住房貸款論文精選(九篇)

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第1篇：住房貸款論文范文

(S&L)儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)是專(zhuān)門(mén)從事儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)和住房抵押貸款的非銀行金融機(jī)構(gòu)，從1831年誕生于賓夕法尼亞州的第一家儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)，到1970年代末，全美共有4700家儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)，成為資產(chǎn)總額突破6000億美元重要的金融巨人之一，是美國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要部門(mén)，具有濃厚的“國(guó)營(yíng)色彩”；儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)(S&L)的業(yè)務(wù)單一，僅為購(gòu)房者提供低息住房抵押貸款，貸款融資渠道大都來(lái)自利率更低的政府借款和中息攬存，擁有制度性存貸息差收益，美國(guó)政府對(duì)其經(jīng)營(yíng)方式和范圍有很強(qiáng)的管制。

在20世紀(jì)70年代開(kāi)始的通貨膨脹之下，資金大量向短期金融資產(chǎn)投資信托基金(MMF)集中，銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就會(huì)失去儲(chǔ)戶(hù)，營(yíng)業(yè)面臨困難。假如實(shí)行利率自由化，提高存款利率，則S&L面臨存貸款利差倒掛，在經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)赤字。美政府當(dāng)局決定在1982年實(shí)行利率自由化。結(jié)果，存款利率上漲，S&L的經(jīng)營(yíng)急速惡化，400多家S&L瀕臨倒閉危機(jī)。S&L出現(xiàn)危機(jī)的原因在于政府的政策失敗。美聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司保護(hù)瀕臨倒閉的S&L的所有存款，需要巨額資金，而聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司沒(méi)有這么多資金，絕大部分需要政府負(fù)擔(dān)。，政府為了逃避負(fù)擔(dān)，采取放寬限制的措施，為S&L創(chuàng)造了增加利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。銀行本身所面臨的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)絕大部分是通過(guò)貸款多樣化和分散化來(lái)規(guī)避的，允許其參與多行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)貸款等業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，但是沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的S&L參與此類(lèi)的經(jīng)營(yíng)，近乎進(jìn)行賭博。1988年，儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)出現(xiàn)更大的危機(jī)，總虧損額如天文數(shù)字，大約在五千億美元左右。儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)(S&L)危機(jī)是先過(guò)度管制，后放松管制的結(jié)果。

二、2007年的次級(jí)抵押貸款危機(jī)

1.1990年以前美住房抵押融資機(jī)制的改變

S&L危機(jī)以后美國(guó)政府放松管制，促進(jìn)金融市場(chǎng)創(chuàng)新，把原來(lái)高度集中在銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)通過(guò)金融市場(chǎng)分散給不同的投資者主體，美國(guó)的住房按揭抵押貸款金融市場(chǎng)逐漸發(fā)展成為二級(jí)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。其一級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式由傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業(yè)模式，一級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)也基本為私人機(jī)構(gòu)。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售貸款合同，獲得直接融資。

在1990年以前，住房貸款二級(jí)金融市場(chǎng)的主體還是只有政府背景的金融機(jī)構(gòu)(GSEs)。美國(guó)政府主要是通過(guò)房利美(FannieMae聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì))和房地美(FreddieMac美國(guó)抵押貸款服務(wù)公司)這兩個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)支持、調(diào)控美國(guó)住房融資體系的，這兩個(gè)機(jī)構(gòu)是美國(guó)整個(gè)住房融資體系的基礎(chǔ)。其贏利來(lái)源于MBS的發(fā)行費(fèi)用。

2.次級(jí)抵押貸款繁榮時(shí)期美住房抵押貸款融資市場(chǎng)的變化

其一，由于“貸款并證券化”的經(jīng)營(yíng)模式，使得一級(jí)市場(chǎng)上貸款公司可以快速回收資金并獲得手續(xù)費(fèi)收入，為擴(kuò)大信貸市場(chǎng)份額，降低信貸標(biāo)準(zhǔn)，給低收入者種種優(yōu)惠條件，于是次級(jí)貸款市場(chǎng)開(kāi)始迅速擴(kuò)張。到2006年，美國(guó)住宅抵押貸款規(guī)模已超過(guò)國(guó)債市場(chǎng)和公司債券市場(chǎng)，貸款余額高達(dá)13萬(wàn)億美元。次級(jí)貸款分額約為7%到8%。

其二，美國(guó)政府背景的機(jī)構(gòu)“房地美”、“房利美”不再是住房抵押貸款金融二級(jí)市場(chǎng)的主要力量，高額的證券發(fā)行費(fèi)吸引私人中介機(jī)構(gòu)和大型投資銀行進(jìn)入，私人房貸公司如ImpacMortgageHoldings、“新世紀(jì)”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高財(cái)務(wù)杠桿向銀行借貸購(gòu)買(mǎi)次級(jí)抵押貸款合同后通過(guò)打捆、證券化為MBS后出售大型投資銀行，后者將其再次證券化，目的已非分散抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款機(jī)構(gòu)的資金流動(dòng)性，而是更注重獲取暴利。房地產(chǎn)抵押貸款金融市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制變成(一級(jí)市場(chǎng)貸款，出售貸款合同——二級(jí)市場(chǎng)證券化MBS—再次證券化——出售給投資者)的循環(huán)。

其三，美銀行業(yè)普遍認(rèn)為“銀行債權(quán)證券化會(huì)有效化解銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)”，再者發(fā)行并交易衍生品可獲高額利潤(rùn)，美各大銀行都設(shè)立了附屬機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)金融衍生品，近十年來(lái)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)往往占銀行總收入的50%以上。美政府在次貸危機(jī)出現(xiàn)之前一直是鼓勵(lì)銀行進(jìn)行金融衍生品開(kāi)發(fā)的。因此以次級(jí)按揭貸款債MBS為基礎(chǔ)資產(chǎn)的再次證券化的各種證券產(chǎn)品，如債務(wù)抵押憑證(CDO)、合成CDO、夾層CDO…投資銀行還利用分檔技術(shù)對(duì)不同還款概率的CDO不同處置方式。過(guò)于復(fù)雜的金融衍生環(huán)節(jié)，使評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者很難真正了解所評(píng)級(jí)或購(gòu)買(mǎi)的投資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。欺詐性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)或有發(fā)生。

其四，商業(yè)銀行出現(xiàn)信用循環(huán)式擔(dān)保；一是商業(yè)銀行紛紛設(shè)立SPV，發(fā)行CDO，因出售證券化資產(chǎn)時(shí)通常附有協(xié)議，在一定期間出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，最終投資者有權(quán)向發(fā)行者要求賠償；二是銀行出資設(shè)立SIVs，便于其發(fā)行ABCP。雖然在法律上有所謂的“破產(chǎn)隔離”(BankruptcyRemote)安排，兩者的資產(chǎn)負(fù)債表雖然沒(méi)有直接聯(lián)系，但是為了提高SIVs的信用評(píng)級(jí)，銀行通常對(duì)SIVs有融資承諾，這是一種或有負(fù)債，為了發(fā)行更多的ABCP，SIVs的財(cái)務(wù)杠桿很高，且資產(chǎn)負(fù)債期限不匹配，一旦資產(chǎn)貶值，自有資本很快就會(huì)被沖銷(xiāo)，會(huì)形成銀行的實(shí)際損失。三是因以次貸為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品的高收益，銀行亦購(gòu)買(mǎi)別家或干脆持有自家發(fā)行的這類(lèi)高收益產(chǎn)品。因此，美銀行隱藏的巨大的重復(fù)性的資本損失風(fēng)險(xiǎn)。

3.美次貸危機(jī)的根本原因

自2004年中開(kāi)始，美聯(lián)儲(chǔ)先后17次加息，基準(zhǔn)利率從1%上調(diào)至最高時(shí)：2007年9月的5.25%。不斷升高的利率導(dǎo)致還貸成本激增，超出眾多借款人的實(shí)際還貸能力，構(gòu)成了借款人后續(xù)違約的直接原因。隨著金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行抵押，將回收住房重新推向市場(chǎng)，更進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)下跌。以次級(jí)抵押貸款MBS為基礎(chǔ)資產(chǎn)的各種CDO證券化產(chǎn)品評(píng)級(jí)大幅下降，從而造成全球股市的下跌，引發(fā)了金融動(dòng)蕩。

次級(jí)貸款的根本原因：一是放松貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，美一級(jí)市場(chǎng)各放貸機(jī)構(gòu)未能遵守“謹(jǐn)慎性原則”。二是美住房金融的二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)以“獲利性”為目的的過(guò)度證券衍生引發(fā)信用過(guò)度擴(kuò)張，潛在風(fēng)險(xiǎn)還無(wú)法計(jì)算清楚。

三、我國(guó)發(fā)展住房融資市場(chǎng)應(yīng)思考的幾點(diǎn)問(wèn)題

思考一：是否應(yīng)加快發(fā)展我國(guó)住房抵押貸款金融二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)。

儲(chǔ)貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)，由于大量風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行系統(tǒng)，因此必須由存款保險(xiǎn)公司或國(guó)家出資清理，危機(jī)處理成本完全由政府(并最終由全體老百姓)承擔(dān)。而此次次級(jí)貸款危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，由于美具有發(fā)達(dá)健全的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，尤其是證券化等直接融資渠道的快速發(fā)展，和高度分散的持有者結(jié)構(gòu)，使危機(jī)的影響由金融市場(chǎng)各子市場(chǎng)共同分擔(dān)，雖然涉及面更廣但卻減少了危機(jī)的沖擊深度，尤其是大幅度減小了政府承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，增加了危機(jī)處理的靈活度。目前中國(guó)的銀行體系按揭貸款的金融二級(jí)市場(chǎng)并未形成，沒(méi)有信貸風(fēng)險(xiǎn)橫向分散的機(jī)制，一旦出現(xiàn)住房抵押信貸風(fēng)險(xiǎn)，只能由中國(guó)的銀行系統(tǒng)承擔(dān)。這一點(diǎn)應(yīng)該引起關(guān)注。

思考二：住房抵押金融一、二級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制是否應(yīng)雙管齊下。

美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)既是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)育完善、市場(chǎng)配置資源的作用充分發(fā)揮的市場(chǎng)，又是政府高度干預(yù)和調(diào)控的市場(chǎng)。政府行政手段都曾出現(xiàn)在美國(guó)儲(chǔ)蓄協(xié)會(huì)(S&L)的經(jīng)營(yíng)和美國(guó)住房金融二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的早期。但2007年次級(jí)債危機(jī)和1980年代的(S&L)危機(jī)都顯示出對(duì)于信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的失效。因此，住房抵押貸款金融一、二級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制不能完全交由市場(chǎng)行為。單靠市場(chǎng)力量或單靠行政手段都不及兩者雙管齊下來(lái)得有效。

思考三：貸款風(fēng)險(xiǎn)防范始終放在拓展信貸資產(chǎn)工作的第一位。

我國(guó)商業(yè)銀行以及貸款公司必須從美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)中吸取深刻教訓(xùn)，始終把好貸款的發(fā)放關(guān)口，嚴(yán)格執(zhí)行貸款準(zhǔn)入條件，認(rèn)真評(píng)估貸款對(duì)象的還款能力以及抵押質(zhì)押的保證能力，把貸款風(fēng)險(xiǎn)防范始終放在拓展信貸資產(chǎn)工作的第一位。

參考文獻(xiàn)：

[1]傅勇.2007年聽(tīng)格林斯潘自揭美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的根源.

[2]馬宇.金融體系風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制研究——基于全球經(jīng)濟(jì)化的視角.經(jīng)濟(jì)出版社，2006，1.

[3]WILLEMH.BUITER“Lessonsfromthe2007FinancialCrisis”CEPRPOLICYINSIGHT2007，12(18).

第2篇：住房貸款論文范文

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；交易費(fèi)用；供給與需求量

在我國(guó)，向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)房的居民并不多。住房抵押貸款占居民金融資產(chǎn)的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外，據(jù)央行報(bào)告表明，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的規(guī)模與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍偏小。2007年底我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款占GDP比例為11.7%，而歐盟國(guó)家占GDP比率平均達(dá)到39%。其中英國(guó)為60%，德國(guó)為47%，荷蘭為74%。由此可見(jiàn)，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的增長(zhǎng)潛力巨大，但交易費(fèi)用的高昂成為其增長(zhǎng)的阻礙因素之一。

1從債權(quán)人角度分析銀行提高交易費(fèi)用的原因

1.1對(duì)抵押物的審查

（1）由于住房具有流動(dòng)性和增值性，金融機(jī)構(gòu)需要進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)對(duì)抵押物實(shí)地勘察和估價(jià)，從而直接增加了銀行的成本。

（2）產(chǎn)權(quán)關(guān)系的鑒別。審查該住房是否可作為抵押物，如存在產(chǎn)權(quán)糾紛的占有者不是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者等。銀行需要對(duì)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，其他財(cái)產(chǎn)證明文件，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約等住房產(chǎn)權(quán)及其他相關(guān)證明文件的審查。

（3）對(duì)抵押住房的處分。由于銀行價(jià)格評(píng)估行為不規(guī)范，貸前評(píng)估高估了價(jià)值，再加上產(chǎn)權(quán)制度不健全導(dǎo)致重復(fù)或無(wú)效抵押，極易在處置抵押物上引起糾紛。另外，缺少一套完善的保證銀行抵押權(quán)機(jī)制，如債務(wù)人安置制度。目前的做法是由銀行或者擔(dān)保人負(fù)責(zé)向借款人提供抵擋次的住房租住，尋找合適的房源顯然是要花費(fèi)一定時(shí)間和金錢(qián)的，即使拍賣(mài)成功或訴訟成功，銀行需承擔(dān)訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等。

1.2鑒別對(duì)象的費(fèi)用

中國(guó)缺少個(gè)人信用制度，關(guān)于個(gè)人信用的信息零碎，不充分。為了獲取信用狀況需花費(fèi)大量資源，如對(duì)借款人提供的各種證明其能力的文件真實(shí)性審查等。為了減少費(fèi)用，銀行不得不提高市場(chǎng)準(zhǔn)入。如借款人資格限定，必須具有當(dāng)?shù)卣匠擎?zhèn)戶(hù)口，必須具有貸款行認(rèn)可的單位作為歸還貸款本息的擔(dān)保人，必須雜貸款行存足相當(dāng)于房?jī)r(jià)30%以上的存款。雖然可以將潛在的違約者排除，但導(dǎo)致了信貸配給。再者，銀行縮短貸款期限。我國(guó)一般最長(zhǎng)為15年，個(gè)別為20年。而英國(guó)可達(dá)15-25年，美國(guó)可達(dá)20-30年，最長(zhǎng)可為35年。降低貸款額度或貸款比率也是措施之一。最高貸款額度為70%，但有30%存入款項(xiàng)，因而實(shí)際最高貸款額不超過(guò)40%，對(duì)解決購(gòu)房的作用很小。

2從債務(wù)人的角度分析需求量小的原因

（1）磨鞋底費(fèi)用。借款人為證明自己是低風(fēng)險(xiǎn)的人，需按要求提供文件和材料，如抵押物評(píng)估報(bào)告、提供收入證明材料等。為此，不得不花費(fèi)大量的時(shí)間和金錢(qián)。

（2）審批環(huán)節(jié)復(fù)雜，不習(xí)慣正規(guī)的借款交易。環(huán)節(jié)如下：①借款人貸款申請(qǐng)。②銀行對(duì)申請(qǐng)審查。③對(duì)抵押住房的實(shí)地勘驗(yàn)和估價(jià)。④住房抵押的審批。⑤簽訂合同和協(xié)議。⑥辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

（3）有形費(fèi)用支出過(guò)高。過(guò)高的保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和其他中介費(fèi)用使許多有貸款購(gòu)房意愿的居民望“貸”興嘆。如據(jù)1998年出臺(tái)實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》明確規(guī)定，住房貸款以房產(chǎn)為抵押，必須辦理住房保險(xiǎn)，且要求保險(xiǎn)期不得短于貸款期限，投保金額不得低于借款的全部本息額，保險(xiǎn)費(fèi)由借款人承擔(dān)。又如房產(chǎn)評(píng)估部門(mén)要求借款人每年必須對(duì)其貸款抵押的房產(chǎn)按市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)評(píng)估一次，且每評(píng)估一次都按房地產(chǎn)價(jià)值的3%支付評(píng)估費(fèi)。

3減少交易費(fèi)用的措施

3.1建立個(gè)人信用制度

第一，建立由政府主導(dǎo)以股份有限公司為實(shí)體的全國(guó)性個(gè)人征信系統(tǒng)。如上海資信公司采集上海68萬(wàn)戶(hù)銀行消費(fèi)信貸用戶(hù)和118萬(wàn)張可透支信用卡用戶(hù)的個(gè)人貸款以及透支信息，以此來(lái)判斷其信用狀況。第二，建立科學(xué)統(tǒng)一的個(gè)人信用評(píng)估指標(biāo)體系。比如建立價(jià)值體系和信譽(yù)體系等，根據(jù)個(gè)人的有形無(wú)形資產(chǎn)，受教育程度和收入水平等來(lái)評(píng)估。第三，創(chuàng)建個(gè)人信用制度所需的法制環(huán)境。如通過(guò)立法明確對(duì)個(gè)人信用資料的搜集、整理、披露和使用，以及明確個(gè)人信用主體權(quán)利義務(wù)和行為規(guī)范。3.2發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，降低住房處置成本

第一，降低住房交易稅費(fèi)。今后應(yīng)該重點(diǎn)降低營(yíng)業(yè)稅、契稅和個(gè)人所得稅。它們?cè)诮灰踪M(fèi)用中占80%以上，降低這幾種稅才能切實(shí)減輕住房交易環(huán)節(jié)中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。第二，簡(jiǎn)化交易手續(xù)，從而加快住房交易速度。第三，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，提高其服務(wù)質(zhì)量。第四，健全產(chǎn)權(quán)保障制度。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要嚴(yán)格規(guī)范并認(rèn)真執(zhí)行抵押登記制度，消除重復(fù)抵押和無(wú)效抵押，明確各方權(quán)利人產(chǎn)權(quán)邊界。第五，健全抵押物處置制度。如健全抵押房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)制度，保證抵押權(quán)人能夠從相關(guān)收入中優(yōu)先受償；健全對(duì)借款人的安置制度，建議由政府有關(guān)部門(mén)安置解決住房問(wèn)題。

3.3政府的支持

首先，政府應(yīng)制定和實(shí)施完整的住房金融法規(guī)和住房法規(guī)。其次，以政策優(yōu)惠刺激金融機(jī)構(gòu)向中低收入居民發(fā)放額度大，期限長(zhǎng)和利率低的貸款。比如在住房貸款利息補(bǔ)貼額應(yīng)該能彌補(bǔ)貸款人在利息上的損失或交易成本的增支；政府向住房貸款提供擔(dān)保或保險(xiǎn)保證，減輕違約風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)流動(dòng)性和質(zhì)量，以便在二級(jí)市場(chǎng)上出售。另外，政府應(yīng)大力支持住房貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。貸款人可以通過(guò)在二級(jí)市場(chǎng)上將貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他投資者的辦法提前收回貸款，從而避免或減輕信用風(fēng)險(xiǎn)以及其他各種風(fēng)險(xiǎn)。

3.4中介機(jī)構(gòu)的建立

建立對(duì)居民個(gè)人的資信狀況進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估以及確認(rèn)抵押物權(quán)屬關(guān)系和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的機(jī)構(gòu)。規(guī)模效益和專(zhuān)業(yè)化可以帶來(lái)省時(shí)和信息真實(shí)等一系列好處。更重要的是還可以避免因?yàn)椴皇煜し啥赡艹霈F(xiàn)的違法行為；另外，建立住房貸款發(fā)放的機(jī)構(gòu)，銀行尋找客戶(hù)并辦理具體的貸款手續(xù)，方便借貸雙方。

3.5加快制度建設(shè)

要使居民住房抵押貸款市場(chǎng)得到迅速穩(wěn)定的發(fā)展，需要完善的正式制度，如住房產(chǎn)權(quán)制度、住房抵押制度和住房?jī)r(jià)值評(píng)估制度等。另外，管理規(guī)定的頒行應(yīng)通過(guò)立法渠道和法律形式來(lái)保證各項(xiàng)管理規(guī)定的權(quán)威性和協(xié)調(diào)性。

參考文獻(xiàn)

［1］曾國(guó)安.住房金融：理論、實(shí)務(wù)與政策［M］.北京：中國(guó)金融出版社,2004.

第3篇：住房貸款論文范文

一、保險(xiǎn)基金投資于住房抵押貸款證券的可行性分析

（一）MBS的理論基礎(chǔ)以及保險(xiǎn)基金投資MBS的運(yùn)行模式

住房抵押貸款證券（mortgage-backedsecurities，簡(jiǎn)稱(chēng)MBS）是指商業(yè)銀行或其他金融機(jī)構(gòu)為加速資金的融通，將缺乏流動(dòng)性但具有未來(lái)現(xiàn)金收入流的住房信貸資產(chǎn)集中起來(lái)，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組，并通過(guò)信用增強(qiáng)，將其變成可在資本市場(chǎng)上出售和流動(dòng)的證券。

對(duì)單個(gè)抵押貸款而言，由于借款人存在提前償付、延遲拖欠甚至欺詐等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致抵押貸款現(xiàn)金流不穩(wěn)定。對(duì)一組貸款而言，盡管整個(gè)組合在很大程度上依賴(lài)于每一貸款的現(xiàn)金流特征，但如果這組貸款滿(mǎn)足一定條件，則根據(jù)大數(shù)定理，整個(gè)組合的現(xiàn)金流將呈現(xiàn)一定的規(guī)律性，因此可以對(duì)該現(xiàn)金流進(jìn)行可靠地預(yù)測(cè)和控制。這就是MBS的理論基礎(chǔ)。

作為一種結(jié)構(gòu)性融資方式，住房抵押貸款證券化實(shí)質(zhì)上是將商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的抵押貸款的現(xiàn)金流及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分割與重組，通過(guò)信用增強(qiáng)，發(fā)行證券和設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)遞流程，將收益與風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給證券市場(chǎng)上的投資者（保險(xiǎn)公司就是其中主要的機(jī)構(gòu)投資者）。盡管保險(xiǎn)公司有人壽保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)之分，二者的基金特征也大相徑庭（壽險(xiǎn)基金多投資于長(zhǎng)期項(xiàng)目，而產(chǎn)險(xiǎn)基金則主要進(jìn)行短期投資），但他們投資MBS的基本模式是相同的。

（二）MBS對(duì)于滿(mǎn)足保險(xiǎn)投資的“三性平衡”原則具有明顯優(yōu)勢(shì)

保險(xiǎn)投資的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)與公司的總體目標(biāo)一致，即在可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平上獲得最大的利潤(rùn)。這就要求保險(xiǎn)投資必須遵循“安全性”、“流動(dòng)性”和“收益性”三個(gè)原則。

根據(jù)投資原理，“三性”之間既對(duì)立又統(tǒng)一，存在此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。例如，安全性與流動(dòng)性往往呈正相關(guān)，而與收益性呈負(fù)相關(guān)；高流動(dòng)性往往以犧牲安全性或收益性為代價(jià)。如果片面強(qiáng)調(diào)某一原則就必然損害其他指標(biāo)，導(dǎo)致結(jié)果偏離企業(yè)的總體目標(biāo)（即一定風(fēng)險(xiǎn)水平下收益最大化）?；诒ｋU(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的特征，保險(xiǎn)資金運(yùn)用的基本原則應(yīng)當(dāng)是在突出安全性基礎(chǔ)上兼顧“三性平衡”。

由于對(duì)抵押資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流重組和信用增級(jí)，因此相對(duì)其他常見(jiàn)的投資種類(lèi)MBS具有現(xiàn)金流較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)低，收益率較高等優(yōu)點(diǎn)。這對(duì)于追求低風(fēng)險(xiǎn)、高流動(dòng)性和收益穩(wěn)定的保險(xiǎn)公司而言，顯然極富吸引力。尤其在當(dāng)前股市風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行存款利率很低的條件下，投資MBS無(wú)疑是保險(xiǎn)人的優(yōu)先選擇。同時(shí)，投資MBS也使保險(xiǎn)人獲得拓展投資空間的機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)分散。通過(guò)下面的比較我們不難發(fā)現(xiàn)，MBS對(duì)于滿(mǎn)足保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用原則具有明顯優(yōu)勢(shì)。

（三）豐厚的收益驅(qū)使MBS發(fā)行人積極參與MBS市場(chǎng)

以利潤(rùn)最大化為終極目標(biāo)的金融機(jī)構(gòu)如商業(yè)銀行，絕不會(huì)放棄MBS為他們創(chuàng)造的多種益處[2]：（1）使發(fā)行人獲得較低的籌資成本。通過(guò)把資產(chǎn)分離并將其作為證券發(fā)行的擔(dān)保品，發(fā)行人獲得了較低的籌資成本；（2）使發(fā)行人更高效地運(yùn)用資本。對(duì)必須滿(mǎn)足風(fēng)險(xiǎn)資本指標(biāo)要求的金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，出售資產(chǎn)能使資本更自由；（3）使發(fā)行人管理迅速增長(zhǎng)的資產(chǎn)組合。通過(guò)證券化出售抵押貸款，能為金融機(jī)構(gòu)迅速籌集資本，同時(shí)使資產(chǎn)或者負(fù)債表外化，從而避免了對(duì)資本的高要求；（4）發(fā)行人可以更好地實(shí)施資產(chǎn)負(fù)債管理。證券化能將提前償付風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了投資者，這就為金融機(jī)構(gòu)提供了一種與償還期匹配的資產(chǎn)籌資方式；（5）提高發(fā)行人的財(cái)務(wù)績(jī)效。當(dāng)貸款被證券化并以低于貸款利率的收益率出售時(shí)，發(fā)行人獲得利差。該利差一部分來(lái)自服務(wù)費(fèi)，另一部分則由于信用提高而獲得的溢額收益；（6）使發(fā)行人資金來(lái)源多樣化。對(duì)于平時(shí)不能發(fā)放貸款和為應(yīng)收帳款融資的投資者而言，MBS證券使他們?cè)黾恿送顿Y選擇，這也為金融機(jī)構(gòu)提供了更多的資本來(lái)源。

（四）當(dāng)前保險(xiǎn)基金投資MBS存在良好的外部環(huán)境

首先，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要強(qiáng)大的金融支持。據(jù)國(guó)家建設(shè)部有關(guān)資料，近10年全國(guó)城鎮(zhèn)將興建51.56億平方米，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，為此需投入資金7-8萬(wàn)億元，而現(xiàn)有住房資金遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求。同時(shí)由于住宅產(chǎn)業(yè)的自身特點(diǎn)如固定性、投資回收期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、流動(dòng)性差，使得風(fēng)險(xiǎn)較為集中，容易形成投資瓶頸，制約整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過(guò)住房抵押貸款證券化，一方面可以開(kāi)辟新的融資渠道，緩解資金壓力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面通過(guò)證券化，將抵押貸款的集中風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分割，分散給眾多投資者承擔(dān)，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

其次，國(guó)內(nèi)要求拓寬保險(xiǎn)投資渠道的呼聲日益高漲。由于種種原因我國(guó)一直嚴(yán)格限制保險(xiǎn)投資，僅限于銀行存款、政府債券、金融債券等，投資效益低下。而目前金融市場(chǎng)尚不完善，從20多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，通貨膨脹和通貨緊縮時(shí)常發(fā)生，利率水平不太穩(wěn)定，7次降息曾給保險(xiǎn)公司（尤其壽險(xiǎn)公司）的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大困難，迄今仍留下了巨額利差損尚未消化。保險(xiǎn)公司急需通過(guò)一系列低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的金融工具和手段，轉(zhuǎn)嫁利率風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)既有虧損。MBS的推出將適時(shí)地滿(mǎn)足這種需求。

最后，MBS證券將在借款者和投資者之間開(kāi)辟直接融資的渠道，提高融資效率。首先，通過(guò)將住房抵押貸款重新組合，并輔以信用增強(qiáng)手段，將原有風(fēng)險(xiǎn)降低到了投資者更能接受的水平。其次，通過(guò)重構(gòu)現(xiàn)金流量，創(chuàng)造出不同的債券類(lèi)別，滿(mǎn)足廣大投資者的不同需求。第三，MBS將豐富資本市場(chǎng)，成為穩(wěn)定證券市場(chǎng)的重要力量。此外，我國(guó)大部分商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司已建立了較完整的信息管理系統(tǒng)、會(huì)計(jì)處理系統(tǒng)及相關(guān)的規(guī)章制度，這也為MBS的推行提供了必要的技術(shù)支持。

綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論從MBS市場(chǎng)的需求方（保險(xiǎn)基金管理者）、供給方（發(fā)行者），還是市場(chǎng)投資環(huán)境，保險(xiǎn)基金投資MBS是完全可行的。

二、MBS在保險(xiǎn)基金管理中的應(yīng)用

作為一種極富吸引力的金融創(chuàng)新，MBS包含多種性質(zhì)各異的金融衍生證券。對(duì)保險(xiǎn)公司而言，了解各種MBS的本質(zhì)特征，合理選擇、使用MBS以滿(mǎn)足公司安全性、流動(dòng)性和收益性“三性平衡”的要求，具有重要的實(shí)踐意義。

（一）MBS的種類(lèi)和性質(zhì)

在美國(guó)，一共有三類(lèi)抵押擔(dān)保證券[2]：（1）抵押轉(zhuǎn)手證券（mortgage-passthroughsecurities）；（2）擔(dān)保抵押債務(wù)（collateralizedmortgageobligations，簡(jiǎn)稱(chēng)CMO）；（3）剝離式抵押擔(dān)保證券（strippedmortgage-backedsecurities）。三類(lèi)證券在現(xiàn)金流量、內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)等方面都呈現(xiàn)出不同特征。

1.抵押轉(zhuǎn)手證券。它是指由聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（FNMA，俗稱(chēng)范尼梅）和政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)（GinnieMae，俗稱(chēng)珍妮梅）購(gòu)買(mǎi)抵押品，并將這些抵押品組合起來(lái)，然后為其提供擔(dān)保并發(fā)行的證券。轉(zhuǎn)手證券基本上不對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行處理，而是將基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流傳遞給證券持有人。在相同條件下，轉(zhuǎn)手證券產(chǎn)生的現(xiàn)金流比非分期償付型債務(wù)的現(xiàn)金流要大得多。盡管抵押轉(zhuǎn)手證券大大增強(qiáng)了抵押貸款市場(chǎng)的流動(dòng)性，但它卻因其單一性而不能滿(mǎn)足所有投資者不同的需求。

2.擔(dān)保抵押債務(wù)。為解決再投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，金融工程師們開(kāi)發(fā)了擔(dān)保抵押債務(wù)（CMO）。它是指投資銀行購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)手證券（或整個(gè)抵押貸款），再發(fā)行以它們?yōu)閾?dān)保的特種債券。這些債券被分成一系列不同的組，稱(chēng)之為“檔”（tranches），使得不同檔的現(xiàn)金流特征（包括息票利率，償還期限等）不同。這樣，一種長(zhǎng)期的金融工具，如抵押貸款或轉(zhuǎn)手證券被重構(gòu)為一系列性質(zhì)各異的檔，這些檔分為短期、中期和長(zhǎng)期。于是投資者從中可從中選擇最符合需要的檔。同時(shí)在一定程度上消除了提前償付風(fēng)險(xiǎn)。

3.剝離式抵押擔(dān)保證券。目前該證券有兩類(lèi)，一種是“只獲得利息類(lèi)（interest-onlyclass，或稱(chēng)IOclass）”，即將所有抵押貸款償還的利息分配此類(lèi)證券；另一種是“只獲得本金類(lèi)（principal-onlyclass，或稱(chēng)POclass”），即將所有抵押貸款償還的本金分配此類(lèi)。由于本息分離，IO與PO證券對(duì)利率的敏感性不同，因此現(xiàn)金流量也呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。由于證券的價(jià)格是未來(lái)各期利息的現(xiàn)值之和，因此其價(jià)格變化是兩種效應(yīng)的綜合結(jié)果：貼現(xiàn)效應(yīng)和提前償還效應(yīng)。因此市場(chǎng)利率的變動(dòng)會(huì)引起基礎(chǔ)資產(chǎn)提前償還率的小幅變動(dòng)，進(jìn)而造成剝離證券價(jià)格和投資收益率的大幅變動(dòng)，并且IO和PO債券的變化方向正好相反。

（二）運(yùn)用MBS實(shí)施保險(xiǎn)資產(chǎn)負(fù)債管理（Asset-LiabilityManagement，簡(jiǎn)稱(chēng)ALM）

從保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性看，資產(chǎn)負(fù)債管理（ALM）日益成為保險(xiǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容。所謂ALM就是將資產(chǎn)和負(fù)債統(tǒng)一成一個(gè)整體，并考慮如何協(xié)調(diào)組合以實(shí)現(xiàn)公司的總體目標(biāo)。在保險(xiǎn)公司償付能力和盈利能力管理中利率風(fēng)險(xiǎn)管理是ALM的核心內(nèi)容。利用MBS，結(jié)合多種ALM方法能在一定程度上消減利率對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債的沖擊。目前常用的方法有如下幾種：

1.業(yè)務(wù)分離和配對(duì)法。該方法將具有特定性質(zhì)的資產(chǎn)或負(fù)債分割為獨(dú)立單位以獲得某種特征，如利率敏感性、市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)性、到期期限和信用質(zhì)量等，然后根據(jù)特定的負(fù)債單位尋找與之匹配的資產(chǎn)單位。例如，針對(duì)一組擔(dān)保投資合約（GIC），由于其現(xiàn)金流不受到利率影響可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，所以保險(xiǎn)人可以將CMO順序償還檔債券與其他證券組合，使該投資資產(chǎn)的現(xiàn)金流量特征與GIC組合的完全吻合。

2.缺口管理。缺口管理主要包括融資缺口和持續(xù)期缺口模型兩種。融資缺口模型主要計(jì)算融資缺口的狀態(tài)。當(dāng)該缺口為零時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債處于“免疫”狀態(tài)。因此適當(dāng)調(diào)整投資產(chǎn)品的種類(lèi)和數(shù)量，使之達(dá)到“免疫”狀態(tài)就可以有效避免利率風(fēng)險(xiǎn)。而持續(xù)期缺口模型則是通過(guò)調(diào)整保險(xiǎn)公司資產(chǎn)和負(fù)債的持續(xù)期缺口來(lái)控制因利率波動(dòng)造成資產(chǎn)負(fù)債配置不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。以一組萬(wàn)能壽險(xiǎn)保單為例，通過(guò)選擇CMO中浮動(dòng)利率檔債券與其他證券組合與負(fù)債構(gòu)成“免疫”狀態(tài)，可以消除因利率波動(dòng)造成投資收益率的負(fù)偏差，并在一定程度上鎖定利率下限。

3.最優(yōu)化分析法。該方法采用管理科學(xué)的一些工具，諸如線(xiàn)性規(guī)劃，在一組給定的約束和對(duì)一系列不同的收益曲線(xiàn)的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，確定MBS與其他投資資產(chǎn)的最優(yōu)組合。此外其他方法如：模擬分析法、風(fēng)險(xiǎn)受控套利法等也經(jīng)常使用。

利用金融工程原理，將性質(zhì)各異的MBS引入ALM必然極大地增加解決方案的靈活性和多樣性。例如，在沒(méi)有MBS以前，根據(jù)《保險(xiǎn)法》保險(xiǎn)人只能依賴(lài)有限的固定收入證券如國(guó)債、金融債券、銀行存款實(shí)施ALM，那么可供選擇的最優(yōu)方案極其有限，甚至無(wú)解。引入MBS后，即使對(duì)于日益更新的保險(xiǎn)產(chǎn)品，尤其利率敏感性產(chǎn)品，資產(chǎn)負(fù)債管理人員也可以方便地選擇所需的證券種類(lèi)進(jìn)行組合，解決以前無(wú)法解決的問(wèn)題。此外，方案的多樣性也為管理人員進(jìn)行成本效益分析，減少管理成本提高收益創(chuàng)造了條件。

（三）用MBS進(jìn)行套期保值

所謂套期保值是指構(gòu)筑一項(xiàng)頭寸來(lái)臨時(shí)性地替代未來(lái)的另一項(xiàng)資產(chǎn)（負(fù)債）的頭寸，或者它構(gòu)筑一項(xiàng)頭寸來(lái)保護(hù)現(xiàn)有的某項(xiàng)資產(chǎn)（負(fù)債）頭寸的價(jià)值直到其可以變現(xiàn)而采取的行動(dòng)。保險(xiǎn)投資中的套期保值主要是解決公司資產(chǎn)價(jià)值減少以及負(fù)債增加的風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)蕩不定的環(huán)境中，套期保值對(duì)于保險(xiǎn)公司的重要性是不言而喻的。然而大部分套期保值都涉及到衍生工具頭寸，而目前我國(guó)期貨、期權(quán)、期權(quán)和互惠掉期市場(chǎng)很不成熟，作為金融衍生證券的MBS就顯得彌足珍貴了。

前面提到，擔(dān)保抵押債務(wù)（CMO）分為若干類(lèi)別的債券，其中四個(gè)關(guān)鍵的創(chuàng)新工具是：順序償還檔、應(yīng)計(jì)檔、浮動(dòng)利率／逆浮動(dòng)利率檔以及計(jì)劃攤銷(xiāo)類(lèi)別檔債券。而剝離式抵押擔(dān)保證券包括兩種性質(zhì)截然不同的IO和PO類(lèi)證券。這些產(chǎn)品在防范和化解利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)方面具有不同的特性，將它們與其他證券，如股票、債券等進(jìn)行組合就可以達(dá)到套期保值的效果。例如，將IO證券與常規(guī)債券或抵押貸款組合，就可以抵御利率下降的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）運(yùn)用MBS進(jìn)行投機(jī)和套利

資產(chǎn)的錯(cuò)誤定價(jià)、價(jià)格聯(lián)系失常以及市場(chǎng)缺乏效率等因素的存在，使得投機(jī)和套利有機(jī)會(huì)進(jìn)行。對(duì)有效的市場(chǎng)而言，高風(fēng)險(xiǎn)意味著高收益，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)則無(wú)收益。承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投機(jī)或套利是保險(xiǎn)投資的“收益性”所決定的。所謂投機(jī)，就是確切地預(yù)測(cè)未來(lái)，進(jìn)而構(gòu)筑頭寸來(lái)獲利。作為市場(chǎng)上可流通的固定收入證券，MBS的價(jià)值完全可能被高估或低估，這就為投機(jī)創(chuàng)造了條件，保險(xiǎn)公司可以利用掌握的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)從中獲利。套利則是同時(shí)在兩個(gè)或更多的市場(chǎng)上構(gòu)筑頭寸來(lái)利用不同市場(chǎng)定價(jià)的差異獲利。由于在空間、時(shí)間、到期期限以及資產(chǎn)類(lèi)別上存在價(jià)格差異（扣除轉(zhuǎn)換費(fèi)用），MBS市場(chǎng)就存在套利機(jī)會(huì)。這種套利機(jī)會(huì)使保險(xiǎn)人只需承受少量風(fēng)險(xiǎn)（純粹套到甚至無(wú)風(fēng)險(xiǎn)）就可獲得高額回報(bào)。最典型的例子就是，通過(guò)大規(guī)模集資創(chuàng)造的擔(dān)保抵押債務(wù)（CMOs）而獲得套利機(jī)會(huì)。

三、關(guān)于我國(guó)保險(xiǎn)基金投資于住房抵押貸款證券的建議

住房抵押貸款證券（MBS）是國(guó)際上住宅市場(chǎng)融資中發(fā)展成熟的金融工具，但在我國(guó)卻是新生事物。保險(xiǎn)基金投資于MBS對(duì)保險(xiǎn)公司而言既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。對(duì)此筆者提出幾點(diǎn)建議：

1.必須更新保險(xiǎn)投資理念。長(zhǎng)期以來(lái)，一些監(jiān)管者或經(jīng)營(yíng)者過(guò)于強(qiáng)調(diào)安全性，將其與流動(dòng)性、收益性對(duì)立起來(lái)。事實(shí)上，三者之間既有此消彼漲的關(guān)系，又相輔相成。如果一味追求安全投資，勢(shì)必?fù)p害收益性。在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，低收益公司的生存能力必然受到威脅，反過(guò)來(lái)造成經(jīng)營(yíng)的不安全。因此管理者必須更新保險(xiǎn)投資理念，保險(xiǎn)基金的運(yùn)用應(yīng)當(dāng)是在突出安全性的同時(shí)兼顧“三性平衡”。只有這樣，才會(huì)敢于將保險(xiǎn)資金投資于MBS.

2.必須調(diào)整保險(xiǎn)投資結(jié)構(gòu)。由于原《保險(xiǎn)法》及相關(guān)規(guī)定的約束，我國(guó)保險(xiǎn)投資結(jié)構(gòu)主要以銀行存款和政府債券為主，投資效益低下。近年來(lái)政府允許保險(xiǎn)資金間接入市，許多公司又紛紛投資證券基金，然而基金收益的大幅波動(dòng)卻使不少公司不盈反虧。這種非理性投機(jī)對(duì)保險(xiǎn)公司所造成的巨大傷害使人們意識(shí)到，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，合理分散投資勢(shì)在必行。出于“三性平衡”的考慮，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，筆者認(rèn)為，我國(guó)保險(xiǎn)基金的投資結(jié)構(gòu)應(yīng)以固定收入證券為主，輔以少量的證券基金、股票。因此，有“銀邊證券”之稱(chēng)的MBS應(yīng)作為一種主要投資對(duì)象。

3.必須完善保險(xiǎn)投資技術(shù)。保險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和總體目標(biāo)決定了保險(xiǎn)投資技術(shù)的特殊性和復(fù)雜性。保險(xiǎn)投資不再是單純的資產(chǎn)管理，資產(chǎn)負(fù)債聯(lián)合管理應(yīng)成為保險(xiǎn)投資乃至保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容。此外，套期保值、投機(jī)和套利也應(yīng)成為投資人員熟練掌握的技術(shù)。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的逐步成熟和完善，MBS和其他衍生工具將廣泛使用。只有精通現(xiàn)代金融理論和金融工程技術(shù)，才能最大限度地發(fā)揮MBS及其他金融工具的作用。

4.必須建立投資MBS的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。MBS是金融創(chuàng)新的成功范例，極大地豐富和發(fā)展了資本市場(chǎng)。然而與其他金融產(chǎn)品一樣，它與生俱來(lái)就伴隨著特有的風(fēng)險(xiǎn)，主要分為兩類(lèi)：一是資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，二是證券化風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)直接影響著投資的效益和穩(wěn)定，進(jìn)而影響整個(gè)公司乃至全行業(yè)的發(fā)展。因此，建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制體系是完全必要的。筆者認(rèn)為，該體系主要分為兩個(gè)層面：一是公司內(nèi)部控制體系，二是政府監(jiān)管體系。

5.應(yīng)建設(shè)一支高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍。抵押貸款證券是一項(xiàng)技術(shù)性、專(zhuān)業(yè)性和綜合性均很強(qiáng)的新型融資方式，它涉及金融、證券、法律房地產(chǎn)、評(píng)估等多方面的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，需要一大批既有理論基礎(chǔ)知識(shí)，又有實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才。同時(shí)，保險(xiǎn)基金投資MBS涉及到資產(chǎn)負(fù)債管理、套期保值、投機(jī)和套利等一系列復(fù)雜的金融手段，需要掌握了精算、保險(xiǎn)、投資、財(cái)務(wù)等多學(xué)科的復(fù)合型人才，而國(guó)內(nèi)這方面的人才極其匱乏。因此，目前應(yīng)加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)公司現(xiàn)有從業(yè)人員及在校大學(xué)生的培養(yǎng)和鍛煉，加大這方面專(zhuān)業(yè)人才和管理技術(shù)的引進(jìn)和借鑒，以適應(yīng)市場(chǎng)的需要。

「參考文獻(xiàn)

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[3]約翰。馬歇爾等，宋逢明等譯。金融工程[M].北京：清華大學(xué)出版社，1998.

第4篇：住房貸款論文范文

(S&L)儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)是專(zhuān)門(mén)從事儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)和住房抵押貸款的非銀行金融機(jī)構(gòu)，從1831年誕生于賓夕法尼亞州的第一家儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)，到1970年代末，全美共有4700家儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)，成為資產(chǎn)總額突破6000億美元重要的金融巨人之一，是美國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要部門(mén)，具有濃厚的“國(guó)營(yíng)色彩”；儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)(S&L)的業(yè)務(wù)單一，僅為購(gòu)房者提供低息住房抵押貸款，貸款融資渠道大都來(lái)自利率更低的政府借款和中息攬存，擁有制度性存貸息差收益，美國(guó)政府對(duì)其經(jīng)營(yíng)方式和范圍有很強(qiáng)的管制。

在20世紀(jì)70年代開(kāi)始的通貨膨脹之下，資金大量向短期金融資產(chǎn)投資信托基金(MMF)集中，銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就會(huì)失去儲(chǔ)戶(hù)，營(yíng)業(yè)面臨困難。假如實(shí)行利率自由化，提高存款利率，則S&L面臨存貸款利差倒掛，在經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)赤字。美政府當(dāng)局決定在1982年實(shí)行利率自由化。結(jié)果，存款利率上漲，S&L的經(jīng)營(yíng)急速惡化，400多家S&L瀕臨倒閉危機(jī)。S&L出現(xiàn)危機(jī)的原因在于政府的政策失敗。美聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司保護(hù)瀕臨倒閉的S&L的所有存款，需要巨額資金，而聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司沒(méi)有這么多資金，絕大部分需要政府負(fù)擔(dān)。，政府為了逃避負(fù)擔(dān)，采取放寬限制的措施，為S&L創(chuàng)造了增加利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。銀行本身所面臨的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)絕大部分是通過(guò)貸款多樣化和分散化來(lái)規(guī)避的，允許其參與多行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)貸款等業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，但是沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的S&L參與此類(lèi)的經(jīng)營(yíng)，近乎進(jìn)行賭博。1988年，儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)出現(xiàn)更大的危機(jī)，總虧損額如天文數(shù)字，大約在五千億美元左右。儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)(S&L)危機(jī)是先過(guò)度管制，后放松管制的結(jié)果。

二、2007年的次級(jí)抵押貸款危機(jī)

1.1990年以前美住房抵押融資機(jī)制的改變

S&L危機(jī)以后美國(guó)政府放松管制，促進(jìn)金融市場(chǎng)創(chuàng)新，把原來(lái)高度集中在銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)通過(guò)金融市場(chǎng)分散給不同的投資者主體，美國(guó)的住房按揭抵押貸款金融市場(chǎng)逐漸發(fā)展成為二級(jí)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。其一級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式由傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業(yè)模式，一級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)也基本為私人機(jī)構(gòu)。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售貸款合同，獲得直接融資。

在1990年以前，住房貸款二級(jí)金融市場(chǎng)的主體還是只有政府背景的金融機(jī)構(gòu)(GSEs)。美國(guó)政府主要是通過(guò)房利美(FannieMae聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì))和房地美(FreddieMac美國(guó)抵押貸款服務(wù)公司)這兩個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)支持、調(diào)控美國(guó)住房融資體系的，這兩個(gè)機(jī)構(gòu)是美國(guó)整個(gè)住房融資體系的基礎(chǔ)。其贏利來(lái)源于MBS的發(fā)行費(fèi)用。

2.次級(jí)抵押貸款繁榮時(shí)期美住房抵押貸款融資市場(chǎng)的變化

其一，由于“貸款并證券化”的經(jīng)營(yíng)模式，使得一級(jí)市場(chǎng)上貸款公司可以快速回收資金并獲得手續(xù)費(fèi)收入，為擴(kuò)大信貸市場(chǎng)份額，降低信貸標(biāo)準(zhǔn)，給低收入者種種優(yōu)惠條件，于是次級(jí)貸款市場(chǎng)開(kāi)始迅速擴(kuò)張。到2006年，美國(guó)住宅抵押貸款規(guī)模已超過(guò)國(guó)債市場(chǎng)和公司債券市場(chǎng)，貸款余額高達(dá)13萬(wàn)億美元。次級(jí)貸款分額約為7%到8%。

其二，美國(guó)政府背景的機(jī)構(gòu)“房地美”、“房利美”不再是住房抵押貸款金融二級(jí)市場(chǎng)的主要力量，高額的證券發(fā)行費(fèi)吸引私人中介機(jī)構(gòu)和大型投資銀行進(jìn)入，私人房貸公司如ImpacMortgageHoldings、“新世紀(jì)”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高財(cái)務(wù)杠桿向銀行借貸購(gòu)買(mǎi)次級(jí)抵押貸款合同后通過(guò)打捆、證券化為MBS后出售大型投資銀行，后者將其再次證券化，目的已非分散抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款機(jī)構(gòu)的資金流動(dòng)性，而是更注重獲取暴利。房地產(chǎn)抵押貸款金融市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制變成(一級(jí)市場(chǎng)貸款，出售貸款合同——二級(jí)市場(chǎng)證券化MBS—再次證券化——出售給投資者)的循環(huán)。

其三，美銀行業(yè)普遍認(rèn)為“銀行債權(quán)證券化會(huì)有效化解銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)”，再者發(fā)行并交易衍生品可獲高額利潤(rùn)，美各大銀行都設(shè)立了附屬機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)金融衍生品，近十年來(lái)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)往往占銀行總收入的50%以上。美政府在次貸危機(jī)出現(xiàn)之前一直是鼓勵(lì)銀行進(jìn)行金融衍生品開(kāi)發(fā)的。因此以次級(jí)按揭貸款債MBS為基礎(chǔ)資產(chǎn)的再次證券化的各種證券產(chǎn)品，如債務(wù)抵押憑證(CDO)、合成CDO、夾層CDO…投資銀行還利用分檔技術(shù)對(duì)不同還款概率的CDO不同處置方式。過(guò)于復(fù)雜的金融衍生環(huán)節(jié)，使評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者很難真正了解所評(píng)級(jí)或購(gòu)買(mǎi)的投資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。欺詐性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)或有發(fā)生。

其四，商業(yè)銀行出現(xiàn)信用循環(huán)式擔(dān)保；一是商業(yè)銀行紛紛設(shè)立SPV，發(fā)行CDO，因出售證券化資產(chǎn)時(shí)通常附有協(xié)議，在一定期間出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，最終投資者有權(quán)向發(fā)行者要求賠償；二是銀行出資設(shè)立SIVs，便于其發(fā)行ABCP。雖然在法律上有所謂的“破產(chǎn)隔離”(BankruptcyRemote)安排，兩者的資產(chǎn)負(fù)債表雖然沒(méi)有直接聯(lián)系，但是為了提高SIVs的信用評(píng)級(jí)，銀行通常對(duì)SIVs有融資承諾，這是一種或有負(fù)債，為了發(fā)行更多的ABCP，SIVs的財(cái)務(wù)杠桿很高，且資產(chǎn)負(fù)債期限不匹配，一旦資產(chǎn)貶值，自有資本很快就會(huì)被沖銷(xiāo)，會(huì)形成銀行的實(shí)際損失。三是因以次貸為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品的高收益，銀行亦購(gòu)買(mǎi)別家或干脆持有自家發(fā)行的這類(lèi)高收益產(chǎn)品。因此，美銀行隱藏的巨大的重復(fù)性的資本損失風(fēng)險(xiǎn)。

3.美次貸危機(jī)的根本原因

自2004年中開(kāi)始，美聯(lián)儲(chǔ)先后17次加息，基準(zhǔn)利率從1%上調(diào)至最高時(shí)：2007年9月的5.25%。不斷升高的利率導(dǎo)致還貸成本激增，超出眾多借款人的實(shí)際還貸能力，構(gòu)成了借款人后續(xù)違約的直接原因。隨著金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行抵押，將回收住房重新推向市場(chǎng)，更進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)下跌。以次級(jí)抵押貸款MBS為基礎(chǔ)資產(chǎn)的各種CDO證券化產(chǎn)品評(píng)級(jí)大幅下降，從而造成全球股市的下跌，引發(fā)了金融動(dòng)蕩。

次級(jí)貸款的根本原因：一是放松貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，美一級(jí)市場(chǎng)各放貸機(jī)構(gòu)未能遵守“謹(jǐn)慎性原則”。二是美住房金融的二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)以“獲利性”為目的的過(guò)度證券衍生引發(fā)信用過(guò)度擴(kuò)張，潛在風(fēng)險(xiǎn)還無(wú)法計(jì)算清楚。

三、我國(guó)發(fā)展住房融資市場(chǎng)應(yīng)思考的幾點(diǎn)問(wèn)題

思考一：是否應(yīng)加快發(fā)展我國(guó)住房抵押貸款金融二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)。

儲(chǔ)貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)，由于大量風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行系統(tǒng)，因此必須由存款保險(xiǎn)公司或國(guó)家出資清理，危機(jī)處理成本完全由政府(并最終由全體老百姓)承擔(dān)。而此次次級(jí)貸款危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，由于美具有發(fā)達(dá)健全的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，尤其是證券化等直接融資渠道的快速發(fā)展，和高度分散的持有者結(jié)構(gòu)，使危機(jī)的影響由金融市場(chǎng)各子市場(chǎng)共同分擔(dān)，雖然涉及面更廣但卻減少了危機(jī)的沖擊深度，尤其是大幅度減小了政府承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，增加了危機(jī)處理的靈活度。目前中國(guó)的銀行體系按揭貸款的金融二級(jí)市場(chǎng)并未形成，沒(méi)有信貸風(fēng)險(xiǎn)橫向分散的機(jī)制，一旦出現(xiàn)住房抵押信貸風(fēng)險(xiǎn)，只能由中國(guó)的銀行系統(tǒng)承擔(dān)。這一點(diǎn)應(yīng)該引起關(guān)注。

思考二：住房抵押金融一、二級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制是否應(yīng)雙管齊下。

美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)既是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)育完善、市場(chǎng)配置資源的作用充分發(fā)揮的市場(chǎng)，又是政府高度干預(yù)和調(diào)控的市場(chǎng)。政府行政手段都曾出現(xiàn)在美國(guó)儲(chǔ)蓄協(xié)會(huì)(S&L)的經(jīng)營(yíng)和美國(guó)住房金融二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的早期。但2007年次級(jí)債危機(jī)和1980年代的(S&L)危機(jī)都顯示出對(duì)于信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的失效。因此，住房抵押貸款金融一、二級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制不能完全交由市場(chǎng)行為。單靠市場(chǎng)力量或單靠行政手段都不及兩者雙管齊下來(lái)得有效。

思考三：貸款風(fēng)險(xiǎn)防范始終放在拓展信貸資產(chǎn)工作的第一位。

我國(guó)商業(yè)銀行以及貸款公司必須從美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)中吸取深刻教訓(xùn)，始終把好貸款的發(fā)放關(guān)口，嚴(yán)格執(zhí)行貸款準(zhǔn)入條件，認(rèn)真評(píng)估貸款對(duì)象的還款能力以及抵押質(zhì)押的保證能力，把貸款風(fēng)險(xiǎn)防范始終放在拓展信貸資產(chǎn)工作的第一位。

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第5篇：住房貸款論文范文

一、名義利率和實(shí)際利率

在實(shí)務(wù)中，貨幣的時(shí)間價(jià)值一般用相對(duì)數(shù)字來(lái)表示，一種常見(jiàn)的具體表現(xiàn)形式就是利率。利率有名義利率（r）和實(shí)際利率（i）之分。所謂名義利率，是指在一年內(nèi)要復(fù)利幾次時(shí)給出的年利率，而實(shí)際利率則是根據(jù)名義利率和計(jì)息頻率計(jì)算得出的年利率。實(shí)際利率和名義利率的關(guān)系是：i=（1+r÷M）M-1；其中，M是指每年復(fù)利次數(shù)。

由于復(fù)利次數(shù)的不同，名義利率必須轉(zhuǎn)化成實(shí)際利率才有比較的意義。例如，一項(xiàng)本金1 000元的投資項(xiàng)目，年利率10%，一年計(jì)息一次和一季度計(jì)息一次顯然是不一樣的。因?yàn)橐荒暧?jì)息一次的實(shí)際利率就等于名義利率10%，一個(gè)季度計(jì)息一次的實(shí)際利率是10.38%，高于一年計(jì)息一次的實(shí)際利率。那么在可以選擇的情況下，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)投資于實(shí)際利率高的項(xiàng)目。儲(chǔ)蓄存款和住房貸款也是一樣，必須通過(guò)實(shí)際利率的比較，才能得出是否應(yīng)當(dāng)提前還貸的結(jié)論，而名義利率是否倒掛是沒(méi)有任何意義的。

二、儲(chǔ)蓄存款實(shí)際利率的計(jì)算

我國(guó)儲(chǔ)蓄存款利率計(jì)息的基本原則是除活期儲(chǔ)蓄在年度結(jié)息時(shí)并入本金計(jì)算外，定期存款一律不計(jì)復(fù)利，也就是按照單利計(jì)算。以1萬(wàn)元人民幣定期存款5年為例，到期兌付本息合計(jì)為10 000×（1+4.75%×1.1×5）=12 612.50元。該筆存款中，名義利率為目前的5年期基準(zhǔn)利率4.75%上浮10%，也就是5.225%。那么這筆存款的實(shí)際利率是多少呢？在實(shí)際利率和名義利率的關(guān)系公式中，M=1÷5（一年復(fù)利0.2次！），r=5.225%，可以得到i=（1+5×5.225%）0.2-1。經(jīng)過(guò)計(jì)算得出實(shí)際利率為4.751 5%，明顯低于名義利率5.225%。很顯然，由于單利的計(jì)息方式損失了年度利息所能產(chǎn)生的收益，該儲(chǔ)蓄存款的實(shí)際利率必然低于名義利率。

三、住房貸款實(shí)際利率的計(jì)算

相對(duì)而言，住房貸款實(shí)際利率的計(jì)算更為復(fù)雜。本文介紹一種用積數(shù)計(jì)息法計(jì)算住房貸款實(shí)際利率的具體方法。

（一）積數(shù)計(jì)息法的基本原理和兩項(xiàng)結(jié)論

在我國(guó)，銀行主要采用積數(shù)計(jì)息法和逐筆計(jì)息法計(jì)算利息。其中逐筆計(jì)息法主要針對(duì)定期存款。而所謂積數(shù)計(jì)息法，就是把動(dòng)態(tài)的計(jì)息本金折算成靜態(tài)的計(jì)息本金，然后按照日利率計(jì)算利息。計(jì)算公式為：利息=累計(jì)計(jì)息積數(shù)×日利率，其中，累計(jì)計(jì)息積數(shù)=賬戶(hù)每日余額合計(jì)數(shù)；日利率=年利率÷360。由此可見(jiàn)，積數(shù)計(jì)息法便于對(duì)計(jì)息期間賬戶(hù)余額可能會(huì)發(fā)生頻繁變動(dòng)的儲(chǔ)蓄存款計(jì)算利息。因此銀行主要對(duì)活期性質(zhì)的儲(chǔ)蓄賬戶(hù)采取該方法計(jì)算利息。但是，這并不妨礙積數(shù)計(jì)息法同樣可以應(yīng)用在定期存款中。仍然以1萬(wàn)元人民幣定期存款5年為例，累計(jì)計(jì)息積數(shù)=10 000×360×5=18 000 000元，日利率=5.225%÷360，兩者相乘同樣可以計(jì)算出利息是2 612.50元。

（二）住房貸款的還款方式

在我國(guó)，超過(guò)1年期的商業(yè)住房貸款的償還方式只有兩種：等額本息法和等額本金法。在這兩種方法中，月利率均為（貸款合同年利率÷12），未償本金指當(dāng)月月初尚未償還的本金部分。所謂等額本息法，是一種在還款期內(nèi)月還款額不變的逐月償還貸款的方法。在月還款額中，償還本金所占比例逐月遞增，償還利息所占比例逐月遞減。計(jì)算公式如下：月還款額=[本金×月利率×（1+月利率）還款月數(shù)]÷[（1+月利率）還款月數(shù)-1]，每月支付利息=（本金-累計(jì)償還本金）×月利率=未償本金×月利率，每月償還本金=月還款額-每月支付利息。而等額本金法下，在還款期內(nèi)把貸款本金按還款月數(shù)等分，每月償還同等數(shù)額的本金以及未償本金在該月所產(chǎn)生的利息。計(jì)算公式是：每月償還本金=本金÷還款月數(shù)，每月支付利息=（本金-累計(jì)償還本金）×月利率=未償本金×月利率，每月還本付息金額=（本金÷還款月數(shù)）+未償本金×月利率。

（三）用積數(shù)計(jì)息法計(jì)算房貸實(shí)際利率的理論分析

無(wú)論是存款利息還是貸款利息，都可以用積數(shù)計(jì)息法計(jì)算。存款和貸款本就是基于不同角度對(duì)同一金融活動(dòng)的兩種稱(chēng)謂。求解住房貸款的利率，相當(dāng)于求解銀行在貸款人處的“存款利率”。

如果我們把儲(chǔ)蓄存款看作是銀行向存款人“貸款”，銀行支付“貸款利息”給存款人；那么住房貸款就是銀行向貸款人“存款”，貸款人向銀行支付“存款利息”。由于住房貸款的月還款額中都包含了支付利息和償還本金兩部分。那么，扣除累計(jì)償還本金的未償本金，可以看作是銀行向貸款人的“存款”余額，這個(gè)“存款賬戶(hù)”的日積數(shù)每個(gè)月（30天）發(fā)生一次變化。而貸款人每個(gè)月向銀行支付的利息部分，是銀行在貸款人處“存款”所獲得的利息。既然有了積數(shù)和利息，根據(jù)積數(shù)計(jì)息法的計(jì)算公式，可以變換得到：日利率=利息÷累計(jì)計(jì)息積數(shù)?？梢?jiàn)，用積數(shù)計(jì)息法來(lái)計(jì)算日利率進(jìn)而得到住房貸款的實(shí)際利率是完全可行的，關(guān)鍵在于確定支付利息的總金額。根據(jù)結(jié)論1和結(jié)論2，積數(shù)計(jì)息法得到的利息，是在計(jì)息期間末一次性給付的單利利息。而住房貸款每月都會(huì)支付利息，那么顯然應(yīng)當(dāng)考慮提前支付利息所產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本，應(yīng)當(dāng)將其按照一定的投資報(bào)酬率計(jì)算成貸款期末（計(jì)息期末）的利息終值，進(jìn)而合并計(jì)算利息終值總額。

（四）計(jì)算住房貸款實(shí)際利率的實(shí)例

1.等額本息法下的實(shí)際利率。假設(shè)在2013年1月1日有一筆享受基準(zhǔn)利率（6.55%）7折優(yōu)惠的20年期（240個(gè)月）100萬(wàn)元住房貸款，按照等額本息法在每個(gè)月月末還款。不考慮提前還貸及利率調(diào)整的影響，該如何計(jì)算該筆貸款的實(shí)際利率呢？

第一步，計(jì)算累計(jì)計(jì)息積數(shù)。第n期未償本金=本金-（第1期償還本金+第2期償還本金+……+第n-1期償還本金）。由于每次都是按月（按30日計(jì)）還款，累計(jì)計(jì)息積數(shù)=（第1期未償本金+第2期未償本金+……第240期未償本金）×30。

第二步，選取投資報(bào)酬率。為了驗(yàn)證存貸款利率是否倒掛，我們不妨選擇5年期定期存款的實(shí)際利率4.751 5%為投資報(bào)酬率。

第三步，計(jì)算利息終值總額。第n期支付利息=第n期未償本金×月利率；第n期支付利息終值=第n期支付利息×（1+投資報(bào)酬率）（還款月數(shù)-n）/12；那么，利息終值總額=第1期支付利息×（1+4.751 5%）（240-1）/12+第2期支付利息×（1+4.751 5%）（240-2）/12+……+第240期支付利息。通過(guò)計(jì)算，可以得出累計(jì)計(jì)息積數(shù)為4 156 624 851元，到期支付利息終值為982 734.091 8元，計(jì)算出的名義年利率為8.511 335 175 8%。那么，實(shí)際利率=（1+8.511 335 175 8%）1/20-1≈5.10%，高于5年期存款的實(shí)際利率4.751 5%。

2.等額本金法下的實(shí)際利率。如果同樣采用等額本金法償還的話(huà)，結(jié)果是什么呢？等額本金法下，由于每期償還本金額相同，第n期未償本金是一組以（本金÷還款月數(shù)）為公差的等差數(shù)列。那么，根據(jù)等差數(shù)列求和公式，累計(jì)計(jì)息積數(shù)=（本金+本金÷還款月數(shù)）×還款月數(shù)×1/2×30；第n期支付利息終值=（第n期未償本金×月利率）×（1+投資報(bào)酬率）（還款月數(shù)-n）/12。那么，利息終值總額=第1期支付利息×（1+4.751 5%）（240-1）/12+第2期支付利息×（1+4.751 5%）（240-2）/12+……+第240期支付利息。經(jīng)過(guò)計(jì)算，累計(jì)計(jì)息積數(shù)為3 615 000 000元，到期支付利息終值為872 604.286 4元，計(jì)算出的名義年利率8.689 835 217 0%，實(shí)際利率=（1 +8.689 835 217 0%）1/20-1≈5.17%，高于等額本息法下的實(shí)際利率，也高于5年期存款的實(shí)際利率。

四、結(jié)論

通過(guò)上述分析和實(shí)際數(shù)據(jù)檢驗(yàn)，可以得出以下初步結(jié)論。

第一，等額本息法的實(shí)際利率低于等額本金法。如不考慮提前還貸等其他因素，在實(shí)際選擇過(guò)程中，等額本息法應(yīng)當(dāng)是貸款人的優(yōu)先選擇。

第二，投資報(bào)酬率越高，支付利息的機(jī)會(huì)成本越大，利息終值總額也就越高，住房貸款的實(shí)際利率也就會(huì)越高。為利于比較，本文中選取的5年期定期存款實(shí)際利率4.751 5%屬于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，并未考慮風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，所計(jì)算得出的實(shí)際利率偏低。即便如此，實(shí)際利率仍然高達(dá)5.10%和5.17%，可見(jiàn)存貸利率并未倒掛。

第三，是否應(yīng)當(dāng)選擇提前還貸呢？如果貸款人有能力獲得相比于房貸實(shí)際利率更高的投資報(bào)酬率，那毫無(wú)疑問(wèn)不應(yīng)該提前還貸。但是應(yīng)當(dāng)注意的是，隨著投資報(bào)酬率的提高，房貸實(shí)際利率也會(huì)更高。假設(shè)其他條件不變，貸款者有能力取得5.30%的投資報(bào)酬率，在等額本息法下的住房貸款實(shí)際利率將上升為5.34%，住房貸款實(shí)際利率還是高于投資報(bào)酬率的，此時(shí)仍然應(yīng)該提前還貸；如果貸款者有能力取得5.40%的投資報(bào)酬率，那么此時(shí)在等額本息法下的住房貸款實(shí)際利率為5.38%，在這個(gè)時(shí)候，投資報(bào)酬率才能真正超過(guò)住房貸款的實(shí)際利率，才無(wú)需提前還貸而進(jìn)行其他渠道的投資。

（作者為會(huì)計(jì)師、律師、CPA）

參考文獻(xiàn)

[1] 陳文浩.公司財(cái)務(wù)[M].上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003.

第6篇：住房貸款論文范文

1 問(wèn)題的提出

住房公積金為城鎮(zhèn)職工提供了大量的購(gòu)房資金，提高了城鎮(zhèn)職工的購(gòu)房能力，改善了城鎮(zhèn)職工的住房條件，為建立我國(guó)住房保障體系奠定了基礎(chǔ)。但是，在住房公積金貸款力度加大的同時(shí)，其潛在的風(fēng)險(xiǎn)也隨之加劇。雖然當(dāng)前我國(guó)并沒(méi)有典型的次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)，但我國(guó)住房按揭貸款同樣有風(fēng)險(xiǎn)，并正逐步步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。

2 國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究

由于公積金的非普遍性，國(guó)外研究很少涉及政策性住房融資，個(gè)人住房貸款主要是從商業(yè)貸款角度研究。國(guó)外研究者應(yīng)用期權(quán)理論研究住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)，得出結(jié)論是住宅的資產(chǎn)凈值若低于抵押貸款價(jià)值，那么違約就發(fā)生，但不一定立即違約。還應(yīng)考慮如下因素：①與違約相關(guān)的交易成本；②借款人償還能力；③貸款人通過(guò)決定是否取消抵押物贖回權(quán)的作用影響借款人違約。此外，重大突發(fā)事件如失業(yè)、離婚等因素影響著提前還款和違約行為。

外國(guó)學(xué)者把造成逾期的決定性因素分為三大類(lèi)：結(jié)構(gòu)性因素（法律、收入貸款比、利率水平、政府補(bǔ)貼的資格或程度、其他社會(huì)保障的支持等）、家庭收入和支出因素（家庭類(lèi)型、失業(yè)、工作時(shí)數(shù)、疾病、意外的修繕和其他家庭支出）、個(gè)人因素（個(gè)人理財(cái)能力、家庭關(guān)系的破裂、個(gè)人主觀認(rèn)為應(yīng)該優(yōu)先考慮的事件等）。證實(shí)了逾期的幾個(gè)關(guān)鍵因素是借款人年齡、家庭類(lèi)型和貸款價(jià)值比等。

國(guó)內(nèi)學(xué)者可以直接針對(duì)公積金研究。于晶（2013）從借款人對(duì)還款方式的不了解以及借款人有意賴(lài)賬，惡意不還款角度闡述了貸款逾期的原因，此外，她認(rèn)為住房公積金貸款時(shí)間長(zhǎng)，額度大，借款人、抵押人、擔(dān)保人及擔(dān)保物在還款有效期內(nèi)可能發(fā)生變化，也是造成貸款逾期的重要因素。于偉（2012）從三個(gè)方面闡述了我國(guó)住房公積金貸款中可能導(dǎo)致逾期的原因：貸款條件過(guò)于粗糙，貸款對(duì)象資格審核簡(jiǎn)單流于形式：貸款額度、期限和利率過(guò)于單一；貸款利息的貼息申請(qǐng)條件過(guò)于模糊，申請(qǐng)貼息人員條件和貼息比例規(guī)定不合理。肖文（2010）從六個(gè)方面分析了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式，分別是國(guó)家相關(guān)政策給公積金貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；交易合同得不到法律保護(hù)而導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)；通貨膨脹對(duì)投資的固定收益波及使投資者所獲固定收入的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降的風(fēng)險(xiǎn)；由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范使房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)貸款轉(zhuǎn)移到公積金管理中心的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；公積金管理中心在處理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)操作失誤或決策不當(dāng)而造成貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)；借款人例如收入減少失業(yè)等原因造成的貸款人信用風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)外對(duì)商貸住房貸款的違約和逾期研究視角是貸款人角度，并用實(shí)證的方式分析。國(guó)內(nèi)對(duì)公積金貸款違約和逾期傾向于定性研究，實(shí)證比較少見(jiàn)。他們同時(shí)缺乏對(duì)非貸款人的逾期因素的考慮并實(shí)證，比如，個(gè)貸類(lèi)型、房屋類(lèi)型、劃扣方式、還款方式、委托銀行這五個(gè)單一因素對(duì)逾期期數(shù)的影響。

3 研究?jī)?nèi)容和方法

從影響公積金貸款的非個(gè)人因素出發(fā)，借助非參數(shù)檢驗(yàn)的方法，分析每個(gè)單一因素對(duì)貸款逾期期數(shù)的影響以及影響的程度，然后實(shí)證分析。數(shù)據(jù)來(lái)源武漢市某銀行2012.1.1-2012.12.31的90條貸款逾期記錄。

3.1 非參數(shù)檢驗(yàn) 非參數(shù)檢驗(yàn)是在總體不服從正態(tài)分布且分布情況不明時(shí)，用來(lái)檢驗(yàn)數(shù)據(jù)資料是否來(lái)自同一個(gè)總體假設(shè)的一類(lèi)檢驗(yàn)方法，由于這類(lèi)方法一般不涉及總體參數(shù)，因此稱(chēng)為非參數(shù)檢驗(yàn)。非參數(shù)檢驗(yàn)的前提比參數(shù)檢驗(yàn)少的多，也容易滿(mǎn)足，適用于計(jì)量信息較弱的資料。論文主要涉及兩獨(dú)立樣本的Mann-Whitney U檢驗(yàn)和多獨(dú)立樣本的Kruskal-Wallis檢驗(yàn)。檢驗(yàn)的顯著性水平為5%。

3.2 貸款逾期因素的檢驗(yàn)

3.2.1 個(gè)貸類(lèi)型 公積金貸款的個(gè)貸類(lèi)型包括純公積金貸款和組合貸款兩大類(lèi)。個(gè)人住房公積金貸款是住房公積金管理中心用住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買(mǎi)、建造、翻修、大修自住住房、集資合作建房的住房公積金存款人發(fā)放的優(yōu)惠貸款。個(gè)人住房公積金組合貸款是指，當(dāng)住房公積金貸款額度不足以支付房款時(shí)，借款人在申請(qǐng)住房公積金貸款同時(shí)又向受托銀行申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，兩部分貸款一起構(gòu)成組合貸款。組合貸款中住房公積金貸款由管理中心審批，商業(yè)性貸款由受托銀行審批。在隨機(jī)抽取的90條逾期記錄中純公積金貸款共有65條記錄，組合貸款共25條記錄，65條純公積金貸款記錄的平均逾期為1.48，組合貸款的平均逾期期數(shù)為1.8，判斷這兩種貸款類(lèi)型對(duì)逾期期數(shù)是否有顯著影響進(jìn)行非參數(shù)的檢驗(yàn)，用SPSS非參數(shù)檢驗(yàn)兩獨(dú)立樣本的Mann-Whitney U檢驗(yàn)結(jié)果如表1。

表1中可以看出，純公積金貸款的秩均值為46.66，組合貸款秩均值為42.28。表中漸近顯著性值為0.374，大于顯著性水平0.05，不拒絕原假設(shè)，純公積金貸款和組合貸款這兩種貸款方式來(lái)自的兩個(gè)總體分布無(wú)顯著差異，兩種貸款方式對(duì)逾期期數(shù)沒(méi)有構(gòu)成顯著的影響。

純公積金貸款和組合貸款這兩種貸款方式都包含了公積金貸款的部分，但組合貸款資金只有公積金部分來(lái)源于住房公積金管理中心，其余部分資金來(lái)自委托的商業(yè)銀行。商業(yè)銀行在處理住房公積金貸款時(shí)只是簡(jiǎn)單的資金操作，并不涉及業(yè)務(wù)的操作和管理。因此由公積金管理中心貸款的資金，由公積金管理中心負(fù)責(zé)，其逾期和違約只對(duì)住房公積金管理中心產(chǎn)生影響，與委托的商業(yè)銀行無(wú)關(guān)，銀行不負(fù)有任何責(zé)任。住房公積金管理中心獲得的逾期數(shù)據(jù)只是針對(duì)組合貸款中從公積金管理中心貸出的那部分資金的逾期，而商業(yè)銀行貸出的那部分資金的逾期則作為商業(yè)銀行的內(nèi)部數(shù)據(jù)。因此從住房公積金管理中心的角度，純公積金貸款和組合貸款這兩種貸款方式與逾期期數(shù)之間并沒(méi)有顯著的聯(lián)系。

3.2.2 房屋類(lèi)型 住房公積金是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，其提取主要包括離職退休、喪失勞動(dòng)能力、到國(guó)外和港澳臺(tái)定居、被納入城鎮(zhèn)居民最低生活保障并支付房租、償還住房貸款本息等幾大類(lèi)。在償還公積金貸款本息方面，公積金管理中心主要針對(duì)的是二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房三類(lèi)住房。在90條逾期樣本中，商品房是最主要的房屋類(lèi)型，占總體的65.56%。這三種房屋類(lèi)型對(duì)逾期期數(shù)影響用SPSS非參數(shù)檢驗(yàn)多獨(dú)立樣本K-W檢驗(yàn)結(jié)果如表2。

表2中三種房屋類(lèi)型的秩均值分別為41.18、43.83、46.87，卡方為0.933，漸近顯著性為0.672。由于其漸近顯著性遠(yuǎn)大于顯著性水平0.05，因此不拒絕原假設(shè)，即認(rèn)為這三個(gè)獨(dú)立樣本來(lái)自的三個(gè)總體分布沒(méi)有顯著性差異，房屋類(lèi)型對(duì)于逾期期數(shù)沒(méi)有顯著性影響。

住房公積金管理中心主要根據(jù)借款人的申請(qǐng)要求和條件決定發(fā)放何種類(lèi)型的住房貸款，而借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)已經(jīng)確定了所購(gòu)買(mǎi)的房屋類(lèi)型。一般來(lái)說(shuō)，借款人在選擇房屋類(lèi)型時(shí)除了考慮房屋本身的實(shí)際狀況外，還會(huì)涉及自身和家庭的生活和經(jīng)濟(jì)狀況。資金相對(duì)充足的購(gòu)買(mǎi)人在選擇房屋時(shí)優(yōu)先考慮的是商品房，因?yàn)樯唐贩康馁?gòu)買(mǎi)不像經(jīng)濟(jì)適用房需要排隊(duì)等候和一系列嚴(yán)格的審核，而購(gòu)買(mǎi)二手房或經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房者往往在短時(shí)間內(nèi)資金來(lái)源有限，尤其是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房者，他們往往由于資金條件的限制需要國(guó)家的政策支持。因此，排除房屋本身的地理位置和房型等因素，僅針對(duì)三種房屋貸款類(lèi)型，其借款人在經(jīng)濟(jì)狀況上是存在差別的。然而這種差別并沒(méi)有對(duì)逾期期數(shù)構(gòu)成顯著影響，經(jīng)濟(jì)狀況雖然在一定程度上影響著借款人的購(gòu)房類(lèi)型，但并沒(méi)有影響借款人的按期還款和違約。不過(guò)需要注意的是，經(jīng)濟(jì)狀況只是影響購(gòu)房類(lèi)型的一部分因素，并不完全決定購(gòu)房者的選擇，且這種影響往往只發(fā)生在購(gòu)房過(guò)程，而在后期還款過(guò)程中，借款人的經(jīng)濟(jì)因素會(huì)發(fā)生一系列的變化，因此經(jīng)濟(jì)因素對(duì)貸款逾期期數(shù)的影響不顯著只在某一程度上。

3.2.3 劃扣方式 住房公積金貸款還款的劃扣方式有兩種，逐月劃扣和逐年劃扣，劃扣方式由借款人根據(jù)自身的情況選擇，公積金管理中心不做規(guī)定。逐月扣劃還貸就是在每月20日自動(dòng)扣劃借款人的住房公積金存款，歸還當(dāng)月應(yīng)還公積金貸款本息額。逐年扣劃還貸每年1次按指定時(shí)間自動(dòng)扣劃借款人的住房公積金存款，用于提前部分歸還或提前結(jié)清公積金貸款。選擇逐年扣劃還貸的借款人必須選擇降低月還款額或縮短貸款期限，每月仍需用自有資金歸還公積金貸款應(yīng)還本息額。在90條逾期記錄中只有58條劃扣方式的有效記錄，其中包括48條逐月劃扣記錄和10條逐年劃扣記錄。這兩種劃扣方式對(duì)逾期期數(shù)的影響用SPSS非參數(shù)檢驗(yàn)Mann-Whitney U分析結(jié)果表3。

由表3，兩種劃扣方式的秩均值均為29.50，漸近顯著性為1，大于顯著性水平0.05，不拒絕原假設(shè)，逐月劃扣和逐年劃扣這兩個(gè)獨(dú)立的樣本來(lái)自的兩個(gè)總體的分布不存在顯著性的差別。

住房公積金管理中心最初確定以逐月劃扣和逐年劃扣綜合了多方面的因素，一方面便于委托銀行辦理資金業(yè)務(wù)，另一方面能夠方便借款人還貸，同時(shí)降低借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)，使住房公積金管理中心的資金得到有效利用。選擇逐年扣劃還貸方式，可使用公積金存款賬戶(hù)中的資金提前歸還部分貸款本金，希望提前還貸減少貸款利息負(fù)擔(dān)的借款人多選擇逐年劃扣。選擇逐月扣劃還貸方式，借款人自貸款發(fā)放后的第2個(gè)還款月即可減少現(xiàn)金還款，在還款期間能充分使用每月繳存的住房公積金，為減輕每月還款壓力的借款人大多選擇此類(lèi)還款方式。

3.2.4 還款方式 公積金貸款的還款方式主要有兩種，等額本金和等額本息。等額本息還款方式指借款人每月以相等的金額償還貸款本息，該還款方式每月還款金額相同，月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少，便于借款人安排家庭收入的支出。等額本金還款方式指借款人每月等額償還本金，貸款利息逐月遞減，該還款方式每月歸還本金相同，利息隨貸款本金余額的逐月減少而相應(yīng)減少，每月還款金額逐月遞減，但貸款前期的還款壓力較大。在90條隨機(jī)抽樣樣本中只有10條記錄還款方式為等額本金，80條記錄為等額本息，約占全部的記錄的90%，兩種還款方式的平均逾期都在1-2之間。研究還款方式的選擇對(duì)逾期期數(shù)的影響，SPSS非參數(shù)檢驗(yàn)兩獨(dú)立樣本的Mann-Whitney U檢驗(yàn)結(jié)果如表4。

表4中漸近顯著性為0.731，大于顯著性水平0.05，不拒絕原假設(shè)，兩個(gè)獨(dú)立樣本來(lái)自的總體分布無(wú)顯著的差異性，等額本金和等額本息兩種還款方式對(duì)逾期期數(shù)沒(méi)有構(gòu)成顯著性的影響。

等額本金和等額本息這兩種還款方式都有各自的優(yōu)點(diǎn)，等額本息方式償還初期利息支出最大，本金還得較少，適用于收入穩(wěn)定，還款前期資金緊張的人群。等額本金方式利息隨本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減，較適用于還款資金充裕，未來(lái)收入上升空間有限的群體。借款人選擇公積金貸款還款方式是多種因素共同作用的結(jié)果，除了考慮目前的經(jīng)濟(jì)狀況外還與今后的期望收入有關(guān)。

3.2.5 委托銀行 住房公積金采用的是一種委托運(yùn)作模式，《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定住房公積金管理中心不能辦理金融業(yè)務(wù)，不能從事資金有關(guān)的業(yè)務(wù)操作，應(yīng)當(dāng)委托住房公積金管理委員會(huì)指定的銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務(wù)。住房公積金管理中心只負(fù)責(zé)相應(yīng)的審核和考察，所有的資金業(yè)務(wù)均由指定的銀行辦理，不同委托銀行的借款人在逾期的期數(shù)上是否存在顯著差別需要進(jìn)一步的分析。抽取到的武漢市某銀行住房公積金貸款逾期數(shù)據(jù)中包含武漢市的9家某銀行，由于有幾家銀行的數(shù)據(jù)較少，論文只用其余5家貸款逾期較多的記錄進(jìn)行分析，這5家銀行分別為橋口支行、武昌支行、青山支行、黃陂支行、營(yíng)業(yè)部，SPSS非參數(shù)檢驗(yàn)多獨(dú)立樣本K-W檢驗(yàn)結(jié)果如表5。

表5中，檢驗(yàn)的漸近顯著性為0.228，大于顯著性水平0.05，不拒絕原假設(shè)，5個(gè)獨(dú)立樣本來(lái)自的總體分布無(wú)顯著差異，委托銀行與逾期期數(shù)沒(méi)有顯著性的聯(lián)系。

在住房公積金貸款過(guò)程中，銀行只負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)的資金業(yè)務(wù)進(jìn)行處理，而所有的審批程序都是由住房公積金管理中心完成的，在這個(gè)過(guò)程中銀行沒(méi)有權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行相關(guān)資料的審批和核準(zhǔn)，因此委托銀行對(duì)逾期期數(shù)的影響不顯著。銀行作為和借款人直接接觸的第一方，可以很方便地獲知借款人相關(guān)的信息以及這些信息的變動(dòng)，可以獲得關(guān)于借款人各方面狀況的第一手資料，因此可以迅速針對(duì)這些變化制定相應(yīng)的措施，應(yīng)對(duì)借款人的變化產(chǎn)生的貸款拖欠和逾期。然而，公積金貸款中所有的風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w于住房公積金管理中心，銀行不負(fù)有任何責(zé)任，所以銀行在處理公積金貸款業(yè)務(wù)中，只是簡(jiǎn)單的操作者，而沒(méi)有從管理主體的角度出發(fā)來(lái)完善住房公積金的貸款，這使得借款人的逾期變得不可控，違約情況和逾期期數(shù)也相應(yīng)增加。

4 結(jié)論

論文通過(guò)隨機(jī)抽取武漢市某銀行2010年的90條公積金貸款逾期記錄，利用SPSS軟件的非參數(shù)檢驗(yàn)，分析了個(gè)貸類(lèi)型、房屋類(lèi)型、劃扣方式、還款方式、委托銀行五類(lèi)因素對(duì)貸款逾期期數(shù)的影響。分析結(jié)果證明這五類(lèi)因素與借款人的逾期期數(shù)之間都沒(méi)有顯著性的聯(lián)系，不是影響貸款逾期期數(shù)的主要因素。當(dāng)然，這個(gè)結(jié)論的得出可能因?yàn)?，僅從某銀行的抽取數(shù)據(jù)做研究，樣本數(shù)據(jù)太少。另外，若上述結(jié)論可靠，那么主要的逾期因素應(yīng)該回歸到個(gè)人因素上來(lái)考慮，這就需要在更多的數(shù)據(jù)支持下做統(tǒng)計(jì)研究，以進(jìn)一步完善。

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第7篇：住房貸款論文范文

【關(guān)鍵詞】新增住房?jī)r(jià)格；商業(yè)銀行貸款利率；信貸現(xiàn)實(shí)博弈；實(shí)證回歸模型

一、引言

1998年的住房商品化改革，在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化建設(shè)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)變革、增加就業(yè)等方面做出了突出貢獻(xiàn)，但也加劇了購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)價(jià)格的矛盾、社會(huì)貧富差距。為此國(guó)家配套推出了一系列金融措施，特別是以信貸市場(chǎng)的引導(dǎo)和跨期作用提高居民當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)力，凸顯了惠民政策落地的及時(shí)有效性。以資金來(lái)源不同，主要分為以下三類(lèi)：

1.政策性個(gè)人住房抵押貸款，主要包括個(gè)人住房公積金貸款和其他政策性個(gè)人住房貸款。是運(yùn)用住房公積金、住房售房款和住房補(bǔ)貼存款，為房改單位職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建和修葺自住住房而發(fā)放的貸款。

2.自營(yíng)性個(gè)人住房抵押貸款，是商業(yè)銀行運(yùn)用自身的本外幣存款，自主發(fā)放的住房抵押貸款，即住房按揭貸款。主要包括：個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款和個(gè)人自建房貸款等。

3.個(gè)人住房組合貸款。是指銀行在為房改單位的職工發(fā)放政策性個(gè)人住房貸款時(shí)，如果仍不足以支付購(gòu)房款，又向借款人同時(shí)發(fā)放的部分自營(yíng)性貸款。

銀行商業(yè)按揭貸款的對(duì)住房剛性需求有以下三方面的強(qiáng)力支持：

1.融資支持。按揭購(gòu)房的貸款數(shù)在我國(guó)一般可以為房?jī)r(jià)的70%～80%，購(gòu)房者分月償付給銀行，可以緩解其經(jīng)濟(jì)壓力；

2.投資支持。按揭使購(gòu)房者可以將資金做多樣化投資。例如：用貸款買(mǎi)房然后出租，以出租所得還貸，余款再做其他投資，使資金靈活運(yùn)用；

3.信貸支持。銀行作為按揭權(quán)人，是商品房按揭法律關(guān)系的主體，將著重審查購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商的資信，保險(xiǎn)性較高。

按揭貸款購(gòu)房適合大部分中低層收入的居民，或需要資金周轉(zhuǎn)，不愿一次性支付房款的購(gòu)房者，現(xiàn)已成為我國(guó)居民購(gòu)房的首選方式。

與銀行商業(yè)信貸比較，住房公積金貸款的特點(diǎn)為：

1.低存低貸。存款、貸款利率都低于商業(yè)銀行對(duì)應(yīng)利率，但其利差呈現(xiàn)逐漸縮小的趨勢(shì)。

2.覆蓋面不足。合作樓盤(pán)有限，納入住房公積金體系且形成足夠購(gòu)買(mǎi)力的居民占比剛性需求者不多。

3.專(zhuān)業(yè)性管理、市場(chǎng)化運(yùn)作不足，透明度較低。公積金長(zhǎng)期貶值，在部分地區(qū)申請(qǐng)周期較長(zhǎng)，結(jié)果不確定，制度、機(jī)制、人才尚在建設(shè)和完善中。

由此可見(jiàn)，住房公積金貸款能夠支持住房需求，卻難以成為我國(guó)居民購(gòu)房的首選方式。

因此，本文從金融專(zhuān)業(yè)性和市場(chǎng)化運(yùn)行的角度出發(fā)，主要研究商業(yè)銀行信貸資金對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響和作用。

二、建立新增住房?jī)r(jià)格影響因素回歸模型

（一）學(xué)者研究及本文假設(shè)

許多學(xué)者研究認(rèn)為，商業(yè)銀行住房貸款對(duì)新增住房?jī)r(jià)格有影響，但影響是否顯著，影響方向如何，卻因立論側(cè)重點(diǎn)不同而不同。部分學(xué)者認(rèn)為利率不能顯著影響房?jī)r(jià)（K·W·Chau，2003，理查德·M·貝茲、塞拉斯·J·埃利，2008，郭娜、翟光宇，2011，），部分學(xué)者認(rèn)為利率是影響房?jī)r(jià)的顯著因素（崔新明，2003，尚梅，2004，皮舜、武康平，2006，羅國(guó)兵，2007，彭建林，2009，孔行、劉國(guó)志，2010，張濤、龔六堂、卜永祥，2011），但影響方式為正相關(guān)、負(fù)相關(guān)或相互作用，影響周期為長(zhǎng)期或短期，眾說(shuō)不一。

筆者認(rèn)為，前人研究有眾多可取之處，但多數(shù)研究偏重理論，沒(méi)有考慮銀行信貸博弈的核心要素：如議價(jià)能力、約束條款、操作時(shí)效等等，進(jìn)而無(wú)法顯現(xiàn)對(duì)現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)作用。因此本文將從信貸博弈的現(xiàn)實(shí)要素出發(fā)，研究商業(yè)銀行住房貸款對(duì)新增房?jī)r(jià)的影響作用。

假設(shè)為完全市場(chǎng)環(huán)境，則住房?jī)r(jià)格能夠代表市場(chǎng)的供給與需求平衡點(diǎn)。銀行信貸既能夠支持新增住房市場(chǎng)的供給者，即借款主體為新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商，又能夠支持新增住房市場(chǎng)的需求者，即借款主體為新增住房購(gòu)買(mǎi)者（主要為剛性需求者，即首套房購(gòu)買(mǎi)者）。則對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者主要為新增住房購(gòu)買(mǎi)者的新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商，供給者和需求者都是符合一般商業(yè)銀行住房信貸準(zhǔn)入條件的合規(guī)借款人，在此假設(shè)下研究住房貸款利率對(duì)新增住房?jī)r(jià)格的影響，既有普遍操作指導(dǎo)作用，又有重大民生惠及意義。

因此，根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、供給、需求三類(lèi)影響因素，建立回歸模型，分析商業(yè)銀行貸款利率對(duì)新增住房?jī)r(jià)格的影響。

（二）數(shù)據(jù)選擇及處理

1.數(shù)據(jù)選擇

選取1999年至2011年的全國(guó)月度、季度、年度數(shù)據(jù)。

被解釋變量為新增住房?jī)r(jià)格p，以住宅銷(xiāo)售收入除以住宅銷(xiāo)售面積得到。

解釋變量中，環(huán)境因素為銀行商業(yè)信貸利率i和GDP（環(huán)境因素既影響供給又影響需求），供給因素為住宅投資總額iv，需求因素為人均可支配收入y。

數(shù)據(jù)的選取即考慮到了主要影響住房?jī)r(jià)格的核心因素，又規(guī)避了供給、需求互為內(nèi)生變量的遺留變量偏差等問(wèn)題。數(shù)據(jù)來(lái)源為中宏數(shù)據(jù)庫(kù)，中國(guó)人民銀行貨幣政策司等。

2.數(shù)據(jù)處理

選用季度數(shù)據(jù)，對(duì)非季度數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)平均、平滑平均等季度化處理。

（1）利率選擇

銀行信貸即可以支持住房的供給者開(kāi)發(fā)商（以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為主），也可以支持住房的需求者購(gòu)房者（以個(gè)人住房商業(yè)貸款（含按揭）為主）?，F(xiàn)實(shí)行業(yè)慣例中，這兩種貸款授信期限一般都在5年以上，利率都在基準(zhǔn)或小范圍上浮，特別是按揭貸款利率以根據(jù)政策導(dǎo)向下浮為主。因此本文選取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)平衡后，行業(yè)廣泛應(yīng)用的長(zhǎng)期商業(yè)銀行貸款利率，并按季度實(shí)際執(zhí)行天數(shù)進(jìn)行加權(quán)平均。

（2）消漲處理

首先，以1998年為基期，將1999年至2011年的月度CPI季度化。

其次，對(duì)所有以?xún)r(jià)格表示的因素做消漲處理，得出各價(jià)格類(lèi)要素的實(shí)際值（實(shí)際新增住房?jī)r(jià)格、實(shí)際人均可支配收入、實(shí)際GDP，實(shí)際利率等）。

（3）季節(jié)調(diào)整。經(jīng)過(guò)消漲處理的實(shí)際數(shù)據(jù)中，具有明顯的季節(jié)趨勢(shì)，通過(guò)Census-X12法進(jìn)行了季度調(diào)整。

（4）變量平穩(wěn)化。對(duì)季度調(diào)整后的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行差分，分別得到p1、iv1、y1、gdp1、i1。

其中實(shí)際新增住宅價(jià)格p_sa、實(shí)際住宅投資總額iv_sa需二次差分后方平穩(wěn)，實(shí)際人均可支配收入y_sa、實(shí)際gdp_sa、實(shí)際利率i_sa需一次差分后方平穩(wěn)。

經(jīng)過(guò)上述處理的數(shù)據(jù)，可建立結(jié)果值得信任的回歸模型。

（三）模型建立及分析

2.回歸結(jié)果分析

當(dāng)置信系數(shù)為0.05時(shí)，顯著影響本季度房?jī)r(jià)的因素為：

（2）上一季度和上一年度（前第四季度）的實(shí)際利率I1（-1）、I1（-4）。上一季度的利率影響為正，上一年度的利率影響為負(fù)，決定性因素為借款主體不同。

首先，當(dāng)借款主體為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商時(shí)，商業(yè)銀行貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響表現(xiàn)在供給上，作用顯著，方向?yàn)檎?，影響周期?lái)自上一季度。原因是基準(zhǔn)利率調(diào)整后，首當(dāng)其沖影響正處在申請(qǐng)貸款核心環(huán)節(jié)、難以抽身而退的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，影響其資金成本，其為保持利潤(rùn)，將成本轉(zhuǎn)嫁，從而影響房?jī)r(jià)。

詳細(xì)來(lái)講，銀行是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，為保證信貸資金安全，按照國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定，必須經(jīng)歷申請(qǐng)、調(diào)查、審查、審批、放款等核心環(huán)節(jié)，方能取得借款資金。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款金額巨大，情況復(fù)雜，授信全流程平均耗時(shí)約3個(gè)月，如中途遇基準(zhǔn)利率調(diào)高，則會(huì)增加資金價(jià)格成本。因房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源3：3：3的慣例，普遍資金鏈緊張，且前期申貸的沉默成本逐漸累積，因此即使利率調(diào)高，成本增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不會(huì)因此而結(jié)束申貸，但極有可能通過(guò)增高房?jī)r(jià)，來(lái)轉(zhuǎn)嫁成本，保持利潤(rùn)。因此在一個(gè)季度的影響期內(nèi)，貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)作用顯著，而且方向?yàn)檎?/p>

同一市場(chǎng)上，當(dāng)借款主體為購(gòu)房者時(shí)，商業(yè)銀行貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響表現(xiàn)在需求上，作用顯著，方向?yàn)樨?fù)，影響周期來(lái)自上一年度（前第四季度）。原因來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面：

第一，基準(zhǔn)利率調(diào)整后，按行業(yè)慣例和合同約定，購(gòu)房者已有的按揭貸款利率會(huì)自動(dòng)調(diào)整，但一般在次年執(zhí)行，因此對(duì)購(gòu)房者成本的影響會(huì)滯后一年。如利率上調(diào)，增加購(gòu)房者未來(lái)資金成本，有能力的理性消費(fèi)者會(huì)選擇提前還本，銀行對(duì)住房需求的支持長(zhǎng)期作用有部分會(huì)突然縮短甚至消失。因此在一個(gè)年度的影響期內(nèi)，貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)作用部分顯著，而且方向?yàn)樨?fù)。

第二，基準(zhǔn)利率調(diào)整后，會(huì)影響有購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃和部分購(gòu)買(mǎi)能力的潛在購(gòu)房者的心理預(yù)期及行動(dòng)時(shí)點(diǎn)。他們通過(guò)對(duì)金融市場(chǎng)的判斷，決定是否要提前或推后履行計(jì)劃。如基準(zhǔn)利率上調(diào)，一方面可能的信貸資金成本會(huì)增加，另一方面房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲，不僅影響是否立即借貸的決定，更會(huì)影響是否立即買(mǎi)房的決定，因此可能會(huì)暫停購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃、延遲消費(fèi)，如基準(zhǔn)利率下調(diào)，則可能加速潛在購(gòu)房者買(mǎi)房的決心和行動(dòng)。本文模型是針對(duì)新增住房?jī)r(jià)格、首套房貸款利率，則潛在剛性需求能否形成有效購(gòu)買(mǎi)力，貸款利率是極其關(guān)鍵的敏感性因素。因此在一個(gè)年度的影響期內(nèi)，貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)作用部分顯著，而且方向?yàn)樨?fù)。

3.該模型的不足

由于模型設(shè)置、數(shù)據(jù)選取、研究能力等原因，該模型使用范圍有限，最大的不足在于假設(shè)比較封閉。

（1）假設(shè)資金來(lái)源單一，不符合現(xiàn)實(shí)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者同時(shí)作為銀行借款人的情形下，本模型更為有效，但目前的金融市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，銀行信貸已不再是單一的資金來(lái)源。本模型未考慮其他市場(chǎng)資金對(duì)新增住房?jī)r(jià)格的影響，從而可能夸大銀行貸款利率的影響作用。

（2）假設(shè)新增住房即為剛需或首套房，不符合現(xiàn)實(shí)。未考慮投資對(duì)房?jī)r(jià)的影響。在某些時(shí)期，投資動(dòng)機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能更大。

另外，因我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革僅僅14年，經(jīng)歷了萌芽到探索，這一段時(shí)期的數(shù)據(jù)可能并未常態(tài)化、平穩(wěn)化，即使經(jīng)過(guò)處理，但這46期的數(shù)據(jù)本身能否形成規(guī)律以供研究，尚需更多時(shí)日檢驗(yàn)。而中國(guó)市場(chǎng)的復(fù)雜性，很多重要的因素?zé)o法量化，也會(huì)對(duì)研究結(jié)果準(zhǔn)確性造成影響。

三、研究結(jié)論及民生建議

（一）商業(yè)銀行貸款利率對(duì)新增住房?jī)r(jià)格影響的顯著，且根據(jù)影響周期不同而呈現(xiàn)不同方向，決定性因素為借款人不同

在0.05的置信系數(shù)下，當(dāng)借款主體為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商時(shí)，商業(yè)銀行貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響表現(xiàn)在供給上，作用顯著，方向?yàn)檎?，影響周期?lái)自上一季度；當(dāng)借款主體為購(gòu)房者時(shí)，商業(yè)銀行貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響表現(xiàn)在需求上，作用顯著，方向?yàn)樨?fù)，影響周期來(lái)自上一年度（前第四季度）。

（二）建議提高政策性結(jié)構(gòu)供給

2010年以來(lái)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列惠及民生、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，如“新國(guó)十條”、“房產(chǎn)稅試點(diǎn)”、“央企推出樓市”、“囤地收回”、“保障房項(xiàng)目”等，效果在震蕩中逐步體現(xiàn)。長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫會(huì)被全國(guó)性市場(chǎng)消化，呈現(xiàn)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境適應(yīng)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似日本、美國(guó)的房地產(chǎn)資金鏈斷裂、金融體系崩潰，進(jìn)而實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退的極端情況。

因此建議，可繼續(xù)參考成功經(jīng)驗(yàn)，如香港的增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的面積控制、控制房屋空置率、提高住宅使用率、打擊炒房等，以實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。

四、結(jié)語(yǔ)

中國(guó)的金融體系真正建立僅20余年。住宅市場(chǎng)化運(yùn)行也不足15年，許多路徑尚在探索當(dāng)中，即使步履蹣跚，道路曲折，我們也應(yīng)充滿(mǎn)希望。促進(jìn)社會(huì)發(fā)展，惠及民生落地，是金融存在的本質(zhì)，亦是金融從業(yè)者的光榮職責(zé)。

在此特別感謝成都農(nóng)商銀行關(guān)心和支持我的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，是你們教我關(guān)注社會(huì)進(jìn)步、企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，肩負(fù)起金融人的社會(huì)責(zé)任；感謝我的母校對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，感謝我的老師們；感謝我的家人、朋友和對(duì)手，感謝自己的努力和堅(jiān)持。

注釋?zhuān)?/p>

①實(shí)際執(zhí)行天數(shù)：無(wú)政策優(yōu)惠時(shí)，計(jì)算以基準(zhǔn)利率執(zhí)行天數(shù)，有政策優(yōu)惠時(shí)，計(jì)算下浮后基準(zhǔn)利率執(zhí)行天數(shù).

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第8篇：住房貸款論文范文

論文摘要：近1o年來(lái)，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房熱情高漲，住房貸款需求也飛速增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款規(guī)模年均增長(zhǎng)率近 30％。由于期限長(zhǎng)、流動(dòng)性差，個(gè)人住房貸款的大量出現(xiàn)必將增大商業(yè) 銀行 資產(chǎn) 負(fù)債 管理 的風(fēng)險(xiǎn)，住房抵押貸款證券化已勢(shì)在必行。雖然

一、 我國(guó)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款證券化的意義

20世紀(jì) 70年代興起的資產(chǎn)證券化(asset securitization)被稱(chēng)為是近 30年來(lái)世界 金融 領(lǐng)域最重大、發(fā)展最迅速的 金融創(chuàng)新 和金融工具。資產(chǎn)證券化所證券化的不是資產(chǎn)本身，而是資產(chǎn)所產(chǎn)生的可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)金流。簡(jiǎn)單說(shuō)，資產(chǎn)證券化就是將一種預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)金流為支持而發(fā)行證券，在資本市場(chǎng)進(jìn)行 融資 的一個(gè)過(guò)程。對(duì)發(fā)放抵押貸款的銀行來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)的收益源于抵押貸款的本息。這種收益要在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)才能實(shí)現(xiàn)，而用于發(fā)放貸款的資金大多來(lái)自期限相對(duì)較短的存款，于是產(chǎn)生矛盾 ，使銀行面臨資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。解決這些風(fēng)險(xiǎn)的有效方法是通過(guò)證券化將這些期限較長(zhǎng)，流動(dòng)性較低的抵押貸款進(jìn)行證券化，盡快地收回貸款資金，提高資產(chǎn)流動(dòng)性，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓給其他人，但同時(shí)也必須把一部分收益權(quán)讓渡給參與證券化的其他機(jī)構(gòu)與個(gè)人。現(xiàn)階段在我國(guó)開(kāi)展抵押貸款證券化，有以下重要意義。

(一)有利于改善商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)管理

1．利用證券化技術(shù)，商業(yè)銀行能增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加 投資 收益。由于資產(chǎn)證券化是一種表外融資方式， 金融機(jī)構(gòu) 將非流動(dòng)性資產(chǎn)證券化等于增加了一條重要的資金來(lái)源，商業(yè)銀行擴(kuò)展資產(chǎn)業(yè)務(wù)的能力大大增強(qiáng)、在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)處于有利的地位。同時(shí)，住房抵押貸款變現(xiàn)后銀行可以擴(kuò)大貸款規(guī)模，增加投資收益。

2．利用證券化技術(shù)，有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債的合理搭配。證券化過(guò)程中在安排抵押支持證券的期限、利率、發(fā)行時(shí)間等方面都相當(dāng)靈活，金融機(jī)構(gòu)可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)選擇將抵押貸款證券化，使自身的資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負(fù)債業(yè)務(wù)完美地匹配起來(lái)。

3．商業(yè)銀行能降低和分散風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款經(jīng)過(guò)證券化處理后，發(fā)行的證券可以在證券二級(jí)市場(chǎng)上流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)沟米》康盅嘿J款所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)證券市場(chǎng)分散給眾多的投資者。

(二)有利于促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展

1．發(fā)展證券化融資，有利于融資工具的多樣化。資產(chǎn)證券化靠信用增級(jí)吸引投資者，與傳統(tǒng)融資方式大不相同，它會(huì)增加我國(guó)資本市場(chǎng)上融資工具的可選擇性。

2．有利于 投資 渠道多樣化，提高全 社會(huì) 的資金使用效率。據(jù) 統(tǒng)計(jì) ，2006年，我國(guó)國(guó)內(nèi) 保險(xiǎn) 費(fèi)收人為5 641．4億元①，社會(huì)保障基金(養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷和生育保險(xiǎn)基金)收入8 517億元⑦。2006年末，全國(guó)住房公積金繳存總額已達(dá) 12687．37億元③，這些資金和基金的共同特征是來(lái)源穩(wěn)定，來(lái)源與支出的間隔期長(zhǎng)，但目前主要集中于 銀行 存款和購(gòu)買(mǎi) 國(guó)債 ，投資渠道缺乏，資金運(yùn)用效率很低。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，至 2007年末，我國(guó)城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到17．2534萬(wàn)億元④。由于缺乏個(gè)人合適的投資工具，居民存款利率彈性低。發(fā)行住房抵押貸款 證券 有利于拓寬它們的投資渠道。抵押支持證券相對(duì)于銀行存款來(lái)說(shuō)，投資收益高，相對(duì)于股票來(lái)說(shuō)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，十分適合中國(guó)的投資者，抵押支持證券還能減輕商業(yè)銀行所承受的壓力，促使資本 市場(chǎng) 上的投機(jī)行為向投資行轉(zhuǎn)化，提高全社會(huì)的資金使用效率。

3．發(fā)展證券化 融資 ，能促進(jìn)資本市場(chǎng)的現(xiàn)代化和與國(guó)際資本市場(chǎng)接軌。資產(chǎn)證券化要求有一個(gè)完備、規(guī)范的制度 環(huán)境 ，包括稅務(wù)制度、財(cái)會(huì)制度、信用評(píng)級(jí)制度、 金融 擔(dān)保制度等，資產(chǎn)證券化還要求有一批高素質(zhì)的金融專(zhuān)業(yè)人才。所以推行證券化，有利于促進(jìn)資本市場(chǎng)的現(xiàn)代化。我國(guó)是一個(gè)資金短缺的國(guó)家，努力提高抵押支持證券的信用級(jí)別，在國(guó)外資本市場(chǎng)上吸引投資是發(fā)展證券化融資的主要目的之一。而且在證券化過(guò)程中，與國(guó)外的評(píng)級(jí)公司、擔(dān)保公司都會(huì)開(kāi)展合作，所有這些都將把我國(guó)的資本市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)緊密地聯(lián)系起來(lái)。

(三)有利于我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

1．銀行貸款積極性提高，購(gòu)房首付率降低 ，刺激對(duì)住宅的有效需求。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003年末，全國(guó)人均居住面積在 10平方米以下的家庭還有 257．5836萬(wàn)戶(hù)①，說(shuō)明我國(guó)住宅市場(chǎng)潛力巨大。但由于我國(guó)城鎮(zhèn)居民收入較低，房?jī)r(jià)收入比大大高于國(guó)際合理的房?jī)r(jià)收入比，在目前購(gòu)房首付率較高的情況下，很難形成有效需求。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的資料表明截至 2006年 6月末 ，我國(guó)商品房空置面積 1．2l億平方米，同比增長(zhǎng) 17．2％。其中，空置商品住宅6 715萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14．1％⑦，遠(yuǎn)超過(guò)空置率警戒線(xiàn)。本文前面已經(jīng)分析，商業(yè)銀行通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款證券，可以有效地降低和分散各種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這樣商業(yè)銀行貸款積極性提高，購(gòu)房首付率降低，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2．為住房建設(shè)項(xiàng) 目利用外資開(kāi)辟新途徑。隨著證券化業(yè)務(wù)的發(fā)展，將逐步由國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)走向國(guó)際資本市場(chǎng) ，通過(guò)在國(guó)際市場(chǎng)發(fā)行住房抵押貸款證券 ，我國(guó)住房建設(shè)項(xiàng) 目可以進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)直接融資，使住房建設(shè)項(xiàng)目擁有更多的資金來(lái)源，在更大的范圍內(nèi)選擇最為有利的融資條件。

二、我國(guó)開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款證券化的可行性分析

雖然中國(guó)建設(shè)銀行的“建元 2005—1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券”公開(kāi)發(fā)行，沒(méi)達(dá)到市場(chǎng)樂(lè)觀人士所預(yù)期的“火爆”狀態(tài)，但隨著人們對(duì)抵押貸款證券化認(rèn)識(shí)的加深和客觀條件的成熟，相信在中國(guó)也將日益顯示出其價(jià)值所在，并將具備廣泛的應(yīng)用前景。

(一)個(gè)人住房抵押貸款符合證券化資產(chǎn)的要求。并非所有的資產(chǎn)都適宜證券化，其中最基本的要求便是證券化的資產(chǎn)能在未來(lái)產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，即證券化的資產(chǎn)對(duì)投資者要有吸引力。投資者在決定是否購(gòu)買(mǎi)抵押支持證券時(shí)，主要依據(jù)的是這些資產(chǎn)的質(zhì)量、未來(lái)現(xiàn)金收入流的可靠性和穩(wěn)定性。居民住宅貸款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、收入相對(duì)穩(wěn)定并且可預(yù)測(cè)性較高。所以。以個(gè)人住房抵押貸款證券化為突破口是十分合適的。

(二)居民個(gè)人收入水平的提高和金融意識(shí)的增強(qiáng)為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了物質(zhì)條件。一方面居民儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)總量相當(dāng)可觀，龐大的居民儲(chǔ)蓄資金為個(gè)人住房抵押貸款證券化的推行提供了充足的資金來(lái)源。另外，抵押支持證券的信用級(jí)別高(一般為aaa或aa級(jí))，風(fēng)險(xiǎn)較小，收益率略高于國(guó)債，因此，居民樂(lè)意購(gòu)買(mǎi)。另一方面 ，居民的金融意識(shí)在不斷增強(qiáng) ，消費(fèi) 心理 日趨健康，對(duì)這一新的投資工具能很快予以接受。

(三)我國(guó) 證券 市場(chǎng) 已初具規(guī)模。形成了以眾多 證券公司 參與支持的證券發(fā)行市場(chǎng)，以及上海、深圳兩地證券交易所，staq系統(tǒng)和 net系統(tǒng)等為代表的場(chǎng)外交易。在滬、深兩證券交易所上市的交易品種包括股票、 國(guó)債 、基金券、可轉(zhuǎn)換債券等。抵押支持證券發(fā)行以后完全可以在這兩個(gè)證券市場(chǎng)上市流通。

(四)我國(guó)已有相當(dāng)數(shù)量的機(jī)構(gòu) 投資 者。隨著養(yǎng)老、醫(yī)療等 社會(huì) 保障基金制度的深入展開(kāi)，將會(huì)有越來(lái)越多的社會(huì)保障基金。這些社會(huì)保障基金積聚了大量的資金，必然要到證券市場(chǎng)上尋求出路 ，社會(huì)保障基金的本質(zhì)特征決定它不可能追求短期高風(fēng)險(xiǎn)的投資機(jī)會(huì) ，只能把資金投入到風(fēng)險(xiǎn)低 、收益穩(wěn)定 、期限長(zhǎng)的投資品種上。抵押支持證券都是長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的證券，又有政府信用的擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)較小，收益比較穩(wěn)定，恰能滿(mǎn)足這些機(jī)構(gòu)投資者的投資需求。同時(shí)，也為支持證券的發(fā)行提供了穩(wěn)定和長(zhǎng)期的資金來(lái)源。

(五)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款狀況達(dá)到資產(chǎn)證券化的規(guī)模要求。根據(jù)分析，抵押支持證券的發(fā)起、包裝和承銷(xiāo)必須達(dá)到一定的規(guī)模才能實(shí)現(xiàn)其 經(jīng)濟(jì) 利益，抵押支持證券的初始發(fā)行必須在 2—3億元范圍內(nèi)。1992年，中國(guó)建設(shè) 銀行 發(fā)放了我國(guó)第一筆個(gè)人住房抵押貸款。從此，個(gè)人住房抵押貸款逐漸成為人們購(gòu)房 融資 的主要方式，其規(guī)?？焖贁U(kuò)大。據(jù)人民銀行 統(tǒng)計(jì) ，至 2007年 6月末，全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款達(dá)到25720億元③。這顯然達(dá)到了資產(chǎn)證券化對(duì)個(gè)人住房抵押貸款規(guī)模的要求。

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① 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)，2004年 9月9日。

第9篇：住房貸款論文范文

    國(guó)際公認(rèn)只有居民家庭的年收入與房?jī)r(jià)之比為1：6左右時(shí)，住房的有效需求才能形成。但在我國(guó)，兩者之比大約為1：20甚至1：30，普通工薪階層僅依靠?jī)?chǔ)蓄，只能望樓興嘆。抵押貸款這一被譽(yù)為十九世紀(jì)房地產(chǎn)金融中的蒸汽機(jī)，在當(dāng)今世界上也越來(lái)越成為發(fā)展中國(guó)家推動(dòng)本國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展所備受關(guān)注和歡迎的工具。目前，我國(guó)的不少城市都開(kāi)辦了住房按揭業(yè)務(wù)隨著業(yè)務(wù)量和影響面的擴(kuò)大，"按揭" 在實(shí)踐中亦暴露出不少法律問(wèn)題，且與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)按揭仍存在不足之處。本文將著重論述保險(xiǎn)業(yè)介入我國(guó)按揭及抵押債權(quán)證券化的可能性。

    一、按揭

    （一）按揭的起源及定義

    所謂"按揭"，譯為英文即mortgage.在現(xiàn)代英美等國(guó)，mortgage通常在兩種意義上使用：第一，泛指各種類(lèi)型的物的擔(dān)保，從這一意義上來(lái)看，質(zhì)押、留置、財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)以及按揭擔(dān)保皆屬mortgage的范圍。第二，作為物的擔(dān)保的一種類(lèi)型，而與質(zhì)押、留置、財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)等物的擔(dān)保形式相并列，它是指通過(guò)設(shè)定人對(duì)與特定財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的移轉(zhuǎn)，而擔(dān)保特定債權(quán)的擔(dān)保形式。本文討論的mortgage是指后一種意義上的Mortgage.亦有學(xué)者認(rèn)為，"按揭 "一詞是從我國(guó)香港傳至大陸的，它是英語(yǔ)中"mortgage"的廣東話(huà)諧音。筆者較傾向于第二種觀點(diǎn)。

    對(duì)按揭的定義，多見(jiàn)學(xué)理解釋。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動(dòng)產(chǎn)抵押。美國(guó)傳統(tǒng)詞典解釋為“抵押給予債權(quán)人臨時(shí)的、有條件的財(cái)產(chǎn)抵押，以此作為履行責(zé)任或償還債務(wù)的保證”。

    香港李宗鍔法官在《香港房地產(chǎn)法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是屬主、業(yè)主或歸屬主將其物業(yè)轉(zhuǎn)讓予按揭受益人作為還款保證的法律行為效果，經(jīng)過(guò)這樣的轉(zhuǎn)讓?zhuān)唇沂芤嫒顺蔀閷僦?、業(yè)主或歸屬主。還款后，按揭受益人將屬主權(quán)、業(yè)主權(quán)或歸屬主權(quán)轉(zhuǎn)讓予原按揭人".李曙峰亦在《抵押與擔(dān)?！罚ㄈ?lián)書(shū)店（香港）有限公司出版）一書(shū)中指出，"根據(jù)1899年Santley. V. Wilde一案，簡(jiǎn)單說(shuō)，按揭 （mortgage） 就是轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益保證償還債務(wù)。房地產(chǎn)按揭就是房地產(chǎn)按揭人把其對(duì)房地產(chǎn)的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)╟onvey）給債權(quán)人，以作為償還債務(wù)或履行責(zé)任的保證，一旦所保證的債務(wù)或責(zé)任得到償還或解除后，債權(quán)人應(yīng)把房地產(chǎn)的一切權(quán)益再轉(zhuǎn)讓給按揭人。"

    中國(guó)大陸的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的購(gòu)房人將其與房產(chǎn)商之房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的所有權(quán)益抵押于按揭銀行，或?qū)⑵湟蚺c房產(chǎn)商之買(mǎi)賣(mài)合同而取得的房地產(chǎn)抵押于按揭銀行，按揭銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商所有的行為之總稱(chēng)。中國(guó)大陸的按揭，必須有銀行介入，并且按揭銀行介入的目的是為了促進(jìn)房地產(chǎn)交易的完成。（注二）

    （二）中國(guó)大陸按揭的法律特征及涉及法律關(guān)系

    現(xiàn)階段，中國(guó)大陸的按揭所涉及的法律關(guān)系一般有四個(gè)，即：

    1、按揭人（購(gòu)房人）因購(gòu)房和房產(chǎn)商產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；

    2、按揭人因支付購(gòu)房款向銀行貸款而產(chǎn)生的借貸關(guān)系；

    3、按揭人（抵押人）將所購(gòu)房屋作為按約向銀行（抵押權(quán)人）償還貸款本息的擔(dān)保所產(chǎn)生的抵押關(guān)系；

    4、房產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行產(chǎn)生的保證關(guān)系。

    在一些做法中，按揭法律關(guān)系并包括按揭人按銀行指定的險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)而產(chǎn)生的保險(xiǎn)關(guān)系，及當(dāng)按揭人不能按約定向銀行償付本息，則由房產(chǎn)商按原房?jī)r(jià)的一定比例回購(gòu)按揭房屋所產(chǎn)生的房屋回購(gòu)關(guān)系。

    可以看出，按揭包括購(gòu)房人、房產(chǎn)商及按揭銀行三方主體。按揭銀行既是借貸關(guān)系中的貸款人，又是保證關(guān)系中的被保證人。房產(chǎn)商既是按揭人的保證人，又是房屋回購(gòu)關(guān)系中的回購(gòu)人。

    二、住房按揭與保險(xiǎn)

    （一）住房按揭風(fēng)險(xiǎn)分析

    按揭風(fēng)險(xiǎn)可能源于房產(chǎn)商的欺詐行為，或房產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法按期交樓，及交樓質(zhì)量不符合《商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定》導(dǎo)致的購(gòu)買(mǎi)人要求解除合同，甚至購(gòu)房人因失業(yè)、殘疾或主觀原因無(wú)法按期償還借款等因素。且貸款銀行多為專(zhuān)業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門(mén)，其資金來(lái)源主要是儲(chǔ)蓄存款，基本上屬于短期資金來(lái)源，而住房按揭貸款期限一般較長(zhǎng)，五至三十年不等，金融機(jī)構(gòu)因此存在著銀行以短期資金負(fù)擔(dān)長(zhǎng)期貸款的風(fēng)險(xiǎn)，即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)按揭起步較晚，樓市缺乏穩(wěn)定性且抵押物評(píng)估及樓宇拍賣(mài)等方面存在不足。

    以上原因致使銀行在減少付款首期和延長(zhǎng)貸款期限方面裹足不前，嚴(yán)重影響了購(gòu)房人的積極性，不利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    （二）西方保險(xiǎn)業(yè)介入住房按揭的經(jīng)驗(yàn)

    在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，保險(xiǎn)公司（機(jī)構(gòu)）是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的一個(gè)重要主體，它包括官方的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和私人的保險(xiǎn)公司，前者實(shí)際上經(jīng)營(yíng)政策性保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，后者則經(jīng)營(yíng)商業(yè)性保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，它們?cè)诜康禺a(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)上，主要開(kāi)展三個(gè)方面的業(yè)務(wù)：一是為房地產(chǎn)業(yè)辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；二是為抵押的房地產(chǎn)辦理抵押保險(xiǎn)；三是為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險(xiǎn)。

    美國(guó)既有官方的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，也有私人保險(xiǎn)公司，共同構(gòu)成按揭保險(xiǎn)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)。作為官方的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)有聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人管理局，前者承包經(jīng)其認(rèn)可的任何私人金融機(jī)構(gòu)向居民發(fā)放的住宅抵押貸款，借款人出現(xiàn)違約時(shí)，由聯(lián)邦住宅管理局承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任；后者專(zhuān)門(mén)為退伍軍人從金融機(jī)構(gòu)獲得住宅抵押貸款提供保證或保險(xiǎn)。除此以外的其他抵押貸款，一般由私人保險(xiǎn)公司（如美國(guó)抵押貸款公司）提供保險(xiǎn)。

    加拿大1945年頒布了《國(guó)家住宅法案》，據(jù)此成立了加拿大抵押貸款和建房公司。該公司為官方保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，制定了金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住宅抵押貸款的一些具體規(guī)定，并對(duì)符合規(guī)定的住宅抵押貸款提供保險(xiǎn)。在借款人最終無(wú)力償還的情況下，該公司負(fù)責(zé)賠償損失。

    澳大利亞根據(jù)國(guó)會(huì)通過(guò)的《住房貸款保險(xiǎn)法》，1965年成立了住房貸款保險(xiǎn)公司，作為購(gòu)房居民在存款不足的情況下引導(dǎo)放款商發(fā)放住宅貸款的手段。由于有了貸款保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)，放款商就可以在沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)的情況下按照慣例的借款價(jià)值比率發(fā)放貸款。日本"人壽保險(xiǎn)金融系統(tǒng)"作為住宅貸款擔(dān)保系統(tǒng)為住宅抵押貸款提供擔(dān)保。英國(guó)住宅抵押貸款主要由保險(xiǎn)公司作保，通過(guò)保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)的住宅抵押貸款要占所有住宅抵押貸款的80%以上。（注三）

    由于保險(xiǎn)公司的參與介入，推進(jìn)了這些國(guó)家住宅金融市場(chǎng)的發(fā)展，為居民住宅消費(fèi)提供了政策上的便利，并鼓勵(lì)和刺激了住宅消費(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展。

    （三）我國(guó)房地產(chǎn)保險(xiǎn)現(xiàn)狀及解決方案

    目前，我國(guó)房地產(chǎn)保險(xiǎn)品種幾乎僅限于抵押住房保險(xiǎn)，這是購(gòu)房者按照貸款銀行的要求向保險(xiǎn)公司投保的一種保險(xiǎn)，抵押的住房在火災(zāi)等自然災(zāi)害或意外事故中所遭受的保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的損失由保險(xiǎn)公司賠付，這實(shí)際是購(gòu)房者花錢(qián)保障銀行的利益，公眾對(duì)這種單一品種的房地產(chǎn)保險(xiǎn)反映冷淡，不少消費(fèi)者認(rèn)為住房作為一種不動(dòng)產(chǎn)不可能丟失，所以，其風(fēng)險(xiǎn)很小，且銀行是受益者，要投保也該由銀行來(lái)支付保費(fèi)，個(gè)人沒(méi)有投保的必要。這種由險(xiǎn)種單一而引致對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的片面認(rèn)識(shí)嚴(yán)重地制約了對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需求。（注五）

    近期商品房按揭保證保險(xiǎn)已逐步替代抵押住房保險(xiǎn)，并為越來(lái)越多的銀行所接受。商品房按揭保證保險(xiǎn)是指由保險(xiǎn)人承擔(dān)商業(yè)信用中的信用風(fēng)險(xiǎn)的一類(lèi)新型財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。權(quán)利人要求保險(xiǎn)人擔(dān)保債務(wù)人或買(mǎi)方信用的保險(xiǎn)屬于信用保險(xiǎn)；被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求，由保險(xiǎn)人擔(dān)保被保證人信用的保險(xiǎn)屬于保證保險(xiǎn)。日常通稱(chēng)信用保證保險(xiǎn)。購(gòu)房者只需交納少量的保費(fèi)購(gòu)買(mǎi)商品房按揭保證保險(xiǎn)，在購(gòu)房者由于自然災(zāi)害、意外事故或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等原因造成傷殘、疾病、失業(yè)等后果，收入流中斷不再具有償還貸款能力期間，保險(xiǎn)公司便可代替購(gòu)房者向銀行歸還這段時(shí)期的貸款本息，化解了購(gòu)房者的房屋被低價(jià)拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。一些論著因保險(xiǎn)合同出現(xiàn)“第一受益人”字眼，將該保險(xiǎn)歸為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，引入《保險(xiǎn)法》有關(guān)受益人僅限于人身保險(xiǎn)的規(guī)定，得出《抵押住房保險(xiǎn)合同》不符合《保險(xiǎn)法》規(guī)定、保險(xiǎn)公司越俎代庖的結(jié)論，此觀點(diǎn)有待商榷（注六）。實(shí)際上，銀行因?yàn)橛辛吮ｋU(xiǎn)公司的還款保證而較大幅度地提高貸款與房?jī)r(jià)的比率，例如在美國(guó)、日本，得益于房地產(chǎn)信用保證保險(xiǎn)，貸款與房?jī)r(jià)比率可以高達(dá)95%，這使首期付款額下降到普通居民的承受能力之內(nèi)。

    筆者認(rèn)為，需要運(yùn)用商業(yè)銀行法律規(guī)避型創(chuàng)新的相關(guān)理論，開(kāi)發(fā)新的險(xiǎn)種以降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而減少購(gòu)房人首期付款及供款負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，可以考慮以下險(xiǎn)種：

    1、住房抵押貸款壽險(xiǎn)

    住房抵押貸款壽險(xiǎn)是購(gòu)房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合的一個(gè)險(xiǎn)種，其與住房信用保證保險(xiǎn)密不可分、彼此互補(bǔ)，是ING（荷蘭國(guó)際集團(tuán)）模式（個(gè)人住房融資與壽險(xiǎn)聯(lián)合運(yùn)營(yíng)機(jī)制）的核心。ING模式要求購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)年期和金額的人壽保險(xiǎn)作為貸款的抵押，在這種機(jī)制下，一方面購(gòu)房者每月僅需支付貸款的利息，人壽保險(xiǎn)期滿(mǎn)后其保險(xiǎn)金恰足以清償貸款本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)大為減輕；另一方面，又保障購(gòu)房者因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時(shí)，其家庭其他成員可使用保險(xiǎn)公司提供的保險(xiǎn)金繼續(xù)按期歸還貸款，直至本息歸還完畢，確保貸款提供者的債權(quán)，不會(huì)因借款人中途遭遇不幸以至喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無(wú)法收回構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。且由于保險(xiǎn)公司介入，ING模式不要求第三方（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）作為保證人，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)失業(yè)保險(xiǎn)及房屋損失險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)后，壽險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)亦大為降低，可以看出， ING模式對(duì)于購(gòu)房者、保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行和房產(chǎn)商均有重要意義。

    2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)

    產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的標(biāo)的是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的保證人向購(gòu)房者保證其所購(gòu)房屋是完全合法的，保證其房屋無(wú)其他債務(wù)的牽連，即沒(méi)有任何別人再擁有此房屋的任何部分，對(duì)此房屋的任何部分有任何訴訟或糾紛時(shí)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司承擔(dān)一切風(fēng)險(xiǎn)。

    產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)增加了房地產(chǎn)交易的可信度，具有廣闊的市場(chǎng)前景，在目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育初期，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)彌補(bǔ)了管理、信息與法律上的不足，可起到激濁揚(yáng)清、規(guī)范市場(chǎng)的作用。

    3、房地產(chǎn)質(zhì)量保險(xiǎn)

    由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向保險(xiǎn)公司投保質(zhì)量險(xiǎn)，當(dāng)商品房發(fā)生承包責(zé)任內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題，可直接由保險(xiǎn)公司向購(gòu)房者承擔(dān)賠償責(zé)任，這樣既確保了購(gòu)房者的利益又可提高房產(chǎn)商的信譽(yù)，保險(xiǎn)公司對(duì)建筑工程質(zhì)量的有力監(jiān)督也可促進(jìn)住宅工程質(zhì)量的改進(jìn)，保險(xiǎn)公司本身也可借此開(kāi)拓一攬子保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

    4、建筑工程險(xiǎn)

    對(duì)于樓花按揭貸款，為防止來(lái)源于房屋質(zhì)量嚴(yán)重不合格等風(fēng)險(xiǎn)，銀行可要求房產(chǎn)商投保建筑工程險(xiǎn)。

    三、住房按揭證券化

    （一）證券及住房按揭證券化的可行性

    所謂證券，是一種記載財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的有價(jià)的書(shū)面憑證，故而又稱(chēng)為有價(jià)證券。證券發(fā)行人是債務(wù)人，在依法發(fā)行證券后必須履行其一定的義務(wù)，如定期發(fā)放股息及紅利、定期支付利息和到期償還本金等。證券持有人是債權(quán)人，持有證券這種有價(jià)的書(shū)面憑證就意味著享有處理財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。綜合來(lái)看，證券可以看作是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上既具有法律屬性，又具有在市場(chǎng)上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓并要求獲得相關(guān)的權(quán)益回報(bào)等特性，它反映了一定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中人們對(duì)債務(wù)和財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。（注四）

    一種資產(chǎn)是否能夠證券化，主要取決于證券化的成本與收益之間的關(guān)系，只有收益大于成本，才適宜證券化。而決定這種資產(chǎn)證券化成本高低的關(guān)鍵因素在于資產(chǎn)的信用、還款條件和期限的長(zhǎng)短。住房按揭貸款以住房為抵押品，配合保險(xiǎn)公司相應(yīng)保險(xiǎn)，其安全性較強(qiáng)，符合證券化資產(chǎn)必須是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的內(nèi)在要求。在美國(guó)，住房借貸抵押公司證券享有"美國(guó)政府贊助機(jī)構(gòu)"所發(fā)行證券的待遇，被人們視為"美國(guó)政府機(jī)構(gòu)證券"而走勢(shì)堅(jiān)挺，被評(píng)為AAA級(jí)證券。兼之住房按揭貸款債權(quán)這種資產(chǎn)具備了信用特征簡(jiǎn)單、還款條件明確、期限長(zhǎng)、評(píng)估費(fèi)用低等特點(diǎn)，因而其易于證券化。

    我國(guó)證券市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的迅速發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模日益擴(kuò)大，現(xiàn)已形成了以深圳交易所、上海交易所為核心，A股、B股、債券等的交易體系，并且培育了一批具備從事證券承銷(xiāo)、發(fā)行的大型證券公司和信托投資公司，這也為住房按揭貸款證券化創(chuàng)造了良好的主體條件。

    隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的深化，我國(guó)有關(guān)證券法律體系日趨完善，《中華人民共和國(guó)人民銀行法》、《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《公司法》、《證券法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等法規(guī)為按揭證券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本國(guó)際協(xié)力事業(yè)團(tuán)（網(wǎng)址： jica.org.cn ）就住宅金融改革支援調(diào)查向我國(guó)提供技術(shù)援助，由人行及建設(shè)部協(xié)辦，該調(diào)查歷時(shí)兩年，日前的《中國(guó)住宅金融制度改革支援調(diào)查》終期報(bào)告認(rèn)為，我國(guó)住宅金融制度改革應(yīng)從建立住房市場(chǎng)階段開(kāi)始，逐步進(jìn)入引導(dǎo)住房市場(chǎng)階段。它建議：通過(guò)對(duì)住房公積金階段性的根本改革，形成政策性住房金融，同時(shí)，擴(kuò)大商業(yè)性住宅金融與確立風(fēng)險(xiǎn)管理體制，并建立抵押與擔(dān)保制度。據(jù)此，在第六次中國(guó)住宅金融制度改革課題研討會(huì)上，中國(guó)人民銀行研究局局長(zhǎng)謝平透露，我國(guó)住房貸款證券化的有關(guān)政策將于今年出臺(tái)，商業(yè)銀行有望在年內(nèi)發(fā)行第一批住房金融債券。（注七）

    （二）日本信托型房地產(chǎn)抵押債券證券化的操作程序

    1、 銀行和其他金融機(jī)構(gòu)以及住宅貸款專(zhuān)業(yè)公司（以下二者統(tǒng)稱(chēng)"住宅貸款債權(quán)人"）將其持有的適合于信托的住宅貸款債權(quán)匯集成一定數(shù)額后，信托給信托銀行，并同時(shí)締結(jié)信托契約。在積累債權(quán)時(shí)，對(duì)貸出時(shí)間、利率和擔(dān)保等條件類(lèi)似的住宅貸款債權(quán)進(jìn)行分類(lèi)選擇。

    2、信托銀行根據(jù)住宅貸款債權(quán)信托契約，從住宅貸款債權(quán)人手中取得債權(quán)證書(shū)及其他有關(guān)文件，同時(shí)發(fā)給住宅貸款債權(quán)人受益權(quán)證書(shū)，以證明其擁有信托契約上的受益權(quán)。從這時(shí)起，受益權(quán)就為住宅貸款債權(quán)人所有。

    3、住宅貸款的債權(quán)人將受益權(quán)分為兩類(lèi)，在信托期內(nèi)歸還本息的受益權(quán)（第一受益權(quán)），由本人作為受益人保存受益權(quán)證書(shū)；在過(guò)了信托期以后歸還本金的受益權(quán)（第二受益權(quán)），則通過(guò)將受益權(quán)證書(shū)賣(mài)給第三人的辦法流通債權(quán)以便于受益人籌措資金。把受益權(quán)一分為二是為了防止第二受益權(quán)受讓人的資金運(yùn)用效率下降，避免業(yè)務(wù)復(fù)雜化，并以此提高住宅貸款債權(quán)信托的商品性。

    4、根據(jù)前述委托事項(xiàng)，住宅貸款債權(quán)人把債務(wù)人按約定日期支付的本息，寄給信托銀行。在一般情況下，債務(wù)人每個(gè)月都支付同等金額的利息，并償還少量本金（特別在貸款初期，在應(yīng)償還的本息中利息比重較大）。受益人如通過(guò)他人接受償還的信托債權(quán)本金，則不利于資金的運(yùn)用和簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)手續(xù)。

    5、信托銀行在托收貸款中扣除手續(xù)費(fèi)、信托報(bào)酬之后，對(duì)第一受益人（住房貸款債權(quán)人）支付債務(wù)人所償還的本金和紅利后，再對(duì)第二受益人支付紅利。

    6、信托期結(jié)束后，信托銀行對(duì)第一受益人交付信托所剩的本金，并以此換取收益權(quán)證書(shū)，對(duì)第二受益人交付按時(shí)價(jià)變現(xiàn)的本金，并以此換取收益權(quán)證書(shū)。以上兩種類(lèi)型的房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化過(guò)程，從設(shè)計(jì)發(fā)行的方式看基本上是一致的，只是信用加強(qiáng)的方式和交易方式有所不同，但其實(shí)質(zhì)都在使房地產(chǎn)抵押債權(quán)經(jīng)證券化后能夠流動(dòng)起來(lái)，從而有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。

    結(jié)束語(yǔ)

    相信保險(xiǎn)業(yè)介入住房按揭及按揭證券化的實(shí)現(xiàn)對(duì)于緩解我國(guó)目前住房供求矛盾、解決開(kāi)發(fā)商業(yè)住宅銷(xiāo)售、促進(jìn)房地產(chǎn)及金融（包括銀行、保險(xiǎn)）的繁榮將起到積極的推動(dòng)作用。由于保險(xiǎn)業(yè)介入住房按揭及按揭證券化要求銀行、保險(xiǎn)及證券行業(yè)的密切合作，可以預(yù)期，不久的將來(lái)，綜合經(jīng)營(yíng)信貸、保險(xiǎn)、證券等金融業(yè)務(wù)的金融集團(tuán)亦可能應(yīng)運(yùn)而生，金融行業(yè)將面臨新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇（注八）。

    注釋?zhuān)?/p>

    一、《香港房地產(chǎn)法》商務(wù)印書(shū)館香港分館，1997年5月第7版

    二、《住房按揭法律問(wèn)題研究》第三章第一節(jié)《中國(guó)大陸的按揭之涵義、法律特征及所涉法律關(guān)系》

    三、《銀行法律實(shí)務(wù)》法律出版社1999年6月版第26-27頁(yè)

    四《住房按揭法律問(wèn)題研究》第六章第一節(jié)《證券及證券化》

    五、尹晨：“保險(xiǎn)業(yè)能為啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)做些什么？”載《住宅與房地產(chǎn)》，1999年第2期

    六、貝政明《保險(xiǎn)公司不能越俎代庖——再談抵押住房貸款保險(xiǎn)合同》

    七、房產(chǎn)之窗新聞《謝平：住房貸款證券化政策有望年內(nèi)出臺(tái)》