房地產(chǎn)稅收問題認(rèn)識思考

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟及社會發(fā)展的重要支撐力量，房地產(chǎn)稅收也成為我國稅收增長的重要保障。但從我國房地產(chǎn)稅收征管實際情況來看，存在房地產(chǎn)稅收征管效率低、重復(fù)征稅導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)大、企業(yè)偷稅、漏稅現(xiàn)象頻發(fā)等問題，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。文章通過樹立相關(guān)文獻了解房地產(chǎn)稅收的基本概念與理論，分析了我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及存在的問題，主要包括房地產(chǎn)稅制設(shè)計不合理、房地產(chǎn)稅征收環(huán)節(jié)存在漏洞，并結(jié)合我國房地產(chǎn)交易與稅收情況探究我國房地產(chǎn)稅收問題的解決對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收問題；認(rèn)識；思考

隨著我國社會及經(jīng)濟的發(fā)展，公眾物質(zhì)生活顯著提升，消費理念及投資理念發(fā)生巨大變革，推動了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。同時，在經(jīng)濟體制及政策的影響下，房地產(chǎn)稅收在國家總體稅收中的占比逐年提升，并且成為地方稅收的重要組成部分。從房地產(chǎn)發(fā)展的影響層面來看，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)運轉(zhuǎn)一方面能夠依靠其帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展的作用切實改善公眾的生活狀態(tài)，滿足公眾對住房、就業(yè)、經(jīng)濟等多個方面的需求；另一方面能夠促進公眾的多元化消費，繼而拉動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。但在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時也引發(fā)了一系列的問題，其一為在炒房、囤地的作用下房地產(chǎn)價格需求高，并形成房地產(chǎn)泡沫化經(jīng)濟，其二為房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種較多、征稅范圍廣泛，部分企業(yè)利用房地產(chǎn)稅征收環(huán)節(jié)漏洞偷稅、漏稅；其三為房地產(chǎn)稅征收管理不到位。機制與制度不完善，稅款流失嚴(yán)重。上述問題對房地產(chǎn)行業(yè)市場穩(wěn)定性、可持續(xù)性造成了極為負(fù)面的影響。近年來，國家加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，并實施一系列政策維持房地產(chǎn)行業(yè)市場秩序，例如2019年國家提出房地產(chǎn)行業(yè)“三個穩(wěn)定”發(fā)展目標(biāo)，表明我國正積極借助經(jīng)濟杠桿及宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)進行監(jiān)管與調(diào)控。為此，文章從稅收手段出發(fā)，基于我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及問題探究增強房地產(chǎn)稅征收管理的有效措施。

一、房地產(chǎn)稅收的概念及其調(diào)節(jié)作用

（一）房地產(chǎn)稅收的概念房地產(chǎn)稅收是指針對房地產(chǎn)經(jīng)營收益的稅收，是與房地產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的一切稅收總和。不同國家對于房地產(chǎn)稅種的規(guī)定有所不同，我國房地產(chǎn)稅種主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、契稅等。與一般的國家性稅收相比，房地產(chǎn)稅收既具有無償性、強制性及固定性的特征，也具有與一般國家性稅收不同的特性，具體表現(xiàn)在三個方面：其一，稅收體系復(fù)雜。房地產(chǎn)稅收涉及稅種較多，不同稅種的稅率、計稅依據(jù)等也有明顯的不同。同時，房地產(chǎn)經(jīng)營包含多個環(huán)節(jié)，不同環(huán)節(jié)中所設(shè)置的稅種復(fù)雜，因此征收難度較大；其二，稅源零散且分布范圍廣泛。房地產(chǎn)稅收中，包含較多零散的稅源，以個人房屋出租為例，當(dāng)前我國用以出租的房屋越來越多，并且多以個人形式出租，對個人房租出租將經(jīng)營稅進行征收時需要耗費大量的人力、物力、財力，并且該部分稅收額度較少；其三，稅收基礎(chǔ)穩(wěn)定。房地產(chǎn)是不能夠輕易移動的不動產(chǎn)，在一定區(qū)域內(nèi)，房產(chǎn)及地產(chǎn)的數(shù)量相對固定，因此以此為基礎(chǔ)的稅收也相對穩(wěn)定。［1］

（二）房地產(chǎn)稅收的調(diào)節(jié)作用房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)包括房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、流轉(zhuǎn)及保有行為等，房地產(chǎn)稅收在社會經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著不可替代的調(diào)節(jié)作用。其一，保證國家的財政收入。房地產(chǎn)稅收具有穩(wěn)定性、固定性、持續(xù)性的特征，是國家財政收入的主要來源。同時，從地方稅收層面來看，房地產(chǎn)稅收中諸多稅種都屬于地方稅，如契稅、土地增值稅等，同樣是地方稅收中重要的組成部分，唯有國家財政收入及地方稅收穩(wěn)定，才能保證有足夠的資金用于城鎮(zhèn)化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，繼而保證社會的有序運轉(zhuǎn)。其二，促進土地資源合理配置。房地產(chǎn)稅收能夠調(diào)解土地級差收益，通過不同等級土地稅額保障土地資源分配的均衡性。同時，房地產(chǎn)稅收能夠調(diào)解收入分配，通過對不同行業(yè)、企業(yè)、個人制定差異化稅率、優(yōu)惠政策等縮小收入分配差距，繼而促進社會資源的公平化分配。其三，完善經(jīng)濟機制。房地產(chǎn)稅收屬于國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟發(fā)展的舉措，有助于社會資金的正確流向，并通過健全的房地產(chǎn)稅收制度、征收管理辦法等打擊房地產(chǎn)惡性投機行為，繼而促進經(jīng)濟市場的可持續(xù)發(fā)展。［2］

二、我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀及存在的問題

（一）房地產(chǎn)稅制設(shè)計不合理我國房地產(chǎn)稅制設(shè)計不合理主要體現(xiàn)在三個方面：其一，賦稅環(huán)節(jié)分布不均勻。我國房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)涉及的稅種明顯多于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，尤其在二手房地產(chǎn)的交易過程中，賣方及買方納稅稅種繁多，納稅負(fù)擔(dān)過大，不利于二手房地產(chǎn)的交易。同時，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)嚴(yán)重也會導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)虛抬房價以減輕納稅負(fù)擔(dān)，但最終稅負(fù)將會轉(zhuǎn)嫁至購買房地產(chǎn)的企業(yè)或個人，繼而削弱其購買房地產(chǎn)的積極性；其二，重復(fù)征稅、交叉征稅問題突出。實施“營改增”后，個人及企業(yè)在租賃、轉(zhuǎn)讓商業(yè)性房產(chǎn)時需要繳納多種稅款，例如企業(yè)在租賃商業(yè)性房地產(chǎn)時，需要繳納9%的增值稅及12%的房產(chǎn)稅，各種稅種交叉重復(fù)導(dǎo)致企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)加重；其三，計稅依據(jù)不合理。雖然當(dāng)前我國對于土地使用稅、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)稅種計稅依據(jù)做出了明確的規(guī)定，但因地方對稅法改革理解程度不足、未能充分把握是房地產(chǎn)稅收的調(diào)控作用，在具體的計稅依據(jù)設(shè)置中依然存在不合理、不科學(xué)的問題。以房產(chǎn)稅為例，部分地區(qū)將房產(chǎn)原值作為自由房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，由于房產(chǎn)原值為固定的房產(chǎn)賬面價值，因此不會隨著房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、國家政策變動而改變，一方面削弱了房地產(chǎn)稅收的經(jīng)濟調(diào)節(jié)作用，另一方面可能導(dǎo)致納稅人稅負(fù)不公。［3］

（二）房地產(chǎn)稅征收環(huán)節(jié)存在漏洞房地產(chǎn)稅收涉及稅種廣泛，稅收體系復(fù)雜，稅務(wù)機關(guān)難以全面、及時地獲取房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)涉稅信息。同時，由于房地產(chǎn)稅征收管理不到位，導(dǎo)致征收環(huán)節(jié)存在漏洞，部分企業(yè)則利用該漏洞偷逃國家稅款。具體表現(xiàn)為兩個方面：其一，企業(yè)財務(wù)核算能力薄弱、納稅意識匱乏、稅法意識缺失。我國部分企業(yè)財務(wù)核算人員缺乏專業(yè)的稅收知識，尤其是未能按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進行成本核算與匯總結(jié)算。同時，部分企業(yè)稅收法律法規(guī)知識匱乏。此外，部分企業(yè)為了避免繳納大量稅款故意制造賬簿混亂，導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)日常管理及稅收檢查難度加大。其二，虛開發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后，增值稅成為房地產(chǎn)稅收的主體稅種，企業(yè)進項稅越多，繳納的稅款就越少，部分企業(yè)通過虛開增值稅專用發(fā)票的手段獲得更多的進項稅額，導(dǎo)致國家稅款流失。［4］

三、我國房地產(chǎn)稅收問題的解決對策

（一）完善房地產(chǎn)稅收制度其一，推進房地產(chǎn)稅收立法，以完善的房地產(chǎn)稅收法律體系代替原有的暫行條例，以保證房地產(chǎn)稅收“有法可依，有法可循，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究”，繼而增強房地產(chǎn)稅收的規(guī)范性與標(biāo)準(zhǔn)性。同時，適當(dāng)提高地方房地產(chǎn)稅收的決定權(quán)，提高地方貫徹落實稅法改革的積極性。其二，健全房地產(chǎn)評估制度，明確規(guī)定房地產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)、流程、方法等，并建立評估復(fù)審制度，由專家對有爭議的房地產(chǎn)項目進行評估論證，以保證房產(chǎn)、地產(chǎn)價值評估的準(zhǔn)確性，繼而為房地產(chǎn)稅收征管奠定基礎(chǔ)。其三，完善房地產(chǎn)登記制度，細(xì)化房地產(chǎn)的登記規(guī)則、流程，尤其是對于房地產(chǎn)的跨區(qū)域交易，要利用網(wǎng)絡(luò)、信息技術(shù)獲取跨區(qū)域交易信息，以降低跨區(qū)域房地產(chǎn)交易的風(fēng)險與成本。［5］

（二）加強房地產(chǎn)稅收管理首先，從源頭上遏制房地產(chǎn)稅收管理風(fēng)險。其一，在對房地產(chǎn)項目稅源進行分類的基礎(chǔ)上運用“項目+企業(yè)”綜合房地產(chǎn)稅收管理辦法，將房地產(chǎn)項目面積、成本收入等關(guān)鍵信息錄入金稅三期征管系統(tǒng)中，實現(xiàn)對房地產(chǎn)稅收的動態(tài)化、精細(xì)化管理。其二，密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)，重點監(jiān)督其發(fā)票活動，以信息化管理方式核對票面及實際金額，有效遏制虛開發(fā)票、虛增成本等行為。其次，加大稅收檢查力度。其一，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行專項檢查，重點檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在關(guān)鍵環(huán)節(jié)中的納稅行為。同時，對房地產(chǎn)企業(yè)上下游相關(guān)企業(yè)，如施工企業(yè)、設(shè)計單位等進行聯(lián)合檢查，及時發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。其二，定期在金稅三期系統(tǒng)中篩選出欠稅金額較大、納稅意愿較低、影響惡劣的企業(yè)，將其納入失信名單中，禁止其進行商業(yè)貸款等行為，并在網(wǎng)絡(luò)上通報該企業(yè)相關(guān)信息，以此倒逼企業(yè)嚴(yán)格按照稅法規(guī)定進行納稅。［6］

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)納稅服務(wù)房地產(chǎn)稅收問題的解決一方面需要依靠稅收機關(guān)完善稅收制度、優(yōu)化征管流程及方法、加強稅收管理力度，另一方面則需要依賴企業(yè)及個人良好的納稅行為、納稅意識與法律意識。為此，需要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)納稅服務(wù)。首先，加大房地產(chǎn)稅收制度宣傳引導(dǎo)教育力度，通過微信、微博、抖音等新媒體平臺拓寬房地產(chǎn)稅收法律制度宣傳空間，并組織相關(guān)活動切實提高個人與企業(yè)對房地產(chǎn)稅收的遵從程度。其次，改善納稅服務(wù)環(huán)境，通過提供主動咨詢服務(wù)、簡化納稅流程、減少干預(yù)等方式為納稅人營造優(yōu)質(zhì)的納稅服務(wù)環(huán)境，使其主動進行納稅申報。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)稅收不僅是我國財政收入的重要組成部分，也是經(jīng)濟調(diào)節(jié)的重要工具。當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收存在稅制設(shè)計不合理、征收環(huán)節(jié)存在漏洞的問題。為了能夠充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收的經(jīng)濟調(diào)節(jié)作用，以稅收手段促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，需要完善房地產(chǎn)稅收制度、加強房地產(chǎn)稅收管理、優(yōu)化房地產(chǎn)納稅服務(wù)，繼而提高企業(yè)及個人對房地產(chǎn)稅收的遵從程度，切實保障房地產(chǎn)稅收水平。

參考文獻

［1］劉夢夢，徐萌.我國房地產(chǎn)稅基本問題分析［J］.生產(chǎn)力研究，2020（9）.

［2］張平.中國直接稅改革的歷史邏輯與未來方向——基于個人所得稅和房地產(chǎn)稅改革路徑的分析［J］.山東財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2020（5）.

［3］王鈺.部分國家房地產(chǎn)稅開征背景、目的與征收效果分析［J］.國際稅收，2020（9）.

［4］嚴(yán)秋斯.房地產(chǎn)稅法建制中“納稅人偏好”之影響［J］.稅收經(jīng)濟研究，2020（4）.

［5］牛新琪.我國個人住房房地產(chǎn)稅問題研究［J］.營銷界，2020（26）.

［6］張涵.房地產(chǎn)稅對房價的影響研究［D］.山東大學(xué)，2020.

作者：李峰 單位：北京歌華文化發(fā)展集團有限公司