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摘要:隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展,社會主義市場也在發(fā)生轉(zhuǎn)變,全國房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展,建筑工程的數(shù)量不斷增加,社會各界對建筑工程的質(zhì)量要求也逐漸提高。文章主要探討房地產(chǎn)住宅項目設(shè)計的管理要點,以期為房地產(chǎn)住宅項目建設(shè)提供最佳的管理方式。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);住宅項目;設(shè)計;管理要點;管理方式
0引言
目前,我國正處于社會和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重要時期,在新時代背景下我國城市化建設(shè)也在不斷發(fā)展,中國城市面臨著較大的問題。由于目前我國正處于發(fā)展中國家,就市場經(jīng)濟而言城市發(fā)展發(fā)揮著極其重要。只有加強城市住宅質(zhì)量監(jiān)控,才能夠推動房地產(chǎn)住宅項目建設(shè)得到更好的發(fā)展。
1明確設(shè)計要求,選擇合適設(shè)計伙伴
1.1明確設(shè)計要求
房地產(chǎn)設(shè)計管理部門應(yīng)該將產(chǎn)品要求轉(zhuǎn)化為設(shè)計語言,在設(shè)計前期,應(yīng)該加強規(guī)劃用地指標,分析地域的價值,對周邊的競爭樓盤進行深入分析。設(shè)計任務(wù)書需要納入企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見,營銷部門的產(chǎn)品定位、物業(yè)、客戶的意見等,預(yù)算部門還應(yīng)該提供相應(yīng)的勘測報告。在施工圖紙設(shè)計階段,設(shè)計任務(wù)書應(yīng)該按照之前的設(shè)計成果,報批工作中的反饋意見,預(yù)算部門也應(yīng)該加強成本預(yù)算控制。在項目設(shè)計的不同階段,設(shè)計任務(wù)書的重點也不同,例如:設(shè)計前期重點是政府規(guī)劃,設(shè)計后期重點在于各類報批意見、成本控制等。若是在設(shè)計環(huán)節(jié)某個部門未能參與,那么后期的評審工作也難以發(fā)揮出針對性效果。
1.2選擇合適的伙伴
設(shè)計方案與實際成本、價值有著密切的關(guān)系,就房地產(chǎn)住宅項目而言,一些大型項目在進行項目設(shè)計工作時,應(yīng)該先咨詢知名設(shè)計單位,依據(jù)知名設(shè)計單位對設(shè)計方案的建議,對設(shè)計方案進行整體規(guī)劃,篩選有用的建議,實現(xiàn)對設(shè)計方案的創(chuàng)新,雖說會增加此階段的成本,但是對建筑的整個建設(shè)過程卻很有利。在實際工作中,選擇合適的設(shè)計伙伴極其重要,咨詢相應(yīng)的設(shè)計單位之后,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇最佳的合作伙伴,先探討設(shè)計思路接著敲定基本方案,以便在后續(xù)施工過程中,能夠根據(jù)實際需求制作出最佳的設(shè)計方案。在項目設(shè)計階段,相關(guān)部門首先應(yīng)該開展市場調(diào)查,明確市場需求,精心策劃調(diào)查結(jié)果,將設(shè)計概念和市場發(fā)展需求相結(jié)合,借助招標的方式,選擇資質(zhì)、專業(yè)技能合格的設(shè)計單位,進而確保設(shè)計方案的高質(zhì)量。同時在不同的設(shè)計階段,需要積極采取各類設(shè)計方案,為房地產(chǎn)住宅項目工作提供幫助。在操作過程中相關(guān)人員還應(yīng)該充分發(fā)揮帶頭作用,協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系,充分調(diào)動工作人員的積極性,全面提升建筑建設(shè)質(zhì)量。
2設(shè)計全過程控制管理
2.1日常管理工作
在設(shè)計過程中,設(shè)計管理部門應(yīng)該加強設(shè)計環(huán)節(jié)的跟蹤和指導(dǎo),借助會議、匯報的方式解決各類復(fù)雜的技術(shù)問題。若是特別復(fù)雜的問題需要讓設(shè)計人員和管理人員面對面交流,一同參與設(shè)計工作,針對設(shè)計過程的問題,設(shè)計管理工作人員需要及時上報,以便采取最佳的解決方式。開展匯報會主要是為了向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報設(shè)計進展,針對設(shè)計工作中的關(guān)鍵問題展開討論,尋求相關(guān)技術(shù)人員的解決意見,進而確保設(shè)計工作的穩(wěn)定開展。
2.2加強關(guān)鍵點的控制
在設(shè)計管理過程中,需要根據(jù)設(shè)計進度加強階段成果的審核,加強設(shè)計項目關(guān)鍵點的監(jiān)督,針對關(guān)鍵節(jié)點需要安排設(shè)計管理部門開展檢查工作。若是一些特別關(guān)鍵的環(huán)節(jié),可以組織各部門參與研討,若是不確定性問題需要加強各部門意見的收集,及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的問題,采取最佳的方式解決各類問題。
2.3設(shè)計結(jié)果的審核
設(shè)計結(jié)果審核是將設(shè)計意圖圖紙化,設(shè)計審核屬于房地產(chǎn)住宅項目設(shè)計管理的最后環(huán)節(jié),此階段的成敗直接決定著后期設(shè)計方案的變更、工程簽證數(shù)量,因此,房地產(chǎn)企業(yè)需要高度重視此階段的工作。根據(jù)設(shè)計方案、設(shè)計圖紙的大小,提前2~3d將設(shè)計方案下發(fā)到評審部門,促使評審人員能夠了解設(shè)計方案,進而提升評審效率。評審過程中還應(yīng)該提升各部門的參與度,同時還應(yīng)該邀請有關(guān)專家的參與,確保評審機制的有效性。評審部門需要嚴格開展評審工作,提升各部門的重視程度,以便為后期的設(shè)計工作奠定基礎(chǔ)。
3重視設(shè)計報批過程中的溝通管理,與主管部門保持良好溝通
文件設(shè)計報批不僅僅是關(guān)乎著批準成敗問題,同時還包括時間、經(jīng)濟問題,相關(guān)工作人員需要認知到設(shè)計文件報批主要是將設(shè)計項目上交到政府部門。由于政府部門確定項目的合法性,為了確保建筑各項工作的穩(wěn)定開展,設(shè)計管理工作人員應(yīng)該和消防、人防等部門保持良好的溝通,對設(shè)計管理人員進行實時跟蹤、監(jiān)控,根據(jù)市場經(jīng)濟合理調(diào)整規(guī)劃技術(shù)指標。
4加強設(shè)計變更控制
在實際的施工中,導(dǎo)致設(shè)計變更的的因素較多,主要包括:1)公司要求變更,由于領(lǐng)導(dǎo)原因?qū)е略O(shè)計方案與實際需求不符,原本的設(shè)計方案與公司的發(fā)展角度不符。2)建筑內(nèi)產(chǎn)品功能的設(shè)計不符合業(yè)主的需求,營銷部門根據(jù)實際情況,提出變更。3)施工單位由于材料、設(shè)備等問題,出現(xiàn)的變更。比如:原材料缺貨無法及時找到替代材料、新材料的出現(xiàn)等。4)施工過程中施工單位發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙中的不足,包括一些明顯的錯漏。由于設(shè)計變更控制工作需要從變更次數(shù)和變更處理方式兩方面開展控制工作,因此,需要做好設(shè)計任務(wù)書編制工作,加強設(shè)計過程控制、設(shè)計成果審核,只有落實會審制度才能夠確保將設(shè)計變更控制在合理的范圍內(nèi)。
5注重設(shè)計的整合管理
各個房地產(chǎn)公司需要加強住宅項目設(shè)計管理人力、資金、物力的投資力度,提升住宅項目設(shè)計管理工作的地位,重視住宅項目設(shè)計管理工作。同時公司還應(yīng)該構(gòu)建區(qū)域化管理機制,合理安排相應(yīng)的住宅項目設(shè)計方案,鼓勵工作人員積極開展相關(guān)工作,確保各項工作的有序開展。同時,建筑企業(yè)還需要結(jié)合實際的情況,組建高素質(zhì)的管理隊伍,定期開展工作人員的培訓(xùn)工作。同時政府還應(yīng)該加大對住宅項目設(shè)計管理工作的資金投入,確保設(shè)計階段的管理工作能夠落到實處。隨著科學技術(shù)的迅速發(fā)展,在設(shè)計管理過程中,需要結(jié)合當前時代經(jīng)濟的發(fā)展,不斷地引進新技術(shù)、新材料、新工藝,全面提升住宅項目設(shè)計方案的整體質(zhì)量,進而提升建筑行業(yè)的市場競爭力,確保建筑行業(yè)的可持續(xù)化發(fā)展。可以借助現(xiàn)代模型技術(shù),針對工程進行中的問題、不足進行提前預(yù)見,以便及時解決其中的問題,減少工程施工過程中的設(shè)計方案和實際施工之間的誤差。
6結(jié)論
綜上所述,加強房地產(chǎn)住宅項目設(shè)計管理要點,能夠全面推動住宅項目設(shè)計的發(fā)展,同時為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ),只有加強設(shè)計階段的管理工作,才能夠為建筑后續(xù)建設(shè)提升保障。同時設(shè)計階段的管理也是建筑建設(shè)質(zhì)量的關(guān)鍵點,相關(guān)工作人員落實住宅項目設(shè)計管理要點,以全面推動我國建筑行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
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作者:沈文英 單位:北京東方華太建筑設(shè)計工程有限責任公司廈門分公司