土地法律糾紛精選(九篇)
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第1篇：土地法律糾紛范文
[關(guān)鍵詞]社會(huì)主義新農(nóng)村 土地承包糾紛 解決機(jī)制
一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念
《民法通則》的第80條第2款規(guī)定：“公民、集體依法對(duì)集體所有的或國家所有由集體使用的土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，受法律保護(hù)”。我國土地承包經(jīng)營(yíng)始于1978年安徽省小崗村，此后在全國得到了全面推廣。我國土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)歷了農(nóng)民自發(fā)承包階段、全面開展階段和全面完善階段，在土地制度的改革中發(fā)揮著不可替代的作用。
二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛的類型
（1）土地承包合同糾紛
土地承包合同是土地發(fā)包方與承包方之間簽訂的合同，是圍繞土地所有權(quán)與使用權(quán)來訂立的合同。合同中約定了承包年限，租金等雙方應(yīng)當(dāng)履行的權(quán)利與義務(wù)，雙方中如果有任何一方違反合同中的規(guī)定，就承擔(dān)著違約責(zé)任，另一方就有權(quán)要求對(duì)方終止合同。近年來的數(shù)據(jù)表明，此類糾紛主要是在合同訂立、履行等階段引發(fā)糾紛，從而阻礙正常的生產(chǎn)生活秩序。
(2)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承糾紛
隨著法制體系的不斷完善，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在法律上面不斷得到肯定，其繼承性也得到認(rèn)可，但是在司法實(shí)踐中卻面臨著種種困難。其中主要在以下問題當(dāng)中存在爭(zhēng)議：婦女是否同男子一樣享有繼承權(quán)；外來人口是否享有繼承權(quán)；已經(jīng)辦理本村的當(dāng)?shù)厝耸欠襁€想有繼承權(quán)；這些問題在目前的法律法規(guī)及土地管理?xiàng)l例中無跡可尋，在實(shí)踐中更是沒有明確說明，因此由此引發(fā)的糾紛也開始在土地承包糾紛中占有一定的比重。
三、農(nóng)村土地承包糾紛產(chǎn)生原因
（1）合同不完善引發(fā)的糾紛
由于當(dāng)前土地承包人與發(fā)包人多是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，法律意識(shí)匱乏，合同內(nèi)容簡(jiǎn)單寬泛，更有甚者只是進(jìn)行了粗略的口頭約定，沒有正式簽訂合同。在這種情況下，許多事情浮出水面之后無法按照合同處理，雙方的權(quán)利義務(wù)也無從談起，也無法追究當(dāng)事人的責(zé)任與過錯(cuò)。因此，加大農(nóng)村的普法力度是非常必須的，只有增強(qiáng)了農(nóng)村自身的法律知識(shí)，才能夠減少此類糾紛的發(fā)生率，使土地得到有效利用。
（2） 法律政策調(diào)整致使土地狀況混亂。
隨著法治社會(huì)的構(gòu)建，我國相關(guān)法律做了大量規(guī)定，但是在實(shí)踐中國家出臺(tái)的種種政策與當(dāng)前法律產(chǎn)生沖突，使得人們不知道該按照政策辦事還是按照法律辦事，從而造成土地狀況混亂的局面。與此同時(shí)，盡管有了法律政策的大量規(guī)定，村中的土地問題依舊層次不窮，無法彌補(bǔ)當(dāng)下的空白，長(zhǎng)此以往就加大了法院的審判任務(wù)，造成此類案件不能得到及時(shí)有效的處理從而成為固瘤。
四、解決新農(nóng)村建設(shè)中土地承包糾紛的相關(guān)對(duì)策
（1）完善相關(guān)土地制度
改革開放三十余年，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從沿海轉(zhuǎn)移到內(nèi)陸，從城市輻射到農(nóng)村，在構(gòu)建社會(huì)主義新農(nóng)村的偉大背景下，建立一個(gè)完善合理的土地承包經(jīng)營(yíng)體制更是顯得尤為重要。只有建立一個(gè)健全有序的體制，才能從根本上保護(hù)廣大農(nóng)民的根本權(quán)益，加快土地流轉(zhuǎn)，減少撂荒提地，使廣大土地得到有效利用，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐。
（2）構(gòu)建多元化糾紛解決機(jī)制
以相關(guān)法律為依托，建立健全適合農(nóng)村特點(diǎn)的仲裁程序、方法、工作規(guī)程和檔案管理等各項(xiàng)制度，為農(nóng)民依法解決糾紛創(chuàng)造良好的制度環(huán)境。建立仲裁制度體系，加強(qiáng)同、司法、土地、民政等部門的溝通協(xié)作，形成多部門配合協(xié)作、齊抓共管、分工負(fù)責(zé)的糾紛調(diào)節(jié)機(jī)制。積極探索建立與我國土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛特點(diǎn)相適合的仲裁程序和方法。
（3）強(qiáng)化政府監(jiān)管責(zé)任
準(zhǔn)確定位政府的責(zé)任，健全領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任追究制。對(duì)于沒有按照法律、法規(guī)辦事，違反相關(guān)政策和程序處理不當(dāng)引發(fā)的，應(yīng)當(dāng)追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，有嚴(yán)重惡劣社會(huì)影響并造成重大損失的要追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。
（4） 完善社會(huì)保障體系
大力發(fā)展農(nóng)村教育事業(yè)，加快農(nóng)村城市化進(jìn)程，拓寬農(nóng)民流轉(zhuǎn)渠道，增強(qiáng)農(nóng)村勞動(dòng)力的綜合素質(zhì)；賦予農(nóng)民在不同地區(qū)和行業(yè)自由流轉(zhuǎn)的權(quán)利，降低農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的交易成本；取消不合理的收費(fèi)，為農(nóng)民流轉(zhuǎn)提供必要的就業(yè)信息和服務(wù)，確保農(nóng)民流轉(zhuǎn)能夠獲得人身和財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，提高農(nóng)民的市民代遇。
參考文獻(xiàn)：
[1]王志彬、王有強(qiáng)《農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)體制問題研究》，《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》2002年12期，P32—33
[2]林卿《農(nóng)村土地承包期再延長(zhǎng)三十年政策的實(shí)證分析與理論思考》，《中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》1999年03期，P22—26
[3]錢忠好《中國農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的產(chǎn)權(quán)殘缺與重建研究》，《江蘇社會(huì)科學(xué)》2002年02期，P39-47
第2篇：土地法律糾紛范文
關(guān)鍵詞：相鄰關(guān)系；法律調(diào)整；公法相鄰關(guān)系法
在我國，一提起相鄰關(guān)系法律保護(hù)問題，人們一般首先想到的是民法上的相鄰關(guān)系或相鄰權(quán)制度，很少有人提到涉及公法的相鄰法制度。近年來，隨著我國城市住房制度的改革，以住宅小區(qū)為模式的居住形態(tài)逐漸替代了以往院落結(jié)構(gòu)的居住形式，隨之而來的是不斷涌現(xiàn)的新型相鄰關(guān)系糾紛，這使得原有民事法律及司法解釋對(duì)相鄰關(guān)系的規(guī)定顯得愈加籠統(tǒng)與淺顯。民法相鄰關(guān)系法的這些規(guī)定不僅十分簡(jiǎn)單，而且對(duì)某些重要的相鄰關(guān)系也未涉及，使法律對(duì)社會(huì)生活的調(diào)整留下了相當(dāng)大的空白。我們只有賦予相鄰關(guān)系理論新的內(nèi)涵，才能為當(dāng)前實(shí)踐中的相關(guān)問題提供行之有效的理論支持。
一、民法對(duì)相鄰關(guān)系的調(diào)整及缺陷
（一）傳統(tǒng)理論對(duì)相鄰關(guān)系的調(diào)整
不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系，簡(jiǎn)稱相鄰關(guān)系，為羅馬法以來物權(quán)法中一項(xiàng)重要的制度。它是相鄰近的不動(dòng)產(chǎn)所有人或利用人之間，一方所有人或利用人的支配力與他方所有人與利用人之間的排他力相互沖突時(shí)，為調(diào)和其沖突以謀共同利益，而由法律直接規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。[1]簡(jiǎn)而言之，相鄰各方在對(duì)各自所有或使用的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間相鄰關(guān)系依法應(yīng)當(dāng)給予對(duì)方方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，便是不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系?！跋噜応P(guān)系制度，其功能在于擴(kuò)張一方的所有權(quán)、限制他方的排除請(qǐng)求權(quán)，課以作為或不作為義務(wù)并設(shè)補(bǔ)償制度，以實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人利益關(guān)系之平衡?！盵2]
我國的民事法律對(duì)相鄰關(guān)系的調(diào)整散見于《民法通則》、《民通意見》及《物權(quán)法》中。民法通則只規(guī)定了一條處理相鄰關(guān)系的基本原則，即第83條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行等相鄰關(guān)系。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見也僅僅用6個(gè)條文規(guī)定了4類的土地相鄰關(guān)系，它們分別是：相鄰截水、排水、用水、流水相鄰關(guān)系；通行相鄰關(guān)系；防險(xiǎn)相鄰關(guān)系和地界竹木歸屬的相鄰關(guān)系。2007年10月1日開始實(shí)施的《物權(quán)法》對(duì)相鄰關(guān)系的調(diào)整也有涉及。
（二）傳統(tǒng)理論對(duì)新型相鄰關(guān)系調(diào)整的缺陷
民法上的相鄰關(guān)系或相鄰權(quán)制度對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)糾紛的調(diào)整起著不可代替的作用。然而，隨著社會(huì)的發(fā)展和科技進(jìn)步，僅僅依靠民法相鄰關(guān)系制度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決相鄰?fù)恋氐目臻g利用和鄰人利益保護(hù)問題。近年來，隨著我國城市發(fā)展腳步的加快，以住宅小區(qū)為模式的居住形態(tài)逐漸替代了以往院落結(jié)構(gòu)的居住形式，隨之而來的是不斷涌現(xiàn)的新型相鄰關(guān)系糾紛，相鄰關(guān)系中鄰人權(quán)利的侵害不僅有私人行為還有公法主體的行政行為，因此，民法相鄰關(guān)系制度對(duì)新型的相鄰關(guān)系糾紛的調(diào)整越來越力不從心。
如在“富順縣永年鎮(zhèn)農(nóng)機(jī)管理服務(wù)站訴肖順明案”中，[3]原告(富順縣永年鎮(zhèn)農(nóng)機(jī)管理服務(wù)站)經(jīng)批準(zhǔn)于2000年4月開始修建職工集資綜合樓。在施工中，被告(肖順明)以該施工造成自己房屋墻體拉裂、地基下陷，影響安全為由，阻止原告施工，二者由此發(fā)生糾紛。富順縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)取得合法手續(xù)后，在規(guī)劃用地范圍內(nèi)修建職工集資綜合樓符合法律規(guī)定，受法律保護(hù)，被告阻擋原告施工無法律根據(jù)，應(yīng)當(dāng)停止，并賠償因此給原告造成的損失。在該案中，法院明確認(rèn)為，行政機(jī)關(guān)的建筑許可(建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可和建設(shè)工程施工許可)具有排除鄰人基于所有權(quán)所享有的妨害排除和不作為請(qǐng)求權(quán)。鄰人若想排除該侵害行為，只能通過提起撤銷建筑許可之訴予以解決。
上述案例極具代表性，現(xiàn)代社會(huì)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市發(fā)展日新月異，城市土地資源更顯稀缺，為了使整個(gè)城市土地空間得到最有效率的利用，必須從整體上對(duì)城市土地空間加以規(guī)劃和控制，于是涉及公法行政行為的新型相鄰關(guān)系就出現(xiàn)了。由于民法相鄰關(guān)系法依其規(guī)范的性質(zhì)和目的，不能有效解決新型的相鄰?fù)恋乩脝栴}。因此，公法對(duì)相鄰關(guān)系的調(diào)整顯得愈加重要。
二、公法對(duì)現(xiàn)代相鄰關(guān)系調(diào)整的必要性
相鄰法主要涉及不動(dòng)產(chǎn)的利用和保護(hù)問題，而在不動(dòng)產(chǎn)特別是土地法領(lǐng)域，公法與私法的相互滲透在現(xiàn)代社會(huì)是一個(gè)不可避免的趨勢(shì)。在日常生活中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的問題：建設(shè)者在證件許可齊備的情況下建造建筑物或其他工程設(shè)施，該建筑物或設(shè)施損害了鄰人的利益（如鄰人的通風(fēng)、采光或安全），鄰人要求拆除建筑物或請(qǐng)求賠償，而建筑者則以該建筑物系在建筑主管機(jī)關(guān)的許可下建造的，以合法建筑予以抗辯，由此引發(fā)糾紛。該糾紛引發(fā)的法律問題主要有兩個(gè)：一是受害的鄰人能否提起撤銷建筑許可之行政訴訟，即是否享有公法上的相鄰權(quán)；二是該建筑許可是否有排除鄰人基于民法所有權(quán)所享有的排除妨害請(qǐng)求權(quán)或不作為請(qǐng)求權(quán)。該糾紛所提出的問題，無不涉及公法所調(diào)整的范圍。
在相鄰保護(hù)問題上，僅僅依靠傳統(tǒng)民法相鄰法已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能因應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，也與現(xiàn)在法律發(fā)展相去甚遠(yuǎn)。隨著限制私法權(quán)利（主要是所有權(quán)）的公法規(guī)范的日益增多，對(duì)私人（鄰人）權(quán)利的侵害主要不是私人行為而是公法主體的行政行為，而對(duì)來自這些公法主體的行政行為的侵害，僅僅依靠民法的救濟(jì)手段顯然是不充分的，有必要賦予鄰人主觀的公法權(quán)利，即公法相鄰權(quán)。借助這種公法相鄰權(quán)，鄰人就可以事前參與行政行為的制作之中并提出異議以及在異議不成立時(shí)提起行政行為無效或撤銷之訴，或者事后請(qǐng)求行政機(jī)關(guān)對(duì)侵害其權(quán)利行為進(jìn)行干預(yù)。只有通過這些公法相鄰權(quán)，鄰人才能夠獲得有效的保護(hù)，上述兩個(gè)問題才可以得以解決。
私法相鄰關(guān)系法的漏洞可以通過公法相鄰關(guān)系法加以補(bǔ)充。有一些涉及鄰人利益的問題在民法相鄰關(guān)系法中沒有或不宜規(guī)定。如有關(guān) 建筑間距、建筑物高度以及一般性的有關(guān)建筑利用和建筑設(shè)施之建造的方式等問題，都沒有規(guī)定在民法相鄰法中，而是通過公法的《民用建筑物設(shè)計(jì)通則》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》加以規(guī)范的。這些規(guī)范通常被認(rèn)為具有第三人保護(hù)的性質(zhì)。通過《民用建筑物設(shè)計(jì)通則》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和其他法律之公法相鄰保護(hù)規(guī)定來解決因建筑物、柵欄、樹木等阻礙采光和通風(fēng)的問題(消極性妨害)，或者因在鄰地附近建筑丑陋建筑物、支撐墻、破爛物而損害美感(觀念性妨害)問題，既能實(shí)現(xiàn)有效的保護(hù)，也得以有明確的制定法上根據(jù)。
三、我國公法相鄰關(guān)系法的實(shí)證分析
（一）公法相鄰關(guān)系法的理論基礎(chǔ)
我國現(xiàn)行的公法相鄰保護(hù)制度所涉及的相關(guān)規(guī)定主要包含在以下法律中：
1、《行政訴訟法》及最高法院的相關(guān)解釋?！缎姓V訟法》與公法相鄰保護(hù)問題有關(guān)的規(guī)定有第2條、第11條和第27條。第2條一般性的規(guī)定了公民、法人和其他組織的行政訴訟權(quán)利。第11條規(guī)定了行政訴訟的受案范圍，盡管該條沒有直接涉及侵害第三人（鄰人）的利益保護(hù)的規(guī)定，但在第1款地8項(xiàng)和第2款作為兜底條款，為作為第三人的鄰人提起行政訴訟留有一定的空間。不過，這個(gè)空間又被隨后的第27條加以限制，“同提起訴訟的具體行政行為有利害關(guān)系的其他公民、法人或者其他組織，可以作為第三人申請(qǐng)參加訴訟，或者由人民法院通知參加訴訟?！睆脑摋l規(guī)定來看，似乎又否認(rèn)第三人（鄰人）享有獨(dú)立的訴權(quán)。可見，《行政訴訟法》僅僅在一個(gè)十分有限的范圍內(nèi)對(duì)第三人（鄰人）予以保護(hù)。
最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第13條第1 款第1項(xiàng)明確提到相鄰保護(hù)的問題，即“被訴的具體行政行為涉及其相鄰權(quán)或者公平競(jìng)爭(zhēng)權(quán)的”第三人可以提起行政訴訟。以此規(guī)定，如果某一具體的行政行為（如行政許可）侵害了鄰人依民法所享有的相鄰權(quán)，該鄰人就可以通過行政訴訟的途徑獲得公法上的救濟(jì)。根據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，鄰人此時(shí)可以提起變更或撤銷行政行為之訴給付訴訟（請(qǐng)求行政機(jī)關(guān)對(duì)侵害其相鄰權(quán)行為進(jìn)行干預(yù)）來保護(hù)自己的權(quán)利。
2、《行政許可法》。行政許可法所涉及的事項(xiàng)通常是一些直接涉及國家安全、公共安全、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)以及直接關(guān)系到人身健康、生命財(cái)產(chǎn)安全等特定的活動(dòng)和設(shè)施。這些活動(dòng)除了有可能對(duì)國家安全和社會(huì)公共利益造成損害之外，還可能對(duì)活動(dòng)的直接直接實(shí)施者以及與其相關(guān)的其他第三人（包括鄰人）造成影響和損害。所以，在行政許可的設(shè)定和實(shí)施時(shí)，必須將所有相關(guān)者的利益都考慮進(jìn)去。就涉及第三人利益保護(hù)而言，《行政許可法》規(guī)定了以下幾種制度：（1）、公布、公開和公示制度。通過這種制度，第三人（鄰人）就可以及時(shí)知道行政機(jī)關(guān)的許可行為有沒有違反法律法規(guī)的規(guī)定，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)行政許可的結(jié)果是否侵害了自己的權(quán)利，以便及時(shí)地尋求法律的救濟(jì)。所以，可以較肯定的認(rèn)為，這些規(guī)定具有保護(hù)第三人（包括鄰人）利益的目的，屬于公法相鄰保護(hù)規(guī)范。（2）、第三人參與制度。通過該參與權(quán)的行使，鄰人就可以參加到行政許可行為的制作過程中，表達(dá)自己的意見，主張自己的權(quán)利，防止有損于自己利益的許可行為發(fā)生。（3）、第三人聽證制度。第三人（鄰人）聽證制度賦予第三人更充分的發(fā)表意見和主張權(quán)利的機(jī)會(huì)，并且聽證的結(jié)果不是僅僅給行政機(jī)關(guān)提供參考，而是行政許可制作的基本依據(jù)。所以，鄰人這種公法上的聽證權(quán)利也是鄰人實(shí)現(xiàn)利益保障的有效手段，也是公法相鄰權(quán)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
此外，我國的《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《民用建筑物設(shè)計(jì)通則》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》等法律法規(guī)中也有涉及相鄰關(guān)系調(diào)整的條文。
（二）我國公法相鄰關(guān)系法在實(shí)踐中的缺陷
從我國現(xiàn)行法規(guī)定上看，受行政行為效果影響的第三人(鄰人)在其利益受到或可能受到行政機(jī)關(guān)的侵害時(shí)，有三種可資救濟(jì)的途徑：參與行政許可、要求聽證和提起行政訴訟。這三項(xiàng)制度構(gòu)成我國公法相鄰關(guān)系制度的一般規(guī)定。但是，此項(xiàng)制度缺乏具體內(nèi)容，可操作性不強(qiáng)。
依《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第12條和第13條第1款第1項(xiàng)規(guī)定，鄰人在所有情況下都事先被規(guī)定為與行政行為有法律上的利害關(guān)系的第三人，也就是說享有一般性的公法上的相鄰權(quán)。有了這個(gè)一般性的法律規(guī)定，就可免去對(duì)具體規(guī)范做是否具有保護(hù)第三人(鄰人)目的的審查，只需要審查該行政許可(規(guī)劃許可)是否有侵害鄰人相鄰權(quán)的事實(shí)即可。我國目前保持這種公法相鄰權(quán)的一般性規(guī)定具有一定的好處，因?yàn)閺奈覈恍┚唧w的公法相鄰關(guān)系法，如《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《民用建筑物設(shè)計(jì)通則》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》等的規(guī)定看，并沒有明確賦予鄰人對(duì)規(guī)劃許可或建筑許可等行政行為享有參與、聽證或提起行政訴訟等公法相鄰權(quán)的規(guī)定，因此也無法通過解釋得出該規(guī)范具有保護(hù)第三人(鄰人)的目的。在這種情況下，通過公法相鄰法的一般性規(guī)定，可以有效地彌補(bǔ)這些規(guī)范對(duì)鄰人利益保護(hù)的不足。但另一方面也應(yīng)看到，這種一般性規(guī)定盡管具有普遍適用性及補(bǔ)充具體法律規(guī)范缺漏的作用，但也存在內(nèi)容空洞、不易操作等問題，所以有必要通過具體規(guī)范予以充實(shí)和完善。例如，對(duì)建筑許可，除了規(guī)定鄰人享有一般性的參與權(quán)和聽證權(quán)以外，還必須針對(duì)建筑許可自身特點(diǎn)對(duì)這些公法相鄰權(quán)利進(jìn)一步具體化，如規(guī)定通知鄰人參與的方式(書面或口頭)、鄰人提出異議的時(shí)間及逾期不提出異議的后果(失權(quán)效果)、鄰人提起撤銷建筑許可的條件等等。而所有這些內(nèi)容在我國《城市規(guī)劃法》和《建筑法》中都沒有規(guī)定。
四、完善相鄰關(guān)系的公法調(diào)整機(jī)制
公法對(duì)相鄰關(guān)系的調(diào)整，并不必然排斥傳統(tǒng)私法相鄰關(guān)系理論對(duì)相鄰權(quán)的保護(hù)。作為傳統(tǒng)民法調(diào)整的有力補(bǔ)充，公法相鄰關(guān)系法與民法相鄰關(guān)系法盡管各自規(guī)范的對(duì)象和目的不同,但二者在功能上具有很強(qiáng)的互補(bǔ)關(guān)系。因此，要想完善相鄰關(guān)系的公法調(diào)整機(jī)制，必先協(xié)調(diào)好私法相鄰關(guān)系法和公法相鄰關(guān)系法之間的關(guān)系，發(fā)揮兩者的互補(bǔ)作用。其次，要處理好政府部門在相鄰關(guān)系中的角色問題。
（一）完善立法，建立系統(tǒng)的相鄰關(guān)系調(diào)整體系
筆者認(rèn)為，完善相鄰關(guān)系的公法調(diào)整問題首先應(yīng)通過立法方式加以協(xié)調(diào)。在公法立法時(shí)，如果公法行為涉及第三人的私法相鄰權(quán)，應(yīng)將這種私法相鄰權(quán)納入其考量的范圍 ，作為發(fā)放行政行為的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)或條件；如果公共利益與鄰人私法利益不能同時(shí)兼顧，可以在法律中明確規(guī)定，該類企業(yè)或設(shè)施的行政許可具有排除或限制鄰人私法相鄰權(quán)的效力。同樣，在私法相鄰關(guān)系立法時(shí)，為了避免與公法規(guī)范沖突，可以賦予一些公法規(guī)定優(yōu)先適用的效力，或者，私法相鄰關(guān)系內(nèi)容依公法規(guī)定予以解釋，如將公法規(guī)定的不可量物侵入的極限值或標(biāo)準(zhǔn)值作為判斷不可量物侵入是否重大的標(biāo)準(zhǔn)等。我國目前還沒有這樣的法律規(guī)范(沖突規(guī)范)。其次，如果法律對(duì)解決公法相鄰關(guān)系法與私法相鄰關(guān)系法的沖突沒有明確規(guī)定，在司法實(shí)踐中也不能一律地主張行政許可具有排除私法相鄰權(quán)的效力，或私法相鄰權(quán)完全不受行政許可效力的影響。如果行政許可行為沒有違反法律規(guī)定，且行政機(jī)關(guān)的行政許可是在充分考慮了第三人(鄰人)的利益，且在保證第三人(鄰人)充分行使其公法相鄰權(quán)(參與權(quán)、聽證權(quán))基礎(chǔ)上制作的，此時(shí)可以接受行政許可的優(yōu)先效力，第三人(鄰人)只能通過提起行政復(fù)議和行政訴訟方式獲得救濟(jì)；否則，行政許可不發(fā)生排除或限制私法相鄰權(quán)的效力。
（二）建立私法相鄰關(guān)系法的“抑制型”保護(hù)與公法相鄰關(guān)系法的“預(yù)防型”保護(hù)互補(bǔ)機(jī)制
私法相鄰關(guān)系法對(duì)(鄰人)私權(quán)的保護(hù)，除不作為請(qǐng)求權(quán)具有損害預(yù)防的作用之外，無論是排除請(qǐng)求權(quán)、相鄰法上的補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)、還是侵權(quán)法上的損害賠償請(qǐng)求權(quán)，都是在于排除或補(bǔ)償事后所發(fā)生的損失。這說明，私法相鄰關(guān)系法的保護(hù)主要是一種“抑制型的”保護(hù)。這種保護(hù)對(duì)具有公益性的利益特別是小區(qū)資源環(huán)境的保護(hù)而言顯然是不充分的，因?yàn)榄h(huán)境的破壞一般具有不可回復(fù)性之特點(diǎn)，所以環(huán)境保護(hù)的有效性和重點(diǎn)在于事前預(yù)防，而非事后補(bǔ)償。
私法相鄰關(guān)系法這種“抑制型的”權(quán)利保護(hù)之不足，可以通過公法相鄰關(guān)系法來得以彌補(bǔ)，因?yàn)楹笳咄ǔ＞哂小邦A(yù)防型的”保護(hù)特點(diǎn)。這種特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)、許可保留。立法者頒布了大量的服務(wù)于設(shè)施安全和環(huán)境保護(hù)的公法，在這些法律中,對(duì)一些具有潛在威脅人們生命財(cái)產(chǎn)安全和破壞環(huán)境的營(yíng)業(yè)或設(shè)施，必須在得到許可以后才能進(jìn)行。通過這種許可，行政機(jī)關(guān)就可以將那些可能具有重大安全隱患和嚴(yán)重破壞環(huán)境的營(yíng)業(yè)和設(shè)施事先排除。(2)、鄰人對(duì)許可程序的參與權(quán)。通過這種參與程序，鄰人可以對(duì)有違其利益的建筑計(jì)劃和營(yíng)業(yè)設(shè)施提出反對(duì)，在反對(duì)無效時(shí)，可到行政法院提起許可撤銷之訴；對(duì)不需要許可的營(yíng)業(yè)或設(shè)施，有請(qǐng)求行政主管機(jī)關(guān)予以干預(yù)的權(quán)利。借助上述權(quán)利的行使，可以很好地起到事先防止損害發(fā)生的作用。(3)、空間計(jì)劃。通過空間計(jì)劃可以對(duì)一個(gè)地區(qū)的空間發(fā)展進(jìn)行事先的謀劃，有效地預(yù)防或減少不可量物侵入對(duì)周圍鄰人的影響，避免累積性排放所造成的重大的環(huán)境污染。
因此，豐富調(diào)整手段，建立私法相鄰關(guān)系法的“抑制型”保護(hù)與公法相鄰關(guān)系法的“預(yù)防型”保護(hù)互補(bǔ)機(jī)制，是完善相鄰權(quán)保護(hù)制度的有效舉措。
（三）相鄰關(guān)系中政府的角色：維護(hù)公共利益，被動(dòng)介入鄰里糾紛
行政部門應(yīng)從實(shí)際出發(fā)制定處理相鄰權(quán)糾紛的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)。如何才能及時(shí)公平合理地處理相鄰權(quán)糾紛，一個(gè)重要的條件就是相關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真研究實(shí)踐中出現(xiàn)的新課題，有預(yù)見性地制定相關(guān)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，例如光的折射流明度、異味散布的濃度、噪音的分貝數(shù)、停車位或建筑物與相鄰方的合理間距等等。在制定標(biāo)準(zhǔn)的過程中不但應(yīng)進(jìn)行相關(guān)的試驗(yàn)，或借鑒國外的一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，還要根據(jù)具體國情及各地的生活習(xí)俗，制定出具有中國特色的量化標(biāo)準(zhǔn)。另外，對(duì)相關(guān)法規(guī)進(jìn)行廣泛的宣傳，使得社會(huì)對(duì)其有充分的了解，一旦出現(xiàn)相鄰關(guān)系矛盾，處理機(jī)關(guān)就可以做到有法可依、有據(jù)可查，以達(dá)到合法、合理、公平、妥善解決矛盾的目的。
相鄰關(guān)系不僅是法律關(guān)系，它實(shí)際還體現(xiàn)了在群體社會(huì)中人與人之間的心理包容度。對(duì)于局部微小的開發(fā)行為，只要在鄰里可容忍的范圍內(nèi)，通常不會(huì)引起法律糾紛。而在許多國家的規(guī)劃管理中，針對(duì)相鄰關(guān)系的變化而不涉及公共利益的情況下，政府通常采取不主動(dòng)作為的態(tài)度，比如英國和我國香港地區(qū)的規(guī)劃實(shí)踐中，針對(duì)居住區(qū)內(nèi)微小的改建行為，如果鄰里沒有舉報(bào)，一般政府不干預(yù)。在開發(fā)控制過程中，政府還可以采取免責(zé)措施將相鄰關(guān)系置于法律的管制框架下，而不是行政管轄的制度下。[4]如在蘇格蘭，規(guī)劃申請(qǐng)的鄰里通告是申請(qǐng)人的責(zé)任，在提出規(guī)劃申請(qǐng)時(shí)，需要向規(guī)劃部門證明鄰里以及相關(guān)利益人已經(jīng)被告知。[5]比如在北京，政府并不直接干預(yù)住改商的問題，住改商的申請(qǐng)人只要獲得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并提供住所所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具的、有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件等，登記機(jī)關(guān)即予辦理登記注冊(cè)。政府不是全能的管理者，以有限介入相鄰關(guān)系的方式來應(yīng)對(duì)城市建設(shè)中各種紛繁復(fù)雜的開發(fā)行為，可以避免公共資源的浪費(fèi)，同時(shí)提高管理的效率。
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第3篇：土地法律糾紛范文
（溫州大學(xué)城市學(xué)院 浙江 溫州 300071）
摘 要：介紹了土地信托的概念、特征及其運(yùn)行體系，探討了我國是否能正常實(shí)施土地信托以及應(yīng)該采取怎么樣的配套措施。首先總結(jié)了我國現(xiàn)有的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度所存在的不足與弊端；然后借鑒信托制度起步較早的西方國家的理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，把理論與實(shí)踐有機(jī)地結(jié)合起來；再切實(shí)地根據(jù)我國農(nóng)村特有現(xiàn)狀，對(duì)信托制度的四大要素——信托人、受托人、受益人和信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分析，從而完整地闡述了在我國農(nóng)村應(yīng)建立合適的土地信托制度的方法。
關(guān)鍵詞 ：信托制度；農(nóng)村土地使用權(quán)；土地流轉(zhuǎn)；土地信托制度
中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．12．003
0 引言
作為一種優(yōu)秀的財(cái)產(chǎn)管理制度，信托無疑是有著長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)根源和及其深厚的歷史因素，因此在幾百年歷史發(fā)展中也慢慢地被世界所接受，也更多在當(dāng)今的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中被應(yīng)用。就信托制度本身而言，它具有靈活多變的特性，能更好地加快商品的流動(dòng)速度，因此信托財(cái)產(chǎn)才能可以延伸到其他許多方面，這中間最被我們熟知的就是不動(dòng)產(chǎn)、證券和其他一些金融產(chǎn)品。這種多變的理財(cái)方式被很多別的法系國家所借鑒，還出現(xiàn)在了各式各樣的資本領(lǐng)域內(nèi)。這也使得這些國家在承認(rèn)土地不動(dòng)產(chǎn)是信托財(cái)產(chǎn)的一種形式這一問題上顯得很直接。但是在我國的實(shí)踐中，可以明顯地發(fā)現(xiàn)農(nóng)村土地信托很少被關(guān)注和開發(fā)，當(dāng)它與別的金融資本市場(chǎng)中的信托制度相比時(shí)尤為明顯。
農(nóng)業(yè)大國是我國的一個(gè)傳統(tǒng)定位，也就是說農(nóng)業(yè)在很大程度上決定了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。加強(qiáng)農(nóng)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性，逐步穩(wěn)定農(nóng)民收入的增加速度，都對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很重大的正面影響。農(nóng)業(yè)一直以來是我國政府關(guān)注的重中之重。即使從20世紀(jì)80年代開始家庭聯(lián)產(chǎn)承包制和統(tǒng)雙層經(jīng)營(yíng)體制已將廣泛地在農(nóng)村實(shí)施，而且也在很大程度上推動(dòng)了農(nóng)業(yè)的發(fā)展。但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)力也隨著社會(huì)的發(fā)展在不斷地進(jìn)步，所以我國的這種個(gè)人小作坊式的經(jīng)營(yíng)模式也早己經(jīng)滿足不了我國農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展的形勢(shì)需求了。所以只有改變土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)模式，使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)于不同的經(jīng)營(yíng)主體之間，才能盡可能加速農(nóng)業(yè)的發(fā)展，使農(nóng)業(yè)有一個(gè)質(zhì)的飛躍。
1 農(nóng)村土地信托概述
1.1 農(nóng)村土地信托概念
農(nóng)村土地信托是指把所有權(quán)和承包權(quán)作為農(nóng)村土地基本權(quán)利的前提下，為了使土地承包人得到最大的土地利益和更加有效地利用土地資源，將土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)以信托的方式交給受托人，當(dāng)然這一切都建立在對(duì)被受托人的信任之上。而受托人則把最大化地牟取土地的收益作為自己的最終目標(biāo)，對(duì)土地實(shí)行獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理，而土地承包者或其指定的受益人則享有土地利害關(guān)系的受法律保護(hù)的行為。
因?yàn)槭苤朴谏a(chǎn)成本、科技等外界因素的影響，在我國大多數(shù)農(nóng)民是沒有辦法在種植耕地上取得符合自己預(yù)期值的利潤(rùn)的，而這些原因最終會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)熱情的大大下降，造成了勞動(dòng)力與土地之間無法平衡的兩難局面。所以為了更加有效地利用土地，就有了土地信托的出現(xiàn)，土地承包者可以以信托的方式把土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)交給有經(jīng)營(yíng)意愿的個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，當(dāng)然被托付的企業(yè)與個(gè)人一定要有承擔(dān)的能力。當(dāng)企業(yè)和個(gè)人擁有土地的支配權(quán)后，不但可以以自己的意志擁有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理信托土地的權(quán)利，而且由他指定的受益人可以享有土地的使用權(quán)，不過是在扣除約定報(bào)酬和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用之后。
1.2 農(nóng)村土地信托的價(jià)值
由于土地信托制的橫空出世，對(duì)我國土地流轉(zhuǎn)和土地制度產(chǎn)生重大影響。其制度價(jià)值在于：
1.2.1 促進(jìn)農(nóng)地休整，增強(qiáng)我國農(nóng)業(yè)在國際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國農(nóng)民的人均勞動(dòng)力耕地面積不足其他發(fā)達(dá)國家的1/10。相比于發(fā)達(dá)國家，我國農(nóng)用耕地的低效率、高成本，是國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品在國際市場(chǎng)上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的主要原因。但由于土地信托的出現(xiàn)，迫使我國農(nóng)村以家庭為單位、土地分散、手工為主的土地承包責(zé)任制時(shí)形成的局面被瓦解。集中土地資源是土地信托的主要功能，這樣可以在很高程度上提高土地的利用率，再加上因?yàn)樘岣邫C(jī)械化程度而帶動(dòng)的勞動(dòng)生產(chǎn)率上升，也能降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的成本，這些有效的舉措從許多不同的方面都加大了我國農(nóng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。
1.2.2 改變了農(nóng)村人口與城市人口的構(gòu)造，加速了農(nóng)村人口的流動(dòng)速度，提高了土地合理利用率
近幾年，高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，也在一定程度上加快了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，隨著第二、三產(chǎn)業(yè)比重的上升，農(nóng)村人口流動(dòng)的加快，城市化率從1949-2015年有了很大的增加，而農(nóng)村勞動(dòng)力的減少和土地資源的增多也從客觀上為農(nóng)村土地信托的發(fā)展提供了很好的條件。同時(shí)，改變了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的格局，加速了資金、土地與勞動(dòng)力等重要因素的流動(dòng)。但如果只有勞動(dòng)力的流動(dòng)和土地流動(dòng)不能相輔相成的同向發(fā)展的話，土地就會(huì)仍然處于被限制的狀態(tài)。所以只有創(chuàng)立完善了土地信托制度，才能提高土地的利用率，才能使土地經(jīng)營(yíng)權(quán)正常地流轉(zhuǎn)。
2 農(nóng)村土地信托實(shí)踐的現(xiàn)狀與風(fēng)險(xiǎn)
2．1 我國農(nóng)村土地信托現(xiàn)狀
在我國農(nóng)村，農(nóng)地實(shí)施的是農(nóng)村集體所有權(quán)制度，農(nóng)戶對(duì)土地具有經(jīng)營(yíng)權(quán)，對(duì)于農(nóng)村土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定，通過承包而得到的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換等多種方式流轉(zhuǎn)。但該法沒有規(guī)定土地信托的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。但在我國局部地區(qū)進(jìn)行了農(nóng)村土地信托方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的試驗(yàn)和探索?，F(xiàn)舉兩例予以說明土地信托的現(xiàn)狀。
2．1．1 湖南省益陽市土地信托的現(xiàn)狀
自2014年4月開始，位于湖南省益陽市的草尾鎮(zhèn)正式作為農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)的一個(gè)試點(diǎn)而進(jìn)行發(fā)展。當(dāng)?shù)卣c農(nóng)民經(jīng)歷了一年多的摸爬滾打，最終取得了令人滿意的成績(jī)，成為解決“三農(nóng)”問題的重要指向，被專家稱為“益陽模式”。
堅(jiān)持以土地所有為原則，是益陽市開展土地信托的一大特色，在保障農(nóng)民承包權(quán)的前提下，再由政府出資建立信托機(jī)構(gòu)接受農(nóng)民委托，依照土地使用權(quán)市場(chǎng)化的需求，通過正規(guī)的流程，將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)在一定期限內(nèi)依法、自愿、有償轉(zhuǎn)讓給其他公民或法人進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
2．1．2 龍崗?fù)恋匦磐械默F(xiàn)狀
龍崗模式的基本內(nèi)容是借由龍頭企業(yè)的帶動(dòng)而發(fā)展起來的，一直堅(jiān)持自愿、自由、平等的原則。土地信托則可以轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本的形式去介入，通過與一些大型企業(yè)的合作，推進(jìn)土地信托流轉(zhuǎn)股份化，加快經(jīng)營(yíng)管理職業(yè)化的速度，規(guī)范政府的執(zhí)法形式，大力推進(jìn)“三農(nóng)”的發(fā)展。這種模式要求可以包容更多的經(jīng)營(yíng)主體和市場(chǎng)，因此它的成型難度也更加大。
龍崗模式很重視保護(hù)農(nóng)民的利益，所以基本上采取的都是“租金＋分紅＋收入”的分配方法，也就是說不論合作社盈虧與否，都必須按照合同向農(nóng)民提供相應(yīng)的酬勞，農(nóng)民則可以自主選擇實(shí)物或者現(xiàn)金，在提取公積金、風(fēng)險(xiǎn)金、農(nóng)機(jī)具折舊費(fèi)等費(fèi)用之后，剩余的部分按照股權(quán)的多少進(jìn)行分配。這種模式使得村農(nóng)、企業(yè)以及集體的利益得到了很好統(tǒng)一，受到了社會(huì)大眾的重視。
2．2 農(nóng)村土地信托實(shí)踐中存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)
2．2．1 土地信托機(jī)制不健全
由于我國農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)展還不成熟，價(jià)格、供求、競(jìng)爭(zhēng)等機(jī)制還沒有完全形成，農(nóng)村承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)還處于分散、自發(fā)和無序狀態(tài)，無論是農(nóng)戶間的托付，還是農(nóng)戶與企業(yè)之間的托付，基本上采取口頭協(xié)議的方式，并沒有簽訂書面合同的習(xí)慣。在沒有法律的維護(hù)下一旦有違約情況出現(xiàn)，就很容易產(chǎn)生法律糾紛，不利于后續(xù)土地信托的進(jìn)行。所以單單依靠傳統(tǒng)的協(xié)議方式是不科學(xué)的、落后的，應(yīng)該在有效的法律庇護(hù)下簽訂協(xié)議。
2．2．2 農(nóng)村土地信托主體的風(fēng)險(xiǎn)
信托委托人都擁有土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。從目前看來，農(nóng)民由于自身的文化水平不高，所以對(duì)土地信托的認(rèn)識(shí)不是很深刻，在維護(hù)自身權(quán)益方面也沒有很積極主動(dòng)，所以他們的權(quán)益很容易遭受到損害。第一，在信托剛剛設(shè)立的時(shí)候，農(nóng)民的土地就被強(qiáng)制流轉(zhuǎn)，在我國，由于特殊的國情導(dǎo)致了政府成為了農(nóng)村土地信托的主導(dǎo)者，地方政府為了自己的私人利益往往會(huì)去阻礙土地信托制度的發(fā)展；第二，農(nóng)民通過土地信托而獲得的收益始終無法保證，信托機(jī)構(gòu)會(huì)利用自己在信息、技術(shù)、政策上的優(yōu)勢(shì)，故意在信托剛設(shè)立的時(shí)候就壓低農(nóng)民的收益。而且由于信托設(shè)立后，作為委托人的農(nóng)民就不能親自對(duì)自己的土地進(jìn)行管理，這就會(huì)造成農(nóng)民無法及時(shí)了解自己土地的盈虧情況，而這種知情權(quán)的流失也會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民權(quán)利的受損；最后也是最重要的，對(duì)農(nóng)民以后的生活也會(huì)造成很大的傷害，農(nóng)民在土地被流轉(zhuǎn)后，他們的正常的生活狀態(tài)都會(huì)受到來自就業(yè)、社保等方面的壓力。
2．2．3 農(nóng)村土地信托的操作風(fēng)險(xiǎn)
農(nóng)村土地信托具有的操作風(fēng)險(xiǎn)一般在于在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的過程中受托人由于違規(guī)的操作或隨意改變土地用途而造成的信托風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)地信托的受托人必須同時(shí)具有敏銳的市場(chǎng)洞察力和管理土地的豐富經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然對(duì)于信托市場(chǎng)發(fā)面的天賦也是必不可少的。當(dāng)然并不是所具備駕馭農(nóng)地信托能力的信托人都能同時(shí)兼顧到農(nóng)地信托所涉及的行政審批、備案事項(xiàng)等多個(gè)方面，這樣就會(huì)存在著信托機(jī)構(gòu)躲避管制、不正確操作的情況。此外，還有部分信托人會(huì)改變土地的使用用途。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是受到合同的限制的，如果沒有依法得到批準(zhǔn)，是不能將承包的土地用于非農(nóng)建設(shè)的。信托機(jī)構(gòu)不得因?yàn)槔娴尿?qū)使而去違規(guī)，自作主張地改變土地的用途；地方政府也不得憑借土地信托的名義，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托中裹脅農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地非法、變相搞工業(yè)開發(fā)區(qū)和“小產(chǎn)權(quán)”房建設(shè)。然而相較于農(nóng)業(yè)利潤(rùn)的微薄，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)無疑會(huì)帶來豐厚回報(bào)。若信托機(jī)構(gòu)不能很堅(jiān)決地拒絕來自其他方面的利益誘惑，疏于防范風(fēng)險(xiǎn)，那么違法使用土地的事情就不能被杜絕，這對(duì)國家、對(duì)社會(huì)公共利益造成的損害將會(huì)是巨大的。
2．2．4 農(nóng)村土地信托的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)一般分為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策制度風(fēng)險(xiǎn)。其中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就是指代土地信托的模式，一般是由信托公司向信托主體籌集資金，再由政府向農(nóng)民征收土地資源，然后再交由專業(yè)的公司經(jīng)營(yíng)。信托項(xiàng)目?jī)H能夠進(jìn)行農(nóng)業(yè)建設(shè)，其價(jià)值創(chuàng)造來自于規(guī)?；B片后，由專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)增加投入，提高土地的科技化、集約化運(yùn)用而帶來增值，但是農(nóng)業(yè)企業(yè)及項(xiàng)目的盈利能力普遍不高，僅靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是很難帶來足夠的增值額的，且農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)較大，這種情況下就產(chǎn)生了信托項(xiàng)目的盈利風(fēng)險(xiǎn)。
3 農(nóng)村土地信托的國外經(jīng)驗(yàn)借鑒
3．1 日本“土地信托模式”模式
3．1．1 基本概況
日本由于受先天性條件的制約，自然資源匱乏，人均耕地少，在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上不具有比較優(yōu)勢(shì)，如何高效地利用有限的耕地開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，是其一直關(guān)注的焦點(diǎn)。
3．1．2 日本模式的具體操作流程
日本的土地信托模式是先經(jīng)過土地所有人把土地信托給信托機(jī)構(gòu)，并從受托人投資經(jīng)營(yíng)受托土地的收益中獲取報(bào)酬（見圖1）。
在日本，土地信托大致劃分為兩種形式，包括出售型信托和租賃型信托。出售型信托指委托人授權(quán)受托人將信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行出售，受托人獲得合同規(guī)定的中間費(fèi)用后，剩余所得由委托人或委托人指定的受益人占有；租賃型信托指委托人將信托財(cái)產(chǎn)委托給受托人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，受托人無權(quán)直接處置信托財(cái)產(chǎn)，在信托合同或契約期滿后，委托人收回對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。日本土地信托制度對(duì)高效投資利用稀缺的土地資源起到了關(guān)鍵性作用。
3．2 美國門郡地區(qū)“土地信托模式”模式
3．2．1 門郡地區(qū)土地信托模式特點(diǎn)
門郡地區(qū)的土地信托起源于一個(gè)商人，他作為一個(gè)信托人首先買了一塊土地，然后再將這片土地的所有權(quán)信托給了權(quán)威的信托機(jī)構(gòu)，雙方當(dāng)事人簽訂信托合同或契約，由信托機(jī)構(gòu)發(fā)行土地信托受益憑證，而銷售土地信托受益憑證由信托人負(fù)責(zé)，土地受益憑證直接享有信托財(cái)產(chǎn)（土地所有權(quán)）的受益權(quán)，受益憑證的銷售所得直接用于對(duì)土地的改造整理，再將土地出租給該土地開發(fā)商組成的公司。
3．2．2 門郡模式的工作要點(diǎn)
第一，利用土地保護(hù)手段的組合（即資金和地權(quán)的組合）來經(jīng)營(yíng)土地信托。
第二，有專門的志愿者負(fù)責(zé)土地管理。
第三，提高公眾意識(shí)，門郡地區(qū)具有獨(dú)立的生態(tài)系統(tǒng)，對(duì)土地資源的保護(hù)十分重要。門郡工作聯(lián)盟是門郡自然資源保護(hù)協(xié)會(huì)的合作組織，是門郡地區(qū)的重要組成機(jī)構(gòu)。2001年以來，隨著聯(lián)盟工作量的日益增多，門郡工作聯(lián)盟開始積極發(fā)展志愿者，擴(kuò)充人員隊(duì)伍，努力尋求一種長(zhǎng)久保護(hù)稀缺土地資源的責(zé)任經(jīng)營(yíng)體系。在土地工作聯(lián)盟形成的時(shí)期，加入聯(lián)盟的志愿者比較多，聯(lián)盟就增加了新的土地工作目標(biāo)，即在保護(hù)土地的基礎(chǔ)上，恢復(fù)其生態(tài)的多樣性。在土地聯(lián)盟運(yùn)行的初期，門郡工作聯(lián)盟平均每季度有25個(gè)工作組（2005年），志愿者貢獻(xiàn)了600多個(gè)小時(shí)的志愿服務(wù)。
4 農(nóng)村土地信托制度完善的措施
4．1 確立農(nóng)村土地信托配套法律制度的立法地位和指導(dǎo)思想
由于農(nóng)村土地信托在國內(nèi)并沒有建立一個(gè)明確、系統(tǒng)的法規(guī)。因此應(yīng)該盡量加快無論是農(nóng)民還是政府對(duì)農(nóng)村土地信托的認(rèn)可程度和合法性，雖然在很多省份的許多農(nóng)村，農(nóng)村土地信托已經(jīng)展開了試驗(yàn)，但在應(yīng)用的廣度和深度上還是不能和其他的流轉(zhuǎn)模式并駕齊驅(qū)。在信托還沒有在人們心中根深蒂固的情況下，作為一種新興的土地流轉(zhuǎn)方式，如果沒有法律的支持，即使有再好的效果也不會(huì)被市場(chǎng)廣泛地接受。如果想要更健康地推廣農(nóng)村土地信托制度，合法和自愿是兩個(gè)必須要遵守的的原則，在這過程中既要遵循信托理念，又要在經(jīng)營(yíng)管理農(nóng)村土地方面懂得變通，只有這樣農(nóng)村土地信托才能健康、快速發(fā)展。這里的自愿是指，農(nóng)民通過村里的規(guī)定流程，自愿決定該村土地信托與否，挑選受托人和信托其他相關(guān)事項(xiàng)。所謂靈活經(jīng)營(yíng)管理，可以根據(jù)不同土地的自然因素和社會(huì)因素，然后采用不同的方法進(jìn)行土地信托。
4．2 明確土地所有人在農(nóng)村土地信托中的地位
土地信托流轉(zhuǎn)制的完善與否在很大程度上取決于土地所有人介入土地信托流轉(zhuǎn)的程度。在許多學(xué)者看來，我們應(yīng)該給予土地經(jīng)營(yíng)者足夠的權(quán)利對(duì)信托土地自由地流轉(zhuǎn)，不需要受到發(fā)包人的管制，如果要經(jīng)過發(fā)包人的同意則是限制過嚴(yán)，會(huì)使土地流轉(zhuǎn)信托看起來像債權(quán)式流轉(zhuǎn)。但我認(rèn)為這種觀點(diǎn)比較片面甚至偏激：一個(gè)是土地所有人參與土地信托流轉(zhuǎn)，另一個(gè)是尊重農(nóng)民自主意愿，我覺得在兩者之間并不存在什么矛盾，反而是一種相輔相成的關(guān)系，二者相互依托，各自只有在對(duì)方的基礎(chǔ)上才能正常發(fā)展。首先，作為土地所有者能參加的底線，土地信托流轉(zhuǎn)還是遵守著土地承包者流轉(zhuǎn)制度所規(guī)定的規(guī)則，而土地所有人作為一個(gè)中介者，為了使流轉(zhuǎn)過程規(guī)范，禁止雙方蓄意地進(jìn)行不正當(dāng)?shù)墓唇Y(jié)，從而導(dǎo)致土地用途被破壞，必須監(jiān)督這一切。其次，從物權(quán)關(guān)系看，土地所有人對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓持有肯定和否決的權(quán)利也是無可厚非的，否則任由土地不停地流轉(zhuǎn)。
4．3 完善信托土地財(cái)產(chǎn)的審查
法律規(guī)定我國集體所有的土地包括耕地、村集體所有的荒地、林地以及村民的宅基地、自留山、自留地等。依據(jù)現(xiàn)行法，我國土地信托制度的客體是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，按照現(xiàn)行法規(guī)定，自留山、自留地不準(zhǔn)買賣、出租作為宅基地，同時(shí)禁止用作它途。在對(duì)信托土地財(cái)產(chǎn)審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格明確信托土地的法律屬性。為防止農(nóng)地信托權(quán)利的濫用，可以從以下兩方面完善監(jiān)管：首先對(duì)于村委會(huì)以集體名義進(jìn)行信托的土地財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過2/3以上的村民或是村民代表同意，才能委托信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。其次，對(duì)于個(gè)人信托的土地財(cái)產(chǎn)，個(gè)人應(yīng)當(dāng)持有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，而信托機(jī)構(gòu)有義務(wù)審查土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的有效性，并同時(shí)審查其主體身份的合法性，保證權(quán)證統(tǒng)一。
4．4 完善政府對(duì)于信托流轉(zhuǎn)的監(jiān)督，完善信托流轉(zhuǎn)的可行性評(píng)估
土地信托事關(guān)廣大農(nóng)戶的利益，決不能僅做表面文章與形象工程，更不能以輕視的態(tài)度對(duì)待，政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)于當(dāng)?shù)氐耐恋匦磐械目尚行宰龀隹茖W(xué)評(píng)估，借鑒全國各地的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，因地制宜。在信托流轉(zhuǎn)過程中，應(yīng)當(dāng)遵循公平自愿的原則，嚴(yán)禁強(qiáng)制農(nóng)戶進(jìn)行土地信托的違法行為的發(fā)生。對(duì)于以村集體名義進(jìn)行的信托行為，相關(guān)政府部門應(yīng)當(dāng)審查其是否經(jīng)過了必要的程序，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)的收益是否進(jìn)行了公示，以及其管理分配情況是否陽光化等等。同時(shí)要強(qiáng)化和嚴(yán)格經(jīng)營(yíng)者準(zhǔn)入制度，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的資質(zhì)、能力、信譽(yù)進(jìn)行嚴(yán)格審查；其次，實(shí)行流轉(zhuǎn)的事前審查，包括流轉(zhuǎn)各方的主體資質(zhì)、流轉(zhuǎn)方式以及農(nóng)民權(quán)益保障的標(biāo)準(zhǔn)等等。
4．5 建立完善土地信托中心監(jiān)管制度
僅僅靠政府的撥款和個(gè)人的資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足土地開發(fā)的需求的。土地開發(fā)需要巨額資金，因此建立土地投資信托基金是當(dāng)前最有效的方法，它不但可以在一定程度上解決開發(fā)資金不足的問題，還可以完善對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管。成立農(nóng)村土地信托中心，明確該中心由縣政府或縣政府以上土地行政主管部門、銀監(jiān)會(huì)等部門組成，在審核合法的前提下，按照自愿有償?shù)脑瓌t，把分散的土地聚集在一起，用來解決土地資源和勞動(dòng)力分配不均衡的情況，在以穩(wěn)定承包權(quán)為基礎(chǔ)的情況下，加快經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良好塑造。明確土地信托中心的職能，包括土地信息傳遞、土地中介職能、土地經(jīng)營(yíng)職能、土地監(jiān)管職能等。土地信托中心對(duì)于受托的土地，如果自己使用應(yīng)當(dāng)定期就使用狀況予以公開，如果轉(zhuǎn)租給第三人使用，應(yīng)當(dāng)將第三人的使用資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況予以公開，以確保土地按照約定的方式使用。土地中介職能，是指土地信托中心可以定期召開投標(biāo)招標(biāo)會(huì)，將委托給自己的土地以公開的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)租，同時(shí)又可以為供求雙方提供機(jī)會(huì)，從而獲得多贏；同時(shí)，土地信托機(jī)構(gòu)可運(yùn)用其信托基金自己開發(fā)利用土地，也可以引入其他資金融資開發(fā)，最大限度地發(fā)揮土地效益；最后，土地信托中心應(yīng)當(dāng)定期對(duì)經(jīng)營(yíng)者的資格、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、信譽(yù)度進(jìn)行審查，以減少信托風(fēng)險(xiǎn)。
4．6 成立土地信托業(yè)協(xié)會(huì)，加強(qiáng)自律管理
在世界其它各國的信托監(jiān)管體系中，行業(yè)協(xié)會(huì)的地位具有不可替代性，與政府監(jiān)管部門和其它機(jī)構(gòu)一起構(gòu)成了系統(tǒng)的監(jiān)管體系。隨著我國信托機(jī)構(gòu)的逐步增加，行業(yè)內(nèi)部的管理風(fēng)險(xiǎn)突出。企業(yè)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，由于長(zhǎng)時(shí)期受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的困擾，企業(yè)自律的意識(shí)普遍缺乏，自我管理意識(shí)和約束能力不足。所以我們要成立信托行業(yè)協(xié)會(huì)，對(duì)信托行業(yè)進(jìn)行全面的、規(guī)范的管理，為我國農(nóng)村土地信托的健康有序發(fā)展提供有力支撐。
4．7 完善農(nóng)村土地信托的金融支持
農(nóng)村土地信托中的受托人作為經(jīng)營(yíng)與管理土地的主體，其主要目的是獲得由土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)帶來的相對(duì)較高的收益。隨著土地邊際生產(chǎn)力的逐步降低，相應(yīng)的對(duì)土地整理、開放和復(fù)墾的難度也逐步加大，信托機(jī)構(gòu)所需要投入的資金量也越大。農(nóng)村土地信托制度如果想要得到很順利的發(fā)展，特別需要一個(gè)良好的金融壞境作為支持，為土地信托機(jī)構(gòu)提供金融貸款，不然會(huì)大大降低土地信托機(jī)構(gòu)的運(yùn)作效率。改革開放30年以來，我國農(nóng)村金融服務(wù)基礎(chǔ)仍舊薄弱，特別是我國農(nóng)村金融市場(chǎng)存在著正規(guī)金融機(jī)構(gòu)單一化、壟斷化等問題，嚴(yán)重阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，給予土地信托機(jī)構(gòu)相應(yīng)的金融支持十分必要。
5 結(jié)語
農(nóng)村土地信托作為我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要組成部分，是適應(yīng)我國基本國情的產(chǎn)物，是農(nóng)村土地金融改革深入發(fā)展的結(jié)果，也是解決我國三農(nóng)問題和縮小城鄉(xiāng)收入差距的新方法和新模式。本文認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制的改革是一件勢(shì)在必得的事情。由于我國的改革起步較晚，從而也在很大程度上導(dǎo)致了我國農(nóng)村土地信托制發(fā)展的滯后。再加上我國特有的國情更加使得農(nóng)村土地信托在我國發(fā)展有著很大的困難。在優(yōu)化和完善農(nóng)村土地信托框架時(shí)，要逐步地適應(yīng)不斷變化的實(shí)際情況和調(diào)整土地信托制度結(jié)構(gòu)，將不利因素降到最低限度，利用農(nóng)民收益與土地效率之間的利益平衡，推動(dòng)我國土地利用和勞動(dòng)生產(chǎn)率。
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