房地產(chǎn)稅制論文

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一、國(guó)外房地產(chǎn)稅制比較

（一）德國(guó)房地產(chǎn)稅制

1.征稅對(duì)象和納稅人。德國(guó)是土地私有制國(guó)家，對(duì)擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對(duì)用于出售的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。

2.計(jì)稅依據(jù)和稅率。土地稅計(jì)稅依據(jù)土地登記的狀態(tài)和價(jià)值確定，一年一繳；房地產(chǎn)稅按照用于出售的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1%至5%征收；不動(dòng)產(chǎn)交易稅按照房地產(chǎn)交易價(jià)格的2%至3.5%征收。其中，對(duì)土地和房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估設(shè)立獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”制度，只允許土地和房地產(chǎn)價(jià)格在“指導(dǎo)價(jià)”的合理區(qū)間浮動(dòng)。

3.稅收優(yōu)惠政策。德國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)居民住宅與其他買賣和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的土地、房屋實(shí)行區(qū)別對(duì)待政策，對(duì)自有自住的房屋不繳納房地產(chǎn)稅，只繳納房屋所在的土地稅；對(duì)參加住房?jī)?chǔ)蓄的納稅人給予獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)自建房和購(gòu)房的納稅人提供個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。

4.稅收調(diào)控政策。為抑制房?jī)r(jià)上漲，德國(guó)通過(guò)稅收手段加大不動(dòng)產(chǎn)交易成本，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的買賣除了征收土地稅、房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)交易稅外，還征收15%的不動(dòng)產(chǎn)買賣差價(jià)盈利稅；2009年起用于出租的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)租金收入征收25%的資本利得稅。

（二）新加坡房地產(chǎn)稅制

1.征稅對(duì)象和納稅人。新加坡對(duì)所有房地產(chǎn)均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅屬于一般財(cái)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的所有人。

2.計(jì)稅依據(jù)和稅率。新加坡房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)為房屋年價(jià)值，房屋年價(jià)值用年租金來(lái)衡量，由國(guó)內(nèi)稅務(wù)局對(duì)房地產(chǎn)年租金進(jìn)行綜合評(píng)估，對(duì)自住型房地產(chǎn)征收4%的物業(yè)稅，對(duì)其他類型房地產(chǎn)征收10%的物業(yè)稅。

3.稅收優(yōu)惠政策。一是不同類型的房地產(chǎn)采取不同的稅率，對(duì)購(gòu)買自住型、小戶型房地產(chǎn)的納稅人實(shí)行較低的稅率，對(duì)投資性質(zhì)以及改善型的購(gòu)房人采取較高的稅率；二是采取累進(jìn)制稅率，對(duì)富人征收更多的稅收，2011年起，對(duì)于房地產(chǎn)年價(jià)值低于6千新元的房地產(chǎn)免征物業(yè)稅，對(duì)年價(jià)值在6千至2.4萬(wàn)新元的只征收高出部分的4%，對(duì)年價(jià)值超過(guò)2.4萬(wàn)新元的征收高出部分的6%。

4.稅收調(diào)控政策。新加坡政府為控制高房?jī)r(jià)，對(duì)超過(guò)100平方米的房地產(chǎn)征收更高倍的土地出讓金和物業(yè)稅。

二、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的經(jīng)驗(yàn)借鑒

（一）房地產(chǎn)稅制體系完整，征稅對(duì)象范圍廣

對(duì)房地產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都設(shè)有相應(yīng)稅種，且以保有環(huán)節(jié)的稅收為主，對(duì)保有環(huán)節(jié)征收較高的稅收能夠有效避免房屋空置，提高房屋、土地的流動(dòng)性及使用效率，同時(shí)鼓勵(lì)住房人購(gòu)買小面積房屋。征稅對(duì)象包括自然人、法人擁有的各種類型的房地產(chǎn)，由于房地產(chǎn)稅收征收范圍廣、稅源穩(wěn)定，房地產(chǎn)稅收在地方政府稅收收入中占有重要的地位，是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，如美國(guó)，房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入的50%以上。

（二）計(jì)稅依據(jù)明確，稅率設(shè)置靈活

房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)較為統(tǒng)一，有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，評(píng)估價(jià)值隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而提高，相應(yīng)稅收也會(huì)增加，起到自動(dòng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的作用，也更加客觀、公正。稅率設(shè)置層次豐富，通過(guò)設(shè)置不同的稅率，使低收入者、購(gòu)買自住型住房者、小面積住房者納稅更少，高收入者、購(gòu)買投資性住房者、“豪宅”購(gòu)買者等納稅更多。

（三）房地產(chǎn)稅收征收管理制度較為完善

一是建立了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開(kāi)查閱制度減少了房地產(chǎn)的私下交易，增強(qiáng)了房地產(chǎn)稅制的有效性；二是完善的房地產(chǎn)評(píng)估制度，有獨(dú)立的機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，并具備標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)評(píng)估理論和方法，能夠客觀、公正地對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，如美國(guó)的財(cái)產(chǎn)管理處和財(cái)產(chǎn)評(píng)估辦公室，新加坡的產(chǎn)業(yè)估價(jià)及核稅處等。

（四）實(shí)行多項(xiàng)稅收減免優(yōu)惠政策

各國(guó)都設(shè)置了專門針對(duì)自住型購(gòu)房者的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)自住型住房購(gòu)買，如美國(guó)對(duì)自住型住房進(jìn)行減免稅，另外房地產(chǎn)稅超過(guò)一定數(shù)額的納稅人可以從州政府得到相應(yīng)的個(gè)人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償；德國(guó)對(duì)自有自住的房地產(chǎn)免征房地產(chǎn)稅；新加坡對(duì)自住型房地產(chǎn)實(shí)行較低的稅率。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)稅收目標(biāo)不明確

我國(guó)房地產(chǎn)稅種類較多，而每個(gè)房地產(chǎn)稅稅種具有不同的政策目標(biāo)，所以導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的政策目標(biāo)不明晰、不協(xié)調(diào)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制存在的弊端，使得房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮效果，而且，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種在法制上并不健全。

（二）征稅范圍狹窄，征稅對(duì)象不完整

一是我國(guó)目前存在的房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，一些單位、個(gè)人到農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投資進(jìn)行合理避稅，不利于發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用；二是我國(guó)目前征收的房地產(chǎn)稅主要是對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收，對(duì)個(gè)人自住房地產(chǎn)不征收，導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)該項(xiàng)稅收調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格、調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距等。

（三）保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)重

目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在輕保有、重流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象：一是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類較多，保有環(huán)節(jié)的稅收種類少；二是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率高，保有環(huán)節(jié)的稅率低。相關(guān)資料顯示，針對(duì)城鎮(zhèn)土地持有環(huán)節(jié)上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年•平方米，而對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性用房免征使用稅。而我國(guó)對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)卻征收高達(dá)30%-60%的增值稅，這樣不同環(huán)節(jié)的征稅標(biāo)準(zhǔn)差距過(guò)大，會(huì)嚴(yán)重降低房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)效率。

（四）計(jì)稅依據(jù)不合理

我國(guó)房地產(chǎn)稅種繁多且存在多個(gè)征稅標(biāo)準(zhǔn)，如面積、交易價(jià)格、投資總額、評(píng)估價(jià)格等名目都是計(jì)稅依據(jù)和課稅標(biāo)準(zhǔn)。征稅標(biāo)準(zhǔn)不一，既增加了征收房地產(chǎn)稅的難度，又降低了房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)力度，違背了房地產(chǎn)稅設(shè)置的初衷。這種房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)存在的不合理性，也使得房地產(chǎn)稅收收入增速房地產(chǎn)稅制國(guó)際比較研究與房地產(chǎn)價(jià)格增速不同步。

（五）房地產(chǎn)稅收征收管理制度不健全

一是不動(dòng)產(chǎn)登記制度未正式落實(shí)，不利于房地產(chǎn)稅相關(guān)稅種設(shè)置，同時(shí)不利于加強(qiáng)稅收征管力度；二是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度不健全，缺少專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員素質(zhì)無(wú)法滿足房地產(chǎn)稅收征收管理需要。

四、完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制的政策建議

（一）擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收范圍，使房地產(chǎn)稅逐步

成為地方政府的穩(wěn)定財(cái)政收入來(lái)源借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)擴(kuò)大至所有國(guó)家、集體、個(gè)人擁有的各類不動(dòng)產(chǎn)，包括農(nóng)用土地、農(nóng)村房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)以及閑置的土地、房屋等，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)稅制一體化。房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)穩(wěn)定的稅源，應(yīng)通過(guò)擴(kuò)大稅源基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方主體稅種。

（二）簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅種，防止重復(fù)征稅，重點(diǎn)培育

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收合理分配不動(dòng)產(chǎn)稅種在取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的設(shè)置，降低轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收，提高土地流動(dòng)性，刺激土地供給增加，重視不動(dòng)產(chǎn)在取得和保有環(huán)節(jié)征稅，通過(guò)增加對(duì)保有環(huán)節(jié)的征稅，可以提高不動(dòng)產(chǎn)的使用效率，降低房屋空置率。一是取消土地增值稅，對(duì)土地增值的收益以保有環(huán)節(jié)稅收征收；二是對(duì)契稅實(shí)行差別化稅率，調(diào)節(jié)不同收入群體、不同購(gòu)房類型的征稅標(biāo)準(zhǔn)；三是擴(kuò)大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅范圍，對(duì)個(gè)人自住型房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。

（三）合理確定計(jì)稅依據(jù)，靈活設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅率

科學(xué)合理選擇房地產(chǎn)稅基，有效消除房地產(chǎn)稅收不公現(xiàn)象。一是以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，每年對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行一次評(píng)估，避免以房地產(chǎn)原值征稅帶來(lái)的不公問(wèn)題；二是以房屋的租金收益為基礎(chǔ)征收房地產(chǎn)稅，房屋租金每年進(jìn)行一次評(píng)定，以更好地體現(xiàn)房地產(chǎn)升值因素。在房地產(chǎn)稅率設(shè)計(jì)上，可以采取累進(jìn)制，降低低收入者的稅負(fù)水平，并賦予地方政府在一定范圍調(diào)節(jié)稅率的權(quán)利，由地方政府依據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民購(gòu)買力水平，以有利于地方房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，有利于滿足居民基本住房需求為原則，自主調(diào)節(jié)稅率。

（四）建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，完善房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度

我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度尚未執(zhí)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在私下交易而未進(jìn)行登記的現(xiàn)象，不利于稅務(wù)部門掌握房地產(chǎn)稅源信息。因此，要建立健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，對(duì)土地、房屋產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行全面清查登記。同時(shí)，完善房地產(chǎn)評(píng)估制度，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，要制定房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律規(guī)定和操作規(guī)程，設(shè)立獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人才，建立公平、公正、公開(kāi)的房地產(chǎn)評(píng)估制度，提高房地產(chǎn)稅收征收管理水平。

作者：康海潔 單位：中國(guó)人民銀行天津分行