房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)分析

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［提要］隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用量大，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)就顯得尤為重要。本文從當(dāng)前存在的問(wèn)題出發(fā)，提出改善建議，以便于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)概況

伴隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、城市化進(jìn)程的加快和政府去庫(kù)存政策的引導(dǎo)，在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中非常重要的行業(yè)。各中小型房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛布局，擴(kuò)大投資區(qū)域。從2016年至今，房地產(chǎn)又經(jīng)歷了一波大幅度的上漲周期，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一個(gè)黃金期。盡管銷(xiāo)售商品房的利潤(rùn)變大，但是開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)成本和競(jìng)爭(zhēng)壓力也非常大，土地成本和建安成本都水漲船高，這些無(wú)疑都給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大的壓力。任何企業(yè)的良性發(fā)展都必須自我監(jiān)督，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。內(nèi)部審計(jì)正是自我監(jiān)督的最好方式。為增大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資回報(bào)率，減小經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，排除不確定因素，企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)就變得尤為重要。原始的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度和方法已經(jīng)完全不能滿足現(xiàn)如今行業(yè)發(fā)展的需求，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是不利的。房地產(chǎn)行業(yè)有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用量大、風(fēng)險(xiǎn)較多的特點(diǎn)，為了適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展，能夠在市場(chǎng)立足，能夠創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，就必須高度重視內(nèi)部審計(jì)，只有嚴(yán)格落實(shí)內(nèi)部審計(jì)制度，才能有效預(yù)防內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)。公司內(nèi)部審計(jì)簡(jiǎn)單來(lái)講就是公司自發(fā)的對(duì)財(cái)務(wù)狀況和運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行審計(jì)的行為，主要由相關(guān)科室與審計(jì)部專(zhuān)業(yè)人員開(kāi)展，根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)以及個(gè)人判斷能力對(duì)公司的各項(xiàng)行為進(jìn)行計(jì)算、取證，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。審計(jì)的內(nèi)容不僅局限于財(cái)務(wù)方面，還包括公司的運(yùn)營(yíng)管理方面，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和漏洞上報(bào)匯總，并提出合理性的改進(jìn)建議，有利于企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展。內(nèi)部審計(jì)制度的完善可以有效發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的作用，有效提高公司管理水平。做好內(nèi)部審計(jì)工作同時(shí)也能夠提高財(cái)務(wù)管理水平，提高財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)能力，促使財(cái)務(wù)人員和相關(guān)管理人員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，自我反省。按照目前我國(guó)現(xiàn)行的內(nèi)部審計(jì)制度可以看出，財(cái)務(wù)人員是內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍的主力軍，這就要求財(cái)務(wù)人員不斷地完善自己，學(xué)習(xí)審計(jì)方面知識(shí)，積極應(yīng)對(duì)各種形式的改變。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題

（一）管理層內(nèi)部審計(jì)意識(shí)淡薄，審計(jì)制度只是擺設(shè)。我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，且很多管理層都是包工頭出身，沒(méi)有特別扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)水平，管理能力有限，導(dǎo)致管理層內(nèi)部審計(jì)意識(shí)不強(qiáng)，更沒(méi)有明確的審計(jì)制度，或者即使有審計(jì)制度也只是擺設(shè)，沒(méi)有付諸于實(shí)踐。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)還有很多的改進(jìn)機(jī)會(huì)。有的房地產(chǎn)公司雖然也具備內(nèi)部審計(jì)制度，開(kāi)展審計(jì)行為，但是沒(méi)有切實(shí)結(jié)合自身實(shí)際情況，“鞋子和腳長(zhǎng)不匹配”，前進(jìn)比較困難。（二）相關(guān)審計(jì)人員和專(zhuān)業(yè)人員業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)，綜合素質(zhì)不高。我國(guó)國(guó)內(nèi)審計(jì)制度起源于西方，最近幾年才引起企業(yè)管理層重視，因此內(nèi)部審計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平和業(yè)務(wù)能力都不是很強(qiáng)，對(duì)內(nèi)部審計(jì)流程和審計(jì)內(nèi)容不夠了解，還停留在以財(cái)務(wù)人員為主導(dǎo)的情況下。部分審計(jì)人員的職業(yè)道德存在問(wèn)題，素質(zhì)不高，唯利是圖，故意隱瞞審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，職業(yè)氛圍不夠規(guī)范。由于審計(jì)工作數(shù)據(jù)量龐大，枯燥乏味，所以有的內(nèi)部審計(jì)人員，為了盡快完成任務(wù)，敷衍了事，不注重質(zhì)量，不挖掘潛在問(wèn)題，難以起到實(shí)質(zhì)性的審計(jì)效果。（三）溝通渠道不流暢，信息失真。由于內(nèi)部審計(jì)的性質(zhì)決定了他們是為了發(fā)現(xiàn)問(wèn)題而進(jìn)行的工作，在開(kāi)展工作的過(guò)程中，跟其他部門(mén)往往形成對(duì)立面。并且由于內(nèi)部審計(jì)所需要的資料和數(shù)據(jù)都非常多，可能會(huì)需要所有部門(mén)的配合。一些部門(mén)擔(dān)心存在問(wèn)題，所以在資料提交過(guò)程中遮遮掩掩，積極性不高，從而導(dǎo)致審計(jì)效率不高或者審計(jì)效果不佳。有些規(guī)模比較大的公司可能存在多個(gè)項(xiàng)目跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致信息不夠流暢，缺乏時(shí)效性。內(nèi)部審計(jì)人員地位不被重視也是形成這個(gè)問(wèn)題的主要原因之一，因此會(huì)比較被動(dòng)。（四）職能和崗位權(quán)限劃分不明確。為了提高內(nèi)部審計(jì)的質(zhì)量，減少審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，這就要求在現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中審計(jì)部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)相分離。審計(jì)部門(mén)同時(shí)應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立的操作規(guī)范和審計(jì)流程。由于目前管理層對(duì)內(nèi)部審計(jì)不夠重視，且為了減少人員管理成本，往往都是要求財(cái)務(wù)部門(mén)行使審計(jì)職能，在實(shí)際的審計(jì)工作中，難以保證審計(jì)的獨(dú)立性和專(zhuān)業(yè)性，致使內(nèi)部審計(jì)效果并不理想。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的建議

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，以及目前我國(guó)內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題，本文試著提出以下合理化建議，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作起到借鑒作用。（一）健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格落實(shí)內(nèi)部審計(jì)管理制度，提高內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量。內(nèi)部審計(jì)工作是為公司和管理層負(fù)責(zé)的，執(zhí)行的是公司全體成員的意思表示，必須保證權(quán)威性和客觀性。必須加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性，成立專(zhuān)門(mén)的審計(jì)部門(mén)，完善內(nèi)部審計(jì)管理制度。（二）加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)人員專(zhuān)業(yè)水平和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，健全審計(jì)人員隊(duì)伍。在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的要求下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，有些公司已經(jīng)做強(qiáng)做大，甚至上市，公司潛在問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)層出不窮，這對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員提出了新的要求。內(nèi)部審計(jì)管理制度不僅僅是理論層面的制度，更重要的是加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)，不斷引進(jìn)外部的專(zhuān)業(yè)人才，壯大內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍建設(shè)。加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的儲(chǔ)備，這不僅要求學(xué)習(xí)審計(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，還要掌握與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的招投標(biāo)、預(yù)算、決算等方面知識(shí)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可能是綜合性的，單從某一方面無(wú)法掌握問(wèn)題所在，所以這要求內(nèi)部審計(jì)人員具備豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，能夠深挖癥結(jié)，找出病灶，能夠預(yù)測(cè)未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)，并提出合理化建議。（三）健全獎(jiǎng)懲制度，公正嚴(yán)明。順應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，堅(jiān)守客觀公正的原則，嚴(yán)明律己。有效激發(fā)內(nèi)部審計(jì)人員的工作熱情，減少風(fēng)險(xiǎn)。作為濰坊著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司金都集團(tuán)，在進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)的過(guò)程中，對(duì)能夠發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題的審計(jì)人員直接給予獎(jiǎng)勵(lì)，并且對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題的相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行處罰。同樣，對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員玩忽職守的行為，也處以重罰。這樣不僅起到了很好的鼓勵(lì)作用，而且有效減少了相關(guān)部門(mén)為了業(yè)績(jī)或者私利而進(jìn)行財(cái)務(wù)造假的可能性。（四）樹(shù)立內(nèi)部審計(jì)人員風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別意識(shí)。要求內(nèi)部審計(jì)人員始終保持懷疑的態(tài)度，明白自己工作的重心是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，而不是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。對(duì)拿到的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)或相關(guān)資料，首先想到的是不合理，而不是假設(shè)它們合理。只有現(xiàn)在最大可能的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，才會(huì)將來(lái)最小可能的發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)自身的性質(zhì)決定了它們的風(fēng)險(xiǎn)不能完全消除，最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)是內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)該具備的素質(zhì)。內(nèi)部審計(jì)工作是一個(gè)貫穿始終的過(guò)程，審計(jì)人員的工作內(nèi)容不應(yīng)該只局限于對(duì)結(jié)果的檢查，還應(yīng)該包括事前審核和事中監(jiān)督。（五）提高內(nèi)部審計(jì)人員的地位，加強(qiáng)審計(jì)的權(quán)威性。由于公司管理層對(duì)內(nèi)部審計(jì)不夠重視，可能直接導(dǎo)致了審計(jì)行為在公司里不受重視。在目前的形勢(shì)下，內(nèi)部審計(jì)的重要性已經(jīng)凸顯出來(lái)，內(nèi)部審計(jì)已經(jīng)成為影響公司發(fā)展的重要行為。企業(yè)管理層應(yīng)高度重視，提高內(nèi)部審計(jì)人員的地位，提高他們的積極性，并且保證打通與其他部門(mén)溝通的通道，保證獲取相關(guān)信息的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，將內(nèi)部審計(jì)行為定義為進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部控制的有效措施。（六）適時(shí)引進(jìn)外部審計(jì)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)。因?yàn)槊總€(gè)人的專(zhuān)業(yè)水平和看待事情的觀點(diǎn)不同，適時(shí)引進(jìn)外部審計(jì)團(tuán)隊(duì)，不僅有利于改善內(nèi)部審計(jì)人員的工作狀態(tài)，約束他們的不良行為，提高他們的工作能力，更有利于將內(nèi)部團(tuán)隊(duì)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題解決。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)是降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、高效發(fā)展的有力措施，因此公司管理層應(yīng)高度重視內(nèi)部審計(jì)制度的完善，強(qiáng)化審計(jì)管理理念，獎(jiǎng)懲分明，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)力度。內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，提高自己的專(zhuān)業(yè)水平和業(yè)務(wù)能力，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)在公司發(fā)展過(guò)程中的作用，積極發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并提出適合企業(yè)發(fā)展的合理化建議，提高內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量，以盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)公司的良性發(fā)展。

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作者:劉曄 單位:山東經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院