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談高校區(qū)域化綜合物業(yè)管理

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談高校區(qū)域化綜合物業(yè)管理

[摘要]本文對(duì)我國(guó)高校物業(yè)管理發(fā)展歷程及現(xiàn)狀進(jìn)行梳理,歸納區(qū)域化綜合物業(yè)管理的概念、特征及在我國(guó)高校實(shí)踐開(kāi)展的情況。清華大學(xué)學(xué)生區(qū)和教學(xué)區(qū)已實(shí)行學(xué)校自營(yíng)式的區(qū)域化綜合物業(yè)管理,科研辦公區(qū)正在探討區(qū)域化管理改革。昌平科研基地作為校本部以外的新建區(qū),正推行區(qū)域化綜合物業(yè)管理,以學(xué)校主導(dǎo)下的小團(tuán)隊(duì)管理、大服務(wù)外包的一體化模式,堅(jiān)持高校后勤管理的教育屬性,實(shí)現(xiàn)后勤保障社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化;推進(jìn)智慧園區(qū)建設(shè),提高保障能力和水平;實(shí)行全生命周期物業(yè)管理,提高資源效益。

[關(guān)鍵詞]高校;區(qū)域化綜合物業(yè);智慧園區(qū);一體化管理;全生命周期

物業(yè)一詞,我國(guó)古已有之,《漢語(yǔ)大詞典》解釋為“產(chǎn)業(yè),多指房地產(chǎn)”,并列舉了例句,如北宋時(shí)期李綱的奏章《上道君太上皇帝封事》中即有“在京有物業(yè)者…”之語(yǔ)[1],但直到20世紀(jì)80年代初,隨著物業(yè)管理制度的推廣才開(kāi)始廣泛使用。有物業(yè),必然會(huì)有相應(yīng)的管理工作。但是物業(yè)管理作為一個(gè)專(zhuān)用概念,則是發(fā)軔于19世紀(jì)60年代的英國(guó),在19世紀(jì)末期的美國(guó)得到進(jìn)一步發(fā)展。20世紀(jì)50年代,香港開(kāi)始發(fā)展物業(yè)管理。1981年3月,深圳市物業(yè)管理公司成立,這是內(nèi)地第一家專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理企業(yè)。1993年6月,深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立,標(biāo)志著物業(yè)管理在大陸作為一個(gè)新興行業(yè)的確立。[2]

一、我國(guó)高校物業(yè)管理工作的發(fā)展概述

20世紀(jì)80年代以前,我國(guó)高校的不動(dòng)產(chǎn)及其配套、附屬的設(shè)施設(shè)備,由國(guó)家撥款進(jìn)行建設(shè)、維護(hù)和保障。1985年《中共中央關(guān)于教育體制改革的決定》和1993年《中國(guó)教育改革和發(fā)展綱要》都明確指出了高校后勤社會(huì)化的改革方向,1999年至2002年,國(guó)務(wù)院連續(xù)四年召開(kāi)全國(guó)高校后勤社會(huì)化改革工作會(huì)議,推進(jìn)高校后勤社會(huì)化改革。另一方面,1998年起中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在政府主導(dǎo)下得到了持續(xù)十年的快速發(fā)展,成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一[3],相應(yīng)地,高校房地產(chǎn)資源快速大幅增加。20世紀(jì)90年代中期,物業(yè)管理進(jìn)入高校。1998年,深圳大學(xué)將總務(wù)、產(chǎn)業(yè)、基建、保衛(wèi)(保安)合并組成物業(yè)管理中心。[4]同年,深圳大學(xué)被建設(shè)部評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀園區(qū)”。[5]1999年,清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院偉倫樓落成,從社會(huì)引入一家物業(yè)公司,開(kāi)啟了清華大學(xué)院系采購(gòu)社會(huì)物業(yè)服務(wù)的先河。1999年8月,復(fù)旦大學(xué)向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)選擇物業(yè)管理單位。[6]2001年7月,中國(guó)高教學(xué)會(huì)后勤管理分會(huì)全國(guó)高?!拔飿I(yè)管理專(zhuān)業(yè)部”在深圳大學(xué)成立,標(biāo)志著物業(yè)管理成為高校后勤管理服務(wù)的重要內(nèi)容之一。[7]隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入,高校物業(yè)管理模式也不斷發(fā)展。一般認(rèn)為有五種模式:校內(nèi)乙方模式、獨(dú)立乙方模式、混合乙方模式、社會(huì)服務(wù)模式和校際聯(lián)合模式。[8]根據(jù)社會(huì)化程度的不同也可以概括為三種模式,即總包模式、自營(yíng)模式和混合模式??偘J绞侵笇W(xué)校將教學(xué)、科研等核心業(yè)務(wù)以外的業(yè)務(wù)全部外包給專(zhuān)業(yè)公司,其特征是將校園后勤各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容整合為綜合性物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品,完全由社會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。東吳物業(yè)就將推行“兩高一總”作為發(fā)展戰(zhàn)略[9],典型應(yīng)用有西交利物浦大學(xué)等[10]。自營(yíng)模式是指學(xué)校自行經(jīng)營(yíng)校園物業(yè)管理服務(wù),混合模式介于兩者之間,部分外包部分自營(yíng),部分外包又可分為部分區(qū)域外包和部分條線(xiàn)外包。實(shí)踐中,各種模式都比較常見(jiàn),尤以混合式為多。

二、清華大學(xué)校園物業(yè)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀

清華大學(xué)20世紀(jì)90年代初成立了房地產(chǎn)管理處(2017年改為資產(chǎn)處),承擔(dān)學(xué)校房地產(chǎn)資源的管理職責(zé);院系等二級(jí)單位使用的樓宇,一般由二級(jí)單位為主進(jìn)行管理。學(xué)校物業(yè)管理社會(huì)化進(jìn)程,大致分三個(gè)階段:第一階段從1999年至2009年,少數(shù)院系進(jìn)行辦公樓宇物業(yè)管理社會(huì)化嘗試,原則是誰(shuí)受益誰(shuí)采購(gòu)。先后有偉倫樓、主樓、FIT樓、醫(yī)學(xué)樓、美院大樓等實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理社會(huì)化。新建教師住宅蘭旗營(yíng)、荷清苑實(shí)行物業(yè)社會(huì)化管理,校內(nèi)其他住宅和周轉(zhuǎn)公寓、教工宿舍仍由學(xué)校管理。第二階段從2009年至2015年,學(xué)校希望統(tǒng)籌新建辦公樓宇物業(yè)管理和重大活動(dòng)保障問(wèn)題,提出社會(huì)化構(gòu)想,仍由院系等負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)采購(gòu),房管處負(fù)責(zé)招標(biāo)管理和指導(dǎo)。期間新清華學(xué)堂、人文圖書(shū)館、化工電大樓、羅姆樓、綜合科研樓、李兆基科技樓等實(shí)行了以本樓業(yè)主為甲方的物業(yè)管理社會(huì)化。第三階段從2016年至今,學(xué)校決定按政府采購(gòu)方式全面推進(jìn)校園物業(yè)管理社會(huì)化改革。2016年起,全校院系辦公樓宇物業(yè)服務(wù)開(kāi)始按政府采購(gòu)方式推進(jìn)。2018年年底,全部校內(nèi)住宅和新建成的雙清苑小區(qū)實(shí)行物業(yè)社會(huì)化管理。目前院系辦公樓宇的服務(wù)企業(yè)有20余家,每家企業(yè)單獨(dú)服務(wù)各樓宇,體量較小,無(wú)法形成規(guī)模效益;各樓宇自行聘請(qǐng)物業(yè),在學(xué)校層面缺乏統(tǒng)一管理和標(biāo)準(zhǔn),一定程度上存在著服務(wù)水平參差不齊、專(zhuān)業(yè)化程度不高、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)不及時(shí)等問(wèn)題。清華大學(xué)學(xué)生公寓、國(guó)際學(xué)生公寓以及公共教學(xué)樓在校園內(nèi)地理位置上相對(duì)獨(dú)立又各自連成一片,所以分別簡(jiǎn)稱(chēng)學(xué)生區(qū)和教學(xué)區(qū),其日常管理服務(wù)和運(yùn)行維護(hù)由學(xué)校學(xué)生社區(qū)中心負(fù)責(zé)。學(xué)生社區(qū)中心于1999年由當(dāng)時(shí)學(xué)校的行政事務(wù)處拆解而來(lái),作為學(xué)校后勤四大中心之一,實(shí)行事業(yè)單位企業(yè)化管理。自成立以來(lái),學(xué)生社區(qū)中心以做好區(qū)域化管理為目標(biāo),在進(jìn)行物業(yè)管理和運(yùn)行維護(hù)的基礎(chǔ)上,全面參與學(xué)?!叭庇斯ぷ?,為廣大師生創(chuàng)造了良好的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境,為創(chuàng)建世界一流大學(xué)做出了顯著貢獻(xiàn),在全國(guó)高校學(xué)生區(qū)、教學(xué)區(qū)的管理方面發(fā)揮了示范作用。

三、區(qū)域化綜合物業(yè)管理的概念及實(shí)踐

物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè),本小利薄,所以發(fā)展趨勢(shì)必然是規(guī)模化、區(qū)域化和專(zhuān)業(yè)化。[11]-[16]區(qū)域化綜合物業(yè)管理就是以市政規(guī)劃的地理區(qū)域?yàn)榛A(chǔ),以區(qū)域的生產(chǎn)生活為對(duì)象,對(duì)區(qū)域物業(yè)實(shí)行綜合管理。[11][13][15][16]其最大特征是區(qū)域集中、綜合管理、集約化管理,有利于形成規(guī)模效應(yīng),實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)化組合,提高效益和服務(wù)水平、降低成本和避免浪費(fèi),也利于合理處置區(qū)域建設(shè)與可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的“三豐收”。對(duì)于規(guī)模較大或有多個(gè)校區(qū)的高校,區(qū)域化綜合物業(yè)管理就是以校園地理區(qū)域?yàn)橹饕罁?jù),兼顧功能分區(qū),將校園劃分為適度的物業(yè)管理區(qū)域,在區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)區(qū)域的大小,以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)能力和專(zhuān)業(yè)水平相適應(yīng)為宜,過(guò)大或者過(guò)小都會(huì)有弊端。1999年以來(lái),清華學(xué)生區(qū)和教學(xué)區(qū)實(shí)行的就是學(xué)校自營(yíng)式區(qū)域化綜合物業(yè)管理。2011年,山東大學(xué)以中心校區(qū)、趵突泉校區(qū)和千佛山校區(qū)為三個(gè)標(biāo)段進(jìn)行了整體物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)。[17]分析其服務(wù)范圍及內(nèi)容,不難發(fā)現(xiàn)所說(shuō)的整體物業(yè)管理,實(shí)質(zhì)上就是區(qū)域綜合物業(yè)管理。其他類(lèi)似的還有如天津大學(xué)新校區(qū),中科院大學(xué)奧運(yùn)村校區(qū),北京信息科技大學(xué)健翔橋校區(qū)、沙河校區(qū)等,都是以一個(gè)校區(qū)作為物業(yè)區(qū)域,由一個(gè)企業(yè)單獨(dú)承擔(dān)物業(yè)服務(wù);也有一個(gè)校區(qū)分為多個(gè)區(qū)域由不同物業(yè)企業(yè)承擔(dān)的情況,如天津大學(xué)北洋校區(qū)由三家公司分擔(dān),大連理工大學(xué)由三家公司分擔(dān),北京化工大學(xué)昌平新校區(qū)則是兩家公司分擔(dān)??梢哉f(shuō),區(qū)域化綜合物業(yè)管理在高校中已經(jīng)比較廣泛。

四、清華大學(xué)昌平科研基地區(qū)域化綜合物業(yè)管理的實(shí)踐和思考

清華大學(xué)昌平科研基地一期位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)虎峪村,西臨虎峪路,東鄰中央和國(guó)家機(jī)關(guān)黨校以及老北京縮微景觀園,北接清華大學(xué)核能與新技術(shù)研究院,南臨南澗路。基地的定位是學(xué)校先進(jìn)能源動(dòng)力研發(fā)基地,主要入駐能源動(dòng)力領(lǐng)域的科研團(tuán)隊(duì),不以教學(xué)為主。一期占地47.3萬(wàn)平方米,其中A地塊占地6.65萬(wàn)平方米,已經(jīng)建成A1-A6六棟樓,由四個(gè)單位使用。A地塊建設(shè)工程于2019年11月竣工,目前由學(xué)校昌平項(xiàng)目建設(shè)辦公室按照區(qū)域化綜合物業(yè)模式進(jìn)行管理,已經(jīng)以政府采購(gòu)方式選聘世方環(huán)科物業(yè)管理有限公司承擔(dān)A地塊以及園區(qū)的管理服務(wù)。結(jié)合昌平科研基地前期建設(shè)以及當(dāng)前的運(yùn)行管理現(xiàn)狀,有如下建議和思考:

(一)實(shí)行區(qū)域化綜合物業(yè)管理,由基地管理部門(mén)統(tǒng)籌園區(qū)保障服務(wù)目前清華大學(xué)校本部辦公區(qū)樓宇物業(yè)依然是院系采購(gòu),但學(xué)校已經(jīng)籌劃區(qū)域化物業(yè)管理改革??梢灶A(yù)見(jiàn),這將有效提升質(zhì)量,消除盲區(qū),改善環(huán)境,實(shí)現(xiàn)資源管理精細(xì)化。昌平基地是新建區(qū),沒(méi)有歷史包袱,實(shí)行區(qū)域化綜合物業(yè)管理,既是對(duì)學(xué)校辦公區(qū)物業(yè)管理改革的響應(yīng),也可作為先行先試的樣板,在高校創(chuàng)新治理體系的大背景下,探索校園管理新思路,由基地管理部門(mén)統(tǒng)籌園區(qū)保障服務(wù),把院系和研究機(jī)構(gòu)從非核心業(yè)務(wù)解放出來(lái)。

(二)采取小管理團(tuán)隊(duì)、大服務(wù)外包的模式,在學(xué)校統(tǒng)籌規(guī)劃下實(shí)現(xiàn)園區(qū)保障社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化高校后勤社會(huì)化,并不是把高校的后勤保障工作簡(jiǎn)單推向社會(huì),一甩了之,而是充分發(fā)揮社會(huì)力量,實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),最終實(shí)現(xiàn)資源的高效配置。21世紀(jì)新型高校后勤保障體系,包括了市場(chǎng)、學(xué)校、政府、行業(yè)以及職能部門(mén)等五個(gè)方面要素。[16]高校后勤保障,既要講經(jīng)濟(jì)原則,更要講教育原則和公益原則。就昌平科研基地而言,由基地管理團(tuán)隊(duì)在學(xué)校統(tǒng)籌規(guī)劃下承擔(dān)立足基地、依托學(xué)校、協(xié)調(diào)各方、服務(wù)院系的職責(zé),充分發(fā)揮各要素的優(yōu)勢(shì),堅(jiān)持高校后勤的教育屬性,加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào),高質(zhì)高效全方位滿(mǎn)足基地后勤保障要求。

(三)大力推進(jìn)智慧園區(qū)建設(shè),提高園區(qū)保障能力和水平當(dāng)今世界,科技進(jìn)步一日千里,物聯(lián)網(wǎng)、云技術(shù)(云計(jì)算和云存儲(chǔ))、人工智能、大數(shù)據(jù)和區(qū)塊鏈,等等,層出不窮的新技術(shù)正在改變社會(huì)的運(yùn)行方式和人們的生活方式。2016年總理的政府工作報(bào)告、2017年黨的報(bào)告、2019年《中國(guó)教育現(xiàn)代化2035》,都提出了智慧建設(shè)的目標(biāo)和要求,智慧建設(shè)已經(jīng)成為國(guó)家強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略的重要一環(huán),高校物業(yè)管理必將成為智慧校園全面落地的重要載體。昌平科研基地作為新建園區(qū),在學(xué)校大力推行信息化建設(shè)的大背景下,正是一張白紙好畫(huà)圖。而在當(dāng)前防控新型冠疫情的情境下,智慧園區(qū)建設(shè)顯得尤為重要。

(四)推進(jìn)全生命周期物業(yè)管理,全方位提高資源效率全生命周期物業(yè)管理是指對(duì)樓宇及附屬配套設(shè)施設(shè)備全生命周期進(jìn)行管理。從建筑物及附屬配套設(shè)施設(shè)備的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造制作、日常使用、運(yùn)維修繕,一直到廢棄或者拆除,物業(yè)管理部門(mén)一直參與其中并發(fā)揮作用。在我國(guó)高校,由于全生命周期物業(yè)管理的缺乏,辦公樓實(shí)驗(yàn)樓竣工不久就進(jìn)行改造的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮,造成巨大浪費(fèi)。對(duì)高校新建區(qū)而言,盡早明確用戶(hù)需求,確定管理模式,對(duì)接學(xué)校規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),園區(qū)綜合物業(yè)管理部門(mén)全過(guò)程參與,也是做好校區(qū)管理的重要環(huán)節(jié)。昌平科研基地的建設(shè)及后續(xù)管理,基本具備了全生命周期物業(yè)管理的雛形,還有待于在實(shí)踐中,不斷探索優(yōu)化,為基地運(yùn)行提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),為學(xué)校管理改革提供經(jīng)驗(yàn)思路。

作者:韓標(biāo) 劉俊 郭力鋒 單位:清華大學(xué)昌平項(xiàng)目建設(shè)辦公室