房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃發(fā)展
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【摘要】隨著房地產(chǎn)市場趨于飽和的狀況以及房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著前所未有的壓力，在房地產(chǎn)行業(yè)還存在著高昂的納稅，高稅收對于房地產(chǎn)企業(yè)來講是一個沉重的負擔(dān)。而對于房地產(chǎn)企業(yè)本身的特點來講，工期長、投入大風(fēng)險系數(shù)高是該行業(yè)非常顯著的特點，資金的巨額投入以及長期的被占用，使得房地產(chǎn)商承受了非常大的壓力。作者從房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃的角度來對房產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)的納稅進行研究，通過對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究，以期為房地產(chǎn)業(yè)合理的利用減稅政策來減少企業(yè)自身的納稅，保證企業(yè)自身的利潤。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);納稅籌劃;措施;意義
2013年2月20日出臺的樓市調(diào)控“國五條”，這無疑給房地產(chǎn)行業(yè)的銷售帶來一定的影響。這時，通過合法合理的方式進行納稅籌劃來減輕稅負就顯得十分必要。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在不同時期的稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃，但是，在進行納稅籌劃的時候，必須要根據(jù)企業(yè)自身的情況，從企業(yè)整體上進行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)特點
房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)著非常重要的地位，為國家的經(jīng)濟建設(shè)貢獻了較大的力量。但這個行業(yè)有自身的特點，那就是房地產(chǎn)銷售的投入很高，然而其見效是緩慢的，在生產(chǎn)的過程中，遇到的風(fēng)險系數(shù)也很大，例如債務(wù)繁重。國家對于房地產(chǎn)業(yè)所征收的稅種以及稅費都是比較多的，主要的稅種有營業(yè)稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式有其特殊性，所以其資產(chǎn)負債率一般比較高、從事房地產(chǎn)業(yè)不僅需要較大的投入而且還要承擔(dān)較為重的稅。因而作為國家層面應(yīng)該著重從減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅來著手，使得企業(yè)自身的利潤得到保證。
二、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的意義
1、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平
對于納稅籌劃來講較為完善的會計核算制度是不可或缺的，企業(yè)需要進行納稅籌劃的話就必須建立健全的會計核算制度，或者對現(xiàn)行的會計制度進行完善，以此來對企業(yè)的財務(wù)流程進行規(guī)范化管理，使得企業(yè)的管理者能夠來通盤的對企業(yè)的管理進行考慮，使得企業(yè)的財務(wù)管理更加的規(guī)范化。
2、有利于完善企業(yè)的財務(wù)管理制度
在企業(yè)的管理過程中企業(yè)的財務(wù)管理是非常重要的一個環(huán)節(jié)。目前企業(yè)所面臨的主要的問題還是經(jīng)濟效益不高，其發(fā)展還往往借助的是規(guī)模效益也就是規(guī)模化的發(fā)展來形成的企業(yè)效益，最為重要的體現(xiàn)就是在核算的過程中沒有分開，因而這會使得企業(yè)所要繳納的稅費增加。作為企業(yè)可以選擇合適自身的會計核算方式，企業(yè)的納稅籌劃是企業(yè)完善其財務(wù)管理制度一個行之有效的手段。
3、可以直接給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益
對于從事房地產(chǎn)的企業(yè)來講其最大的問題就是企業(yè)的稅賦，這對于企業(yè)來講是一個非常大的負擔(dān)。早在2012年我國的房地產(chǎn)的幾種稅的稅收就達到了10128元，這個額度比上年增長了23%之多，房地產(chǎn)在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產(chǎn)業(yè)的稅還是比較重的。通過合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業(yè)能夠減少大量的稅，通過這筆錢就足夠能支撐起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣才能夠真正促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
三、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃
房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃是在符合我國稅法的相關(guān)前提下進行的，通過對房地產(chǎn)業(yè)中涉稅的業(yè)務(wù)進行統(tǒng)籌規(guī)劃和合理安排，來形成較為科學(xué)合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業(yè)的納稅，進而實現(xiàn)企業(yè)納稅減少使得企業(yè)的自身的利潤得到保證。本文從房地產(chǎn)中較為重要的稅種營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅這三種稅種來對企業(yè)的納稅進行籌劃。
1、營業(yè)稅納稅籌劃
按照我國的稅法的相關(guān)的規(guī)定，如果企業(yè)的投資是以無形的資產(chǎn)或者是不動產(chǎn)進行登記的，并且和主要的投資方進行利潤的分配以及風(fēng)險共擔(dān)，那么這種情況就不需要征收營業(yè)稅。房產(chǎn)地開發(fā)行業(yè)是資金密集型的企業(yè)，其每年的營業(yè)稅是一項很大的開支，如果能夠在營業(yè)稅方面利用國家的減稅政策來減稅，對于企業(yè)來講是非常有效的緩解企業(yè)資金壓力的一種方式。以下來對營業(yè)稅的延期繳納進行分析:案例:某房產(chǎn)企業(yè)對外簽署了一份銷售合同，進行分期收款，在合同中，房產(chǎn)品總額為500萬，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進行商品房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。分析:A在首期付款后財務(wù)開始確認收入，應(yīng)繳營業(yè)稅:500×5%=25(萬元)B若對分期收款進行分期確認，依次的營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)后面3次付款所交交營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)這種延期納稅是依據(jù)有關(guān)稅策進行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節(jié)省了一些利息。納稅依據(jù)為國稅發(fā)［2003］83號，政策名稱是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》
2、土地增值稅納稅籌劃
根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定:如果納稅人建設(shè)出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒有超過規(guī)定額度的20%的話，就能夠免除相應(yīng)的土地增值稅。如果增值稅部分超過規(guī)定規(guī)定的20%，那么就應(yīng)該繳納全部的增值額度。如果房地產(chǎn)開發(fā)商既開發(fā)了普通的住宅，又進行了其他類型的房地產(chǎn)項目，那么對于兩種不同的類型就要進行單獨的核算;如果不對這兩種類型的住宅計算增值額度或者無法確切計算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點為20%，因而可以對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)地產(chǎn)項目的類型不同來進行分別的核算通過納稅規(guī)劃來有效的減少需要交納的稅費。案例:甲公司要購置房屋一棟，承包給某房地產(chǎn)公司建設(shè)。該房地產(chǎn)公司預(yù)計建成該房屋的售價為1100萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為660萬。甲公司與房地產(chǎn)公司應(yīng)如何進行合作規(guī)劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬元):方案1:由甲公司出資，房地產(chǎn)公司承建該項目。由此房地產(chǎn)公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應(yīng)納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應(yīng)納營業(yè)稅:1100*5%=55(4)應(yīng)納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產(chǎn)公司合作建房，由甲公司出資970萬元，房地產(chǎn)公司出地，在房屋建成后甲公司會分得房屋95%的所有權(quán)，房地產(chǎn)公司會分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費52萬元承租房產(chǎn)的5%，租期為50年。根據(jù)當(dāng)前的稅收政策財稅［1995］48號的第二條規(guī)定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營業(yè)稅。在此情況下，房地產(chǎn)公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤:970－660=310(2)應(yīng)納房產(chǎn)稅:1*12%*52=6．24(3)應(yīng)納營業(yè)稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產(chǎn)公司增加利潤:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產(chǎn)公司通過合作來建設(shè)房屋，房地產(chǎn)公司可以節(jié)省納稅，對于甲公司來講，也節(jié)省了78萬元的支出。
3、企業(yè)所得稅納稅籌劃
目前國家針對房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)的減免政策較少，對于企業(yè)的納稅籌劃來講就是通過對涉及業(yè)務(wù)統(tǒng)籌安排使得企業(yè)能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來進行。
(1)對企業(yè)固定資產(chǎn)的納稅籌劃。
最新頒布的企業(yè)所得稅法律中規(guī)定，企業(yè)的固定資產(chǎn)如果按照直線折舊法進行折舊的可以依法給予免除稅務(wù)。所以對于納稅的籌劃只能夠從企業(yè)納稅固定資產(chǎn)的折舊的年限以及相應(yīng)的預(yù)計殘值來進行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對于企業(yè)的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業(yè)所應(yīng)該繳納的稅款中扣除折舊費用，能抵稅，從而企業(yè)所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過將固定資產(chǎn)的折舊的年限進行縮短有助于企業(yè)能夠迅速的回籠資本，使得企業(yè)在前期所能夠預(yù)定的花費增多，但是企業(yè)后期的成本將會大量的減少，但是對于固定資產(chǎn)來講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對殘值進行合理的計算預(yù)測。新的企業(yè)稅法沒有對預(yù)計的凈殘值進行合理的名詞解釋，企業(yè)可自行對企業(yè)的凈殘值進行分配，只要該數(shù)值在合理合法的范圍之內(nèi)就是可行的。
(2)對于銷售環(huán)節(jié)進行納稅籌劃。
根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定企業(yè)的稅額一般可以分為按實際扣除項目和按標準的限額扣除的項目。如果房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)能夠合理的利用政策對二者進行納稅籌劃，通過對限額扣除政策的有效的運用，那么企業(yè)的只能夠在企業(yè)的納稅之后的政策就能夠變?yōu)槎惽暗南揞~的扣除。房地產(chǎn)的廣告費也是較大的一項支出，其目的就是為了銷售房產(chǎn)而進行的一種推廣的行為。根據(jù)稅法的規(guī)定，房產(chǎn)企業(yè)每年有15%的銷售收入的廣告費可予扣除，這是針對那些有子公司的房地產(chǎn)企業(yè)將廣告費由總公司支付，無疑增加了子公司的納稅額。目前我國房地產(chǎn)市場競爭異常的激烈，作為房地產(chǎn)企業(yè)如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關(guān)鍵的，如果想要實現(xiàn)這個目的，那么企業(yè)做一定的推廣是不可避免的，但是企業(yè)最大的費用的列支是一個關(guān)鍵的問題，也是人們急切要求關(guān)注的問題。根據(jù)我國的稅務(wù)法的相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用于宣傳支出的廣告費如果不超過其收入的15%那么是可以在納稅的過程中進行扣除的。因而企業(yè)應(yīng)該積極地申報自身廣告費的支出，作為企業(yè)自身申請扣除的廣告費和企業(yè)所贊助的廣告費用應(yīng)該嚴格的進行區(qū)分。由總公司進行統(tǒng)一廣告費的列支會增加子公司的稅費，因而在這種情況下可以考慮讓企業(yè)的子公司來承擔(dān)一定的廣告費用，使得所有的廣告費能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃盡量不超過15的限額。
綜上所述，因而作為房地產(chǎn)企業(yè)來必須要學(xué)習(xí)和利用好國家的減稅政策，使得企業(yè)的合法的利潤得到保證，為其進一步的發(fā)展提供資金的基礎(chǔ)。在各個地區(qū)房地產(chǎn)公司的項目開發(fā)過程中，通過財務(wù)納稅籌劃，有利于將企業(yè)的財務(wù)會計水平進行提高，同時為房地產(chǎn)企業(yè)贏得政策調(diào)條件下允許的合法利益，這能有效提高企業(yè)的資本增值和增強競爭力。不僅如此，它還為國家的政策調(diào)控進行有力的發(fā)揮，配合大政策實現(xiàn)稅收這種隱形的杠桿功能，為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)走向國際大型企業(yè)邁進。
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作者：柏萍 單位：三友集團
