土地管理法條例精選(九篇)

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第1篇：土地管理法條例范文

第一條、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）第五十六條的規(guī)定，制定本條例。

第二條、國(guó)家土地管理局主管全國(guó)土地的統(tǒng)一管理工作。

第二章、土地的所有權(quán)和使用權(quán)

第三條、下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有：

（一）城市市區(qū)的土地；

（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征用、征收、征購、收歸國(guó)有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）；

（三）國(guó)家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地以及其他土地。

第四條、集體土地所有者、國(guó)有土地使用者，必須向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門提出土地登記申請(qǐng)。

集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)《集體土地所有證》，確認(rèn)所有權(quán)。

單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》，確認(rèn)使用權(quán)。

土地證書式樣由國(guó)家土地管理局統(tǒng)一制定。

確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

第五條、未開發(fā)、使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，負(fù)責(zé)保護(hù)管理。

第六條、依法改變土地的所有權(quán)、使用權(quán)，或者因依法買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等而使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記，由縣級(jí)以上地方人民政府更換土地證書。

依法買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物和附著物的，依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。

第七條、依照《土地管理法》第十九條規(guī)定收回用地單位的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)由土地管理部門報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)注銷國(guó)有土地使用證，并由土地管理部門辦理注銷土地登記手續(xù)。

第八條、全民所有制單位之間、集體所有制單位之間、全民所有制單位和集體所有制單位之間的土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由土地所在的縣級(jí)以上人民政府處理。

個(gè)人之間、個(gè)人與全民所有制單位和集體所有制單位之間的土地使用權(quán)爭(zhēng)議，由土地所在的鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)人民政府處理。

土地所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議需要重新確認(rèn)所有權(quán)和使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府確認(rèn)所有權(quán)和使用權(quán)，核發(fā)土地證書。

第三章、土地的利用和保護(hù)

第九條、國(guó)家建立土地調(diào)查制度。土地調(diào)查內(nèi)容包括土地權(quán)屬調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地條件調(diào)查。

全國(guó)土地調(diào)查計(jì)劃由國(guó)家土地管理局會(huì)同有關(guān)部門制定，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后實(shí)施。

地方土地調(diào)查計(jì)劃，由縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門會(huì)同有關(guān)部門制定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)上一級(jí)人民政府土地管理部門備案后實(shí)施。

土地調(diào)查由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門組織有關(guān)部門進(jìn)行。土地所有者和使用者應(yīng)當(dāng)配合調(diào)查，提供必要的資料。

第十條、縣級(jí)以上人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)土地調(diào)查成果評(píng)定土地等級(jí)。

第十一條、國(guó)家建立土地統(tǒng)計(jì)制度。縣級(jí)以上人民政府土地管理部門會(huì)同統(tǒng)計(jì)部門依法進(jìn)行土地統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)人員依法行使土地統(tǒng)計(jì)職權(quán)。土地所有者和使用者應(yīng)當(dāng)提供統(tǒng)計(jì)資料，不得虛報(bào)、瞞報(bào)、拒報(bào)、遲報(bào)，不得偽造、篡改。

第十二條、全國(guó)土地利用總體規(guī)劃由國(guó)家土地管理局會(huì)同有關(guān)部門擬訂，經(jīng)國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)綜合平衡后，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)執(zhí)行。

縣級(jí)以上地方人民政府的土地利用總體規(guī)劃，由縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門會(huì)同有關(guān)部門擬訂，經(jīng)同級(jí)計(jì)劃主管部門綜合平衡后，由同級(jí)人民政府審查同意，報(bào)上一級(jí)人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

鄉(xiāng)級(jí)人民政府的土地利用總體規(guī)劃，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府編制，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

第十三條、開發(fā)國(guó)有荒山、荒地、灘涂，必須向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提出申請(qǐng)，由縣級(jí)以上地方人民政府按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)辦理。一次性開發(fā)一萬畝以上二萬畝以下土地的，須經(jīng)國(guó)家土地管理局批準(zhǔn)；一次性開發(fā)二萬畝以上土地的，須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

第十四條、單位和個(gè)人將耕地改為非耕地的，須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。

第十五條、單位和個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的土地和依法確定給個(gè)人使用的自留地、自留山，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定用途使用，不得擅自建房、建窯、建墳、采礦、采石、挖砂、取土。

在前款所指的土地上從事采礦、采石、挖砂、取土等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，必須向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)辦理。

第十六條、采礦、挖砂、取土后能夠復(fù)墾的土地，用地單位和個(gè)人必須依照國(guó)務(wù)院的《土地復(fù)墾規(guī)定》負(fù)責(zé)復(fù)墾，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門會(huì)同有關(guān)部門對(duì)復(fù)墾的土地進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

第四章、國(guó)家建設(shè)用地

第十七條、國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，應(yīng)當(dāng)節(jié)約用地、合理用地。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)批時(shí)，必須附具土地管理部門的意見。

第十八條、國(guó)家建設(shè)用地的審批程序：

（一）建設(shè)單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃等有關(guān)文件，向被征用土地所在的縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地。

（二）縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門對(duì)建設(shè)用地申請(qǐng)進(jìn)行審核，劃定用地范圍，并組織建設(shè)單位與被征地單位以及有關(guān)單位依法商定征用土地的補(bǔ)償、安置方案，報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。

（三）建設(shè)用地的申請(qǐng)，依照法定批準(zhǔn)權(quán)限經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后，由被征用土地所在的縣級(jí)以上人民政府發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)書，土地管理部門根據(jù)建設(shè)進(jìn)度一次或者分期劃撥建設(shè)用地。

（四）建設(shè)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)項(xiàng)目主管部門組織有關(guān)部門驗(yàn)收時(shí)，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門核查實(shí)際用地（城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目竣工后，由城市規(guī)劃行政主管部門會(huì)同土地管理部門核查實(shí)際用地），經(jīng)認(rèn)可后依照本條例第二章的有關(guān)規(guī)定，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)國(guó)有土地使用證。

在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請(qǐng)建設(shè)用地，建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，依照前款規(guī)定的程序辦理。

第十九條、鐵路、公路和輸油、輸水管線等建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)，一次申請(qǐng)批準(zhǔn)，可以分段辦理征用、劃撥土地手續(xù)；分期建設(shè)的建設(shè)項(xiàng)目，可以根據(jù)其設(shè)計(jì)任務(wù)書確定的工期，分段申請(qǐng)批準(zhǔn)和辦理征用、劃撥土地手續(xù)。

第二十條、搶險(xiǎn)救災(zāi)急需用地的，可以先行使用，但事后必須按照規(guī)定補(bǔ)辦臨時(shí)用地或者征用、劃撥土地手續(xù)。

第二十一條、《土地管理法》第二十五條第一款所稱征用其他土地二千畝以上，包括一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目同時(shí)征用耕地一千畝以下和其他土地一千畝以上合計(jì)為二千畝以上。

《土地管理法》第二十五條第二款所稱征用其他土地十畝以下，包括一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目同時(shí)征用耕地三畝以下和其他土地十畝以下合計(jì)為三畝以上十畝以下。

第二十二條、依照《土地管理法》第十九條規(guī)定收回使用權(quán)的國(guó)有土地，縣級(jí)以上人民政府可以確定給農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織耕種。農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織在耕種期間，不得在該土地上興建永久性建筑物或者種植多年生作物，并在國(guó)家建設(shè)需要使用時(shí)按時(shí)交還。交還時(shí)土地上有青苗的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)付給青苗補(bǔ)償費(fèi)。

第二十三條、建設(shè)單位因施工需要，在征用的土地范圍外需要增加臨時(shí)用地的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府土地管理部門提出臨時(shí)用地申請(qǐng)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)需要增加臨時(shí)用地的，應(yīng)當(dāng)先向城市規(guī)劃行政主管部門提出定點(diǎn)申請(qǐng)，經(jīng)審查同意后，向土地管理部門提出臨時(shí)用地申請(qǐng)。

臨時(shí)使用集體所有的土地的，依照《土地管理法》第三十三條第一款的規(guī)定給予補(bǔ)償。

第五章、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地

第二十四條、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村各項(xiàng)建設(shè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制占用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，不得突破縣級(jí)以上地方人民政府下達(dá)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地控制指標(biāo)。

第二十五條、農(nóng)村村民建住宅需要使用土地的，應(yīng)當(dāng)先向村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出用地申請(qǐng)，經(jīng)村民代表會(huì)或者村民大會(huì)討論通過后，報(bào)人民政府批準(zhǔn)。其中需要使用耕地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核，經(jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門審查同意后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；需要使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，報(bào)鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

第二十六條、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意后，向土地所在的村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出用地申請(qǐng)。使用的土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村民代表會(huì)或者村民大會(huì)討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；使用的土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

第二十七條、回原籍鄉(xiāng)村落戶的職工、退伍軍人和離、退休干部，以及回家鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞，需要使用集體所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》第三十八條和本條例第二十五條的規(guī)定辦理。

第二十八條、依照鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃興建農(nóng)村集貿(mào)市場(chǎng)，需要使用土地的，依照《土地管理法》第四十條的規(guī)定辦理。

第二十九條、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶、個(gè)體工商戶從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)利用原有宅基地；確需另外使用集體所有的土地的，必須持有關(guān)部門批準(zhǔn)文件，向土地所在的村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出用地申請(qǐng)，由村民代表會(huì)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，由縣級(jí)以上地方人民政府按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)。

第六章、法律責(zé)任

第三十條、依照《土地管理法》第四十三條、第四十四條的規(guī)定，除責(zé)令違法者退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施外，處以罰款的，按非法占用土地每平方米十五元以下的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十一條、依照《土地管理法》第四十七條的規(guī)定，對(duì)違法者除沒收其非法所得，限期拆除或者沒收在買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施外，處以罰款的，按非法所得50％以下的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十二條、依照《土地管理法》第四十九條的規(guī)定，除責(zé)令違法者退賠外，處以罰款的，按非法占用款數(shù)額30％以下的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十三條、依照《土地管理法》第五十條的規(guī)定，除責(zé)令違法者交還土地外，處以罰款的，按非法使用土地每平方米五元以下的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十四條、依照《土地管理法》第五十一條的規(guī)定，對(duì)嚴(yán)重毀壞種植條件的，除責(zé)令違法者限期治理外，處以罰款的，依照耕地保護(hù)法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；對(duì)因開發(fā)土地造成土地沙化、鹽漬化的，除責(zé)令違法者限期治理外，處以罰款的，依照各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；對(duì)因開發(fā)土地造成水土流失的，除責(zé)令違法者限期治理外，處以罰款的，依照水土保持法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十五條、罰款必須在規(guī)定的期限內(nèi)繳納；逾期不繳納的，每日加收相當(dāng)于罰款數(shù)額3‰的滯納金。

罰款和滯納金按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定上繳國(guó)庫。

第三十六條、未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取荒廢耕地等手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅或者從事其他建設(shè)的，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，責(zé)令退還非法占用的土地。

依法受到限期拆除新建的建筑物和其他設(shè)施的處罰的單位和個(gè)人，繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)繼續(xù)施工的設(shè)備、建筑材料予以查封。

第三十七條、虛報(bào)、瞞報(bào)、拒報(bào)、屢次遲報(bào)或者偽造、篡改土地統(tǒng)計(jì)資料的，依照《中華人民共和國(guó)統(tǒng)計(jì)法》第二十五條和《中華人民共和國(guó)統(tǒng)計(jì)法實(shí)施細(xì)則》第三十一條的規(guī)定處罰。

第三十八條、侵犯土地所有權(quán)或者使用權(quán)的，縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門依照《土地管理法》第五十三條規(guī)定作出處理決定后，侵權(quán)人在法定期限內(nèi)不起訴又不履行的，被侵權(quán)人可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章、附則

第2篇：土地管理法條例范文

收回土地使用權(quán)制度存在的問題

收回國(guó)有土地使用權(quán)包括兩種情況：一種是單純收回國(guó)有土地使用權(quán)，即收回空地使用權(quán)；另一種是收回土地上有房屋等附著物的國(guó)有土地使用權(quán)。收回國(guó)有土地使用權(quán)在具體操作上，一般是由土地行政主管部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后，發(fā)出收回國(guó)有土地使用權(quán)決定，并對(duì)土地使用權(quán)人予以補(bǔ)償(有房屋等地上附著物的，對(duì)土地使用權(quán)連同房屋等地上附著物一并補(bǔ)償)，即完成了收回土地使用權(quán)的法律程序。

上述制度設(shè)計(jì)和操作程序，存在著以下問題：

從理論的角度看，由于國(guó)家以及具體實(shí)施機(jī)關(guān)即縣級(jí)以上土地行政主管部門在土地管理中身份的雙重性，使縣級(jí)以上土地行政主管部門在實(shí)施收回土地使用權(quán)行為時(shí)身份不明確，存在以行政權(quán)解決民事爭(zhēng)議問題的嫌疑。

按照我國(guó)憲法和土地管理法的規(guī)定，城市土地屬于國(guó)家所有。國(guó)家以所有者的身份(具體由各級(jí)人民政府及其土地行政主管部門實(shí)施)，通過劃撥或出讓的方式，向用地單位提供土地使用權(quán)，與此同時(shí)，國(guó)家通過縣級(jí)以上人民政府及其土地行政主管部門以行政管理者的身份對(duì)土地進(jìn)行行政管理。因而在實(shí)踐中，縣級(jí)以上人民政府及其土地行政主管部門始終扮演著兩種角色，一種是代表國(guó)家以土地所有者的身份出現(xiàn)，另一種是以行政管理者的身份出現(xiàn)。

在國(guó)有土地使用權(quán)出讓這一行為中，縣級(jí)以上人民政府及其土地行政主管部門無疑是代表國(guó)家以土地所有者的身份出現(xiàn)的。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！钡谑粭l規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂?！卑凑兆罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同爭(zhēng)議屬于民事爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)通過民事訴訟途徑解決。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同爭(zhēng)議的情形可能包括訂立爭(zhēng)議、履行爭(zhēng)議、變更爭(zhēng)議、解除爭(zhēng)議等。但是，在實(shí)踐中不能完全排除國(guó)家以所有者的身份通過解除與用地者簽訂的土地使用權(quán)出讓合同，收回土地使用權(quán)的可能性。因而在相關(guān)的法律規(guī)定中，就必須明確縣級(jí)以上人民政府及其土地行政主管部門在“收回土地使用權(quán)”時(shí)的身份定位，即以所有者的身份，還是行政管理者的身份。如果是以所有者的身份，就只能與用地者在平等的基礎(chǔ)上，通過民事的方式解決“收回土地使用權(quán)”的問題，而不宜采用行政權(quán)力解決雙方之間的民事爭(zhēng)議；如果是以行政管理者的身份，法律應(yīng)當(dāng)以明白無誤地體現(xiàn)出處置行為的強(qiáng)制性和單方意志性，規(guī)定對(duì)行政相對(duì)人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分的手段和程序，以此來解決“收回土地使用權(quán)”的問題。

而從《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定的表述來看，沒有對(duì)國(guó)家在收回土地使用權(quán)時(shí)的身份作出區(qū)分，而是將兩者混為一談。從字面意義上理解，法律法規(guī)更突出強(qiáng)調(diào)的是國(guó)家的土地所有者的身份。如《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！睆倪@兩個(gè)法條的表述可以清楚地看出，國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，以及提前收回的基礎(chǔ)都是出讓合同，而出讓合同的主體一方正是以土地所有者代表身份出現(xiàn)的市、縣人民政府土地行政主管部門。因而在這兩個(gè)條款里，國(guó)家更多的是以土地所有者的身份出現(xiàn)，加之“收回”屬于中性詞語，并不具有明顯強(qiáng)制性和體現(xiàn)單方意志性，因而也不能表明國(guó)家的“行政管理者”的身份。而且如果是以“行政管理者”的身份強(qiáng)制剝奪行政相對(duì)人的土地使用權(quán)，當(dāng)然不存在“提前”的問題。這無疑會(huì)產(chǎn)生國(guó)家以行政權(quán)力強(qiáng)行解決與用地者之間的民事爭(zhēng)議的嫌疑。《土地管理法》第五十八條第一項(xiàng)和第二項(xiàng)的規(guī)定雖然沒有言及出讓合同的問題，但由于繼續(xù)使用了“收回”這樣中性的詞語，使得縣級(jí)以上人民政府及其土地行政主管部門，尤其是縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門作為出讓合同的一方，在實(shí)施“收回土地使用權(quán)”時(shí)，對(duì)外仍然無法以明確的“行政管理者”身份出現(xiàn)，即縣級(jí)以上人民政府及其土地行政主管部門究竟是以“土地所有者”即出讓合同一方的身份，還是以“行政管理者”的身份出現(xiàn)，究竟是解決與受讓方之間的出讓合同的民事爭(zhēng)議，還是解決強(qiáng)制剝奪行政相對(duì)人的土地權(quán)利仍然是不明確的。

城市房屋拆遷制度存在的主要問題

消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，可以采用兩種手段加以解決。一是由行政機(jī)關(guān)依法強(qiáng)制剝奪并對(duì)被拆遷人給予合理補(bǔ)償后，消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)；二是由拆遷人通過市場(chǎng)買斷的方式，取得被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。只有消滅了被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，才能夠啟動(dòng)拆除房屋的程序。

然而按照現(xiàn)行的城市房屋拆遷制度，在沒有依法消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)情況下，就由行政機(jī)關(guān)許可拆遷人拆遷被拆遷人的房屋，恰恰是越過了依法消滅被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)這個(gè)必要前提，直接實(shí)施了核準(zhǔn)拆遷房屋的行為，侵害了被拆遷人房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)，使得這項(xiàng)行為不具合法性。

同時(shí)，行政許可拆遷房屋并未對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)作出處理，但在拆遷實(shí)踐中都是在拆遷房屋的同時(shí)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)一并補(bǔ)償，從而在實(shí)質(zhì)上對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)作了處置。雖然《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定了申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，但這一規(guī)定與土地管理法律、法規(guī)不相符合，無法銜接，在實(shí)踐中也無法操作。在土地管理實(shí)踐中，并不存在“國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件”這樣的法律文書。作為用地

單位，取得土地使用權(quán)依法可以通過三種方式，第一種是符合國(guó)家《劃撥用地目錄》要求的項(xiàng)目用地，由縣級(jí)以上人民政府依法劃撥；第二種是通過出讓等方式從國(guó)家手中有償取得；第三種是通過買賣的方式從原土地使用權(quán)人手中有償取得。如果采用第三種方式取得土地使用權(quán)，屬于市場(chǎng)交易行為，無需政府的批準(zhǔn)；如果采用第二種方式取得土地使用權(quán)，則是由用地者通過有償受讓的方式從國(guó)家手中取得土地使用權(quán)，而不是由政府及其土地管理部門批準(zhǔn)取得。通過劃撥取得土地使用權(quán)需要政府的批準(zhǔn)，由政府核發(fā)《劃撥土地決定書》，但這種《劃撥土地決定書》也不能等同于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》所稱的“國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件”。而且如果是采用劃撥或者出讓方式取得土地使用權(quán)，還必須是在已經(jīng)依法消滅了被拆遷人的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的前提下才可能實(shí)現(xiàn)。

用“征收”制度取代“收回”和“拆遷”制度

筆者認(rèn)為，為了社會(huì)公共利益的需要，應(yīng)對(duì)國(guó)家強(qiáng)制力處置的土地使用權(quán)和房屋一律實(shí)施征收并給予合理補(bǔ)償，即用“征收”代替“收回”和“拆遷”。這不僅有充分的憲法依據(jù)，也將使收回土地使用權(quán)和城市房屋拆遷中所存在的問題與矛盾迎刃而解。

第一，修改完善《土地管理法》關(guān)于“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法收回土地使用權(quán)”的相關(guān)內(nèi)容，增加“國(guó)家為了公共利益的需要，可以對(duì)當(dāng)事人依法取得的土地使用權(quán)實(shí)施征收并給予合理補(bǔ)償，土地上有附著物的，應(yīng)當(dāng)對(duì)附著物一并征收和補(bǔ)償”的相關(guān)規(guī)定。

第3篇：土地管理法條例范文

1 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的必要性

1.1 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益的必然要求

據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織給出的2010年數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比例最高達(dá)54%，遠(yuǎn)高于機(jī)器10%、農(nóng)業(yè)設(shè)施12%、牲畜24%。全球農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比重，中國(guó)14%居第二位，僅次于美國(guó)16%。然而，我國(guó)農(nóng)村土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)建設(shè)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)制滯后，導(dǎo)致農(nóng)村土地資產(chǎn)“流轉(zhuǎn)率低、流轉(zhuǎn)方式單一、土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)程度低、土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)高”的現(xiàn)象普遍存在。長(zhǎng)期以來，這筆巨大的財(cái)富由于法律和管理制度的約束，除用于滿足農(nóng)戶自身生產(chǎn)生活需要外，無法像城市土地資產(chǎn)那樣在市場(chǎng)中有序流動(dòng)。農(nóng)村土地只凸顯其基本的社會(huì)保障功能，卻不具備融資擔(dān)保和增值等功能，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民收入增長(zhǎng)。

在中國(guó)，土地是農(nóng)民的根本。對(duì)于農(nóng)民而言，土地產(chǎn)權(quán)既是一種生存權(quán)利，又是一種發(fā)展權(quán)利。農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)作為一種權(quán)利范疇，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民對(duì)農(nóng)村集體土地依法享有的各種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，指農(nóng)民對(duì)自己所擁有的財(cái)產(chǎn)，通過行使對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)、處置權(quán)等物權(quán)，而獲得的相應(yīng)收益，即農(nóng)民對(duì)所擁有的財(cái)產(chǎn)通過出租、轉(zhuǎn)讓、入股分紅和投資等方式所取得的資產(chǎn)增值收益。農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)額度在一定程度上直接影響著財(cái)產(chǎn)性收入的多少。據(jù)調(diào)查，受農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和傳統(tǒng)觀念的影響，現(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)戶的財(cái)產(chǎn)主要集結(jié)在其擁有的土地和住宅上。以重慶市璧山縣為例，該縣農(nóng)戶的房屋價(jià)值占其家庭財(cái)產(chǎn)價(jià)值總量的62.6%，該地區(qū)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入比重嚴(yán)重偏低，平均不到其總收入的1%。一般而言，一個(gè)地區(qū)越富裕，其居民的財(cái)產(chǎn)性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民財(cái)產(chǎn)性收入的多少，成為衡量一個(gè)地區(qū)是否富裕的重要標(biāo)志。

1.2 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度是我國(guó)基本的經(jīng)濟(jì)制度，它要求市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用。農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機(jī)制直接影響土地資源配置效率，關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。我國(guó)農(nóng)村土地管理制度形成于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，當(dāng)時(shí)國(guó)家的建設(shè)規(guī)模有限，對(duì)農(nóng)民的影響并不大。隨著我國(guó)市場(chǎng)化的深入發(fā)展，政府依然憑借壟斷權(quán)力，操控農(nóng)村土地市場(chǎng)。以成本價(jià)征用農(nóng)民土地，再以市場(chǎng)價(jià)出讓土地，失地農(nóng)民只獲取土地市場(chǎng)價(jià)值的小部分，而政府獲取了高額的壟斷利潤(rùn)，使國(guó)家賦予政府的土地壟斷權(quán)成為權(quán)利尋租的動(dòng)力。政府過度介入經(jīng)濟(jì)生活，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生不良作用。現(xiàn)行的農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機(jī)制落后于時(shí)代的發(fā)展，違背了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。

黨的十明確提出，不失時(shí)機(jī)深化重要領(lǐng)域改革，堅(jiān)決破除一切妨礙科學(xué)發(fā)展的思想觀念和體制機(jī)制弊端，構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、運(yùn)行有效的制度體系，使各方面制度更加成熟更加定型。我們要加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度，完善宏觀調(diào)控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。因此，應(yīng)當(dāng)著力完善農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機(jī)制，推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)市場(chǎng)化，培育農(nóng)村土地資產(chǎn)市場(chǎng)體系。

1.3 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的必然要求

解決好農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是全黨工作重中之重，城鄉(xiāng)發(fā)展一體化是解決“三農(nóng)”問題的根本途徑。要加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮。堅(jiān)持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和多予少取放活方針，加大強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策力度，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程，共同分享現(xiàn)代化成果。加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理有利于堅(jiān)持和完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，壯大集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作和股份合作，培育新型經(jīng)營(yíng)主體。發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營(yíng)，構(gòu)建集約化、專業(yè)化、組織化、社會(huì)化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系。

改革開放以后，中國(guó)工業(yè)化和城市化進(jìn)程在較短時(shí)間內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)突破性發(fā)展，主要得益于城鄉(xiāng)二元體制下勞動(dòng)力、資金、土地等生產(chǎn)要素繼續(xù)由農(nóng)村向城市單向流動(dòng)，大量農(nóng)村土地以極低的成本轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，而大量農(nóng)民被排斥于城市化進(jìn)程之外，不能依靠土地權(quán)利直接參與并分享工業(yè)化和城市化的成果。顯然，這種“城鄉(xiāng)二元”結(jié)構(gòu)體制下，形成城鄉(xiāng)分割的土地市場(chǎng)。從土地市場(chǎng)體系構(gòu)建來看，城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租交易市場(chǎng)經(jīng)過20多年的發(fā)展已經(jīng)比較完善，但是農(nóng)村土地市場(chǎng)體系尚未真正建立起來，土地收益分配方式不清晰。政府以強(qiáng)制手段，侵害農(nóng)民的土地權(quán)益，導(dǎo)致失地農(nóng)民問題已經(jīng)成為當(dāng)今中國(guó)最嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題之一。同時(shí)，城鄉(xiāng)分治體制下，土地要素流動(dòng)性不足在很大程度上也限制了資本和勞動(dòng)力要素的自由流動(dòng)，影響了要素與資源的進(jìn)一步整合。土地權(quán)屬限制導(dǎo)致集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地出現(xiàn)同地不同價(jià)，農(nóng)村土地資產(chǎn)的價(jià)值沒有真正顯現(xiàn)出來。因此，深化農(nóng)村土地資產(chǎn)管理改革，確保城鄉(xiāng)之間在資源配置和利用方面擁有平等的權(quán)利和機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的公平和正義。有序推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理，促進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)化，也是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的必然要求，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)也具有特別重要的意義。

2 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理存在的問題

2.1 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理制度不健全

中國(guó)農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，這在《中華人民共和國(guó)憲法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)法》等法律中都有明確的規(guī)定。但是農(nóng)村集體組織是誰，法律是否賦予農(nóng)村集體組織行使土地所有權(quán)，法律規(guī)定含糊?！吨腥A人民共 和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定，全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理。顯然，法律賦予農(nóng)村集體組織的是經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，并未明確農(nóng)民集體所有土地的所有權(quán)由農(nóng)村集體組織代表農(nóng)民集體行使。

“集體產(chǎn)權(quán)”（Collective Property Right）或“集體所有制”的概念是一個(gè)沒有得到嚴(yán)格界定的概念。在實(shí)踐中，作為主體的“集體”是誰？“集體”對(duì)土地的管理和監(jiān)督的程序和形式，法律并無明確規(guī)定，在土地所有權(quán)與承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容、界限和法律地位等方面也沒有作出具體的安排。由于“集體”這一概念的高度抽象性和模糊性而在現(xiàn)實(shí)中找不到對(duì)應(yīng)的載體，以及其標(biāo)志性權(quán)能被國(guó)家控制在手中和大部分權(quán)能實(shí)際上是由少數(shù)農(nóng)村干部在行使，導(dǎo)致其主體事實(shí)上的不存在，即主體虛位。筆者在對(duì)重慶江津區(qū)、開縣和忠縣農(nóng)戶走訪調(diào)查并回收有效問卷316份，結(jié)果表明，多數(shù)農(nóng)民對(duì)土地所有權(quán)的具體歸屬是模糊不清的，甚至農(nóng)民的土地集體所有權(quán)概念是很淡薄的。其中28%農(nóng)戶認(rèn)為，集體就是國(guó)家；36%的農(nóng)民認(rèn)為集體是干部（村干部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部），認(rèn)為集體是村民小組占15%；剩余21%的農(nóng)民表示不清楚或是不關(guān)心。

周誠(chéng)在《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》中提出了“五權(quán)結(jié)構(gòu)”，即所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在目前的農(nóng)村土地制度下，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)對(duì)集體和農(nóng)民而言，并不完整。一方面，農(nóng)民集體不能充分行使土地權(quán)利；另一方面，農(nóng)戶的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)雖然相對(duì)充分，但財(cái)產(chǎn)權(quán)嚴(yán)重不足。例如，在現(xiàn)行制度下，農(nóng)民缺乏抵押土地使用權(quán)以獲取銀行貸款的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)缺乏有效的實(shí)現(xiàn)途徑和保護(hù)機(jī)制。

造成這種主體缺位的原因主要有3個(gè)方面：一是現(xiàn)階段隨著家庭承包經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織在大多數(shù)村內(nèi)是不存在的，村一級(jí)并沒有真正的土地所有權(quán)主體；二是下，土地被細(xì)化經(jīng)營(yíng)，雖然滿足了農(nóng)戶的土地私化經(jīng)營(yíng)愿望，但是小農(nóng)意識(shí)下的農(nóng)民并不關(guān)心土地的所有權(quán)主體是誰；三是在對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行處分時(shí)，各級(jí)政府介入十分嚴(yán)重，普遍的形成政府“代民做主”的現(xiàn)象。

2.2 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理機(jī)制失靈

現(xiàn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)管理機(jī)制體現(xiàn)于行政干預(yù)土地產(chǎn)權(quán)配置，這種管理機(jī)制造成各項(xiàng)權(quán)利主體對(duì)土地的權(quán)利、義務(wù)難以明確，這是農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系多重矛盾產(chǎn)生的根源。農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系多重矛盾集中反映在：一是國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地權(quán)利的控制，表明土地的最終歸屬權(quán)屬于國(guó)家，但國(guó)家并不是農(nóng)村土地的所有權(quán)主體，國(guó)家卻可以通過強(qiáng)制手段實(shí)際操縱和決定農(nóng)村土地所有權(quán)交易并且參與所有權(quán)收益分配；二是農(nóng)民集體作為名義上的土地所有者，實(shí)踐中難以充分行使所有權(quán)，主體地位處于虛置狀態(tài)，土地權(quán)益受到多方侵蝕；三是集體土地的經(jīng)營(yíng)管理者自身角色混亂，權(quán)利和義務(wù)不對(duì)稱，農(nóng)民集體土地所有權(quán)的充分行使受制于農(nóng)村基層政治民主發(fā)展?fàn)顩r。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)的規(guī)定，集體土地經(jīng)營(yíng)管理者分為三種，即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)、社集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組。他們既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理農(nóng)村土地，又被視為地方政府在農(nóng)村基層的延伸，具行政管理色彩，形成農(nóng)村版“政企不分”。

長(zhǎng)期以來，我國(guó)實(shí)行的征地制度存在弊端，其土地資產(chǎn)補(bǔ)償機(jī)制不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第47條規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未包含土地的增值部分及未來的收益部分。農(nóng)用地一經(jīng)征用后，其用途改變會(huì)導(dǎo)致地價(jià)高漲，而這部分巨額增值收益農(nóng)民并沒有權(quán)力享受即形成實(shí)際上的“增值歸公”。從征地補(bǔ)償辦法看，長(zhǎng)期以來，中國(guó)農(nóng)民對(duì)土地的所有權(quán)基本上未得到地方政府的承認(rèn)或尊重。在現(xiàn)行征地制度下，農(nóng)民拆遷安置所得比例極低，土地收益分配明顯是向政府、城市、非農(nóng)部門傾斜。近年來，全國(guó)各地越來越多的失地農(nóng)民上訪、投訴媒體等維權(quán)抗?fàn)幓顒?dòng)以及其與地方政府和開發(fā)商之間發(fā)生的嚴(yán)重沖突事件影響了社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.3 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理平臺(tái)薄弱

農(nóng)村土地資產(chǎn)是發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民富裕的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、資金運(yùn)作和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行系統(tǒng)檢查、評(píng)估。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理在確權(quán)、統(tǒng)計(jì)和評(píng)估方面存在滯后性，農(nóng)民主體意識(shí)和權(quán)利意識(shí)模糊，不少地方存在登記不及時(shí)、不全面，監(jiān)督管理不到位等問題，致使農(nóng)村土地資產(chǎn)管理混亂、資產(chǎn)處置隨意等問題。

加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理，首先應(yīng)該清楚農(nóng)村土地資產(chǎn)的存量，明細(xì)到村、組、戶。其次，應(yīng)該清楚農(nóng)村土地資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。抽樣調(diào)查忠縣269個(gè)農(nóng)戶，98%的被調(diào)查農(nóng)戶知道自己承包地的數(shù)量、位置，但是他們不知道自己承包地資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值；抽樣調(diào)查忠縣、開縣等180名村官，95%的被調(diào)查者能正確回答本村的土地面積、用地結(jié)構(gòu)，但是他們不知道本村土地資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。我國(guó)農(nóng)村廣大基層干部和農(nóng)戶對(duì)農(nóng)村土地資產(chǎn)認(rèn)知程度低，究其原因有以下幾點(diǎn)：一是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)遺留的歷史問題。農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)虛置，“三級(jí)所有，社為基礎(chǔ)”的農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制名存實(shí)亡。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，農(nóng)村土地界限存在爭(zhēng)議。二是農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估的特殊性。由于農(nóng)村土地資產(chǎn)本身存在的特性，如產(chǎn)權(quán)特征、資產(chǎn)屬性、市場(chǎng)條件等，在進(jìn)行土地資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候，存在一定的障礙。

對(duì)重慶市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)98名專業(yè)人士咨詢結(jié)果顯示：98%的受訪者認(rèn)為，加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理平臺(tái)建設(shè)是十分必要的，健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度必須 進(jìn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估，同時(shí)也表達(dá)了對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估狀況的不滿；92%受訪者建議農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估的原理和方法參照土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)定價(jià)法；超過半數(shù)的受訪者認(rèn)為，農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估需要完善法律制度來支持。

2.4 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理效益低

目前，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理不善形成種種弊端，影響到廣大農(nóng)戶財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)。勞動(dòng)是財(cái)富之父，土地是財(cái)富之母，這是政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)基本論斷。農(nóng)民擁有土地，就擁有巨大財(cái)富，就應(yīng)該擁有更多的財(cái)產(chǎn)性收入。中國(guó)城鄉(xiāng)居民收入結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)結(jié)果（表2）表明，城鎮(zhèn)居民沒有土地所有權(quán)，卻有更多的財(cái)產(chǎn)性收入，農(nóng)村居民擁有土地所有權(quán)，但財(cái)產(chǎn)性收入較少。這個(gè)現(xiàn)象發(fā)人深省，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理效益幾何。

據(jù)調(diào)查，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理不善影響到土地資源的可持續(xù)利用。第一，對(duì)土地非農(nóng)化產(chǎn)生的巨大利益的追逐也加劇了腐敗泛濫，加重了對(duì)極為稀缺的土地資源的亂占濫用現(xiàn)象。特別是在城市近郊區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，農(nóng)村集體非農(nóng)用地大量進(jìn)入市場(chǎng)已成為客觀的事實(shí)，且主要以買賣、有償有限期出讓、出租、入股聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建分成和抵押等方式進(jìn)入市場(chǎng)。這種現(xiàn)象影響到耕地資源的保護(hù)，也造成土地資產(chǎn)收益流失。第二，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在城郊地區(qū)，農(nóng)村土地資產(chǎn)增值空間迅速提升，但是由于存在相關(guān)土地法律和政策的嚴(yán)格限制，在城郊地區(qū)一些集體非農(nóng)建設(shè)用地自發(fā)地、無序地流轉(zhuǎn)形成了一定的隱形市場(chǎng)，農(nóng)民以不合法方式爭(zhēng)取自身利益的行為，導(dǎo)致了土地資產(chǎn)管理失控、建設(shè)用地供應(yīng)總量難以控制、土地市場(chǎng)秩序遭到破壞等突出問題。第三，由于農(nóng)地占用成本低，土地粗放式利用現(xiàn)象十分普遍。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1996—2010年間全國(guó)農(nóng)村人口減少了1.49億，但農(nóng)村居民點(diǎn)用地總面積不但未降反而凈增6.13萬hm2，農(nóng)民人均農(nóng)村居民點(diǎn)用地面積也從193 m2增加到218 m2，超過國(guó)家規(guī)定的建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，形成許多所謂“空心村”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)亂占濫用耕地現(xiàn)象也十分普遍。

3 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的建議

3.1 強(qiáng)化農(nóng)村土地資產(chǎn)管理主體

黨的十報(bào)告明確提出，必須堅(jiān)持人民主體地位?；鶎尤罕娮灾问俏覈?guó)的基本政治制度。村民委員會(huì)是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)農(nóng)村政權(quán)建設(shè)中具有十分重要的作用?！吨腥A人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》（2010年10月28日）中明確提出，村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持和組織村民依法發(fā)展各種形式的合作經(jīng)濟(jì)和其他經(jīng)濟(jì)，承擔(dān)本村生產(chǎn)的服務(wù)和協(xié)調(diào)工作，促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。村民委員會(huì)依照法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)，引導(dǎo)村民合理利用自然資源，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)尊重并支持集體經(jīng)濟(jì)組織依法獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的自主權(quán)，維護(hù)以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。各地農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)改革發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，優(yōu)化資源配置是村民委員會(huì)履行職責(zé)的保障。發(fā)揮村民委員會(huì)的積極作用，加強(qiáng)村民委員會(huì)管理農(nóng)村集體土地資產(chǎn)的職能，是農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理制度創(chuàng)新發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)的客觀要求。我們要堅(jiān)持生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系相互適應(yīng)的科學(xué)發(fā)展觀，深刻認(rèn)識(shí)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體發(fā)展的客觀規(guī)律，與時(shí)俱進(jìn)，推進(jìn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體創(chuàng)新發(fā)展。建議積極推進(jìn)地方立法，賦予村民委員會(huì)更加充分、更有保障的土地物權(quán)，強(qiáng)化村民委員會(huì)的土地所有權(quán)和土地用益物權(quán)。改“三級(jí)所有，社為基礎(chǔ)”為“三級(jí)所有，村為基礎(chǔ)”。

3.2 開展農(nóng)村土地資產(chǎn)清產(chǎn)核資

開展農(nóng)村股份合作、推進(jìn)“三權(quán)抵押”和“地票交易”，必然要求科學(xué)評(píng)估農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)值，嚴(yán)格明晰農(nóng)村集體土地資本結(jié)構(gòu)。城市的每一個(gè)單位、每一個(gè)家庭都能說出自己的資產(chǎn)價(jià)值，農(nóng)村的每一個(gè)單位、每一個(gè)家庭都搞不清楚自己的資產(chǎn)價(jià)值。農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)值都搞不清楚，又如何能壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益？因此開展農(nóng)村集體土地清產(chǎn)核資，顯化農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)值是壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)、切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的客觀要求。據(jù)調(diào)查，全國(guó)加快了農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作，農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證已近完成，宅基地使用權(quán)和村民住房所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證率達(dá)到90%。建議政府以第二次土地大調(diào)查成果和農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作成果為平臺(tái)，推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度創(chuàng)新，開展農(nóng)村集體土地清產(chǎn)核資登記，摸清每一個(gè)村民委員會(huì)的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價(jià)值，為加強(qiáng)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理提供決策依據(jù)，為壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益提供公共服務(wù)。保障村民委員會(huì)和農(nóng)戶的土地權(quán)利在經(jīng)濟(jì)上得到有效實(shí)現(xiàn)，創(chuàng)造條件讓村民委員會(huì)和廣大農(nóng)民擁有更多的土地財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)性收入。

3.3 建立農(nóng)村土地資產(chǎn)收益分配機(jī)制

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年3月）明確規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的資產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。長(zhǎng)期以來，我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益管理相對(duì)滯后，關(guān)于農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的產(chǎn)生機(jī)制和分配機(jī)制認(rèn)識(shí)不足、政策缺失，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的要求未能滿足，嚴(yán)重影響農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展，危及農(nóng)村社會(huì)和諧穩(wěn)定。國(guó)有土地所有權(quán)收益已上萬億，農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益又有幾何。政府既要加強(qiáng)城市國(guó)有土地所有權(quán)收益管理，也要加強(qiáng)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)所有權(quán)收益管理。建議加強(qiáng)社會(huì)調(diào)查、理論研究和政策分析，深刻認(rèn)識(shí)農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的地位、作用和性質(zhì)，科學(xué)構(gòu)建農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的實(shí)現(xiàn)路徑和方式，合理評(píng)估農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益，統(tǒng)籌考慮農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益分配方案。建議加大制度創(chuàng)新和制度供給，保障農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，為加快農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加強(qiáng)農(nóng)村基層政權(quán)建設(shè)夯實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

3.4 建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)體系

價(jià)格是市場(chǎng)的靈魂，如何評(píng)估農(nóng)地資產(chǎn)價(jià)格，是推進(jìn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。國(guó)有土地多年來已形成了較為完善的土地定級(jí)估價(jià)辦法，但對(duì)農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)識(shí)不足，農(nóng)地定級(jí)估價(jià)基本上還是空白。如何建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展要求的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制，需要 深化研究。與發(fā)達(dá)的城市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)相比，農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)評(píng)估人員極為缺乏。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前在推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、推進(jìn)農(nóng)村股份制改革中，土地資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估難，制約了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的有序推進(jìn)。政府為城市國(guó)有土地資產(chǎn)管理提供了公共服務(wù)，也應(yīng)當(dāng)為農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理提供公共服務(wù)，做好相關(guān)服務(wù)工作，推進(jìn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理。針對(duì)集體土地資產(chǎn)管理中存在的信息不暢通、價(jià)格不合理、服務(wù)體系薄弱等問題，迫切需要建立農(nóng)村土地權(quán)屬登記、資產(chǎn)評(píng)估、法律援助等服務(wù)體系。合理的價(jià)格不僅能充分體現(xiàn)土地的價(jià)值，而且可以引導(dǎo)土地資源的優(yōu)化配置。深化資源性產(chǎn)品價(jià)格和稅費(fèi)改革，建立反映市場(chǎng)供求和資源稀缺程度、體現(xiàn)生態(tài)價(jià)值和代際補(bǔ)償?shù)馁Y源有償使用制度和生態(tài)補(bǔ)償制度。政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)適時(shí)制定符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，適應(yīng)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的農(nóng)村土地定級(jí)估價(jià)規(guī)范，建立農(nóng)村地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)，培訓(xùn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員，開展農(nóng)村集體土地定級(jí)估價(jià)，合理確定農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)格，壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。

第4篇：土地管理法條例范文

一、違章建筑的法律界定

 

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，違章建筑成為一個(gè)公眾熱議的名詞。人們?cè)谌粘Ｉ钪薪?jīng)常用到違章建筑，而違章建筑到底是什么也經(jīng)常會(huì)困惑到很多人。究竟那些建筑屬于違章建筑，如何從法律上對(duì)違章建筑進(jìn)行界定關(guān)系到很多人的切身利益。本文第一部分將從違章建筑的概念分析、違章建筑的分類和違章建筑民法上的學(xué)說總結(jié)對(duì)違章建筑進(jìn)行法律上的規(guī)范界定。

 

(一) 違章建筑的概念分析

 

1. 違章建筑的定義。違章建筑(illegal building)在我國(guó)最早出現(xiàn)在1980年國(guó)務(wù)院的《批準(zhǔn)中央氣象局關(guān)于保護(hù)氣象臺(tái)站觀測(cè)環(huán)境的通知》文件中。百度百科中違章建筑的定義，從嚴(yán)格意義上講，是指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定動(dòng)工建造的房屋及設(shè)施。在我國(guó)，違章建筑的“章”應(yīng)理解為根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，開展工程建設(shè)時(shí)所需遵守的某種“章程”或“規(guī)章制度”。

 

2. 我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)違章建筑的規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)違章建筑的立法是分散的、多效力層次的，適用范圍也是不同的。以下我們將對(duì)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行梳理。按照效力級(jí)別可以分為違反法律、違反行政法規(guī)和違反部委規(guī)章三類。

 

其中的法律主要有《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《防洪法》、《防震減災(zāi)法》、《電力法》、《建筑法》、《港口法》、《公路法》、《環(huán)境保護(hù)法》等。如《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。

 

行政法規(guī)對(duì)違章建筑作出規(guī)定的有《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市道路管理?xiàng)l例》、《電力設(shè)施保護(hù)條例》等。其中《電力設(shè)施保護(hù)條例》第十五條規(guī)定;任何單位或個(gè)人在架空電力線路保護(hù)區(qū)內(nèi)，必須遵守下列規(guī)定：(三)不得興建建筑物。

 

部委規(guī)章對(duì)違章建筑作出規(guī)定的有：《風(fēng)景名勝區(qū)管理處罰規(guī)定》、《風(fēng)景名勝區(qū)管理處罰規(guī)定》、《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法》等。其中《風(fēng)景名勝區(qū)管理處罰規(guī)定》第七條規(guī)定：風(fēng)景名勝區(qū)管理機(jī)構(gòu)違反風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃進(jìn)行違章建設(shè)、毀損景物和林木植被、捕殺野生動(dòng)物或者污染、破壞環(huán)境的，由上級(jí)建設(shè)行政管理部門給予處罰。

 

(二) 違章建筑的分類

 

我國(guó)法律對(duì)違章建筑并沒有明確的分類，只是在有的地方性法規(guī)中對(duì)違章建筑進(jìn)行了比較詳細(xì)的列舉。本文依照對(duì)上述法律、行政法規(guī)、部委規(guī)章的列舉，對(duì)違章建筑進(jìn)行劃分，主要分為程序性的違章建筑的和實(shí)體性的違章建筑兩類。

 

實(shí)體性的違章建筑是指實(shí)質(zhì)上違背了城市規(guī)劃和土地管理的規(guī)定，無法通過補(bǔ)辦手續(xù)的方式來糾正其違法行為。根據(jù)違反的法律的效力不同可以分為違反法律的違章建筑、違反行政法規(guī)的違章建筑、違反部委規(guī)章的違章建筑。

 

程序性的違章建筑實(shí)質(zhì)并未違反城市規(guī)劃，而只是沒有辦理合法的審批手續(xù)的非法建筑，程序性違章建筑一般可以通過補(bǔ)辦手續(xù)而成為合法建筑。主要有以下幾種：無證規(guī)劃型、擅自變更規(guī)劃型、臨時(shí)未拆除型、不當(dāng)施工型。

 

二、比例原則精神下的違章建筑的處置方案

 

比例原則又稱禁止過度原則，主要系源于法治國(guó)家原則。比例原則是行政法的帝王條款，在我國(guó)行政法中有著獨(dú)特的地位。比例原則是指國(guó)家權(quán)力的行使應(yīng)當(dāng)兼顧公共利益的實(shí)現(xiàn)和公民權(quán)利的保護(hù)。從我國(guó)現(xiàn)實(shí)狀況來看，由于居住權(quán)保障觀念的欠缺，致使在拆除非法建筑時(shí)對(duì)公民居住權(quán)的保障一直沒有得到應(yīng)有的重視。非法驅(qū)逐、野蠻拆除現(xiàn)象普遍存在，且拆除違章建筑“零補(bǔ)償”，違章建筑拆除后公民居住權(quán)無法得到救濟(jì)和保障，這些都成了我國(guó)非法建筑拆除中公民居住權(quán)保障的突出問題。 將比例原則運(yùn)用于違章建筑的處置中對(duì)違章建筑處理有著重要意義。

 

我們?cè)趫?zhí)法實(shí)踐中對(duì)違章建筑處理具有單一性，往往采用“一拆了之”的方式，并沒有區(qū)分違章建筑的具體情況做出相應(yīng)的處罰形式，不利于我國(guó)公民基本人權(quán)的保護(hù)，社會(huì)資源的保護(hù)和節(jié)約建設(shè)成本。為了解決這種單一處罰所帶來的弊端，處罰應(yīng)采取的措施避免處罰過程中的歧視。行政機(jī)關(guān)在執(zhí)法中應(yīng)根據(jù)違法建筑的危害，種類，行為目的，違章建設(shè)的位置和其他因素的情況下，更細(xì)致深入地分析，作出科學(xué)合理的處理。違章建筑的存在有著深厚的社會(huì)背景，與我國(guó)人口多、就業(yè)崗位少、人均居住面積低、經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、有關(guān)建設(shè)管理審批不規(guī)范等因素有著密切的關(guān)系。因?yàn)檫`章建筑違法的嚴(yán)重性的標(biāo)準(zhǔn)不同，下面我們將根據(jù)比例原則來確定不同的處置方式。以下的處置方式主要涉及比例原則精神下的違章建筑的拆除、程序違法中的轉(zhuǎn)正合法化、沒收、在拆遷補(bǔ)償中的處置和對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理。

 

(一)比例原則下違章建筑的拆除

 

按照比例原則的要求，以下違章建筑應(yīng)當(dāng)進(jìn)行拆除：經(jīng)檢測(cè)鑒定，房屋質(zhì)量達(dá)不到國(guó)家或當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)，存在嚴(yán)重質(zhì)量問題或安全隱患，又不能采取可行的措施予以整改消除的;土地利用現(xiàn)狀為耕地、總體規(guī)劃為一般農(nóng)用地、基本農(nóng)田的;占用水源為一級(jí)保護(hù)區(qū)的;占用公共道路、綠地、河道、高壓供電走廊、壓占地下管線的;嚴(yán)重影響土地總體利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的;破壞或影響文物保護(hù)和風(fēng)景名勝區(qū)的。具體來說，按照比例原則而要求，對(duì)違章建筑的拆除可以分為兩類。第一類是根據(jù)違章建筑的所在位置確定應(yīng)當(dāng)予以拆除的，第二類是根據(jù)違章建筑對(duì)公共利益的影響程度決定應(yīng)當(dāng)予以拆除的。

 

(二)比例原則下違章建筑程序違法中的轉(zhuǎn)正合法化

 

違反法律、法規(guī)、規(guī)章控制性程序規(guī)定建造的建筑，也即沒有符合行政許可形式要件，沒有通過行政許可并領(lǐng)取相應(yīng)證書或超越許可范圍建造的建筑，比如沒有通過規(guī)劃許可、建設(shè)用地許可、施工許可，具體而言就是沒有領(lǐng)到《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《宅基地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建設(shè)工程施工許可證》等，或者超越許可證及批準(zhǔn)書范圍進(jìn)行建設(shè)，盡管所建造的工程沒有在實(shí)質(zhì)上違反城鄉(xiāng)規(guī)劃，但是對(duì)程序性法律和建造程序的違反同樣致生違法建筑，此乃程序違建。

 

程序違建可依一定程序申領(lǐng)建筑執(zhí)照(補(bǔ)辦手續(xù))而成為合法建筑。從程序上講，比例原則是指行政主體所采取的措施與要達(dá)到的目的之間必須具有合理的對(duì)應(yīng)關(guān)系。對(duì)于程序違法嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)作出拆除的處理，而對(duì)于程序違法不那么嚴(yán)重的應(yīng)當(dāng)依具體情況作出轉(zhuǎn)正合法化的處理。

 

(三) 比例原則下對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理

 

盡管現(xiàn)有法律政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣，但小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)建成的事實(shí)并不能簡(jiǎn)單通過拆除進(jìn)行解決。即使這些房屋不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃，也沒有上繳土地出讓金等稅費(fèi)，但這些都已經(jīng)是社會(huì)存量財(cái)富，而且不少小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)出售，住滿了居民，強(qiáng)行拆除勢(shì)必影響穩(wěn)定。按照比例原則適當(dāng)性和合比例性的要求，應(yīng)當(dāng)認(rèn)可這些小產(chǎn)權(quán)房占有的合法性，但是需要補(bǔ)繳土地出讓金等稅費(fèi)。對(duì)農(nóng)民單獨(dú)擁有的農(nóng)村住房以及集體經(jīng)濟(jì)組織盤活農(nóng)村宅基地后修建的“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)逐步運(yùn)行流轉(zhuǎn)，其方式可逐漸從租過渡到賣，從補(bǔ)繳土地出讓金等稅費(fèi)過渡到政府收取資源稅。對(duì)于破壞耕地修建小產(chǎn)權(quán)房的違法行為應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決禁止，而對(duì)于占用耕地修建成的房屋，如果能夠退耕的應(yīng)當(dāng)退耕，不能退耕的應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)繳所有稅費(fèi)的基礎(chǔ)上再進(jìn)行處罰。而對(duì)建設(shè)用地指標(biāo)內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)換只有在實(shí)現(xiàn)占補(bǔ)平衡等前提性條件后可以流轉(zhuǎn)。對(duì)于不符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，屬于違章建筑，原則上應(yīng)該拆除。

 

三、 結(jié)論

 

對(duì)違章建筑的處置是城市化發(fā)展的必然結(jié)果，違章建筑法律制度的完善也需要一個(gè)長(zhǎng)久的過程。建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施都關(guān)系著人們的生產(chǎn)生活且往往涉及到廣泛的群體利益，對(duì)違章建筑進(jìn)行處置不僅關(guān)系到公民的權(quán)利，也關(guān)系到個(gè)人利益與公共利益的平衡問題。對(duì)違章建筑的處置基本上可以歸納為：拆除、沒收、罰款并保留使用和殘值收購并拆除。本文從比例原則的精神出發(fā)，對(duì)違章建筑的處置進(jìn)行法律要件的歸納和不同學(xué)說的總結(jié)，提出違章建筑的處置較為實(shí)際的解決方案，并對(duì)未來小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展提出一定的期待。以期對(duì)違章建筑今后的處置提出合理化、切實(shí)際的建議，在維護(hù)公共利益的基礎(chǔ)上對(duì)公民個(gè)人利益、私人財(cái)產(chǎn)權(quán)有更好的保障。

第5篇：土地管理法條例范文

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以貫徹落實(shí)《市委關(guān)于開展經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境服務(wù)保障年活動(dòng)的實(shí)施意見》，創(chuàng)建最有發(fā)展環(huán)境為目的，加快建立責(zé)權(quán)明確、行為規(guī)范、監(jiān)督有效、保障有力的行政執(zhí)法體系，努力為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又快又好發(fā)展?fàn)I造良好的法治環(huán)境。

二、工作目標(biāo)

通過開展清理整頓執(zhí)法資格規(guī)范行政執(zhí)法行為活動(dòng)，努力實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：一是明確執(zhí)法主體資格，規(guī)范執(zhí)法程序；二是提高行政執(zhí)法人員規(guī)范執(zhí)法、公正執(zhí)法的責(zé)任意識(shí)，樹立以人為本、執(zhí)法為民的理念；三是行政執(zhí)法有關(guān)制度進(jìn)一步健全，多頭執(zhí)法、重復(fù)執(zhí)法、權(quán)責(zé)不明的現(xiàn)象得到糾正。

三、工作任務(wù)

1、明確執(zhí)法主體。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)實(shí)現(xiàn)政府依法行政的決定》的規(guī)定，對(duì)照市政府法制局檔案，確定我局有行政執(zhí)法資格的部門是法規(guī)監(jiān)察股。

2、確定行政執(zhí)法人員。嚴(yán)格實(shí)行行政執(zhí)法人員持證上崗制度。法規(guī)監(jiān)察股中具有行政執(zhí)法資格的人員必須為行政編制或事業(yè)編制，并將執(zhí)法人員名單上報(bào)監(jiān)察局。

3、明確行政執(zhí)法依據(jù)。行政執(zhí)法人員在處理糾紛、案件過程中必須依據(jù)土地管理法及相關(guān)土地政策、文件等，使執(zhí)法依據(jù)有法可依，可將相關(guān)條文進(jìn)行公開公示，并隨時(shí)公布最新執(zhí)法依據(jù)。

4、規(guī)范行政執(zhí)法程序。我局執(zhí)法程序一般為：群眾舉報(bào)或隨時(shí)巡查發(fā)現(xiàn)可疑占地情況詢問當(dāng)事人有無正當(dāng)用地手續(xù)未辦理手續(xù)的，進(jìn)行立案，如果用地符合土地利用總體規(guī)劃，沒收并處罰款，責(zé)令限期辦理用地手續(xù)，不符合土地利用總體規(guī)劃的，對(duì)非法建筑物進(jìn)行拆扒，對(duì)破壞土地的責(zé)令恢復(fù)土地現(xiàn)狀。對(duì)處理結(jié)果形成卷宗，報(bào)上級(jí)主管部門備案。

四、工作步驟

1、按照市紀(jì)委監(jiān)察局、市政府法制局的要求，在制定本局的《清理整頓執(zhí)法資格規(guī)范執(zhí)法行為工作方案》后，對(duì)執(zhí)法人員召開會(huì)議，下發(fā)文件，要求執(zhí)法人員必須規(guī)范行為，照章辦事。

2、在執(zhí)法檢查過程中設(shè)立投訴電話，對(duì)群眾反應(yīng)的亂執(zhí)法、野蠻執(zhí)法等行為進(jìn)行整改處理，并將舉報(bào)情況和處理結(jié)果向社會(huì)公示，報(bào)監(jiān)察局、法制局備案。

3、請(qǐng)市紀(jì)委監(jiān)察局、市政府法制局對(duì)我局清理整頓過程進(jìn)行監(jiān)督檢查，如果執(zhí)法人員在執(zhí)法過程中被投訴，將進(jìn)行嚴(yán)厲查處，絕不姑息遷就。

五、有關(guān)要求

第6篇：土地管理法條例范文

公示原則（物權(quán)法第六條及第二章）指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等變動(dòng)的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開和進(jìn)行登記、第三人能夠查閱登記資料，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付，除有相反證據(jù)證明的以外，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人是該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。物權(quán)法的公示原則蘊(yùn)涵著公信原則，公示以后，人們對(duì)于通過公示顯示的權(quán)利狀況產(chǎn)生了一種信賴，對(duì)這種信賴力的保護(hù)就是公信原則。

根據(jù)物權(quán)法第二條第二款，為了讓權(quán)利人充分行使物權(quán)，任何單位和個(gè)人對(duì)權(quán)利人的物權(quán)負(fù)有不作為的義務(wù)，不作為，即不打擾、不干預(yù)、不妨害。根據(jù)物權(quán)法第四條，權(quán)利人享有的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵害。

物權(quán)法公示公信原則和上述規(guī)定比之行政許可法第八條、第六十九條所確定的信賴保護(hù)原則，更強(qiáng)化了對(duì)權(quán)利人權(quán)利的保護(hù)。所謂信賴保護(hù)原則，是指對(duì)行政管理相對(duì)人對(duì)行政權(quán)力的正當(dāng)合理信賴應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)，行政機(jī)關(guān)不得擅自改變已生效的行政行為，確需改變行政行為的，對(duì)于由此給相對(duì)人造成的損失應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。該原則主要表現(xiàn)在遵守法律不溯及既往原則、明確撤銷行政行為的限制。該原則的核心思想是維護(hù)法律秩序的安定性，保護(hù)社會(huì)成員的正當(dāng)權(quán)益。該原則要求行政機(jī)關(guān)保護(hù)相對(duì)人對(duì)行政機(jī)關(guān)法律行為效力的信賴，從而應(yīng)當(dāng)維持自身行為的穩(wěn)定性。盡管有時(shí)維持自身行為的穩(wěn)定性有影響公共利益的可能，亦應(yīng)顧及當(dāng)事人的利益；在必須改變或撤銷有關(guān)行政行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)給予當(dāng)事人一定的補(bǔ)償。為了維護(hù)公眾利益對(duì)行政行為的信賴，即使是違法許可，不論是由于許可持有人還是行政機(jī)關(guān)的過錯(cuò)引起，撤銷該許可可能對(duì)公共利益造成重大損害的，行政許可法第六十九第三款規(guī)定該許可不予撤銷。在現(xiàn)代法治社會(huì)，行政機(jī)關(guān)與社會(huì)成員之間已不再是純粹的命令與服從關(guān)系，而是一種相互需要與相互依賴關(guān)系----諸多行政任務(wù)的實(shí)現(xiàn)都需要社會(huì)成員的鼎力支持，社會(huì)成員也將國(guó)家（行政機(jī)關(guān)）視為自身謀求生存與發(fā)展的工具。這樣，信賴關(guān)系不僅僅在私人生活領(lǐng)域具有重要地位，在國(guó)家的公共生活中同樣扮演著重要的角色。物權(quán)法和行政許可法的立法表明，公信和權(quán)利保護(hù)原則無論在私法抑或在行政法領(lǐng)域均被引入并確立起來。而國(guó)務(wù)院《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》除了對(duì)行政機(jī)關(guān)提出合法行政、合理行政、程序正當(dāng)、高效便民、權(quán)責(zé)統(tǒng)一等要求外，還提出要“誠(chéng)實(shí)守信”。

公示公信的原則及信賴保護(hù)原則寫入法律，其對(duì)城市規(guī)劃管理部門的意義在于，實(shí)施行政許可必須講誠(chéng)信謹(jǐn)慎、尊重權(quán)利人已取得的權(quán)利，不輕易撤銷、變更使行政相對(duì)人取得某種利益和權(quán)利并已經(jīng)生效的行政決定，對(duì)于行政相對(duì)人對(duì)行政權(quán)力的正當(dāng)、合理的信賴及已取得的權(quán)利尤其是物權(quán)應(yīng)予尊重和保護(hù)，如為實(shí)現(xiàn)行政目的，確需改變行政決定，而造成社會(huì)公眾的信賴和已取得的權(quán)利受損的，則應(yīng)做好付出相應(yīng)代價(jià)的準(zhǔn)備及承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

二、物權(quán)法平等保護(hù)國(guó)家、集體、私人物權(quán)的原則要求制定和實(shí)施城市規(guī)劃時(shí)應(yīng)對(duì)各類主體的利益給予同等的保護(hù)

平等保護(hù)原則，是物權(quán)法最重要的原則，物權(quán)法第四條規(guī)定，國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。這一法條體現(xiàn)了同等保護(hù)的原則。

現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第一條規(guī)定：“為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理地制定城市規(guī)劃和進(jìn)行城市建設(shè)，適應(yīng)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要，制定本法?！钡谖鍡l規(guī)定：“城市規(guī)劃必須符合我國(guó)國(guó)情，正確處理近期建設(shè)和遠(yuǎn)景發(fā)展的關(guān)系?！薄ⅰ霸诔鞘幸?guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，必須堅(jiān)持適用、經(jīng)濟(jì)的原則，貫徹勤儉建國(guó)的方針?！钡谑畻l規(guī)定：“任何單位和個(gè)人都有遵守城市規(guī)劃的義務(wù)……”第三十四條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的調(diào)整用地決定?！睆倪@些法條可反映現(xiàn)行城市規(guī)劃法立法原則是以國(guó)家為本位，城市規(guī)劃法中的一些規(guī)定，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維的產(chǎn)物，是與高度集中的公有制模式相對(duì)應(yīng)的。

現(xiàn)行城市規(guī)劃法自 1990年施行以來，對(duì)于城市建設(shè)和規(guī)劃發(fā)揮了重要的作用。但是毋容諱言，當(dāng)年城市規(guī)劃法起草、審定、頒布時(shí)，其狀況為，在實(shí)行土地公有制的前提下，國(guó)家對(duì)土地資源幾乎完全壟斷、土地流通被限制、土地市場(chǎng)不存在或很不發(fā)達(dá)、土地使用主要通過計(jì)劃手段解決。而現(xiàn)在的情況已與當(dāng)年迥異，土地權(quán)利已作為特殊商品進(jìn)入了市場(chǎng)、土地權(quán)利制度已經(jīng)初步建立，憲法對(duì)土地制度和私權(quán)保護(hù)的修正性規(guī)定和房地產(chǎn)管理法等一系列涉及土地空間資源和權(quán)利制度的法律法規(guī)先后出臺(tái)、土地管理法已經(jīng)修訂，土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離和以城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為核心的新的土地權(quán)利體制基本確定；與土地有關(guān)的權(quán)力“尋租”行為、“圈地運(yùn)動(dòng)”及土地使用失控的情況時(shí)常出現(xiàn)、由房地產(chǎn)開發(fā)所引發(fā)的爭(zhēng)議和由土地權(quán)利制度的變化及土地權(quán)利制度的不健全所引發(fā)的問題大量涌現(xiàn)；土地權(quán)利結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，土地已由單純的“公有公用”轉(zhuǎn)為“公有私用”，由“不可流轉(zhuǎn)物”變?yōu)椤翱闪鬓D(zhuǎn)物”；房地產(chǎn)市場(chǎng)早已形成并迅速發(fā)展，土地資源的配置已經(jīng)主要不是沿用計(jì)劃的手段而是通過市場(chǎng)；大量的土地權(quán)利已經(jīng)分配到了組織和個(gè)人，土地利益格局已經(jīng)多元化、個(gè)體化；在城市建設(shè)主體和利益主體不再只是國(guó)家一個(gè)，而是主體多元化的時(shí)候，保護(hù)自然環(huán)境、維護(hù)生態(tài)平衡、保證可持續(xù)發(fā)展、體現(xiàn)公平等等已成為城市規(guī)劃要更加關(guān)注的課題，城市規(guī)劃搖身一變已成為配置土地空間資源、面對(duì)各種權(quán)益訴求、協(xié)調(diào)各方利益關(guān)系、時(shí)常不可避免地要觸及組織和自然人個(gè)體的土地房屋等財(cái)產(chǎn)關(guān)系的公共政策或工具。在新的條件下，1990年施行的城市規(guī)劃法已顯然出現(xiàn)諸多不適應(yīng)之處。有關(guān)方面已提出城市規(guī)劃法的修改。我國(guó)物權(quán)概念和物權(quán)體系的產(chǎn)生和發(fā)展實(shí)際上是圍繞土地權(quán)利展開的，而城市規(guī)劃法是與土地空間資源配置相關(guān)的法律，隨著物權(quán)觀念的確立、物權(quán)法的出臺(tái)和物權(quán)概念的被法律認(rèn)可，不免觸發(fā)起人們對(duì)現(xiàn)行城市規(guī)劃法立法原則的重新審視。

同等承認(rèn)和保護(hù)一切合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益的物權(quán)法立法原則是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的，同樣，在對(duì)待個(gè)體利益和公共利益的關(guān)系問題上，城市規(guī)劃法律法規(guī)的立法原則，也應(yīng)有本質(zhì)性的轉(zhuǎn)變，即應(yīng)個(gè)體利益和公共利益同等保護(hù)。 城市政府通常被認(rèn)為

是公共利益的維護(hù)者，而城市規(guī)劃是維護(hù)公共利益的手段。而什么是公共利益，剛剛通過的物權(quán)法仍然沒有解決這一問題，但是，物權(quán)法的同等保護(hù)原則，為處理個(gè)體利益和公共利益的關(guān)系提供了思路。首先，根據(jù)憲法，公共利益與個(gè)體利益在法律地位上應(yīng)該是平等的，無論利益主體是誰，其在法律許可范圍內(nèi)的利益追求行為都應(yīng)受到法律的保護(hù)。其次，公共利益不等同于國(guó)家本位的利益，也不是社會(huì)個(gè)體利益的簡(jiǎn)單疊加。公共利益應(yīng)該包含個(gè)體利益，要實(shí)現(xiàn)公共利益必須尊重和重視個(gè)體利益（當(dāng)然亦要控制在法律許可范圍外的個(gè)體行為）。再者，作為維護(hù)公共利益的行政權(quán)和個(gè)體維護(hù)自身利益的私權(quán)，都需要激勵(lì)與制約，否則不受限制的行政權(quán)和私權(quán)都可能被濫用。

綜上，制定和實(shí)施城市規(guī)劃，除了要保障城市土地空間資源的分配效率外，同時(shí)應(yīng)該關(guān)注對(duì)社會(huì)各類主體的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)。在規(guī)劃管理中應(yīng)改變對(duì)無視個(gè)體權(quán)利或予以壓制的做法，在公共利益與保障主體的確定上，建立政府與個(gè)體之間雙向的制約機(jī)制，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)以及法定責(zé)任，才能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的需要，以及體現(xiàn)建設(shè)“和諧社會(huì)”的根本宗旨，這樣城市規(guī)劃在面對(duì)各種利益訴求時(shí)，才能成為協(xié)調(diào)社會(huì)不同利益、實(shí)現(xiàn)各方利益最大化目標(biāo)的手段。

基于以上認(rèn)識(shí)，我局正在開展的《__市城市規(guī)劃條例》修訂草案的起草工作，正視修訂《規(guī)劃條例》的背景乃至整個(gè)__城市規(guī)劃工作所面臨的背景，除了充分認(rèn)識(shí)到__市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展正在經(jīng)歷戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、城市規(guī)劃面臨更高的要求這一因素外，還認(rèn)識(shí)到政府不再是單純的利益分配者，而是利益協(xié)調(diào)者和仲裁者，認(rèn)識(shí)到城市規(guī)劃不再是實(shí)現(xiàn)某些政策目標(biāo)的技術(shù)工具、而逐步成為協(xié)調(diào)和實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共利益的公共政策，政府通過城市規(guī)劃管理、干預(yù)城市建設(shè)和空間發(fā)展，所受到的約束越來越多、越來越嚴(yán)格，必須得到法律的明確授權(quán)、并且嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序，認(rèn)識(shí)到土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)及其各項(xiàng)衍生權(quán)利的權(quán)利人抗衡政府城市規(guī)劃管理和干預(yù)的依據(jù)越來越充足、能力越來越強(qiáng)。據(jù)此，形成了《規(guī)劃條例》修訂工作的總體思路：貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持改革創(chuàng)新，為建設(shè)和諧__和效益__服務(wù)；對(duì)__經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型作出準(zhǔn)確和恰當(dāng)?shù)姆磻?yīng)，承擔(dān)起城市規(guī)劃的歷史責(zé)任，充分體現(xiàn)市委、市政府對(duì)城市規(guī)劃的定位；提供健康、可持續(xù)發(fā)展的制度框架和制度工具，充分體現(xiàn)城市規(guī)劃作為公共政策的屬性，政府可據(jù)以管理城市建設(shè)和空間發(fā)展，協(xié)調(diào)相關(guān)的利益關(guān)系，社會(huì)各界可據(jù)以比較準(zhǔn)確地預(yù)期政府的行為，并主張和保護(hù)自身的合法權(quán)益；把保護(hù)權(quán)利、程序公正、有限政府、有效政府、責(zé)任政府、公開政府、服務(wù)型政府等先進(jìn)理念注入城市規(guī)劃，為建設(shè)社會(huì)主義政治文明作出貢獻(xiàn)，確定《規(guī)劃條例》的立法宗旨為統(tǒng)籌土地和空間資源的開發(fā)利用，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的和諧發(fā)展，確定了“城市規(guī)劃行政和城市建設(shè)應(yīng)維護(hù)社會(huì)公共利益，體現(xiàn)社會(huì)公正，鼓勵(lì)和保障社會(huì)公眾的廣泛參與，保證全體市民公平地享受城市建設(shè)和發(fā)展的成果”和“城市規(guī)劃行政和城市建設(shè)應(yīng)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，遵循可持續(xù)發(fā)展的原則，遵循集約利用土地、節(jié)約資源的原則，遵循保護(hù)自然和歷史文化遺產(chǎn)的原則”等基本原則。 三、物權(quán)法的物權(quán)法定原則促進(jìn)城市規(guī)劃管理依法行政

物權(quán)法定的原則與城市規(guī)劃行政管理中對(duì)自由裁量權(quán)限應(yīng)予羈束的觀念。物權(quán)法第五條確定了物權(quán)法定原則。物權(quán)法定，指的是能設(shè)立哪些種類的物權(quán)，只能由法律規(guī)定，當(dāng)事人之間不能創(chuàng)立；設(shè)立物權(quán)的方式以及物權(quán)的具體內(nèi)容，一般也只能由法律規(guī)定，當(dāng)事人之間的約定和法律規(guī)定不一致時(shí)不發(fā)生效力。這也是物權(quán)和債權(quán)的重大區(qū)別。合同是兩個(gè)人之間的協(xié)議，對(duì)合同內(nèi)容如何約定原則上由當(dāng)事人決定。而物權(quán)調(diào)整的權(quán)利人和義務(wù)人之間的關(guān)系，義務(wù)人有成千上萬，物權(quán)內(nèi)容不能由權(quán)利人一個(gè)人說了算，也不能由一個(gè)權(quán)利人和幾個(gè)義務(wù)人說了算，對(duì)一個(gè)權(quán)利人和成千上萬義務(wù)人之間的規(guī)范只能由法律規(guī)定。物權(quán)法定的核心是指權(quán)利的范圍由法律明文規(guī)定。

城市規(guī)劃管理是一個(gè)擁有行政權(quán)力作為行政主體的行政機(jī)關(guān)對(duì)成千上萬的管理相對(duì)人，在城市規(guī)劃管理過程中，擁有行政權(quán)力的行政主體處于有利地位，其相當(dāng)于權(quán)利人，而不擁有行政權(quán)力并接受管理的成千上萬的管理相對(duì)人相當(dāng)于義務(wù)人。同樣道理，在行政權(quán)力運(yùn)行過程中，其權(quán)利應(yīng)由法律規(guī)定和羈束，即物權(quán)法定作為物權(quán)法立法的重要原則之一，其原理也應(yīng)成為實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃管理依法行政的法理要求。

規(guī)劃實(shí)施當(dāng)中的許多問題可以說是由于規(guī)劃管理許可、審批中自由裁量權(quán)限過大引起的。 自由裁量權(quán)過大不但會(huì)導(dǎo)致行政管理權(quán)的濫用，也違背了物權(quán)法的一項(xiàng)基本原則——物權(quán)法定。如果完全遵循物權(quán)法定的原則，城市規(guī)劃管理的依據(jù)應(yīng)是非常詳盡、明確和法定化，應(yīng)該實(shí)行通則式的管理模式。但是由于城市是一個(gè)動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)，規(guī)劃管理客體的復(fù)雜性決定了完全通則式的模式也是行不通的。所以問題的關(guān)鍵是如何限定自由裁量權(quán)的大小，從而基本滿足“物權(quán)法定”的原則。為此，我局在限制、規(guī)范自由裁量權(quán)的行使方面作過很多嘗試。例如，關(guān)于規(guī)劃的制定，所有的規(guī)劃都要經(jīng)過法定程序，包括草案公開、征求意見；強(qiáng)調(diào)生效的規(guī)劃是行政許可的依據(jù)；在規(guī)劃的實(shí)施方面，我局制定了行政許可實(shí)施辦法，清理和重新確定非行政許可事項(xiàng)；另外，最近出臺(tái)的行政工作手冊(cè)，亦在公開化、程序化的基礎(chǔ)上，盡可能地增加城市規(guī)劃管理和作出具體行政行為的羈束性依據(jù)，限定自由量裁權(quán)的范圍、幅度、方式、途徑等，這樣，也是在某種意義上滿足物權(quán)法定原則的要求。

四、物權(quán)法的基本經(jīng)濟(jì)制度與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則以及對(duì)土地公有制的明確是城市政府主導(dǎo)城市更新、制訂和實(shí)施城市規(guī)劃的制度保障

物權(quán)法第三條規(guī)定，國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。國(guó)家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。物權(quán)法第五章明確土地屬于國(guó)家和集體所有。物權(quán)法第四十七條規(guī)定，城市的土地，屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。

土地上的用益物權(quán)包括：土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等。我國(guó)現(xiàn)行土地權(quán)利體系在社會(huì)主義公有制的基礎(chǔ)上，將土地權(quán)利分為所有權(quán)和使用權(quán)兩部分，其中，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，不進(jìn)入市場(chǎng)，僅由土地使用權(quán)充當(dāng)市場(chǎng)交易的權(quán)利載體，土地使用者僅獲得土地占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)、部分處分權(quán)等，而國(guó)家或集體保留了對(duì)土地的最終處分權(quán)。根據(jù)物權(quán)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法，房屋僅指在土地上的建筑物部分，不包括其占有的土地，城鎮(zhèn)房屋占用的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有。私人可以對(duì)房屋享有所有權(quán)，對(duì)該房屋占用的土地只能依法享有建設(shè)用地使用權(quán)或者宅基地使用權(quán)?；谕恋貒?guó)家所有或集體所有，我國(guó)實(shí)行對(duì)土地資源的統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用，既維護(hù)使用人的合法權(quán)益，滿足使用人生產(chǎn)或生活的土地需求，又維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保證國(guó)家綜合利用土地的方針得到貫徹執(zhí)行，同時(shí)，還反映保護(hù)自然環(huán)境、維護(hù)生態(tài)平衡等客觀要求。物權(quán)法明確土地屬于國(guó)家和集體所有或土地所有權(quán)不屬于私人，無疑為城市政府主導(dǎo)城市更新、制訂和實(shí)施城市規(guī)劃的提供了根本的制度保障。

第7篇：土地管理法條例范文

論文關(guān)鍵詞：物權(quán)法 財(cái)戶抵押 物權(quán)變動(dòng)

一、《物權(quán)法》第十五條的含義

首先，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)關(guān)系，應(yīng)該依據(jù)合同法來判斷，也就是說合同的生效必要條件是設(shè)立，變更，轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。因此判斷標(biāo)準(zhǔn)不能僅只是以不動(dòng)產(chǎn)是否已辦理物權(quán)登記。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)受到具備法律規(guī)定生效要件的合同的約束，這表明該合同中的關(guān)系已經(jīng)生效。而違反合同約定的一方當(dāng)事人，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。然而合同的生效必要條件中并沒有包括物權(quán)變動(dòng)的成立與否。這其中的原因是，如果合同的一方當(dāng)事人出現(xiàn)違約或者別的原因，就算合同生效了也未必可以完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，所以不能一概而論認(rèn)為只要是沒辦理物權(quán)登記的，合同就當(dāng)然無效。其次，登記才是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要條件，并不是在生效合同中包括了設(shè)立，轉(zhuǎn)讓，消滅和變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就一定會(huì)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。在債權(quán)法上發(fā)生效果意味著合同的生效。但不一定能在《物權(quán)法》上發(fā)生效果。只有進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示登記后才能產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果。如果不進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，就算合同已經(jīng)生效，權(quán)利人的權(quán)利也僅為債法上的請(qǐng)求交付權(quán)利，并失去對(duì)不動(dòng)產(chǎn)支配的權(quán)利。再次，合同約定或者法律另行規(guī)定的能在當(dāng)事人之間訂立關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，轉(zhuǎn)讓，變更和消滅的合同，以通過辦理物權(quán)登記為合同生效要件的，應(yīng)當(dāng)從其約定或者按照相關(guān)法律的規(guī)定。那就是說，在上述的條件下，沒有辦理物權(quán)登記的，合同則不生效。還有，當(dāng)事人的意思表示并不是物權(quán)變動(dòng)的原因，類似依照事實(shí)行為或法律的直接規(guī)定引起的物權(quán)變動(dòng)，不適用《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定。因?yàn)樵摲l要求的前提是，在當(dāng)事人之間訂立有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立，轉(zhuǎn)讓，變更和消滅之合同，依照法律的直接規(guī)定引起的或者事實(shí)行為引起的物權(quán)變動(dòng)。發(fā)生何種效力、何時(shí)發(fā)生效力，應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》第28，29，30，31條的規(guī)定。

二、物權(quán)區(qū)分原則

孫憲忠教授在《論物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果的區(qū)分原則》一文中最早提出我國(guó)民法理論體系中的物權(quán)區(qū)分原則。這篇文章把物權(quán)區(qū)分原則定義為：在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，他們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。孫憲忠在《中國(guó)物權(quán)法總論》一著中仍然堅(jiān)持他的這個(gè)觀點(diǎn)，并提出區(qū)分原則的法理基礎(chǔ)是支配權(quán)和請(qǐng)求權(quán)的區(qū)分、處分行為和負(fù)擔(dān)行為的區(qū)分，物權(quán)關(guān)系變動(dòng)和債權(quán)關(guān)系變動(dòng)的區(qū)分。孫教授認(rèn)為，民法學(xué)理上關(guān)于請(qǐng)求權(quán)與支配權(quán)的區(qū)分，對(duì)于負(fù)擔(dān)行為與處分行為的概念以及實(shí)踐作用是認(rèn)可的，所以負(fù)擔(dān)行為和處分行為的差別在于客觀現(xiàn)實(shí)的是否存在，在任意一個(gè)以物權(quán)的設(shè)立，轉(zhuǎn)移，變更的交易中，都有著負(fù)擔(dān)行為和處分行為的區(qū)分。正是因?yàn)橛兄錂?quán)和請(qǐng)求權(quán)的區(qū)分即民事權(quán)利最基本的區(qū)分為前提，從而使負(fù)擔(dān)行為和處分行為的區(qū)分也成為法律行為中最基本的區(qū)分。從孫憲忠教授對(duì)區(qū)分原則的定義、討論中不難發(fā)現(xiàn)，他所定義的區(qū)分原則與德國(guó)民法中區(qū)分原則內(nèi)容上是一致的。是承認(rèn)物權(quán)行為理論并以負(fù)擔(dān)行為和處分行為區(qū)分作為理論基礎(chǔ)而建立的。這種區(qū)分不但在法理上很科學(xué)，而且在實(shí)踐作用也起到積極作用。

三、《物權(quán)法》與“區(qū)分原則”頒布前的法律適用情況

在《物權(quán)法》頒布前，由于缺少了區(qū)分原則，經(jīng)常發(fā)生僅僅依據(jù)《合同法》來確定物權(quán)的變動(dòng)，從而危害到了第三人的正當(dāng)利益的問題?？梢赃@么說，在《物權(quán)法》出臺(tái)前，我國(guó)還沒有任何法律明確的規(guī)定了“區(qū)分原則”，《民法通則》第72條的規(guī)定也只是對(duì)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間做了規(guī)定，該法條明確說明是“自交付時(shí)起”，并僅限于動(dòng)產(chǎn)。但是，權(quán)利人占有時(shí)生效。這樣的規(guī)定把抵押權(quán)生效和抵押合同生效兩個(gè)不同的概念混在一起。《擔(dān)保法》第42條規(guī)定，雙方訂立的書面抵押合同成立后，對(duì)當(dāng)事人并不產(chǎn)生債權(quán)上的約束力，即財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押合同須經(jīng)登記后才能生效。特別是抵押權(quán)人沒有請(qǐng)求抵押人進(jìn)行登記的權(quán)利，如果在這種情況下，抵押人惡意不辦理登記，此時(shí)，抵押合同還沒有生效，最多就承擔(dān)締約過失責(zé)任。后來出臺(tái)的《擔(dān)保法司法解釋》并沒有從根本上解決抵押人惡意的問題。后，適用《物權(quán)法》的規(guī)定。 從該《司法解釋》第56條第2款中可以看出，該司法解釋意在對(duì)《擔(dān)保法》的規(guī)定進(jìn)一步的加以明確，也僅只是強(qiáng)調(diào)違背誠(chéng)實(shí)信用的情形下，由抵押人承擔(dān)責(zé)任。在責(zé)任承擔(dān)方面也沒具體說明，所以是否構(gòu)成違約責(zé)任也就沒有定論了。并且除《擔(dān)保法》直接規(guī)定了合同效力與物權(quán)變動(dòng)的條文外，其他法律，基本上都回避提及該問題。類似的法律規(guī)定諸如《城市管理法》第60條、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理?xiàng)l例》第15條、《土地管理法》等。這些條文都沒有說明登記與合同效力之間是什么關(guān)系。而1999年頒布并實(shí)施的《合同法》，雖然規(guī)定了合同何時(shí)生效的問題。但是沒有徹底的把物權(quán)變動(dòng)和合同生效這兩者的關(guān)系區(qū)分開來。

四、《物權(quán)法》第15條的價(jià)值取向

該條明確了物權(quán)行為的獨(dú)立性，把合同效力和登記效力區(qū)別開，對(duì)保護(hù)合同當(dāng)事人私權(quán)具有重要意義及價(jià)值：（1）有利于保護(hù)第三人的正當(dāng)利益。在現(xiàn)實(shí)交易中，經(jīng)常有第三人在合同成立生效之后取得物權(quán)的情況，如一物二賣等。當(dāng)事人和第三人之間的物權(quán)變動(dòng)是否發(fā)生成為了保護(hù)第三人利益的前提條件。若還是以傳統(tǒng)固有思想認(rèn)為合同生效使物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的原則對(duì)現(xiàn)實(shí)的交易秩序進(jìn)行規(guī)范，肯定會(huì)對(duì)市場(chǎng)交易的安全帶來威脅和損害。物權(quán)的獨(dú)立性是《物權(quán)法》所認(rèn)可的，把債權(quán)變動(dòng)與物權(quán)變動(dòng)區(qū)分開，有效解決了這一問題。（2）對(duì)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益起到很好的保障第一，對(duì)無過錯(cuò)方當(dāng)事人利益的保護(hù)和確定違約責(zé)任。如果在合同成立并且生效之后一方當(dāng)事人不進(jìn)行登記，或者主觀上存在惡意不履行登記的義務(wù)，該拒不履行登記行為就構(gòu)成違約，須承擔(dān)違約責(zé)任。而不動(dòng)產(chǎn)合同已經(jīng)生效但是沒有辦理登記，標(biāo)的物所有權(quán)也沒有發(fā)生變動(dòng)。在這種情況下，無過錯(cuò)方仍然可以通過“違約責(zé)任”請(qǐng)求救濟(jì)。第二，買受人占有權(quán)的合法性能得到很好的保護(hù)。就算是沒有辦理過登記手續(xù)，但不動(dòng)產(chǎn)合同成立，標(biāo)的物交付后，合同已經(jīng)生效。這樣當(dāng)事人就取得了對(duì)合同對(duì)標(biāo)的物的占有權(quán)。在對(duì)第三人的侵害行為方面，就算是對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)但能以占有權(quán)提起占有之訴，以此來維護(hù)買受人的利益。（3）對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的影響。在應(yīng)用債權(quán)的合同關(guān)系設(shè)定物上所有權(quán)的情況，承包合同有效是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)存在的前提。假如承包合同無效或被解除，則相應(yīng)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也同時(shí)失去效力。其實(shí)利用債權(quán)合同來設(shè)定物權(quán)的做法，存在著許多的弊端。比如，該制度不經(jīng)意的助長(zhǎng)和鼓勵(lì)發(fā)包方任意毀約以此侵害大部分是農(nóng)民的承包方的利益，也缺少了法律邏輯的順序。債權(quán)合同的設(shè)定具有多重性，這是源自債權(quán)的平等性與包容性。而物權(quán)的對(duì)世性決定了用益物權(quán)的設(shè)定體現(xiàn)出“絕對(duì)性”，所以債權(quán)和用益物權(quán)會(huì)因?yàn)樾再|(zhì)的不同發(fā)生沖突?！拔餀?quán)的獨(dú)立性”是《物權(quán)法》中明確的，合同雙方當(dāng)事人可以在設(shè)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的同時(shí)也對(duì)物權(quán)的設(shè)定達(dá)成協(xié)議，并通過登記取得物權(quán)。這樣既可以解決法律邏輯上的混亂，又能維護(hù)廣大農(nóng)民的合法權(quán)力。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的條件逐步成熟和物權(quán)法承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采用物權(quán)的形式設(shè)立勢(shì)在必行。

第8篇：土地管理法條例范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)民;土地權(quán)益;集體土地;非法買賣

引言

非法買賣農(nóng)村集體土地是指以牟利為目的，違反土地管理相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，將集體土地的權(quán)利完全或部分、永久或在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)移給他人的行為，主要包括以出租等合法形式掩蓋非法出售、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為。近年來，隨著各地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市用地?cái)?shù)量增加土地價(jià)值快速攀升，農(nóng)村集體土地以非法手段向城市流轉(zhuǎn)的行為在一些地方時(shí)有發(fā)生并屢禁不止。目前，非法買賣農(nóng)村集體土地的形式多樣、過程簡(jiǎn)易，農(nóng)民的合法權(quán)益屢受侵害。研究表明，目前農(nóng)村集體土地非法買賣過程中對(duì)農(nóng)民權(quán)益的保護(hù)極為薄弱，有學(xué)者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，41.7%的農(nóng)民認(rèn)為自己的土地權(quán)益在土地非法買賣的過程中受到侵害并急需法律救濟(jì)。農(nóng)民最關(guān)注但又最容易被侵犯的是土地權(quán)益，而現(xiàn)如今，諸多的非法買賣農(nóng)村集體土地的行為嚴(yán)重侵害了農(nóng)民的合法土地權(quán)益，而現(xiàn)行法在保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益方面卻存在著不足，故而，著眼于土地非法流轉(zhuǎn)中的現(xiàn)實(shí)問題，致力于法律保障農(nóng)民權(quán)益非常有必要而且迫在眉睫。

一、 我國(guó)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)保護(hù)現(xiàn)狀

在我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)范中，有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)散見于不同位階不同名稱的法律典籍之中，主要包括《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等。《憲法》作為我國(guó)的母法和根本大法首先對(duì)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)做出了原則性規(guī)定，憲法第十條指出“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外屬于集體所有，……，任何組織和個(gè)人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用者有權(quán)依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！彪m然明確了農(nóng)村土地不得非法轉(zhuǎn)讓的基本原則，但也明確指出農(nóng)村土地還是可以以合法形式流轉(zhuǎn)的，在一定情況下為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供了法律上的契機(jī)。此后，2002年我國(guó)出臺(tái)的《農(nóng)村土地承包法》第32條采用列舉方式詳細(xì)規(guī)定了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)要遵循的原則以及合法的流轉(zhuǎn)形式和程序、流轉(zhuǎn)合同的主要條款、救濟(jì)途徑等，為農(nóng)村土地的合法流轉(zhuǎn)提供法律基礎(chǔ)，但在該法條所列舉的流轉(zhuǎn)方式中并未將“買賣”二字包含其中，充分證明以農(nóng)村土地作為標(biāo)的物進(jìn)行買賣是為法律所禁止的行為。2006年《物權(quán)法》頒布實(shí)施，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律問題做了專章規(guī)定，確立了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，并且該法第128條在與土地流轉(zhuǎn)方式相關(guān)的內(nèi)容中做了和《農(nóng)村土地承包法》第32條相類似的規(guī)定，并且二者都采用列舉的方式羅列法律所允許的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式，當(dāng)然，同樣把“買賣”二字排除在外，更加充分的表明農(nóng)村土不允許買賣的原則。除上述幾部法律之外，許多行政法規(guī)、部門規(guī)章以及地方性條例也對(duì)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)做出過相關(guān)規(guī)定，例如《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等。

諸如此類的法律法規(guī)構(gòu)成了我國(guó)現(xiàn)行的與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律制度體系。

二、農(nóng)村土地非法買賣過程中農(nóng)民權(quán)益受損的原因

（一）所有權(quán)主體虛置，村委會(huì)角色越位

首先，所有權(quán)主體虛置是農(nóng)民無從維權(quán)的根本原因。我國(guó)土地管理相關(guān)法律法規(guī)都明確規(guī)定“農(nóng)民集體”是享有農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體，從理論上講“農(nóng)村集體”擁有法定所有權(quán)。但，這所謂的“農(nóng)村集體”到底是誰，立法和實(shí)踐中都不甚明確。有的學(xué)者認(rèn)為所謂的“集體所有”即是所有村民共有，集體土地的所有權(quán)及于所有村民，所有權(quán)人也應(yīng)當(dāng)是每一個(gè)村民。但現(xiàn)實(shí)情況中顯然不是學(xué)者觀點(diǎn)中的那么簡(jiǎn)單，這種集體所有并非民法中規(guī)定的共同共有，也不可能是按份共有，法律無論是對(duì)“農(nóng)民集體”還是村民關(guān)于集體所有土地的權(quán)利、義務(wù)都沒有明確的規(guī)定。表面上似乎是人人都有，實(shí)際上集體成員并不清楚自己所擁有的份額，農(nóng)民集體與成員之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系呈模糊狀態(tài)，那么農(nóng)民在集體土地中享有的合法權(quán)益就難以保障，或者說，所有權(quán)主體不明確也就意味著利益歸屬主體缺位，即沒有真正關(guān)心土地權(quán)利的人，權(quán)利保護(hù)更是無從談起。

其次，村委會(huì)越俎代庖侵害農(nóng)民權(quán)益。《物權(quán)法》第60條規(guī)定“對(duì)于集體所有的土地和山林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，屬于農(nóng)民集體所有的由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)?！睂?shí)際操作中，村民委員會(huì)常常據(jù)此“村民集體”的角色實(shí)際主導(dǎo)農(nóng)村集體土地的非法買賣活動(dòng)，農(nóng)民并不能實(shí)際參與只是作為集體土地非法買賣結(jié)果的末端接受者。換言之，集體土地非法買賣合同中載明的賣方是村民委員會(huì)，是村民委員會(huì)越過真正的權(quán)利人――農(nóng)民直接處分土地，這種片面強(qiáng)調(diào)村委會(huì)代表權(quán)的現(xiàn)象實(shí)際上是在忽略農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對(duì)農(nóng)民的土地權(quán)益造成了嚴(yán)重的侵害，使得農(nóng)民無法行駛法律賦予的土地權(quán)利。

故而，農(nóng)村集體土地權(quán)利主體虛置以及村民委員會(huì)的越位行為是造成農(nóng)民權(quán)益受損的重要原因。

（二）合同內(nèi)容不合理、內(nèi)容不規(guī)范

有買賣的地方就必然有合同，無論買賣中涉及的標(biāo)的是否合法合同都是必然存在的，合同雙方通過擬定合同條款來規(guī)定雙方的權(quán)利義務(wù)、規(guī)范雙方當(dāng)事人的行為，只不過是雙方當(dāng)事人在簽訂土地買賣合同時(shí)會(huì)有意避開“買賣”二字而在書面合同中采取其他合法的流轉(zhuǎn)形式在事實(shí)上達(dá)到非法買賣的目的。在此先不論及該買賣合同的效力問題，只結(jié)合實(shí)際分析在農(nóng)村土地非法買賣的過程中農(nóng)民究竟喪失了哪些合法權(quán)益。

合同形式不規(guī)范，農(nóng)民缺乏維權(quán)的書面依據(jù)。實(shí)踐中，雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同通常沒有統(tǒng)一的操作規(guī)范，合同形式也比較簡(jiǎn)單，或口頭協(xié)議或簡(jiǎn)單簽條，即便具備正式合同的外形合同內(nèi)容也是相當(dāng)不完備，一般只是包含標(biāo)的的數(shù)量、價(jià)款，合同內(nèi)容一般不會(huì)涉及費(fèi)用的支付方式、違約責(zé)任、定價(jià)機(jī)制、法律救濟(jì)等問題。因此，一旦涉及合同侵權(quán)或其他非人為因素導(dǎo)致的雙方意見分歧，由于合同沒有規(guī)定或者合同規(guī)定太籠統(tǒng)缺乏可操作性實(shí)施起來比較困難，相對(duì)處于弱勢(shì)地位的農(nóng)民無法依據(jù)合同條款來維護(hù)自身的權(quán)益，造成無從求訴。

（三）農(nóng)民求訴無門

首先，缺乏適當(dāng)?shù)脑V訟機(jī)構(gòu)使得農(nóng)民無處求訴。目前許多地方，當(dāng)農(nóng)民發(fā)覺自身利益被侵害時(shí)由于不知道去哪里表達(dá)利益訴求而盲目告狀，有的農(nóng)民干脆選擇上訪的方式向有關(guān)政府部門反映情況以求獲得救濟(jì)，但政府機(jī)關(guān)并非專業(yè)解決土地糾紛的部門，解決結(jié)果往往差強(qiáng)人意?；鶎臃ㄔ弘m然作為專門受理訴訟糾紛的機(jī)構(gòu)但缺少專門解決土地糾紛的配套機(jī)制只能將土地糾紛作為一般的民事糾紛處理，缺乏針對(duì)性，農(nóng)民被侵害的利益往往得不到具體而全面的保護(hù)。糾紛得不到及時(shí)有效地解決不僅無法消除矛盾協(xié)調(diào)各方關(guān)系反而進(jìn)一步加深已有矛盾，使得農(nóng)民土地權(quán)益受損現(xiàn)象愈演愈烈。

其次，農(nóng)民缺乏表達(dá)自己訴求的機(jī)會(huì)和能力也是維權(quán)之路受阻的一大原因。農(nóng)村集體土地非法買賣過程中以及轉(zhuǎn)讓合同簽訂以后，無論是相對(duì)于村民委員會(huì)還是相對(duì)于作為買受方的大型企業(yè)，農(nóng)民都是處于絕對(duì)弱勢(shì)的地位的，合同的解釋權(quán)當(dāng)然的掌握在買受人手里，農(nóng)民幾乎完全處于被動(dòng)接受地位無力為自己的權(quán)益發(fā)聲。造成這種局面的原因有兩種：其一是農(nóng)民階層自身的局限性。農(nóng)村人多地少的現(xiàn)狀決定利益主體的分散性，加之農(nóng)民文化水平低，對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)、法令、政策都不熟悉，又難以形成統(tǒng)一的意思表示、談判能力差，無法有效的表達(dá)自己的利益訴求更難以有效的維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。其二，農(nóng)民沒有自己的利益表達(dá)機(jī)構(gòu)。從理論上講，村民委員會(huì)應(yīng)該是天然的農(nóng)民利益代言人，但在農(nóng)村集體土地非法買賣過程中村民委員會(huì)通常是和買受方站在同一角度的，他們站在買受人一方向農(nóng)民施加壓力，發(fā)生糾紛后又從自己的“政績(jī)”出發(fā)壓制農(nóng)民的維權(quán)活動(dòng)，甚至侵吞農(nóng)民的應(yīng)得利益，村民委員會(huì)的行為目的往往與農(nóng)民利益背道而馳。因此，村民委員會(huì)不僅難以擔(dān)當(dāng)農(nóng)民利益表達(dá)機(jī)構(gòu)的大任，甚至還在一定程度上加深了農(nóng)民土地權(quán)益的受損程度。農(nóng)民自身的能力、水平無法形成集中的意見，只能作為個(gè)體去表達(dá)利益訴求，相對(duì)于實(shí)力強(qiáng)大的買受人自然顯得勢(shì)單力薄。所以，缺乏利益表達(dá)機(jī)構(gòu)無疑是其受損權(quán)益得不到有效維護(hù)的原因之一。

（四）農(nóng)民的土地價(jià)值觀念缺失

農(nóng)村土地按照政府征地價(jià)格轉(zhuǎn)讓的慣例以及農(nóng)民自身認(rèn)識(shí)不到土地的真正價(jià)值等原因，造成農(nóng)民難以享受到土地的真正價(jià)值。我國(guó)《土地管理法》第10條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的之外屬于集體所有，任何組織好個(gè)人不侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”由此可知，由于農(nóng)村集體所有的土地是法律禁止買賣的，不可能有土地進(jìn)入市場(chǎng)流通的官方指導(dǎo)價(jià)格，大多數(shù)土地非法買賣事件中買賣雙方參照的價(jià)格都是政府征地補(bǔ)償?shù)慕痤~。眾所周知，農(nóng)民所獲得的征地補(bǔ)償?shù)慕痤~是根據(jù)土地農(nóng)業(yè)收益進(jìn)行計(jì)算的，而在農(nóng)村集體土地的非法買賣中土地是作為商品出讓的，應(yīng)該以它所能創(chuàng)造的價(jià)值或者農(nóng)民喪失的既得利益和期待利益的總和作為土地的實(shí)際價(jià)格而不是政府的征地補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)。按照現(xiàn)如今實(shí)踐中的做法，農(nóng)民所得的土地價(jià)款與土地的真正價(jià)值之間存在巨大的差距，農(nóng)民無法享有受讓土地的真正價(jià)值。另一個(gè)角度說，農(nóng)民有關(guān)土地價(jià)值的常識(shí)了解較少，買方利用農(nóng)民自身的弱勢(shì)之處對(duì)其進(jìn)行蒙騙極為容易①。更有甚者，土地的受方將建成的商品以市場(chǎng)價(jià)反賣給農(nóng)民，則開發(fā)商和村委會(huì)兩方受益而農(nóng)民則兩面受損，苦不堪言。所以，立法保護(hù)農(nóng)村集體土地中農(nóng)民權(quán)利的必要性顯而易見。

三、防范農(nóng)村土地非法買賣中農(nóng)民權(quán)利受損的幾點(diǎn)建議

（一）明確所有權(quán)主體，強(qiáng)化農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)

首先，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的歸屬問題皆有類似規(guī)定，即“集體所有”。這里所謂的集體是鄉(xiāng)、村集體或者村民小組等虛置主體卻未明確具體的、人格化的權(quán)利享有者。集體土地非法買賣現(xiàn)象中農(nóng)民的合法權(quán)益之所以得不到有效的保護(hù)，農(nóng)民的土地權(quán)益之所以存在被侵害甚至喪失的現(xiàn)象，所有權(quán)主體缺位是重要原因之一。分散經(jīng)營(yíng)的農(nóng)民因?yàn)槿狈σ粋€(gè)明確的人格化的利益代表而在與買受方的利益紛爭(zhēng)中永遠(yuǎn)的處于弱勢(shì)地位。具體言之，集體土地非法買賣中的農(nóng)民利益之所以得不到有效保護(hù)的癥結(jié)在于：其一，法律明確規(guī)定的所有權(quán)享有者――農(nóng)民集體沒有明確的人格化主體因而無法充分表達(dá)農(nóng)民的土地權(quán)利，也就是說，真正的集體土地所有權(quán)主體缺位。其二，農(nóng)民集體土地的最密切利害關(guān)系人――農(nóng)民沒有充分的維權(quán)資格。所以，確定“誰”真正擁有土地，將虛擬主體具體人格化并確定土地所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)是當(dāng)務(wù)之急。

另外，立法角度強(qiáng)化農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)很重要。目前，我國(guó)規(guī)范農(nóng)村土地關(guān)系的法律很多也比較分散，農(nóng)村土地承包法外，土地管理法、農(nóng)業(yè)法等法律都有相關(guān)的條款規(guī)定，但關(guān)于農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)方面大多一帶而過，缺乏具體明確的法律條款固化農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利。并且，由于各種土地相關(guān)法缺乏內(nèi)在的一致性，實(shí)踐中很難據(jù)此救濟(jì)農(nóng)民被侵害的土地權(quán)益。故而，從立法上強(qiáng)化農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，明確農(nóng)民的主人翁地位對(duì)保護(hù)集體土地非法買賣過程中農(nóng)民的土地權(quán)益意義尤為重大。

（二）規(guī)范村委會(huì)行為，還權(quán)于農(nóng)民

如前文所述，農(nóng)民集體土地非法買賣過程中買受方并非直接與農(nóng)民商談，而是由村民委員會(huì)介入其中直接決定土地買賣的相關(guān)事宜，農(nóng)民根本不掌握主動(dòng)權(quán)。故而，還權(quán)于農(nóng)民，保障集體土地非法買賣過程中農(nóng)民合法權(quán)益的關(guān)鍵在于重新定位村民委員會(huì)的角色，規(guī)范村委會(huì)的執(zhí)行權(quán)，細(xì)化村務(wù)公開程序和內(nèi)容，確保農(nóng)民對(duì)土地的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)②。在立法上縮小村民委員會(huì)關(guān)于集體土地的權(quán)利范圍，側(cè)重管理者和服務(wù)職能。換言之，村委會(huì)可以是農(nóng)民土地利益的代言人卻不能是集體土地的處分人，集體土地的處分權(quán)要適當(dāng)?shù)亟贿€到農(nóng)民的手中。土地是農(nóng)民安身立命之本也只有農(nóng)民最關(guān)注土地，故而，立法上限制村民委員會(huì)有關(guān)于集體土地相關(guān)的權(quán)利規(guī)范村委會(huì)行為，對(duì)減少村委會(huì)的越位行徑，解決農(nóng)民有關(guān)土地的權(quán)利不能充分行使等問題，保護(hù)集體土地交易中的農(nóng)民權(quán)利有重要意義。

（三）設(shè)立專門法律機(jī)構(gòu)為農(nóng)民服務(wù)

當(dāng)前形勢(shì)下，改善土地糾紛調(diào)解機(jī)制，為農(nóng)民維權(quán)提供法律途徑已然是保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為此，有幾下幾種方式值得考慮：

其一，應(yīng)該設(shè)立專門的法律援助機(jī)構(gòu)，為農(nóng)民維權(quán)提供法律咨詢和訴訟服務(wù)。由于現(xiàn)行土地相關(guān)法律條文散落于不同的法律典籍中而農(nóng)民又對(duì)相關(guān)知識(shí)了解甚少，導(dǎo)致農(nóng)民對(duì)其自身到底擁有哪些土地權(quán)益都不知道，權(quán)利受到侵害都不知曉更不可能很好的替自己維權(quán)。故而，設(shè)立專門的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)，方便農(nóng)民了解與自身相關(guān)的土地權(quán)利，為農(nóng)民維權(quán)提供加油站無疑是保護(hù)農(nóng)民權(quán)利的不二選擇。

其二，基層法院設(shè)立專門處理有關(guān)土地糾紛的派出法庭。除卻農(nóng)民缺乏相關(guān)的法律知識(shí)以外，致使集體土地非法買賣中農(nóng)民權(quán)益得不到有效保護(hù)的又一重要原因是農(nóng)民缺少表達(dá)利益訴求的機(jī)構(gòu)。目前的派出法庭只能解決簡(jiǎn)單糾紛，缺乏解決涉及土地權(quán)益的糾紛所需要的專業(yè)于土地法律法規(guī)的配套人員和機(jī)制，使得農(nóng)民有關(guān)土地利益的訴求得不到就近解決，進(jìn)城訴訟所欲要的大量的人力、物力成本讓農(nóng)民望而卻步。所以，基層法院增派專門解決農(nóng)民土地糾紛的派出法庭，提高涉及農(nóng)民土地權(quán)益案件的解決效率，有利于維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)利。

（四）增強(qiáng)農(nóng)民維權(quán)意識(shí)，提高農(nóng)民自我保護(hù)能力

立法保護(hù)農(nóng)民權(quán)利固然重要，在法律保障體系尚不健全但侵害農(nóng)民土地權(quán)益的現(xiàn)象又時(shí)有發(fā)生的現(xiàn)狀中，提高農(nóng)民自我保護(hù)的能力也相當(dāng)關(guān)鍵。所以，在農(nóng)村集體土地非法買賣現(xiàn)象屢禁不止的今天，增強(qiáng)農(nóng)民的維權(quán)意識(shí)以提高其自我保護(hù)的能力是保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的關(guān)一步。

首先，增進(jìn)農(nóng)民土地權(quán)利意識(shí)，關(guān)注土地相關(guān)的政策法令，讓農(nóng)民知道集體土地屬于集體內(nèi)部成員共有，農(nóng)民的土地權(quán)益受法律保護(hù)，一旦權(quán)益受損完全可以拿起法律的武器維護(hù)自身利益。法律作為為人民服務(wù)的工具，為農(nóng)民土地權(quán)益的保護(hù)提供強(qiáng)有力的保障亦是法律的重要任務(wù)。因此，讓農(nóng)民知道自己的權(quán)利內(nèi)容，引導(dǎo)農(nóng)民關(guān)注土地相關(guān)法律是提高農(nóng)民維權(quán)意識(shí)的根本。

其次，用合法方式積極維權(quán)才能有效的自我保護(hù)。不可否認(rèn)，我國(guó)目前狀況下，農(nóng)民的土地權(quán)利意識(shí)不高，要么維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，要么維權(quán)意識(shí)很強(qiáng)但表達(dá)方式不合理更有甚者采取違法的方式維權(quán)，這種情況也是造成農(nóng)民權(quán)利被侵害后得不到有效保護(hù)的重要原因之一。所以，讓農(nóng)民知道自身權(quán)利的內(nèi)容之外還要普及合法的維權(quán)方法和手段，讓農(nóng)民知道哪些是合法有效的維權(quán)途徑。在著力于農(nóng)民土地權(quán)益立法保護(hù)的同時(shí)增強(qiáng)農(nóng)民維權(quán)意識(shí)，提高其自我保護(hù)的能力，有利于更好的緩解集體土地非法買賣現(xiàn)象引發(fā)的農(nóng)民權(quán)利受損的現(xiàn)狀。

四、結(jié)語

土地歷來是農(nóng)民最重要的生產(chǎn)、生活要素，是農(nóng)民安身立命之本。既然農(nóng)村土地向城市流轉(zhuǎn)是大勢(shì)所趨農(nóng)村集體土地賣現(xiàn)象亦是屢見不鮮的現(xiàn)實(shí)狀況下，保護(hù)土地交易中農(nóng)民被侵害的合法權(quán)益顯得尤為重要。立法保障、司法維權(quán)，確保農(nóng)民的合法土地權(quán)益不被集體土地的非法買賣行為所侵害、提高農(nóng)民的自我保護(hù)能力，有利于法治社會(huì)建設(shè)，有利于社會(huì)和諧發(fā)展。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院）

本文為河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)2015年度研究生創(chuàng)新計(jì)劃項(xiàng)目一般項(xiàng)目

注解：

① 張勤耘，淺析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民權(quán)益的保護(hù)。

② 劉俊杰，《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民權(quán)益的保護(hù)》，農(nóng)業(yè)問題研究。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：土地管理法條例范文

一、房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和農(nóng)村宅基地使用權(quán)

談農(nóng)村房屋買賣，首先要分析目前我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，我國(guó)的土地所有權(quán)有二種所有制：國(guó)有和集體所有.所以任何單位和個(gè)人都無法取得土地所有權(quán)，且土地所有權(quán)是不允許買賣的。而對(duì)于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營(yíng)業(yè)或其他社會(huì)活動(dòng)的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對(duì)土地的占有、利用在一定時(shí)期內(nèi)已完成，以后主要表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實(shí)上在兩個(gè)所有權(quán)不一致時(shí)只能表現(xiàn)為一種占有使用。現(xiàn)實(shí)中土地所有權(quán)人使用他人所有的房屋，對(duì)房屋享有使用權(quán)，房屋所有權(quán)人失去占有使用房屋的權(quán)利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權(quán)而占有土地使用權(quán)的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農(nóng)村在宅基上建設(shè)的房屋）和商品房屋的所有權(quán)人，所以通常情形下，我國(guó)目前都是表現(xiàn)為房屋所有權(quán)人占有使用土地，而不是土地所有權(quán)人占有使用房屋。國(guó)家為了發(fā)展房地產(chǎn)也建立了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)法律法規(guī)，在日常中只要土地使用權(quán)還在使用期限內(nèi)，應(yīng)是地隨房走，而當(dāng)土地使用權(quán)使用期限已到，這時(shí)才有一個(gè)房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權(quán)的有期限性，這就會(huì)發(fā)生土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)長(zhǎng)久性沖突，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)存在天然的缺陷，而農(nóng)村宅基地上的房屋不存在這個(gè)問題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權(quán)，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。

宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種，為我國(guó)所特有。它指的是農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)一般分為兩種：農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)宅基地的區(qū)別在于：農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能，而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特質(zhì)。本文所講的即是農(nóng)村的宅基地及其上的土地。

關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，我國(guó)學(xué)者大都認(rèn)為，宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)具有如下的特點(diǎn)：

1、農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說，農(nóng)民申請(qǐng)宅基地很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)民是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，每一個(gè)成員都有權(quán)以個(gè)人或者戶的名義申請(qǐng)宅基地。

2、宅基地使用權(quán)是特定主體對(duì)于集體土地的用益物權(quán)。宅基地作為用益物權(quán)，首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對(duì)宅基地長(zhǎng)期享有占有、使用的權(quán)利。對(duì)于宅基地，權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上也可以繼承，因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的權(quán)利。

3、集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能申請(qǐng)一處宅基地。因?yàn)橥恋刭Y源的有效性，不可能給每個(gè)農(nóng)村居民提供更多的宅基地，而每戶申請(qǐng)到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請(qǐng)多處，則將導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)。

從以上定義可知，不僅是農(nóng)村村民所享有，也有極少數(shù)城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對(duì)于土地的使用權(quán)是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對(duì)于房屋所有權(quán)的長(zhǎng)久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請(qǐng)人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權(quán)的。

二、農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)狀和法條分析

目前，對(duì)于城市房地產(chǎn)買賣國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范城市房地產(chǎn)的交易。相對(duì)于城市來講，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)的買賣的法律法規(guī)只有零星的幾條，而發(fā)生在我們周圍的農(nóng)村房屋買賣的糾紛卻是時(shí)有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權(quán)利義務(wù)。同時(shí)對(duì)于宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓而使農(nóng)村房屋所有權(quán)人無法行使所有權(quán)中的處分權(quán)，讓我們先來看看下面兩個(gè)案例：

1、1992年某城市居民向北京市順義區(qū)后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農(nóng)民，所以1993年宅基地確權(quán)時(shí)使用權(quán)人登記為趙某。這個(gè)民房買賣是趙某的丈夫?qū)⒎蚱薰餐穹哭D(zhuǎn)讓給了城市居民。2002年趙某以未經(jīng)其本人同意被丈夫私自出售房屋為由這個(gè)城市居民，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同為無效合同，要對(duì)方返還房屋。一審法院審理認(rèn)為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實(shí)，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請(qǐng)求。

2、于某系城郊某村農(nóng)民，其經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權(quán)屬于村委會(huì)。被告諸某系城鎮(zhèn)定量戶口人員。2001年8月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請(qǐng)黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費(fèi)。同月25日，于某與諸某達(dá)成了購房協(xié)議書一份。該協(xié)議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價(jià)款18萬元；房屋的產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證書由原告負(fù)責(zé)辦理，被告預(yù)交房款10萬元，余款8萬元在兩證交付后付清。該協(xié)議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實(shí)際給付了原告10萬元，并住進(jìn)了該房屋。后因土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并責(zé)令各自返還財(cái)產(chǎn)，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協(xié)議無效，同時(shí)判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項(xiàng)損失3750元，原告返還被告房款10萬元。

同樣是城市居民購買農(nóng)村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購買農(nóng)村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關(guān)法律還不夠完善。

目前，我國(guó)關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條是《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

從62條可以看出這是對(duì)宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對(duì)農(nóng)村宅基地申請(qǐng)及建房的規(guī)定，而此條中對(duì)于農(nóng)村村民出賣、出租住房沒有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對(duì)一戶只能申請(qǐng)一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實(shí)是目前農(nóng)村申請(qǐng)宅基地時(shí)對(duì)于你是否有宅基地會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實(shí)中已普遍存在，大多是申請(qǐng)建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾，還有法院在執(zhí)行時(shí)也對(duì)房屋很難拍賣，故在鄞州區(qū)法院執(zhí)行農(nóng)村的房屋拍賣時(shí)只要求是本村村民即可，所以這個(gè)規(guī)定如嚴(yán)格執(zhí)行，可以說農(nóng)村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)的。

第63條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

從上可知，這條是針對(duì)建設(shè)用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。

第2條：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。

任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對(duì)于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說因由村集體決定，所以對(duì)于村民免費(fèi)獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費(fèi)改收費(fèi)補(bǔ)交，至于購入房屋者不應(yīng)有身份的限定。

1982年1月7日《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國(guó)農(nóng)村房屋建設(shè)工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請(qǐng)審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長(zhǎng)期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓?！?/p>

筆者認(rèn)為這條規(guī)定是針對(duì)宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓。

在1999年5月6日的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》的第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。

此條也是針對(duì)禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對(duì)于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止。

農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定農(nóng)村房屋買賣合同無效。

2001年8月31日《山東省人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》明確規(guī)定：“嚴(yán)格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓、買賣宅基地，擅自轉(zhuǎn)讓、買賣的，土地、建設(shè)等行政管理部門不得辦理有關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理。”

《山東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈(zèng)與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無效?！?/p>

以上這些規(guī)定筆者認(rèn)為從物權(quán)的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產(chǎn)權(quán)是村民所有的，建房也是經(jīng)審批的，而宅基地所有權(quán)是村集體所有，一戶只能一次申請(qǐng)，也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權(quán)是經(jīng)審批的，所以宅基地使用權(quán)是依附于房屋上表現(xiàn)出來，所有權(quán)人不能單獨(dú)行使占有土地，只能是地隨房走，而現(xiàn)房屋贈(zèng)與、買賣是對(duì)所有權(quán)的一種處分，是否有效筆者認(rèn)為應(yīng)按法律和國(guó)務(wù)院的法規(guī)，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)都不能否認(rèn)合同的效力。

當(dāng)然從這些從中央到地方的法律法規(guī)說明，政府是禁止農(nóng)民的住宅向城市居民出售轉(zhuǎn)讓的，所以大多數(shù)的法院也是按照這個(gè)原則判令買賣無效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋的所有權(quán)及買賣雙方意思自治原則出發(fā)，判令買賣合同無效在城鄉(xiāng)一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關(guān)于合同無效的規(guī)定

還有筆者認(rèn)為在實(shí)際的操作中，嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，地隨房走是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則，法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對(duì)于禁止單獨(dú)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但對(duì)于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國(guó)家或所有人控制對(duì)宅基地的使用權(quán)，但實(shí)際上卻損害了村民對(duì)自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認(rèn)為這里的身份主要是取得時(shí)的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)需審批，而取得一定時(shí)間后允許上市交易，交易時(shí)有一定的附加條件。同樣對(duì)于農(nóng)村村民申請(qǐng)取得宅基地并建房后，對(duì)于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對(duì)此人們可能會(huì)擔(dān)心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性，是沒有必要的，因?yàn)閲?guó)家規(guī)定了一戶一次申請(qǐng)的原則，社員的身份屬性主要在申請(qǐng)時(shí)體現(xiàn)出來，申請(qǐng)建房后強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時(shí)設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國(guó)有土地、需補(bǔ)交土地費(fèi)用等。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會(huì)使得農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，使房屋的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，在一定程度上會(huì)限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工，在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會(huì)造成農(nóng)村房屋的長(zhǎng)期空閑，不符合物盡其用的原則。

三、目前在對(duì)于農(nóng)村房屋買賣法律欠缺的情況下，農(nóng)村房屋買賣應(yīng)采有條件有效原則

筆者曾經(jīng)碰到過這樣一個(gè)案子，一城市老婦購買了農(nóng)村的民房用以養(yǎng)老，當(dāng)?shù)丶w組織也是知道的，從沒有反對(duì)過，從集體組織方面考慮認(rèn)為宅基地使用權(quán)已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉(zhuǎn)眼就不屬于自己了，現(xiàn)在無家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規(guī)定不利于社會(huì)的穩(wěn)定，會(huì)帶來某些不安定因素，也違反了所有權(quán)人可行使房屋所有權(quán)處分原則，在沒有改變宅基地所有權(quán)現(xiàn)狀和對(duì)土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對(duì)集體土地的使用權(quán)也沒有實(shí)質(zhì)的影響

而農(nóng)村房屋也應(yīng)享有完全的物權(quán)，所謂物權(quán)，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對(duì)抗第三人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，是權(quán)利人對(duì)物的直接支配；它具有對(duì)抗第三人的效力。對(duì)房屋的所有權(quán)是屬于物權(quán)的一種。從法理上分析，村民對(duì)其房屋具有絕對(duì)的支配權(quán)。但是，從實(shí)踐上，村民對(duì)其房屋并沒有享有該種權(quán)利，這對(duì)村民是很不公平的。同時(shí)，按照意思自治原則，對(duì)于買賣合同，以雙方意思達(dá)成一致為準(zhǔn)。但是，在農(nóng)民房屋轉(zhuǎn)讓的問題上，并沒有采意思自治原則。這些與法理上相悖。

在這里，土地和房屋是兩個(gè)物，只是因?yàn)橥恋睾头课葑匀簧系牟豢煞郑刹艅?chuàng)制了房屋所有權(quán)人享有土地使用權(quán)，并使兩權(quán)主體一致，以簡(jiǎn)化因房屋與土地權(quán)利不一致帶來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨(dú)立的物，但土地和房屋使用權(quán)的一體性，使我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)也一體化。由此便創(chuàng)立了土地使用權(quán)隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權(quán)的處分而處分，即房隨地走這兩個(gè)原則。

宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地的使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者地隨房走或者房隨地走。在我國(guó)，城市和農(nóng)村私有房屋的宅基地均不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，故此在這里只存在地隨房走的現(xiàn)象。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對(duì)其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地上使用權(quán)人欲走出農(nóng)村，到外面的世界開辟一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問題。且允許村民房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使村民的房屋發(fā)揮最大的效用。

據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，根據(jù)最新出臺(tái)的蘇州市農(nóng)民宅基地轉(zhuǎn)讓相關(guān)條例，蘇州將允許農(nóng)民住宅有條件轉(zhuǎn)讓。報(bào)道說，作為全國(guó)首創(chuàng)的重要舉措，蘇州農(nóng)民進(jìn)城后，農(nóng)宅將可以轉(zhuǎn)讓、出售。日前，蘇州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊鑼密鼓，成立農(nóng)民住宅置換中心。屆時(shí)，農(nóng)民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉(zhuǎn)讓。蘇州土地部門負(fù)責(zé)人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推動(dòng)蘇州農(nóng)村的城市化進(jìn)程。長(zhǎng)期以來，農(nóng)村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農(nóng)村住宅缺少土地證、房產(chǎn)證，交換一直存在著困難。農(nóng)民進(jìn)城后，原先的住宅要么轉(zhuǎn)讓給屬于同一集體組織的農(nóng)民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權(quán)購買農(nóng)民房，另一方面，也導(dǎo)致農(nóng)村住宅價(jià)格低廉，一定程度上影響了農(nóng)民進(jìn)城購房、定居的速度。

因此，蘇州的作法是，對(duì)城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國(guó)有土地，土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理，只要補(bǔ)交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進(jìn)行房產(chǎn)交易。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則將成立農(nóng)民住宅置換中心，進(jìn)城農(nóng)民的住宅可由中心預(yù)付一定住房交易款后收購儲(chǔ)備后進(jìn)入市場(chǎng)。

這樣做的好處是城里人有了在農(nóng)村買房的可能，也將大幅提高蘇州農(nóng)宅價(jià)格，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果。

因此，筆者也想從法理和目前現(xiàn)有法律法規(guī)闡述一下自己的拙見，認(rèn)為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記、買賣一是應(yīng)盡快完善立法，在今年的二會(huì)上已有委員提出這個(gè)問題，二是在目前沒有法律禁止轉(zhuǎn)讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設(shè)想如下：

1、盡快完善立法，規(guī)定農(nóng)村房屋可自由買賣的辦法。對(duì)于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請(qǐng)一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內(nèi)（或規(guī)定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時(shí)重新申請(qǐng)批準(zhǔn)（目前農(nóng)村重建房屋也是要批準(zhǔn)的），放寬農(nóng)村房屋買賣時(shí)宅基地使用權(quán)在房屋自然壽命內(nèi)（或規(guī)定年限70年）隨房移轉(zhuǎn)的條件。版權(quán)所有