商業(yè)中心運營管理精選(九篇)
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第1篇：商業(yè)中心運營管理范文
關(guān)鍵詞：中小企業(yè)；電子商務(wù)供應(yīng)鏈管理；核心競爭力
一、我國中小企業(yè)的特點
我國中小企業(yè)主要具備以下特點：
1.中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不平衡；
2.中小企業(yè)經(jīng)濟政策欠缺；
3.中小企業(yè)缺少配套設(shè)施；
4.簡單的加工型企業(yè)屬于中小企業(yè)，中小企業(yè)在核心競爭力方面、品牌意識及品牌建設(shè)方面和科技含量方面等都處于缺乏狀態(tài)，中小企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)構(gòu)中處于被動地位，對于外界環(huán)境及經(jīng)濟動態(tài)方面適應(yīng)能力非常薄弱，反應(yīng)非常遲鈍；
5.外部環(huán)境的金融危機促使企業(yè)家千方百計優(yōu)化企業(yè)管理，更好把握新環(huán)境下的商機及促使自己生存下去的給予。
二、中小企業(yè)在金融危機環(huán)境下遇到的困境及難題
金融危機下我國中小企業(yè)的現(xiàn)狀：
1.中小企業(yè)對外貿(mào)易方面突出的不利影響因素主要表現(xiàn)如下幾方面：
（1）中小企業(yè)面臨的出口環(huán)境大變，變得更加嚴(yán)峻惡劣。
（2）中小企業(yè)面臨停產(chǎn)，倒閉的狀態(tài)。
（3）中小企業(yè)的貿(mào)易成本大幅增加，市場競爭力大大減弱了。
（4）中小企業(yè)在資金鏈方面面臨更大的風(fēng)險。
2.中小企業(yè)的成本壓力加大
由于外界環(huán)境的變化，很多中小企業(yè)開始面向國內(nèi)消費市場，使得企業(yè)伙伴間的競爭非常激烈，生存環(huán)境非常惡劣。
3.中小企業(yè)的融資難度進一步加大
受金融危機的影響，進一步加大了貸款的審核力度。
三、金融危機下的策略
金融危機下中小企可以采取以下策略：
1.中小企業(yè)必須提高產(chǎn)品的質(zhì)量，主要表現(xiàn)在品牌意識及品牌建設(shè)上。
2.中小企業(yè)還應(yīng)以市場為導(dǎo)向，全面關(guān)注市場變化。
3.中小企業(yè)加強提升企業(yè)核心競爭力的策略研究，主要表現(xiàn)在：利用兩個市場環(huán)境、利用兩種資源價值、引進高端管理策略技術(shù)及引進高端科技人才。
4.中小企業(yè)發(fā)展方向：需求良好國家政策的大力支持幫助、盡最大努力實現(xiàn)產(chǎn)品升級、具備不斷超越自己的核心競爭力、凸顯超越跨越式的突破性的戰(zhàn)略性發(fā)展。
四、金融危機下中小企業(yè)提升核心競爭力的策略
1.提升核心競爭力的策略之一：供應(yīng)鏈管理
隨著全球經(jīng)濟貿(mào)易往來的中小企業(yè)及其經(jīng)營者必須思考的重要課題。中小企業(yè)如何在競爭合作并存并加強的大環(huán)境下很好的度過難關(guān)并很好的生存下去，同時具備自己的核心競爭力，超越自己，就必須把如何應(yīng)用供應(yīng)鏈管理這種新興的管理模式提升日程，并不斷在自己企業(yè)不斷發(fā)展及其信息化需求的基礎(chǔ)上不斷優(yōu)化升級對供應(yīng)鏈管理，對自己企業(yè)的生存和發(fā)展具體非同尋凡的意義。
中小企業(yè)在供應(yīng)鏈管理方面的決策體現(xiàn)：
（1）中小企業(yè)不斷加強急提升樹立供應(yīng)鏈管理的意識和理念，逐步建立并不斷完善供應(yīng)鏈管理水平及能力。
（2）中小企業(yè)建立誠信經(jīng)營的理念，樹立合作共贏的觀念，積極融入到供應(yīng)鏈管理的大環(huán)境當(dāng)中，與自己的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的上下游企業(yè)建立相互信任懂得合作的友好合作伙伴關(guān)系。
（3）中小企業(yè)需要不斷完善自己的管理理念，以客戶需求為中心為導(dǎo)向，更好地把握市場需求，爭取最大努力活動精準(zhǔn)市場信息，最大限度地減少經(jīng)營市場風(fēng)險。
（4）中小企業(yè)不斷深化加強樹立信息化管理的意識，不斷完善和實現(xiàn)加強信息化建設(shè)及其管理能力，更好地實行更高級更優(yōu)化的供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)，具體表現(xiàn)在如下幾方面：第一：善于整合信息資源，發(fā)揮自己最擅長方面，逐步建立自己企業(yè)發(fā)展的核心競爭力；第二：加強人才引進制度，培養(yǎng)適合于高新技術(shù)需求及發(fā)展的高端人才，進而實現(xiàn)推廣供應(yīng)鏈管理的經(jīng)驗優(yōu)勢。
2.提升核心競爭力的策略之二：電子商務(wù)環(huán)境下的供應(yīng)鏈管理
電子商務(wù)供應(yīng)鏈管理策略：
（1）快速反應(yīng)
中小企業(yè)面臨著激烈的競爭環(huán)境下，如何生存如何發(fā)展，怎樣才能更好地提升自己的核心競爭力，中小企業(yè)采取QR策略。
QR主要是面對產(chǎn)品消費者的需求做出快速反應(yīng)，主要有三各不同層次：
第一，實現(xiàn)QR所必須進行的信息技術(shù)EDI對中小企業(yè)的產(chǎn)品條碼標(biāo)志；第二，在前面信息技術(shù)進行條碼標(biāo)志的基礎(chǔ)上，在中小企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)處理的策略，并采用EDI技術(shù)傳輸更多的信息，如報文；第三，中小企業(yè)與合作伙伴之間建立密切友好合作關(guān)系，通過信息技術(shù)實現(xiàn)做到快速反應(yīng)，實現(xiàn)中小企業(yè)整體供應(yīng)鏈更大經(jīng)濟效益的目的。
（2）有效客戶反應(yīng)
ECR是供應(yīng)鏈管理的一種策略，對中小企業(yè)在供應(yīng)鏈管理過程中實現(xiàn)以客戶為中心，同時體現(xiàn)供應(yīng)鏈上下游企業(yè)之間密切合作等方面具有重要意義。
ECR是中小企業(yè)供應(yīng)鏈管理中實現(xiàn)為客戶服務(wù)的理念的重要策略，同時具有中小企業(yè)降低整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)的成本的重要功能。
中小企業(yè)實施“有效客戶反應(yīng)”這一供應(yīng)鏈管理戰(zhàn)略思想：涉及到中小企業(yè)供應(yīng)鏈管理中上下游相關(guān)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程優(yōu)化管理，實現(xiàn)進一步降低供應(yīng)鏈的成本。
這樣中小企業(yè)通過采取供應(yīng)鏈管理策略，實行快速反應(yīng)和有效客戶反應(yīng)，以滿足客戶對產(chǎn)品及信息的需求為目標(biāo)，向客戶提供最準(zhǔn)確最及時的信息，向客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和產(chǎn)品，更好地提升中小企業(yè)自身的核心競爭力。
（3）電子訂購系統(tǒng)
中小企業(yè)供應(yīng)鏈管理應(yīng)用電子訂購系統(tǒng)，更好地協(xié)調(diào)供應(yīng)鏈鏈條上零售商與批發(fā)商之間的關(guān)系，即EOS系統(tǒng)基本上是在零售店的終端利用條碼閱讀器獲取準(zhǔn)備采購的商品條碼，并在終端機上輸入訂貨材料，利用電話線通過調(diào)制解調(diào)器傳到批發(fā)商的計算機中；批發(fā)商開出提貨傳票，并根據(jù)傳票同時開出揀貨單，實施揀發(fā)，然后依據(jù)送貨傳票進行商品發(fā)貨；送貨傳票上的資料便成為零售商的應(yīng)付賬款資料及批發(fā)商的應(yīng)收賬款資料，并接到應(yīng)收賬款的系統(tǒng)中去；進而更好地實現(xiàn)促使整個供應(yīng)鏈管理的效率。
3.建立企業(yè)間網(wǎng)絡(luò)式供應(yīng)鏈系統(tǒng)
第一，中小企業(yè)供應(yīng)鏈管理過程中相關(guān)企業(yè)之間建立合作伙伴關(guān)系，中小企業(yè)根據(jù)自己企業(yè)的實際特點，認(rèn)識到協(xié)調(diào)鏈條上各企業(yè)間商務(wù)活動的必要性，及怎樣才能很好地滿足客戶對產(chǎn)品及信息的需求，中小企業(yè)供應(yīng)鏈管理可以選擇第三方物流管理，中小企業(yè)需要不斷完善自己的組織結(jié)構(gòu)，不斷協(xié)調(diào)、利用和管理與鏈條上上下游伙伴企業(yè)之間的關(guān)系。
第二，中小企業(yè)如何進行供應(yīng)鏈管理整合，促進中小企業(yè)物流的快速發(fā)展，中小企業(yè)供應(yīng)鏈管理以信息技術(shù)為基礎(chǔ)，實現(xiàn)信息分享作為中小企業(yè)供應(yīng)鏈管理整合的基礎(chǔ)。
這樣中小企業(yè)隨著信息技術(shù)的快速發(fā)展，以信息技術(shù)與信息流作為基礎(chǔ)，利用更有效的客戶對產(chǎn)品及信息的需求預(yù)測方法及技術(shù)，實現(xiàn)以客戶為中心的高效率的貨物流動獲得客戶需求的真實信息。
第三，中小企業(yè)供應(yīng)鏈管理實現(xiàn)信息化，需要引進中高級人才，這些人才具備一定的才智：懂得企業(yè)供應(yīng)鏈管理，具備供應(yīng)鏈管理信息化的經(jīng)營理念，熟練及掌握供應(yīng)鏈管理的最新理論，并愿意付諸于中小企業(yè)供應(yīng)鏈管理實踐，能熟練掌握中小企業(yè)供應(yīng)鏈管理信息化需要的信息技術(shù)基礎(chǔ)，同時尤為關(guān)鍵的是能做到與供應(yīng)鏈鏈條上的各合作伙伴企業(yè)友好合作。
總起來說，中小企業(yè)應(yīng)用供應(yīng)鏈管理這種新的管理思想及管理模式，中小企業(yè)如何改變基本的生存方式，如何更有效地應(yīng)用管理信息資源，從而中小企業(yè)應(yīng)用電子商務(wù)供應(yīng)鏈管理，進而提升中小企業(yè)整個供應(yīng)鏈的運作效率。
中小企業(yè)通過供應(yīng)鏈管理，能夠?qū)崿F(xiàn)供應(yīng)鏈管理中降低風(fēng)險如庫存積壓，送貨不及時等等的風(fēng)險；進而通過優(yōu)化供應(yīng)鏈管理，在企業(yè)內(nèi)部集成各供應(yīng)鏈流程管理體系，降低整體供應(yīng)鏈成本，增加中小企業(yè)的效益；在中小企業(yè)外部，通過利用供應(yīng)鏈管理信息化技術(shù)策略，與供應(yīng)鏈上下游企業(yè)之間建立友好合作關(guān)系，實現(xiàn)信息共享，以滿足客戶對產(chǎn)品及信息需求為目標(biāo)，提高中小企業(yè)供應(yīng)鏈管理過程中對客戶需求的反應(yīng)速度，更好地適應(yīng)新的市場環(huán)境，更大地提升中小企業(yè)核心競爭力及提升自己立足生存與發(fā)展之本。
參考文獻：
[1]周榮輔.基于供應(yīng)鏈管理的中小企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略探析[J].技術(shù)經(jīng)濟與管理研究，2003（02）.
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[3]李杰梅.中小企業(yè)供應(yīng)鏈管理戰(zhàn)略研究[J].沿海企業(yè)與科技，2004.
第2篇：商業(yè)中心運營管理范文
汕頭的廣場有很多，例如：
1、汕頭市人民廣場：位于廣東汕頭市海濱路與市政府大樓之間，面積達6.3公頃，是汕頭是重要的地標(biāo)，可容數(shù)萬的大型集會。主體由露天舞臺、羅馬柱廊和音樂噴泉組成。
2、汕頭林百欣時代廣場：位于廣東汕頭市長平路96號，廣闊的草地加上街區(qū)內(nèi)星河大廈、汕頭市圖書館、林百欣會展中心等富有現(xiàn)代氣息的建筑群落，使之既成為大型會議、展覽的場所，又是市民群眾休息娛樂的去處，反映出特區(qū)現(xiàn)代化海濱城市的人文特色。
3、汕頭蘇寧電器廣場：位于龍湖區(qū)長平路與金環(huán)路東南角，地處汕頭市級商業(yè)中心長平路商圈核心位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。在硬件條件、軟件服務(wù)、商品規(guī)劃、運營管理等各方面成為粵東商業(yè)零售市場的標(biāo)桿。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
第3篇：商業(yè)中心運營管理范文
目前電動汽車技術(shù)已成為各國政府關(guān)注的熱點，電動汽車將成為綠色的交通工具，研究電動汽車充換電網(wǎng)絡(luò)運營具有重要意義。我國電動汽車充換電服務(wù)定價研究和實踐尚處于初級階段，缺乏系統(tǒng)體系、方法。研究電動汽車網(wǎng)絡(luò)運營管理，實現(xiàn)跨區(qū)域充換電服務(wù)網(wǎng)絡(luò)規(guī)范運營管理提供有效的管理模式，具有在全國范圍推廣應(yīng)用的廣闊前景。
【關(guān)鍵詞】
電動汽車運營管理
電動汽車商業(yè)模式具有三大核心問題，第一電能供給模式，第二電動汽車推廣模式，第三充換電服務(wù)定價機制。目前，電動汽車的電能供給模式有三種：交流充電樁慢充、直流充電機快充和電池快速更換；電動汽車推廣模式主要有三種，分別為：裸車銷售、電池租賃，整車租賃和整車銷售；充換電服務(wù)定價目前尚無成熟方法，以成本加成定價為主。電能供給模式和電動汽車推廣模式可以多種不同組合方式，可以通過實際的示范效果和經(jīng)濟性分析不斷調(diào)整優(yōu)化方案。
1 我國電動汽車商業(yè)運營模式
我國現(xiàn)階段電動汽車商業(yè)運營主要有以下三種模式：深圳普天的融資租賃模式、杭州的租賃與換電模式、合肥的定向購買模式。三種模式各有不同的市場運營點特點，可以為北京電動汽車充換電站網(wǎng)絡(luò)運營提供支持。
1.1 深圳普天融資租賃模式
普天模式的主要特點是融資租賃和實時監(jiān)控，它主要在電動公交領(lǐng)域應(yīng)用，具體實施方式是：深圳市普天公司整體購買電動公交車，將車、電池分開銷售給公交公司，只需公交公司支付裸車價格（不含電池），電池則單獨進行租賃，有效地緩解了公交公司的資金壓力。實時監(jiān)控作為融資租賃的衍生服務(wù)，普天公司實時讀取電動公交車的運行狀況，包括：行駛狀況、充電狀況、電池狀況，有效地保證了電動公交車的安全運營。因此普天模式的創(chuàng)收點是兩方面：融資租賃的利息和實時監(jiān)控服務(wù)費的收取。
1.2 合肥江淮應(yīng)用的定向購買模式
合肥江淮的定向購買模式，已投放市場585輛電動私家車，每輛車由國家、合肥市政府、江淮汽車公司3級補貼，補貼后與同級別汽油轎車價格相當(dāng)。以成本來計算，每公里電動汽車耗電12元左右，同款汽油轎車燃油費50元以上，是耗電費用的4倍多，由此可見電動汽車的經(jīng)濟性。定向購買模式主要是針對特定消費者銷售電動車，此類型的消費者使用電動汽車成本較低，經(jīng)濟性較好，比較適合于政府公務(wù)用車等定向購買模式。
1.3 杭州電動汽車租賃與換電模式
杭州的市的電動汽車租賃模式打破了傳統(tǒng)的公共交通模式，采用分時計費進行租賃，只租不售，為純電動汽車配備了可充電式立體車庫，為方便市民出行，在市區(qū)主干道路、居民區(qū)、大型商業(yè)中心、交通樞紐等地點設(shè)置了租車站。便于用戶隨時進行租賃自駕出行，讓消費者避免承擔(dān)充電難、維護保養(yǎng)和電池回收等問題。電動汽車租賃模式通過對城市資源整體設(shè)計，集中購置、管理、充電和維護電動汽車，用戶進行租用自駕，各種資源高效配置合理運行。純電動汽車租賃與傳統(tǒng)汽車租賃類似，可以就近租車、異地換車，并且還可電話預(yù)約送、接車服務(wù)，使用經(jīng)濟、方便、快捷。
2 電動汽車商業(yè)模式與運營方案
影響電動汽車發(fā)展的關(guān)鍵因素之一是電動汽車的綜合用車成本，即購車成本和用車過程中的各種費用。而這些成本涉及到政府導(dǎo)向、電動汽車生產(chǎn)成本、充換電運營機制以及各種配套設(shè)置建設(shè)等。為推廣電動汽車，電動汽車的綜合用車成本不能超過相應(yīng)車型燃油汽車的綜合用車成本。依據(jù)此前提建立的商業(yè)收費模式中，如果燃油價格維持在一定水平的低位，充換電設(shè)施建設(shè)的出資方和電池購置的出資方極有可能無法實現(xiàn)盈利，需尋找新的盈利點。
2.1 整合資源，搭建充換點職能服務(wù)網(wǎng)絡(luò)
2.1.1 提前規(guī)劃
建設(shè)智能充換電服務(wù)網(wǎng)絡(luò)首先要最好規(guī)劃布局，參與國家補貼私人購買電動汽車和“十城千輛”的試點城市，首先必須遵循國家電網(wǎng)充換電設(shè)置建設(shè)原則，前期工作結(jié)束后，需要進一步調(diào)查電動汽車市場實際運行需求和發(fā)展中存在的技術(shù)薄弱環(huán)節(jié)，按照智能電網(wǎng)發(fā)展規(guī)劃要求，提前進行電動汽車充換電服務(wù)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展規(guī)劃編制工作。另外，時刻注意國內(nèi)外電動汽車行業(yè)發(fā)展情況，實時搜集關(guān)注國內(nèi)外技術(shù)發(fā)展動態(tài)，定期調(diào)整電動汽車智能充換電服務(wù)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展規(guī)劃。
2.1.2優(yōu)化布局
按照當(dāng)前電池技術(shù)下以換電為主，未來技術(shù)發(fā)展后充換并重的原則，采用“分級規(guī)劃，以點帶面、重點突破”的發(fā)展思路，發(fā)展電動汽車智能充換電服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。集中統(tǒng)籌建設(shè)充換電設(shè)施，調(diào)研規(guī)劃變電站可建設(shè)面積及容量，實現(xiàn)充換電設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化布局，合理的運營服務(wù)管理模式將成為電動汽車產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的必要支撐。
2.1.3推廣建設(shè)運營模式
像北京、上海、深圳等電動汽車行業(yè)高速發(fā)展的城市，國網(wǎng)公司需要積極建立并推廣智能服務(wù)網(wǎng)絡(luò)充換電運營模式，以現(xiàn)階段電動汽車行業(yè)發(fā)展為平臺，針對不同需求的用戶創(chuàng)新服務(wù)方式，完善多元化、差異化服務(wù)，提升運營服務(wù)質(zhì)量，加大重點示范充換電站的宣傳作用。打破城市間、省市間的壁壘，合理規(guī)劃省市高速、主干公路沿線的充換電分布點，實現(xiàn)省市、城市間充換電設(shè)施服務(wù)網(wǎng)絡(luò)一體化。
2.2 完善機制
2.2.1明確職責(zé)
電動汽車充換電服務(wù)網(wǎng)絡(luò)仍在建設(shè)應(yīng)用初期，首先需要市政府與電力公司聯(lián)合建立健全各種規(guī)章制度，規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確細化各方職責(zé)分工，保證電動汽車行業(yè)可以有序健康的良好發(fā)展。
2.2.2加強管理
電動汽車行業(yè)正處在高速發(fā)展時期，各種配套工程建設(shè)應(yīng)提前做好設(shè)計規(guī)劃，整體布局籌謀，增強工程實施合理性和規(guī)范性，避免造成不必要的資源浪費。深化工程管理重要環(huán)節(jié)，對計劃、招投標(biāo)、項目實施和驗收投運進行全程動態(tài)管控，確保工期和質(zhì)量安全，保證各項建設(shè)任務(wù)圓滿完成。
2.2.3提升運營水平
貫徹國家電網(wǎng)公司電動汽車充換電服務(wù)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展戰(zhàn)略，加快充換電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，開展城際互聯(lián)項目示范，推進關(guān)鍵技術(shù)研發(fā)和標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，推進與電動汽車上下游企業(yè)的項目合作。實現(xiàn)客戶服務(wù)管理、計費管理、資產(chǎn)管理、物流配送、集中監(jiān)控、有序充電等功能，為電動汽車用戶提供智能、方便、快捷的充換電服務(wù)。
2.2.4強化培訓(xùn)
以充換電服務(wù)管理人員為培養(yǎng)對象，明確工作職責(zé)，對其進行管理理論和管理技能培訓(xùn)，并深入生產(chǎn)一線了解實際業(yè)務(wù)流程。并且將應(yīng)急培訓(xùn)納入公司及充換電站培訓(xùn)規(guī)劃和年度培訓(xùn)計劃，建立健全應(yīng)急教育培訓(xùn)體系，并結(jié)合實際，有計劃、有重點、分層次、定期組織應(yīng)急演練，使突發(fā)事件應(yīng)急保障水平從人員意識和能力上得到提升。
第4篇：商業(yè)中心運營管理范文
關(guān)鍵詞：選址、業(yè)態(tài)分布、動線組織、空間布局、經(jīng)營管理
中圖分類號：S611文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、Mall的項目選址
城市中，一個成熟的商圈可以充分支持Mall的存在。Mall開發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項目所在核心商圈的消費總量，因為它體現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)核心商圈的消費能力；其次，地處交通樞紐，位于交通集約發(fā)射點，擁有集體運輸工具的Mall更容易取得成功。
大連百年城位于大連青泥洼核心商圈，交通十分便利，主力店是太平洋百貨，名牌薈萃，管理先進，深受大連消費者喜愛。作為大連建市百年的標(biāo)志性建筑，從坐落到現(xiàn)在，走過二十年依然不過時，被認(rèn)為是大連最成功的Mall。而一度被評為是世界最大的“華南Mall”，其失敗的主因就是因為選址先天失誤。華南Mall所在的萬江區(qū)，與市區(qū)隔江相望，缺乏成熟商圈，當(dāng)?shù)丶葲]有大型特色的商品產(chǎn)地資源，又沒有文化、旅游資源。從東莞市區(qū)過來購物，不但有好長的一段路要走，還要經(jīng)常遭受過橋塞車之苦。
二、Mall的業(yè)態(tài)分布
大型Mall的業(yè)態(tài)主要由百貨、超市、餐飲、娛樂、休閑、購物中心等方面組成。筆者通過與馬來西亞某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營商（已在中國投資購買大型Mall物業(yè)）的長期配合與交流，總結(jié)出一些世界先進商業(yè)運營商的業(yè)態(tài)分布理念：
以一個五、六層高的Mall為例，地下或半地下一層會出現(xiàn)品牌超市、低端賣場和美食廣場等，其位置并不顯眼，是面向大眾化消費的區(qū)域，為整個Mall吸收相對低端的消費群體。其中超市需要靠近地下車庫出入口和一個獨立的卸貨區(qū)，方便顧客和超市運營商的物流；首層將是高端區(qū)，云集世界一線品牌，包括時尚服飾、名表、名包等，大牌的進駐，有助于提升整個商場的檔次，抬高整個商場的租金。沿街或者旺鋪未必是最高端或者最受歡迎的品牌，最受歡迎的品牌可能會出現(xiàn)在縱深比較深的一角，這樣可以利用其品牌效應(yīng)拉動人流，也可以抬高同層商鋪的租金。為首層高端商戶提供一托二模式商鋪，利用沿街優(yōu)勢，使其享有獨立入戶的客流；二到四層，是品牌專賣店，檔次由高到低輻射開來，包括服裝、鞋襪、飾品、電子產(chǎn)品、兒童玩具、體育用品等等。相對于首層的高端品牌，其品牌會是世界二線或是本土一線品牌。在這幾層內(nèi)會出現(xiàn)一到兩個主力店，主力店的定位將直接影響整個Mall的定位；第五層或者頂層，將又是一個高端區(qū)域，五星級電影院、KTV，咖啡廳、Ballroom以及高檔餐飲等將會在此出現(xiàn)；氣候和環(huán)境條件比較好的地區(qū)，在整個Mall的屋頂還會有室外游泳池和室外網(wǎng)球場等場所。
Mall作為世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)，在眾多業(yè)態(tài)的支持下，涵蓋各種不同類型的消費群體，滿足其一站式購物、休閑、娛樂、餐飲的需求。
三、Mall的動線組織
1．Mall的出入口設(shè)置，應(yīng)與市政交通互相配合。Mall的主要出入口外部，應(yīng)設(shè)置集散式的廣場，以達到緩沖人流的效果。主入口內(nèi)要設(shè)置前廳，使人流能從這個聚點分散到各個業(yè)態(tài)分區(qū)，以實現(xiàn)商業(yè)利益的最大化。
2．Mall的內(nèi)部應(yīng)杜絕人流和車流交叉的現(xiàn)象，這在一定程度上影響人流的動向。車庫出入口應(yīng)遠離人行出入口，Mall內(nèi)部應(yīng)設(shè)置到達車庫的獨立出入口。人流和貨流應(yīng)避免交叉，不要應(yīng)為運送貨物而占用公共空間或是電梯系統(tǒng)，而阻礙人流走向，運送貨物應(yīng)盡量在人流較低的時間段內(nèi)。大型業(yè)態(tài)（如主力店、電影院等）應(yīng)盡量設(shè)有專門的運貨通道。
3．Mall的平面交通。平面交通對引導(dǎo)人流起到至關(guān)重要的作用，顧客進入Mall后要有一條明顯的主通道，寬度在8~10米，保證顧客能夠擁有舒適的步行空間，顧客在主通道能清楚的看到商場平面業(yè)態(tài)劃分。除去主通道外，與之相連的次通道，使客流有效的到達業(yè)態(tài)分區(qū)，根據(jù)不同的商業(yè)種類，次級通道的寬度各不相同，應(yīng)在4~6米之間，以保證顧客不會再擁擠的情況下購物。無論主通道還是次通道，都應(yīng)設(shè)有清楚的標(biāo)識牌，應(yīng)該包括樓層、安全出口、收銀臺、衛(wèi)生間、電扶梯位置等信息，主通道宜設(shè)有業(yè)態(tài)全景分布圖。
主次通道的設(shè)計，應(yīng)避免讓顧客走重復(fù)的路，盡量采用圍繞中庭的雙環(huán)回型平面布局，此種布局可以增加商場的通透感，有利于Mall吸引人流，使商鋪價值達到最大化，。
4．Mall的垂直交通：
1）．扶梯作為Mall的重要垂直交通工具，它的設(shè)置方式對人流的導(dǎo)向至關(guān)重要。最讓人舒服的扶梯排布方式是剪刀雙向式的四部扶梯排布，這種排布方式可以有效減少顧客無效的路徑，進而在最短的路線達到自己想到的商鋪。有的商家認(rèn)為采用剪刀單向式的設(shè)計，使向不同樓層運行的人流，必須繞個圈才能找到上行或下行的扶梯，其目的是為了讓客流盡可能轉(zhuǎn)到更多的商鋪，以提高因位置不好導(dǎo)致人流不佳鋪位的人流量。其實這種做法在商業(yè)發(fā)達國家或地區(qū)早已被淘汰，因為這種做法不夠人性化，給顧客造成不必要的疲勞，一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)，因此這種做法會得不償失。有條件的Mall應(yīng)設(shè)置直接通入地下車庫的扶梯。
2）．Mall的電梯分為客梯和貨梯。無論是客梯還是貨梯都應(yīng)直接通向地下車庫，為客戶和商家提供最便捷的流線。有條件的Mall，其超市、主力店等大型鋪位都應(yīng)有獨立的卸貨區(qū)和貨梯。電梯受制于其運力，不能成為最主要的垂直人流交通工具，但作為物流交通工具是必不可少的。
四、Mall的空間布局
Mall的空間布局往往和建筑用地、開發(fā)商的風(fēng)格、地域氣候有關(guān)系。成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在室內(nèi)外空間分隔上都會有屬于自己的風(fēng)格，有連續(xù)開發(fā)Mall經(jīng)驗的開發(fā)商，其項目都會有相同的烙印，甚至成為其品牌LOGO。
Mall的建筑特征是商業(yè)空間步行化、商業(yè)空間室內(nèi)化、公共空間社會化。對于Mall來說，中庭的設(shè)計至關(guān)重要。進入一個Mall的內(nèi)部后，中庭的尺度、位置給人的感覺會是顧客對整個Mall的第一印象。一個成功的Mall，都會有令人舒適的空間尺度。公共空間越大，人的舒適度越高，但Mall的利用率會降低，因此商家會在舒適度與利用率上追求一個最佳的比例。
目前，一些成熟的商業(yè)運營商會在Mall的植入中庭帶的理念：Mall的中心是一個大的中庭，尺寸大小依據(jù)Mall的規(guī)模，以它為中心，其他小中庭組成帶狀結(jié)構(gòu)，在整個中庭帶的上方，屋頂會是帶狀的天窗，讓整個Mall會有足夠的自然采光。這種做法會使Mall的內(nèi)部達到非常通透的效果，使顧客擁有最好的視線范圍，各種業(yè)態(tài)可一覽無余，對人流的導(dǎo)向有很明確的指示。真正做到商業(yè)空間步行化、商業(yè)空間室內(nèi)化、公共空間社會化。
五、Mall的運營管理
目前，國內(nèi)已建的大型Mall陸陸續(xù)續(xù)已有不少，但能真正賺錢的卻沒有幾個，能連鎖經(jīng)營成功的屬鳳毛麟角。究其原因，是因為國內(nèi)大型Mall的運營管理水平實屬不堪。
第5篇：商業(yè)中心運營管理范文
關(guān)鍵詞：大劇院；建設(shè)；經(jīng)營；對策
一、考察各地大劇院的基本情況
（一）重慶大劇院
重慶大劇院是重慶市確定的十大社會文化事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施之一，是集歌劇、戲劇、音樂會演出，文化藝術(shù)交流，多功能為一體的大型社會文化設(shè)施。
2003年10月，重慶市政府公開征集重慶大劇院建筑設(shè)計方案。最后，德國GMP及華東設(shè)計院共同投標(biāo)的“孤帆遠影”最終經(jīng)專家評審、市民投票后脫穎而出。2009年6月16日，北京保利劇院管理有限公司與重慶方面正式簽署《重慶大劇院委托經(jīng)營管理合同》，于2009年11月1日起由重慶保利劇院管理有限公司負責(zé)經(jīng)營管理，以“專業(yè)水平高、管理標(biāo)準(zhǔn)高、服務(wù)品位高、經(jīng)營水平高、社會形象高”作為公司經(jīng)營管理目標(biāo)，采取“行業(yè)管理、委托經(jīng)營、市場運作、政府補貼”的全新運營管理模式。北京保利劇院承諾每年在此組織演出不低于130場，幾乎平均3天就有一場。為了保證質(zhì)量，至少三成演出是由國際知名或者國內(nèi)中央級藝術(shù)團體承擔(dān)的A類演出。為針對觀眾愛好，公司還邀請港臺和內(nèi)地明星推出劇院版演唱會，此外也會邀請著名芭蕾舞團和話劇團赴渝演出。同時，還會安排戲劇、歌劇和曲藝、雜技等類別的表演。
保利劇院在重慶等地推行“演出季”的概念，提前一個季度公布演出劇目和票價。保利劇院針對演出檔次不同制定不同的票價，最頂級的演出最高票價可達到1080元，而普及型演出的最低票價只要10元，這比看場電影還便宜。而普通演出的均價則在230元左右。價位差距比較大，選擇面相對廣泛，公司希望每年能吸引更多觀眾前往觀看。
（二）廣州大劇院
廣州大劇院是廣州市新建的七大標(biāo)志性建筑之一，由廣州市政府投資13.8億元，歷時5年建成，是目前華南地區(qū)最先進、最完善和最大的綜合性表演藝術(shù)中心，其全新的運營管理模式也使之成為我國文化體制改革和演藝市場化運作的成功范例。
2010年5月9日，廣州大劇院正式開幕。廣州市政府通過招標(biāo)方式選擇文化部直屬的中演集團委托管理，由其全權(quán)負責(zé)大劇院的運營，實行獨立運作、獨立核算。由于廣州大劇院的地理位置極為優(yōu)越，對外經(jīng)營收入較高，政府不采取直接補貼，而是間接支持。廣州大劇院以“立足珠三角，輻射港澳臺，影響東南亞”的戰(zhàn)略定位，大膽探索中國劇院經(jīng)營管理新模式和改革發(fā)展道路，整合國際國內(nèi)各類優(yōu)勢文化資源，聚集演藝產(chǎn)業(yè)鏈，推出舞臺藝術(shù)精品，努力將廣州大劇院打造成為華南最高藝術(shù)殿堂、全球杰出藝術(shù)家的演藝舞臺。同時為加快廣東文化體制改革，建設(shè)文化強省，為建設(shè)世界文化名城和幸福廣州做出了有益的探索，為把廣州打造成為與北京、上海齊名的“北、上、廣三大演藝平臺”之一做出了貢獻。
（三）東莞玉蘭大劇院
東莞玉蘭大劇院是東莞標(biāo)志性的文化建筑，總投資6.18億元。東莞玉蘭大劇院還配套建設(shè)一棟按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修的附屬樓，可同時滿足200名演職人員和170名大劇院員工的食宿。
2001年，東莞市委、市政府提出建設(shè)文化新城發(fā)展戰(zhàn)略，希望通過文化來開啟城市的未來，解開城市發(fā)展的死結(jié)，突破城市升級的瓶頸。這一年，東莞大手筆投入了19億元啟動建設(shè)玉蘭大劇院、圖書館、展覽館、科技館、少年宮等一系列大型文化設(shè)施。僅玉蘭大劇院就投入6億多元。2005年11月，東莞保利玉蘭大劇院管理有限公司正式成立，公司全面負責(zé)東莞玉蘭大劇院及其附屬設(shè)施的經(jīng)營管理。保利憑借自身雄厚的演出資源、豐富的劇院管理經(jīng)驗以及“專業(yè)水平高、管理標(biāo)準(zhǔn)高、服務(wù)品位高、社會形象高、經(jīng)濟效益高”的管理理念，成功策劃運作了中國首個在地級市舉辦的國家樂團新年音樂會——2006年中國新年音樂會。東莞成為第一個邀請到中國愛樂樂團到家門口來演奏新年音樂會的地級市。
在藝術(shù)定位上要仰視，在服務(wù)經(jīng)營的票價上，一定讓市民能夠走得進去，這是東莞市政府建設(shè)玉蘭大劇院的初衷。根據(jù)東莞市民的消費水平，玉蘭大劇院的票價實行最高上限不超過480元，年平均票價則定在230元左右。于是，東莞市民只要花相當(dāng)于北京和上海三分之一、廣州二分之一的票價，就可以欣賞到同等品質(zhì)的高雅演出。
（四）深圳保利大劇院
深圳保利劇院坐落于深圳市南山區(qū)文化商業(yè)中心，毗鄰連接香港的深圳西部通道繁華地段，地理位置優(yōu)越，是一個高起點、高層次的文化綜合體，能滿足舞劇、歌劇、話劇、交響音樂會、戲曲及綜藝匯演等演出使用要求，其建聲效果達到建筑聲學(xué)和舞臺設(shè)備功能配置的國內(nèi)頂級水準(zhǔn)。
深圳保利劇院由中國保利集團投資興建，是深圳保利文化廣場的核心組成部分，憑借其先進的設(shè)備設(shè)施，依托北京保利先進的經(jīng)營管理理念和成熟的專業(yè)化管理模式，成為市文化市場中一顆璀璨的明珠。300平米的多功能廳，配備先進的會議音響系統(tǒng)、燈光、投影設(shè)備等，是演出排練、新聞和召開會議的理想場所。
（五）廣東星海音樂廳
這座以人民音樂家冼星海的名字命名的音樂廳，占地 1.4萬平方米，建筑面積1.8萬平方米，總投資約2.5億元，是我國當(dāng)時規(guī)模最大，設(shè)備最先進，功能完備，具有國際水平的音樂廳。作為廣東省精神文明建設(shè)的重點工程，自1998年3月3日落成以來，星海音樂廳一直肩負著弘揚中外高雅音樂文化，對外文化交流的使命。音樂廳不僅組織國內(nèi)外各類音樂團體和藝術(shù)家演出，承辦國際聲樂、器樂比賽和國際音樂藝術(shù)節(jié)，還舉辦群眾性音樂活動，開展音樂藝術(shù)教育活動，讓公眾更多了解音樂，愛上音樂，并參與國內(nèi)外的文化盛事。同時音樂廳還與企事業(yè)單位合作，共同策劃開展宣傳公關(guān)活動。
星海音樂廳從工程的策劃、立項、投資、建設(shè)直至落成，都是在廣東省委、省政府關(guān)懷和領(lǐng)導(dǎo)下，由省委宣傳部直接領(lǐng)導(dǎo)、省文化廳具體組織實施進行的，并得到了廣東省建委、計委和財政廳等部門大力支持，得到了國內(nèi)外有關(guān)科研、設(shè)計、施工、安裝等單位和技術(shù)專家積極參與，使工程得以順利完成。
（六）河南藝術(shù)中心
河南藝術(shù)中心是河南省委、省政府確定的“十五”期間省重點項目，是建國以來河南省投資最多、規(guī)模最大、設(shè)計水平最高的公益性文化設(shè)施。大劇院配備有世界一流的燈光、音響和舞臺機械，舞臺機械設(shè)備具有升降、平移、旋轉(zhuǎn)等先進功能。河南藝術(shù)中心還設(shè)有美術(shù)館和藝術(shù)館，具有收藏、陳列、展覽、教育、交流、服務(wù)等功能，成為展示、交流研究河南文化藝術(shù)精品的場所，成為對外宣傳河南省民族、民間優(yōu)秀文化遺產(chǎn)的窗口。
河南省藝術(shù)中心從工程的策劃、立項、投資、建設(shè)直至落成，都是在河南省委、省政府關(guān)懷和領(lǐng)導(dǎo)下，由省文化廳具體組織實施進行的。從2008年10月1日開始，委托北京保利劇院管理有限公司經(jīng)營管理，省政府每年補貼2200萬元，用于補貼水電氣等能源費用、演出補貼、員工薪酬、設(shè)備維修費等。
為滿足不同層次觀眾對高雅藝術(shù)的需求，河南藝術(shù)中心與河南保利藝術(shù)中心管理有限公司以“高標(biāo)準(zhǔn)、低票價”的公益服務(wù)為宗旨，推出“走進藝術(shù)殿堂”、“請把我的歌帶回你的家”等系列公益活動，采取藝術(shù)講解與演出相結(jié)合，達到傳播知識、培養(yǎng)技能、展示才藝、培養(yǎng)高雅藝術(shù)欣賞興趣、提高欣賞水平的目的，使普通民眾能真正走進高雅藝術(shù)殿堂。
二、大劇院成功的經(jīng)驗
（一）黨委政府高度重視文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
從劇院的選址、規(guī)劃、立項、審批，到建設(shè)過程中的協(xié)調(diào)指導(dǎo)，以至建成后的運營，當(dāng)?shù)氐狞h、政府都給予了高度重視。劇院都選在市中心、文化設(shè)施的聚集地，區(qū)位好，配套設(shè)施齊全。重慶大劇院、廣州大劇院、東莞玉蘭大劇院和保利劇院，周邊賓館酒店林立、交通便利、商業(yè)氣氛和文化環(huán)境濃厚，東莞玉蘭大劇院還建有配套的三星級酒店，極大地方便了演職人員和管理服務(wù)人員的食宿、交通，配套完善的商業(yè)設(shè)施和服務(wù)功能，為劇院的經(jīng)營提供了有力的保障。另外，各地劇院既是文化中心，同時也成為了各地政府黨委重要的中心。政府每年都在大劇院安排大量的文化活動或演出，既培育了文化市場，又增加了劇院的收入。
（二）各省相關(guān)職能部門的積極支持和緊密配合
大劇院的建設(shè)不僅僅是業(yè)主的事情，重點工程與許多職能部門密切相關(guān)，都必須發(fā)揮主人翁精神。這些劇院在建設(shè)過程中，相關(guān)職能部門相互協(xié)調(diào)、溝通順暢，為劇院的定位、建設(shè)、運營提供了有力的保障。如河南藝術(shù)中心在建設(shè)過程中，由省發(fā)改委、省大項辦、省建設(shè)廳、鄭州市抽調(diào)專人組成小組常駐藝術(shù)中心督導(dǎo)建設(shè)。
（三）高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，使劇院成為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性建筑
大劇院本身更具有標(biāo)志性特點，更能引起黨委、政府及社會各界的高度關(guān)注和重視。想方設(shè)法，克服困難，保證投資到位、使之具有超前性、標(biāo)志性，是幾大劇院建設(shè)中的共同特點。目前，幾大劇院均成為城市乃至區(qū)域地標(biāo)建筑，深深的文化烙印刻在人們心中。至今這幾個大劇院均在國內(nèi)仍屬領(lǐng)先地位。
（四）劇院建設(shè)復(fù)雜程度高、投資額度高、難度系數(shù)大，是多學(xué)科交融的藝術(shù)品
劇院建設(shè)涉及到建筑、裝飾、舞臺機械、光、聲、電等門類行業(yè)學(xué)科，是一個科學(xué)的系統(tǒng)工程，復(fù)雜性、難度系數(shù)大。劇院工程建設(shè)難度一般是五星級酒店的三倍，平均建設(shè)周期一般要5年。劇院建設(shè)投資額度高昂，如重慶大劇院一再追加投資，從最初的9億元概算增至建成時的16億元。再如管風(fēng)琴、高品質(zhì)鋼琴、定音鼓等專業(yè)高級演出設(shè)備的配置及其保管的費用都是很大的。
（五）運營中政府給予補貼
大劇院作為一個城市品位的象征，因其公益性特征政府給予補貼，這是當(dāng)前國內(nèi)外高雅演出場所普遍采取的通行運作方式。財政補貼主要用于引進演出、人員經(jīng)費、物業(yè)管理、水電費開支等方面。重慶大劇院、廣州大劇院、東莞玉蘭大劇院，每年的運行費用由政府補貼1至2千萬元。星海音樂廳是全額撥款的一類事業(yè)單位。劇院因此而有能力以較低的價格讓廣大市民欣賞和享受優(yōu)秀的文化節(jié)目，政府的演出補貼歸根結(jié)底是補貼到了市民身上。
三、有關(guān)項目建設(shè)的一些思考和建議
要將云南大劇院建成西南一流、國內(nèi)先進應(yīng)當(dāng)達到七個標(biāo)準(zhǔn)：布局合理、功能齊備、設(shè)施完善、通達快捷、造型獨特、視聽優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美。
（一）進一步加強領(lǐng)導(dǎo)，加強各職能部門的協(xié)調(diào)和指導(dǎo)
大劇院建設(shè)是當(dāng)?shù)攸h委、政府確定的重大項目，大劇院的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，投資規(guī)模不是某個單獨的部門就能夠決定的，都是需要省委、省政府的大力支持，需要各職能部門加強協(xié)調(diào)、指導(dǎo)，通力合作，才能有效推進。
（二）確定合理的投資規(guī)模
根據(jù)專家提供的經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，省、市、區(qū)級大劇院的單位面積造價一般平均在2萬元-2.5萬元之間，按此計算，項目投資應(yīng)在9.3億元-11.63億元之間；地市級大劇院單位面積造價一般在1.5-2萬元，按地市級水平，項目投資應(yīng)在7億元-9.3億元之間。按單位座席造價，重慶、廣州、東莞玉蘭三個大劇院平均為50萬元/座，按此計算，項目造價應(yīng)為9.7億元。
（三）完善配套設(shè)施建設(shè)
建議參照省博物館新館的做法，在大劇院南側(cè)約30畝空地上同步配套建設(shè)大排練廳和餐飲住宿、辦公場所。建設(shè)附屬配套設(shè)施，既有利于與博物館新館的協(xié)調(diào)一致，也有利于完善配套和服務(wù)功能。國家發(fā)改委投資項目評審中心組織的評審會上專家也表示，缺少配套將給未來經(jīng)營帶來困難。
（四）大劇院的運營管理
建成后，建議由云南文投集團進行管理和運營，采用“政府補貼、目標(biāo)管理，自主經(jīng)營、自負盈虧”的模式。大劇院管理采取企業(yè)化運作，不計提折舊的前提下，爭取自求平衡。
總體看來，大劇院是一個城市文明的象征，代表一個城市的文化品位，具有很強的公益性。大劇院的建成，能夠吸引國內(nèi)外著名的演出團體前來演出，市民可以分享到國內(nèi)外的先進文化和高雅文化氛圍，是文化藝術(shù)交流的殿堂，也為傳統(tǒng)文化提供傳承的平臺。大劇院的投資一定要到位，要適當(dāng)超前，避免大的缺憾。為培育市場，引導(dǎo)廣大人民群眾的文化消費，政府應(yīng)購買公共文化產(chǎn)品，應(yīng)給予必要的補貼。
云南文化藝術(shù)中心（云南大劇院）的建設(shè)，要在滿足國內(nèi)外大中型演出需要的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)云南的文化特色，具有地標(biāo)性和時代性，要將經(jīng)濟性、實用性、藝術(shù)性有機結(jié)合，經(jīng)得住歷史和人民的檢驗，要與其他重大文化項目及周邊環(huán)境整體協(xié)調(diào)，在滿足人民精神文化需求的同時，成為我國西南地區(qū)城市公共文化設(shè)施的一大璀璨亮點，成為提升云南省形象和吸引各方游客的標(biāo)志性建筑，成為云南實現(xiàn)各民族交流的平臺，成為促進云南省文化產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展的時代標(biāo)志。
參考文獻：
[1]蔡軍.劇院運作管理理念[J].音響技術(shù)，2006.
[2]王永喜.對新時期大劇院改革與發(fā)展的思考[J].鄂爾多斯文化，2008.
第6篇：商業(yè)中心運營管理范文
近期，從一份資料上看到各大電商企業(yè)龐大的物流倉儲計劃：
京東商城：計劃建7個一級物流中心，25個二級物流中心；
當(dāng)當(dāng)網(wǎng)：成立一家由其控股的獨立配送服務(wù)公司，打造開放式的物流平臺，已建立六大物流中心；
淘寶網(wǎng)：建設(shè)開放物流平臺及倉儲基地，在華北、華中、華東、華南、東北、西南和西北7大區(qū)域中心位置建倉；
卓越亞馬遜自建物流覆蓋北京、天津、上海和廣州，在全國8個城市擁有9個運營中心；
凡客誠品在10個主要城市已經(jīng)完成選址，到今年底將完成28個倉儲建設(shè)；
蘇寧易購已經(jīng)完成三大成熟物流基地，另外4家物流基地進入試運營，6家進入施工階段，簽約儲備項目達12個；
新蛋網(wǎng)自建配送隊伍，7大分倉已經(jīng)建成，2012年在全國十大省會城市建倉；
1號店被沃爾瑪注資之后年內(nèi)準(zhǔn)備在華中、西南、西北和東北四區(qū)設(shè)立4個倉儲中心，還將自建10個左右快銷品類儲備分倉和300多個配送站點。
看到這份資料之后，恰好我去到新疆烏魯木齊走訪了一個物流園，該園已經(jīng)完成了商業(yè)地產(chǎn)的改造，成為一個家居建材城，雖然商城名字還保留物流園名稱，但已完成許多家居建材的大品牌進駐，部分已開始營業(yè)。
這并非個案。同樣在深圳的筍崗，原來是物流園區(qū)，現(xiàn)在卻由于距離東門（深圳最繁華的步行街商業(yè)中心）僅十幾分鐘車程而進行改造，物流配送企業(yè)陸續(xù)向更為偏遠的關(guān)外搬遷。
物流地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，幾乎每個省會城市都在發(fā)生，而這些物流園建立不到十年，在中國城市化進程提速的情況下，未來的物流地產(chǎn)將會以更快的速度向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，這個事實被電商企業(yè)在全國拿地建倉的事實所證，卻被京東劉強東一再否認(rèn)，明確表態(tài)不會通過地產(chǎn)來賺錢，這樣說其實更深層次的目的是為了提升用戶體驗。
這個說法似乎很說得通，但這些電商企業(yè)如此宏偉的物流倉儲計劃，以及各城市現(xiàn)有物流園改造為商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，目前的百貨、SHOPPING MALL業(yè)態(tài)或?qū)⒚媾R來自未來電商企業(yè)物流地產(chǎn)變身商業(yè)地產(chǎn)的新威脅！
圈地運動是B2C中國化的必然走向
物流倉儲的建設(shè)使得電商輕公司逐漸變重，這個重不是負擔(dān)，而是使得其估值變得更高，變得更值錢，畢竟這世界唯一越占越少的就是土地。對于這些遲遲沒有盈利的電商企業(yè)來說，在燒了VC的錢這么多年，如何贏得資本市場的認(rèn)可，能夠成功上市就成為當(dāng)務(wù)之急。
現(xiàn)在的國內(nèi)電商公司中，當(dāng)當(dāng)網(wǎng)占中國圖書市場規(guī)模的15%~25%，麥考林的線下加盟連鎖店則為其上市加分許多。那么現(xiàn)在的這些電商公司，除了已經(jīng)被亞馬遜收購的卓越網(wǎng)、進軍電商的傳統(tǒng)企業(yè)蘇寧、已經(jīng)盈利的淘寶網(wǎng)外，其他多數(shù)電商企業(yè)均處于巨額虧損狀態(tài)，無疑物流地產(chǎn)成為未來盈利的保障。目前中國倉庫的投資回報率在全球范圍內(nèi)都算是較高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住宅以及商業(yè)地產(chǎn)的平均收益率。
未來在中國城市化進程中，這些物流倉儲用地除了可以低成本地改造成為商業(yè)地產(chǎn)之外，還可以逐步獨立運營，成為服務(wù)于其他中小電商甚至其他企業(yè)的第三方物流配送公司，通過這些公司為線上的B2C商城獲得新的盈利點。
其次是配送效率和成本的拼殺。
在前端的商品、展示、營銷、支付都不斷提升用戶體驗的同時，最后一公里的配送就成為決勝關(guān)鍵。第三方物流配送公司以加盟制周轉(zhuǎn)倉為主，運營效率和成本已經(jīng)無法滿足電商企業(yè)規(guī)模化發(fā)展的需求。電商自建倉儲物流成為競爭手段之一。
畢竟相對于傳統(tǒng)店鋪來說，倉儲物流基地的建設(shè)更加快速，通過一到兩年的密集網(wǎng)點布局，實現(xiàn)全國快速配送，這也是趕在已經(jīng)擁有實體店的傳統(tǒng)零售商布局線上和線下業(yè)務(wù)結(jié)合的電商之前，純電商企業(yè)提升自己核心競爭力的機會。
對于已經(jīng)擁有上千規(guī)模實體店的蘇寧易購來說，整合線下業(yè)務(wù)的難度和自建倉儲物流基地相比較難度要大得多，周期也要長得多，所以，蘇寧選擇自建倉儲物流也在情理之中。而且在線下實體店整合完成之后，這些物流倉儲基地如果再改造成為商業(yè)地產(chǎn)，然后在更偏遠的地方建設(shè)倉儲物流基地，以形成良性商業(yè)循環(huán)。
對于依賴商業(yè)地產(chǎn)資源擴張的傳統(tǒng)百貨業(yè)來說，這種做法值得借鑒，可參考淘寶網(wǎng)的物流倉儲方式。淘寶網(wǎng)自己購買倉儲物流用地，然后以合作方式將這些倉儲物流交給第三方代運營管理，同時在自己的高流量和高銷量背書下吸引商家使用其倉庫并交納租金，倉儲物流自然而然成為盈利中心，同時，提高買家購物體驗，獲得與B2C一樣的配送競爭優(yōu)勢。
同樣隨著中國城市化的推進，淘寶網(wǎng)自購的這些倉儲物流用地可以很好地變身為商業(yè)地產(chǎn)進一步服務(wù)于自己，例如開設(shè)更多愛蜂潮這樣的家居體驗館，將自己在線上的優(yōu)勢轉(zhuǎn)換到線下，這樣一來，傳統(tǒng)的百貨業(yè)和零售業(yè)在這一場電商企業(yè)兇猛的圈地中將逐漸散失自己線下?lián)碛袑嶓w店的強大優(yōu)勢，在未來三到五年的競爭中處于劣勢，這不得不引起警覺！
《全國倉儲業(yè)發(fā)展指數(shù)》的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達7.01億平方米，實有倉庫面積僅5.5億平方米，通用倉庫總體上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。而仲量聯(lián)行的研究報告也顯示，上海物流倉儲租金自去年以來一路飆升，漲幅超過10%。
租金上漲，只是中國B2C集體下沉的一個直接影響，對中國未來的電商戰(zhàn)略，這種集體建倉帶來的長鏈條電商發(fā)展戰(zhàn)略會對未來的零售格局產(chǎn)生哪些影響，只有經(jīng)歷過一個產(chǎn)業(yè)的波動輪回才能真正顯現(xiàn)。但是，對于傳統(tǒng)零售的影響，應(yīng)該不難預(yù)測，曾經(jīng)封閉的商圈正在被撕裂，在城市化推進和新經(jīng)濟變革的大環(huán)境下，未來零售業(yè)態(tài)的格局，將由今天的布局者掌握。
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Tips1：劉強東關(guān)于電商圈地的看法：
第7篇：商業(yè)中心運營管理范文
龍湖做商業(yè)地產(chǎn)要追溯到2003年。當(dāng)時，龍湖開始在重慶打造首個天街系產(chǎn)品——北城天街。那時的重慶北城，只是一個名為客車修理廠的地塊，曾轉(zhuǎn)手達20余次卻無人開發(fā)。但在十年后的今天，北城天街已是名副其實的重慶第一商圈。
此后的五年時間里，龍湖則一直專注于單項目運營。2008年之后，龍湖進入項目復(fù)制、城市與業(yè)態(tài)同步擴張的時期。2010年，受調(diào)控影響，住宅市場陷入量價齊跌的狀態(tài)，部分房企開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尋求發(fā)展。作為商業(yè)地產(chǎn)較早發(fā)力的代表，龍湖地產(chǎn)同年開始成立商業(yè)地產(chǎn)部，專門負責(zé)公司旗下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展運營。以開發(fā)別墅成名的龍湖地產(chǎn)，憑借突出的建造技藝以及自身的物業(yè)品質(zhì)在商業(yè)房產(chǎn)中漸露頭角。
2011～2012年，龍湖商業(yè)每年開業(yè)三個項目，全國化布局初現(xiàn)端倪。根據(jù)2012年8月龍湖地產(chǎn)半年業(yè)績會上的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年上半年，龍湖已開業(yè)的商場整體招租率達98.6%，租金同比增長35%。而在國內(nèi)，80%～85%的開業(yè)招租率一般就被認(rèn)為是較高的水準(zhǔn)。據(jù)龍湖商業(yè)地產(chǎn)為本刊記者提供的數(shù)據(jù)顯示，龍湖所運營的商場毛利率達到了81%，可與香港頂尖商場媲美。龍湖因此被諸多商業(yè)品牌譽為“內(nèi)地最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)公司”。龍湖自行開發(fā)的《龍湖商業(yè)運營管理系統(tǒng)》，可實施監(jiān)控旗下所有項目每家租戶當(dāng)日營業(yè)額、租金情況、人流量等指標(biāo)，關(guān)注商戶經(jīng)營情況，并及時給予幫助。龍湖此舉，得到了眾多商家的信任和追隨，龐大的商戶資源庫使龍湖成為國內(nèi)招租率最高的商業(yè)運營商之一。
迄今為止，龍湖天街的戰(zhàn)略合作伙伴已達750余家之多。一些合作品牌跟隨著龍湖天街將門店開到了全國，并因此實現(xiàn)了數(shù)倍的營業(yè)額增長。如今，天街系已走進14座城市，打造出19個產(chǎn)品，并在2012年前10個月就創(chuàng)造了130億元的銷售額。
龍湖商業(yè)地產(chǎn)負責(zé)人向本刊記者介紹，龍湖目前形成了三條比較成熟的產(chǎn)品線：龍湖天街、星悅薈、家悅薈。龍湖商業(yè)地產(chǎn)會根據(jù)地塊和區(qū)域特點來決定使用哪一種，以目前的項目規(guī)劃來說，天街系占的比例最大。
與萬達模式一樣，龍湖商業(yè)地產(chǎn)亦采取租售并舉的模式。龍湖的購物中心、地理位置特別優(yōu)越的少量寫字樓等業(yè)態(tài)一般會持有，而商鋪、大量寫字樓、酒店公寓等其他物業(yè)形態(tài)則被散售。接受本刊記者采訪時，龍湖商業(yè)地產(chǎn)負責(zé)人介紹，在資金方面，龍湖每年將銷售回款10%以內(nèi)的資金投入商業(yè)運營。
在商業(yè)物業(yè)的選址方面，龍湖的原則是選擇在戰(zhàn)略區(qū)域的一、二線城市新城中心、地鐵上蓋、交通節(jié)點，以及三、四線城市的核心區(qū)域和新的規(guī)劃中心，以低成本獲取土地。與大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不同的是，為了保證足夠的消費力，龍湖利用自己做住宅的優(yōu)勢，巧妙地在商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)兩個板塊之間頻繁互動。
商業(yè)地產(chǎn)專家易鋪網(wǎng)CEO陳建明接受本刊采訪時表示，比較看好龍湖商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式。陳建明認(rèn)為：首先，龍湖“租售并舉”的模式能有效降低回款周期過長帶來的投資風(fēng)險；其次，無論從商業(yè)項目前期定位，到招商落戶，再到賣場的日常管理，龍湖商業(yè)都將細節(jié)做到極致，有屬于自己特色的商業(yè)地產(chǎn)運營和發(fā)展之路；再次，龍湖商業(yè)的業(yè)態(tài)也大都是體驗式業(yè)態(tài)，以北城天街為例，從開業(yè)至今，其業(yè)態(tài)已歷經(jīng)4次調(diào)整，如今其體驗式氛圍更為濃厚。
“商業(yè)地產(chǎn)作為一種空間，事實上承載著社交、體驗和消費實現(xiàn)的功能。如同看電影不會被DVD取代一樣，全家總動員式的集中消費體驗，仍然有賴于商業(yè)綜合體。從這個意義上講，以體驗式商業(yè)為主的龍湖商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該會大有可為?！标惤髡f。
擴張隱憂
據(jù)龍湖商業(yè)地產(chǎn)負責(zé)人透露，2013年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)擴張元年。今年開始，龍湖計劃每年新開一個大型購物中心。然而，由于全國商業(yè)地產(chǎn)項目在建和潛在供應(yīng)量巨大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩的風(fēng)險。而商業(yè)地產(chǎn)快速擴張的背后需要戰(zhàn)略、資金、人才等多方支撐。龍湖地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是否做好了準(zhǔn)備？
面對本刊記者的提問，龍湖商業(yè)地產(chǎn)負責(zé)人回復(fù)說，作為一個發(fā)展十九年的開發(fā)商，龍湖從集團層面有全方位的基礎(chǔ)來支撐擴張目標(biāo)，歸結(jié)起來就是“有規(guī)劃、有錢、有人、有資源”，具體包括：
第一，清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃。上述目標(biāo)是由具體的商業(yè)土地儲備和城市發(fā)展規(guī)劃來支撐的。
第二， 強健的財務(wù)支持。商業(yè)地產(chǎn)非常吃現(xiàn)金流，而龍湖目前可以說是現(xiàn)金流管理最好的公司之一。在香港上市公司核心財務(wù)指標(biāo)中，龍湖的多項指標(biāo)基本都處于行業(yè)前三位。截至2012年6月，龍湖的凈負債率僅為49%，而融資成本不到7%，這是絕大多數(shù)同行不可想象的數(shù)字。2013年，龍湖在穆迪的評級上調(diào)到Ba1，標(biāo)普評級則為BB+，在民營房企信用綜合評級中排名首位，充分說明了龍湖的企業(yè)實力。
項目層面上，龍湖原則上不做單純的商業(yè)項目，多以和住宅、酒店、寫字樓結(jié)合的商業(yè)綜合體呈現(xiàn)，并且住宅、寫字樓的銷售先行。這一模式充分發(fā)揮了龍湖住宅領(lǐng)域的優(yōu)勢，依托龍湖銷售業(yè)務(wù)的優(yōu)異表現(xiàn)，項目內(nèi)的現(xiàn)金流也能夠基本平衡，實現(xiàn)項目內(nèi)循環(huán)。
第三， 專業(yè)穩(wěn)定的團隊。龍湖有穩(wěn)定、專業(yè)、經(jīng)驗豐富的商業(yè)團隊，中高層平均商業(yè)從業(yè)年限超過十年，服務(wù)龍湖五年以上的中高管比例超過60%。同時，龍湖一直以來重要的成功基因——企業(yè)文化，在需要細致、人文關(guān)懷的商業(yè)運營中更加能發(fā)揮其強大的功效。
第四， 堅實的城市資源。龍湖多年來深耕每座進入的城市，獲得了豐厚的回報。2012年，龍湖在產(chǎn)生銷售的12座城市中，有8座城市的銷售額排名前十。這背后，反映了龍湖在各類城市資源的積淀上非常堅實。目前，龍湖已長期和100多家全國性媒體、近300家地方性媒體保持著良好的合作關(guān)系。這些都將為商業(yè)的順利發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
第五，品牌口碑。龍湖的品牌美譽度和忠誠度在行業(yè)中和市場上有口皆碑，客戶滿意度連續(xù)多年排名全國第一。據(jù)專業(yè)的第三方數(shù)據(jù)，龍湖的客戶滿意度高達87%，其中有70%的客戶具有重復(fù)購買意向，也表現(xiàn)出龍湖業(yè)主的高端特點。地產(chǎn)、商業(yè)的有效聯(lián)動，能夠讓龍湖業(yè)主這一優(yōu)勢使商業(yè)極大地獲益。
同時，龍湖商業(yè)也在商戶中形成了良好的品牌口碑。多年來，龍湖商業(yè)在開業(yè)期和調(diào)整期的招商率分別高達90%和95%，遠高于行業(yè)平均水平的80%和85%，體現(xiàn)了龍湖品牌對商家的強大號召力。截止到2012年底，龍湖商業(yè)在全球范圍內(nèi)接觸并建立聯(lián)系的商戶超過了3000家，引入到龍湖商業(yè)體系1526家，跟隨龍湖進入不同地區(qū)和項目的品牌達到215家，達成戰(zhàn)略合作品牌的近200家。這既是龍湖商業(yè)品牌的成績，也是龍湖商業(yè)長期發(fā)展的重要資源優(yōu)勢。
盡管龍湖商業(yè)地產(chǎn)對自己的擴張之路充滿信心，并給出了一大堆數(shù)據(jù)以證明其可行性，但多位接受本刊記者采訪的業(yè)內(nèi)人士對此卻持不同觀點。第一太平戴維斯策劃部總經(jīng)理徐偉成直言，龍湖商業(yè)地產(chǎn)試圖按照重慶、成都的成功模式大量復(fù)制，從省會級城市到三、四線城市去，通過不同的產(chǎn)品線擴大市場氛圍，像萬達般形成規(guī)模效應(yīng)。但龍湖商業(yè)發(fā)展速度過快，帶點盲目樂觀。缺乏對未來中國市場消費趨勢的把控研究，將是其未來發(fā)展模式需解決的課題。因為商業(yè)模式、建筑硬件和開發(fā)投資容易復(fù)制，團隊管理、人才招聘與留住人才、按現(xiàn)在發(fā)展商業(yè)消費市場迅速適應(yīng)的營業(yè)力，則不容易有機和系統(tǒng)地對變化萬千的“市場”作準(zhǔn)確的應(yīng)變。像大船連接各類中型船只一樣，靈活轉(zhuǎn)向并非易事。
而商業(yè)地產(chǎn)專家鄂麗華擔(dān)憂的是，和龍湖商業(yè)地產(chǎn)一樣，近年很多商業(yè)地產(chǎn)公司都在攻城略地、大肆擴張，加上以住宅為主的房企也紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)，短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)相較于人才儲備、零售業(yè)發(fā)展等現(xiàn)狀存在極大的不匹配，這必將出現(xiàn)惡性競爭的狀況：大量企業(yè)的進入，對土地需求量自然增加，地價必然上漲，導(dǎo)致開發(fā)成本增加，在本身就融資渠道狹窄的環(huán)境下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力；大量項目的出現(xiàn)，必然引發(fā)人才大戰(zhàn)，高薪挖人的現(xiàn)象現(xiàn)在比比皆是，導(dǎo)致工作的穩(wěn)定性受到影響，無法正常運作，這也直接影響了項目的服務(wù)品質(zhì)；大量項目的短期激增，相較于有限的零售品牌資源，也必將導(dǎo)致商業(yè)項目的嚴(yán)重同質(zhì)化，而且因彼此間的惡性競爭不僅增加招商難度并使得項目收益缺少保障。
鄂麗華還表示，與開發(fā)住宅不同，一個商業(yè)項目能否成功，取決于資金、招商、經(jīng)營等一系列運營能力。中國的商業(yè)地產(chǎn)項目尚在起步階段，只有少部分開發(fā)商能夠很純熟地炒作一個商業(yè)項目。大多數(shù)開發(fā)商還處在一個學(xué)習(xí)和摸索的階段，其對于商業(yè)項目運營的能力還有進一步提高的空間。商業(yè)地產(chǎn)最重要的并不是規(guī)模擴張，而是后期運營管理，否則就要面臨漫長的養(yǎng)商期。所以，鄂麗華認(rèn)為，龍湖商業(yè)地產(chǎn)擴張即便做了充足準(zhǔn)備，但商場瞬息萬變，還是應(yīng)步步為營、謹(jǐn)慎前行。
機遇背后挑戰(zhàn)重重
從北京地鐵6號線常營站F口出來左拐，步行5分鐘便是龍湖·長楹天街售樓處。由于正趕上一期交房，售樓處內(nèi)人頭攢動、熱鬧異常。雖然記者之前已經(jīng)電話預(yù)約，但置業(yè)顧問蘇彤顯然忙得有點分身乏術(shù)。
“商鋪賣得挺好的，剩下的已經(jīng)不多了。”終于騰出時間來的蘇彤告訴記者，龍湖·長楹天街規(guī)劃共24萬平方米的商業(yè)體量中，90%是由龍湖高度自持，能夠推出市場與客戶分享的商業(yè)僅有3萬平方米左右，散售商鋪產(chǎn)品十分稀缺，這也客觀上導(dǎo)致了產(chǎn)品的熱銷局面。
盡管商鋪賣得不錯，但業(yè)內(nèi)人士表示，龍湖·長楹天街面臨的挑戰(zhàn)仍然很大。其20多萬平方米的獨立商業(yè)中心匯集了IMAX影院、永輝超市、室內(nèi)冰場、主力百貨等，將成為北京城市東部最大的購物、娛樂中心。但常營地區(qū)是北京市保障性住房和兩限房小區(qū)的所在地，購買能力有限。距其不遠的朝陽大悅城開業(yè)近三年仍處于養(yǎng)商期，便是例子。而且，常營的長住居民已經(jīng)達到15萬人，大量的人口、密集的住宅小區(qū)，讓這一地區(qū)的出行與居住都顯得有些擁擠，常營周邊的管莊路、朝陽北路因此而經(jīng)常擁堵，造成交通不便。但地鐵6號線的開通使得此區(qū)域的交通得到大力緩解，同時也給商業(yè)帶來了可以預(yù)見的人流。
該人士還表示，商業(yè)講究“地氣”，商業(yè)越多的地方氛圍越、越更有環(huán)境。但常營目前還不具備這些良好條件，商業(yè)配套需要進一步提升，尚待發(fā)展。
對龍湖商業(yè)地產(chǎn)布局北京，地產(chǎn)評論人馬躍成表示，龍湖在北京正在進行的有兩個大型的商業(yè)綜合體項目，一個是長楹天街，一個是時代天街，大概都在60萬到70萬平方米的建筑規(guī)模。龍湖商業(yè)地產(chǎn)總是和住宅地產(chǎn)無縫對接的發(fā)展思路，并且定位在家庭服務(wù)的基礎(chǔ)上，這讓其與其他商業(yè)地產(chǎn)商區(qū)別開來，有獨特的競爭力。另一方面，北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭依然強勁，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還在起步階段，特別是新城區(qū)域，承載著北京人口轉(zhuǎn)移、疏散、截留的功能，從總體規(guī)劃上看，新城區(qū)域的大型商業(yè)設(shè)施是有市場、有條件、有發(fā)展?jié)摿Φ?，因此龍湖地產(chǎn)發(fā)展前景值得期待。
但馬躍成同時認(rèn)為，龍湖走的是自持大部分商業(yè)這條路，并且與自有地產(chǎn)項目無縫對接，選擇政府投資或區(qū)域發(fā)展前景好的地區(qū)，不在乎當(dāng)前的地區(qū)環(huán)境，而是注重未來區(qū)域環(huán)境，因此特別看重政府主導(dǎo)的新城市板塊發(fā)展要地。這種方式的優(yōu)勢是降低了成本，能夠很快成為地區(qū)的地標(biāo)性建筑，引導(dǎo)區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向。但是，這種模式耗費精力比較大，回報時間也比較長，同時也受政府調(diào)整規(guī)劃和地區(qū)發(fā)展速度的影響。
此外，龍湖地產(chǎn)是從開發(fā)高檔住宅走過來，進入商業(yè)地產(chǎn)的，其發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的模式仍然具有開發(fā)住宅地產(chǎn)的痕跡。目前，龍湖的三個商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品龍湖天街、星悅薈、MOCO家悅薈各有特點，但也大同小異。都是以大型商業(yè)綜合體完善區(qū)域配套，加之高品質(zhì)城市住宅，從而形成“產(chǎn)商居”一體化的“生活自循環(huán)”。而且，龍湖商業(yè)定位在以家庭為核心的“綜合生活體”。但是，其商業(yè)內(nèi)容并非家庭生活為主，休閑娛樂新潮內(nèi)容占到很大比例，這與龍湖商業(yè)地產(chǎn)周圍環(huán)境、客戶人群特點存在很大關(guān)聯(lián)性。
第一太平戴維斯策劃總經(jīng)理徐偉成談到龍湖商業(yè)地產(chǎn)布局北京的市場前景時表示，龍湖在北京投資發(fā)展速度相對較合理，如發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)為主力，則更要謀定而后動。因為北京中高端的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品（Shopping Mall、奧特萊斯、百貨和商業(yè)街區(qū)）自身的品牌和形態(tài)同質(zhì)化就很嚴(yán)重，加上城市規(guī)模、氣候特點與近年電商對純零售業(yè)態(tài)總金額的沖擊，直接影響了傳統(tǒng)商業(yè)購物中心或商業(yè)街區(qū)的收益，加上拿地的技術(shù)難度，龍湖不得不慎之又慎。
與大多數(shù)從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)的開發(fā)商不同，對于成規(guī)模的商業(yè)項目，龍湖均選擇自己持有并運營，這無疑又對龍湖的資金投入和專業(yè)人才提出嚴(yán)峻的考驗。自持物業(yè)需要資金回報，但是龍湖地產(chǎn)的項目一般都在待開發(fā)區(qū)域，人群效應(yīng)短期內(nèi)不能聚集，消費能力短期內(nèi)也跟不上來，十分考驗資金壓力和運營能力。
龍湖商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展布局中需要注意的是，北京商業(yè)地產(chǎn)的競爭對手萬達、中糧、華潤等都是以商業(yè)地產(chǎn)為主的開發(fā)商，不但經(jīng)驗豐富，經(jīng)濟實力也非常強大。并且這些大牌開發(fā)商占據(jù)的位置都是商業(yè)資源成熟和基本成熟的地區(qū)。龍湖商業(yè)的選點都是填補待成熟地區(qū)的商業(yè)發(fā)展需求，與其他競爭對手的布局思路存在差異。
徐偉成還指出，大量的高端專業(yè)的商業(yè)招商、運營管理人才數(shù)量要配合大量迅速的新發(fā)展項目合理地到位，同步培育和留住集團的人才，統(tǒng)一經(jīng)營管理的服務(wù)水準(zhǔn)，將是龍湖商業(yè)地產(chǎn)需要注意的問題。另外，試圖復(fù)制大規(guī)劃屬于初步的成功商業(yè)模式，容易產(chǎn)生自滿、官僚、內(nèi)耗等可能出現(xiàn)的管理問題，墨守成規(guī)地復(fù)制容易僵化其內(nèi)部管理和產(chǎn)品創(chuàng)新的活力，造成像當(dāng)年IBM、Motorola等大企業(yè)的“巨人忽視市場原動力”癥狀。所以對于龍湖來說，在面臨機遇的同時，同樣面臨挑戰(zhàn)。
Tips
龍湖商業(yè)地產(chǎn)三條產(chǎn)品線分別為
龍湖天街
超區(qū)域或區(qū)域型購物中心，體量一般在10～20萬平方米，業(yè)態(tài)齊全。天街的一大特點是，總是和住宅、寫字樓、酒店等其他業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃、共同開發(fā)，以綜合體的一部分呈現(xiàn)出來，而不是一個獨立的純商業(yè)項目。這就使產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅能夠有效聯(lián)動，構(gòu)建新的生活和消費模式，有利于城市發(fā)展和商圈繁榮。
星悅薈
社區(qū)型高端精品商業(yè)，體量一般在5～8萬平方米，多以餐飲、娛樂為主導(dǎo)，成為精致、典雅的特色商業(yè)。雖然體量不大，但因為其特色突出，往往使輻射力超出所在區(qū)域。例如重慶的春森彼岸星悅薈，號稱“重慶的城市會客廳”，集中了多家高端餐飲商戶，開業(yè)不到一年，就成為重慶商務(wù)宴請、外籍人士交往的主要場所。
第8篇：商業(yè)中心運營管理范文
［關(guān)鍵詞］ 新城商業(yè) 商業(yè)等級 開發(fā)模式 借鑒意義
一、前言
商業(yè)是一個城市繁榮的重要標(biāo)志，它對城市功能提升意義重大，特別是對城市新城建設(shè)來說。商業(yè)開發(fā)可以彌補新城開發(fā)之初配套的不足，滿足新城居民的消費需求。好的商業(yè)項目可以提升新城品質(zhì)，吸引新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的高層次人才，對新城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升城市能級具有重要的作用。商業(yè)開發(fā)還可以促進新城的土地增值，增加政府收入，為新城開發(fā)回籠資金。
最近十來年，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展和城市化浪潮的蔓延，幾乎每個城市都在進行移城或擴城建設(shè)。如廣州珠江新城、杭州錢江新城、南京河西新城等，新城建設(shè)風(fēng)起云涌，給商業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇。但是新城商業(yè)由于開發(fā)過快，缺乏有效控制，也出現(xiàn)了很多問題。諸如缺乏有效消費，人氣難以集聚；商業(yè)等級體系紊亂，空間布局凌亂；采用落后的經(jīng)營方式，難于管理；缺乏有效控制，商業(yè)盲目開發(fā)，難成規(guī)模聚集等，這些問題嚴(yán)重影響新城的開發(fā)品質(zhì)，給開發(fā)商和政府帶來重大損失。在新形勢下，新城商業(yè)發(fā)展有哪些新模式，如何使商業(yè)開發(fā)投資價值最大化，如何規(guī)避新城商業(yè)開發(fā)風(fēng)險，不僅是政府關(guān)心的命題，也是各房地產(chǎn)開發(fā)商、商貿(mào)企業(yè)、財團基金的重點關(guān)注方向之一。
蘇州工業(yè)園區(qū)（以下簡稱園區(qū)）位于蘇州古城東側(cè)，它是中新兩國共同合作開發(fā)的國家級示范園區(qū)。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，園區(qū)發(fā)展成就卓越，主要經(jīng)濟指標(biāo)年均增幅30%以上，現(xiàn)已成為一個集居住、商務(wù)、商業(yè)、旅游、工業(yè)等多種功能于一體的的現(xiàn)代化新城。作為全國新城開發(fā)建設(shè)的典范，園區(qū)商業(yè)從無到有，歷經(jīng)十五年，逐漸繁榮，取得了巨大的成就，現(xiàn)已成為蘇城新興的市級商圈。下面我們就來分析園區(qū)商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上總結(jié)其成功的經(jīng)驗。
二、蘇州工業(yè)園區(qū)商業(yè)發(fā)展概況
園區(qū)商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，成就顯著。社會消費品零售總額逐年增加，商業(yè)開發(fā)體量持續(xù)增加，商業(yè)開發(fā)模式多樣化，現(xiàn)已形成了較為完善的三級商業(yè)等級體系。
1. 社會消費品零售總額大幅增加
目前園區(qū)社會消費品零售總額已從1994年開發(fā)之初的1.9億元飛躍到2009年的112.7億元，年同比增長幅度達到21.5%，15年漲了60倍，增幅在蘇州全市各區(qū)中名列榜首。社會消費品零售總額大幅增加，顯示園區(qū)商業(yè)發(fā)展不斷壯大，充滿活力。
2.大中小項目協(xié)調(diào)發(fā)展、體量持續(xù)增大
從早期的左岸商業(yè)街、湖濱新天地，到李公堤，再到最近兩三年的印象城、圓融時代廣場，園區(qū)初步形成了大中小項目協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。從中我們也可以看出園區(qū)商業(yè)項目體量不斷呈規(guī)?；陌l(fā)展趨勢。目前園區(qū)商業(yè)開發(fā)體量已接近300萬，還有數(shù)個規(guī)劃在建項目，總的來說，未來園區(qū)商業(yè)體量供應(yīng)將非常可觀。各種商業(yè)項目錯位競爭、特色發(fā)展，共同支撐園區(qū)市級商圈建設(shè)。
3. 形成較為完善的三級商業(yè)體系
目前園區(qū)已初步形成了較為完善的三級商業(yè)等級體系，按其功能屬性可以分為社區(qū)服務(wù)型，以鄰里中心為代表，分散布局；區(qū)域級商業(yè)功能區(qū)，以東環(huán)路沿線大賣場集聚區(qū)為代表，沿線布局；市級商業(yè)功能區(qū)，以環(huán)金雞湖商圈為代表，面狀布局。
(1)鄰里中心遍地開花，社區(qū)級商業(yè)成熟發(fā)展
1994年，園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，在其首個開發(fā)的住宅小區(qū)新城花園建造了國內(nèi)首家鄰里中心。現(xiàn)在園區(qū)擁有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑7座鄰里中心，分散在湖東、湖西以及獨墅湖片區(qū)，總建筑面積超過12萬平米，主要滿足附近小區(qū)居民的日常生活需要。目前還有數(shù)個鄰里中心在建，社區(qū)商業(yè)發(fā)展逐漸走向成熟。
(2)東環(huán)路國際賣場貼身布局，區(qū)域級商圈初具規(guī)模
2009年，隨著大潤發(fā)新店、印象城-沃爾瑪?shù)晗嗬^開張，園區(qū)東環(huán)路沿線從北到南，三公里多的范圍內(nèi)集中了四大世界500強的超級賣場，分別是大潤發(fā)、沃爾瑪、歐尚以及家樂福。根據(jù)《蘇州商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃》，蘇州古城區(qū)內(nèi)嚴(yán)格禁止開設(shè)大賣場。而東環(huán)路沿線作為市區(qū)與園區(qū)的交界處，既有“老蘇州”的人氣，又有園區(qū)新蘇州人聚集起來的強大購買力，于是狹小的東環(huán)路一帶逐漸形成一個繁榮的“購物帶”，東環(huán)路商圈應(yīng)運而生。
(3)環(huán)金雞湖高端項目不斷匯聚，市級商圈特色凸現(xiàn)
環(huán)金雞湖商圈并不是一個封閉的概念，僅限于環(huán)湖臨水地區(qū)，而是一個延伸出去的廣泛區(qū)域。從左岸商業(yè)街、湖濱新天地到李公堤、時代廣場，金雞湖商業(yè)廣場等，園區(qū)的主要商業(yè)項目規(guī)?；?、時尚化，特色十分鮮明，這與古城區(qū)的傳統(tǒng)商圈也形成了鮮明的對比。特別是李公堤、天虹百貨、時代廣場等地標(biāo)商業(yè)項目的先后建成營業(yè)，使得環(huán)金雞湖商圈正在和觀前、石路、南門商業(yè)區(qū)組成的古城商業(yè)板塊一起，成為蘇州的核心商圈。
4.多樣化的開發(fā)模式
園區(qū)商業(yè)發(fā)展模式多樣，且很多模式都是首次在蘇州出現(xiàn)，成為引領(lǐng)蘇城商業(yè)發(fā)展的潮流。
（1）鄰里中心模式
鄰里中心是一種全新社區(qū)商業(yè)中心的集成服務(wù)模式，具體指在6000-8000戶的居民中設(shè)立的一個功能比較齊全的商業(yè)、娛樂、服務(wù)中心，服務(wù)人口在2萬至3萬人。鄰里中心均為與住宅分離的獨立建筑，與小區(qū)開發(fā)總量的配套比例約為3%。園區(qū)目前有7座鄰里中心，還有數(shù)個在建，分散在園區(qū)各個片區(qū)。這種社區(qū)商業(yè)模式能夠滿足滿足附近小區(qū)居民的吃喝玩樂購等基本生活需求，這就是為什么你在園區(qū)看不到小攤小販的一個原因。園區(qū)整潔干凈的城市環(huán)境，也得益于其先進完善的社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式?？偟膩碚f，鄰里中心這種特有的創(chuàng)新模式使其在國內(nèi)社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域中處于領(lǐng)先優(yōu)勢。
(2)特色商業(yè)街模式
園區(qū)特色商業(yè)街有左岸商業(yè)街、李公堤商業(yè)街、月光碼頭商業(yè)街等，下面以李公堤為例。李公堤原為光緒年間元和縣令李超瓊所建，全長1.4公里，系金雞湖上唯一的湖中長堤。自建成之日始，堤上商賈云集，百年商脈延綿不絕，其本身具有很高的商業(yè)價值和文化價值。開發(fā)前李公堤已破落不堪，經(jīng)過圓融集團的精心打造，李公堤現(xiàn)重現(xiàn)昔日繁華，自2006年開街便成為一道城市風(fēng)景線。眾多異國風(fēng)情餐飲、SPA生活館、商務(wù)會所、休閑酒店在這條百年長堤匯聚。獨一無二的湖光水景與粉墻黛瓦的傳統(tǒng)建筑，以及與時尚現(xiàn)代的商業(yè)元素巧妙融合，李公堤很快成為蘇州的餐飲休閑新地標(biāo)。2009中國步行商業(yè)街工作委員會頒發(fā)的金字招牌掛上了李公堤，使其成了蘇州市區(qū)第一個“中國特色商業(yè)街”。
(3) OUTLETS模式
“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。在歐美當(dāng)代商業(yè)社會中，OUTLETS是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)。園區(qū)奧特萊斯店鄰近李公堤，自開業(yè)之日起，以其馳名世界的品牌、 難以想象的低價 、方便舒適的氛圍、新型的業(yè)態(tài)深得消費者喜歡，特別是中高端的消費者。
(4)時尚百貨模式
園區(qū)時尚百貨有久光百貨、天虹百貨等，僅以天虹百貨為例來說明。蘇州天虹百貨位于工業(yè)園區(qū)湖西片區(qū)核心位置的新天翔廣場上。天虹百貨共四層，以名品、首飾、化妝品、家居、餐飲、休閑、成熟男女裝、少淑裝等為主營項目，業(yè)態(tài)上與我們常見的時尚百貨比較相似。但其竭力打造的品質(zhì)超市，卻是超出了傳統(tǒng)百貨概念。天虹的超市總面積達5000多平方米，精致優(yōu)雅的裝修環(huán)境，與一般大賣場絕對是風(fēng)格迥異，其所擁有的日常生活必需商品，卻堪比大賣場，深得附近居民的喜愛。蘇州天虹 “時尚百貨+品質(zhì)超市+餐飲休閑”的模式應(yīng)是傳統(tǒng)百貨商場應(yīng)對市場激烈競爭與需求，創(chuàng)新發(fā)展模式的典范。
(5)Shoppingmall模式
Shoppingmall，意為超大型購物中心。它是指規(guī)模在10萬以上，有管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理，主要采取出租方式運營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，能實現(xiàn)消費者一站式消費。Shoppingmall跟百貨商場最大的區(qū)別就是，shoppingmall經(jīng)營的是業(yè)態(tài)，是各種各樣的商店，而百貨商場里經(jīng)營的是各種各樣的品牌。園區(qū)的Shoppingmall主要集中在東環(huán)路沿線，以印象城和擴建后的歐尚購物中心為代表。其中蘇州印象城集購物、娛樂、休閑和餐飲于一體，總建筑面積約14萬，集大型超市、國際品牌旗艦店、時尚精品店、美食餐飲、娛樂休閑等設(shè)施為一體，為市民提供一站式購物、餐飲、休閑、娛樂等消費服務(wù)。歐尚新投資擴建的購物中心面積達到13萬，除保留原先的賣場業(yè)態(tài)，還增加了包括品牌風(fēng)味餐廳、大型親子園、時尚百貨專賣、專業(yè)體育用品城、美式家居生活館及多元生活品牌店等業(yè)態(tài)。引進多元業(yè)態(tài)共同發(fā)展，已成為未來大賣場發(fā)展的重要趨勢。
(6)商業(yè)綜合體模式
商業(yè)綜合體屬于復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，概念與Shoppingmall類似。它是指在一個毗鄰的建筑群，由一個統(tǒng)一的管理機構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃,把一系列零售商店、服務(wù)機構(gòu)組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食、商務(wù)等各種服務(wù)的一站式商業(yè)中心，是商業(yè)發(fā)展到一定階段各種業(yè)態(tài)優(yōu)化組合的必然趨勢。商業(yè)綜合體和Shoppingmall區(qū)別在于，前者是建筑群，后者是單體建筑，且前者一般體量要更大，業(yè)態(tài)更全。目前園區(qū)商業(yè)項目能稱得上商業(yè)綜合體只有圓融時代廣場。時代廣場是蘇州有史以來規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的城市級商業(yè)綜合體，占地面積21萬平方米， 51萬平方米超大體量，包括商務(wù)辦公區(qū)、圓融天幕街區(qū)、生活休閑區(qū)、濱水餐飲區(qū)以及久光百貨區(qū)，成就一站式消費目的地。這里有世界第一長的500米巨型神奇天幕;國內(nèi)單體面積最大的百貨店；數(shù)百家品牌商家；業(yè)態(tài)包含綜合百貨、兒童體驗館、家居商場、濱河餐飲、高品質(zhì)寫字樓等。所有這些使時代廣場成為蘇城商業(yè)的亮點，每逢節(jié)假日我們可以看到大批的國內(nèi)外游客來此觀光購物。
三、蘇州工業(yè)園區(qū)對新城商業(yè)開發(fā)借鑒意義
1. 新城商業(yè)體合理的規(guī)劃選址
具備合理的規(guī)劃選址，那么商業(yè)開發(fā)也就成功了一半。
(1)沿新城交通干道布局
新城一般位于城市中心區(qū)，在地理位置上距離城市中心區(qū)有一定的距離。大型商業(yè)體能夠立足于此，主要依賴汽車和公共交通設(shè)施，它是汽車時代的產(chǎn)物?？v觀園區(qū)大型商業(yè)體，大都沿交通干道布局。目前園區(qū)已建成的四大超級賣場全部集中在東環(huán)路沿線附近;大型百貨、Shoppingmall、都市綜合體沿園區(qū)主干道現(xiàn)代大道方向布局,且這些項目都處于規(guī)劃建設(shè)中的軌道交通1號線的輻射范圍，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。大型商業(yè)體沿交通干道布局主要考慮的就是其可達性，便于集聚人流。
(2)選址于新城與老城交界地帶
商業(yè)體布局在新城與老城交界地帶，既可以吸引新城區(qū)的消費者，又可以吸引老城區(qū)的居民來購物。以東環(huán)路沿線大賣場集聚區(qū)為例，短短3500米的距離內(nèi)集中了四大世界500強的超級賣場。如此近距離的布局，商家之間難免會有一番激烈的競爭，然而從各大賣場人頭攢動的景象，不由得佩服商家獨到的眼光以及對市場形勢的準(zhǔn)確把握。東環(huán)路沿線作為市區(qū)和園區(qū)的交界處，市區(qū)老居民、園區(qū)新居民、租房打工者“三碰頭”，迅速集聚起大批人氣，從而成為超市賣場布局的黃金地帶。
(3)周圍具備高端元素配套
大型商業(yè)體甚至一個商圈的成功依賴于周邊成熟的環(huán)境，所以商業(yè)體選址必須考慮項目周邊的元素配套。以圓融時代廣場為例，周圍建有大量高檔社區(qū)；全國最高的水上摩天輪；蘇州最大的展覽場館――蘇州國際博覽中心；蘇城最豪華的科文中心影劇院；最奢侈的星級酒店群；規(guī)劃建設(shè)中的九龍倉、新鴻基超高商務(wù)樓、臺灣誠品書店，這些都為圓融時代廣場帶來了巨大的潛在人流。從一些國內(nèi)發(fā)達地區(qū)的新城如廣州天河城、深圳福田等地來看，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)很發(fā)達，其中一個原因就是商業(yè)和娛樂聯(lián)姻，商業(yè)與商務(wù)聯(lián)姻，新的大型商圈范圍內(nèi)往往包含居住、娛樂、休閑、旅游、商務(wù)等業(yè)態(tài)組合。
2. 新城與老城商業(yè)錯位發(fā)展
新城商業(yè)開發(fā)較晚，要想在市場競爭中后來居上，就必須充分利用用地空間優(yōu)勢，與老城區(qū)商業(yè)錯位發(fā)展。具體有以下幾點：(1)注重項目的景觀規(guī)劃與設(shè)計，打造新城景觀商業(yè)；(2)充分利用地下空間，提供足夠多的停車位；(3)構(gòu)造業(yè)態(tài)與品牌的優(yōu)勢，滿足一站式購物需求。一般當(dāng)消費者的消費實力達到一定階段，就對購物場所有了新的要求，它不能僅僅滿足消費者的物質(zhì)需求，同時要有一種寓購物與休閑中的情調(diào)，使消費者從中得到感官的享受和精神的放松。而園區(qū)商業(yè)就特別重視打造新城商業(yè)的優(yōu)勢，如圓融時代廣場，其超前的規(guī)劃理念、新穎的建筑造型、時尚的夜景、超大的體量、4000個停車位、一站式的購物理念，這些都是老城區(qū)商業(yè)所不具備的優(yōu)勢。而這些優(yōu)勢能夠使消費者在購物中得到感官的的享受和精神的放松，達到購物即休閑的效果。
3.重視商業(yè)體的運營管理
在產(chǎn)權(quán)上，園區(qū)商業(yè)項目采取只租不售的模式，保證統(tǒng)一管理，統(tǒng)一營銷。以圓融時代廣場為例，在招商推廣方面，制定適合商業(yè)綜合體特點的招商策略和市場推廣策略，并通過掌握招商知識和市場推廣知識的專業(yè)人士將項目介紹、推介給潛在租戶。而且圓融商管公司在開業(yè)前已經(jīng)進駐，負責(zé)項目的日常管理。開業(yè)后，隔三差五舉辦各種促銷活動，諸如名車展銷、明星唱片簽售、兒童歌舞比賽、街頭魔術(shù)節(jié)等。所有這些活動能使圓融時代廣場在市場上不斷制造熱點，擴大影響力。
4. 注重新城商業(yè)的開發(fā)時序
國內(nèi)有些新城，不注重商業(yè)發(fā)展的規(guī)律，在新城建設(shè)之初就上馬大型商業(yè)體，這增加了商業(yè)運營的風(fēng)險，也出現(xiàn)了很多失敗的案例。新城商業(yè)發(fā)展是一個循序漸進的過程，不能急功近利。園區(qū)商業(yè)比較注重開發(fā)時序，在確定了城市定位的基礎(chǔ)上，加強對商業(yè)網(wǎng)點的布局，重視發(fā)展市級商業(yè)區(qū)，建好特色項目，同時也發(fā)展社區(qū)商業(yè)保障民生，形成立體化的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。在建設(shè)之初，由于缺乏人氣支撐，所以園區(qū)商業(yè)是以發(fā)展社區(qū)商業(yè)為主，主要是鄰里中心模式，滿足人們的基本生活需求；進而發(fā)展一些小型的商業(yè)街區(qū)，如左岸商業(yè)街，業(yè)態(tài)以餐飲為主，能夠比較快的聚攏人氣；最后隨著新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善、房地產(chǎn)開發(fā)走向成熟、新城居民不斷導(dǎo)入等一系列條件成熟，才開始發(fā)展大型的城市綜合體，來滿足新城居民日益增加的物質(zhì)文化娛樂需求。通過合理的商業(yè)開發(fā)時序，構(gòu)筑新城立體化的三級商業(yè)等級體系，進而實現(xiàn)新城商業(yè)的全覆蓋。
5. 發(fā)揮國企的帶頭作用
縱觀國內(nèi)新城建設(shè)，大型國有地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)揮的無疑是一種帶頭作用，旗下所建項目都具備標(biāo)桿意義。回顧陸家嘴CBD的發(fā)展歷程，東方明珠電視塔、金茂大廈等一批有國有企業(yè)開發(fā)承建的標(biāo)桿建筑屹立于CBD中心之后，才激發(fā)了越來越多的港商、臺商及外商的開發(fā)熱忱。同樣在園區(qū)，很多大型商業(yè)項目都出自國有地產(chǎn)開發(fā)公司。如圓融集團開發(fā)的李公堤商業(yè)水街、時代廣場；商旅集團開發(fā)的湖濱新天地、月光碼頭商業(yè)水街；建屋集團開發(fā)的金雞湖商業(yè)廣場…這些大型國企開發(fā)的項目規(guī)劃建設(shè)起點高、經(jīng)營理念先進、業(yè)態(tài)組合齊全，所有這些使園區(qū)的商業(yè)在檔次要高出其它城區(qū)一籌，也符合園區(qū)商業(yè)的高端定位。正是由于園區(qū)大型地產(chǎn)國企的高起點規(guī)劃建設(shè)水準(zhǔn)，越來越多國內(nèi)外實力開發(fā)商進入園區(qū)，開發(fā)商業(yè)物業(yè)。國企、民企、外企共同推動園區(qū)商業(yè)大繁榮。
6.商業(yè)與旅游的聯(lián)動開發(fā)
商業(yè)即旅游，商業(yè)與旅游聯(lián)動開發(fā)，是園區(qū)商業(yè)發(fā)展的新理念。通過商業(yè)項目的知名度吸引旅游人群，通過旅游市場上的消費者帶動商業(yè)人氣，兩者聯(lián)動，進而實現(xiàn)商業(yè)與旅游的共同發(fā)展。如李公堤商業(yè)水街，其最大的特色就是它不僅作為商業(yè)載體，而且其本身也發(fā)展成為知名的旅游景點，實現(xiàn)商業(yè)、旅游的完美結(jié)合。再比如圓融時代廣場，世界第一長的500米神奇天幕、時尚的夜景、新穎的建筑造型，所有這些使其本身除具備商業(yè)功能外，還是一個不錯的旅游勝地。每到周末或者節(jié)假日，我們可以看到很多外地旅游大巴開到圓融時代廣場，帶來眾多游客參觀購物。和大型旅行社簽訂合作合同，從旅游市場吸引消費者，增加了項目的人氣和商氣，這對新城商圈建設(shè)大有裨益。
四、結(jié)語
新城市中心建設(shè)為新城商業(yè)發(fā)展提供機遇，但是在新城商業(yè)大發(fā)展的時候，如何規(guī)避商業(yè)風(fēng)險，也是政府和開發(fā)商的所要認(rèn)真思考的問題。本文在深入分析園區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，總結(jié)出園區(qū)多樣化的商業(yè)開發(fā)模式、專業(yè)化的商業(yè)運營管理、高起點商業(yè)規(guī)劃定位、立體化的商業(yè)等級體系等一系列成功的新城商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，希望能對城市商業(yè)開發(fā)，特別是新城商業(yè)開發(fā)提供一些重要的啟示和參考價值。
參考文獻：
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第9篇：商業(yè)中心運營管理范文
關(guān)鍵詞：快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃
一、前言
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，如何合理地解決城市迅速增長所引發(fā)的交通需求和有限的城市空間資源規(guī)劃與管理是目前我國各大城市所關(guān)注的問題。國內(nèi)外實踐證明，發(fā)展以軌道交通系統(tǒng)為骨干、以公共交通為主體、各種交通方式相結(jié)合的多層次、多功能、多類型的城市綜合交通運輸體系是解決城市交通問題的主要途徑。城市快速軌道交通工程是一項大型的系統(tǒng)工程，技術(shù)復(fù)雜、涉及專業(yè)多、投資大、建設(shè)周期長?？焖佘壍澜煌ň€網(wǎng)規(guī)劃（以下簡稱“線網(wǎng)規(guī)劃”）作為軌道交通發(fā)展的基礎(chǔ)和先決條件，具有舉足輕重的作用，是關(guān)系到今后地鐵建設(shè)及運營能否順利實施，并能否有效地節(jié)省投資的重要問題。
線網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計中所涉及的問題很多。最近，筆者有幸參加了關(guān)于北京快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃的設(shè)計工作。筆者將結(jié)合此工程實例和一些粗淺的體會，談?wù)劸€網(wǎng)規(guī)劃中的一些新思路和方法。本文將從線網(wǎng)規(guī)模的確定、線網(wǎng)規(guī)劃合理的設(shè)計原則、線網(wǎng)詳細的統(tǒng)計分析、多標(biāo)準(zhǔn)評價體系、最佳方案的功能、技術(shù)和運營分析、最優(yōu)方案分期實施計劃等方面進行介紹。
二、線網(wǎng)規(guī)模的確定
線網(wǎng)的規(guī)劃研究首先要確定城市軌道交通線網(wǎng)合理的規(guī)模，以此在宏觀上判斷一個城市大概的軌道交通規(guī)模范圍。線網(wǎng)規(guī)模要以城市今后的發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展、城市交通發(fā)展政策和服務(wù)水平目標(biāo)為依據(jù)，應(yīng)當(dāng)是出行需求與交通服務(wù)之間的最佳結(jié)合點，堅持近遠期相結(jié)合、定性定量分析相結(jié)合原則和經(jīng)濟性原則。線路走向盡可能滿足城市布局結(jié)構(gòu)和出行總量需要，并適當(dāng)兼顧城市將要開發(fā)地區(qū)發(fā)展的需要。線網(wǎng)規(guī)模的準(zhǔn)確把握應(yīng)使其在不同階段都能滿足出行客流的要求，發(fā)揮最大的作用。線網(wǎng)的規(guī)模要包括不同階段線網(wǎng)的編織密度和服務(wù)水平等級。
1定性的確定
（1）線網(wǎng)的規(guī)模與城市發(fā)展規(guī)劃緊密結(jié)合
根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合城市特點、出行需求、客流預(yù)測，對重點發(fā)展地區(qū)、商業(yè)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等進行重點開發(fā)。對人口增長和就業(yè)崗位的分布進行科學(xué)的預(yù)測，以指導(dǎo)和幫助我們更合理地確定不同區(qū)域中線網(wǎng)的編織密度。北京目前的規(guī)劃布局為，進一步加強由天安門廣場、長安街、復(fù)興門、建國門組成的“超級中心”；發(fā)展CBD商務(wù)區(qū)；發(fā)展王府井、西單、朝外等主要商業(yè)區(qū)；優(yōu)先發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的海淀高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及上地、豐臺、石景山、望京等技術(shù)園區(qū)、2008年奧運會在北京的舉行將為增加北京的城市活力以及發(fā)展交通基礎(chǔ)設(shè)施起到積極推動作用；積極推動邊緣集團和衛(wèi)星城發(fā)展；加強對綠化環(huán)帶和市區(qū)的規(guī)劃綠地建設(shè)；加大對北京文化遺產(chǎn)的保護力度。作為首都、國家政治文化中心、歷史名城，在保護其特色的基礎(chǔ)上，改善生活環(huán)境、交通狀況，提高市民生活水平和出行需求。
（2）線網(wǎng)的規(guī)模與經(jīng)濟發(fā)展政策緊密相關(guān)
經(jīng)濟發(fā)展是支持城市進步，活躍城市社會活動和影響全市居民出行的重要因素之一。很顯然，出行率與市民富裕程度休戚相關(guān)。同時，發(fā)展交通的投資力度也與經(jīng)濟發(fā)展緊密相連。
由于經(jīng)濟發(fā)展與機動化程度，總出行率和私人機動化出行率之間有緊密的聯(lián)系，因此，未來GDP的增長趨勢對交通發(fā)展有重大的意義。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)測，可推算出未來各種交通模式的綜合投資潛力及未來公共交通的投資潛力，從而更好地確定不同時期線網(wǎng)的規(guī)模。
（3）線網(wǎng)的規(guī)模與城市交通發(fā)展政策緊密相關(guān)
進行準(zhǔn)確的交通調(diào)查，掌握居民的出行情況。如進行出行方式、出行率、主要出行客流分配等調(diào)查，以此確定合理的交通發(fā)展政策。
積極發(fā)展公共交通，有效控制私人機動化出行，對自行車出行人員合理引導(dǎo)，使這部分人能轉(zhuǎn)向公共交通。必須推行合理的總體交通發(fā)展政策，使各交通體系協(xié)調(diào)發(fā)展。
（4）軌道交通服務(wù)水平目標(biāo)的制定
軌道交通服務(wù)水平目標(biāo)的制定對線網(wǎng)規(guī)模的確定起到重要指導(dǎo)作用，很大程度上決定了線網(wǎng)的發(fā)展方向和未來建設(shè)速度。北京市軌道線網(wǎng)服務(wù)水平目標(biāo)制定時考慮如下幾點:
a.易達性：居民住所或上班地點距與其最近車站的距離不超過750m；
b.出行時間：在市區(qū)范圍內(nèi)，出行時間不超過60min；
c.候車時間：高峰小時候車時間不超過3min；
d.舒適度：除座位外，6人/m2標(biāo)準(zhǔn)。
2定量的分析
在定性確定設(shè)計原則后，可根據(jù)公共交通客流總量、人均指標(biāo)測算法和面積密度測算公式分別定量計算軌道線網(wǎng)規(guī)模。
對線網(wǎng)規(guī)模的影響作用有的可以量化，有的無法量化，所以確定城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)模要采用定量計算和定性分析相結(jié)合的方法。定性分析對線網(wǎng)規(guī)模具有宏觀指導(dǎo)作用，而定量計算是對定性分析的一種合理驗證和修正，在以往的工作中，由于技術(shù)手段和調(diào)查數(shù)據(jù)積累的不足，定量計算的可信度大打折扣。今后隨著數(shù)據(jù)采集手段的提高和城市公共交通信息化平臺的建立，將為城市軌道交通的合理規(guī)劃提供有力的技術(shù)保障。
三、制定線網(wǎng)規(guī)劃的原則
在線網(wǎng)規(guī)模確定的基礎(chǔ)上，制定合理的軌道線網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計原則，為下一步規(guī)劃線網(wǎng)提供依據(jù)。北京作為首都，是政治、經(jīng)濟和文化中心,人口繁多、地域面積很大、地下狀況復(fù)雜，為達到較高的交通服務(wù)等級，制定了很多的設(shè)計原則，列舉以下部分內(nèi)容來說明。
1.支持城市多中心發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展的政策，重點支持CBD、金融街、主要商業(yè)中心、文化旅游中心、邊緣集團、奧林匹克公園、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及衛(wèi)星城等已建、在建和規(guī)劃建設(shè)的地區(qū)的發(fā)展。按照SOD和TOD結(jié)合的方式合理規(guī)劃線網(wǎng)，是其更加適應(yīng)城市發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展的需要。
2.根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)對各種交通模式進行分類，選擇適合不同城市的不同功能等級和交通服務(wù)等級的交通模式。北京作為特大城市，其人口較多，我們就選擇了重型大運量的市域線和市區(qū)線的模式。市域線服務(wù)于市區(qū)和城郊，站間距相對較大、速度快、運量大，較好地吸引遠程的客流。市區(qū)線主要服務(wù)于市中心區(qū)域，站間距相對小一些，發(fā)車間隔較小，較好的吸引近距離乘客，但較小的站間距就勢必造成工程造價的升高。所以，有效的確定站間距對于線網(wǎng)的合理性也是很重要的。而對于小型的人口相對較少的城市，也許，發(fā)展有軌電車就可滿足出行的需求。
a.按照線路的服務(wù)功能等級不同分為市域線、市區(qū)線、局域線。
b.按照運量的大小分為重型大運量的地鐵、輕軌、有軌電車系統(tǒng)。
c.按照封閉形式分為混合交通、半封閉、全封閉線路。
d.為滿足不同等級的交通服務(wù)，車站分為大型樞紐站、一般換乘車站和一般車站。
e.根據(jù)客流的要求選擇不同的車輛類型，目前我國規(guī)范規(guī)定：有A、B、C三種車型。
3.依據(jù)城市的出行特征來確定線網(wǎng)的結(jié)構(gòu)形式。經(jīng)過科學(xué)的客流預(yù)測，分區(qū)域測算出城市中的主要交通走廊，是從市區(qū)-市郊的放射形出行、還是穿越市中心的穿越形出行；是優(yōu)先考慮線路走向，還是先錨固住車站的站位；多種設(shè)計思路組合運用可構(gòu)造出不同的線網(wǎng)結(jié)構(gòu)形式。但無論以哪種思路為出發(fā)點來設(shè)計的結(jié)構(gòu)形式都需要用客流預(yù)測來驗證其適用性，并根據(jù)結(jié)果進行調(diào)整后，再進行測試，直到其合理為止。
4.線路的鋪設(shè)形式需根據(jù)所處的地理位置、地質(zhì)情況、城市景觀等來確定地下、地面和高架形式。例如，北京在三環(huán)路以內(nèi)規(guī)定均采用地下線形式；而頤和園地區(qū)雖處三環(huán)外，但由于景觀原因，從其門口通過的線路需埋入地下。
5.對線網(wǎng)中線路和車站進行設(shè)計和施工的可行性研究，分析并選取最優(yōu)方案。施工中針對不同情況選取與之相適應(yīng)的施工方法，包括暗挖、明挖、蓋挖；同時，車站設(shè)計中還需考慮站臺的形式、站臺和站廳的相對位置等問題。這些都是應(yīng)該在線網(wǎng)規(guī)劃中需考慮和確定的。線網(wǎng)規(guī)劃作為前期工作，應(yīng)該在大的原則上具有規(guī)范作用，一旦確定，就不應(yīng)輕易改變。因此，在做這項工作，一定要慎之又慎，通盤考慮。
6.對于大型公交樞紐，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)樞紐站周邊的環(huán)境條件及其所發(fā)揮的作用，以及對此區(qū)域的土地規(guī)劃、預(yù)留發(fā)展和客流預(yù)測進行深入的研究，合理確定樞紐站的規(guī)模。并且優(yōu)化其易達性，方便乘客進入車站或與其他交通模式的換乘（地面公交、出租車、自行車、步行），從而使其更有效地吸引客流。這就需要規(guī)劃部門的大力支持，對于此規(guī)劃區(qū)域得到合理安排和監(jiān)控，盡量減少原則性的變動。
大型公交樞紐站的換乘形式多種多樣，我們以前設(shè)計的車站換乘形式多為十字換乘、T型換乘和通道換乘，設(shè)計不夠合理。一方面是設(shè)計上較為死板老套，另一個造成目前狀況的重要原因是，規(guī)劃和前期的準(zhǔn)備工作做的不夠細致深入，控制規(guī)劃的后續(xù)工作執(zhí)行的又不嚴(yán)格。比如多條線路在某一地段交匯，往往缺乏深入地綜合分析和規(guī)劃。在車站設(shè)計時，哪條線先設(shè)計，就把有利的土地資源占盡，很少為后續(xù)線路統(tǒng)籌考慮，從而導(dǎo)致土地資源的浪費、并使后續(xù)工程的施工設(shè)計難度加大、費用增加、換乘形式單一、換乘距離加長，甚至造成許多好的規(guī)劃方案難以實施。因此，在開始建設(shè)時就需要統(tǒng)籌考慮,把大型樞紐站的土建結(jié)構(gòu)一次建成，為后續(xù)工程的建設(shè)提供條件。例如：在西客站和東直門站的下方就已考慮和建成預(yù)留的地鐵車站。
7.我們經(jīng)常認(rèn)為多線交匯的交通樞紐在設(shè)計上較為困難，因交匯線路越多，車站規(guī)模越大，投資越多。但為了提高乘客的換乘方便，對線路可進行適當(dāng)合理的優(yōu)化，使其換乘合理，同時有效降低投資。以3條線路交匯為例：圖1(a)是有兩條線路平行通過車站，形成換乘，另一條線路分別與其形成換乘，此形式為兩層的較理想的車站線路形式。若遇到圖1（b）的形式，即3條線路相互交叉，形成三層的規(guī)模較大的車站。我們可以對其進行合理的優(yōu)化調(diào)整，使其中的兩條線在同一標(biāo)高平行通過交匯處，這樣使其形成同站臺換乘形式，即在同一站臺上就可換乘其他線路上的車輛，大大地方便了乘客，在香港等許多城市都采用了這種換乘形式；也可使兩條或更多的線路在此車站區(qū)域共用同一條線路和站臺，形成共線運營的形式，德國法蘭克福等城市的地鐵就有許多車站采用這種形式，換乘極為方便，但同時對運營管理的要求大大提高，為圖1（c）所示。
8.在規(guī)劃階段還應(yīng)該考慮到線網(wǎng)中各條線路之間的聯(lián)絡(luò)線，使整個線網(wǎng)在各個階段都能達到最佳的運營效果，成為一個有機的整體，相互協(xié)調(diào)，資源共享。同時還應(yīng)考慮到與外部鐵路專用線的銜接，使外部的資源有效的通過鐵路專用線運送進入線網(wǎng)中來。
四、線網(wǎng)的規(guī)劃
線網(wǎng)規(guī)模確定后，依據(jù)所設(shè)定的設(shè)計原則，在分析研究的基礎(chǔ)上，設(shè)計并規(guī)劃出合理的線網(wǎng)，形成城市交通骨架。
五、對線網(wǎng)進行詳細的統(tǒng)計
隨后對所設(shè)計的線網(wǎng)進行詳細的統(tǒng)計和分析，得出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映了路網(wǎng)的各方面的特征，為下一步對各線網(wǎng)方案做出客觀的評價提供了有利的依據(jù)。詳細統(tǒng)計分析包括如下幾個方面：
1.分類統(tǒng)計體現(xiàn)線網(wǎng)主要特征的數(shù)據(jù)。包括線網(wǎng)總長、不同類型線路（市域線、市區(qū)線、局域線）的總長度和數(shù)目、各種功能等級的車站總數(shù)，包括一般車站、一般換乘站和大型公交樞紐站的總數(shù)。
2.體現(xiàn)交通服務(wù)水平的數(shù)據(jù)。此項是由線網(wǎng)對各大型城市活動中心和公共設(shè)施的覆蓋程度來體現(xiàn)，包括商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、體育設(shè)施、醫(yī)院、學(xué)校、工業(yè)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及旅游景區(qū)等。這些區(qū)域都是城市規(guī)劃中大力支持的項目。
3.客流預(yù)測分析是評價線網(wǎng)結(jié)構(gòu)質(zhì)量的有力數(shù)據(jù)。包括出行結(jié)構(gòu)、出行量、出行率、各交通模式的出行比例以及對公交產(chǎn)生的影響。
4.線路鋪設(shè)形式。統(tǒng)計不同鋪設(shè)形式（高架、地面、地下）的線路總長度和不同鋪設(shè)形式車站總數(shù)。
5.車輛總數(shù)。按照高峰時段市區(qū)線、市域線的不同行車間隔、旅行速度及車輛編組等數(shù)據(jù)來計算每天運營線路所需的車輛總數(shù)和需備用的車輛數(shù)。
6.車輛段和維修車間。統(tǒng)計線網(wǎng)中，所需設(shè)置的車輛段和維修車間的總數(shù)量。
7.投資總額。對基礎(chǔ)設(shè)施（線路、車站）和設(shè)備（車輛、沿線設(shè)備和車站設(shè)備）進行估算，計算出整個線網(wǎng)所需的投資總額。
六、多標(biāo)準(zhǔn)評價體系
對各備選方案進行了詳細分析并獲得了相關(guān)數(shù)據(jù)后，要對各方案進行客觀的評價。評價的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由乘客、運營者、建設(shè)者、經(jīng)營管理和市政府等各方商討形成一個全面、客觀的多標(biāo)準(zhǔn)評價體系。評價體系應(yīng)由以下幾個方面組成：
1．乘客要求高品質(zhì)的交通服務(wù)，提出線網(wǎng)的吸引性指標(biāo)。
2．運營者要求降低運營成本、增加收入，提出運營目標(biāo)。
3．建設(shè)者要求施工的可行性和簡便性，提出建設(shè)目標(biāo)。
4．經(jīng)營管理者需要降低投資，并使各種交通模式之間良好銜接，提出經(jīng)營管理目標(biāo)。
5．市政府要求維持城市可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，提出發(fā)展戰(zhàn)略和對資源的全面管理目標(biāo)。
各個不同的城市所適用的評價體系不同，這需要在長期的實踐中進行摸索，形成了一套適合本城市發(fā)展的多標(biāo)準(zhǔn)評價體系。這套評價體系對于我們今后城市的發(fā)展、軌道交通的發(fā)展都有極為深遠的意義。
在形成了完善的評價體系后，我們就須依照該評價體系對各備選方案進行客觀的評價比較計算，其中需要針對各指標(biāo)的重要程度進行適當(dāng)?shù)募訖?quán)處理。在經(jīng)過綜合評價比選過后，較客觀地評選出最佳的線網(wǎng)方案。
七、對最佳方案進行作進一步的分析
對評選出的最佳方案進行進一步詳細的功能、技術(shù)以及運營管理方面的分析。對其進行總體評價，以檢驗這個線網(wǎng)是否符合所確定的相關(guān)原則。下面就從3個方面具體分析。
1．對各條線的長度、走向、車站定位、樞紐數(shù)目進行分析；對重點發(fā)展區(qū)域的覆蓋、對城市布局、經(jīng)濟發(fā)展的支持程度等進行詳細的功能分析。按公認(rèn)的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，市中心的線網(wǎng)覆蓋率應(yīng)在90%左右，線網(wǎng)的密度1~1.2km/km2，車站密度為1座/km2，即一個車站為市中心區(qū)1km2的市民出行服務(wù)，服務(wù)半徑約為500m。
2．對線路走向、鋪設(shè)形式及換乘車站的構(gòu)成和組織形式進行詳細的技術(shù)分析。尤其要對線網(wǎng)中的大型換乘樞紐進行深入的分析研究，如線與線間的換乘、地鐵與城市公交的銜接、車站與城市地下空間的開發(fā)相結(jié)合等。例如:上海就在人民廣場、徐家匯、靜安寺、虹口體育場四大城市中心區(qū)組織了大量的人力、物力進行了方案研究，為下一步的設(shè)計、施工的順利進行打下了堅實的基礎(chǔ)。
3．檢測線網(wǎng)在今后運營上是否能達到快捷、準(zhǔn)點、安全、舒適；線路設(shè)計是否簡便、靈活?？茖W(xué)的客流預(yù)測對確定合理的運營模式和選定合理的車型有很大的幫助。在運營中，可根據(jù)不同的線路特性和客流需求（各區(qū)段客流量不同）制定不同等級的服務(wù)（例如：常規(guī)服務(wù)、中間折返區(qū)間運營、支線運營、跨站運營等）；制定緊急事故處理方案；合理設(shè)置中間折返站和聯(lián)絡(luò)線；設(shè)置終點站折返區(qū)間和方案；設(shè)置運營規(guī)程、時刻表等問題。
在對最優(yōu)方案進行詳細的分析后，可對其不完善處進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和優(yōu)化，使其滿足我們的設(shè)計原則和要求。
八、最優(yōu)方案分期實施計劃的研究
在對最優(yōu)方案進行詳細的分析和優(yōu)化后，對此最優(yōu)方案進行分期實施計劃的研究。分期實施計劃是使線網(wǎng)能夠分階段、有計劃、有步驟、連貫協(xié)調(diào)的實施。對不同階段制定不同的發(fā)展目標(biāo)和實施計劃。
首先，先確定已建和在建的線路；其次，再對建設(shè)資金的來源進行分析；最后針對不同階段、不同投資額制定出切實可行的實施方案。
