房地產開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及渠道淺析
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摘要:隨著國家各項政策的出臺，各大金融機構對房地產行業(yè)采取緊縮性政策，融資難將會在很長一段時間成為房地產企業(yè)發(fā)展中的障礙。目前，大部分房地產企業(yè)面臨資金鏈承載重和資金緊缺的困境。部分房地產公司面臨資金鏈超負荷，甚至斷裂的局面。解決融資難問題將會成為房地產公司延續(xù)和發(fā)展的重要工作。房地產公司資金來源有國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金、各項應付款。文章將對房地產行業(yè)的融資渠道、融資方法進行分析介紹，并就如何選擇融資渠道和組合性融資進行分析。
關鍵詞:房地產行業(yè);融資策略;融資渠道;組合融資
1引言
2019年5月開始，房地產行業(yè)融資渠道開始緊縮，大部分房地產企業(yè)面臨資金鏈承載重和資金緊缺的困境。2020年受新冠肺炎疫情影響，房地產相關政策得以放松，部分房地產公司得以擺脫融資難問題。然而，以發(fā)展的眼光看問題，住房與民生問題息息相關，住房不炒，房價穩(wěn)中回緩必定成為房地產行業(yè)發(fā)展的指導方針。作為開發(fā)周期長、回資慢、負債高的房地產行業(yè)，毫無疑問會在市場宏觀調控中承受巨大壓力，絕大多數(shù)房地產公司將面臨資金鏈超負荷，甚至斷裂的局面。因此，解決融資難問題將成為房地產公司延續(xù)和發(fā)展的重要標準。
2房地產行業(yè)融資渠道和融資現(xiàn)狀
2.1房地產公司的融資渠道和方式
融資是指通過特定渠道，為企業(yè)發(fā)展、項目開發(fā)籌集一定數(shù)額資金的過程。在我國房地產公司融資的渠道主要分為兩大板塊，即內源融資和外源融資。內源融資是指由公司內部進行的經營活動所產生的資金。主要由企業(yè)通過一定的經營活動獲得收益后留存的一定比例的收益和資產折舊產生。外源融資則是指企業(yè)以一定的方式或渠道向其他經濟主體籌集資金。股票、債券、信托基金、銀行貸款等都屬于外源融資。
2.2房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀
2.2.1房地產企業(yè)融資的現(xiàn)狀。作為房地產企業(yè)經營發(fā)展的一大支柱———銀行貸款，占據(jù)了房地產行業(yè)項目融資中的60%，是房地產企業(yè)依賴性最強的融資渠道。2019年之前房地產企業(yè)呈井噴式發(fā)展，發(fā)債主體不斷擴容，在房地產行業(yè)高額收益的支撐下，房地產企業(yè)可以通過多元渠道進行融資，房地產公司資金來源有國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金、各項應付款。2015年以來房地產行業(yè)的到位資金總體呈上升趨勢，國內貸款、利用外資、自籌資金在房地產到位資金中占比均呈下降趨勢，其他資金的占比則出現(xiàn)大幅度上漲。融資占比的變化，從側面反映出各大金融機構對房地產行業(yè)的投資持保守態(tài)度。國內貸款是指個人或經濟主體以自身擁有的固定資產或特定的投資項目為抵押，向銀行或者金融機構借入的貸款。利用外資則是指企業(yè)或個人收到的包括港澳臺地區(qū)在內的外商融資，可以劃分為外商直接投資和其他投資。自籌資金則是指企業(yè)通過一定的方式在企業(yè)內部籌集用以項目建設的資金，包括企業(yè)自有資金、股東投資、借入性資金等。其他資金則是指除以上各種融資方式以外獲得的用以投資特定項目的建設和購置資金，涵蓋無償捐贈資金、其他單位撥入資金、社會集資等。2.2.2房地產行業(yè)債券融資的現(xiàn)狀。債券是指政府、銀行、企業(yè)、集體等債務人依據(jù)法定程序發(fā)售的債券，并向債權人承諾在指定日期歸還本金支付一定比例利息的，代表一定金額的有價證券。通過近些年國家的政策調整，債券公司對房地產企業(yè)發(fā)行債券的要求越來越嚴格。2016年發(fā)布的《關于企業(yè)債券審核落實房地產調控政策意見》文件中指出嚴格限制房地產企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券進行融資，融資所得資金不得用于商業(yè)性房地產項目。自此之后房地產行業(yè)不再發(fā)行大額公司債券。2015年恒大分三批投放債券市場，金額高達400億元的債券成為房地產行業(yè)以債券進行融資的最高規(guī)模。2017年房地產企業(yè)發(fā)行債券大規(guī)?；芈?。從當前房企發(fā)行的債券量來看，公司債占比72.02%，短期融資券、中期債券等占比27.98%2.2.3房地產行業(yè)股票融資的現(xiàn)狀。股票融資作為資產證券化的融資方式，對企業(yè)資產進行組合，以現(xiàn)金流進行償付，是一種很好的融資途徑。它可以有效地降低企業(yè)融資成本，化解因融資所帶來的金融風險，使企業(yè)資本結構得到優(yōu)化。然而，在中國房地產行業(yè)能夠成功A股上市的地產企業(yè)寥寥無幾，大多數(shù)房產企業(yè)只能以套殼上市的方法進行股票融資。因此股票融資的方法并不適合每一個房地產企業(yè)。隨著國家政策的調整，房地產企業(yè)通過股票融資的限制也愈發(fā)嚴格。2.2.4房地產行業(yè)信托基金融資的現(xiàn)狀。信托基金是一種以發(fā)行基金券的方式，將社會上數(shù)額不等的資金集合起來形成一定規(guī)模的資產，交由專業(yè)人士或機構投資希望以此獲得收益的行為。基金所產生的收益與虧損由投資者們共同承擔。2015年部分房地產企業(yè)開始嘗試資翟晨:房地產開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及渠道分析財政與金融產證券化，希望以此達到盤活市場、提高資金使用效率、加速企業(yè)成長的目的。2018年出臺的《關于規(guī)范金融機構資產管理業(yè)務的指導意見》中提出禁止資金池業(yè)務、禁止資產多層嵌套、禁止通道業(yè)務。
3房地產企業(yè)的融資策略
房地產企業(yè)每一個項目的開發(fā)都需要巨額資金支持，因此融資成為房地產公司能否得以存續(xù)發(fā)展的重要指向。項目的開發(fā)設立需要資金支持、項目的實施建設需要資金維持，公司的擴大依然需要資金來支撐，集資成為房地產公司發(fā)展運營的重要環(huán)節(jié)。
3.1房地產企業(yè)成立初期的融資策略
房地產行業(yè)素來競爭激烈，新成立的房地產公司想要在市場中立足必須具備大量的資金。而絕大多數(shù)房地產公司在成立初期并沒有穩(wěn)定可觀的收益來源，企業(yè)的固定資產不足以支撐其以貸款的方式進行運作。因此在這個階段的房地產公司可以通過股權融資的方式吸收資金。公司持有的資金模式以自有資金和股權融資為主。只有通過市場不斷吸收大量資金，企業(yè)才能夠以雄厚的資本競拍土地，為自身成長提供更廣闊的空間。
3.2房地產企業(yè)成長期的融資策略
處于成長期的房地產企業(yè)已經具備相對雄厚的資本，基本完成資本的積累。而企業(yè)前期投入的大量資金也會逐漸獲得收益，以現(xiàn)金回流的方式反哺企業(yè)。部分房地產企業(yè)在這個階段會擁有一定的知名度和信譽，企業(yè)自身擁有的資產足夠支撐自身運轉。當然企業(yè)如果想要加快發(fā)展也可以采用股權融資的方式，吸引投資機構投資。
3.3房地產企業(yè)成熟期的融資策略
發(fā)展成熟的房地產企業(yè)擁有穩(wěn)定的市場份額，市場占有率大幅提高，在社會上擁有較高的知名度和信譽度，有利于進一步提高企業(yè)競爭力，占據(jù)更多的市場份額。除此以外，企業(yè)還可以向一些海外投資機構籌集資金。同時，可以采用的融資方式將會更加的靈活，可以在眾多融資方式中選用對自身發(fā)展更有利的組合性融資。
3.4房地產企業(yè)衰退期的融資策略
在市場上絕大多數(shù)企業(yè)都有自己的成長周期，房地產企業(yè)也不例外。衰退期的房地產企業(yè)對自身所持有的項目建設已經接近尾聲，前期投資獲得的收益使資金大額回流，足以支撐企業(yè)的運轉，甚至擁有一部分盈余。此時，房地產企業(yè)面臨的最大難題是如何獲得新的盈利點，企業(yè)可以選擇吸收并購其他房地產公司，以此占據(jù)更多的市場份額，打開新的市場格局，使企業(yè)再次重回市場。除此以外，項目開發(fā)周期也決定了房地產公司階段性的融資組合。房地產公司需要結合項目進展及公司現(xiàn)狀，決定采用不同的方式進行融資，使企業(yè)的資金注入與項目周期、企業(yè)房展狀態(tài)相匹配。
4面對融資風險的措施
多種融資渠道給了企業(yè)更多選擇，也更加考驗企業(yè)管理人員對風險的把控。不同的融資方法、融資渠道、融資占比會為企業(yè)帶來不同的風險，作為融資性強的房地產企業(yè)，對風險的控制也關乎著企業(yè)的命脈。
4.1建立多層次融資體系，擴寬融資渠道
現(xiàn)階段，我國房地產企業(yè)依舊以銀行貸款為主，在相關政策的調控下，國內各大銀行對房地產企業(yè)貸款實行緊縮性態(tài)勢，這使部分房地產企業(yè)壓力倍增。可以預見，過分依賴銀行貸款，且不能進行有效調控的房地產企業(yè)將會在未來的市場競爭中步履維艱，其發(fā)展會受到極大的限制，甚至生存也難以保障。企業(yè)只有建立一個多層次融資體系，細化企業(yè)投資項目，針對不同發(fā)展階段的投資項目進行細分，采用不同的方式進行融資，才能夠有效地控制融資風險。
4.2立足自身情況，適度調整企業(yè)戰(zhàn)略目標
從近幾年國家頒布的政策來看，政府對房地產企業(yè)采取謹慎態(tài)度，各大金融機構對房地產企業(yè)的貸款采取緊縮政策。部分房地產企業(yè)負債率高，被各大銀行及金融機構拒之門外。而融資難且發(fā)展緩慢將在此后很長一段時間成為房地產企業(yè)發(fā)展的常態(tài)。因此房地產企業(yè)應放緩擴張腳步，與國家政策保持一致，避免在銀行緊縮政策下出現(xiàn)資金鏈斷裂，導致企業(yè)出現(xiàn)巨額虧損。
4.3對新項目的設立持謹慎態(tài)度，注意規(guī)避市場風險
每一個房地產項目的建立都意味著巨額資金的流出。在緊縮政策下，房地產企業(yè)的融資渠道受到極大限制。社會各界對房地產持觀望態(tài)度，因此項目建設資金不能回流，將會使企業(yè)資金被項目捆綁。企業(yè)在建立新項目時必須持謹慎態(tài)度，進行充分的市場調研，且注意市場飽和度，規(guī)避因盲目擴張所帶來的資金鏈緊張以及現(xiàn)金流短缺的窘境。
4.4關注市場態(tài)勢，注重產銷對路
房屋作為房地產企業(yè)所開發(fā)的產品，最終目的是要流入市場，被大眾消費。而符合市場需要的產品將會在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。房地產企業(yè)要在生產中進行市場調研，重視銷售管理，推動產品變現(xiàn)，建造和銷售符合市場需要的商品，加快資金回流速度，增加企業(yè)可流動資金，降低企業(yè)融資比例，避免企業(yè)陷入融資困境。
5結論
面對緊縮政策，房地產企業(yè)需要面對日益殘酷的市場競爭，需要依據(jù)自身發(fā)展投資生產。融資方式的多樣化，給企業(yè)帶來發(fā)展契機的同時也考驗著企業(yè)抗風險能力。在促進自身不斷成長的同時，密切關注市場變化，使企業(yè)發(fā)展與市場發(fā)展階段相匹配，從而盤活企業(yè)資產，縮短投資周期，加快資金回流;使企業(yè)在激烈的市場競爭中保持充分的活力，占據(jù)有利的競爭地位，形成良性發(fā)展循環(huán)。
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作者:翟晨 單位:深圳錦峰集團有限公司