人居建造環(huán)境設施管理

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一、設施管理的由來

“物業(yè)管理”這一被現(xiàn)代中國人稱為“朝陽產業(yè)”的新興行業(yè)，登陸中國大陸僅25年的時間，其發(fā)展卻是異常迅速。全國物業(yè)管理的覆蓋面積已占物業(yè)總面積的40%以上，經營物業(yè)管理的企業(yè)已達27500多家，從業(yè)人員超過了230萬人。然而，這一公共事務性的管理事業(yè)在世界上卻已走過了150年的發(fā)展歷程。應該看到，物業(yè)管理作為城市管理的一部分，對城市的進步和發(fā)展以及人居生活水平的提高都起到了積極的作用。隨著經濟全球化趨勢的逐漸形成，城市化進程的加快，產業(yè)經濟向知識經濟發(fā)展，城市的可持續(xù)發(fā)展成了人們普遍關注的問題。人們對生活質量、工作環(huán)境和效用的要求越來越高。那種用“PropertyManagement”命名的，以對房屋“保值、增值”為主要目標，以“對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序”為服務內容的所謂“物業(yè)管理模式”，已無法滿足智能建筑、綠色建筑、生態(tài)社區(qū)的專業(yè)化管理以及建立“高效、安全、健康、舒適”的人居環(huán)境的服務要求。同時，對一些功能比較單一的公共物業(yè)和設施來說，采用類似于香港“公共屋村”的管理模式亦不能滿足使用者的需要。20世紀70年代，美國人從他們在對軍事部門、政府部門以及高等院校的管理經驗中得到啟發(fā)，從事物業(yè)管理的職業(yè)經理人、科技工作者以及高等院校的教授們根據美國經濟和城市的發(fā)展情況，開始了對FacilityManagement（簡稱FM，設施管理）的研究工作。1979年，世界上第一個設施管理機構——美國密西根州的AnnArborFacilityManagementAssocia-tion首先成立，1980年又創(chuàng)建了全美“國家設施管理協(xié)會”，并于1982年更名為InternationalFacilityMan-agementAssociation（簡稱IFMA）[1]。從此，“設施管理”這一術語從北美傳遍了世界各地。設施管理傳到中國，首先從香港開始，1992年國際設施管理協(xié)會在香港設立分部[IFMA（HKChapter）]，2000年又成立了香港設施管理學會（HKIFM）。中國經濟的高速穩(wěn)定發(fā)展，特別是中國城市化進程的加快，為房地產市場提供了勃勃生機，豐富多樣的產品類型以及每年13%以上的增長速度，顯示出中國房地產市場前所未有的繁榮景象，這自然引起了國際設施管理業(yè)界的關注。香港以得天獨厚的地理優(yōu)勢捷足先登，自2003年3月開始，香港設施管理學會先后在廣州、上海、北京等大城市主辦了各種類型的設施管理研討會。2004年8月，國際設施管理協(xié)會派出三位最高級別的官員出席在北京召開的“醫(yī)院設施管理”研討會，并頒發(fā)了在中國大陸第一張“會員資格證”。自此設施管理正式在中國登陸。

二、設施管理的實質

設施管理的定義有關設施管理的定義，自然是IFMA的描述最具權威性。然而IFMA對設施管理定義的描述存在幾種不同的說法。香港陳佐堅先生在他的關于《設施管理在中國》的報告中，引用IFMA關于設施管理的定義是：“設施管理是一種包含多種學科，綜合人、地方、過程及科技，以確保建造環(huán)境的功能的專門職業(yè)?！盵2]北京于慶新先生在《設施管理在中國》一文中闡述了設施管理的定義時說，國際設施管理協(xié)會（IFMA）的描述如下：“所謂‘設施管理’，就是在工作場所與人和組織的安排中，融入工商管理、建筑學、行為科學和工程科學的原則，建立一種設施的質量管理的行業(yè)規(guī)范。其中不但涉及到建筑物的管理，更包含了建筑物全生命周期的運作中會影響到使用者的所有層面。”[3]上海陸偉良、諸建華先生在《智能建筑物業(yè)管理》一書中指出，國際設施管理協(xié)會（IFMA）對FM所下的定義是：“以保持業(yè)務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環(huán)境進行規(guī)劃、整備和維護的管理工作?！盵4]英國設施管理學會（BIFM）的描述是：“設施管理就是像對待核心業(yè)務一樣對房地產和業(yè)務支持服務進行專業(yè)化管理。設施管理牽涉到業(yè)務中的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術和營運這三個層面，其所有活動都以客戶核心業(yè)務的需求和要求為基礎?！盚KFMA也對設施管理作了如下定義：“設施管理是綜合人、過程及物業(yè)的優(yōu)點以達到長期策略性目標的過程。所以，設施管理是藉科學與藝術的管理架構，來管理由實行到策略性階層的綜合過程，用以加強公司的競爭力?！本C合以上說法，不難找到設施管理的主要涵義和特色。（1）設施管理是以最新的科學技術為依托，以營造高效率的環(huán)境為手段，以提高企業(yè)的營運能力和改善企業(yè)的形象為目的；（2）設施管理包含了多種學科的科學原則，涉及到經濟學、管理學、工程學、行為科學以及現(xiàn)代信息技術和控制技術等各個領域；（3）設施管理是一項綜合性的工作，是一個機構的人員、工作及地點的融合，并是一項長期、策略性的策劃工作；（4）設施管理提供的是多元化的專業(yè)服務，是要從客戶的需求出發(fā)，為客戶的生產活動、工作活動提供一種全方位的過程支持服務；（5）設施管理不是簡單地對建筑物和設施設備的進行維護管理，而是對設施生命周期、能耗以及環(huán)境的監(jiān)控，以最大限度滿足使用者的要求，保證業(yè)務空間高品質的生活和提高投資效益。設施管理的內容根據IFMA的分類，設施管理的業(yè)務內容主要有9項。HKFMA認為關于設施管理的范圍有8項。綜合各方面相關資料，設施管理主要服務內容可以概括為：策略性長期規(guī)劃和年度計劃；財務預測及管理；公司不動產的獲得及其處理；建筑及設備的規(guī)劃設計和室內空間規(guī)劃及運用管理；設施和設備在生命周期中的運行與維護管理；建筑的改造更新和設備的功能提升；保安、電信及行政服務；設施支援機能和服務；能源和生態(tài)管理；高新科技運用及質量管理。設施管理的應用范圍既可用于包括辦公寫字樓、醫(yī)院、學校、博物館、圖書館、體育場館、會展中心、金融中心、機場、火車站等城市公用設施；也可用于工廠、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、物流港等工業(yè)設施；同時，在政府的有效干預下，還可以用于對現(xiàn)代化智能社區(qū)的管理。

由上可見，設施管理較之物業(yè)管理，其范圍更廣泛、內容更豐富。它沒有固定的管理模式，管理的專業(yè)化水平和科技含量相對要高得多，幾乎要對每一個使用者進行相應的管理模式和系統(tǒng)軟件的設計。因此，對管理者的文化素質和專業(yè)技術水平比物業(yè)管理要求更高。設施管理的實質設施管理實質上就是人居環(huán)境管理。通過對設施生命周期的管理和針對性、策略性的長遠規(guī)劃以及準確周到的服務，為使用者提供一個“高效、安全、健康、舒適”的人居環(huán)境。對一個企業(yè)來說，除了其自身的核心業(yè)務以外，其余都交給設施管理來實施和保證，包括提高企業(yè)的形象。IFMA對設施及設施管理進行了如下的描述：“設施是建設、安裝或建立與工作有關的用途的環(huán)境?！薄霸O施管理是一種包含多種學科，綜合人、地方、過程及科技，以確保建造環(huán)境的功能的專門職業(yè)?！币虼耍O施管理工作確定了以下質量目標：（1）特色。每一建筑物都因其位置、功能與建筑風格來表現(xiàn)其特色，其中有象征性、美觀及地方的風土特色。（2）舒適。建筑物的環(huán)境要使人對身邊的一切感到滿意。如家具符合人體工程學，光、聲、空氣、色彩等建筑物理環(huán)境不僅要適合居住活動，而且要滿足使用人的特殊愛好，通訊等設備要滿足各類機構人員的需求。（3）效率。建筑物中的信息、通信、計算機網絡等各種設施高度綜合并形成有機的整體，共享信息，以提高各類設施的效率、可操作性和兼容性。（4）可靠。在受到災害與侵犯時對人員的傷害降到最低，減少各類污染對人體健康的損害，提高設施的安全運行壽命，為使用人提供私密的個人空間等。（5）適應。建筑物的運行符合政府的法規(guī)，能和周邊地區(qū)協(xié)調相處，且為環(huán)境保護與節(jié)能做出貢獻。毫無疑問，設施管理的工作性質就是“人居服務”，設施管理的實質是“人居環(huán)境管理”。是以人為中心，以提高人類的工作、生活質量和物業(yè)價值及人類社會的可持續(xù)發(fā)展為本。FM的管理結構體系也相應從單純的人與房屋、設施的體系發(fā)展成為以人為本，物業(yè)、人、環(huán)境協(xié)調發(fā)展的體系。從此，人類將承擔起管理和維護地球及人居環(huán)境這一“大物業(yè)”、“大設施”的責任。

三、設施管理發(fā)展的必然性

物業(yè)管理發(fā)展的必然結果設施管理是在物業(yè)管理發(fā)展過程中遇到某些困惑以及城市可持續(xù)發(fā)展受到嚴重關注的形勢下產生的。在中國施行了20多年的物業(yè)管理的經濟活動以后，人們忽然發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理完全在一個固定的模式下運行，行業(yè)人員無休止地仿照政府編制的所謂“示范小區(qū)”、“示范大廈”的套路重復地對各種物業(yè)進行基本相同的管理服務工作。隨著社會進步、科技發(fā)展、市場競爭加強，特別是經濟全球化，人們高效率的生活與工作對管理服務的要求越來越高，原有的物業(yè)管理模式、服務范圍和服務質量無法滿足人們的需求。而設施管理的主要特征是不再固守于物業(yè)管理中的業(yè)委會、業(yè)主公約、基礎范疇等固化模式，而是采用多元化模式發(fā)展，圍繞業(yè)權人的需求，以物業(yè)為原點，以市場和時間為坐標去設計不同的管理模式，最終實現(xiàn)空間流程的最佳組織和物業(yè)價值曲線的合理。設施管理與物業(yè)管理的這種本質上的區(qū)別，導致物業(yè)管理必然要向設施管理的模式發(fā)展。特殊且功能單一的物業(yè)發(fā)展的需要大多數公用建筑（如政府辦公樓、學校、醫(yī)院、影劇院、體育場館、康樂中心、博物館、圖書館、機場、車站等）、商業(yè)建筑以及工業(yè)建筑，都是功能特殊且功能單一的物業(yè)。隨著中國加入WTO，許多企業(yè)向規(guī)模化、集團化方向發(fā)展，一棟寫字樓里也許只有一家公司。此時，他們都會意識到其物業(yè)資產和環(huán)境效應在公司發(fā)展戰(zhàn)略中的重要地位，設施管理正好大派用場。特別是隨著公共設施的機構和產權制度的改革，設施管理施展拳腳的機會將越來越多。

多功能的智能建筑興起的需要為了滿足不同業(yè)主的使用要求，在同一建筑物內，必須提供各種不同的設施和高效率的服務，同時還要降低使用成本?，F(xiàn)代化的智能建筑能為此提供人們滿意的硬件，但是管理成本要占到生命周期成本的80%以上。物業(yè)管理對設施和設備的維護管理是被動的管理，無法做到對設施故障的適時診斷，更不可能在設施和設備不停止運轉的過程中進行維護，從而無法做到高效率的服務，還相應提高了管理成本。而設施管理正是在智能建筑的平臺上所提供的高效率管理的軟件，它實施主動的管理，它關注生命周期的各個層次，適時地對設施和設備進行診斷，并且能在不停止運行的情況下進行維護，因此延長了設施的壽命周期，相應降低了使用成本。企業(yè)規(guī)?；洜I管理的需要經濟全球化導致世界城市和企業(yè)的競爭加劇，為了生存和拓展，企業(yè)規(guī)模越來越大，企業(yè)的形象（包括文化、環(huán)境、產品）是競爭的第一要素。企業(yè)家希望在自己的核心業(yè)務之外的其他業(yè)務能有更專業(yè)化的料理，設施管理就是提供這種支持性服務的專業(yè)化管理。市場發(fā)展的需要設施管理的主要對象是公共性物業(yè)和公共設施。據2003年《中國年鑒》記載：我國現(xiàn)有機場141個、高等院校26806所、工業(yè)開發(fā)區(qū)和科技園28338家、醫(yī)院和衛(wèi)生院63858所、新建體育場館572座。為迎接北京2008年奧運會，將新增加30多個體育場館。如此龐大的市場和需求，催化設施管理行業(yè)的發(fā)展。與此同時，據外刊預測，中國經濟的迅速發(fā)展和跨國公司搶登中國大陸，在21世紀，全世界智能化建筑的一半以上將興建在中國大地上。毫無疑問，中國的設施管理市場巨大，需求強勁，發(fā)展?jié)摿o限。

四、設施管理在中國的現(xiàn)狀

在理論上還處在探索階段2001年1月，清華大學房地產研究所翻譯出版了美國David•G•Cotts的著作《設施管理手冊》，向中國業(yè)界傳遞了設施管理的信息。以后幾年，香港設施管理學會在內地連續(xù)舉辦了幾期研討會，逐漸引起了中國內地房地產學術界的重視。北京、上海的一些高校開始關注設施管理的理論研究，還派出研究生到國外或香港攻讀設施管理的課程，專業(yè)性刊物上也開始出現(xiàn)一些介紹設施管理的文章。但從總體上看還是處于理論探索階段。在認識上還處于朦朧狀態(tài)在中國業(yè)界（主要指物業(yè)管理行業(yè)）對設施管理的實質還缺乏深刻認識。不少人把設施管理等同于物業(yè)管理，甚至把它看成物業(yè)管理的一部分，認為設施管理是物業(yè)管理中的專業(yè)化管理。以下一些觀點值得商榷：“設施管理與物業(yè)管理相比，物業(yè)管理的管理對象要寬泛得多，而設施管理的對象只限于公用設施和工業(yè)設施兩大領域?！薄癙M是‘管理、服務、經營’三位一體的復合行為，而FM只是物業(yè)服務的一個組成部分，既非主業(yè)也非專業(yè)，實踐中多以外包方式借助社會專業(yè)公司來完成。”“設施管理是對物業(yè)設施所涉及的各個相關層面實施管理?！薄霸O施管理是對樓宇的設備設施的專業(yè)化管理。無論何種設施，基本用途以配套功能居多，例如城市有公共配套設施，物業(yè)有共用配套設施。它們均應有專業(yè)化公司來管理。”設施管理公司就是維護和管理這些‘配套設施’的專業(yè)化公司。“設施管理公司可以為各種城市公用設施、工業(yè)設施、商用設施、民用設施等提供各種服務，可以為車站碼頭提供設施管理服務，又可以為各種場館園區(qū)提供設施管理服務；可以為機場大樓提供翻新服務，又可以為市政管道提供疏通服務等等?！毕愀郜F(xiàn)任設施管理學會會長陳佐堅先生曾說：“設施管理不是管理設施?！狈浅４_切地把設施管理與物業(yè)管理中的設備設施的維護區(qū)分開來。也就是說，設施管理公司不是清潔公司和綠化公司，也不是設備維修公司或房屋修繕公司，更不是下水道清通公司。誠然，設施管理的服務范圍也包含對設備和設施的維護，但這不等同于設施管理。如果一定要比較設施管理與物業(yè)管理的關系，筆者比較贊成AlanSpendding先生的認識：“FM是一種在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略指導下的PM，它是針對企事業(yè)機構的生產經營目標而提供的PM服務。在實踐中，F(xiàn)M將貫穿到物業(yè)或設施的可行性研究、設計、建造、維修及運行管理的全過程之中。”[5]

不過，AlanSpendding先生在這里提到的PM是在中國傳統(tǒng)意義上的PM基礎上擴大了管理內容、服務范圍和服務對象，它將對企事業(yè)機構的生產經營活動的支持作為自己的服務目標。這是國外近年來普遍推崇的現(xiàn)代意義上的PM，常稱為“物業(yè)資產管理”或“房地產資產管理”。只有在這種情況下，F(xiàn)M才可以成為其中的一個層次。在實踐上觀念陳舊我國目前嚴重存在建設與管理脫節(jié)的現(xiàn)象，或者重建設、輕管理。作為投資方，總希望減少一次性投資并加快建設的速度，設備供應商重視的是單一設備的質量或子系統(tǒng)的控制，忽視系統(tǒng)集成和聯(lián)動協(xié)調。在整個建設過程中，沒有設施管理人員的參加介入，建成以后聘請一般的物業(yè)管理公司進行管理。而業(yè)主希望以低廉的管理費用獲得廣泛的服務，一些業(yè)主還誤認為，一棟現(xiàn)代化的智能大廈的運轉，只需要招聘一些電工、水暖工、機電設備維修工便可解決問題。一些智能大廈投入使用以后，智能系統(tǒng)不能自控、能耗加大、設備設施損耗加快、室內環(huán)境嚴重惡化、用戶效率低下，最后不得不撤除智能系統(tǒng)，恢復常規(guī)管理狀態(tài)，致使投資損失慘重。在人員配備上良莠不齊在我國普遍施行的是以企業(yè)的資質等級為標準的市場準入制，不像國外實行的是“職業(yè)經理人”制度，使得一些不具備設施管理能力的物業(yè)管理公司有可乘之機。一般物業(yè)管理處或公司部門的負責人即所謂的“設施經理”只不過參加了短期或在崗培訓，甚至完全沒有進行專業(yè)培訓。須知，在國外的設施經理往往是設施管理專業(yè)的研究生?；谝陨鲜聦崳袊脑O施管理尚處在初級階段，但市場又如此龐大，因此，政府在設施管理上的市場導向、對設施管理行業(yè)的扶持以及相關法律和技術規(guī)范的制訂迫在眉睫，加快設施管理的理論研究和普及設施管理的知識勢在必行。

五、幾點建議

建立一支素質高、能力強、作風好的專業(yè)技術和設施管理隊伍，建立和完善管理體系，創(chuàng)立獨特的管理模式，是中國設施管理行業(yè)健康發(fā)展的關鍵。這無疑為開設物業(yè)管理課程的高等院校提出了新的研究課題和專業(yè)發(fā)展方向。廣東培正學院是國內開辦物業(yè)管理專業(yè)較早的民辦高校之一，物業(yè)管理教研室自2001年就開始關注設施管理的發(fā)展，并與香港設施管理學會建立了密切的聯(lián)系?；诖耍P者提出如下建議：第一，設施管理是一門相當新的管理學科，目前在國內相關的研究人員和研究成果還很少，而這一學科的發(fā)展與黨的十六大提出的建立和諧社會和城市的可持續(xù)發(fā)展的目標關系非常密切。建議學院成立設施管理研究中心，以超前意識對此課題進行研究，以取得更新成果。第二，設施管理專業(yè)市場前景看好。企業(yè)對設施管理的要求日益迫切，設施經理人將成為國家急需的人才。目前國內一些知名高校如清華大學、同濟大學已開設了設施管理本科專業(yè)及碩士、博士研究生班，而在廣東高校中，該專業(yè)尚屬空白。因此，建議廣東培正學院開設設施管理專業(yè)本科班和進行其他形式的專業(yè)培訓。本科生可以從高考考生中錄取，也可通過專升本錄取從省內各高校物業(yè)管理專業(yè)的專科考生。培訓班的學生主要招收物業(yè)管理企業(yè)的具有相當文化程度的在職員工。將這一專業(yè)辦成名牌專業(yè)，可作為廣東培正學院專業(yè)發(fā)展的一個方向。