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可能是源自出身的基因,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直對(duì)商業(yè)地產(chǎn)慎之又慎。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目是位于北京長(zhǎng)安街的甲級(jí)寫(xiě)字樓遠(yuǎn)洋大廈。經(jīng)歷過(guò)遠(yuǎn)洋大廈的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng),遠(yuǎn)洋地產(chǎn)深知商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在過(guò)去的數(shù)十年間,即便是全行業(yè)數(shù)次掀起綜合體開(kāi)發(fā)熱浪,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不為之所動(dòng)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)更是數(shù)次通過(guò)年報(bào)向投資者喊話,強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的操作風(fēng)險(xiǎn):“應(yīng)當(dāng)用更加謹(jǐn)慎的態(tài)度對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)。要做好商業(yè)地產(chǎn),從投融資、取地、定位到規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié),都要做好功課,環(huán)環(huán)相扣,用‘一著不慎滿盤(pán)皆輸’來(lái)形容并不為過(guò)”。
商業(yè)地產(chǎn)是重資產(chǎn)商業(yè)模式。一個(gè)現(xiàn)實(shí)的情況是,國(guó)內(nèi)的融資渠道以間接融資為主,一段時(shí)間內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)證券化無(wú)法實(shí)施。
遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)又有哪些破解之道?
早在9年前,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就在年報(bào)中表示,要“保持來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)和來(lái)自投資物業(yè)租賃之間營(yíng)業(yè)額的平衡”。2007年,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)出售凱晨世貿(mào)中心。多年來(lái),這宗交易一直被業(yè)界視為一起非常成功的案例。該宗大額交易案例的亮點(diǎn)不僅僅是交易的價(jià)格、時(shí)機(jī),基于內(nèi)部現(xiàn)金流平衡的戰(zhàn)略眼光,還在于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過(guò)有選擇性銷售走上輕資產(chǎn)之路。
此外,著眼于現(xiàn)金流平衡和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)尊重商業(yè)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境,保證貨如輪轉(zhuǎn),又兼顧潛在的資產(chǎn)升值收益和風(fēng)險(xiǎn)分散,在進(jìn)取和保守之間,劃出一條優(yōu)美的微笑曲線。
除了有選擇性銷售,在輕資產(chǎn)模式上,遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)選擇與巨人同行。這樣做的好處顯而易見(jiàn),一是降低資金成本,二是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),降低風(fēng)險(xiǎn)。在業(yè)內(nèi)看來(lái),太古地產(chǎn)有資金實(shí)力和商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn),遠(yuǎn)洋地產(chǎn)熟悉國(guó)內(nèi)市場(chǎng),在土地獲取、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)實(shí)施、工程營(yíng)造等大型綜合體整體開(kāi)發(fā)獲取上有豐富經(jīng)驗(yàn)。這是資本和資源的最佳組合,也是地方政府最為看重的拿地籌碼。事遂人愿,2010年3月8日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)正式達(dá)成“戰(zhàn)略合作框架協(xié)議”。
雙方的聯(lián)姻效果很快面臨市場(chǎng)檢驗(yàn)。9個(gè)月后,太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)手拿下成都市核心區(qū)大慈寺片區(qū)100余畝土地。在成都市錦江區(qū)政府眼里,大慈寺片區(qū)的定位不僅僅是歷名文化傳承和城市名片,而且將擔(dān)任起城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)引擎的功能,非遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)莫屬。
這是一次美妙的“艷遇”。緣分來(lái)自太古地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和成都市錦江區(qū)政府的實(shí)力和戰(zhàn)略眼光。在成都遠(yuǎn)洋太古里開(kāi)業(yè)新聞會(huì)上,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明動(dòng)情地說(shuō),“錦江區(qū)政府是我遇到的最好的區(qū)級(jí)政府之一”。
在“艷遇”和緣分背后,則是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)到理解:對(duì)綜合體拿地的要求是“一線城市及發(fā)達(dá)二三線城市中核心、地段優(yōu)越的商業(yè)地產(chǎn)”。這也是遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)做綜合體的天條?!半S著城際交通的發(fā)展,每座城市絕不會(huì)都變成獨(dú)立的商業(yè)中心,相反,城市之間更強(qiáng)調(diào)功能配合,越是核心的城市越真正具有商業(yè)價(jià)值”。
具體來(lái)說(shuō),四川地形呈盆地狀,像一個(gè)聚寶盆,成都地處聚寶盆中心,成都遠(yuǎn)洋太古里則處于聚寶盆中心的中心。甚至可以說(shuō),成都是大西南諸城市的聚寶盆中心,成都遠(yuǎn)洋太古里的先天條件得天獨(dú)厚。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)結(jié)伴而行,斬獲頗豐。但具體到遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)并不認(rèn)同快速?gòu)?fù)制綜合體批發(fā)式的商業(yè)模式。他們認(rèn)為,比拼耐力,打造擁有長(zhǎng)久價(jià)值的項(xiàng)目,走彎道超車模式更適合遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)。
接下來(lái)的問(wèn)題是,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)彎道超車。而在輕資產(chǎn)這條路上,除了銷售、合作開(kāi)發(fā),遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還要解決哪些問(wèn)題?首個(gè)大型高端商業(yè)綜合體成都遠(yuǎn)洋太古里又將如何才能成為遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)彎道超車的抓手?
二、打造“豁然開(kāi)朗”的“人體大動(dòng)脈”
綜合體是個(gè)瓷器活,需要金剛鉆,特別需要產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營(yíng)上的專業(yè)能力。因此,遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)之路的核心就是匠心之旅,通過(guò)專業(yè)化降低風(fēng)險(xiǎn)。其中,綜合體的選址、定位、規(guī)劃非常重要。在商業(yè)地產(chǎn)圈,有一個(gè)名詞叫“地鐵上蓋物業(yè)”,意思就是強(qiáng)調(diào),選址一定要在主要交通運(yùn)輸交匯點(diǎn)上,項(xiàng)目交通便捷,可達(dá)性強(qiáng)。
成都遠(yuǎn)洋太古里先天性位置優(yōu)越,周邊有4個(gè)公交站臺(tái),19條公交路線,4條地鐵站環(huán)繞,其中2、3號(hào)線出入口春熙路站的出入口與項(xiàng)目無(wú)縫連接。此外,成都遠(yuǎn)洋太古里地處春熙路商圈,該商圈是成都最為成熟、輻射大西南地區(qū)的商圈。而且,該項(xiàng)目環(huán)繞千年古剎大慈寺,大慈寺是成都乃至中國(guó)久負(fù)盛名的佛教重地。
除了外部交通便捷有要求,綜合體內(nèi)部的交通同樣重要。比如,綜合體中的購(gòu)物中心要給顧客“豁然開(kāi)朗”般“到達(dá)”的感覺(jué)?!盎砣婚_(kāi)朗”背后是通過(guò)購(gòu)物中心內(nèi)外交通,將不同的商家串連,每一條街道都是“商家私家路”,人流、商家流、錢(qián)流匯集且互通共享(下文皆以成都遠(yuǎn)洋太古里購(gòu)物中心為例)。購(gòu)物中心交通動(dòng)線好比人體大動(dòng)脈,擔(dān)負(fù)起輸送客流和錢(qián)流的使命。購(gòu)物中心有一句名言,回頭客,請(qǐng)走回頭路。這句話的意思是,購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功,回頭客消費(fèi)至關(guān)重要,而逛街舒服則是吸引回頭客的重要原因。
三、懂市場(chǎng)、懂商家是關(guān)鍵
矛盾處處時(shí)時(shí)存在。正如一個(gè)硬幣總有兩面,扎堆生意好做,但同質(zhì)化將會(huì)喪失商業(yè)個(gè)性,甚至?xí)魅踬?gòu)物中心的聚集效應(yīng)。
所以,購(gòu)物中心的業(yè)主方一定要零售,懂市場(chǎng),知道商家怎么賺錢(qián)。比如說(shuō),懂市場(chǎng),業(yè)主方就可以知道具體某個(gè)品類的市場(chǎng)容量,不會(huì)盲目引進(jìn)同一品類的商家;懂商家,就會(huì)考慮商家的利潤(rùn),制定合理租金,談判時(shí)主動(dòng),甚至主動(dòng)幫助商家根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整品類結(jié)構(gòu)。
與租戶溝通是件細(xì)致且需耐心的事情,要讓商家了解成都遠(yuǎn)洋太古里的整個(gè)商業(yè)規(guī)劃和方案,請(qǐng)商家提出建議和方案,同時(shí)又要了解商家訴求。成都遠(yuǎn)洋太古里甚至和商家一起探討裝修方案和櫥窗的具體擺放位置。溝通的核心問(wèn)題依然是租金。但是,不同于行業(yè)的常規(guī)做法,成都遠(yuǎn)洋太古里的租金并不完全從商鋪的面積和位置考慮,而是更多參考商家的成本和利潤(rùn)率。以餐飲業(yè)為例,日本餐成本最高,次之是中餐,再其次是西餐。只有深入了解餐飲業(yè)的盈利模式,業(yè)主方才能設(shè)計(jì)出更合理的租金。
川菜是中國(guó)的菜系之一,成都遠(yuǎn)洋太古里開(kāi)業(yè)期間居然沒(méi)有引進(jìn)川菜商家,這讓遠(yuǎn)到而來(lái)的顧客非常遺憾。成都遠(yuǎn)洋太古里不可能沒(méi)有川菜館,只是更慎重。要將成都遠(yuǎn)洋太古里最好的位置留給兩家非常有特色的川菜商家,以匹配成都遠(yuǎn)洋太古里的高端定位。
從慎重引進(jìn)川菜商家可以發(fā)現(xiàn),成都遠(yuǎn)洋太古里招商非常慎重。恰恰是因?yàn)樯髦?,成都遠(yuǎn)洋太古里的招商非常成功。懂商家的背后是信任。做購(gòu)物中心就是做商家的買賣。商家信息非常重要,他們更了解市場(chǎng)的流行趨勢(shì),商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的對(duì)手優(yōu)劣,誰(shuí)更想進(jìn)駐成都遠(yuǎn)洋太古里,誰(shuí)又可能會(huì)離開(kāi)成都遠(yuǎn)洋太古里,以及商家最佳同業(yè)組合及比例。
關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn);投資風(fēng)險(xiǎn);經(jīng)營(yíng)模式;合作共贏
中圖分類號(hào):F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):
商業(yè)地產(chǎn)通常解釋為大型購(gòu)物中心,商場(chǎng)、商鋪、商業(yè)步行街,商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣,規(guī)模有大有小。大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,規(guī)模可達(dá)幾十萬(wàn)平方米,規(guī)模小的僅幾百平方米,甚至更小。就其經(jīng)營(yíng)形式而言,規(guī)模大的多采用整體開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理;規(guī)模小的大多采用在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下,回收租金的模式;但更多更小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中如:住宅、公寓、寫(xiě)字樓的底商,這些小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和各類商業(yè)街則多采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。
商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn),住宅地產(chǎn)的用途相對(duì)簡(jiǎn)單,主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費(fèi)者的居住需求,面對(duì)的客戶群相對(duì)比較單一,而商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群的選擇、開(kāi)發(fā)的策略、運(yùn)作的模式、管理的理念等都十分關(guān)鍵,只有有了準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、細(xì)致的宣傳策劃、有序的招商運(yùn)作、完善的經(jīng)營(yíng)管理、良好的外部環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù),才能保證其地段價(jià)值不斷提升,商業(yè)物業(yè)不斷升值,商業(yè)業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展?,F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)更加強(qiáng)調(diào)和注重的是商業(yè)的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)的前景和商業(yè)業(yè)態(tài)組合,它是為了滿足商業(yè)用途而進(jìn)行的有計(jì)劃、有組織地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品。追求的是開(kāi)發(fā)商、投資商與經(jīng)營(yíng)者三者之間的合作共贏。
1 地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析
1.1行業(yè)本身存在的風(fēng)險(xiǎn)
從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身來(lái)看,一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期是先天不足,后期商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)序發(fā)展;二是商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)中存在過(guò)分炒作行為;三是商業(yè)地產(chǎn)要價(jià)過(guò)高;四是商業(yè)產(chǎn)權(quán)過(guò)于多樣化;五是經(jīng)營(yíng)定位和區(qū)域特征不相符;六是競(jìng)爭(zhēng)加劇。在目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中,還存在一系列的認(rèn)識(shí)誤區(qū)和偏差。主要有三大誤區(qū):一是投資商業(yè)地產(chǎn)必賺錢(qián);二是投資商業(yè)地產(chǎn)可長(zhǎng)期賺錢(qián);三是認(rèn)為返租是一劑靈丹妙藥。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的一系列偏差和誤區(qū)。一是完全套用住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式是商業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)常犯的錯(cuò)誤。二是經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)思路上存在偏差。三是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)分依賴銀行貸款。四是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還存在著“首長(zhǎng)工程、形象工程”的傾向。以上問(wèn)題如不能很好得到正視及解決,投資商也必將付出沉重的代價(jià)。由此可見(jiàn),商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較其他地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更大,因而必須對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)加以分析、研究,并采取有效措施,合理地予以防范和規(guī)避。
1.2政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)
一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要取得成功,必須具備四個(gè)關(guān)鍵性的因素,即:土地、資金、人才和政策。這四個(gè)方面如果哪一方面存在短板現(xiàn)象,這樣的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都很難取得成功。一個(gè)項(xiàng)目分析的再好,回報(bào)率再高但是如不符合政策法規(guī)要求的話,永遠(yuǎn)等于零,所以政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)是第一的。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)就是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策開(kāi)發(fā)之前要對(duì)在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、交通、環(huán)境、建筑指標(biāo)、其他地方性的法規(guī)等各個(gè)方面是否存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析研究。
城市總體規(guī)劃決定了城市未來(lái)的發(fā)展方向以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力,符合城市總體規(guī)劃是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最基本的要求;同樣一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也要符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求,政府為配合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃必然要將市政建設(shè)向這一區(qū)位傾斜,人口規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通可達(dá)性等都將向這一區(qū)位靠攏,一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只有符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求才能事半功倍,獲得成功。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地方性政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是指對(duì)地方政府是否為該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、招商和后期的運(yùn)營(yíng)制定了嚴(yán)格的限制條款等進(jìn)行分析和評(píng)估,提前趨利避害,以減小其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。
1.3 選址風(fēng)險(xiǎn)
一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功,除了規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、招商等組合因素之外,很大程度上取決于選址的正確與否,單是選址這一項(xiàng)工作除了應(yīng)考慮客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點(diǎn)、符合城市規(guī)劃要求外,還應(yīng)著重研究選址地塊的商圈飽和度指數(shù)、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設(shè)施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等一系列內(nèi)容,他們的每一個(gè)方面都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成敗產(chǎn)生影響。
一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否,從某種程度上講,一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功與否,其實(shí)在項(xiàng)目選址階段就埋下了伏筆,地址選擇的好,該項(xiàng)目就成功了一大半,反之,就可能失敗。
1.4 規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否,方向是關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果要想取得成功,必須要有良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)。但是在現(xiàn)階段,我國(guó)的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)卻普遍存在追求外在的形式美,忽視經(jīng)營(yíng)實(shí)際需要的現(xiàn)象,這種設(shè)計(jì)方案就犯了方向上的錯(cuò)誤,將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目引上了一條高風(fēng)險(xiǎn)之路。因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)的不合理就會(huì)直接引起以后的招商問(wèn)題和后續(xù)的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的不合理,將會(huì)直接導(dǎo)致后期的主力店招商不成功、一般店經(jīng)營(yíng)不理想、經(jīng)營(yíng)管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現(xiàn)象,后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)出現(xiàn)無(wú)數(shù)多的問(wèn)題。甚至一些項(xiàng)目為了節(jié)省規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用,卻導(dǎo)致了建筑設(shè)計(jì)不理想、人員(顧客)流動(dòng)線不清、功能布局混亂、建設(shè)無(wú)用工程等等,這些都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)決策過(guò)程中規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
1.5 銷售風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于是一個(gè)投資周期長(zhǎng)、投資量大的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),若物業(yè)銷售不力,就會(huì)導(dǎo)致資金回收慢、資金成本高、投資風(fēng)險(xiǎn)加大等一系列連鎖反應(yīng)。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金,但對(duì)以后的長(zhǎng)期發(fā)展和市場(chǎng)的形成與繁榮又非常不利,沒(méi)有高質(zhì)量忠實(shí)永續(xù)的客戶,真正面臨競(jìng)爭(zhēng)時(shí)很容易被淘汰,最終損害整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)者的利益,因而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風(fēng)險(xiǎn)也必將是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)著重加以防范的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)的銷售不同于一般住宅的銷售,它必須要實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資商和經(jīng)營(yíng)者(商戶)三者之間的一體化合作關(guān)系,開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)作賺取開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn),所有者通過(guò)出租商鋪賺取租賃利潤(rùn),經(jīng)營(yíng)者賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),物業(yè)管理者通過(guò)后期的物業(yè)管理賺取管理利潤(rùn)。這三者之間是一個(gè)有機(jī)的整體,每一個(gè)環(huán)節(jié)都要做到細(xì)致周密,才能保證整個(gè)鏈條的完整、有序,才能保證三者之間的共贏。
1.6 招商風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)業(yè)態(tài)如何劃分、如何組合,租金如何構(gòu)成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長(zhǎng)短都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中的招商風(fēng)險(xiǎn)。每一個(gè)具體的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)的前期就要考慮引進(jìn)什么樣的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài),據(jù)此對(duì)該項(xiàng)目做一個(gè)基本的市場(chǎng)定位,并仔細(xì)研究每一種業(yè)態(tài)的基本特征,只有掌握和了解了這些基本特征之后,才能有的放矢地進(jìn)行尋找目標(biāo)客戶,挖掘潛在的客戶,進(jìn)行招商。并根據(jù)地塊條件、招商條件系統(tǒng)地對(duì)招商工作進(jìn)行設(shè)計(jì),這樣才能為后續(xù)的招商工作確定方向,避免招商工作成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作中的“短板“。
1.7 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要解決資金回籠及對(duì)項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的控制是一對(duì)矛盾,因而要想資金回籠快,最好的解決辦法就是銷售,但銷售以后對(duì)店鋪的經(jīng)營(yíng)控制力就弱了,反之只有采用租賃,但是這兩者之間如何求得一個(gè)平衡,如何解決好租與售的比例是一個(gè)難題,因而也就給后期的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了難度,加劇了風(fēng)險(xiǎn)。目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)盈利模式主要有以下四種:一是只售不租。通過(guò)出售產(chǎn)權(quán),很快收回投資。二是只租不售。產(chǎn)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手中,可以抵押再貸款,而且也可以等增值后出售,甚至可以將自己的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng),既賺取投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)又賺取商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。不同的經(jīng)營(yíng)模式各有各的利弊,各有各的風(fēng)險(xiǎn),各個(gè)不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要根據(jù)各自不同的情況采用不同的經(jīng)營(yíng)模式,合理選擇經(jīng)營(yíng)模式并加以防范。
1.8 資金風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的措施:
1.防范開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)。首先,開(kāi)發(fā)商必須建立商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的觀念,增加人才儲(chǔ)備。商業(yè)房地產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)領(lǐng)域,商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)屬性包含建筑形態(tài)、功能空間、環(huán)境配套、技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容,而其商業(yè)屬性涉及相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、人口數(shù)量、消費(fèi)水平、市場(chǎng)容量、業(yè)態(tài)選擇、商品定位、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)的雙重特性,需要跨行業(yè)資源的整合力度和復(fù)合型專業(yè)人才團(tuán)隊(duì),進(jìn)行項(xiàng)目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動(dòng)。其次,統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理使項(xiàng)目具有商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)包含:統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管;其中統(tǒng)一招商管理是基礎(chǔ)。最后,制定適宜的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃,選擇項(xiàng)目適合的運(yùn)管理模式,包括租賃模式﹑銷售模式和租售相結(jié)合的組合模式等。
2.按照國(guó)家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)關(guān)注宏觀政策(產(chǎn)業(yè)、土地及稅收等)的變化,依此選擇合理的經(jīng)營(yíng)及區(qū)位。城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目影響巨大,對(duì)選址、定位、規(guī)模、檔次等內(nèi)容做充分的市場(chǎng)調(diào)查,對(duì)項(xiàng)目所處地域的人流、競(jìng)爭(zhēng)狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進(jìn)行綜合的調(diào)查研究,以規(guī)避城市規(guī)劃與項(xiàng)目不符,造成的項(xiàng)目利益損失的風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn);開(kāi)發(fā);招商;經(jīng)營(yíng)管理
1商業(yè)地產(chǎn)概念介紹
商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。商業(yè),是一種有組織的提供顧客所需的商品和服務(wù)行為;地產(chǎn),是指在一定的土地所有制關(guān)系下從事的土地開(kāi)發(fā)和地上物建設(shè)行為。從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上講,商業(yè)地產(chǎn)通常指以提供各種辦公、貿(mào)易、商業(yè)、餐飲、酒店、娛樂(lè)、健身、休閑為目的而從事房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)綜合體的投資開(kāi)發(fā)建設(shè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的投資比例和規(guī)模體現(xiàn)了一個(gè)城市或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和繁榮程度,是拉動(dòng)城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮的主要驅(qū)動(dòng)力和核心產(chǎn)業(yè)。由于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚,商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商大部分從住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來(lái),尤其是成功型、業(yè)界知名度高的住宅,其必然帶著“成功”的背景、經(jīng)驗(yàn)及住宅開(kāi)發(fā)的慣性思維,沿襲“拿地—規(guī)劃—設(shè)計(jì)—建設(shè)—銷售”住宅開(kāi)發(fā)模式,以銷售為最終目的,規(guī)劃上只考慮能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài),沒(méi)有考慮區(qū)域商業(yè)的客觀需求;產(chǎn)品功能上只是停留在住宅開(kāi)發(fā)所能滿足的基本功能,而忽視了商業(yè)地產(chǎn)所特有的招商運(yùn)營(yíng)需求;即使注重了商業(yè)業(yè)態(tài),也是采用“先開(kāi)發(fā)、再招商、后運(yùn)營(yíng)”的開(kāi)發(fā)思路,各環(huán)節(jié)沒(méi)有系統(tǒng)規(guī)劃和整體考慮,各自為戰(zhàn),環(huán)環(huán)脫節(jié)。由于住宅開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)規(guī)律認(rèn)識(shí)不夠,對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差,并受制于自身慣性思維的影響,必然造成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與招商、后期運(yùn)營(yíng)管理及發(fā)展不相適應(yīng),以至于招商受阻、經(jīng)營(yíng)冷淡,嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康、繁榮發(fā)展,與最初預(yù)測(cè)的示范經(jīng)濟(jì)效應(yīng)相差較遠(yuǎn)。
2商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問(wèn)題
按照房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)權(quán)益劃分,商業(yè)地產(chǎn)有四個(gè)基本權(quán)益——即開(kāi)發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)的權(quán)益、管理的權(quán)益。商業(yè)地產(chǎn)這四個(gè)權(quán)益在不同階段代表著不同權(quán)益主體的利益訴求,特別是開(kāi)發(fā)階段、招商階段和后期經(jīng)營(yíng)階段的利益訴求各不相同,如果處理不好之間的邏輯關(guān)系,就特別容易產(chǎn)生開(kāi)發(fā)、招商及經(jīng)營(yíng)之間脫節(jié)或不匹配現(xiàn)象??偨Y(jié)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、招商及經(jīng)營(yíng)不匹配的各種案例和現(xiàn)象,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)定位不匹配
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)專業(yè)領(lǐng)域,需要進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與市場(chǎng)定位。但多數(shù)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)中,僅僅將自己定位在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)上,沒(méi)有為未來(lái)的招商與運(yùn)營(yíng)進(jìn)行認(rèn)真充分的市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)合理的市場(chǎng)定位。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),通常只追求經(jīng)濟(jì)利益最大化,為了好賣、好租、使用面積最大化或建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計(jì),從而給后期經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)很大的局限性。具體表現(xiàn)為:①市場(chǎng)定位不合理,商業(yè)功能規(guī)劃時(shí)貪大求全,脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平;②功能設(shè)計(jì)沒(méi)有結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋娘L(fēng)貌,只追求空間使用效率,給項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)諸多問(wèn)題;③項(xiàng)目建成后,商戶為滿足個(gè)性化或特殊需要,大幅度改造物業(yè)形態(tài),造成了不必要的嚴(yán)重浪費(fèi)。
2.2開(kāi)發(fā)建設(shè)和招商經(jīng)營(yíng)脫節(jié)
目前,國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)受土地所有制性質(zhì)的影響,經(jīng)營(yíng)模式通常以只租不售型居多,比較注重長(zhǎng)期持有帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。而國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)受資金、利潤(rùn)及經(jīng)營(yíng)思路的影響,通常講究開(kāi)發(fā)節(jié)奏“短、平、快”,循環(huán)周期越短越好,過(guò)度追求“開(kāi)發(fā)、出售、再開(kāi)發(fā)”,加快資金流轉(zhuǎn)以賺取更多的利潤(rùn),只關(guān)注開(kāi)發(fā)、建設(shè)和出售,不關(guān)注后期的招商和經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目售出后很多開(kāi)發(fā)商不愿意承擔(dān)更多的招商和經(jīng)營(yíng)責(zé)任,也很少去思考創(chuàng)造良好的商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境和氛圍。即便加以考慮,由于項(xiàng)目所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分散歸屬,開(kāi)發(fā)商管理干涉比較困難,從而造成開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的嚴(yán)重脫節(jié)或不匹配。
2.3商業(yè)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不適應(yīng)
自2010年以來(lái),我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模增長(zhǎng)迅速。雖然受電子商務(wù)及網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的影響沖擊而有所回落,但商業(yè)持有量及待開(kāi)發(fā)商業(yè)地塊仍然占據(jù)比例較大。2016年1月12日,仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示:“縱觀2015年廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng),無(wú)論在需求和租金方面均較2014年有明顯上升。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì),2015年約7成的租賃成交來(lái)自內(nèi)資企業(yè),并且整體需求往珠江新城遷移的趨勢(shì)明顯,受此帶動(dòng),2016年租金升幅達(dá)到自2011年以來(lái)的最高位,同比增長(zhǎng)4%”。對(duì)于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng),2015年是調(diào)整年,電商重塑消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣,對(duì)實(shí)體零售經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)持續(xù)施壓;但同時(shí)國(guó)外中高端品牌積極擴(kuò)張進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng),尤其是國(guó)際中高端時(shí)尚開(kāi)店步伐加快。由于各路資金看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域必然展開(kāi)大規(guī)模的追逐投資。但是,如果不科學(xué)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商業(yè)需求,帶來(lái)的結(jié)果必然是投資過(guò)剩及浪費(fèi)。例如2009—2014年期間,很多大、中型城市均存在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增長(zhǎng)速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的現(xiàn)象。近兩年,恰逢國(guó)內(nèi)電商業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展,這些城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均存在著空置率不同程度的持續(xù)攀升,造成了社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。
3原因分析
近幾年,國(guó)內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)、并購(gòu)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)事件,都是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)、招商與后期經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致嚴(yán)重后果造成的。例如曾以92.2億高價(jià)成就的上海地王外灘8-1商業(yè)地塊被潘石屹SOHO中國(guó)收購(gòu),重慶渝中區(qū)核心位置的朝天門(mén)地塊被新加坡凱德置地收購(gòu),北京西三環(huán)原“金隅大廈”被光耀地產(chǎn)收購(gòu)開(kāi)發(fā)成“光耀東方中心”。仔細(xì)分析這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)、并購(gòu)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因,大致可以總結(jié)歸納為以下幾種類型。
3.1商業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期效益是主要原因
目前,在房地產(chǎn)市場(chǎng),通常是住宅項(xiàng)目搭配商業(yè)配套一起開(kāi)發(fā)。且在當(dāng)前國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)出讓體制下,開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)招拍掛競(jìng)價(jià)獲得土地,房地產(chǎn)項(xiàng)目周期通常是二至三年。由于房地產(chǎn)的主要“原料”土地獲取的非連續(xù)性,且競(jìng)價(jià)對(duì)資金實(shí)力要求越來(lái)越高,因此土地獲取越來(lái)越困難,一家房地產(chǎn)公司在一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束,很可能由于沒(méi)有新項(xiàng)目接繼、沒(méi)有土地供應(yīng)而被迫停止開(kāi)發(fā),甚至面臨公司解散的危機(jī)。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要求長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)才可能獲取豐厚利潤(rùn)。因此,許多房地產(chǎn)公司為在土地出讓一級(jí)市場(chǎng)靠資金實(shí)力獲取土地資源,不得不要求在手項(xiàng)目快速回籠資金,在處理商業(yè)配套時(shí)通常采用以出售為目的商業(yè)開(kāi)發(fā),而開(kāi)發(fā)商固有的短效行為與商業(yè)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期效益形成了這一行業(yè)的主要矛盾,也是一個(gè)先天性體制問(wèn)題。
3.2缺少商業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)技術(shù)人才
商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)涉及面很廣的系統(tǒng)工程,市場(chǎng)化趨向程度較高。相比于住宅開(kāi)發(fā),在建筑外觀、機(jī)電安裝、配套設(shè)施、物業(yè)管理及通風(fēng)朝向等方面有更多、更高的專業(yè)技術(shù)要求。且住宅與商業(yè)地產(chǎn)的物用價(jià)值取向是不同的,住宅重在居家的環(huán)境和生活的舒適、品質(zhì),產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)屬于直接用于生活消費(fèi)的終端商品;而商業(yè)地產(chǎn)則側(cè)重經(jīng)營(yíng)的增值和投資的潛力,產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)歸類為間接用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的投資匯報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)作為整個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條中一個(gè)基礎(chǔ)性的硬件產(chǎn)業(yè),它的開(kāi)發(fā)任務(wù)包含建筑外觀、功能空間、配套機(jī)電、環(huán)境設(shè)施、服務(wù)技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容,而其商業(yè)屬性更是涉及到區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口數(shù)量、消費(fèi)水平、業(yè)態(tài)選擇、市場(chǎng)定位、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)跨行業(yè)的多重屬性,因此在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,無(wú)論在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、選址、立項(xiàng)等方面,還是在建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)、管理等環(huán)節(jié),都需要有效整合地產(chǎn)和商業(yè)兩大領(lǐng)域內(nèi)的人才、資金、技術(shù)、管理等優(yōu)質(zhì)資源,這是滿足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必要條件。然而,很多房地產(chǎn)公司恰恰缺少跨行業(yè)資源的整合管理經(jīng)驗(yàn)和復(fù)合型專業(yè)人才團(tuán)隊(duì),這是導(dǎo)致當(dāng)前商業(yè)經(jīng)營(yíng)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在問(wèn)題的一個(gè)現(xiàn)實(shí)原因。
3.3缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃
2012年9月12日,國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》通知,要求地方政府應(yīng)完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和土地政策,強(qiáng)調(diào)各大、中、小型城市(含直轄市、省會(huì)及計(jì)劃單列城市)要科學(xué)抓好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的報(bào)批和實(shí)行。然而,在許多城市,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然處于一種無(wú)序狀態(tài),政府招商無(wú)限放寬條件,開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)不顧及社會(huì)責(zé)任,擅自更改規(guī)劃事件屢見(jiàn)不鮮。某些開(kāi)發(fā)商拿到土地開(kāi)發(fā)權(quán),只關(guān)注住宅出售能獲取多少利潤(rùn),不考慮配套商業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展,不做市場(chǎng)調(diào)研,留出些低層(首層)商鋪就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。這種開(kāi)發(fā)思路導(dǎo)致了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局嚴(yán)重失衡,商業(yè)功能設(shè)置不合理。另外,業(yè)態(tài)趨同嚴(yán)重,購(gòu)物和餐飲類型居多,缺少休閑、娛樂(lè)、健身以及綜合消費(fèi)的商業(yè)設(shè)施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無(wú)法滿足多樣性的消費(fèi)需求,也面臨著經(jīng)營(yíng)艱難的窘境,許多已經(jīng)建成及即將建成的商業(yè)設(shè)施無(wú)法出租而閑置,造成了社會(huì)資源的浪費(fèi)。
3.4商業(yè)地產(chǎn)容易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)資金斷裂
商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商業(yè)綜合體在市場(chǎng)上建立品牌、口碑及達(dá)到成型和成熟通常需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育(約1-3年時(shí)間),即使開(kāi)發(fā)商引進(jìn)了一些具有較高的經(jīng)營(yíng)水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)的主力店客戶,此孕育和成長(zhǎng)過(guò)程依然無(wú)法逾越。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往較大(少則幾千萬(wàn)元,多則幾個(gè)億甚至幾十億元),而開(kāi)發(fā)商往往僅能投入20%-30%的自有資金,其它資金主要來(lái)自銀行貸款、商鋪預(yù)售或稅費(fèi)貼補(bǔ)返還等。在目前國(guó)內(nèi)銀行信貸金融政策下,向銀行貸款的難度越來(lái)越大,社會(huì)融資渠道又很狹窄。因此,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的資金壓力一般遠(yuǎn)高于住宅開(kāi)發(fā),資金鏈就是開(kāi)發(fā)商的生命線,迫于資金壓力,開(kāi)發(fā)商往往只有提前預(yù)售或出售商鋪而快速回籠資金,而一旦將商鋪出售了,就會(huì)形成開(kāi)發(fā)、招商和運(yùn)營(yíng)環(huán)環(huán)脫節(jié)問(wèn)題的自然發(fā)生。
4影響后果
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)難度和復(fù)雜程度最高的一個(gè)綜合性工程,如果處理不好開(kāi)發(fā)、招商與運(yùn)營(yíng)的相互關(guān)系,所帶來(lái)的各種問(wèn)題和社會(huì)影響也是最嚴(yán)重的。
4.1降低了管理控制能力
國(guó)際大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式一般是只租不售,確保良好的整體管理和營(yíng)銷宣傳推廣體系。但我國(guó)很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念來(lái)操作,采用分割出售,這些店鋪出售后,產(chǎn)權(quán)屬于不同的人,很難統(tǒng)一各出售商鋪所有者的意愿,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)人員對(duì)出售后商業(yè)項(xiàng)目的整體控制能力是非常有限的。在正常情況下,商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理有一個(gè)2-3年的嚴(yán)峻考驗(yàn)期,必然會(huì)遇到各類各樣的問(wèn)題,如果開(kāi)發(fā)企業(yè)的后續(xù)管理缺乏整體控制能力,純靠分散業(yè)主自己管理調(diào)整,結(jié)果很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)熱銷售后,開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)退場(chǎng),而商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)則開(kāi)始呈現(xiàn)消退冷落局面。
4.2減少了規(guī)模效益
近年來(lái),許多商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模面積很大,但往往得到的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益不很明顯,這主要表現(xiàn)在:①由于分割出售,出售商店所有者零散不統(tǒng)一,而租賃業(yè)主更多的從自身利益出發(fā),只考慮租金高低,不顧及商鋪?zhàn)獬龊笏?jīng)營(yíng)項(xiàng)目和產(chǎn)品檔次,形成項(xiàng)目交叉重復(fù),雜亂無(wú)章,業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品簡(jiǎn)單隨意地拼湊,勢(shì)必造成商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局無(wú)序、無(wú)特色,服務(wù)功能殘缺,嚴(yán)重影響企業(yè)的品牌形象、市場(chǎng)聲譽(yù)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益;②小商鋪基于生存競(jìng)爭(zhēng)壓力考慮,可能會(huì)出現(xiàn)虛假宣傳,或銷售假冒偽劣產(chǎn)品,這種行為對(duì)小商鋪本身可能沒(méi)有太大影響,出問(wèn)題后改頭換貌或再換一個(gè)地方重新經(jīng)營(yíng),但可能嚴(yán)重影響整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的形象和聲譽(yù),而這種商戶的識(shí)別和處理又比較麻煩,開(kāi)發(fā)商缺乏有效的控制和懲罰能力。因此,規(guī)模面積越大,管理控制越難,也抑制了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模效益。
4.3限制了業(yè)務(wù)宣傳推廣
宣傳推廣是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)成功的重要手段,特別是早期的銷售推廣、廣告宣傳,經(jīng)營(yíng)預(yù)期和承諾對(duì)吸引投資者起著重要的作用。在正常情況下,項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前的早期推廣費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付通過(guò)管理公司,開(kāi)發(fā)商也會(huì)把這個(gè)費(fèi)用包含在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本;然而,在正式開(kāi)業(yè)后,后期的商業(yè)推廣費(fèi)用往往成為各商家店鋪爭(zhēng)執(zhí)扯皮的焦點(diǎn)問(wèn)題。另外,物業(yè)陳舊后的整體翻新改造也是一個(gè)突出的問(wèn)題。一個(gè)商業(yè)體運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后,為吸引更多顧客光顧,需要整體改造或改頭換貌,改造成本分?jǐn)傄驗(yàn)楦骷疑啼仩I(yíng)業(yè)利潤(rùn)高低不一,很難做到均衡統(tǒng)一,往往因?yàn)樾薷馁M(fèi)用的收取困難而不得不放棄整體維修和改造,進(jìn)而制約了整個(gè)商業(yè)業(yè)務(wù)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。
4.4阻礙了資源合理配置
前幾年,國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展,尤其是大型商業(yè)設(shè)施建設(shè),幾乎都集中在北京、上海、重慶、長(zhǎng)沙、廣州等中心城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市,存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡和區(qū)域布局不合理,特別是在重慶、長(zhǎng)沙、廣州等城市,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)一定程度的飽和現(xiàn)象。在一些大型城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比大小、拼奢華的同時(shí),廣大欠發(fā)達(dá)城市和農(nóng)村仍然缺乏最基本的商業(yè)設(shè)施。同時(shí),甚至在商業(yè)地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的一線城市,仍然還存在中心城區(qū)、老城區(qū)商業(yè)設(shè)施過(guò)于密集,而遠(yuǎn)郊區(qū)尤其是新建社區(qū)商業(yè)設(shè)施缺乏的的強(qiáng)烈對(duì)比。例如,北京的遠(yuǎn)郊縣區(qū)許多小型社區(qū)由于缺乏大型購(gòu)物中心,購(gòu)物消費(fèi)只能開(kāi)車進(jìn)入市區(qū);上海是中國(guó)商業(yè)貿(mào)易最發(fā)達(dá)的一線城市,盡管它的遠(yuǎn)郊區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過(guò)中心城市總量50%,但遠(yuǎn)郊區(qū)的許多新興社區(qū)商業(yè)設(shè)施仍舊明顯不足,缺乏大型綜合商業(yè)體。上述問(wèn)題凸顯了商業(yè)資源配置的結(jié)構(gòu)性矛盾和我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的不合理布局問(wèn)題。
5建議和對(duì)策
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值是實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值為目標(biāo)的投資形式,反映的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)集成向金融價(jià)值投資的最大化實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值最大化不是指開(kāi)盤(pán)銷售價(jià)格和利潤(rùn)的最大化,而應(yīng)是從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度,經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期、持續(xù)的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展和培育達(dá)到物業(yè)升值,真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)未來(lái)增值空間的價(jià)值最大化。因此,開(kāi)發(fā)商要實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到商業(yè)經(jīng)營(yíng)者角色的轉(zhuǎn)變,改變過(guò)去只重視開(kāi)發(fā)和銷售而輕視項(xiàng)目后期的實(shí)踐管理和品牌服務(wù)的錯(cuò)誤思路,建立商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)并重的經(jīng)營(yíng)格局。
5.1搞好商業(yè)地產(chǎn)前期市場(chǎng)定位
(1)做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求密切相關(guān),商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì),市場(chǎng)定位是關(guān)鍵,同質(zhì)性管理只會(huì)導(dǎo)致社會(huì)資源和企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)。只有精確定位,科學(xué)管理,才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和持續(xù)發(fā)展。為了實(shí)現(xiàn)精確定位,一方面必須適應(yīng)市場(chǎng)需求;另一方面也要結(jié)合企業(yè)自身的具體情況,走適合自己的路線。市場(chǎng)細(xì)分是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定位的前提,尤其是對(duì)商業(yè)集中地區(qū),要成功獲取利潤(rùn),必須把市場(chǎng)細(xì)分到極致,小型商業(yè)通過(guò)定位,避免與大型商場(chǎng)沖突,切忌盲目比“大”、比“全”,而要做“?!?、做“精”,通過(guò)自身的特色和亮點(diǎn)來(lái)吸引消費(fèi)者。(2)加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃和布局管理。加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃布局論證,提高商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。規(guī)劃布局應(yīng)注意以下幾點(diǎn):①商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局應(yīng)與城市規(guī)劃相結(jié)合。應(yīng)與城市整體發(fā)展、人口分布、消費(fèi)需求、交通系統(tǒng)、環(huán)境保護(hù)相結(jié)合,通過(guò)相關(guān)產(chǎn)業(yè)配合,發(fā)揮有效、合理的資源配置,促進(jìn)城市功能的不斷完善和升級(jí);②規(guī)劃和調(diào)控必須結(jié)合市場(chǎng)資源配置的基礎(chǔ)調(diào)控作用,避免盲目開(kāi)發(fā)、重復(fù)建設(shè)和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。規(guī)劃必須尊重市場(chǎng)規(guī)律,在市場(chǎng)規(guī)律基礎(chǔ)做出規(guī)劃,并給市場(chǎng)留下足夠空間;③以規(guī)劃引導(dǎo)市場(chǎng),讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化分配,不能讓規(guī)劃來(lái)代替市場(chǎng)的調(diào)配作用。(3)遵循商業(yè)規(guī)則選擇合適的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)或以什么樣的業(yè)態(tài)為主,必須遵循商業(yè)規(guī)則,并結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們的生活消費(fèi)水平綜合評(píng)估考慮。根據(jù)國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),在商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在著如下幾點(diǎn)規(guī)律:①當(dāng)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為1000美元,主導(dǎo)業(yè)態(tài)為百貨商店;②人均GDP在2000-5000美元,主導(dǎo)業(yè)態(tài)為大型綜合超市;③人均GDP達(dá)到12000美元之后,領(lǐng)先商業(yè)業(yè)態(tài)演變?yōu)榇笮唾?gòu)物中心或購(gòu)物廣場(chǎng)(SHOPPINGMALL)。如果是社區(qū)底商,只適合配置消費(fèi)頻繁、小額、近距離的小型購(gòu)物超市、便利店和特色餐飲設(shè)施等。
5.2實(shí)行“訂單合作”經(jīng)營(yíng)模式
近年來(lái),國(guó)內(nèi)許多實(shí)力強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)企業(yè)常常尋求與國(guó)際知名品牌商業(yè)巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,建立戰(zhàn)略聯(lián)盟,分別借助對(duì)方的行業(yè)優(yōu)勢(shì)和專業(yè)力量進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張。這種合作模式主要有三種:①購(gòu)買關(guān)系,指的是知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提前下訂單購(gòu)買商鋪,并能滿足“量身定制”;②租賃關(guān)系,是指知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以相對(duì)固定和低廉的租金形式提前預(yù)定租賃商鋪物業(yè),保證了商業(yè)租賃的穩(wěn)定性;③合作關(guān)系,免費(fèi)提供商鋪物業(yè)吸引知名品牌商提前入駐起到“領(lǐng)頭羊”效應(yīng),但開(kāi)發(fā)商要從品牌商的銷售營(yíng)業(yè)額中提取一定比例的經(jīng)營(yíng)擔(dān)保金和利潤(rùn)分享。市場(chǎng)上習(xí)慣把上述商業(yè)模式稱之為“訂單合作”商業(yè)。與先建設(shè)、再招商、后運(yùn)營(yíng)管理的傳統(tǒng)商業(yè)模式項(xiàng)目,這種模式更能適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化,具有多種優(yōu)點(diǎn)。(1)通過(guò)和大型知名品牌商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟,并讓其提前參與商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、市場(chǎng)定位和規(guī)劃設(shè)計(jì),有助于彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中人才緊缺、經(jīng)驗(yàn)不足的弱點(diǎn),并幫助開(kāi)發(fā)商精準(zhǔn)、客觀地進(jìn)行商圈分析、市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合,力求達(dá)到資源效用最大化。(2)穩(wěn)定的租金收入保證了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的固定投資回報(bào),可以借助商業(yè)品牌和“領(lǐng)頭羊”效應(yīng),改善和提升商家的投資青睞和購(gòu)物潮流。知名品牌商業(yè)提供租金雖然可能很低,但是因?yàn)榭梢晕罅康念櫩?,吸引其他商家跟風(fēng)入駐,進(jìn)而影響商品的購(gòu)買價(jià)格或商鋪的租賃價(jià)格水平。(3)由于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的空間、功能和配套設(shè)施要求,如大型超市需要提供冷凍、新鮮設(shè)施設(shè)備和足夠多的停車位;餐飲行業(yè)需要排水、排油煙和燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng);娛樂(lè)業(yè)需要嚴(yán)格的消防系統(tǒng)、疏散通道和逃生出口。所以,采用“訂單合作”商業(yè)地產(chǎn)模式,開(kāi)發(fā)商可以提前按需設(shè)計(jì),以減少入駐后為滿足功能需求而不得不進(jìn)行的拆改、改造,降低浪費(fèi)最小化。
5.3實(shí)行“售后回租”經(jīng)營(yíng)模式
售后回租是一種新型的商業(yè)模式,開(kāi)發(fā)商和商鋪所有者簽訂合作協(xié)議約定,授權(quán)開(kāi)發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理商鋪,開(kāi)發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)承諾給商鋪所有者一定年限內(nèi)的固定回報(bào)。售后回租本質(zhì)上也可以理解成固定回報(bào)換取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。在當(dāng)前我國(guó)金融體系環(huán)境中,長(zhǎng)期持有型的開(kāi)發(fā)商較少,為確保商業(yè)管理的整體性和系統(tǒng)性,建議開(kāi)發(fā)商對(duì)售出的商鋪實(shí)行售后回租,讓眾多商鋪在統(tǒng)一管理中形成合力,最大可能發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。售后回租應(yīng)做到三個(gè)基本統(tǒng)一:(1)統(tǒng)一招商管理。這有助于促進(jìn)商業(yè)品牌審核和規(guī)范,建立完善的租賃管理制度。入駐商戶在業(yè)務(wù)類別、商品層次、業(yè)態(tài)位置必須選擇根據(jù)整個(gè)市場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃布置;在選擇商戶時(shí),不僅關(guān)注租金高低,更應(yīng)該關(guān)注商戶的業(yè)務(wù)、資格、背景和信譽(yù)度等全方位考慮,特別是由商戶的業(yè)務(wù)與物業(yè)類型、設(shè)計(jì)是否沖突,行業(yè)之間有無(wú)競(jìng)爭(zhēng),與其他商戶經(jīng)營(yíng)的商品是否互補(bǔ)。(2)統(tǒng)一的營(yíng)銷管理。這有助于維護(hù)和提高商戶和開(kāi)發(fā)商的共同利益,有計(jì)劃的做好整體營(yíng)銷方案和促銷活動(dòng);同時(shí),統(tǒng)一管理商業(yè)品牌廣告和商戶的促銷活動(dòng),統(tǒng)一廣告尺寸、位置和空間布置,以保持維護(hù)和提升商業(yè)項(xiàng)目的整體形象。(3)統(tǒng)一的服務(wù)和監(jiān)督管理。統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和服務(wù)入住商戶,以確保高效的商業(yè)開(kāi)展和物流保障。一方面,為商戶提供必要的指導(dǎo)和服務(wù),如統(tǒng)一服裝、和營(yíng)銷說(shuō)辭,基本禮儀統(tǒng)一培訓(xùn),物流運(yùn)輸統(tǒng)一保障等;另一方面,對(duì)商戶進(jìn)行統(tǒng)一公平、公正、公開(kāi)的監(jiān)督管理,違反市場(chǎng)規(guī)則和法規(guī),損壞商場(chǎng)形象、品牌的商戶應(yīng)嚴(yán)肅處理,情節(jié)嚴(yán)重應(yīng)堅(jiān)決清理退出。
5.4拓展商業(yè)地產(chǎn)投融資渠道
靈活、機(jī)動(dòng)、有效的投融資渠道是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的最關(guān)鍵問(wèn)題,也是解決目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)管理各環(huán)節(jié)容易脫節(jié)的核心問(wèn)題。因此,建立商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)健康、完善的投融資機(jī)制,鼓勵(lì)和扶持社會(huì)資金進(jìn)入公共配套商業(yè)領(lǐng)域,加大民間借貸金融政策的支持力度,保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金多渠道、多方位來(lái)源,避免傳統(tǒng)單一的國(guó)有銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。借鑒國(guó)外,大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是由專門(mén)的基金組織籌集社會(huì)資金來(lái)支持運(yùn)作的。例如,在美國(guó)將近200家私募基金和約170公開(kāi)上市基金中,擁有超過(guò)一半投資了全國(guó)各地的購(gòu)物中心;在日本、歐洲和東南亞,大型購(gòu)物中心也是大部分由專業(yè)基金機(jī)構(gòu)通過(guò)社會(huì)募集資金來(lái)投資建設(shè)的。然而,目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要來(lái)自于銀行貸款,據(jù)初步統(tǒng)計(jì),我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銀行信貸的依賴水平普遍達(dá)到60%以上,有一些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甚至超過(guò)80%。近年來(lái),國(guó)家在商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷創(chuàng)新投融資機(jī)制,積極開(kāi)放和引進(jìn)國(guó)、內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)投資和專項(xiàng)投資基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn);借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家(或地區(qū))商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投融資的成功經(jīng)驗(yàn),引入房地產(chǎn)投資信托(REIT)和保險(xiǎn)基金進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域;正在嘗試將社?;鹨氲酱笮蜕虡I(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方向。上述投融資機(jī)制的不斷完善將對(duì)促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)拓展融資渠道發(fā)揮積極的推動(dòng)作用,應(yīng)大力鼓勵(lì)和支持。
作者:曲松 單位:五礦地產(chǎn)天津公司工程管理部
參考文獻(xiàn):
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[2]趙章對(duì).完善商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2013,(2):200+221.
關(guān)鍵詞:住宅底商;綜合體商業(yè);專業(yè)市場(chǎng);投資回報(bào)率
近年來(lái)隨著長(zhǎng)沙城市的擴(kuò)張及地產(chǎn)格局的調(diào)整,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步煥發(fā)出活力,進(jìn)入了黃金發(fā)展時(shí)期,尤其是受軌道交通的影響,大量的商業(yè)地產(chǎn)面世,形成了供需兩旺的局面。但快速發(fā)展背后供應(yīng)量過(guò)大、商業(yè)品質(zhì)有待提升等問(wèn)題也漸漸暴露出來(lái)。從消費(fèi)者角度分析長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào),有利于掌握商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況,對(duì)促進(jìn)長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)匹配發(fā)展、適當(dāng)掌控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
1.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度較快
相對(duì)于國(guó)內(nèi)一線城市的商業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō),長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚,發(fā)展速度很快。1995年-2000年,長(zhǎng)沙市區(qū)人口還不到200萬(wàn),商業(yè)地產(chǎn)主要圍繞于傳統(tǒng)的五一、東塘商圈,業(yè)態(tài)主要是以零售業(yè)、各百貨大樓為主;2001年-2009年,在眾多城市商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展起來(lái)時(shí),長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度卻并不明顯,新崛起了紅星、高橋等商圈;2010年以后,長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛起來(lái),尤其是高品質(zhì)的城市綜合體的破土而出,為長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了新的血液,促進(jìn)了商業(yè)格局的再次銳變。
2.商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本穩(wěn)定
近三年來(lái)長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)短期內(nèi)供應(yīng)量顯著增加,部分區(qū)域需求成交略顯疲軟,供銷比存在缺口,價(jià)格總體穩(wěn)定等特點(diǎn)。在供需結(jié)構(gòu)上,商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)有井噴現(xiàn)象,2012年供應(yīng)量最大,網(wǎng)簽成交面積在量上有所滯后于供應(yīng), 2011年-2013年供銷比分別為:1.20:1、2.17:1、1.22:1。在成交價(jià)格上,2012年內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價(jià)同比增幅為3.39%,2013年同比則下降7.36%,價(jià)格浮動(dòng)在10%以內(nèi),但各區(qū)域商業(yè)網(wǎng)簽均價(jià)波動(dòng)大。
表 2011年-2013年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況
(單位:萬(wàn),元/)
注:數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)
3.新開(kāi)發(fā)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)待售量大
近三年來(lái)長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)待售面積248.17萬(wàn),占內(nèi)六區(qū)新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區(qū)86.79萬(wàn),其次依次為雨花區(qū)(57.84萬(wàn))、天心區(qū)(34.36萬(wàn))、開(kāi)福區(qū)(30.74萬(wàn))、望城區(qū)(25.53萬(wàn))、芙蓉區(qū)(12.91萬(wàn))。不難看出,商業(yè)供應(yīng)量大的區(qū)域、新興發(fā)展的區(qū)域,商業(yè)的待售量相對(duì)較高。
二、商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)分析
1.調(diào)查基本情況
本研究中商業(yè)地產(chǎn)是指商業(yè)用途的房地產(chǎn),主要包括百貨、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)形式,分為住宅底商、城市綜合體商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)三類。調(diào)查采取典型抽樣調(diào)查的方法進(jìn)行,調(diào)研樣本為長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)發(fā)展較為成熟或是區(qū)域影響力較大的樣本,調(diào)研共發(fā)放問(wèn)卷58份,對(duì)近16個(gè)樣本進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研,調(diào)研回收有效樣本共52個(gè)。在調(diào)查分析中,商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的分析是基于商鋪購(gòu)買者的角度考慮投資價(jià)值,在分析中假設(shè)投資者長(zhǎng)期持有商鋪,研究中不考慮資金的時(shí)間價(jià)值、按揭貸款、裝修成本情況。投資回報(bào)率是指靜態(tài)租賃年投資回報(bào)率,是當(dāng)年租金與商業(yè)總售價(jià)的比值。其中,商業(yè)總售價(jià)計(jì)算以評(píng)估的當(dāng)前商業(yè)基準(zhǔn)價(jià)格為準(zhǔn)。
2.分類別投資回報(bào)率分析
注:圖中定期存款指整存整取
圖1 長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率與存貸款基準(zhǔn)利率的比較
2014年長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)總體投資回報(bào)率為5.12%,在全國(guó)房地產(chǎn)商鋪投資回報(bào)率中屬于中等偏上水平,約高于全國(guó)平均水平0.72個(gè)百分點(diǎn)(2013年下半年我國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率研究中商鋪靜態(tài)投資回報(bào)率為4.4%),高于五年期定期存款利率,低于6個(gè)月至一年期貸款利率。其中綜合體商業(yè)投資回報(bào)率以5.40%居于最高,專業(yè)市場(chǎng)投資回報(bào)率以5.28%居于第二位,住宅底商投資回報(bào)率最低,為4.12%??傮w上看,近年來(lái)長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展欣欣向榮,商業(yè)地產(chǎn)能獲得較好的投資回報(bào)率,當(dāng)前長(zhǎng)沙仍處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市建設(shè)提質(zhì)的關(guān)鍵時(shí)期,城市輻射能力有望進(jìn)一步加強(qiáng),長(zhǎng)期來(lái)看,商業(yè)租金上漲是大勢(shì)所趨。其中城市綜合體由于良好的運(yùn)營(yíng)能力和相當(dāng)優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì),投資回報(bào)率最高,專業(yè)市場(chǎng)由于發(fā)展已經(jīng)趨于成熟,投資回報(bào)率也較為可觀,住宅底商投資回報(bào)率相對(duì)較低。
3.分區(qū)域投資回報(bào)率分析
圖2 各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率的比較
從各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率來(lái)看,開(kāi)福區(qū)以6.29%的投資回報(bào)率居于首位,其次依次為岳麓區(qū)(6.26%)、芙蓉區(qū)(4.94%)、天心區(qū)(4.62%)、雨花區(qū)(4.44%)。開(kāi)福區(qū)是長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展較為成熟的區(qū)域,金融產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)突出,定位于“中部華爾街”,在近年來(lái)商業(yè)成交均價(jià)上居于首位的。岳麓區(qū)商業(yè)發(fā)展后起優(yōu)勢(shì)十分明顯,城市綜合體以及專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展,改善了岳麓區(qū)商業(yè)分散、檔次偏低的現(xiàn)狀。中心城區(qū)芙蓉區(qū)由于開(kāi)發(fā)接近飽和,可供商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地較少,缺少大型的城市綜合體項(xiàng)目,投資回報(bào)率相對(duì)較小。天心區(qū)、雨花區(qū)的投資回報(bào)率均在總平均投資回報(bào)率之下。
4.分地段投資回報(bào)率分析
圖3 商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率分片區(qū)的比較
從各地段商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率來(lái)看,一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率為9.41%,一環(huán)以外二環(huán)以內(nèi)投資回報(bào)率為4.74%,二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)投資回報(bào)率為4.95%,三環(huán)以外投資回報(bào)率為4.81%。一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)優(yōu)勢(shì)十分突出,比一環(huán)外其他地段的高出約4.5個(gè)百分點(diǎn)。其他地段的投資回報(bào)率相差不大。
從各片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率來(lái)看,投資回報(bào)率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開(kāi)鋪、大托、伍家?guī)X、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家?guī)X等傳統(tǒng)商圈仍居于前列,而武廣、濱江等新興片區(qū)也在前列,由于樣本分布因素的影響,高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。
三、主要結(jié)論
長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)率屬于中等偏上水平,運(yùn)行狀況較健康,總體投資回報(bào)率為5.12%,其中綜合體商業(yè)5.40%,專業(yè)市場(chǎng)5.28%,住宅底商4.12%。當(dāng)前長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量過(guò)剩、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難度增大現(xiàn)狀已經(jīng)逐步凸現(xiàn),商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中仍存在定位不準(zhǔn)、傳統(tǒng)市場(chǎng)發(fā)展略趨乏力、新興商業(yè)招商困難等問(wèn)題。
四、對(duì)長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的建議
1.科學(xué)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的布局及方向
一方面做好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域?qū)蛹?jí)規(guī)劃。對(duì)于住宅底商商業(yè)配套比要進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂?,以提升小區(qū)品質(zhì)。在一個(gè)半徑5-10公里的范圍之內(nèi),統(tǒng)籌考慮輻射范圍較大的區(qū)域性商業(yè)中心;另一方面做好商業(yè)業(yè)態(tài)分類規(guī)劃,住宅底商宜發(fā)展社區(qū)商業(yè),綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)則呈現(xiàn)多元發(fā)展,強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)理念,能實(shí)現(xiàn)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲的一站式服務(wù);專業(yè)市場(chǎng)立足專業(yè)業(yè)態(tài),做大做強(qiáng)。
2.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷的市場(chǎng)監(jiān)管
提高商業(yè)地產(chǎn)準(zhǔn)入門(mén)檻,對(duì)大型綜合體開(kāi)發(fā)保持謹(jǐn)慎,嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資金進(jìn)行監(jiān)管;嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)的“返租”宣傳,及時(shí)查處不具有房地產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的,以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的項(xiàng)目,為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。
3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)的政策支持
在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目審批時(shí)需要對(duì)運(yùn)營(yíng)大體方案進(jìn)行審核,對(duì)不符合規(guī)劃、同質(zhì)化較高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整引導(dǎo);加大對(duì)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商支持,強(qiáng)化長(zhǎng)沙城市形象的宣傳,將重大的商業(yè)項(xiàng)目作為市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)抓,積極搭建商業(yè)招商平臺(tái),完善各類招商投資優(yōu)惠政策,增強(qiáng)項(xiàng)目招商的吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力;對(duì)于重大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中應(yīng)開(kāi)辟政府扶持的綠色通道。
4.推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)
鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展,支持大型城市綜合體發(fā)展一站式消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi),積極探索線上線下結(jié)合消費(fèi)模式,尤其是針對(duì)當(dāng)前休閑娛樂(lè)作為購(gòu)物消費(fèi)的重要支撐形式,根據(jù)商業(yè)輻射范圍,商業(yè)基本定位,適當(dāng)提高休閑娛樂(lè)在業(yè)態(tài)中的占比。積極引導(dǎo)部分專業(yè)市場(chǎng)的外遷,為專業(yè)市場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)更合適的發(fā)展區(qū)域。
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工業(yè)地產(chǎn)VS商業(yè)地產(chǎn)
所謂工業(yè)地產(chǎn),是從土地用途出發(fā)來(lái)定義的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,相比商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn),工業(yè)地產(chǎn)主要適用于工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物,是有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍,其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在中國(guó),工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50 年。
工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)比較起來(lái),主要在于工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)密切關(guān)聯(lián),受區(qū)域產(chǎn)業(yè)化程度和政府產(chǎn)業(yè)政策影響很大。工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)均不受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,因此,要求開(kāi)發(fā)商有很強(qiáng)的行業(yè)專業(yè)性以及招商引資能力。同時(shí),工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)均受地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的限制。
華夏幸?!澳J健?/p>
華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)模式,是從工業(yè)地產(chǎn)起步,又在此基礎(chǔ)上將工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)相互融合的一種綜合的新型地產(chǎn)模式。華夏幸福開(kāi)發(fā)模式的發(fā)展過(guò)程經(jīng)歷了三個(gè)階段。
第一階段是發(fā)展工業(yè)園區(qū)模式。2002年,以主導(dǎo)開(kāi)發(fā)河北固安工業(yè)園區(qū)為起點(diǎn),華夏地產(chǎn)正式進(jìn)入了工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行列。此后,又相繼開(kāi)發(fā)了河北大廠潮白河工業(yè)區(qū)、河北懷來(lái)生態(tài)園區(qū)。目前,已經(jīng)簽約并正待開(kāi)發(fā)的還有河北秦皇島昌黎工業(yè)園區(qū)、河北承德灤平金山嶺園區(qū)、遼寧沈北蒲河智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)、遼寧沈陽(yáng)于洪園區(qū)等共10個(gè)園區(qū)。
以最早的河北固安工業(yè)園區(qū)為突破口,華夏地產(chǎn)逐步形成了工業(yè)園區(qū)模式。工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式不僅能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)卣c企業(yè)之間的合作,同時(shí)能夠充分依托首都的產(chǎn)業(yè)輻射優(yōu)勢(shì),主攻重點(diǎn)產(chǎn)業(yè),以龍頭項(xiàng)目帶動(dòng)上下游配套。此外,工業(yè)園區(qū)模式將高起點(diǎn)國(guó)際化園區(qū)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃融合在一起,促使產(chǎn)業(yè)集聚到產(chǎn)業(yè)化和城市化方向。
目前,河北固安工業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為北方電子信息產(chǎn)業(yè)和汽車零配件產(chǎn)業(yè)的重要基地,是河北省發(fā)展最快的縣域工業(yè)園區(qū),在今年更是被業(yè)界評(píng)為中國(guó)最具投資價(jià)值“十大環(huán)保園區(qū)”和環(huán)渤海地區(qū)典型的產(chǎn)業(yè)新城。
作為市場(chǎng)化的園區(qū)運(yùn)作模式,華夏幸福不僅可以整合一流的產(chǎn)業(yè)專家,同時(shí),能夠針對(duì)各區(qū)域的特點(diǎn),緊貼政策導(dǎo)向,為區(qū)域量身定制個(gè)性化建設(shè)方案。華夏幸福運(yùn)用產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析、資源匹配性分析、產(chǎn)業(yè)集群分析、產(chǎn)業(yè)類型綜合評(píng)估等研究方法,結(jié)合工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)踐,制定出精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略,并依托強(qiáng)大的招商引資和產(chǎn)業(yè)培育能力來(lái)推動(dòng)落實(shí)。
第二階段是發(fā)展連鎖小鎮(zhèn)模式。從2006年起,華夏幸福以“孔雀城”為品牌,進(jìn)行環(huán)北京地區(qū)的生態(tài)小鎮(zhèn)的連鎖式開(kāi)發(fā),目前已建成“永定河孔雀城”、“大運(yùn)河孔雀城”、“潮白河孔雀城”、“八達(dá)嶺孔雀城”四個(gè)項(xiàng)目??兹赋歉黜?xiàng)目在環(huán)北京郊區(qū)呈包圍式環(huán)狀分布,形成“一個(gè)北京城,四個(gè)孔雀城”的開(kāi)局。同時(shí),孔雀城率先引入酒店、家居、餐飲等行業(yè)中成熟的“連鎖”理念,在選址、服務(wù)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及配套等方面,實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),成就了“京郊生態(tài)小鎮(zhèn)連鎖品牌”。
孔雀城的理念是為“市內(nèi)有公寓,希望通過(guò)郊區(qū)小鎮(zhèn)獲得田園親情度假生活”的都市精英家庭提供解決方案。孔雀城用先進(jìn)的開(kāi)發(fā)模式,離塵不離城的選址理念,高品質(zhì)的住宅小鎮(zhèn)以及開(kāi)創(chuàng)式的“生活方式”服務(wù)體系,為客戶搭建一個(gè)實(shí)現(xiàn)“7+3”親情生活模式的平臺(tái)??兹赋撬x的“7+3”生活方式,是“老人每周7天住在孔雀城,年輕夫婦帶著孩子從周五晚上開(kāi)始,周末3天來(lái)孔雀城度假”。繼“京郊生態(tài)小鎮(zhèn)連鎖品牌”孔雀城之后,華夏幸福又開(kāi)發(fā)了面向北京的“輕軌新城連鎖品牌”――大衛(wèi)城和“人文新鎮(zhèn)連鎖品牌”――蘭亭新鎮(zhèn)。
賣不是,包也不是
“我個(gè)人認(rèn)為,中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步”。11月19日,順馳中國(guó)新上任的總裁張偉在天津總部的辦公室里向記者表示,“順馳的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)得不錯(cuò),我們很少經(jīng)營(yíng),都賣掉了”。
事實(shí)上,順馳“只售不租”的經(jīng)營(yíng)觀代表著中國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)前對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度。而這正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所面臨的普遍誤區(qū):“目前最大的問(wèn)題就是把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作純粹開(kāi)發(fā)。實(shí)際上,后期管理才是商業(yè)項(xiàng)目的生命線”。
國(guó)外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是以租為主,但其背后是遵循房地產(chǎn)信托基金模式,通過(guò)基金融資,開(kāi)發(fā)商本身對(duì)商業(yè)地產(chǎn)持有產(chǎn)權(quán)。國(guó)外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)管理公司介入經(jīng)營(yíng),更看重商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)住宅地產(chǎn)的較大升值空間,通過(guò)收取租金而獲利。而國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)仍按“分割出售、售后包租”模式開(kāi)發(fā),蓋完就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,這一模式潛伏的問(wèn)題正日益顯現(xiàn)。
“分割出售、售后包租”的模式已經(jīng)在北京巨庫(kù)等項(xiàng)目上印證了失敗。前不久,巨庫(kù)的開(kāi)發(fā)商,首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理?xiàng)顣员笫状纬姓J(rèn):“巨庫(kù)對(duì)于我來(lái)講是一個(gè)失敗,而且稱得上是非常大的失敗”。售后包租使得首創(chuàng)被迫承受巨庫(kù)選址不當(dāng)、對(duì)租戶缺乏選擇等不利因素所帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn),而這正是該模式的最大隱患。
楊曉斌在承認(rèn)巨庫(kù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗的同時(shí)總結(jié)了五條經(jīng)驗(yàn)。第一,只做不需要培育市場(chǎng)的成熟項(xiàng)目;第二,不再包租包管理。第三,要用專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì);第四,售賣價(jià)格不能讓投資者產(chǎn)生過(guò)高的回報(bào)預(yù)期。第五,只能找有足夠能力承受市場(chǎng)培育過(guò)程的投資者。
這五條經(jīng)驗(yàn)顯然也適用于其它開(kāi)發(fā)商。正是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商此前沒(méi)有完全意識(shí)到自己不可能擁有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的全部知識(shí),這才沒(méi)在經(jīng)營(yíng)和管理上下足功夫。這才導(dǎo)致其最終未能真正結(jié)合商業(yè)和地產(chǎn),對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行有效的運(yùn)營(yíng)。
運(yùn)營(yíng)公司抱怨聲聲
實(shí)際上,許多時(shí)候開(kāi)發(fā)商僅僅是為了給開(kāi)發(fā)的住宅作配套,才不得已進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
國(guó)內(nèi)2001年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市解禁后,第一家掛牌上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商天鴻寶業(yè)(600376)也是如此?!拔覀兂3J恰坏貌弧_(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)”,總經(jīng)理助理鄭穎有些無(wú)奈?!懊块_(kāi)發(fā)200萬(wàn)平方米的住宅,就要配套開(kāi)發(fā)10萬(wàn)至20萬(wàn)的商業(yè)地產(chǎn),完全是被逼的”,順馳中國(guó)的總裁張偉坦承:“順馳的資金成本問(wèn)題,決定我們不能在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上積壓太多資金。我們希望開(kāi)發(fā)更多的能夠賣掉的項(xiàng)目”。
“開(kāi)發(fā)商打算賣完就走人,而商業(yè)地產(chǎn)建成只是一個(gè)開(kāi)始”,從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)咨詢的莊雅典吃夠了國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的苦頭。這位美國(guó)的注冊(cè)建筑師盡管已經(jīng)從臺(tái)灣來(lái)到北京幾年,設(shè)計(jì)過(guò)很多項(xiàng)目,卻沒(méi)有一個(gè)方案最終能和開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致,“最大的難處在于改變不了開(kāi)發(fā)商的觀念”。
信托基金何時(shí)到位
一年前,美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)巨頭KIMCO公司總裁Milton Cooper來(lái)中國(guó)考察商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)時(shí),也曾為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)和國(guó)際上的差距感到頭疼。盡管他覺(jué)得這里充滿機(jī)會(huì),但他在中國(guó)找不到他所習(xí)慣的融資渠道――房地產(chǎn)信托基金。
按照國(guó)際定義,房地產(chǎn)投資信托基金有三個(gè)分類。一是股本房地產(chǎn)投資信托基金。該基金投資于房地產(chǎn),收入來(lái)自于租金和房產(chǎn)銷售利潤(rùn);二是抵押借貸房地產(chǎn)投資信托基金。該基金是向房地產(chǎn)主貸款,收入來(lái)自于抵押借貸的利息;三是混合型房地產(chǎn)投資信托基金。該基金既投資于房地產(chǎn),也向房地產(chǎn)商貸款。
對(duì)此,國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師張宇指出,商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值在國(guó)內(nèi)被低估,問(wèn)題的關(guān)鍵在于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托基金尚未建立,市場(chǎng)尚未同國(guó)際接軌走上證券化道路??紤]到商業(yè)地產(chǎn)的巨大升值潛力,國(guó)外的開(kāi)發(fā)商極少通過(guò)出售商業(yè)地產(chǎn)獲得資金,而是通過(guò)房產(chǎn)信托基金融資。國(guó)外的投資商、經(jīng)營(yíng)商、開(kāi)發(fā)商已經(jīng)是一個(gè)完整流程。每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)前已經(jīng)通過(guò)專業(yè)的規(guī)劃和定位,對(duì)租金和收益有所預(yù)期,從而保證投資人的利益。同時(shí),必須招商達(dá)到50%以上才會(huì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
大概在三年前,有人問(wèn)過(guò)張家鵬,問(wèn)他怎么看待“下一個(gè)泡沫將是商業(yè)地產(chǎn)”這個(gè)觀點(diǎn)。張反問(wèn),如果說(shuō)下一個(gè)泡沫是商業(yè)地產(chǎn),那么上一個(gè)泡沫是什么?
他當(dāng)時(shí)想表達(dá)的看法是,國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)即便有一些問(wèn)題,也只是局部的,可能就是“成長(zhǎng)中的煩惱或發(fā)育過(guò)程中的問(wèn)題”。張家鵬是RET睿意德創(chuàng)始人,創(chuàng)辦睿意德之前,他曾是戴德梁行中國(guó)區(qū)董事,之后憑借細(xì)分深耕睿意德迅速成為行業(yè)龍頭。
相較于問(wèn)題,張家鵬當(dāng)時(shí)更多看到的是機(jī)會(huì)。包括隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們收入水平的提高,一定會(huì)釋放出更多的消費(fèi)機(jī)會(huì),會(huì)再拉動(dòng)品牌開(kāi)店,再促動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。當(dāng)時(shí)他的判斷是,這將會(huì)留給專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商更大的舞臺(tái),比如如何在合理的位置,營(yíng)造契合的場(chǎng)景,匹配合適的品牌進(jìn)駐等等。
現(xiàn)在回頭再看,也許當(dāng)年的張家鵬和睿意德就已經(jīng)種下了內(nèi)部孵化“小喇叭”的想法。
原來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)咨詢與招商服務(wù),都是case by case,有沒(méi)有一種可能,通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)和手段,把其中人的經(jīng)驗(yàn)通過(guò)技術(shù)去沉淀,用人去訓(xùn)導(dǎo)算法?
這不能不說(shuō)是一個(gè)大膽的想法。這種嘗試首先要解決的難題是,商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)哪些能力是可以標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品化、互聯(lián)網(wǎng)化的,客戶對(duì)于這種新的服務(wù)方式能接受嗎,會(huì)不會(huì)是一廂情愿的熱情呢?
把“醫(yī)生的臨床經(jīng)驗(yàn)”算法化
據(jù)小喇叭項(xiàng)目的發(fā)起人,也是睿意德創(chuàng)始人張家鵬看來(lái),國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的發(fā)展大致是三個(gè)階段:之前的經(jīng)驗(yàn)決策,現(xiàn)在的數(shù)據(jù)決策,以及還沒(méi)有開(kāi)始、尚在萌動(dòng)中的算法決策。
“現(xiàn)在我們談數(shù)據(jù)就像當(dāng)年人談納米一樣,數(shù)據(jù)要生產(chǎn)成為產(chǎn)品才可行?!睆埣淫i說(shuō)。小喇叭主要解決三個(gè)問(wèn)題:如何突破商業(yè)中心和品牌匹配之間的信息不對(duì)稱,如何實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)決策,以及如何突圍經(jīng)紀(jì)人的“個(gè)人經(jīng)驗(yàn)局限”困境。
商業(yè)地產(chǎn)是內(nèi)容決定價(jià)值的行業(yè),一個(gè)商業(yè)中心的價(jià)值是由品牌租客共同撐起的。張家鵬考慮的是,這種物理空間的硬件與內(nèi)容承載的軟體之間的匹配,能不能從過(guò)去的拍腦袋、拼資源,到更精準(zhǔn)地用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話、用數(shù)據(jù)來(lái)決策?小喇叭通過(guò)挖掘商場(chǎng)和品牌的數(shù)據(jù),再標(biāo)簽化、結(jié)構(gòu)化運(yùn)算來(lái)實(shí)現(xiàn)之間的智能匹配,以精準(zhǔn)撮合來(lái)產(chǎn)生價(jià)值。張家鵬給了小喇叭一個(gè)形象的比喻,就像把醫(yī)生的臨床經(jīng)驗(yàn),通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)固化下來(lái)、通過(guò)算法的調(diào)優(yōu)無(wú)限精進(jìn)的系統(tǒng)。
尤其是當(dāng)消費(fèi)升級(jí)的當(dāng)下,品牌更迭的速度越來(lái)越快,很多新品牌迅速誕生躥紅,商場(chǎng)調(diào)整品牌運(yùn)營(yíng)策略也越來(lái)越頻繁時(shí),像小喇叭這樣的數(shù)據(jù)決策工具,是否會(huì)對(duì)商業(yè)決策產(chǎn)生新的價(jià)值呢?
張家鵬介紹,還未正式上線的toB的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品“小喇叭”已經(jīng)結(jié)構(gòu)化了45萬(wàn)個(gè)品牌的相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo),目標(biāo)是結(jié)構(gòu)化1800萬(wàn)個(gè)品牌,基本上能覆蓋現(xiàn)有商業(yè)中心所包含和可能包含的品牌?!氨热缭谥袊?guó),哪些商場(chǎng)跟這些品牌在一起,它們存留的時(shí)間很長(zhǎng),然后我再拿商場(chǎng)的標(biāo)簽去匹配它的選址特質(zhì),從模擬到數(shù)據(jù),都可以全量算出來(lái)?!睆埣淫i解釋道,“只要足夠多標(biāo)簽,然后把標(biāo)簽歸類,就能得出最合適的選擇?!?/p>
就像是“世界本沒(méi)有路,走的人多了就有了路”一樣,通過(guò)大數(shù)據(jù)能實(shí)現(xiàn)同場(chǎng)品牌、鄰居品牌的識(shí)別篩選,并找出存留時(shí)間最長(zhǎng)的品牌。至于這背后的原因,張家鵬認(rèn)為并不重要,重要的是大數(shù)據(jù)能夠幫助做決策,而且是“重決策”,這也是大數(shù)據(jù)不同于個(gè)人小樣本決策的地方。由于人的善變和多樣性,決策咨詢也會(huì)越來(lái)越頻繁,只有“重決策”才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)付費(fèi)。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō),他們主要工作是選品牌做匹配,他們熟悉兩端資源,了解雙方的需求條件,但依賴人腦只能匹配小樣本,當(dāng)選品牌的數(shù)據(jù)量需求增大時(shí),比如品牌和商鋪供需兩端達(dá)到數(shù)萬(wàn)的量級(jí),人就跟本沒(méi)辦法應(yīng)付了,而小喇叭運(yùn)用大數(shù)據(jù)運(yùn)算做決策的功能性,恰好能解決經(jīng)紀(jì)人們這樣的痛點(diǎn)。
通過(guò)把數(shù)據(jù)“跑”起來(lái),小喇叭在智能匹配上已有八成的準(zhǔn)確度,再加上人工干預(yù),能到達(dá)九成左右。張家鵬透露,到六月底,就能完成中國(guó)大部分商場(chǎng)購(gòu)物中心加百貨數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)化?,F(xiàn)在已經(jīng)在成都和沈陽(yáng)簽約一百家商場(chǎng),預(yù)計(jì)明年能進(jìn)入大概二十個(gè)城市。
相比同樣擁有商場(chǎng)大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)基因的公司,比如地產(chǎn)大頭萬(wàn)達(dá)連接商鋪的外賣平臺(tái)等,都有資源和實(shí)力做這樣的事情,但是張家鵬認(rèn)為:“商業(yè)邏輯是可以共享的,但是每個(gè)人去訓(xùn)導(dǎo)機(jī)器形成算法和以最短的路徑去實(shí)現(xiàn)這個(gè)算法的路徑是不一樣的。人的基因是有差別的,組織實(shí)際上是決定了這個(gè)事的基因?!?/p>
“小喇叭作為一個(gè)底層的工具,我希望開(kāi)放給行業(yè)。”張家鵬認(rèn)為“現(xiàn)在橫向跟人有關(guān)的標(biāo)簽和縱向跟時(shí)間有關(guān)的標(biāo)簽都還很薄。場(chǎng)外數(shù)據(jù)和關(guān)聯(lián)店鋪數(shù)據(jù)的無(wú)窮無(wú)盡的算法和關(guān)系,成為了小喇叭的壁壘,而有了算法,完全可以定制商場(chǎng)?!?/p>
商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的交易閉環(huán)
小喇叭幫助品牌和商鋪之間的數(shù)據(jù)化智能匹配,也是睿意德旗下的一個(gè)孵化項(xiàng)目,為睿意德“商業(yè)地產(chǎn)全渠道服務(wù)商”的角色定位增加了一塊新拼圖。睿意德2012年才起步,已經(jīng)發(fā)展成為中國(guó)最具規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商,小喇叭在睿意德整體的產(chǎn)品布局里屬于交易端產(chǎn)品之一。
睿意德的交易閉環(huán)由數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),以咨詢?yōu)槿肟?,以交易為核心組成。在2015年就提出了“數(shù)據(jù)化咨詢,在線交易,平臺(tái)生意”的大方向。在商戶的兩個(gè)場(chǎng)景――街鋪和購(gòu)物中心――分別孵化了樂(lè)鋪和小喇叭來(lái)提供服務(wù)。在交易端,以小喇叭和即將準(zhǔn)備上線的云貓為代表。小喇叭是針對(duì)商業(yè)中心的商鋪和品牌的匹配平臺(tái),影響的是商場(chǎng)的品牌價(jià)值,而云貓是運(yùn)營(yíng)的招采平臺(tái),負(fù)責(zé)幫助商業(yè)中心一攬子解決對(duì)于智能化、數(shù)字化等深度運(yùn)營(yíng)升級(jí)需求。
“我們希望睿意德未來(lái)會(huì)是全渠道的給商業(yè)地產(chǎn)做服務(wù)的一個(gè)基礎(chǔ)服務(wù)商,就像一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施一樣,能夠提供及時(shí)的和可控的供應(yīng)商資源,甚至未來(lái)會(huì)建立成標(biāo)準(zhǔn)。把原來(lái)不可控、模糊的變得清晰化,讓運(yùn)營(yíng)更簡(jiǎn)單。”張家鵬表示, “云貓和小喇叭不能光靠信息賺錢(qián),一定要建立標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng),保低價(jià)、保安全、保準(zhǔn)確。”
雖然在數(shù)據(jù)體量上還是有限,但是張家鵬對(duì)團(tuán)隊(duì)產(chǎn)品化的能力很有信心,畢竟睿意德?lián)碛械那肋B接了中國(guó)80%的地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)和購(gòu)物中心,有天然的渠道優(yōu)勢(shì)。
他還透露,繼小喇叭之后,云貓也將在十個(gè)城市測(cè)試上線,首批精選了兩千多個(gè)供應(yīng)商,屬于前沿IP類、信息化、智能化、PR、設(shè)計(jì)等,之后會(huì)做一些運(yùn)營(yíng),并計(jì)劃與小喇叭同期對(duì)外公開(kāi)亮相。未來(lái),睿意德會(huì)通過(guò)算法把商場(chǎng)服務(wù)做到信息化、量化、標(biāo)準(zhǔn)化,有點(diǎn)像商業(yè)中心的智能匹配方案系統(tǒng)的運(yùn)算大腦,為商場(chǎng)的招商和整個(gè)運(yùn)營(yíng)提出建議。
1商業(yè)地產(chǎn)定位流程
通常來(lái)說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)定位的步驟包括:項(xiàng)目背景分析、宏觀經(jīng)濟(jì)分析、競(jìng)爭(zhēng)因素分析、市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷、消費(fèi)者市場(chǎng)分析、項(xiàng)目類型及業(yè)態(tài)細(xì)分、經(jīng)濟(jì)測(cè)算等過(guò)程??偨Y(jié)出商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目定位內(nèi)涵及流程(如表1所示)。
2商業(yè)地產(chǎn)定位決策指標(biāo)體系
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及要素繁多,在實(shí)踐中,對(duì)其定位往往是一個(gè)較為龐大的體系,體系內(nèi)容通常涵括戰(zhàn)略定位、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)定位、客戶定位、規(guī)模定位等諸多內(nèi)容。通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)的總結(jié),得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(如表2所示)。
基于序關(guān)系的商業(yè)地產(chǎn)定位決策方法
商業(yè)地產(chǎn)定位決策目前使用較多的是層次分析法。層次分析法無(wú)法真實(shí)地、唯一地體現(xiàn)出評(píng)價(jià)指標(biāo)之間的(按照某種原則排定的)序關(guān)系。文章將采用基于序關(guān)系的評(píng)價(jià)方法對(duì)其進(jìn)行改進(jìn),從群定性排序,再對(duì)相鄰指標(biāo)判斷重要性比值,進(jìn)而進(jìn)行定量運(yùn)算。其主要步驟有:
1確定唯一序關(guān)系
定義1:若評(píng)價(jià)指標(biāo)xi相對(duì)于評(píng)價(jià)準(zhǔn)則的重要性程度大于(或不小于)xj時(shí),則記為xixj。定義2:若評(píng)價(jià)指標(biāo)x1,x2,…,xm相對(duì)于評(píng)價(jià)準(zhǔn)則具有關(guān)系式x*1x*2…x*m則稱評(píng)價(jià)指標(biāo)x1,x2,…,xm之間按“”關(guān)系確定了序關(guān)系。其中x*i,表示{xi}按照序關(guān)系“”排定順序后的第i個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)(i=1,2,…,m)。在專家決策系統(tǒng)中,序關(guān)系確定的操作步驟一般為:(1)專家在指標(biāo)集{x1,x2,…,xm}中,選出認(rèn)為是最重要的一個(gè)指標(biāo),記為x*1;(2)專家在余下的m-1個(gè)指標(biāo)中,選出認(rèn)為的最重要的一個(gè)指標(biāo),記為x*2;(3)繼續(xù)挑選,直到經(jīng)過(guò)m-1次挑選剩下的評(píng)價(jià)指標(biāo)記為x*m。2.2給出xk-1與xk間相對(duì)重要程度的比較判斷設(shè)專家關(guān)于評(píng)價(jià)指標(biāo)xk-1與xk的重要程度之比wk-1/wk的理性判斷分別為2案例分析研究2010年,招商局啟動(dòng)“再造新蛇口”工程,海上世界商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是其核心項(xiàng)目。限于篇幅,不再對(duì)項(xiàng)目背景、項(xiàng)目定位做一般性介紹,僅對(duì)項(xiàng)目定位決策體系、方法、過(guò)程進(jìn)行介紹。2.1決策體系說(shuō)明海上世界項(xiàng)目定位決策采取了專家打分法這一方法,利用專家系統(tǒng)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),對(duì)項(xiàng)目定位做準(zhǔn)確判斷。對(duì)于決策主體、決策問(wèn)題等說(shuō)明如下:決策主體:項(xiàng)目組、專家;專家構(gòu)成:建筑、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域?qū)<?位;決策時(shí)間點(diǎn):項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)完成后,項(xiàng)目深化設(shè)計(jì)之前;決策依據(jù):定位初步報(bào)告、定位深化報(bào)告、消費(fèi)者調(diào)研報(bào)告;決策問(wèn)題:本項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確;決策方式:專家打分法;評(píng)分依據(jù):依據(jù)項(xiàng)目資料及專家的經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目決策要點(diǎn)說(shuō)明,如表4所示。
2決策步驟
(1)建立評(píng)價(jià)指標(biāo)集根據(jù)表2構(gòu)建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,建立評(píng)價(jià)指標(biāo)集。(2)對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行判斷在確定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位決策的評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重時(shí),請(qǐng)專家按照評(píng)價(jià)方法的要求,給出評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重判斷。
3位專家判斷的序關(guān)系為:A2A3A1A4,即A*1A*2A*3A*4,各位專家對(duì)于準(zhǔn)則層的權(quán)重判斷見(jiàn)表5,準(zhǔn)則層權(quán)重計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表6。具體計(jì)算過(guò)程略。同樣,對(duì)各個(gè)指標(biāo)層指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)進(jìn)行計(jì)算,得出各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重。(3)決策打分對(duì)于各個(gè)指標(biāo)層的等級(jí)分為優(yōu)秀、良好、平均、較差四個(gè)等級(jí),分別賦予分值100、80、60、40分。在判斷各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重后,根據(jù)打分標(biāo)準(zhǔn),專家需要對(duì)項(xiàng)目各個(gè)指標(biāo)層給出具體的分?jǐn)?shù)。限于篇幅,略去每位專家的打分,項(xiàng)目評(píng)價(jià)得分如表7所示。(4)結(jié)果分析從評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看,3位專家綜合打分在75分左右,介于“平均”和“良好”水平之間。從準(zhǔn)則層權(quán)重來(lái)看,戰(zhàn)略定位、商業(yè)定位的權(quán)重較大,需要項(xiàng)目組在項(xiàng)目運(yùn)作中對(duì)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位和商業(yè)定位做進(jìn)一步研究。從指標(biāo)層各權(quán)重來(lái)看,發(fā)展策略、商業(yè)功能定位、消費(fèi)、需求定位的權(quán)重較大,需要項(xiàng)目組人員在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)這三個(gè)因素給予更多的關(guān)注。
從專家打分結(jié)果來(lái)看,商圈定位、消費(fèi)群體定位、商業(yè)體量定位等項(xiàng)的得分較低,這就需要在后期設(shè)計(jì)時(shí),對(duì)商圈定位、消費(fèi)群體定位和商業(yè)體量定位進(jìn)行進(jìn)一步的研究和優(yōu)化。綜合專家給出的建議是:項(xiàng)目對(duì)于商圈的定位過(guò)于樂(lè)觀,不甚準(zhǔn)確;建議進(jìn)一步提升經(jīng)營(yíng)檔次,才能更多吸引中高端消費(fèi)群體;建議減少項(xiàng)目體量,現(xiàn)有計(jì)算方法對(duì)于體量的估計(jì)較為樂(lè)觀。由上述可見(jiàn):相較于傳統(tǒng)的層次分析法,基于序關(guān)系的決策方法確保其序關(guān)系的唯一性,說(shuō)明基于序關(guān)系的商業(yè)地產(chǎn)定位群決策模型能夠較好地服務(wù)于項(xiàng)目實(shí)踐。
結(jié)語(yǔ)
級(jí)別:省級(jí)期刊
榮譽(yù):中國(guó)優(yōu)秀期刊遴選數(shù)據(jù)庫(kù)
級(jí)別:省級(jí)期刊
榮譽(yù):中國(guó)優(yōu)秀期刊遴選數(shù)據(jù)庫(kù)
級(jí)別:省級(jí)期刊
榮譽(yù):中國(guó)優(yōu)秀期刊遴選數(shù)據(jù)庫(kù)
級(jí)別:省級(jí)期刊
榮譽(yù):中國(guó)優(yōu)秀期刊遴選數(shù)據(jù)庫(kù)
級(jí)別:部級(jí)期刊
榮譽(yù):中國(guó)優(yōu)秀期刊遴選數(shù)據(jù)庫(kù)