設計管理對房地產(chǎn)品質(zhì)提升作用淺析

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摘要：文中對設計與品質(zhì)的關系以及提高房地產(chǎn)設計品質(zhì)管理的措施進行了詳細的闡述與分析。

關鍵詞：房地產(chǎn)；品質(zhì)提升；設計源頭

1品質(zhì)提升的意義

新地產(chǎn)理論的核心宗旨—房住不炒；終極目標—控價放量。穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期將是長期政策目標，“一城一策”將是長期政策形態(tài)，配合半計劃經(jīng)濟手段“限購、限貸、限價”，構成了基本完整的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新“長效機制”。在房地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境下，“利潤型”地產(chǎn)模式基本很難存活，各大地產(chǎn)商紛紛將重心向現(xiàn)金流與均衡型靠攏，尤其對于招拍掛項目，市場定位、成本投放、利潤率近乎透明。誰能快速開盤、現(xiàn)金流更早回正，誰就能有效控制成本，占有更多的市場，擁有更大的利潤空間［1］。但是盲目地追求快速、盲目地控制成本，而無足夠強大的核心品質(zhì)管理體系及技術研發(fā)的支持，也帶來了諸多社會性問題。諸如近年來，各種地下室樓板坍塌、墻體空鼓開裂、房屋滲水、精裝變驚裝、虛假宣傳等各種維權新聞不絕于耳。在如今這個網(wǎng)絡信息高速發(fā)達的時代，也是房地產(chǎn)買方市場的時代，品牌影響力、產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品品質(zhì)、售后服務等四大要素直接影響客戶的購買欲望、產(chǎn)品交付率、市場口碑、品牌價值，如果沒有良好四大要素支撐，必將失去政府的支持、民眾的信任，從而導致失去市場［2］。因此，在高速發(fā)展的房地產(chǎn)進程中，不能只顧追求速度而忽視了產(chǎn)品品質(zhì)。

2品質(zhì)提升要從設計源頭抓起

首先應該注重產(chǎn)品管理的標準化體系的建設，及時把控時效，為后期運營奠定基礎，實現(xiàn)工業(yè)化、模塊化生產(chǎn)，降低成本和提高利潤率；其次是建立品牌體系（尊居、善居、康居），拉通區(qū)域立面風格，樹立自身的品牌印記。這是房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢［3］。

3目前發(fā)展現(xiàn)狀

在以往的項目建設中，我們嘗試了Acdeco風格、新亞洲風格、現(xiàn)代濱海度假風、現(xiàn)代都市風格、閩南風格等等，模糊的產(chǎn)品體系，多樣的建筑風格，一味粗獷的依靠高贈送來提高戶型使用面積，從而提高去庫存化速度及溢價空間。通過后期的改造，帶來的前期不可預估的建造成本與時間成本，后期拆東墻補西墻似的各種成本騰挪、盲目地優(yōu)化帶來的各種品質(zhì)問題。以某項目為例，早期沒有系統(tǒng)性的成本控制及投放意識，盲目的成本優(yōu)化，導致后面補丁似的優(yōu)化，降低了客戶的滿意度，增加了后期整改的工作量（如園林品質(zhì)、施救場地、歸家大堂、地下室門廳、標示系統(tǒng)、地坪等等)。再以我司在廈門的標桿項目為例，該項目地處濱海西，一線海景，無論從業(yè)內(nèi)口碑、品牌印記、產(chǎn)品體系、建筑、園林風格上，具備了塑造品牌價值的條件，但是也存在一些設計、工程缺陷，影響了客戶對于品牌的認可。同時，對于好的做法沒有提煉和沉淀，導致后面其他項目依然存在類似問題。

4品質(zhì)提升改進措施

4.1打造標桿企業(yè)

區(qū)域內(nèi)各房企注重產(chǎn)品體系建立，打造品牌效應。提升品質(zhì)，實現(xiàn)溢價，并注重社區(qū)配套設施建設。

4.2設計源頭管理方案

（1）聚焦產(chǎn)品，實現(xiàn)80%的標準化運用＋20%的創(chuàng)新。在標準化中，固化定型樓棟，實現(xiàn)“四位一體”的產(chǎn)品品牌標準化體系，即品牌標準、設計標準、成本標準、施工標準，為快速開盤夯實基礎。在標準化的基礎上，關注行業(yè)動態(tài)，積極創(chuàng)新，提升產(chǎn)品力，保障標準化產(chǎn)品更新迭代，確保產(chǎn)品保持在行業(yè)領先水平。（2）對于拿地意向較高的項目設計，應在立項階段早準備，為快速開盤奠定基礎，也只有設計先行，才能為工程施工留出充足的時間。（3）成本如何合理利用：嚴控無效成本的投入，如單車指標，地庫開挖，含鋼量、支護形式、樁基形式、圖紙質(zhì)量、變更率，將固定的目標成本投放到合理的地方。（4）施工界面要清晰，專業(yè)的人做專業(yè)的事，避免存在圖紙漏項導致招標漏項，到了快交付時，發(fā)現(xiàn)無人做時為趕工，匆匆忙忙隨便拉個施工單位補位，導致施工質(zhì)量存在問題。（5）品質(zhì)管理：組建品質(zhì)小組，制定巡檢標準及清單，同時整合設計及第三方評估等供應鏈管理體系。引入第三方，加強巡檢，形成月度巡檢及重要階段巡檢制度。缺陷項目重要節(jié)點駐場幫扶，加強日常管控，品質(zhì)宣貫，提升項目管理人員專業(yè)素養(yǎng)。（6）設計輸出管理：①總結過往項目的優(yōu)缺點，學習標桿地產(chǎn)好的做法，制定歸家動線設計指引導則（重點聚焦在園林、主入口、入戶大堂、架空層及消防施救場地等客戶敏感點）。②針對過往設計缺陷、錯漏碰缺、施工現(xiàn)場的界面劃分及施工問題，匯編施工圖審查要點。③針對過往車位交付存在較大的客訴，組織工程、營銷、客服多線研究探討，編制地下車庫設計標準及審圖要點、工程編制施工管控辦法、營銷編制車位銷售口徑的管理辦法，最終形成《車位銷售附圖及管控要點》。（7）設計品質(zhì)工作鋪排：在有限的人員編制下，由分管領導牽頭、部門負責人組織建立品質(zhì)小組，形成方案評審小組、精細化審圖小組、展示區(qū)品質(zhì)小組、專項設計評審小組、施工過程品質(zhì)巡檢小組。

5結語

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，進一步帶動了房地產(chǎn)企業(yè)的進步。影響一個房地產(chǎn)項目品質(zhì)的因素是多方面的，設計管理貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期策劃，設計階段和施工階段全過程管理，都對項目品質(zhì)起到關鍵作用，應予以重視［4］。

參考文獻

［1］蔣立山，王少哲.淺析提高房地產(chǎn)項目品質(zhì)的幾點思考［J］.重慶師范大學，2010（13）：156-158.

［2］劉娜，李寧，王艷斌，等.淺談房地產(chǎn)建筑的品質(zhì)［J］.科技致富向導，2012（23）：456-458.

［3］劉清潔，楊彩文，羅慧斌，等.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展措施研究［J］.生產(chǎn)力研究，2012（30）：156-157.

［4］劉羽琦，馬麗麗，孫光明，等.房地產(chǎn)建筑對經(jīng)濟發(fā)展的促進作用［J］.廣西師范大學，2012（38）：489-490.

作者:黃志強 單位:保利海西實業(yè)有限公司