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一、我國現(xiàn)階段的房地產稅收體系
1.納稅人。每一種稅種都會有我們的納稅人進行繳納相關的賦稅,納稅人是構成稅收制度的重要組成部分。用法律的定義進行區(qū)分,納稅人分為自然人和法人兩種。法人是指依法成立并能以自己的名義行使權利和負擔義務的組織。作為納稅人的法人,一般系指經工商行政管理機關審查批準和登記、具備必要的生產手段和經條件、實行獨立經濟核算并能承擔經濟責任、能夠依法行使權利和義務的單位、團體。
2.稅目。依據(jù)不同的行業(yè)利潤水平和相關的國家政策,設置不同的稅率,首先是充分體現(xiàn)了公平的原則。其次,是為了減化辦稅步驟,把性質相同,利潤大致相同的行業(yè)進行歸類,便于國家從宏觀的角度上進行調控,按照類別上進行調控稅率。有些稅種不分課稅對象的性質,一律按照課稅對象的應稅數(shù)額采用同一稅率計征稅款,因此沒有必要設置稅目,如企業(yè)所得稅。
3.稅率。應納稅比例的尺度問題往往體現(xiàn)在,應納稅額與課稅對象之間的比例設置上。對于稅率的把控,直接的反應出這個國家的宏觀的經濟政策。影響著納稅人承擔賦稅的多少和政府財政收入的多少,是稅收的重中之重。我們國家的稅率由三個稅組成:第一是比例稅率。這種稅率的實行條件是,對于被征收對象的數(shù)額不論是多少都要按照比例進行繳納稅金。這種稅率有著計算便捷,對于統(tǒng)一對象的納稅人有著公平競爭的原則,比例稅率的優(yōu)點表現(xiàn)在:同一課稅對象的不同納稅人稅收負擔相同。第二是定額稅率:它這些稅率中一種比較獨特的稅率模式。它和我們前面提到的比例征收有著極大的不同。是按照征稅對象的計量單位規(guī)定固定稅額,所以又稱為固定稅額,一般適用于從量計征的稅種。第三是累進稅率:累進稅率指的是這樣一種稅率,即按征稅對象數(shù)額的大小,劃分若干等級,每個等級由低到高規(guī)定相應的稅率,征稅對象數(shù)額越大稅率越高,數(shù)額越小稅率越低。
二、我國房地產稅制存在的問題
1.稅種不合理。重疊征收和稅種設置重復現(xiàn)象存在。如針對房產的房產稅和城市房地產稅;針對土地的土地使用稅和耕地占用稅;針對產權轉移,書據(jù)、契約或合同的承受方既課征印花稅,又課征契稅。這樣的反復征收極大的增加銷售方的成本,最后這部分轉移到最后消費者手里,這樣極大阻礙了買賣的成交率,嚴重影響了賦稅的征收。
2.稅收政策不統(tǒng)一。我們國家對于外來企業(yè)的稅收制度和國內企業(yè)的稅率制度相比較而言還是有一定的不同的,使用兩套不同的稅制。首先說我們國內的地產商需要繳納企業(yè)所得稅,但是外資的地參開發(fā)商和投資商的需要繳納的是外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅,且稅率不同。二是兩套房產稅制和土地稅制對內資企業(yè)開征房產稅和土地使用稅,而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產稅,并且僅對房產征稅,對地產不征稅。第三不同的是在一些附加的小稅種上面也有著一定的差別。對內資房地產企業(yè)開征城建稅和教育費附加,涉及外資的房地產開發(fā)商并沒有此項的稅費。最后是占用耕地的政策不一致。對內資企業(yè)征收耕地占用稅,而對外資企業(yè)不征收。
3.稅收征管制度不完善。我們國家的財產登記制度還是不完善的,影響了稅收的執(zhí)行力度。同時,房地產相關的交易評估機構不是十分的健全。相關機構評估機構人員的應有素質不具備,無法適應稅收征收的需要。再加上許多稅種的稅基老化,導致稅基侵蝕,稅收流失國外的很多的發(fā)達國家都是十分重視房地產稅收制度的建設和細化。將之稱為調控房地產的重要手段和財政正常收入的重要保障之一。國外房地產稅種設置分為三類,即房地產取得稅制、房地產保有稅制、房地產轉移稅制。
三、我國房地產稅制存在的缺陷
1.房地產交易缺監(jiān)控,稅收征管難度大。一是,法律對于明顯低于市場價錢的房產交易沒有明顯的限制,低于市場價交易的房產政府沒有優(yōu)先收購的權利,這就使得惡意炒房的有可乘之機,只能以實際成交價為準。二是,在注冊和登記制度這一方面沒有嚴格的審查制度,對于納稅人的虛假申報往往是無從考證的。開發(fā)商的土地使用權是政府整體劃分出來的,但未補交出讓金、補辦出讓手續(xù),或集體所有土地未經國家征用即也是未交出讓金,而直接進入市場交易,對此兩種情形是采取行政處罰措施還是征土地增值稅,如果征,如何計算增值額,這些都是法律的空白。第三,出讓、轉讓土地界限不明,稅收征免難以確定。
2.稅種分布結構不合理,保有環(huán)節(jié)相對偏輕。政府的財政收入和房地產占有者直接按利分配時通過這一環(huán)節(jié)進行調解的,目前的結構會使土地成為保有者的無息貸款,加之保有階段的增值幾乎都流向保有者,這樣的政策大大的促進了房地產行業(yè)投機倒把的產生。保有階段的賦稅過低,流通環(huán)節(jié)的賦稅過高,使得正常交易的成交率過于低下,促使地下交易逃脫繳稅的現(xiàn)象發(fā)生。其次,計稅的理論依據(jù)不完善,稅負不平等?,F(xiàn)行的契稅區(qū)分國有與非國有企業(yè)納稅;耕地占用稅,房產稅,固定資產投資方向調節(jié)稅都實行內外企業(yè)有別制。第三,單個稅種征稅范圍有待擴大。一是現(xiàn)行稅制中除耕地占用稅外,其它各項稅種的征稅對象、征稅范圍、征稅主體均不包括集體土地及地上建筑物和附著物,這無形中喪失了國家對這部分房地產的管理和調控;二是城鎮(zhèn)土地的規(guī)定中也排除了機關、人民團體、軍隊、以及由國家財政拔款的單位自用個人所有的非經營性房地產。
四、國外房地產稅收制度特點及我國改革建議
1.國外房地產稅收制度特點。
1.1稅收的構成方面。西方很多國家大多重視的是對于房地產保有階段的征稅。這樣的稅收結構就促進了房地產的交易與買賣。合理的分配了土地的供給。優(yōu)化了產權要素的分配。
1.2從稅負水平來看,國外房地產財稅政策堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。
2.改革我國房地產稅收體系的政策建議。
2.1設計稅收體系,完善微觀稅收制度。第一,稅收建設與趨于結構的合理化。我們要重視對房地產保有的征稅,開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產稅,強化保有課稅。第二,科學的制定合理的稅收依據(jù),擴大征收稅率的范圍,調整稅率。計稅的依據(jù)要基于市場評估值的基礎之上?;凇罢l受益,誰支付”的原則,設置范圍大致為,市中心的房產的稅率要高于郊區(qū)的。這樣的制定更加合理化,收入更彈性化。第三,改革內外有別,統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制。
2.2協(xié)調稅費關系,建設和諧稅費體制。第一,簡化重復收費的和稅收環(huán)節(jié)。稅費可由稅務機關集中征收、集中管質上屬于地租的土地使用費納入地租體系,并做相應的更名,如土地出讓金可改為土地批租金;將重復的稅收環(huán)節(jié)進行一一的清理,避免給納稅人帶來雙重的負擔。理清稅費層次,避免帶給納稅人雙重負擔,將原有的土地閑置費改成土地閑置稅,增強稅收的調控職能。
2.3完善房地產課稅的配套制度與政策。我們要以中央集權和地方分權相結合的模式進行,稅收的立法。一方面,將全國的稅收和稅種進行統(tǒng)一的開征。要提高立法層次由全國人大及其常委會頒行;另一方面,地方機構應該制定稅法的實施細。有一定的權限進行彈性的增加或者減免的權利。適應當?shù)氐膶嶋H情況。大面積的進行清查土地的位置和歸屬問題,進行登記在冊。其次,為了杜絕房產的地下交易,要將房屋產權和土地產權進行合一,增強房地產稅收的執(zhí)法力度和威嚴行。
作者:王淑清 單位:大連新型企業(yè)集團有限公司