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房地產(chǎn)投資項(xiàng)目探析

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房地產(chǎn)投資項(xiàng)目探析

摘要:作為國(guó)家的剛需消費(fèi)項(xiàng)目,房地產(chǎn)各方面的政策都得到國(guó)家的高度重視,百姓的廣泛關(guān)注,如何對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā),房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)問(wèn)題使得深入探討。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資項(xiàng)目;經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

本文對(duì)目前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中出現(xiàn)的過(guò)于主觀、缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評(píng)估、缺乏市場(chǎng)分析、忽視分析房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定因素及經(jīng)費(fèi)不足等一些問(wèn)題進(jìn)行分析,并提出相應(yīng)的解決措施和建議作為參考。

一、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的問(wèn)題

(一)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)具有主觀性在開發(fā)項(xiàng)目中,開發(fā)商將之前失敗的項(xiàng)目歸咎于不可控外界因素,在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中,帶著主觀上的假設(shè),忽略人為的負(fù)面因素進(jìn)行可行性方案的實(shí)施,有些施工項(xiàng)目沒有做好相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和周密的分析工作就開展建設(shè),導(dǎo)致不可逆轉(zhuǎn)的決策失誤在房地產(chǎn)項(xiàng)目中,浪費(fèi)了人力、物力、財(cái)力及土地資源。

(二)缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評(píng)估經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中最重要的是數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性,需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估工作,要求使用科學(xué)的評(píng)估方法,可信度較高且客觀的評(píng)估觀點(diǎn),同時(shí)評(píng)估人員必須是專業(yè)人士,例如經(jīng)過(guò)一段時(shí)間市場(chǎng)調(diào)研的經(jīng)濟(jì)專家、有過(guò)投資預(yù)算的工程師或財(cái)務(wù)人員,實(shí)行過(guò)市場(chǎng)推廣的營(yíng)銷專家。但是在當(dāng)今的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中卻不是以上那些人在主持開展,評(píng)價(jià)人員不具備高度的責(zé)任心,在專業(yè)技能上顯得不夠?qū)I(yè),缺乏學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)的能力。甚至以沒有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析、資本運(yùn)作等專業(yè)配備的方案執(zhí)行項(xiàng)目,對(duì)項(xiàng)目資金的運(yùn)作造成一定風(fēng)險(xiǎn)[1]。

(三)缺乏市場(chǎng)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析方法要始終貫徹定量為主,以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進(jìn)行評(píng)價(jià),要通過(guò)大量的實(shí)際調(diào)研分析數(shù)據(jù),有些開發(fā)商只是將經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)理解為財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),忽略了要以市場(chǎng)為前提進(jìn)行調(diào)研的重要,要在項(xiàng)目實(shí)施前對(duì)市場(chǎng)的狀況有一定的了解,包括交通環(huán)境、社會(huì)環(huán)境以及人文環(huán)境,還有商業(yè)環(huán)境與發(fā)展前景等市場(chǎng)環(huán)境的問(wèn)題進(jìn)行分析。

(四)忽視分析房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定因素大多房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商都將眼光瞄準(zhǔn)投資回報(bào)率和盈利能力,在其進(jìn)行細(xì)致的分析,而在項(xiàng)目中的不確定因素卻沒有篩選和分析,由于多種難以控制的不確定因素發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中導(dǎo)致項(xiàng)目被擱淺的情況頻頻發(fā)生,增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。

(五)經(jīng)費(fèi)不足我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)于依靠經(jīng)驗(yàn)主義,在決策中植入大量的主觀意識(shí),對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的認(rèn)識(shí)不夠充分,在實(shí)際項(xiàng)目的開展中時(shí)常由于經(jīng)費(fèi)不足而不得不縮減財(cái)力,在一定層度上抑制了評(píng)價(jià)方案的科學(xué)性與高效性。

二、對(duì)策與建議

(一)改變觀念,增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與實(shí)行中是一項(xiàng)十分重要的決策報(bào)告。要在意識(shí)形態(tài)上充分的承認(rèn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要,如果想在評(píng)估報(bào)告中獲得公正、科學(xué)、客觀的數(shù)據(jù)支持項(xiàng)目的進(jìn)行就必須加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視,無(wú)論是業(yè)內(nèi)人士還是管理人員都要制定切實(shí)可行的方案,落實(shí)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的工作進(jìn)程。同時(shí),還要投入一定的資金保證經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的正常運(yùn)行[2]。

(二)完善評(píng)價(jià)體系使評(píng)價(jià)體系走向規(guī)范化,對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作出規(guī)范,合理利用財(cái)務(wù)手段分析評(píng)價(jià)指標(biāo),在財(cái)務(wù)的盈利能力、資產(chǎn)狀況及收支水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目中進(jìn)行明確清晰,對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目的可行性進(jìn)行完善其評(píng)價(jià)體系,使用綜合的評(píng)價(jià)方法將運(yùn)營(yíng)角度建立在區(qū)域的發(fā)展上,對(duì)成本有效評(píng)估,通過(guò)合理控制成本,使區(qū)域效應(yīng)最大化,以經(jīng)濟(jì)角度衡量項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的貢獻(xiàn),使得到完善的評(píng)價(jià)體系使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)更具有合理有效性。

(三)規(guī)范經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)市場(chǎng)國(guó)家對(duì)建設(shè)部門要加強(qiáng)管理與引導(dǎo),通過(guò)可行性的研究工作實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)專業(yè)市場(chǎng)的培育,優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境,還可以號(hào)召各大高校與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行聯(lián)合發(fā)展,可以利用高校特有的資源,例如經(jīng)濟(jì)學(xué)專家,營(yíng)銷學(xué)專家以及高校中大量的工程師,這些專業(yè)人才都可以為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作作出相關(guān)指導(dǎo),國(guó)家可以充分挖掘這種合作模式,使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)得到應(yīng)有的客觀準(zhǔn)確性[3]。(四)提高從業(yè)人員素質(zhì)適應(yīng)時(shí)代的高速發(fā)展,從業(yè)人員必須與時(shí)俱進(jìn),在不斷的學(xué)習(xí)與進(jìn)步中對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)作出一份貢獻(xiàn),通過(guò)提高自身的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果更加準(zhǔn)確、更加高效,從業(yè)人員要時(shí)刻擁有使命感,要時(shí)刻重視責(zé)任感適應(yīng)變化迅速的形勢(shì)。

(五)市場(chǎng)調(diào)查的作用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是重要的投資依據(jù),所以這就對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有了更高的要求,必須進(jìn)行科學(xué)的分析、在系統(tǒng)的論證過(guò)后才能作出項(xiàng)目的決策依據(jù),在科學(xué)分析之前要經(jīng)過(guò)實(shí)踐,要進(jìn)行大量的調(diào)查通過(guò)走訪的形式,通過(guò)實(shí)踐獲得可靠的第一手?jǐn)?shù)據(jù),利用準(zhǔn)確的信息進(jìn)行周密的分析,再加之對(duì)分析后的真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理才可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)具有較高的準(zhǔn)確性,才能從根源上對(duì)投資項(xiàng)目的擬建有實(shí)現(xiàn)力指導(dǎo),控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(六)加大再評(píng)估力度要將經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)評(píng)估相結(jié)合,通過(guò)專家對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)行驗(yàn)證,將專業(yè)的技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估意見共同權(quán)衡,要對(duì)專家的評(píng)論總結(jié)不斷反思,除去過(guò)程中各種不合理的因素,增強(qiáng)決策的科學(xué)性。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作,對(duì)提高其經(jīng)濟(jì)效益有著重要作用。不僅是決策依據(jù),也是政府部門對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行審批的依據(jù),同時(shí)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的貸款審批工作也起到支持作用,在國(guó)家的建設(shè)中有著舉足輕重的地位。

參考文獻(xiàn):

[1]姚荷婷.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)研究[D].安徽建筑大學(xué),2015.

[2]吳雪峰.我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)存在的問(wèn)題與對(duì)策分析[J].商,2013(15):238+235.

[3]尹雅琴,勞志民.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)際操作中存在的問(wèn)題研究[J].現(xiàn)代商業(yè),2012(14):112-113.

作者:逯元娟 單位:臨沂市工程咨詢?cè)?/p>