房地產(chǎn)公司稅務風險成因及應對策略

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摘要：在經(jīng)濟、科技、金融等領(lǐng)域飛速發(fā)展的今天，公民人身權(quán)利不斷高漲的同時依法治國成了時代的背景，依法治稅日益成為大家關(guān)注的焦點。本文作者在親歷“營改增”“國地稅合并”“金稅三期”等大事件之后，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點及發(fā)展歷史，圍繞依法治稅的大背景對房地產(chǎn)公司在稅務風險工作中面臨的問題進行分析，并提出具體的解決措施，相信在大家的共同努力下，這些問題會得到很好的解決。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；依法治稅；稅務風險；成因；策略

一、房地產(chǎn)公司稅務風險的成因

（一）稅務人員依法納稅意識不強調(diào)查表明，當下很多的房地產(chǎn)公司以及企業(yè)在稅務風險防范的過程中表現(xiàn)的都不太盡如人意，經(jīng)過深入挖掘后發(fā)現(xiàn)，這種依法納稅意識的缺失與時代經(jīng)濟背景息息相關(guān)，在分稅制的背景下房地產(chǎn)企業(yè)大多歸地方稅務局管轄同時地方稅務局又由地方財政局領(lǐng)導，而眾所周知的是地方財政資金的一個重要來源就是土地出讓金，因此在分稅制下房地產(chǎn)企業(yè)、地方稅務局、地方財政局三方之間存在千絲萬縷的關(guān)系，長此以往導致了很多房地產(chǎn)公司的稅務人員放松了依法納稅的意識，凡事打商量的思想根深蒂固。自2016年“營改增”后房地產(chǎn)稅務人員納稅意識的僵化是導致公司稅務風險的一個重要成因，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)（體量大、周期長、稅種多），這一問題必須解決。

（二）開發(fā)主體架構(gòu)及內(nèi)部管理機制不合理房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)主體的存在往往面臨著“身份”問題的選擇，這里所說的身份問題指的是是否具有獨立的“法人資格”。在實踐中房地產(chǎn)開發(fā)主體的身份通常有“項目部”“分公司”“子公司”三種形態(tài)，前兩種并不具有獨立的法人資格同樣也不獨立產(chǎn)生納稅義務。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種大大小小超過12個且稅收金額較大，政府在招商引資過程中為了將稅源留在當?shù)?，通常會要求企業(yè)成立具有獨立“法人資格”的子公司作為開發(fā)主體進行項目開發(fā)。在設(shè)立開發(fā)主體過程中通常注冊資本只滿足最低的要求約5000萬元，然而注冊資本相對于開發(fā)投入來說占比很低。房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)開發(fā)持續(xù)資金投入的來源方式多樣，包括股東投入、抵押借款、關(guān)聯(lián)公司投入甚至社會集資等，在未考慮資金來源的情況下開發(fā)主體不合理的架構(gòu)設(shè)計與稅收獨立性的碰撞，會帶來各種形式的稅收風險，因此多樣化的資金來源是稅收風險的另外一個重要成因。

（三）管理團隊稅收素質(zhì)有待提高管理團隊以及人員的稅收素質(zhì)有待加強是當下很多房地產(chǎn)公司面臨的一大難題，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)和結(jié)果表明，有八成的房地產(chǎn)公司的管理人員是業(yè)務型領(lǐng)導重銷售、重工程質(zhì)量、重政企關(guān)系，但在面對稅務風險時除了臨時抱佛腳的跑關(guān)系找人脈，對稅務風險預警的處理不僅沒有較快的反應能力，而且在稅收風險出現(xiàn)時，沒有對該風險的成因進行刨根問底的分析，只是簡單的要求稅務人員進行整改控制，忽略了“業(yè)務實質(zhì)導致稅收風險”的核心，由此可見，管理團隊的稅收風險意識是亟待加強的。在加強稅收風險防范意識的同時也要注重調(diào)整業(yè)務模式和流程的優(yōu)化，在稅收風險可控的前提下確保公司實際業(yè)務問題的解決，在這一思維邏輯的指引下企業(yè)主動地去積累解決業(yè)務問題過程中所形成的經(jīng)驗，這終將形成企業(yè)獨有的競爭優(yōu)勢和成本優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)的管理團隊應牢記“稅收風險終將轉(zhuǎn)化為企業(yè)的管理成本”。［1］

（四）外部環(huán)境不穩(wěn)定影響房地產(chǎn)公司稅務管理的除了內(nèi)在原因外，還包含很多的外在因素，例如前幾年拖欠農(nóng)民工工資的事件屢見報端，政府為解決該社會矛盾會要求房地產(chǎn)企業(yè)在開工前繳納足夠的農(nóng)民工保證金同時開立三方監(jiān)管的農(nóng)民工工資共管戶以保障農(nóng)民工的權(quán)益；為了杜絕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挪用資金導致爛尾樓盤的出現(xiàn)，近年來政府出臺了一系列政策用于規(guī)制預售資金的用途及預儲金專戶的管理規(guī)定；2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議上，明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，被稱為“三道紅線”，據(jù)悉該政策將于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。外部影響因素是多種多樣的，但最終無一例外均指向房地產(chǎn)企業(yè)的“資金鏈”，同時外部的市場融資渠道單一、股東自有資金投入少，都會加劇前述稅收風險；另有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得低于市場價格的土地的同時會應政府要求搭配建設(shè)學校、醫(yī)院等配套設(shè)施，該模式受制于政府紅頭文件以及市場稅收政策不完善的束縛與限制，無論是哪一方面，都的的確確地影響了公司稅務工作的正常開展和預測。

（五）企業(yè)間的競爭壓力大為什么一定要提一下“銷售方案”的制定呢？隨著貨幣資金政策的收緊，房地產(chǎn)公司的資金壓力越來越大，一個好的“銷售方案”可以讓企業(yè)如魚得水，或者更多的資源。但企業(yè)銷售部門在制定銷售方案時的邏輯大多是基于量和價的因素去考慮（即EBIT=（P-Vc）×Q-F），在這一過程中會忽略稅收上的“獨立性交易原則”，這一原則是房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險的重災區(qū)?？梢詫Ρ认旅鎯蓚€營銷方案“方案一：買千萬別墅送百萬特斯拉”和“方案二：買千萬別墅享9折優(yōu)惠，省出百萬特斯拉”，按銷售部門的算法兩個方案對公司的利潤貢獻應該是沒有差別的，但是導入“稅收獨立性交易原則”后方案一的利潤貢獻將遠遠低于方案二。一個好的“銷售方案”是提高房地產(chǎn)企業(yè)自身競爭力是最直接且有效的策略，顯然導入“稅收獨立性交易原則后”這并不是一件容易的事情，但是要想有效的規(guī)避稅務風險，提高企業(yè)銷售方案的利潤貢獻率和實際盈利，房地產(chǎn)公司就要迎難而上。

二、房地產(chǎn)公司應對稅務風險的具體策略

（一）提高企業(yè)整體的風險防范意識房地產(chǎn)公司要想有效地規(guī)避稅務風險，首先要做的就是提高大家的風險防范意識，需要特別注意的是，在開展會議時不能只面向財務部門，房地產(chǎn)公司的其他部門也應當受到公司思想文化和經(jīng)營觀念的熏陶。因為過度依賴財務部門，而忽略了對其他部門管理和規(guī)劃而導致財務風險出現(xiàn)的案例比比皆是，早在2018年一家房地產(chǎn)公司，在稅務申報和收納的關(guān)鍵時期，對人員進行了大的調(diào)動，為了彌補財務部門人員不足的問題，管理階層從其他部門選取了補位人員，但是被調(diào)入的員工因為專業(yè)知識不對口，對風險的錯誤預判，導致整體的稅收工作出現(xiàn)了混亂，嚴重影響了公司財務工作的順利開展，這就是最直接的“教訓”和“警告”，要想整個公司具備較強的稅務風險抵御能力，單憑財務部門以及幾位財務職員是遠遠不夠的。除了舉辦宣講會外，房地產(chǎn)公司還可以經(jīng)營公司專屬的公眾號，定期的一些稅務風險防范的意識，一方面是互聯(lián)網(wǎng)的普及以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展便于大家隨時隨地看到推送文章，打破時間、空間的限制；另一方面是這種定期或非定期的推送既不會給大家?guī)硖嗟膲毫拓摀?，又能在無形中提高大家對風險防范的重視程度。［2］

（二）加強人員的培訓和監(jiān)督人才作為企業(yè)發(fā)展的核心，必須要充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢和作用。當下很多房地產(chǎn)公司在經(jīng)營和管理上出現(xiàn)了問題，源頭多出在了人才的專業(yè)能力以及綜合素養(yǎng)缺乏上。調(diào)查表明，在對眾多房地產(chǎn)公司以及企業(yè)進行考察時發(fā)現(xiàn)了一下幾個問題，大家對“營改增”后的涉稅問題不太了解，并且還會出現(xiàn)成本不實、費用歸集等問題，這些風險出現(xiàn)的根本在于公司內(nèi)部的稅務人員對標準的不熟悉和不掌握。

（三）掌握相關(guān)稅收政策及走向當內(nèi)部人員的風險防范意識提高并且機制構(gòu)建完善時，房地產(chǎn)公司就要對外部的環(huán)境進行一個全面的SWOT分析，以精準掌握市場動態(tài)以及相關(guān)的稅收政策。掌握稅收政策以及市場走向是非常有必要的，為了更好地展開后期的稅務風險和抵御工作，公司內(nèi)部管理人員可以從以下幾個方面入手：首先要做的就是明晰市場的實際情況，因為市場經(jīng)濟和結(jié)構(gòu)是時時在變換的，單憑過往的資料和信息是不夠的，所以，房地產(chǎn)公司的市場調(diào)查部門要擔起重任，加強對外部環(huán)境的了解和分析，在掌握了充足的數(shù)據(jù)后，與財務部門展開工作的對接，確保大家協(xié)同配合、共同進步。在經(jīng)濟快速發(fā)展、科技水平日新月異的今天，互聯(lián)網(wǎng)以及電子信息技術(shù)可以為企業(yè)內(nèi)部員工了解和分析稅收政策、市場走向提供很多的便利，這是一個全新的大數(shù)據(jù)時代，借助實時更新的數(shù)據(jù)和信息進行精準的分析，可以節(jié)約很多的時間，便于相關(guān)工作人員對項目設(shè)計以及稅收方案進行優(yōu)化和完善。最后，大家要一同學習法律知識，不斷提高對自己的要求，避免一切違法違規(guī)或者“打擦邊球”的行為。

（四）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的機制構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部的優(yōu)化和防范體系的構(gòu)建需要從以下幾類著手：首先是“營改增”后的涉稅問題，具體包括拆遷戶住房或者資金的返還，以及土地價款范圍的規(guī)定和新老項目的界定等問題；其次，也是第二類，是收入確認問題，這類問題的風險常出現(xiàn)在是否延遲收入以及金額正確與否的情境上，如何正確地識別納稅義務發(fā)生時間也是一個重要的課題；第三類是成本問題，需要加強開發(fā)成本的合理化構(gòu)建以及合規(guī)票據(jù)的管理，合理的開發(fā)成本規(guī)劃將會給房地產(chǎn)公司的土地增值稅帶來意外的驚喜，但這都是建立在企業(yè)有一個可以涵蓋項目開發(fā)全過程的內(nèi)部控制體系；最后，是確保物業(yè)按合同準時交付的同時結(jié)賬收入以及成本，妥善處理企業(yè)所得稅的預交環(huán)節(jié)及清算環(huán)節(jié)的銜接。無論是哪一類，都要加強機制的構(gòu)建，降低風險出現(xiàn)的概率。［3］

三、結(jié)語

綜上所述，雖然當下房地產(chǎn)公司在財務稅收方面還存在著較多的隱患和風險，但是總的來說，產(chǎn)品、業(yè)務以及服務都呈現(xiàn)出了較好的走向，并且發(fā)展前景良好，需要著重加強的是大家的依法納稅及合規(guī)納稅的意識，因為這將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和持續(xù)經(jīng)營能力。

參考文獻

［1］楊艷.房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理及解決對策［J］.商情，2020（16）.

［2］蔣娟.房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險淺析與對策研究［J］.知識經(jīng)濟，2018（18）.

［3］劉東亮.房地產(chǎn)企業(yè)納稅風險及對策探析［J］.中國民商，2019（8）.

作者：黃偉 單位：山東寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司