房地產(chǎn)開發(fā)中會計核算的問題分析

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【摘要】由于市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)會計作就受到了人們重視，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算運(yùn)行中的弊端逐漸凸現(xiàn)出來，怎樣加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算、推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，屬于社會都正在積極思考以及重視的問題，依靠對問題不斷的研究，使實際操作當(dāng)中出現(xiàn)的問題與疑點得到處理，逐漸推動房地產(chǎn)企業(yè)會計標(biāo)準(zhǔn)化以及房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)會計核算；問題與對策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備投入資金數(shù)量較大、投資風(fēng)險較高以及投資時間較長的特征。從經(jīng)營生產(chǎn)角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期較長、風(fēng)險較高、投入較大、環(huán)節(jié)多。其表現(xiàn)在會計核算中，成本結(jié)轉(zhuǎn)期是以建設(shè)開發(fā)周期為準(zhǔn)，那么就要求必須在會計核算工作中加強(qiáng)謀劃，來配合工程的開發(fā)；而從產(chǎn)品的角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品有著高價值特點，銷售常常采取預(yù)售以及分期付款銷售方式，會計核算當(dāng)中，收入確認(rèn)和一般性生產(chǎn)企業(yè)比較有著一定特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出比例不夠合理，且業(yè)績波動非常大。當(dāng)今適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計標(biāo)準(zhǔn)為《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，怎樣在門類諸多的要求、準(zhǔn)則以及制度之下，與企業(yè)自身的特點相結(jié)合，優(yōu)化現(xiàn)有的會計核算措施，使得會計人員所提供的會計信息可靠真實，屬于當(dāng)今急需處理的重要問題。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中會計核算出現(xiàn)的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)較為復(fù)雜

房地產(chǎn)商品的銷售常常采取預(yù)售以及分期收款銷售之類的多種銷售方法，會計實務(wù)當(dāng)中房地產(chǎn)的收入確認(rèn)與其余的生產(chǎn)收入比較有著一定的特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計制度與《企業(yè)會計準(zhǔn)則收入》于商品房所有權(quán)的關(guān)鍵報酬與風(fēng)險是否轉(zhuǎn)移的問題上有著分歧存在?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計機(jī)制》中要求以結(jié)算賬單提交至買方且獲得認(rèn)可來作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)規(guī)范，《企業(yè)會計準(zhǔn)則收入》當(dāng)中要求以報酬以及風(fēng)險實質(zhì)性轉(zhuǎn)移來作為收入確認(rèn)規(guī)范。在會計實務(wù)當(dāng)中怎樣應(yīng)用這一規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)比較的混亂，其關(guān)鍵問題在應(yīng)當(dāng)在哪一階段確認(rèn)為收入。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品成本和售價不配比

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，對其開發(fā)之時，因為工程還沒有竣工或者即便產(chǎn)品開發(fā)已經(jīng)完成預(yù)售，預(yù)售款項同樣不能確認(rèn)為收入，結(jié)果就是給應(yīng)用配比原則造成了較大困難。通常商品售價一直都是圍繞成本來上下波動的，但是產(chǎn)品開發(fā)的成本載體為建設(shè)工程的整體，銷售就是依照戶型與樓層為單位，如此便導(dǎo)致單個戶型與樓層的售價和成本存在明顯不配比。就如同一構(gòu)造的房屋，其低層建筑的施工成本要比高層建筑的施工成本低，然而銷售的時候，低層售價比高層的售價要高；又比如丁字形樓房盡管同樓層的成本相同，因為朝向的不同，售價的相差同樣比較大。房地產(chǎn)開發(fā)商品成本的載體是建設(shè)工程整體，銷售卻是依照戶型與樓層為單位，如此就導(dǎo)致單個戶型與樓層的售價和成本明顯不配比。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的結(jié)轉(zhuǎn)方式為：依照當(dāng)期完工之后的核算對象總成本來除以總的建筑開發(fā)面積，計算出每平米的建筑面積成本，之后再與銷售面積相乘就得到本期的銷售成本。如此均攤計算得到的結(jié)果沒考慮道房屋朝向樓層的因素，所得到經(jīng)營成果也不具備真實性。

1.3評價指標(biāo)不可以將企業(yè)業(yè)績真實反映出來

房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出周期有著很強(qiáng)的特殊性，其表現(xiàn)在會計年報當(dāng)中常常是業(yè)績的波動很大，對于一般公司業(yè)績的評價指標(biāo)是不適用的。所以，評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績，也不可以單單用指標(biāo)來論好壞，需要透過指標(biāo)來觀察實際，了解其信譽(yù)資質(zhì)、資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流量與實力，以及更關(guān)鍵的表外風(fēng)險。

2房地產(chǎn)開發(fā)公司會計核算工作的完善對策

2.1收入確認(rèn)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的確定以及應(yīng)用

銷售房地產(chǎn)商品收入確認(rèn)需要滿足兩個標(biāo)準(zhǔn)：法律標(biāo)準(zhǔn)與專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)指的是我國法規(guī)當(dāng)中要求房地產(chǎn)的銷售一定要滿足的標(biāo)準(zhǔn)或條件：比如針對出讓方式得到土地使用權(quán)，沒有依據(jù)出讓合同要求支付所有的土地使用權(quán)的出讓金，沒有得到土地使用權(quán)相關(guān)證書，以及沒有依據(jù)出讓合同要求來進(jìn)行開發(fā)投資的，還有權(quán)屬存在爭議的，沒有依法登記來取得權(quán)屬證書的一系列房地產(chǎn)不能進(jìn)行買賣。與法律標(biāo)準(zhǔn)不符的，就算房地產(chǎn)商品早已開發(fā)完成，還可能取得了報酬，且轉(zhuǎn)移風(fēng)險，這樣也不可以作為收入進(jìn)行確認(rèn)，相關(guān)的法律標(biāo)準(zhǔn)屬于專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)條件。而專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指的是會計準(zhǔn)則以及會計機(jī)制中要求的商品銷售收人的確認(rèn)規(guī)范。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收入確認(rèn)通常是以報酬與風(fēng)險的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作標(biāo)準(zhǔn)，在理論上較為合理，然而因為房地產(chǎn)業(yè)銷售方法的復(fù)雜性以及多樣性，實際操作過程中存在很大困難。銷售合同屬于在房屋沒有建成完工之前的預(yù)銷售，企業(yè)無論有沒有收取款項，都不屬于現(xiàn)實的銷售業(yè)務(wù)。預(yù)售合同簽訂且對預(yù)收貨款進(jìn)行收取與收入確認(rèn)條件不符，不可以作為實現(xiàn)銷售的依據(jù)，針對正式房屋銷售合同的簽訂，因為商品所有權(quán)主要報酬以及風(fēng)險還沒有轉(zhuǎn)移到買方，與《企業(yè)會計準(zhǔn)則收人》中的有關(guān)要求不符，也不可以確認(rèn)為收入，買方在獲取商品房產(chǎn)權(quán)證的時候確認(rèn)收入，就會造成收入的滯后，與收入確認(rèn)原則不符。所以，雖然房屋產(chǎn)權(quán)證書屬于房屋所有權(quán)標(biāo)志，然而并不是確認(rèn)收入的唯一必要性條件。

2.2計劃銷售價格理念的引入，使得銷售收入和成本相配比

計劃銷售價格概念引入，處理和銷售收入不相配比的狀況。即開發(fā)房屋滿足可銷售狀態(tài)的時候，企業(yè)依照朝向、樓層、地段、市場、成本等因素來制定計劃銷售價格，將其作為成本分配的標(biāo)準(zhǔn)，用實際的開發(fā)成本來除以計劃的銷售總額計算出計劃銷售成本率對商品房成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。實際工作過程中，因為開發(fā)規(guī)模的大小不同，還能夠分成實際售價成本率的結(jié)轉(zhuǎn)法以及計劃售價成本率的結(jié)轉(zhuǎn)法。有關(guān)實際售價成本率法，就是在季度的前兩個月依照實際售價乘計劃銷售成本得到季末的銷售成本的方法進(jìn)行調(diào)整。此種方式對于開發(fā)規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)較為實用，其優(yōu)點為能夠使工作量減少，不足是季度的前兩個月受到房價的影響會存在一定的誤差，而且不可以準(zhǔn)確及時地提供具體的成本資料。而計劃售價成本率法，是一直依照計劃售價乘計劃銷售成本率的方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。此種方法不足為結(jié)轉(zhuǎn)的工作量很大，然而遵循著一貫性的原則，所提供的信息及時可靠，而且可以把結(jié)轉(zhuǎn)成本的工作量逐一分散到日常工作當(dāng)中，在一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中都能適用。

2.3增加信息的披露內(nèi)容，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中披露信息含量

（1）需要增加土地儲備量與成本組成的信息。因為房地產(chǎn)開發(fā)成本當(dāng)中的土地成本比例通常占比重較大。所以，能否掌握土地儲備與土地儲備成本情況，一定程度上對于開發(fā)企業(yè)以后的發(fā)展有決定作用，信息使用人依靠企業(yè)所披露土地使用權(quán)的總額不能對土地儲備信息進(jìn)行判斷。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)報告的附注當(dāng)中披露土地的儲備量與取得成本狀況是很有必要的。（2）應(yīng)當(dāng)增加披露分項現(xiàn)金流量的信息。以公司中每一個開發(fā)項目作為基本單位，對經(jīng)營開發(fā)過程當(dāng)中所形成的現(xiàn)金流量進(jìn)行披露，包含房地產(chǎn)銷售得到的現(xiàn)金、采購工程物資與工資支付需要的現(xiàn)金，借此提升現(xiàn)金流量信息的關(guān)鍵性。

3結(jié)束語

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場還沒有完全發(fā)展成熟，現(xiàn)行機(jī)制對有的業(yè)務(wù)會計處理沒有明確要求或者要求不夠嚴(yán)密，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算和實際狀況存在很大出入，有關(guān)企業(yè)會計核算中有很多問題。但是，伴隨市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，由于市場經(jīng)濟(jì)在我國逐漸健全，伴隨新會計機(jī)制以及會計準(zhǔn)則地，會計核算工作一定會不斷的完善規(guī)范起來。

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作者:韋升浩 單位:安徽水利開發(fā)股份有限公司