權(quán)主體的界定,應(yīng)重點思考“如何選擇何種類型的組織,成為農(nóng)村集體土體所有權(quán)的擁有者”。作者建議:首先根據(jù)地域范圍,選擇農(nóng)民組成的集體,或者農(nóng)村的群體,作為集體土地的所有者,這里的“地域范圍”,可理解為自然村和村小組,將其視為土地承包經(jīng)營權(quán)分配的基本單元,譬如自然村為單位時,全體村民為土地所有者,在村民之間實行承包土地的分配和調(diào)節(jié),而以村小組為單位時。全體村民組成的村集體為土地的所有者,具體可根據(jù)所在地域客觀情況而定;其次是分離集體土地登記相關(guān)的行政權(quán)力和財產(chǎn)權(quán)力,其中包括委托權(quán)、法定授權(quán)等,必須嚴厲禁止村民委員會干涉所有者的土地財產(chǎn)權(quán)利,同時在日常事務(wù)中,凡是重大的事項商議,集體土地所有者的全部成員都必須參加,這樣才能夠與土地管理的民主建設(shè)相吻合;最后是限定土地所有權(quán)成員的資格,包括資格條件和資格喪失的界定,譬如出門就業(yè)或者求學(xué)時,不能有相應(yīng)的所有權(quán)權(quán)利。

2.2所有權(quán)內(nèi)容

所有權(quán)內(nèi)容的界定,主要包括集體土地的限制和所有者權(quán)利的規(guī)定,前者在《憲法》第10條、《礦產(chǎn)資源法》第2條、《城市房地產(chǎn)管理法》第8條、《土地管理法》第2條等當(dāng)中,有幾項主要的條款,后者僅在《土地管理法》中,以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理的內(nèi)容體現(xiàn),至于農(nóng)民集體所擁有權(quán)利的內(nèi)容,以及所有者權(quán)利的內(nèi)涵,同樣是土地所有權(quán)中舉足輕重的內(nèi)容。作者建議分別從集體土地的占有、使用、收益、處分四個方面解讀,為實現(xiàn)土地利用的高效性,可采用“兩權(quán)分離”的方法,重新定義土地所有者如何獲取土地的收益。《憲法》指出集體財產(chǎn)神圣不可侵犯,農(nóng)村集體土地的所有者,是由個體農(nóng)民組成,如果我們未能保護好農(nóng)民的利益,作為集體財產(chǎn)的集體土地,沒有得到有效保護,為此自然需要規(guī)定農(nóng)民享有集體土地所有權(quán)收益相應(yīng)的分享權(quán)利,基于該視角界定,表示農(nóng)民集體土地承包經(jīng)營的收益權(quán),等同于集體土地所有權(quán)收益權(quán)的保護,此時自然能夠避免假借集體名義違規(guī)共享土地收益分配的情況,適時在農(nóng)村集體土地登記確權(quán)時,集體土地的處分權(quán)利、程序、方式和限制等,將更加趨向于科學(xué)合理。

2.3所有權(quán)登記發(fā)證

針對農(nóng)村集體土地所有權(quán)界定時,沒有提出“集體經(jīng)濟組織”的情況,作者認為有必要重新賦予農(nóng)民集體組織結(jié)構(gòu)和法定代表人的資格,在所有權(quán)登記和發(fā)證期間,農(nóng)民不再是松散的單一主體,而代表全部農(nóng)村集體的利益,此時土地證書發(fā)放的對象,以及由何方主體保管土地所有權(quán)證書,都要具備合理可行的申請方法。作者建議:對于組織形式不健全的農(nóng)民集體,其土地的所有者,界定為村委會,村委會在土地所有權(quán)的范圍內(nèi),代表村民進行土地所有權(quán)證書的保管,但在權(quán)之外,土地的收益、分配和處分,則歸全體農(nóng)民集體所有。在此就能從成本理論角度解讀,集體土地所有者的登記發(fā)證,采用“一村一證”的方法,能夠奏效地節(jié)約成本,并規(guī)避權(quán)限不明而導(dǎo)致利益糾紛問題的出現(xiàn)。至于那些組織形式健全的土地所有者權(quán)利,則應(yīng)該由法定代表人和指定組織機構(gòu)進行登記申請,這一點在《土地登記辦法》中,已經(jīng)有了詳盡的闡述,在此就毋庸置言,僅需保證登記申請所提交的資料符合要求即可。

3結(jié)束語

綜上所述,《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《土地登記辦法》等法律規(guī)范中,提出了農(nóng)村集體土地登記的方法,但在實際當(dāng)中,作者發(fā)現(xiàn)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)復(fù)雜,加上相關(guān)使用權(quán)制度建設(shè)滯后,以致土地登記受到諸多不必要的限制,其中在所有權(quán)主體、所有權(quán)內(nèi)容、所有權(quán)登記發(fā)證技術(shù)方面,存在一系列的問題,對此,文章提出了相應(yīng)的解決對策。文章通過研究,基本明確了農(nóng)村集體土地登記的方法,但考慮到不同區(qū)域土地登記要求和條件的差異性,因此以上方法在實踐中應(yīng)用時,需緊扣具體的土地登記工作情況,予以靈活地參考借鑒。

作者:錢學(xué)華 單位:海陽市國土資源局