房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

[關(guān)鍵詞]中國；房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；研究 文章編號：2095―4085（2017）04―0064―02

80年代初期，我國房地產(chǎn)在價(jià)格雙軌制的模式下進(jìn)行了住房制度的改革。住房制度改革的實(shí)施，使得我國房地產(chǎn)市場化程度得以提高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也實(shí)現(xiàn)了飛躍，同時(shí)也成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至到2012年為止，中國年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長了約20倍，其對中國GDP的貢獻(xiàn)率約為10%。2008年金融危機(jī)后，國家采取了寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，2007年至2013年間的住宅開發(fā)投資增速與GDP增速的相關(guān)性遠(yuǎn)高于1998年至2013年?；诖?，房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張，使得房地產(chǎn)市場與中國經(jīng)濟(jì)周期變動之間的關(guān)系越來越緊密，已經(jīng)無可避免的成為影響中國經(jīng)濟(jì)的一大重要因素。

1以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控

基于中國國情，政府在房地產(chǎn)的行進(jìn)和發(fā)展中起到了主導(dǎo)作用，其發(fā)展路徑呈現(xiàn)出漸進(jìn)式趨勢，政府不僅可以通過住房改革及相關(guān)制度實(shí)時(shí)進(jìn)行市場主體的培育，還能夠直接對房地產(chǎn)市場的變化和運(yùn)作情況形成影響和調(diào)節(jié)作用。經(jīng)過近二十年的改革和發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)無論是在市場主體、供求關(guān)系和價(jià)格形成機(jī)制方面，都取得了重大突破，進(jìn)入市場化軌道。但目前房地產(chǎn)市場面臨的房價(jià)居高不下，出現(xiàn)個(gè)人住房需求得不到滿足、大量住房積壓并存的矛盾局面。這種局面是房地產(chǎn)市場運(yùn)作中非完全市場化特征。

2房地產(chǎn)市場波動對社會造成影響

多年來，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不正常波動。其具體表現(xiàn)則是房價(jià)的變化。面對嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場的疲軟現(xiàn)象，政府發(fā)揮了及其重要的作用，在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究后實(shí)施了一系列關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的，促進(jìn)市場回暖的政策，因此，也導(dǎo)致了房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象。中國房地產(chǎn)價(jià)格連年高漲，已經(jīng)大大超出了廣大普通民眾的心理預(yù)期和實(shí)際承受能力，進(jìn)而也引發(fā)了諸多反常的社會問題。一直以來，房地產(chǎn)市場變化莫測，其價(jià)格的起伏也相當(dāng)大，在房地產(chǎn)行業(yè)中逐漸形成了一些矛盾和問題，而且越積越深，對此，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控呈現(xiàn)出其必要性和緊迫性。

3對房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)調(diào)控

房地產(chǎn)市場在中國各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展中作用巨大，因此，需要深入分析房地產(chǎn)市場調(diào)控效果及其產(chǎn)生的深層次原因，同時(shí)也需要對房地產(chǎn)市場的調(diào)控進(jìn)行理論研究和實(shí)際的科學(xué)應(yīng)用。在房地產(chǎn)市場中，對調(diào)控政策進(jìn)行有效的建立和完善并且細(xì)化，是理論上必須解決的問題，對政策的針對性和有效性進(jìn)行提高，才能夠切實(shí)有效的對房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)調(diào)控。為解決這一問題，國務(wù)院辦公廳曾發(fā)文，要求對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理進(jìn)行必要的強(qiáng)化，加大力度對房價(jià)的過快和不合理上漲進(jìn)行有效遏制，其內(nèi)容包括：在商品房結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行優(yōu)化，對低價(jià)房和中小戶型普通商品房的供應(yīng)持續(xù)加強(qiáng)，優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)；提高土地的開發(fā)利用率，對于財(cái)政、稅收等繼續(xù)實(shí)施差異化對策，對于房地產(chǎn)金融信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范和管理要進(jìn)一步加強(qiáng)，保護(hù)消M者權(quán)益；積極推進(jìn)保障性住房的建設(shè)；進(jìn)一步落實(shí)地方政府對強(qiáng)化當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康有序發(fā)展、解決低收入者住房問題的責(zé)任制。

房地產(chǎn)市場要實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，就必須對各方利益進(jìn)行平衡和制度的建立。各方利益的平衡需要公開、公平、公正的原則為基礎(chǔ)，對于市場機(jī)制的負(fù)面影響要努力和有效予以降低，市場環(huán)境的公開透明會使得利益各方各行其是，對自我行為進(jìn)行約束。

4稅收等政策對房地產(chǎn)市場的影響

我國房地產(chǎn)市場中的調(diào)控因素有多種，其中稅收政策是一項(xiàng)重要手段，房地產(chǎn)價(jià)格在分稅制改革后，出現(xiàn)了與地方公共支出、房地產(chǎn)稅等的緊密結(jié)合。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，地方公共服務(wù)資本化與房地產(chǎn)價(jià)值成正相關(guān)，而與房地產(chǎn)稅收資本化負(fù)相關(guān)。

在中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的這些年中，出臺政策不少，但成效堪憂，這一點(diǎn)足以說明相關(guān)調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場缺乏相對系統(tǒng)的研究，尚未形成合理的市場調(diào)控度。論起主要原因，包括以下幾點(diǎn)：一是地方政府追求收入，期望在房價(jià)和地價(jià)不降低的情況下實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的調(diào)控，調(diào)控力度不足；對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)積極性不高等。這樣就加劇了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的扭曲和供需的矛盾，導(dǎo)致房價(jià)上漲；二是我國目前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不符合國情，導(dǎo)致市場失衡，拉動房價(jià)不斷上揚(yáng)；三是部門不協(xié)調(diào)，管理不到位，這也是宏觀調(diào)控失效的重要原因。

依據(jù)國家的經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要，制定的“緊縮財(cái)政信貸”與“寬松財(cái)政信貸政策”十分必要。要推動房地產(chǎn)的發(fā)展，需要利用波動的信貸基準(zhǔn)利率、房地產(chǎn)貸款利率和公積金貸款利率等方式進(jìn)行宏觀調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)發(fā)展的總量受利率高低的直接影響，因此，完善金融信貸體系是重要的調(diào)控手段。

從我國近十年來的房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，所出現(xiàn)的問題大多都是依據(jù)政策指令來完成且實(shí)施管理，在當(dāng)時(shí)臨時(shí)情況下頒布的政策經(jīng)過時(shí)間的考證，在現(xiàn)在看來是缺乏長遠(yuǎn)眼光的，令執(zhí)行者無所適從。因此，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，建立和完善相關(guān)制度，依靠法律法規(guī)的建設(shè)，配合行政法規(guī)，并且利用金融信貸制度等是保障調(diào)節(jié)有效的根本所在。

5供需結(jié)構(gòu)調(diào)整的制度化

要確保房地產(chǎn)市場的有序健康發(fā)展，最大程度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的負(fù)面影響進(jìn)行降低，需要在一定目標(biāo)下實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，我國的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了新的景氣周期，其中最直觀分表現(xiàn)就是：積極的產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行引導(dǎo)；國民經(jīng)濟(jì)水平及消費(fèi)熱點(diǎn)與房地產(chǎn)市場的匹配度高；個(gè)人消費(fèi)住宅成為主力；市場主體理性程度有所提升等。另外，房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)綜合性和系統(tǒng)性工程，政府根據(jù)國家土地、金融等方面的實(shí)際情況進(jìn)行了相關(guān)政策的制定，使其成為宏觀調(diào)控的杠桿。同時(shí)，對不同城市存在的差異進(jìn)行區(qū)別對待，有針對性的隊(duì)員各自情況進(jìn)行研究，地方政府明確自身情況，針對區(qū)域目標(biāo)制定調(diào)控政策?？尚判缘闹贫ㄏ嚓P(guān)對策，適當(dāng)增加房地產(chǎn)金融品牌，擴(kuò)大利率的浮動范圍，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化，建立適應(yīng)國情、有政府參與的住房抵押貸款證券化制度。

6結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)市場發(fā)展到當(dāng)今局面，是眾多制度缺失的結(jié)果，要想從根本上解決這一局面，就必須從制度上進(jìn)行根本性改革?？傊疀]有長效的宏觀調(diào)控制度的建立與完善，就沒有穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

第2篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：金融危機(jī) 房地產(chǎn)業(yè) 宏觀調(diào)控

國際金融危機(jī)對世界各國實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成強(qiáng)烈沖擊，并且不可避免的波及到了中國，我國房地產(chǎn)行業(yè)也在金融危機(jī)的影響下也遭受到了打擊。但我國的4萬億刺激計(jì)劃，又從另一個(gè)方面助長了房地產(chǎn)的泡沫化，在房價(jià)飛漲的情況下，中國基于我國在當(dāng)前形勢的特殊情況對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀調(diào)控。目的在于使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸到民生本位，保證人民群眾的基本利益。因此，分析金融危機(jī)下房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控效果引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸理性，具有十分重要的意義。

一、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段及其作用

房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他產(chǎn)業(yè)來說，既是國民經(jīng)濟(jì)中基本的生產(chǎn)和生活資料，同時(shí)又是一種投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)行業(yè)的這種屬性，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動對房地產(chǎn)市場的供給以及需要產(chǎn)生決定性影響，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢。另一個(gè)方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其他諸多部門的發(fā)展都有著密不可分的聯(lián)系，房地產(chǎn)價(jià)格對于宏觀經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)及投資都有深刻影響，因此對于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著深遠(yuǎn)的影響。在房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中比例適宜時(shí)，則房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，是保證國家社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定協(xié)調(diào)的關(guān)鍵。

我國的房地產(chǎn)起步比較晚，因此整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和市場還遠(yuǎn)沒有達(dá)到成熟的程度。2005年開始重點(diǎn)控制房價(jià)上漲，國家為此出臺了一系列包括國八條在內(nèi)的宏觀調(diào)控政策來打擊供給和消費(fèi)中的炒作行為。但04年和05年這兩年的宏觀調(diào)控政策并沒有達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目標(biāo)，因此，國家從2006年開始從金融、財(cái)政和住房保障等各個(gè)方面對房地產(chǎn)進(jìn)行全面調(diào)控。2007年全年，國務(wù)院先后頒發(fā)了《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項(xiàng)目的通知》、《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等政策，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)連續(xù)六次加息，并且十次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金。初步實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，但隨著2008年金融危機(jī)的到來，中央放松了宏觀調(diào)控的力度，并推出了4萬億投資的刺激方案，造成了房價(jià)新一輪的大規(guī)模上漲，從2010年開始，中國實(shí)行了包括限購在內(nèi)的新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。盡管我國出臺了一系列措施，但是并沒有明顯的效果。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果評價(jià)

中國在過去的這些年里，經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要靠投資、出口為主來拉動。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還不完善的情況下，這種依靠投資來帶動發(fā)展的道路是中國發(fā)展經(jīng)濟(jì)的必由之路。但是隨著我國多年來基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，許多行業(yè)已經(jīng)面臨生產(chǎn)過剩的局面。國家出臺適度寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，想利用投資來拉動經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，不僅加劇投資消費(fèi)結(jié)構(gòu)的失衡，而且使部分行業(yè)產(chǎn)能過剩更加突出，結(jié)構(gòu)調(diào)整難度加大。由此可見，在金融危機(jī)的背景下，我國出臺振興宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策仍然存在許多問題。這也是房地產(chǎn)市場起伏過大的主要原因，而我們對于房地產(chǎn)市場以限購為主要特征的調(diào)控，效果一直不明顯，主要原因在于。

1.我國宏觀調(diào)控政策出臺不合時(shí)宜

2008年，在世界金融危機(jī)的背景下，外資正在迫切尋找新的利潤市場。我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過房價(jià)持續(xù)上升的繁榮期之后，已開始出現(xiàn)價(jià)格回落及成交量萎縮的局面，正處于理性回歸的發(fā)展方向。這個(gè)時(shí)候政府出臺刺激政策，使之前的宏觀調(diào)控基本前功盡棄。在全世界經(jīng)濟(jì)不振的情況下，中國房地產(chǎn)行業(yè)提前回暖，為外國資金提供了最佳選擇。中國的非理性需要增加和投機(jī)需求也刺激了房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹。造成了兩年后嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策的出臺。但也未能從根本上遏制房地產(chǎn)泡沫化的傾向。

2.我國宏觀調(diào)控政策方向存在誤區(qū)

在金融危機(jī)的背景下，我國的出口環(huán)境惡化，投資環(huán)境不良，這樣的情況下，應(yīng)對金融危機(jī)最有效的方式應(yīng)該是推動消費(fèi)來擴(kuò)大內(nèi)需。其中最根本的是增加居民收入，提高居民消費(fèi)能力。國家出臺的適度寬松的貨幣政策和投資四萬億元的舉措，將大部分資金引向房地產(chǎn)行業(yè)，并且導(dǎo)致通貨膨脹。我國在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，將房地產(chǎn)也當(dāng)作為國家支柱性產(chǎn)業(yè)是一個(gè)錯(cuò)誤定位。

3.調(diào)控與當(dāng)前的制度存在矛盾

自從我國改革開放以來，中央與地方政府之間一直處在一個(gè)不斷分權(quán)的關(guān)系過程中。但地方政府作為中央的下級機(jī)構(gòu)，必須接受中央政府的考核機(jī)制。所以，使得中央政府和地方政府之間形成了一種長期博弈的關(guān)系。

我國中央政府都以GDP的增長作為考核地方政府業(yè)績的主要指標(biāo)，因此，地方政府把拉動GDP作為首要任務(wù)。對于這一點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)有著其他行業(yè)無法比擬的優(yōu)勢。中央政府對地方政府的考核體質(zhì)和權(quán)力共同促使地方政府發(fā)展房地差經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而推高房價(jià)。

4.調(diào)控的手段不適合

房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的是使房地產(chǎn)市場正常發(fā)展，避免過度投機(jī)造成泡沫而損壞整個(gè)經(jīng)濟(jì)，但現(xiàn)在的限購政策卻是以損害市場交易為手段的方法，其根本不能避免房地產(chǎn)泡沫化的原因，反而會造成未來房地產(chǎn)反彈的誘因。

第3篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 宏觀調(diào)控 協(xié)調(diào)性

自2003年以來，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得顯著成就的同時(shí)，市場中也出現(xiàn)了不少的問題。針對市場中存在的各種問題，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施不斷出臺。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)際對宏觀調(diào)控進(jìn)行系統(tǒng)的回顧總結(jié)，分析調(diào)控目標(biāo)與實(shí)施效果之間存在差距的根本原因，挖掘市場正常發(fā)展的動力，以期為今后調(diào)控措施的制定提供借鑒。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展取得的成就是有目共睹的。自1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房商品化的新體制基本確立，以土地出讓、土地開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建設(shè)、房地產(chǎn)銷售與管理、二手房轉(zhuǎn)讓等為鏈條的房地產(chǎn)市場體系逐步完善，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題

（一）房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域性差異

我國幅員遼闊，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。到目前為止依然存在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡直接影響著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)市場是依托于國民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)而存在和發(fā)展的，東西南北之間、大中小城市之間的經(jīng)濟(jì)差異決定了房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域性差異。

隨著我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺，各區(qū)域之間發(fā)展上的不平衡會有所緩和。我國也正在積極采取財(cái)稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施推動欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展，在減少貧困和解決區(qū)域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績。房地產(chǎn)市場的顯著區(qū)域差異也會逐漸由原來的垂直型梯級差異為主演變?yōu)闄M向型特性差異為主。

（二）房地產(chǎn)供需矛盾較大

目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期，從城市化水平指標(biāo)看，近十年來增長迅速。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為43.9%?？焖俪鞘谢癁槌鞘休斔蛠泶罅康男略鋈丝冢菂^(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主要形式的城市更新過程，因而，在城市化的量和質(zhì)的指標(biāo)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的預(yù)測。

面對如此龐大的社會需求，用地和房地產(chǎn)的供給層面的調(diào)整卻是比較謹(jǐn)慎而滯后的，一方面是由于房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后的特點(diǎn)所決定的，另一方面也是由于長期以來實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健乃至從緊的金融政策所導(dǎo)致的。供給和需求的關(guān)系分析是解釋市場現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲，價(jià)格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等因素外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的矛盾所致。

（三）房地產(chǎn)投資熱情與住房保障品性質(zhì)的沖突

改革開放以來，我國居民收入快速增加。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)13786元，較2006年增長了約13%，超過了2007年GDP增長的速度?？焖僭鲩L的居民收入和我國長久以來居民高儲蓄率的影響，使得我國居民手中有了相當(dāng)數(shù)量的閑散資金。而國家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、快速發(fā)展給了民眾進(jìn)行投資的足夠信心。隨著投資項(xiàng)目的多元化，越來越多的人開始更為注重投資收益的穩(wěn)定性，而房地產(chǎn)正是以其獨(dú)有的收益穩(wěn)定、增值等特點(diǎn)吸引著越來越多的投資者。在我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場中，投資市場和消費(fèi)市場正同時(shí)經(jīng)歷著不斷膨脹的過程。在這個(gè)過程中，房價(jià)的高漲遭遇到我國中低收入階層住房保障不足的瓶頸，進(jìn)而引發(fā)了對于房地產(chǎn)投資行為的金融、稅收等調(diào)控限制手段。

宏觀調(diào)控政策與市場發(fā)展間的矛盾分析

（一）控制房地產(chǎn)投資規(guī)模與穩(wěn)定房價(jià)的矛盾

一直以來，宏觀調(diào)控部門主要關(guān)注的是投資增長速度指標(biāo)，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也主要關(guān)注該行業(yè)對固定資產(chǎn)投資的影響。幾年間的調(diào)控手段一直強(qiáng)調(diào)控制“兩個(gè)閘門”，即希望通過控制信貸和土地來控制投資的增長速度。這種做法在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是可行的，但是在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)市場中，則無法直接改變個(gè)人的投資行為。因此，市場調(diào)控必須以房價(jià)為中心。當(dāng)我們控制兩個(gè)“閘門”時(shí)，市場會預(yù)期供給減少，于是房價(jià)上漲，而房價(jià)上漲又會刺激地產(chǎn)類公司的利潤的大幅度增加。在利潤的驅(qū)動下，地產(chǎn)公司沖破重重阻力，擴(kuò)大房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。結(jié)果是房地產(chǎn)投資增長速度無法得到遏制，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)兩年低于固定資產(chǎn)投資增速后強(qiáng)進(jìn)反彈，高達(dá)30.2%，而2008年的前兩個(gè)月全國大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲幅度均超過10%，依然屬于快速增長，這個(gè)過程也正是市場力量戰(zhàn)勝了行政力量的反映。

（二）嚴(yán)格控制土地供應(yīng)與房價(jià)上漲的矛盾

為了宏觀調(diào)控的需要和國家長遠(yuǎn)發(fā)展的需要，國土資源部實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，2006年全國批準(zhǔn)新增建設(shè)用地40．43萬公頃， 2007年，全國批準(zhǔn)新增建設(shè)用地39.50萬公頃。這些土地緊縮政策給市場帶來的預(yù)期是，未來農(nóng)用地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)用地的空間已經(jīng)非常有限，土地市場的供求關(guān)系將日趨緊張，土地市場的競爭將進(jìn)入白熱化狀態(tài)，價(jià)格將不斷攀升。嚴(yán)控土地供應(yīng)雖為了可持續(xù)發(fā)展，但土地供應(yīng)緊張，加劇了供需的矛盾，從而刺激了房價(jià)上漲。

房地產(chǎn)市場發(fā)展與調(diào)控的協(xié)調(diào)性策略

正確認(rèn)識政府宏觀調(diào)控在市場經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場自身調(diào)節(jié)的功能。市場失靈的存在，是政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動的理由，但是政府干預(yù)應(yīng)該適度，即政府在資源配置過程中不要包攬一切，不要去做本來應(yīng)當(dāng)由市場去做并且實(shí)踐已經(jīng)證明市場能夠做好的事情。公共選擇理論認(rèn)為，政府活動的結(jié)果未必能校正市場失靈，政府活動本身也許就有問題，甚至造成更大的資源浪費(fèi)。主要原因包括政府決策的無效率、政府機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)的無效率和政府干預(yù)的無效率。因?yàn)槭袌鼋?jīng)濟(jì)從根本上來說是靠信息來調(diào)節(jié)的，而政府始終與市場隔了一層，對市場的感受只有企業(yè)、商人最敏感，他們有權(quán)根據(jù)市場的變化做出及時(shí)的反應(yīng)，政府不適合進(jìn)行過多的干預(yù)。

加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)手段和法律手段的的運(yùn)用。首先充分合理運(yùn)用稅收手段進(jìn)行調(diào)控。目前我國與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種多達(dá)14 種， 其中實(shí)際征收的有12種， 占我國實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半。但總體來看， 我國房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不合理， 重流轉(zhuǎn)、輕保有。而且，已存在的稅種也有許多不合理之處。因此， 政府可以通過制定更為科學(xué)的稅收制度和優(yōu)惠措施來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)。其次從金融手段著手。國外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明， 金融業(yè)的參與對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起著重要作用。因此， 我國政府在房地產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)該充分發(fā)揮金融杠桿的作用， 提高調(diào)控的有效性。 法律是很多發(fā)達(dá)國家進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段。法律手段具有嚴(yán)肅性、普遍適用性和穩(wěn)定性的特點(diǎn)。而我國目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏一套完善的法律制度作為保障，通常使用行政權(quán)威而不是法律制度來調(diào)控房地產(chǎn)市場。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的法制建設(shè)，對于維護(hù)良好的市場秩序，發(fā)揮市場的資源配置作用極為必要。

參考文獻(xiàn)：

1.梁云芳，高鐵梅.中國房地產(chǎn)價(jià)格波動區(qū)域差異的實(shí)證分析.經(jīng)濟(jì)研究，2007（8）

第4篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；制度建設(shè)

1 我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)市場過熱

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006-2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資分別為19382、25280、30580、36232億元，比上年同比增長分別為21.8％、30.2％、20.9％、16.1％。雖然增長幅度相對有所下降，但以2009年為例，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占當(dāng)年GDP的10.8％，仍遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)5％合理水平。在我國GDP增速保持在7％-10％水平的經(jīng)濟(jì)高速增長大背景環(huán)境下。加上流動性過剩的影響和房地產(chǎn)市場暴利吸引，我國房地產(chǎn)市場投資熱度持續(xù)上升，房價(jià)持續(xù)大幅上漲，超出了多數(shù)人的經(jīng)濟(jì)承受能力。房地產(chǎn)商品已經(jīng)失去其最初滿足居住需求的目標(biāo)，日益成為投機(jī)的手段以獲得炒房利潤和規(guī)避通脹。

1.2 房地產(chǎn)市場規(guī)范性有待加強(qiáng)

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在由房地產(chǎn)開發(fā)為主的階段向房地產(chǎn)投資為主的階段的過渡階段，不規(guī)范性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等各環(huán)節(jié)。一是開發(fā)肓目，無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源和國有資產(chǎn)的流失嚴(yán)重。二是作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動缺乏經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)在設(shè)計(jì)、行銷、管理、品牌等方面的核心競爭力嚴(yán)重不足。市場運(yùn)作層次低，操作規(guī)范性欠缺。三是房地產(chǎn)交易市場虛假信息、廣告泛濫，詐騙案件頻發(fā)。房地產(chǎn)行銷活動不規(guī)范，捂盤惜售、囤積房源等手段，抬高房價(jià)，違規(guī)收取費(fèi)用。

1.3 房價(jià)過高，群眾壓力大

房地產(chǎn)市場的相關(guān)問題關(guān)注度如此之高，一個(gè)重要原因在于我國房價(jià)高居不下。我國房價(jià)過高已經(jīng)催生出如蝸居、蟻?zhàn)宓刃迈r詞匯。2009年，甚至出現(xiàn)部分城市、地區(qū)房價(jià)暴漲的局面，迭創(chuàng)新高的房價(jià)讓住房問題更加凸顯。作為生活必需品，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想局面還需加大力氣?？偟恼f來，房地產(chǎn)價(jià)格體系尚未理順，價(jià)格秩序混亂，房價(jià)偏高。房價(jià)過高，限制了購房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，成為擴(kuò)大內(nèi)需方針政策和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的絆腳石。再者，當(dāng)前，我國基尼系數(shù)已超國際警戒線，房價(jià)過高造成中低收入者買房難上加難，住房需求難以得到滿足，另一方面，部分富人通過房地產(chǎn)投資行為增加其資產(chǎn)，社會貧富差距進(jìn)一步提高，加劇市場的動蕩和社會的不穩(wěn)定因素。

2 我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控應(yīng)加強(qiáng)制度建立

2.1 法規(guī)手段 ①土地使用體系，是房地產(chǎn)運(yùn)作的基礎(chǔ)，土地的使用方式直接影響地價(jià)與房價(jià)。一是土地使用權(quán)退出市場，以年地租的形式出現(xiàn)，土地使用權(quán)不進(jìn)行出讓，委托物業(yè)公司向業(yè)主收取地租。這種方式，實(shí)行土地所有權(quán)與房屋所有權(quán)分離，便于開征物業(yè)稅，因?yàn)槲飿I(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，土地所有權(quán)是國家的，購買的商品房只是70年的土地使用權(quán)。商品是一種買賣，“一種物品連同物品所有權(quán)發(fā)生讓渡，則是買賣；物品不隨所有權(quán)讓渡，則為租賃”。二是改革現(xiàn)行分稅制，增加地方稅種，加大中央財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付。因?yàn)榈胤揭l(fā)展，必須解決地方財(cái)政來源，地方才能實(shí)現(xiàn)土地“政府利益退出”。②稅收杠桿體系。稅收是宏觀調(diào)控的重要手段，但我國沒有充分利用。稅收調(diào)控包括營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、交易稅等。我國在抑制投機(jī)方面，稅收杠桿缺位，加之保有環(huán)節(jié)稅收偏低，使得投機(jī)性資本不斷流入住房市場，炒房成了獲利手段。

在這方面，外國的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。韓國對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50％的轉(zhuǎn)讓稅，對于擁有第三套住房的賣主征收60％的轉(zhuǎn)讓所得稅，這就抑制房地產(chǎn)的投機(jī)。而我國對單純炒地皮者的獲利基本上沒有開征累進(jìn)的增值稅。投機(jī)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)也很低，甚至黑市交易。③住房社會保障及行政管理法規(guī)體系?！蹲》糠ā窇?yīng)是住房建設(shè)和交易的基本法規(guī)，《住房法》應(yīng)包括住房社會保障的法律規(guī)范，但至今我國的住房法尚未出臺，不能不說是個(gè)遺憾，應(yīng)加快制定。行政管理法規(guī)體系包括依照我國房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的法律，進(jìn)行行政執(zhí)法管理。如依據(jù)土地管理法、對違規(guī)用地的管理、超期未用的土地的收回管理；依據(jù)城市房地產(chǎn)法對房地產(chǎn)市場的管理及城市規(guī)劃法和城市項(xiàng)目審批開發(fā)的管理等都屬于城市法規(guī)管理。就目前講，我國的諸項(xiàng)管理都不到位。這與社會風(fēng)氣不正，尋租、****嚴(yán)重有關(guān)。必須增強(qiáng)執(zhí)法觀念，對有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)要進(jìn)行追究，并形成制度。 轉(zhuǎn)貼于

2.2 經(jīng)濟(jì)手段 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，主要依靠法規(guī)和經(jīng)濟(jì)手段，而行政管理只是輔助手段。經(jīng)濟(jì)手段主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是利用信貸利率杠桿；二是利用稅收杠桿進(jìn)行調(diào)控。應(yīng)該說，這兩個(gè)方面我國都已啟動，但還沒有形成制度，也很不完善。有的稅種尚未開發(fā)，即便有的，執(zhí)行力度也不夠，所以效果不明顯。分析其原因，除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域“官商”勾結(jié)外，我國還沒有執(zhí)法的追究制度，對于有法不依和執(zhí)法不嚴(yán)的應(yīng)給與追究，并給與嚴(yán)厲制裁，才能取得效果。

2.3 行政手段 我國的市場經(jīng)濟(jì)是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)過渡而來的，領(lǐng)導(dǎo)習(xí)慣于行政命令高于一切。同時(shí)，由于對市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)及它的“逐利性”認(rèn)識不足，對問題缺乏防備措施。所以，近十年的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，出現(xiàn)的問題多數(shù)靠行政指令去管理，臨時(shí)頒布一些政策，而有些政策既缺乏慎重研究，也缺乏長遠(yuǎn)眼光，給人一種朝令夕改的感覺，使執(zhí)行者無所事從。政策模糊和政策執(zhí)行錯(cuò)位是常見的。如90/70政策中的套內(nèi)面積，還是建設(shè)面積之爭，營業(yè)稅的金額減免還是差額之議等等，都說明了這個(gè)問題。

3 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控制度的建立與完善，主要應(yīng)依靠法律，依法行政。并利用金融信貸制度和稅收杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)，并形成制度。改革開放以來，我國頒布了數(shù)百部法規(guī)，但真正認(rèn)真執(zhí)行得不多，在一些地方以行政指令代替法律的事件屢見不鮮，上有政策，下有對策的事也常見。所以，改變傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理觀念是建立宏觀調(diào)控制度的前提。

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第5篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)宏觀政策 綜合評價(jià) 房地產(chǎn)市場發(fā)展 評價(jià)

模型

1 綜述

要想評價(jià)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果，就需要對房價(jià)和房地產(chǎn)市場的走勢進(jìn)行判斷，這樣我們就需要借助一些房地產(chǎn)指標(biāo)對房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動情況進(jìn)行分析比較，通過建立科學(xué)的評價(jià)指標(biāo)體系，做出科學(xué)的決策。

由于房地產(chǎn)指標(biāo)眾多，需要對各指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，采取統(tǒng)一的量綱，然后才能進(jìn)行定量計(jì)算，本文選用Z-Score法。在房地產(chǎn)市場發(fā)展評價(jià)指標(biāo)體系中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率這個(gè)指標(biāo)需要運(yùn)用線性內(nèi)插和外推的方法進(jìn)行調(diào)整。

2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評價(jià)的實(shí)證分析

2.1 房地產(chǎn)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化及調(diào)整

文章收集了大連市2001-2011年房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)（詳見表1、表2[1]）進(jìn)行綜合評價(jià)。另外，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率指標(biāo)的性質(zhì)，首先運(yùn)用線性內(nèi)插外推方法對其進(jìn)行調(diào)整；同時(shí)，該指標(biāo)當(dāng)期數(shù)值會對未來

期數(shù)值造成影響，還需要進(jìn)行巨警調(diào)整，調(diào)整后數(shù)值見表3。

然后對各年份其他房地產(chǎn)指標(biāo)的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。處理后的數(shù)值詳見表4、表5。

2.2 確定房地產(chǎn)指標(biāo)權(quán)重值

借鑒文獻(xiàn)[2][2]用層次分析法得出的主觀權(quán)重值。用變異系數(shù)法計(jì)算出客觀權(quán)重值，然后運(yùn)用組合賦權(quán)公式計(jì)算出組合權(quán)重值。各房地產(chǎn)指標(biāo)權(quán)重值見表6。

2.3 計(jì)算房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r綜合評價(jià)值

將各年份的房地產(chǎn)指標(biāo)與對應(yīng)的組合權(quán)重值相乘以后求和，就得到該年份房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r綜合評價(jià)值。2001-2011年份綜合評價(jià)值見表7。

2.4 評價(jià)結(jié)果分析

根據(jù)先前表7的數(shù)據(jù)，就可以得到房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r走勢圖，詳見圖1。

將房價(jià)和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r綜合評價(jià)值結(jié)合起來，建立房價(jià)――房地產(chǎn)市場評價(jià)模型，更有利于研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果。

從圖1可以看出，大連市2001-2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r波動較大，在2010年達(dá)到最大，2002、2008和2011年出現(xiàn)回落。這是因?yàn)?002年我國大力整頓房地產(chǎn)市場秩序，出臺的規(guī)范性政策抑制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展；2008年國務(wù)院重拳打擊屯地，造成了2008年大連市房地產(chǎn)市場的回落；2010年國家出臺“新國八條”，對北京上海深圳等一線城市產(chǎn)生了重大影響，各大房地產(chǎn)企業(yè)把目光轉(zhuǎn)向了大連等二線城市，再加上邊遠(yuǎn)地區(qū)執(zhí)行政策的滯后性，導(dǎo)致2010年大連市房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展；2011年，號稱“史上最嚴(yán)”政策出臺，同時(shí)大連市在其轄區(qū)內(nèi)實(shí)行住房限購政策、征收房產(chǎn)稅政策，有效地抑制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評價(jià)分析

基于大連市2001-2011年房價(jià)和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r模型分析的結(jié)果，再結(jié)合2001-2011年我國實(shí)施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，可以看出，我國在2001-2011年間出臺了眾多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢也隨之上下波動，但是房價(jià)卻一直降不下來。我們可以這樣認(rèn)為，房價(jià)的高低是對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的最直觀的評價(jià)，房價(jià)居高不下，說明我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒有達(dá)到預(yù)期效果，這是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)調(diào)控政策頻繁，缺乏一致性造成的。另外，我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控行政干預(yù)較為嚴(yán)重，類似限購、限貸、限價(jià)，這些在短期內(nèi)調(diào)整還是有效的，但終將退出市場，缺乏長期性，所以對房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主，同時(shí)還要重點(diǎn)實(shí)施好土地政策，掌握好土地的有效供給，使其和貨幣政策、財(cái)政政策實(shí)現(xiàn)有效結(jié)合，保障房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，促使房價(jià)回歸合理。

參考文獻(xiàn)：

[1]2001-2011大連市統(tǒng)計(jì)公報(bào)，http：///.

第6篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：國家宏觀調(diào)控；房產(chǎn)營銷；瓶頸

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、國家宏觀調(diào)控政策影響下房地產(chǎn)營銷所面臨的問題分析

自08年全球范圍內(nèi)的金融危機(jī)以來，我國為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長，出臺了一系列的刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場快速升溫，主要表現(xiàn)為房價(jià)的高速度增長，大大超出了我國國民的購買力，產(chǎn)生了許多的社會問題，越來越多的人買不起房子，蝸居現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)泡沫增加，銀行貸款額增大，嚴(yán)重制約了我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。我國政府為了保證我國經(jīng)濟(jì)健康、快速、穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。自我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題后，國家開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，在土地的使用問題、銀行的信貸問題和炒房問題上開始卓有成效的調(diào)控，從中央到地方的各級政府，對房地產(chǎn)市場連打幾套“組合拳”，宏觀調(diào)控時(shí)間之長，力度之大，政策之廣得到了社會的廣泛認(rèn)可，在一定程度上改變了房價(jià)逐年攀升的問題，但是也給房地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，同時(shí)，國家宏觀政策給房地產(chǎn)的營銷推廣帶來了巨大的銷售壓力。在國家宏觀政策的影響下，我國大中城市的房價(jià)上漲受到有效的遏制，也出現(xiàn)了一定的回落。主要體現(xiàn)在投資者在房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速放緩，投資力度減小，購房消費(fèi)者在銀行的貸款下降，購房消費(fèi)者大多對購房持觀望態(tài)度，希望房價(jià)進(jìn)一步下降，在房地產(chǎn)市場上，資金的投資和組合結(jié)構(gòu)得到調(diào)整和優(yōu)化，但是對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說，國家宏觀政策的有力出臺，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤的獲取。

過高的房價(jià)本來就增加了房地產(chǎn)營銷的困難，加上國家宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)利潤大幅下降，消費(fèi)者對房地產(chǎn)投資力度減小和投資速度放緩，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道無法拓寬，資本的運(yùn)行能力也相應(yīng)減弱，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的資金運(yùn)作困難，導(dǎo)致在政策出臺之前捂盤的房地產(chǎn)開發(fā)商巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且一定程度上會影響到房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的資金鏈的運(yùn)作。而房產(chǎn)的營銷推廣上，只有較大的降低房產(chǎn)價(jià)格，加大房產(chǎn)促銷的力度，才能迅速的回籠資金，減輕房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金和發(fā)展壓力。從某種程度上來說，是以犧牲我國房地產(chǎn)行業(yè)的利益從而帶動我國整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的房價(jià)回落。消費(fèi)者作為市場的主動力，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺、房地產(chǎn)行業(yè)的競爭規(guī)范化逐漸成熟和理性。調(diào)查研究表明，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的大的環(huán)境下，房地產(chǎn)的價(jià)格高低是影響購房消費(fèi)者的首要因素，其次才會考慮房產(chǎn)所處的位置、環(huán)境和交通等影響因素。而且我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，沒有打出自己的品牌，從而占有市場。隨著消費(fèi)者購買房產(chǎn)的逐漸理性化，房產(chǎn)的質(zhì)量和品牌也是影響購房消費(fèi)者的一大因素，一個(gè)品牌的影響力可以提高產(chǎn)品的價(jià)值，也能夠吸引更多的消費(fèi)者。我國房地產(chǎn)行業(yè)在品牌領(lǐng)域的建設(shè)重視不夠，在完成一系列的房產(chǎn)項(xiàng)目之后，沒有及時(shí)對房產(chǎn)品牌進(jìn)行連鎖的打造和完善，導(dǎo)致在房產(chǎn)企業(yè)低端領(lǐng)域進(jìn)行競爭，沒有找到新的房產(chǎn)營銷突破口，房產(chǎn)最終會影響房產(chǎn)企業(yè)和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、當(dāng)前國家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營銷推廣如何突破瓶頸

（一）轉(zhuǎn)變在房地產(chǎn)市場的營銷推廣的傳統(tǒng)模式

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的初步建立，房地產(chǎn)市場日益變化，尤其是在金融風(fēng)暴和國家各種政策的影響下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)受到了新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)的營銷推廣只有順應(yīng)潮流、積極的面對挑戰(zhàn)并學(xué)習(xí)和吸收現(xiàn)代的營銷觀念，創(chuàng)新營銷推廣模式，從而在競爭激烈和惡劣的外部競爭環(huán)境下生存和發(fā)展，首先需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的營銷推廣觀念，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中，市場營銷觀念最重要的就是如何處理好企業(yè)和顧客及社會的效益，在房產(chǎn)營銷推廣中，要結(jié)合市場營銷學(xué)的基本理論知識和技巧方法，根據(jù)房地產(chǎn)市場營銷推廣的特點(diǎn)，著重對房地產(chǎn)的品牌和物業(yè)管理的建設(shè)。

（二）國家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營銷突破瓶頸的方法

在房地產(chǎn)市場上的品牌打造，一定要以質(zhì)量為保證，注意在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)上的企業(yè)文化宣傳和推廣介紹，這是房地產(chǎn)營銷推廣中往往被忽略的部分，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的后期和營銷階段，要對客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓客戶滿意?，F(xiàn)實(shí)中的許多房地產(chǎn)企業(yè)大多的只重視合同前期貌似“一錘子買賣”的工作，這對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展極為不利，只有正確的把握了消費(fèi)者的消費(fèi)心理，才能讓顧客滿意，在取得社會效益的同時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展。需要強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須要重視品牌的建設(shè)。在社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展的同時(shí)，我國國民的文化素養(yǎng)不斷提高，隨著老百姓對住宅條件改善的需求，對房產(chǎn)的功能性和需求也越來越多，越來越關(guān)注房產(chǎn)的文化價(jià)值，開始追求高品位。房產(chǎn)企業(yè)只有打造出優(yōu)質(zhì)的品牌，才能夠滿足人們?nèi)找嬖鲩L的文化需要，需要杜絕“一錘子買賣”的營銷作風(fēng)。在物業(yè)管理的建設(shè)上，一定要向購房消費(fèi)者提供優(yōu)秀的服務(wù)和公共設(shè)施，現(xiàn)如今，服務(wù)業(yè)的比重在整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)中的分量不斷增加，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的營銷推廣起到極大的促進(jìn)作用。

三、國家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營銷推廣瓶頸的總結(jié)

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中，影響經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定因素諸多種種，近年來受到金融危機(jī)的影響，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也受到了極大的沖擊，各種違背經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的情況時(shí)有發(fā)生。國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，對我國的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展起到了一定的作用。然而，對于房產(chǎn)企業(yè)的營銷推廣卻提出了新的要求，隨著人們的經(jīng)濟(jì)和文化素養(yǎng)的不斷提高、房地產(chǎn)市場的不斷的變化等等，向房產(chǎn)企業(yè)的營銷推廣提出了新的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]焦光旭 《當(dāng)前環(huán)境下的房地產(chǎn)營銷策略建議》[J] 魅力中國，2009(21)

第7篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與常態(tài)化宏觀調(diào)控歷程分析

建國后，我國房地產(chǎn)開發(fā)模式是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的統(tǒng)一建設(shè)，開發(fā)主體全是政府投資的企業(yè)。1984年國家計(jì)委和城建部頒布《城市建設(shè)綜合開發(fā)公司暫行辦法》，明確規(guī)定城市建設(shè)綜合開發(fā)公司是具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)單位，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，促使許多帶有政府職能的開發(fā)公司向企業(yè)轉(zhuǎn)變，同時(shí)也出現(xiàn)了許多獨(dú)立組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司。自此，拉開了房地產(chǎn)開發(fā)市場化的序幕。1990年，國務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，掀起了房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，但很快首次房地產(chǎn)泡沫在深圳、海南、北海等地出現(xiàn)。1993年，中央政府開始第一輪緊縮性宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫破裂，造成了大量“爛尾樓”和銀行呆壞賬。1993―1997年緊縮性的調(diào)控政策落實(shí)，使經(jīng)濟(jì)過熱勢頭放緩。

1998年國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消實(shí)物福利分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。此后，城鎮(zhèn)住房運(yùn)行機(jī)制發(fā)生了深刻變化，市場機(jī)制在房地產(chǎn)市場中的作用越來越突出，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，一批房地產(chǎn)企業(yè)在快速成長。2005年全國有7家房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入超過50億元；2006年8家企業(yè)主營業(yè)務(wù)超過100億元；到2010年有6家房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)超過500億元，其中一直穩(wěn)坐“老大交椅”的萬科集團(tuán)主營業(yè)務(wù)突破1000億元，該企業(yè)近5年來年增長率高于30％。自1998年開始，我國商品房銷售面積和銷售額平均每年增長高于20％，整個(gè)產(chǎn)業(yè)在快速增長的過程中發(fā)生著劇烈的變革，各種宏觀調(diào)控政策不斷出臺，根據(jù)宏觀調(diào)控政策的目的和程度可以歸納為以下四個(gè)階段。

1.快速發(fā)展與規(guī)范土地調(diào)控期(1999―2003年)

1999―2000年房地產(chǎn)零售時(shí)代來臨，房貸成銀行熱門生意，個(gè)人購房比例持續(xù)上升。2001年“申奧”成功和“入世”兩大誘因，刺激房價(jià)漲幅迅速，炒房之風(fēng)漸起。2002年7月1日，國土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》開始施行。2003年6月5日，央行頒布震動行業(yè)的121號文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。隨后，8月12日，建設(shè)部公布了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，在要求“加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管”的同時(shí)，“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”，與121號文件形成鮮明反差。這表明雖然政府加緊對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但是部門問的觀點(diǎn)并不完全一致。此時(shí)期國家宏觀調(diào)控力度不大，主要從規(guī)范土地方面著手，可稱之為規(guī)范土地調(diào)控期。

2.高速發(fā)展與收縮性調(diào)控期(2004―2007年)

經(jīng)歷“SARS”后的2004年，土地拍賣和加息兩種調(diào)控工具的使用卻伴隨著新一輪房價(jià)的大漲。房地產(chǎn)開發(fā)熱潮從北京、上海等一線城市轉(zhuǎn)向內(nèi)陸城市，房地產(chǎn)企業(yè)的全國化擴(kuò)張發(fā)展迅猛，外資和上市開始成為開發(fā)商重要的融資通道。

2005年3月，面對不斷上漲的房價(jià)，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》(“國八條”)，傳達(dá)了對房價(jià)上漲過快的憂慮。同年4月，國務(wù)院常務(wù)會議提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(“新國八條”)。

2006年5月，中央政府出臺了“國六條”，揭開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。隨后，《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》、《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》等文件相繼出臺。

2007年不但延續(xù)了前幾年的政策取向，而且在力度上明顯加大。在資金方面，一年內(nèi)6次上調(diào)銀行基準(zhǔn)利率、10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、提高第二套房的首付和利率；在土地方面，強(qiáng)調(diào)節(jié)約集約用地、控制大套型商品房、“招拍掛”出讓土地的方式作了重要修改、開展以查處“以租代征”為重點(diǎn)的土地執(zhí)法百日行動。然而，最大的特點(diǎn)是住宅市場由“重建設(shè)”轉(zhuǎn)為“重保障”，標(biāo)志著本輪調(diào)控思路的根本性轉(zhuǎn)變。8月13日，國務(wù)院出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，旨在建立和完善住房保障體系。

這一時(shí)期國家宏觀調(diào)控密度加大，調(diào)控目的意在收縮房地產(chǎn)過度發(fā)展勢頭，但收效甚微，房價(jià)一路攀高。

3.“先抑后揚(yáng)”調(diào)控期(2008―2009年)

2008年1月到8月，國家繼續(xù)從地根和銀根(共5次上調(diào)準(zhǔn)備金率，從年初的14.5％上調(diào)至17.5％)兩方面嚴(yán)控房地產(chǎn)市場。2008年9月，受全球金融風(fēng)暴影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，并對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生了一定影響。因此，各級地方政府陸續(xù)推出了包括減免稅收、購房補(bǔ)貼等多條“救市”措施。特別是11月9日中央政府明確宣布對宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行重大調(diào)整，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，更加明確了房地產(chǎn)市場擴(kuò)張型宏觀調(diào)控的政策方向。2008年12月17日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，進(jìn)一步全面促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2009年1月，四大國有銀行宣布2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。同年5月，國務(wù)院的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30％。這是自2004年以來執(zhí)行35％自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。本輪調(diào)控從“嚴(yán)控”到“救市”思路的根本轉(zhuǎn)變，有效刺激了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，可稱之為“先抑后揚(yáng)’調(diào)控期。

4.“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控期(2010年至今)

在鼓勵(lì)住房消費(fèi)及寬松貨幣的“救市”政策刺激下，2009年房價(jià)飛速上漲，沉寂了1年多的土地市場再度火爆，開發(fā)商瘋狂拿地，各地“地王”頻現(xiàn)。2009年底、2010年初國家果斷出臺調(diào)控措施，如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等，限制投資、投機(jī)購房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度。2010年，一輪又一輪調(diào)控政策出臺之后，抑制了部分需求，大多數(shù)城市成交面積同比下降明顯，但部分一、二線城市20％～47％的房價(jià)年度漲幅，依然無法達(dá)到“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”的調(diào)控要求。在此背景下，2011年初有史以來最嚴(yán)厲“國八條”政策出臺?！皣藯l”在深化“促供應(yīng)、

抑需求、調(diào)結(jié)構(gòu)、重監(jiān)管”這一縱向基本調(diào)控思路的同時(shí)，又在橫向調(diào)控思路上明確了調(diào)控政策落實(shí)結(jié)果的“問責(zé)制”。但時(shí)至今日，個(gè)別城市房價(jià)仍不降反升，從全國范圍來看宏觀調(diào)控政策尚未達(dá)到預(yù)期目的。可以預(yù)見的是，未來一段時(shí)期各種調(diào)控政策還將陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控將常態(tài)化。

二、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控常態(tài)化思考

1.宏觀調(diào)控常態(tài)化是房地產(chǎn)市場失靈的保障

房地產(chǎn)“市場失靈”是一個(gè)全球性的難題，不少發(fā)達(dá)國家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中也經(jīng)歷過使用各種宏觀調(diào)控工具來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如利用利率杠桿抑制房價(jià)、加大稅收力度抑制投機(jī)、直接采用行政和法律手段查處違法亂紀(jì)行為、堅(jiān)持增加“小戶型低價(jià)房”供應(yīng)、建造“廉租房”和提供補(bǔ)貼為中低收入者提供住房保障等。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間較短、發(fā)展速度較快，出現(xiàn)各種問題在所難免。各級政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投資者和購房者必須認(rèn)識到國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要，調(diào)控形式將趨常態(tài)化。調(diào)控不僅僅注重蕩平短期“房價(jià)上漲”問題，更要力爭避免房價(jià)的大起大落，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

2.宏觀調(diào)控常態(tài)化下地方政府角色轉(zhuǎn)換

中央出臺各類房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，地方政府負(fù)責(zé)實(shí)施。我國現(xiàn)行稅制和政績考核決定了地方政府熱衷于以地生財(cái)，通過招拍掛不斷推高地價(jià)，從而獲取更多的經(jīng)濟(jì)政績和財(cái)政收入。在國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控直接影響地方財(cái)政收入的情況下，地方政府對中央調(diào)控政策的積極性和執(zhí)行力度對調(diào)控效果產(chǎn)生很大影響。不難解釋，2008年底中央宏觀調(diào)控刺激房地產(chǎn)市場立竿見影，房地產(chǎn)市場迅速繁榮，而2010年宏觀調(diào)控欲抑制房價(jià)上漲，卻收效甚微。因而，如何使地方政府與中央宏觀調(diào)控目標(biāo)一致，有必要從土地拍賣收入、稅收、地方政府政績考核等方面做出角色轉(zhuǎn)換。

3.建立客觀的住房信息系統(tǒng)和科學(xué)的房地產(chǎn)市場預(yù)警、預(yù)報(bào)體系

第8篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場；政府；宏觀調(diào)控

0引言

從20世紀(jì)90年代開始，我國的房地產(chǎn)市場開始迅猛發(fā)展，推動了國家GDP的增長，增加了政府的稅收，同時(shí)也極大的提高了人們的生活質(zhì)量。但是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了許多的問題，比如開發(fā)商惡意炒房抬高房價(jià)，增加了人們的生活成本。為了讓我國的房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)的發(fā)展，國家開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是由于多方因素的影響，政府的宏觀調(diào)控政策并沒有達(dá)到預(yù)期的效果。分析其原因，主要是因?yàn)檎谶M(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，大部分是使用經(jīng)濟(jì)學(xué)思想來進(jìn)行宏觀調(diào)控的，對國家法律法規(guī)調(diào)整的重視程度不夠。國家的宏觀調(diào)控一定會引起房價(jià)的波動，而房價(jià)的波動又會極大的影響市場的穩(wěn)定，激化顧客和地產(chǎn)商之間的利益沖突，很容易產(chǎn)生法律糾紛。近年來頻繁的商品房交易糾紛正是反映了這一問題。

1我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策分析

我國進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控的根本目的是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，宏觀調(diào)控政策也經(jīng)歷了從強(qiáng)制性干預(yù)的直接調(diào)控到發(fā)揮市場作用的間接調(diào)控的過程。在2005年—2014年之間，我國政府相繼頒布了金融貸款政策、土地政策、稅收政策、保障房政策等一系列的政策，對房地產(chǎn)市場的行為進(jìn)行一定程度的規(guī)范?？傮w上來看，這幾年間國家的宏觀政策調(diào)控可以分為抑制鼓勵(lì)抑制三個(gè)階段。在2005年—2008年間，我國的房價(jià)不斷上升，人們的生活成本大幅度的增加，怨聲載道，大量的資本流入到了地產(chǎn)商的口袋之中。政府為了抑制房價(jià)的上漲，頒布了一系列的政策。

1．1金融貸款政策

國家規(guī)定，從2005年3月17日起正式取消住房貸款的優(yōu)惠利率。個(gè)別區(qū)域的首付金額從總額的20%提高到30%。同時(shí)，在利用房貸購買住房之后，如果還要購買第二套，首付占比應(yīng)該高于40%，貸款利率至少要為標(biāo)準(zhǔn)利率的1．1倍。如果房屋面積大于90m2，那么要繳納30%的首付款。如果房屋面積小于90m2，那么要繳納20%的首付款。

1．2稅收政策

2006年5月，國家規(guī)定，如果個(gè)人將購買時(shí)間小于5年的房子向外出售，就需要繳納全額營業(yè)稅。如果企業(yè)出資為個(gè)人購買房屋，則需要繳納個(gè)人所得稅。在2008年—2009年間，美國的次貸危機(jī)嚴(yán)重影響了我國的房地產(chǎn)市場，為了擴(kuò)大內(nèi)需，政府開始頒布一系列的措施來扶持房地產(chǎn)市場的發(fā)展。中國人民銀行將個(gè)人住房公積金的貸款利率和一年期貸款基準(zhǔn)理論全面下調(diào)。同時(shí)將個(gè)人房貸的首付比例固定為20%，貸款利率的最低限額調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0．7倍。國家宣布，從2008年11月起免征土地增值稅，個(gè)人銷售住房或者購買住房不再需要繳納印花稅。首次購買90m2以下的住房時(shí)，契稅稅率調(diào)整為1%。在2009年—2015年間，我國的房地產(chǎn)市場再次爆炸。房價(jià)飛速上漲，造成了大量的房地產(chǎn)泡沫，政府為了抑制我國的地產(chǎn)泡沫，又頒布了一系列的政策來抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。調(diào)控政策繁多而且力度也越來越大，同時(shí)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度也在不斷加強(qiáng)。從整體上來看，雖然我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控非常頻繁，但是房價(jià)并沒有出現(xiàn)下降。在政策抑制時(shí)期，我國的房價(jià)也并沒有出現(xiàn)長期下跌的趨勢，只是放緩了增長速度。一段時(shí)間以后，房價(jià)又會開始上漲。宏觀調(diào)控效果并不好。

2宏觀調(diào)控政策存在的問題及社會影響

我國政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，更多的是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來進(jìn)行思考，而忽略了對法律法規(guī)的調(diào)控。所以，在進(jìn)行宏觀調(diào)控的同時(shí)，法律問題頻發(fā)。我國的法律體系包括憲法、法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、自治條例等等，種類繁多。但是政府的宏調(diào)調(diào)控政策并不隸屬于任何法律制度之內(nèi)，而是政府對市場的管理行為，是一種政府行政行為。但是，即使是政府的行政行為，也要具有相應(yīng)的法律基礎(chǔ)。以“限購令”為例，我國的法律體系中并沒有可以支持“限購令”的法律規(guī)章，而且“限購令”本身也與我國的憲法內(nèi)容出現(xiàn)了沖突。我國憲法規(guī)定，每個(gè)公民都享有平等權(quán)，而限購令對不同戶籍的公民進(jìn)行區(qū)別對待，限制了公民平等購房的權(quán)利。除了法律問題之外，宏觀調(diào)控政策本身的合理性也存在一定的問題。雖然宏觀調(diào)控政策是政府處于某種目的而頒布的，但是在政策落實(shí)的時(shí)候存在很多不規(guī)范不合理的地方。比如，和法律法規(guī)相比，國家宏觀調(diào)控政策變動過快，非常的不穩(wěn)定。在房價(jià)上漲時(shí)進(jìn)行抑制，在擴(kuò)大內(nèi)需時(shí)又進(jìn)行鼓勵(lì)，這種劇烈的變動加劇了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定，侵害了大量公民的利益。而且，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策的生效時(shí)間短，在頒布之后就立即進(jìn)行施行。而房產(chǎn)交易本身就是一件漫長的過程，宏觀調(diào)控對正處于交易期之內(nèi)的房產(chǎn)交易造成了巨大的影響，導(dǎo)致大量的違約現(xiàn)象發(fā)生。

國家的宏觀調(diào)控政策也對社會造成了巨大的影響。比如“退房潮”和“假離婚”問題。在2010年，國家對房地產(chǎn)的抑制力度不斷加大，許多城市的房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房價(jià)的降低引發(fā)了許多業(yè)主的不滿，在全國很多城市都爆發(fā)了業(yè)主與地產(chǎn)商沖突的事件，甚至有很多業(yè)主采用暴力維權(quán)的方式要求地產(chǎn)商支付自己的損失，很多的業(yè)主紛紛要求退房，引發(fā)大范圍的“退房潮”。發(fā)生這種事件的主要原因就是房價(jià)的大幅度下跌導(dǎo)致很多業(yè)主的資產(chǎn)大幅度的縮水，很多的業(yè)主一夜之間損失幾十萬甚至近百萬。“退房潮”加劇了業(yè)主和地產(chǎn)商之間的矛盾，也加劇了人們對政府的不滿情緒，嚴(yán)重影響了社會的和諧與穩(wěn)定?！凹匐x婚”也是政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控過程中爆發(fā)的一個(gè)大規(guī)模。我國在頒布限房令、限貸令的時(shí)候，大多以家庭為單位，很多的人為了能夠獲得更多的貸款資格和購房資格，便以假離婚的方式來脫離政府的管控，導(dǎo)致離婚潮的發(fā)生。在假離婚之后，很多的家庭假戲真做，導(dǎo)致家庭關(guān)系的破裂，影響了社會的和諧穩(wěn)定。假離婚行為嚴(yán)重影響了國家政策的落實(shí)，侵害了弱勢一方的利益，是一種侵害國家利益增加自己利益的行為。而且離婚也會激化夫妻雙方之間的矛盾，對家庭環(huán)境的和諧程度造成了巨大的影響，對夫妻的子女及父母造成巨大的影響。

3對完善我國宏觀調(diào)控政策的建議

我國宏觀調(diào)控政策的主要問題就是對法律法規(guī)的調(diào)控力度不足，所以國家在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，也要密切的注意到這點(diǎn)。

3．1加大對法律法規(guī)的調(diào)控

宏觀調(diào)控政策與我國現(xiàn)有的法律體系產(chǎn)生了巨大的沖突，嚴(yán)重影響了政策的合法性以及公信力。想要緩解這種狀況，國家立法部門應(yīng)該加強(qiáng)對現(xiàn)有法律體系的調(diào)整，減少宏觀調(diào)控政策與法律體系的沖突，給國家的宏觀調(diào)控建立法律基礎(chǔ)。

3．2加大執(zhí)法力度

法律能否發(fā)揮其自身的作用最主要的就是執(zhí)法力度的強(qiáng)弱。當(dāng)前我國的宏觀調(diào)控政策不能發(fā)揮作用很大一部分原因就是執(zhí)法力度不夠所引起的。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)該及時(shí)的修改商品房買賣合同以使其與國家政策相匹配，盡可能的減少買賣糾紛的發(fā)生。

3．3完善司法體系

政府的宏觀調(diào)控政策是基于我國社會主義發(fā)展?fàn)顩r而做出的，對我國的健康發(fā)展具有非常重要的意義，司法部門在進(jìn)行司法審判工作的時(shí)候，必須要站在社會總體發(fā)展的角度上，與國家的宏觀調(diào)控政策保持一致，推動社會的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

［1］劉寅，朱莊瑞．新常態(tài)下我國房地產(chǎn)市場變化分析與調(diào)整思路［J］．現(xiàn)代管理科學(xué)，2016(7):73-75．

第9篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文

拐點(diǎn)來之不易，但來的時(shí)機(jī)似乎并不太好。面對國內(nèi)外錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢，在穩(wěn)增長成為2012年宏觀調(diào)控突出任務(wù)的情況下，不少人擔(dān)心2012年中國經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)硬著陸，更擔(dān)心房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)會成為經(jīng)濟(jì)硬著陸的導(dǎo)火線。因此擔(dān)心房地產(chǎn)市場調(diào)控政策難以持續(xù)，少數(shù)地方政府甚至變相試水中央房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度。對此，中央在2012年經(jīng)濟(jì)工作會議上明確表態(tài)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。對少數(shù)地方政府變相松動房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的做法給予了堅(jiān)決制止。可以說，2012年堅(jiān)持房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控基本政策不動搖已成為不爭的事實(shí)。當(dāng)務(wù)之急應(yīng)當(dāng)是在堅(jiān)持既有宏觀調(diào)控基本政策基礎(chǔ)上，用深化改革來鞏固來之不易的房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，從而建立中國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。

首先應(yīng)當(dāng)肯定的是，中國城鎮(zhèn)住宅制度由當(dāng)初國家統(tǒng)建統(tǒng)分的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式經(jīng)過近20年的改革，到1998年全面實(shí)行住房分配貨幣化，房地產(chǎn)市場從無到有發(fā)展到今天，成績是主要的。但在培育房地產(chǎn)市場的過程中，在一定程度上過于強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的市場屬性，忽視了住宅作為生活必需品的社會屬性，以至于偏離了當(dāng)初設(shè)定的住房制度。眾所周知，早在1994年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》就明確提出：“建立雙軌制的住房供應(yīng)體系。即以中低收入家庭為對象的、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系?！比欢?，在實(shí)際執(zhí)行過程中，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)流于形式，商品房市場在多種因素作用下畸形發(fā)展，價(jià)格飛漲，終至成為今天的社會問題。

建立持續(xù)穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場，是一個(gè)系統(tǒng)工程，要深化改革，不斷探索創(chuàng)新。

首先，必須再次明確，住房首先是生活必需品，其次才是商品。作為生活必需品具有社會保障性質(zhì)，政府有義務(wù)保證供給。特別是中低收入家庭必須按1994年的決定建立具有社會保障性質(zhì)的住房供應(yīng)體系。

其次，要探索保障性住房建設(shè)的長效機(jī)制。去年以來，在中央三令五申和房地產(chǎn)調(diào)控行政問責(zé)機(jī)制的作用下，保障性住房建設(shè)取得了長足發(fā)展，但保障性住房建設(shè)的良性循環(huán)機(jī)制并未建立，各地普遍反映保障性住房收入難以支撐保障性住房建設(shè)資金需求。這一問題不解決，保障性住房供應(yīng)體系就難以持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

第三，必須把抑制商品房過度投機(jī)當(dāng)作房地產(chǎn)市場規(guī)制的長期任務(wù)常抓不懈。保障房供應(yīng)體系和商品房供應(yīng)體系雖屬兩個(gè)不同性質(zhì)的體系，具有不同的運(yùn)行規(guī)律，但兩者具有相互替代的屬性，較低的商品房價(jià)格將吸引部分中低收入居民轉(zhuǎn)向商品房市場，減輕保障房建設(shè)壓力；反之，高企的商品房價(jià)格將迫使部分中高收入居民選擇保障房市場，加重保障房供應(yīng)壓力。因此，抑制商品房市場過度投機(jī)也是確保保障房供應(yīng)的需要。

第四，提高第二套以上住房持有成本。當(dāng)前住房持有幾乎沒有成本，不少人購買住房后不住不租不售，待價(jià)而沽，這在一定程度上助長了房地產(chǎn)市場投機(jī)需求。

第五，理順中央與地方財(cái)政關(guān)系，減輕地方政府對土地財(cái)政的過度依賴。地方政府熱衷于商品房開發(fā)，地方財(cái)政與土地開發(fā)存在直接利益關(guān)系是根本原因，必須在制度上隔斷地方財(cái)政與土地收益的關(guān)系，否則，保障性住房供應(yīng)體系建設(shè)將步履維艱。