房地產(chǎn)的金融屬性精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

金融化大勢所趨

房地產(chǎn)業(yè)面臨的種種變化使得房地產(chǎn)金融化成為此輪轉(zhuǎn)型最重要的趨勢。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)天然就具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融經(jīng)濟(jì)的雙重屬性。由于房地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)抵押品，且是“無轉(zhuǎn)移抵押”，從它產(chǎn)生的第一刻起，即具有金融化的傾向。例如開發(fā)商拿房地產(chǎn)到銀行抵押，抵押的是產(chǎn)權(quán)，而使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)還在開發(fā)商手里，不妨礙把它租賃出去，租賃商拿到契約還可以拿給租賃權(quán)貸款。充分利用房地產(chǎn)的金融屬性，可以引導(dǎo)出很多很精彩的房地產(chǎn)金融活動來。

作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要認(rèn)識和充分發(fā)揮房地產(chǎn)的金融屬性，站在金融的高度發(fā)揮房地產(chǎn)的自身優(yōu)勢，充分利用各種金融工具挑戰(zhàn)和抵抗房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

在盛世神州與房地產(chǎn)上市公司前五十強(qiáng)的交易過程中，發(fā)現(xiàn)大型房地產(chǎn)上市公司把自身的長處作為金融交易過程中討價(jià)還價(jià)的要素。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌要折價(jià)，統(tǒng)一設(shè)計(jì)要折價(jià)，統(tǒng)一采購要折價(jià)，團(tuán)隊(duì)業(yè)績要折價(jià)，再加上土地本身，以及附帶的房產(chǎn)，企業(yè)自覺地實(shí)現(xiàn)了金融化的過程。不無夸張地說，對于房地產(chǎn)金融的自覺性程度如何，以及掌握房地產(chǎn)金融的資源程度如何，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額，進(jìn)而決定了其生死存亡。從這個(gè)意義上來說，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的血脈流的是金融的血。

基金“雪中送炭”

在房地長行業(yè)金融化的過程中，房地產(chǎn)基金有著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)直接融資的重要組成部分。根據(jù)國家金融“十二五”規(guī)劃，非金融企業(yè)融資規(guī)模占社會融資總規(guī)模將達(dá)到15%。房地產(chǎn)基金具備中國金融改革的政策優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，其誕生可謂“恰逢其時(shí)”，將在房地產(chǎn)金融中發(fā)揮越來越重要的作用。

首先，房地產(chǎn)基金對于開發(fā)商來說是“雪中送炭”。由于開發(fā)商缺少擴(kuò)張規(guī)模的資本金，而待開發(fā)項(xiàng)目往往資本金需求極大，自有資金跟不上所需資金。此時(shí)，房地產(chǎn)基金可以“雪中送炭”，與開發(fā)商共同承擔(dān)“資本金”。

其次，對于金融機(jī)構(gòu)來說，房地產(chǎn)基金能夠“錦上添花”。在金融機(jī)構(gòu)還不能進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時(shí)候，房地產(chǎn)基金就可以進(jìn)入，等到“四證齊全”、“五證齊全”時(shí)再撤出。當(dāng)開發(fā)商由于資金出現(xiàn)問題，基金作為共同開發(fā)商參與進(jìn)去，既可以幫助金融機(jī)構(gòu)脫身，又可以幫助開發(fā)商完成最后一跳。

最后，對于社會投資者來說，房地產(chǎn)基金能夠起到“保駕護(hù)航”的作用。通過房地產(chǎn)基金，社會投資者把資金交給有經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理。房地產(chǎn)基金的經(jīng)營管理因?yàn)閷Ｗⅲ詫I(yè)，可以減少風(fēng)險(xiǎn)、保障收益。

專業(yè)的房地產(chǎn)基金除了向房地產(chǎn)商提供資金之外，還可以提供市場定位、成本控制、產(chǎn)品營銷等增值服務(wù)，使得項(xiàng)目獲得更好的收益，擁有更好的安全性。

中國房地產(chǎn)基金的總量很低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年約為100家，2011年房地產(chǎn)基金的規(guī)模約為1000億元，和全國房地產(chǎn)貸款額10萬億相比，僅為1%。從發(fā)展前景來說，可謂前景廣闊，空間巨大。

第2篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

【關(guān)鍵詞】地理信息系統(tǒng)； 房屋屬性數(shù)據(jù)； 房地產(chǎn)管理； 地理空間數(shù)據(jù)。

1引言

隨著我國每個(gè)城市房地產(chǎn)建設(shè)的健康、快速、蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)的抵押、房地產(chǎn)的測繪、房產(chǎn)的拆遷、房產(chǎn)的拆遷、產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)的交易、管理維修業(yè)務(wù)也不斷地增加，屬權(quán)登記變更的日漸頻繁， 且房產(chǎn)業(yè)務(wù)的復(fù)雜度也有所增強(qiáng)，如果仍繼續(xù)使用老的管理方式，則導(dǎo)致房產(chǎn)工作效率、工作水平低下降、信息數(shù)據(jù)差錯(cuò)率高、使用困難，老的房產(chǎn)管理方式已不再適用當(dāng)代房地產(chǎn)發(fā)展的主要趨勢。為了提高房地產(chǎn)管理部門的服務(wù)質(zhì)量和對市場信息的反映速度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場管理、保障公眾的權(quán)利、維護(hù)市場的秩序，開發(fā)一套全面、完善的主要用于（GIS） 管理的綜合管理平臺是有必要的。它不僅集合大部分管理信息系統(tǒng)所擁有的各種管理功能， 更重要的是它采用了唯一的地理編碼對信息處理進(jìn)行管理，將房屋的屬性信息、產(chǎn)權(quán)屬性信息相結(jié)合、房屋空間地理坐標(biāo)信息相結(jié)合，使房地產(chǎn)的管理更加的規(guī)范、智能與科學(xué)，從而迎來數(shù)字房產(chǎn)的時(shí)代。

1.GIS的概念

1.1GIS的定義

地理信息系統(tǒng)，是采用地理模型分析方法，實(shí)時(shí)提供多種空間和動態(tài)地理信息， 為地理研究、綜合評定、定量分析、管理決策等提供服務(wù)而建立起來的具有地理圖形和空間定位功能的空間型數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，并以地理空間數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)， 在計(jì)算機(jī)軟件、硬件環(huán)境允許下， 對空間相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、模擬、管理及顯示。

1.2 GIS的主要組成

GIS基本構(gòu)成主要包括以下五個(gè)部分： 應(yīng)用人員、應(yīng)用模型、系統(tǒng)硬件、系統(tǒng)軟件和空間數(shù)據(jù)。

1.3 GIS的主要特點(diǎn)

GIS具有將基本的房屋屬性信息與空間數(shù)據(jù)信息相關(guān)聯(lián)的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)將實(shí)現(xiàn)房屋圖形與房屋基本屬性數(shù)據(jù)查詢分析統(tǒng)計(jì)的圖形化、直觀化。GIS的特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：l 把房地產(chǎn)的決策與管理作為目的，把房地產(chǎn)GIS作為管理的平臺，對房屋基本屬性數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、空間數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計(jì)等多方面進(jìn)行綜合的管理與分析。2 由計(jì)算機(jī)進(jìn)行空間地理數(shù)據(jù)信息的管理進(jìn)行硬件系統(tǒng)的支持，再由計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行解析，并把這些作用于房地產(chǎn)空間地理數(shù)據(jù)， 進(jìn)而就可以產(chǎn)生對房地產(chǎn)有用的數(shù)據(jù)信息，完成有關(guān)房地產(chǎn)復(fù)雜、繁瑣的數(shù)據(jù)分析任務(wù)。3 直觀性、動態(tài)性、多元性，對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)管理、數(shù)據(jù)收集、查詢、統(tǒng)計(jì)、分析整理等多重空間數(shù)據(jù)信息具有較強(qiáng)處理功能。

2 GIS在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用

2.1 GIS在現(xiàn)代房地產(chǎn)管理應(yīng)用現(xiàn)狀

GIS是可以深入到多個(gè)行業(yè)并以應(yīng)用為目的的信息管理平臺。在房地產(chǎn)管理中具有顯著重要性，GIS在房地產(chǎn)的圖紙管理、城市建設(shè)規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、業(yè)務(wù)管理等各個(gè)方面都得到應(yīng)用。當(dāng)前我國不少城市以GIS為基礎(chǔ)平臺已建立、并實(shí)現(xiàn)以圖管房的信息管理理念，但對于產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)檔案、房地產(chǎn)交易等方面的管理及分析，仍還有大部分城市還沒有建立完善GIS信息管理平臺

2.2 GIS在房產(chǎn)管理中的簡單應(yīng)用

將GIS應(yīng)用于房產(chǎn)的管理中是對傳統(tǒng)房產(chǎn)管理模式的技術(shù)革新與重大突破，體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)業(yè)務(wù)的管理方面不斷升級、重視與規(guī)范。具體表現(xiàn)如下：

2.2.1 建立一套房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的地理空間數(shù)據(jù)模型

GIS房地產(chǎn)信息管理平臺是一個(gè)冗長而復(fù)雜的信息系統(tǒng)工程，而建立這樣的一個(gè)信息系統(tǒng)就需要房地產(chǎn)管理部門投入大量的人力、物力、財(cái)力，更需要良好的計(jì)算機(jī)技術(shù)工作者與豐富的軟件開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)信息包括坐落信息、自然信息、產(chǎn)權(quán)信息等，是房產(chǎn)管理的基礎(chǔ)資料，在GIS系統(tǒng)還沒投入使用時(shí)， 傳統(tǒng)的描述這些信息的方法一搬是采用人工方式或單一數(shù)據(jù)分析，但是房產(chǎn)管理信息動態(tài)特征是變化多端的，老式的方法已經(jīng)不再滿足其信息特征的需要。GIS的管理平臺是建立在房地產(chǎn)管理的地理空間數(shù)據(jù)上，所以它的基本要素一搬以直觀、簡單地點(diǎn)、線、面表示房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，并可以生成關(guān)于房地產(chǎn)管理部門所需要的所有房產(chǎn)的分層平面圖、分幅平面圖、分丘分戶平面圖。

2.2.2 GIS對于房產(chǎn)管理決策的應(yīng)用

GIS在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用大概有以下幾方面：

（l） 房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的管理：通過GIS系統(tǒng)使地理空間數(shù)據(jù)信息與房屋的基本屬性數(shù)據(jù)信息相鏈接，使房地產(chǎn)的信息管理工作更加明了、直觀、簡捷，從而更利于管理工作人員對于房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的理解及判斷。更應(yīng)該說房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)依據(jù)就是信息數(shù)據(jù)。

（2） 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息的統(tǒng)計(jì)：在房地產(chǎn)工作人員管理的過程中，每當(dāng)相關(guān)政策將出臺與實(shí)施時(shí)，房地產(chǎn)的管理部門都要對其進(jìn)行房地產(chǎn)狀況的分析，分析結(jié)果可以以任何方式直觀的顯示。

（3） GIS在房地產(chǎn)管理中的評價(jià)與分析：GIS建立了一個(gè)特殊地理編碼，應(yīng)用于房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的管理，對每個(gè)房屋權(quán)利人所對應(yīng)的其唯一的房屋地理編碼，形成一個(gè)一對多的鏈接模式，這樣便達(dá)到了自圖形到房產(chǎn)檔案、自房產(chǎn)檔案再到矢量圖形的調(diào)用交互與訪問。從而達(dá)到房屋的空間地理屬性、產(chǎn)權(quán)屬性、房屋自然屬性的結(jié)合與關(guān)聯(lián)，并最終達(dá)到“以圖管業(yè)、以圖管房、以圖管證、以圖管檔”的目的。

（4） 繪制房屋的拆遷紅線：我們常利用GIS的緩沖區(qū)分析功能與矢量繪圖功能繪制房屋拆遷紅線，在城市道路建設(shè)和老城區(qū)的改造項(xiàng)目中，用以確定紅線區(qū)域內(nèi)所有的拆遷住戶及其拆遷所應(yīng)得的補(bǔ)償。

（5） GIS技術(shù)為社會公眾、政府、企業(yè)提供可共享、數(shù)字化的各類房產(chǎn)信息，使城市的宏觀規(guī)劃信息“房地產(chǎn)業(yè)的金融、人口、產(chǎn)權(quán)、交易及基礎(chǔ)地理信息” 等一系列信息建立直接客觀的聯(lián)系，將全方位地改善建設(shè)、管理手段和城市規(guī)劃等房產(chǎn)信息基礎(chǔ)，普遍提高了城市管理水平與效率。

5結(jié)束語

將GIS技術(shù)引入房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)平臺中不僅是房地產(chǎn)管理形式的巨大改變，而且還是傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理方式的巨大突破，它改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)的管理信息系統(tǒng)軟件，更加注重房屋屬性信息、忽視圖形信息的表現(xiàn)形式。全文總體體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門的管理工作將走向更規(guī)范、更成熟的方向。

參考文獻(xiàn)：

【1】梁松，郝力，靖常峰.GIS 技術(shù)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中的應(yīng)用研究[J]. 地理信息世界， 2009.4， 66-72.

第3篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 價(jià)格 特性 投資

一、引言

近幾年來,隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長,房地產(chǎn)價(jià)格也以驚人的速度上漲,雖然國家一再出臺政策調(diào)控房地產(chǎn)市場,但這一趨勢仍然沒有改變。很多學(xué)者也都在研究房價(jià)快速上漲這一現(xiàn)象,分析其原因并提出了應(yīng)對措施。本文從房地產(chǎn)的特性角度來分析房價(jià)過快上漲的必然性及未來發(fā)展趨勢,并提出相應(yīng)的政策建議。

二、房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的必然性

1.房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn),有著區(qū)別于其他資產(chǎn)的特有屬性,正是這些屬性使得房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲成為必然。我們可以從如下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。

(1)房地產(chǎn)是所有居民生存發(fā)展的必須品?！俺源┳⌒小笔侨藗兩姘l(fā)展的頭等大事。將“住”和“吃穿”列到一起,可見其對于居民生存發(fā)展的重要性。尤其是近年來城市化進(jìn)程的不斷加快,住房的需求量越來越大。除了住房以外,工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)活動以及商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營活動都離不開房地產(chǎn)。因此,存在一個(gè)對房地產(chǎn)的剛性需求,使得房地產(chǎn)價(jià)格對需求量的影響作用被削弱。帶來的后果就是隨著房價(jià)和居民收入的增長,人們把越來越多的收入用來買房,進(jìn)一步推高了房價(jià)。

(2)房地產(chǎn)價(jià)值量大,使用壽命長,不易變質(zhì)。隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)的作用已不僅限于居民居住和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的使用,其作為投資性房地產(chǎn)的作用日趨顯著。很多企業(yè)和投資者將房地產(chǎn)用來出租賺取租賃收入或者持有以備增值。房地產(chǎn)作為投資工具有著獨(dú)特的優(yōu)勢。一方面,房地產(chǎn)的價(jià)值量大,這使得房地產(chǎn)市場能吸引容納巨額資金進(jìn)行投資。另一方面,房地產(chǎn)使用壽命長,不易變質(zhì),持有成本低。不具有使用壽命長和不易變質(zhì)的商品在持有期內(nèi)會面臨盤虧毀損的減值風(fēng)險(xiǎn),很多資產(chǎn)在持有過程中需付出較大的運(yùn)輸費(fèi)用,倉儲費(fèi)用等,成本的提高會增大投資風(fēng)險(xiǎn)。

(3)投資房地產(chǎn)對投資者的專業(yè)知識要求低。房地產(chǎn)的這一特性使得它可以成為一種大眾投資工具,投資者不需要具有專業(yè)方面的知識即可以投資房地產(chǎn)來賺取租金或持有以備增值,因此不需要承擔(dān)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)以外的其他風(fēng)險(xiǎn),機(jī)構(gòu)投資者和普通居民都可以進(jìn)行投資,沒有進(jìn)入門檻。

2.房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的對比

我們從房地產(chǎn)的特性出發(fā),把房地產(chǎn)與其他典型投資方式進(jìn)行比較,進(jìn)而分析房地產(chǎn)作為投資工具的優(yōu)勢。

(1)房地產(chǎn)與金融工具。以上市公司股票為例,與房地產(chǎn)相比,一方面,股票并不是居民生存發(fā)展的必須品,沒有股票并不會影響到居民的日常生活,也就是說,對股票不存在一種剛性需求;另一方面,投資股票需要投資者具有一定的專業(yè)知識,因此,投資股票的群體相對房地產(chǎn)的購買者來說要小的多。

(2)房地產(chǎn)與農(nóng)產(chǎn)品。最近農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格猛漲一方面是由于供求關(guān)系所致,但更重要的一點(diǎn)是有游資在抬高農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格從中獲利,農(nóng)民并沒有從農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的上漲中獲得過多的利潤,這部分利潤大都流到了流通商的手中。農(nóng)產(chǎn)品被當(dāng)作一種投資工具來賺取利潤,是不可持續(xù)的。與房地產(chǎn)相比,農(nóng)產(chǎn)品雖然也是生活必須品,但是不易儲存運(yùn)輸,易變質(zhì),投資風(fēng)險(xiǎn)大,這些性質(zhì)使得農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格不會長期脫離其價(jià)值處于高位運(yùn)行,必然會回落。

(3)房地產(chǎn)與貴金屬。貴金屬典型代表黃金作為一種投資方式,具有單位價(jià)值量大、不易變質(zhì)的特點(diǎn)。但是由于黃金總儲量有限,所以黃金的價(jià)值總量有限,無法容納巨額的資金,同時(shí),黃金也不是生活必須品。

正是房地產(chǎn)具有的這些特性,使房地產(chǎn)區(qū)別于其他投資方式成為廣大投資者的最佳選擇之一。而在當(dāng)前中國這樣特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,房價(jià)的快速上漲就成為必然。

近年來,尤其是金融危機(jī)發(fā)生以來,貨幣供給的增長速度越來越快,存量越來越大,投放到市場中的大量貨幣本意是用來刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長,但是由于中國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和傳導(dǎo)機(jī)制等方面存在的問題,導(dǎo)致大量的資金沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。房地產(chǎn)的特性吸引這些資金流入,從而導(dǎo)致房價(jià)的持續(xù)快速上漲。

三、房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢

通過分析我們知道,貨幣供給量的快速增長和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的問題使得市場中充斥著大量的流動性,這些資金必然要尋求一種增值的途徑,而房地產(chǎn)的特性使其成為大量資金最優(yōu)的投資方式方式之一,所以,房價(jià)的快速上漲成為自然而然的現(xiàn)象。這可以從周圍的現(xiàn)象中明顯感受的到。一方面,地王紀(jì)錄不斷刷新,而這些地王的背后大多都是資金實(shí)力雄厚的非房地產(chǎn)行業(yè)央企,另一方面,從個(gè)人購房的角度來看,銀行為個(gè)人住房信貸提供了優(yōu)越的條件,有些地方甚至通過開假收入證明就可以輕松取得房貸,所有這些都是建立在房價(jià)會持續(xù)上漲的預(yù)期之上。

那么,房價(jià)未來的走勢會是什么樣呢?現(xiàn)在房價(jià)偏離其價(jià)值,存在泡沫已經(jīng)成為一個(gè)不爭的事實(shí)。從普遍經(jīng)濟(jì)規(guī)律來看,房價(jià)早晚會回歸其內(nèi)在價(jià)值,但是這個(gè)回歸時(shí)間就要看房地產(chǎn)市場各方參與者之間的博弈了。如果國家政策調(diào)控得當(dāng),國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及傳導(dǎo)機(jī)制得到改善,那么這一回歸就會越早。因此,房價(jià)未來的走勢很大程度上要看政府的調(diào)控政策及利益各方之間的博弈。

四、控制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的政策建議

20世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅給日本經(jīng)濟(jì)帶來了沉重的打擊,房地產(chǎn)泡沫破裂,價(jià)格一路下跌,經(jīng)濟(jì)一蹶不振?？梢?房地產(chǎn)對整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響是非常大的,因此,要想保持經(jīng)濟(jì)長久健康穩(wěn)定發(fā)展,必須要處理好房地產(chǎn)問題,抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的發(fā)展,這就需要政府采取恰當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策。

第一,要開拓廣泛的投資渠道。這樣才能分流過多的流動性,防止這些資金流向房地產(chǎn)市場,沒有了大量資金的炒作,房價(jià)過快上漲的動力也就削弱了。

第二,加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管,規(guī)范房地產(chǎn)市場的運(yùn)行,逐步改變房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)的局面。

第三,提高閑置房地產(chǎn)的持有成本和房地產(chǎn)短期內(nèi)的二次轉(zhuǎn)讓成本。

第4篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值 歷史成本 投資性房地產(chǎn)

一、 投資性房地產(chǎn)的后繼計(jì)量問題的提出

對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，目前國際上存在兩種不同的觀點(diǎn)。第一種是以我國會計(jì)準(zhǔn)則為代表的計(jì)量模式，其中規(guī)定：企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用“歷史成本”，只有在會計(jì)要素金額能夠取得“并可靠計(jì)量”時(shí)才能采用公允價(jià)值計(jì)量模式。第二種觀點(diǎn)以國際會計(jì)準(zhǔn)則理事會（IASB）為代表，認(rèn)為資產(chǎn)現(xiàn)行時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值主要取決于特定時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)的公允價(jià)值。這兩種觀點(diǎn)的焦點(diǎn)在于是以公允價(jià)值還是以歷史成本作為投資性房地產(chǎn)計(jì)量的標(biāo)準(zhǔn)。

二、 計(jì)量是投資性房地產(chǎn)會計(jì)的核心問題

（一）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量涉及的計(jì)量屬性

在對相關(guān)的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)之后，就需要解決如何對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的問題，這必然涉及到計(jì)量屬性的選擇。投資性房地產(chǎn)計(jì)量通常使用的計(jì)量屬性有兩種：

1.采用歷史成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。歷史成本又稱實(shí)際成本，就是取得或制造某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資時(shí)所實(shí)際支付的現(xiàn)金或者其他等價(jià)物。我國新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：“在歷史成本計(jì)量下，資產(chǎn)按照其購置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額，或者按照購置資產(chǎn)時(shí)所付出的對價(jià)的公允價(jià)值計(jì)量?！?/p>

2.采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。IASB對公允價(jià)值的定義為：“公允價(jià)值通常是指在一項(xiàng)公平交易中，熟悉情況、自愿交換的雙方交換一項(xiàng)資產(chǎn)或清償債務(wù)所使用的金額。”美國會計(jì)準(zhǔn)則委員會（FASB）的定義為：“一項(xiàng)資產(chǎn)（或負(fù)債）的公允價(jià)值是自愿的雙方在當(dāng)前交易（而不是被迫或清算銷售）中據(jù)以購買（或發(fā)生）、銷售（或清償）資產(chǎn)（或負(fù)債）的金額”。

（二）投資性房地產(chǎn)會計(jì)計(jì)量比較

我國的會計(jì)準(zhǔn)則和國際會計(jì)準(zhǔn)則都規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以采取兩種計(jì)量模式，即成本模式和公允價(jià)值模式，并對兩種模式的轉(zhuǎn)換做出了限制。但是對優(yōu)先選擇計(jì)量模式的側(cè)重不同。

我國的會計(jì)準(zhǔn)則優(yōu)先采用成本模式計(jì)量，只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件：1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。國際會計(jì)準(zhǔn)則是優(yōu)先選擇以公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，只有當(dāng)主體無法在持續(xù)基礎(chǔ)上對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行可靠確定時(shí)例外。這是我國和國際會計(jì)準(zhǔn)則的不同，體現(xiàn)了我國會計(jì)準(zhǔn)則謹(jǐn)慎性和我國市場條件的特殊性。

（三）公允價(jià)值計(jì)量模式的探究

圍繞全球金融危機(jī)和公允價(jià)值計(jì)量有兩種不同的聲音。一種是支持公允價(jià)值計(jì)量，支持者認(rèn)為：公允價(jià)值計(jì)量反映真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)業(yè)績；公允價(jià)值計(jì)量能夠預(yù)示危機(jī)的征兆；公允價(jià)值計(jì)量不是病根，而是藥方。另一類反對以公允價(jià)值計(jì)量，反對者認(rèn)為：在缺乏流動性、處于困境或被迫的市場環(huán)境下，無法可靠計(jì)量公允價(jià)值；公允價(jià)值計(jì)量無法反映資產(chǎn)或?qū)嶓w的基本價(jià)值；公允價(jià)值計(jì)量以“順周期”的方式加劇了危機(jī)。

隨著資本市場的不斷健全，社會對財(cái)務(wù)報(bào)告相關(guān)性的要求越來越高，公允價(jià)值具有無可比擬的優(yōu)越性。一是因?yàn)楣蕛r(jià)值計(jì)量方式使得資產(chǎn)和負(fù)債的信息更加具有決策相關(guān)性；二是使收入信息更加具有決策相關(guān)性。

公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)計(jì)量的優(yōu)勢在于：1.投資性房地產(chǎn)建設(shè)期限長、投資數(shù)額大、流動性與變現(xiàn)能力差，具有高風(fēng)險(xiǎn)和高收益并存的特點(diǎn)，而且其市場價(jià)值往往高于其賬面價(jià)值，采用公允價(jià)值模式計(jì)量能夠更好的反應(yīng)其市場價(jià)值和盈利能力。2.投資者的股東權(quán)益只有在采取公允價(jià)值計(jì)量模式下才可以很好的體現(xiàn)。房價(jià)的持續(xù)攀升，持有土地和商業(yè)地產(chǎn)的上市公司資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值要比賬面價(jià)值高很多，企業(yè)不能完全反映企業(yè)信息，將不能很好反映公司股東權(quán)益。3.采用公允價(jià)值計(jì)量能夠更好的反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，采用歷史成本計(jì)量將使企業(yè)總價(jià)值降低。

三、 兩種計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)計(jì)量的影響

（一）對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)格變動將成為利潤波動的決定性因素，加大企業(yè)的經(jīng)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會影響到許多重要財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化。本文選取了房地產(chǎn)類企業(yè)“A+H公司”――北京北辰實(shí)業(yè)股份有限責(zé)任公司2010年度境內(nèi)外財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)加以比較。該公司投資性房地產(chǎn)在香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則下采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不計(jì)提折舊或攤銷；在中國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則下采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按其預(yù)計(jì)使用壽命及凈殘值率相應(yīng)計(jì)提折舊或攤銷。下面分析不同計(jì)量模式對財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響。

1.對資產(chǎn)的影響。據(jù)北辰實(shí)業(yè)股份有限責(zé)任公司2010年度的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，該公司香港財(cái)務(wù)報(bào)告總資產(chǎn)為30 574 653 000元人民幣，國內(nèi)的財(cái)務(wù)報(bào)告總資產(chǎn)為25 740 009 334元人民幣，以公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量比歷史成本計(jì)量總資產(chǎn)高出483 463 666元人民幣。而對于凈資產(chǎn)，香港財(cái)務(wù)報(bào)表顯示為12 801 641 000元人民幣，國內(nèi)的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示為9 175 655 893元人民幣，以公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量比歷史成本計(jì)量總資產(chǎn)高出3 625 985 107元人民幣。從這里可以看出以公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量比歷史成本后續(xù)計(jì)量，資產(chǎn)會有較大幅度的增長。

2.對折舊的影響。由于香港財(cái)務(wù)報(bào)表對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，所以不存在對折舊的計(jì)量。國內(nèi)的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示的投資性房地產(chǎn)折舊為611 988 107元人民幣。

3.對凈利潤的影響。北辰實(shí)業(yè)香港財(cái)務(wù)報(bào)表顯示該公司的凈利潤為1 099 787 000元人民幣，國內(nèi)的財(cái)務(wù)報(bào)告的凈利潤為203 058 165元人民幣，以公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量比歷史成本計(jì)量利潤增長了896 728 835元人民幣。

（二）對稅負(fù)的影響

現(xiàn)行稅法對投資性房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，故不增收土地增值稅。按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的為從價(jià)計(jì)征，按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的為從租計(jì)征。在成本計(jì)量模式下，會計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，按照原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納。而在公允價(jià)值模式下二者存在明顯差異：會計(jì)上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不再計(jì)提折舊或攤銷；而稅法將通過支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購買價(jià)款作為投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，通過支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)作為投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，不確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得。企業(yè)在對外投資期間，投資資產(chǎn)的成本在計(jì)算應(yīng)納稅額所得額時(shí)不得扣除，企業(yè)在轉(zhuǎn)讓或者處置投資資產(chǎn)時(shí)，投資資產(chǎn)的成本予以扣除，這樣將產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]葛家澍，徐躍.會計(jì)計(jì)量屬性的探討[J].會計(jì)研究2006(9).

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[3]財(cái)政部會計(jì)司.企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社2006.

[4]應(yīng)華羚，張維賓.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的國際比較及在我國的應(yīng)用[J].會計(jì)之友2008(10)上.

第5篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

【關(guān)鍵詞】改革開放 房地產(chǎn)業(yè)

一、房地產(chǎn)泡沫的概念

美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Charles P .Kindleberger認(rèn)為，泡沫是一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的陡然上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。因此，房地產(chǎn)泡沫可以理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中持續(xù)上升，這種上升的現(xiàn)象使人們產(chǎn)生價(jià)格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，因此吸引更多的買者。隨著價(jià)格的上升和投資成本的增加，房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其對應(yīng)的實(shí)際價(jià)格，因而產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。

二、房地產(chǎn)市場泡沫成因

土地本身固有的屬性。土地是由自然供給的，數(shù)量是有限的，不會隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增加。土地稀缺性的自然屬性致使土地供給彈性最小，伴隨著城市化進(jìn)程的加快，土地需求越大。土地作為一種稀缺資源就具有了兩種需求。一種需求是剛性需求，這種需求是為了生存而不是獲利；一種是投資需求，把土地作為稀缺資源，作為獲利的工具，使土地的價(jià)格脫離其實(shí)際價(jià)格，自然產(chǎn)生了土地泡沫。土地成本作為房地產(chǎn)的重要組成部分，自然也就助長了發(fā)地產(chǎn)市場的泡沫。通過表1.1可以看出，我國房價(jià)上漲與地價(jià)的上漲基本上是同步的，這也印證了上述理論的正確性。

房地產(chǎn)投機(jī)需求。房地產(chǎn)投機(jī)需求是房地產(chǎn)市場泡沫產(chǎn)生的直接原因。房地產(chǎn)投資者對市場有良好的預(yù)期，這種預(yù)期產(chǎn)生了很大部分不實(shí)際的需求，需求的增多引起市場的膨脹，市場的膨脹又會引起假性的預(yù)期。這種假性的預(yù)期不僅會對剛性消費(fèi)者產(chǎn)生誤導(dǎo)機(jī)制，也會引起開發(fā)商的不理性判斷。然而，房地產(chǎn)市場中投機(jī)需求所占的比例越大，其中泡沫程度越大。在信息不對稱的情況下，消費(fèi)者與投資者和開發(fā)商都產(chǎn)生了錯(cuò)誤的判斷。投資者將更多金錢用于投資，開發(fā)商為獲取更多利潤將自身資本和借貸資本也用于房地產(chǎn)市場上。過度的投資需求會導(dǎo)致泡沫越來越大，直到最后破滅。

土地財(cái)政。分稅制之后，地方政府承擔(dān)了更多的地方社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展各方面更多的問題，然而相對于分稅制之前，承擔(dān)的責(zé)任更多，資金來源越來越小。而地方政府考核制度卻不完善，上級政府通常會把GDP、稅收增長率等作為單純的考核指標(biāo)。土地財(cái)政成為解決問題的對策。土地財(cái)政可以為GDP的增加、大型項(xiàng)目的投資注入更多的資金。地方政府受利益驅(qū)使，不計(jì)后果的賣地進(jìn)行開發(fā)，以獲取高額的利益。這樣就形成了沒錢，賣地，賣高價(jià)地的惡性循環(huán)。雖然土地財(cái)政彌補(bǔ)了地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)資金不足的缺陷，卻同時(shí)增加了房地產(chǎn)的成本，造成了房地產(chǎn)的市場泡沫。

城市化進(jìn)程中的剛性需求。伴隨著我國城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)人口所占的比重不斷提高。到2012年，城鎮(zhèn)人口比重已經(jīng)到達(dá)52.6%。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，促使城區(qū)聚集了大量的人口。新增人口住房的需求，新增人口基礎(chǔ)設(shè)施的需求，以及人口的密集度的上漲使土地的稀缺性特點(diǎn)更加明顯。住房是一個(gè)商品，當(dāng)需求大于供給時(shí)，住房的價(jià)格會上漲。土地資源的有限性加上房地產(chǎn)建設(shè)周期較長的特點(diǎn)，使這中供給與需求更加難以持平衡。而伴隨這信息的不對稱和投機(jī)需求的上漲，會把原有的剛性需求擴(kuò)大化。剛性需求程度越高，投資空間越大，市場泡沫越容易產(chǎn)生。

金融體制的不完善。房地產(chǎn)市場價(jià)格不斷升高，銀行將房地產(chǎn)性質(zhì)的貸款看做是收益高的優(yōu)質(zhì)貸款，而目前我國商業(yè)銀行的主要利潤來源于存借款的利息差額。在這種情況下，銀行會主動的為房地產(chǎn)行業(yè)提供信貸的支持。最近幾年，我國房地產(chǎn)市場一直繁榮發(fā)展，從一方面保證了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。在銀行信貸和國家優(yōu)惠政策的影響下，房地產(chǎn)開放商將更多的資金投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而在一定程度上促進(jìn)了泡沫的生成。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于繁榮發(fā)展時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格上漲，房產(chǎn)抵押價(jià)值也上升，投資于房地產(chǎn)市場的收益較高。在此種情況下，企業(yè)和個(gè)人以房地產(chǎn)的名義借款能力自然提高，而獲得的貸款又可以投入到房地產(chǎn)市場中，從而造成了虛假的需求，推動了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。銀行忽略了這種不理性的貸款，只是單純的從銀行利益角度出發(fā)，不僅沒有嚴(yán)格控制相關(guān)房產(chǎn)貸款，甚至主動去發(fā)放貸款，這使得銀行的信貸和房地產(chǎn)形成了一個(gè)循環(huán)的過程。

三、房地產(chǎn)泡沫的預(yù)防

房地產(chǎn)市場泡沫的破滅會對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不可估計(jì)的危害，因此預(yù)防消除房地產(chǎn)泡沫有很重要的意義。這要求我們政府、銀行采取一系列的措施：完善保障房的建設(shè)。合理處理剛性需求，做到有效供給，建立對稱的房地產(chǎn)市場信息機(jī)制；加強(qiáng)銀行貸款系統(tǒng)的監(jiān)管。加強(qiáng)商業(yè)銀行的內(nèi)部控制，完善房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制. 拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不能為了短暫的利益，不做調(diào)查的隨意貸款。防止房地產(chǎn)企業(yè)虛假貸款，嚴(yán)格審查，層層監(jiān)管，避免出現(xiàn)不負(fù)責(zé)任的主動貸款；改變土地財(cái)政。不能盲目的依靠土地財(cái)政，尋找可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)張方式。利用城鎮(zhèn)化契機(jī)，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動力。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬爾科姆.沃納.管理思想全書[M].韋福祥譯.北京：人民郵電出版社，2009.

第6篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

【關(guān)鍵詞】 新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則； 公允價(jià)值； 投資性房地產(chǎn)

財(cái)政部在2006年2月15日頒布了包含1項(xiàng)基本準(zhǔn)則和38項(xiàng)具體準(zhǔn)則（財(cái)會[2006]3號）的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則（簡稱新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則）。這次準(zhǔn)則的修訂，實(shí)現(xiàn)了與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的趨同，邁出了我國會計(jì)準(zhǔn)則走向“國際化”的重要一步。新會計(jì)準(zhǔn)則對計(jì)量屬性做出了重大調(diào)整，全面引入公允價(jià)值、現(xiàn)值等計(jì)量屬性。在會計(jì)政策方面也發(fā)生了一些變更，其中之一就是在《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》中，將企業(yè)持有的“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有”的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，把“已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物”從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中劃分出來，單獨(dú)報(bào)告。并規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以以成本模式，也可以“在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下”采用公允價(jià)值模式計(jì)量。新準(zhǔn)則自2007年施行以來，根據(jù)每年國家財(cái)政部會計(jì)司的上市公司執(zhí)行情況報(bào)告來看，只有為數(shù)不多的上市公司對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量采用了公允價(jià)值模式，本文由此入手，結(jié)合上市公司進(jìn)行案例分析，以期找出上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量的動機(jī)，提出在計(jì)量過程中遇到的一些問題，從而對較多上市公司采用成本模式計(jì)量給出合理的解釋。

一、上市公司投資性房地產(chǎn)執(zhí)行公允價(jià)值計(jì)量情況

新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則自實(shí)施以來，從上市公司執(zhí)行新會計(jì)準(zhǔn)則情況報(bào)告中來看，我國持有投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)逐年增加，其中大多數(shù)公司采用成本模式計(jì)量，詳見表1。

2007年到2010年間，在房地產(chǎn)市場交易價(jià)格快速上漲的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，上市公司為了獲利實(shí)現(xiàn)資本增值，比較熱衷持有土地使用權(quán)、建筑物等投資性房地產(chǎn)，以10%~15%的比例逐年增加，相比之下，在計(jì)量方式的選取上，對公允價(jià)值計(jì)量，上市公司卻反應(yīng)冷淡，增長很少，所占比例介于2.86%~3.58%之間；從絕對數(shù)來看，2007年、2009年采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司數(shù)增加得較多。另外，上市公司在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動損益，除2008年因金融危機(jī)確認(rèn)0.36億元的損失外，其余均確認(rèn)為收益，分別為22.79億元、39.12億元、36.24億元，占到這些公司凈利潤的3.10%左右。

二、采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的動因分析

在眾多持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，緣何有的公司會選擇采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，這不僅僅是因?yàn)楣蕛r(jià)值更能反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，它在改善公司資本結(jié)構(gòu)、業(yè)績表現(xiàn)，滿足融資需求方面都起到了一定作用。

（一）反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值

新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)單列報(bào)告，并規(guī)定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量既可以采用成本模式計(jì)量也可以采用公允價(jià)值模式。這樣不僅以實(shí)質(zhì)性原則出發(fā)，而且提高了信息的決策有用性。在準(zhǔn)則未修訂之前，長期資產(chǎn)的分類尚未細(xì)化，持有的準(zhǔn)備升值出售或持有賺取租金的房地產(chǎn)都劃歸計(jì)入固定資產(chǎn)，采用歷史成本計(jì)量，市場價(jià)格波動對資產(chǎn)價(jià)值的影響企業(yè)報(bào)表中無處找尋。事實(shí)上，在近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)價(jià)格高速增長，一項(xiàng)2003年取得的以投資為目的的房地產(chǎn)，到2010年市場交易價(jià)格早已經(jīng)翻了3到4番，賬簿記錄依然是歷史成本150萬元，未免低估資產(chǎn)價(jià)值，因此以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)更能客觀體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，對相關(guān)利益的決策有用性也大大提高。

（二）改善公司資本結(jié)構(gòu)的需要

對一個(gè)企業(yè)來講，維持良好的財(cái)務(wù)狀況、償債能力和再融資能力是非常必要的，所以企業(yè)非常重視企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。所謂企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，也就是企業(yè)的各種資本價(jià)值構(gòu)成及其比例，反映的是企業(yè)債務(wù)與股權(quán)的比例關(guān)系，因此也可稱為企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。合理的資本結(jié)構(gòu)不僅可以利用籌集資金，而且還可以降低融資成本，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自有資金收益率的更大化。在對上市公司年報(bào)資料整理的過程中，可以看到投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變動，對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)也有一定的影響。在自用房地產(chǎn)或存貨與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中，若轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值的，差額計(jì)入“資本公積”項(xiàng)目，顯然關(guān)乎到了企業(yè)所有者權(quán)益項(xiàng)目的變動，負(fù)債、所有者權(quán)益比例隨之變動，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)隨之變動。世茂股份（600823）公司是一家屬房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行業(yè)的上市公司，2009年6月30日，公司2009年（第一次）臨時(shí)股東大會表決，同意公司對會計(jì)政策中有關(guān)投資性房地產(chǎn)相關(guān)條款進(jìn)行修訂，從2009年起，公司對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式變更為公允價(jià)值模式。變更后，包括江蘇省常熟市珠江東路98號商業(yè)樓等三項(xiàng)物業(yè)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)核算，共增加資本公積3.89億元，約占資本公積增加總額的三分之一。從圖1中可以看出從2008—2011年，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)比例基本保持一致，并沒有因?yàn)榇蠓e債而出現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)惡化。

（三）滿足企業(yè)融資需要

在對2009年新增加的6家上市公司年報(bào)分析中發(fā)現(xiàn)，有的公司進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式轉(zhuǎn)換，完全是為了滿足企業(yè)的融資需求。其中，世茂股份公司從2008年開始經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額均為凈流出（2008年為6.66億元，2009年為10.40億元，2010年為17.47億元，2011年半年報(bào)為9.01億元），表明其自身的造血能力日益薄弱，因而為了滿足企業(yè)日常經(jīng)營及投資活動的需要，企業(yè)不得不依靠外援。根據(jù)分析可知在2008年、2009年、2010年間融資流入的現(xiàn)金分別為4.95億元，42.45億元，76.35億元，主要依靠借款方式取得。2009年、2010年以借款方式收到的現(xiàn)金占總流入比為73.52%和86.89%，更有甚者，2011年上半年上升到總流入的90.47%?，F(xiàn)金主要由借款取得（長期借款2009年新增21.61億元，增長幅度為561.31%；2010年新增17.88億元，與2009年相比增長70.23%。）。那么企業(yè)在獲得借款時(shí)，通常金融機(jī)構(gòu)要求抵押實(shí)物資產(chǎn)，面對強(qiáng)烈的融資需求，實(shí)物資產(chǎn)如何跟上步伐快速增長呢？得益市場公允價(jià)值快速上漲的投資性房地產(chǎn)正好充當(dāng)了這一角色，也就不難理解為何到2010年企業(yè)的投資性房地產(chǎn)占到資產(chǎn)總額的84.75％（如圖2所示）。

（四）改善企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)

投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式計(jì)量無需提折舊、攤銷，在資產(chǎn)負(fù)債表日，可以按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。隨著房地產(chǎn)升值趨勢的延續(xù)，企業(yè)的凈利潤中一部分貢獻(xiàn)來源于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動損益。翻三番的市場價(jià)格變動，帶來的公允價(jià)值變動損益相當(dāng)可觀。因此對于企業(yè)凈利潤的增加，每股凈收益的增加，企業(yè)的所有者權(quán)益增加，資本結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，為企業(yè)再籌資提供保證。

金宇車城（000803）從2008年開始將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量，在2008年由于世界金融危機(jī)產(chǎn)生的影響，企業(yè)確認(rèn)-334萬元公允價(jià)值變動損失，利潤總額為760萬元，2009年確認(rèn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動收益為2 350萬元，占到其營業(yè)利潤總額的91.82%，將利潤總額扣除投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動損益的影響后為-1 287萬元。金宇車城公司使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，無疑改善了企業(yè)經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)。海南航空（600221）也從2009年開始使用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，2008年企業(yè)營業(yè)利潤為-16.84億元，2009年來自于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動損益貢獻(xiàn)5.85億元，營業(yè)利潤實(shí)現(xiàn)大幅提升，上升幅度為96.11%，提升至-0.66億元，加之營業(yè)外收支的影響，2009年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

三、上市公司公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)面臨的幾個(gè)問題

（一）基于我國監(jiān)管層的態(tài)度，披露成本較高

我國監(jiān)管層對于上市公司投資性房地產(chǎn)的計(jì)量問題持謹(jǐn)慎態(tài)度，這一點(diǎn)在新會計(jì)準(zhǔn)則的表述中體現(xiàn)的很明白?！痘緶?zhǔn)則》在規(guī)定會計(jì)要素計(jì)量屬性時(shí)，把歷史成本屬性放在首位?！毒唧w準(zhǔn)則》規(guī)定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中，提出有“確鑿證據(jù)”表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而對于采用成本模式計(jì)量的企業(yè)則無需披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。并且為了避免管理層使用計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換進(jìn)行盈余管理，規(guī)定企業(yè)已采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得再轉(zhuǎn)為成本模式。由此可見，采用成本模式計(jì)量的成本明顯小于公允價(jià)值模式，不需要為了實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值計(jì)量，而花費(fèi)大筆成本，去搜集“確鑿證據(jù)”，不需要聘請獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)評估資產(chǎn)的公允價(jià)值。監(jiān)管層對公允價(jià)值計(jì)量的態(tài)度很大程度上決定了上市公司在報(bào)告上的行為方式，較高的披露成本，也必然成為上市公司行為選擇時(shí)的影響因素。

（二）公允價(jià)值變動損益的確認(rèn)，會使利潤波動幅度放大

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量后，不允許采用成本模式，會放大利潤波動幅度。投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式計(jì)量，在資產(chǎn)負(fù)債表日，可以按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。資產(chǎn)價(jià)格上升的時(shí)候，公允價(jià)值變動收益增加，每股收益增加，對企業(yè)來說意味著盈利能力的增加，但是，當(dāng)價(jià)格下降時(shí)，公允價(jià)值變動形成損失，利坡，股東權(quán)益報(bào)酬率下降。可見，公允價(jià)值計(jì)量模式是把雙刃劍，有利有弊。因此，發(fā)現(xiàn)在公允價(jià)值上升時(shí)，上市公司采用公允價(jià)值模式的沖動比較大，而在預(yù)期公允價(jià)值下跌時(shí)，沖動則小得多，由于從2010年開始國家對房地產(chǎn)市場監(jiān)管措施的加強(qiáng)，年報(bào)報(bào)告中選擇采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司僅新增一家。

（三）抵押投資性房地產(chǎn)形成的借款，會使企業(yè)積聚較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

上市公司為滿足籌資需要，可以通過抵押投資性房地產(chǎn)而取得借款，當(dāng)公允價(jià)值波動時(shí)，會增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)經(jīng)營環(huán)境惡化。上述提到的世茂股份公司在其年報(bào)附注中批露的由抵押投資性房地產(chǎn)獲得的長期借款，2009年為8.23億元，2010年為15.51億元，2011年為29.24億元，占借款總額的比例逐年上升，從2009年的32.33%，到2011年47.84%，差不多占到一半的比例。其中，報(bào)告中列示的一項(xiàng)北京世茂國際中心投資性房地產(chǎn)，2011半年度報(bào)告中期末賬面余額為23億元，抵押其取得的長期借款為9.63億元，并同時(shí)提供10億元擔(dān)保。此時(shí)資產(chǎn)債務(wù)比率明顯偏高，一旦國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度加大，導(dǎo)致市場交易價(jià)格下降，公允價(jià)值變動損益為負(fù)，那么財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將非常大。因此無論從債務(wù)人的角度，還是債權(quán)人的角度來說，以投資性房地產(chǎn)為抵押的借款，其資產(chǎn)負(fù)債比率都不宜太高。

（四）沒有折舊、減值準(zhǔn)備抵稅，形成的僅是“看得見，摸不著”的利潤

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》，指出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量既可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式”；如果采用成本模式，則要提累計(jì)折舊和累計(jì)攤銷，及減值準(zhǔn)備；而以公允價(jià)值模式計(jì)量無需提折舊、攤銷，更不需要考慮減值準(zhǔn)備，直接確定公允價(jià)值變動損益。因此，兩種模式來比較的話，成本模式顯然有折舊費(fèi)用、資產(chǎn)減值損失等費(fèi)用項(xiàng)目，能起到一定的抵減所得稅的作用；而在公允價(jià)值模式下，在資產(chǎn)負(fù)債表日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益：大于借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“公允價(jià)值變動損益”；直接參與利潤核算，形成凈利潤。但這種利潤與營業(yè)利潤不同，并沒有真實(shí)實(shí)現(xiàn)，不能形成資金的流入，除非資產(chǎn)已以當(dāng)前公允價(jià)值進(jìn)行了交易，因此是表上看得見，事實(shí)摸不到的利潤。由此可見，一則沒有費(fèi)用抵稅，二則價(jià)值變動收益并未變現(xiàn)，只能是“看得見，摸不著”，因此上市公司使用公允價(jià)值計(jì)量的動力自然不足。

綜上所述，結(jié)合世茂股份、金宇車城、海南航空等上市公司案例，本文分析發(fā)現(xiàn)盡管采用公允價(jià)值計(jì)量可以反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，提高財(cái)務(wù)報(bào)告信息相關(guān)性，可以改善公司經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)，改善與維持公司資本結(jié)構(gòu)，滿足企業(yè)融資需要，但在具體實(shí)施的過程中，由于我國監(jiān)管層的謹(jǐn)慎態(tài)度，以及較高的披露成本，增大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等原因，大多數(shù)上市公司選擇以成本模式來進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。鑒于目前我國房地產(chǎn)市場面臨著較大的波動，上市公司對于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)當(dāng)持保守態(tài)度，以免對公司經(jīng)營表現(xiàn)形成較大的沖擊。

【參考文獻(xiàn)】

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［2］ 財(cái)政部會計(jì)司課題組.關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告［J］.會計(jì)之友，2008（7上）：105-112.

［3］ 財(cái)政部會計(jì)司課題組.我國上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告［J］.會計(jì)研究，2009（7）：3-21.

第7篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；新會計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)

一、公允價(jià)值的基礎(chǔ)理論

（一）公允價(jià)值的定義

對于公允價(jià)值，不同的機(jī)構(gòu)有不同的定義。國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會1999年的《國際會計(jì)準(zhǔn)則第39號——金融工具：確認(rèn)和計(jì)量》第98段指出：“在公允價(jià)值定義中隱含著一項(xiàng)假定，即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經(jīng)營規(guī)模，或按不利條件進(jìn)行交易。因此，公允價(jià)值不是企業(yè)在強(qiáng)制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）?！泵绹?cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價(jià)值的定義是：“公允價(jià)值是當(dāng)前的非強(qiáng)迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生與清償）的價(jià)格（FASB2000）。”我國新頒布的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中，把公允價(jià)值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~?！睂Ρ纫陨衔覈鴮蕛r(jià)值的定義，本文認(rèn)為這個(gè)定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。

（二）目前我國公允價(jià)值的適用范圍

雖然我國在新準(zhǔn)則中部分地采用了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，但是公允價(jià)值在新準(zhǔn)則中的應(yīng)用是十分謹(jǐn)慎的。與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比，我國新的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系在確定公允價(jià)值的應(yīng)用范圍時(shí)，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進(jìn)。公允價(jià)值的運(yùn)用必須滿足一定的前提條件，即公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)能夠可靠計(jì)量?；緶?zhǔn)則中也強(qiáng)調(diào)，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用“歷史成本”，只有在會計(jì)要素金額能夠取得“并可靠計(jì)量”時(shí)才能采用非歷史成本計(jì)量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等方面采用；另外，在各項(xiàng)使用公允價(jià)值的具體準(zhǔn)則中，也嚴(yán)格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產(chǎn)交換中，提出兩個(gè)前提條件，即交換是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，交易各方之間是否存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價(jià)值的“公允”表達(dá)，同時(shí)也可以有效遏制企業(yè)的利潤操縱。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用分析

（一）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定的背景

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分，其交易日趨活躍，在國民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯，適時(shí)分析新的會計(jì)準(zhǔn)則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產(chǎn)只是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！敝饕ǎ阂殉鲎獾耐恋厥褂脵?quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，從而把為生產(chǎn)商品，提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)排除在本準(zhǔn)則之外。對于投資性房地產(chǎn)，如果將其作為一般的固定資產(chǎn)看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。另一方面，對房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長、流動性和變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動資產(chǎn)以成本與市價(jià)孰低的計(jì)價(jià)原則來處理，也是不合適的。所以應(yīng)該給投資性房地產(chǎn)制定一個(gè)專門的準(zhǔn)則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理）和中國香港地區(qū)（SSAP13：投資物業(yè)會計(jì)）對投資性房地產(chǎn)制定有相關(guān)的會計(jì)準(zhǔn)則。

（二）新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定

新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這意味著地產(chǎn)公司可以對兩種模式進(jìn)行選擇。而且計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊了，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價(jià)值跟賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。

上述規(guī)定可能產(chǎn)生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業(yè)都被計(jì)入了固定資產(chǎn)，因此，物業(yè)的升值與否，并沒有體現(xiàn)在報(bào)表中。近幾年物業(yè)升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價(jià)值法來計(jì)量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤。公允價(jià)值計(jì)量模式的引入正式奠定了重估凈資產(chǎn)值的方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位。這必將引導(dǎo)市場對該項(xiàng)方法進(jìn)一步的認(rèn)可。第二，隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，尤其在新會計(jì)準(zhǔn)則采用后，肯定會引導(dǎo)市場更多地關(guān)注各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使重估凈資產(chǎn)值的估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。既然選擇公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的今天，勢必大大提高企業(yè)的凈資產(chǎn)，也會提高當(dāng)期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)就會不加思考地優(yōu)先選擇公允價(jià)值來計(jì)價(jià)呢？

（三）企業(yè)是否會優(yōu)先選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)問題分析

對于公允價(jià)值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認(rèn)為雖然新準(zhǔn)則給了企業(yè)選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價(jià)值。首先，公允價(jià)值的確認(rèn)是否合理是一個(gè)不容忽視的問題。按照新會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場供其交易，且該房地產(chǎn)交易市場能提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，則企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式，即不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。這就給企業(yè)以及審計(jì)師提出了一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來判斷公允價(jià)值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)呢？本文認(rèn)為，“能夠提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價(jià)格”這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)很難確定。即使采用綜合評分法，每個(gè)人對每個(gè)項(xiàng)目所給的權(quán)重也是不一樣的，那樣得出的結(jié)果也會不同。所以公允價(jià)值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中如果采用了公允價(jià)值模式的，每年度公司均聘請獨(dú)立的測量師對其投資性房地產(chǎn)行評估，并作為公允價(jià)值的確定依據(jù)。內(nèi)地上市的房地產(chǎn)公司如果采用公允價(jià)值，也需要每年聘請獨(dú)立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。這將成為企業(yè)的一項(xiàng)很重的負(fù)擔(dān)。

其次，公允價(jià)值增大了公司經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性。采用公允價(jià)值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)的公司的業(yè)績將更多地受該物業(yè)市場價(jià)格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。從以上的分析中，本文認(rèn)為，此次新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價(jià)值的引入，雖然意義重大，也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)是否會選用公允價(jià)值作為其計(jì)量屬性還是值得商榷的，所以公允價(jià)值的影響可能沒有大家想象的那么大。

參考文獻(xiàn)：

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[3]葛家澍．關(guān)于會計(jì)計(jì)量屬性——公允價(jià)值[J]．上海會計(jì)，2001．

第8篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

【關(guān)鍵詞】 新會計(jì)準(zhǔn)則 公允價(jià)值 會計(jì)核算 影響

1. 公允價(jià)值的定義

公允價(jià)值亦稱公允市價(jià)或者公允價(jià)格。熟悉情況的交易雙方在公平交易的條件下所確定的價(jià)格。在會計(jì)實(shí)務(wù)中，通常由相同或相似的市場價(jià)格或資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定。

2. 新會計(jì)準(zhǔn)則中為何引進(jìn)公允價(jià)值

2.1公允價(jià)值的引入是新準(zhǔn)則財(cái)務(wù)會計(jì)目標(biāo)變化的結(jié)果

我國新頒布的會計(jì)準(zhǔn)則，從內(nèi)容上發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的修訂。從本質(zhì)上來說，新會計(jì)準(zhǔn)則的修訂，實(shí)際上是會計(jì)目標(biāo)的修訂，從過去責(zé)任觀下的可靠性到?jīng)Q策有用觀下相關(guān)性，也就是為了更好地滿足報(bào)表使用者的需要，報(bào)表使用者想了解這項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)在值多少錢，而不是當(dāng)時(shí)取得的時(shí)候支出多少錢，從而引入了現(xiàn)在的公允價(jià)值，而不是原來簡單的歷史成本。這就是財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)的變化而引入公允價(jià)值。

2.2我國會計(jì)向國際趨同邁進(jìn)

近年來，國際會計(jì)準(zhǔn)則及西方發(fā)達(dá)國家會計(jì)準(zhǔn)則紛紛將公允價(jià)值作為重要甚至是首選的計(jì)量屬性加以運(yùn)用，以提高會計(jì)信息的相關(guān)性。從計(jì)量屬性角度看，公允價(jià)值在某種程度上代表著財(cái)務(wù)會計(jì)的發(fā)展方向。因此，其運(yùn)用的范圍和程度也就成了衡量一個(gè)國家或地區(qū)會計(jì)國際化程度的重要標(biāo)志。

我國新的會計(jì)準(zhǔn)則明確地將公允價(jià)值作為會計(jì)計(jì)量屬性之一，并在17個(gè)具體會計(jì)準(zhǔn)則中不同程度地加以運(yùn)用，這表明我國會計(jì)向國際趨同邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。公允價(jià)值的廣泛運(yùn)用，意味著我國傳統(tǒng)意義上單一的歷史成本計(jì)量模式被歷史成本、公允價(jià)值等多重計(jì)量屬性并存的計(jì)量模式所取代。

3. 公允價(jià)值對我國企業(yè)會計(jì)核算的影響

在新會計(jì)準(zhǔn)則體系中，目前已頒布的38個(gè)具體準(zhǔn)則中，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少在17個(gè)準(zhǔn)則中不同程度地運(yùn)用了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，本文僅從公允價(jià)值對金融工具的計(jì)量、投資性房地產(chǎn)，企業(yè)所得稅等方面的影響幾方面加以闡述。

3.1公允價(jià)值對金融工具確認(rèn)和計(jì)量的影響

根據(jù)新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，以公允價(jià)值計(jì)量的金融工具主要包括交易性金融資產(chǎn)和金融負(fù)債，對于交易性金融資產(chǎn)，取得時(shí)以成本計(jì)量，期末按照公允價(jià)值對金融資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公允價(jià)值變動計(jì)入當(dāng)期損益。按照這一規(guī)定，上市公司進(jìn)行短期股票投資的，將不再采用原先的成本與市價(jià)孰低法計(jì)量，而將純粹采用公允價(jià)值法。根據(jù)以前的會計(jì)準(zhǔn)則，上市公司的證券投資如市價(jià)比成本低，必須計(jì)提減值準(zhǔn)備，但是，如果市價(jià)比成本高，公司并沒有拋出實(shí)現(xiàn)收益，賬面盈利并不能計(jì)入當(dāng)期損益。但按新會計(jì)準(zhǔn)則，賬面盈利就能直接計(jì)入當(dāng)期損益。從而使得這一因?yàn)槭袃r(jià)升高而形成的賬面盈利也能成為凈利潤。

新準(zhǔn)則體現(xiàn)了對公允價(jià)值的謹(jǐn)慎使用原則，這與以公允價(jià)值為主導(dǎo)的國際會計(jì)準(zhǔn)則，還是有一定的差異。新準(zhǔn)則強(qiáng)化了為投資者和社會公眾提供決策有用會計(jì)信息的新理念，實(shí)現(xiàn)了與國際慣例接軌的標(biāo)準(zhǔn)，首次構(gòu)建了比較完整的有機(jī)統(tǒng)一體系，我們更希望看到通過一系列來自行政執(zhí)法、行業(yè)自律、輿論監(jiān)督、群眾參與相結(jié)合的市場監(jiān)督體系的壓力，使會計(jì)準(zhǔn)則能夠發(fā)揮最大效力，讓每個(gè)公司都實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)健康。

3.2公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計(jì)量的影響

《投資性房地產(chǎn)》提出，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：

3.2.1投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；

3.2.2企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，由于公允允價(jià)值變動直接計(jì)入當(dāng)期損益，從而不需要對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值的確定方式為：市場參考價(jià)格，或現(xiàn)金流貼現(xiàn)價(jià)值。

為了防止企業(yè)利用公允價(jià)值變動來調(diào)節(jié)企業(yè)利潤，準(zhǔn)則規(guī)定：對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，視為會計(jì)政策變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《會計(jì)政策、會計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

以前上市公司的投資性房地產(chǎn)都是計(jì)入固定資產(chǎn)，其市值變動并不計(jì)入損益，在報(bào)表中我們無從尋找變動的痕跡。近幾年房地產(chǎn)市場高速膨脹，由此上市公司一旦采用公允價(jià)值法來計(jì)量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤，意味著上市公司中的投資性地產(chǎn)溢價(jià)將在賬面上充分體現(xiàn)巨額利潤。未來以公允價(jià)體現(xiàn)的公司賬面凈資產(chǎn)，其參考價(jià)值也大大提高。

與此同時(shí)很多人持保守態(tài)度擔(dān)心公允價(jià)值容易導(dǎo)致利潤操縱，對公允價(jià)值有抵制傾向，但是隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，售房信息的網(wǎng)上公開，相對于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是容易取得的。

3.3公允價(jià)值變動對所得稅的影響

執(zhí)行新會計(jì)準(zhǔn)則后上市公司利潤表里出現(xiàn)了一個(gè)新的會計(jì)科目—公允價(jià)值變動損益。所有公允價(jià)值變動損益都在這個(gè)科目里反映，但上市公司要不要為此繳稅的問題也同時(shí)產(chǎn)生。為此，財(cái)政部和國稅總局專門發(fā)出通知，通知規(guī)定“對在股市和樓市上的投資浮盈暫不計(jì)稅，等盈利落袋即實(shí)際處置時(shí)，再按處置時(shí)的價(jià)款扣除歷史成本后的差額繳納所得稅”。

為了協(xié)調(diào)執(zhí)行新會計(jì)準(zhǔn)則后會計(jì)與稅收之間的其他政策差異，這份通知還明確規(guī)定，企業(yè)對持有至到期投資、貸款等按照新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定采用實(shí)際利率法確認(rèn)的利息收入，可計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。對于采用實(shí)際利率法確認(rèn)的與金融負(fù)債相關(guān)的利息費(fèi)用，應(yīng)按照現(xiàn)行稅收有關(guān)規(guī)定的條件，未超過同期銀行貸款利率的部分，可在計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，符合會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的，應(yīng)當(dāng)資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本，按稅法規(guī)定計(jì)算的折舊等成本費(fèi)用可在稅前扣除。

4. 新會計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值確定存在的問題

新會計(jì)準(zhǔn)則中雖然規(guī)定了公允價(jià)值確認(rèn)的三種狀態(tài)；

4.1存在活躍、公開的市場價(jià)格時(shí)，則以該價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)的價(jià)值作為公允價(jià)值。

4.2不存在活躍、公開的市場價(jià)格時(shí)，則在多方詢價(jià)的基礎(chǔ)上，采用適當(dāng)?shù)墓乐捣椒ɑ蛴少Y產(chǎn)評估等中介機(jī)構(gòu)的評估價(jià)，作為公允價(jià)值。

4.3不存在活躍、公開的市場價(jià)格時(shí)，交易對象也不適宜評估，多方詢價(jià)也存在較大困難的基礎(chǔ)上，可以參考當(dāng)?shù)赝惍a(chǎn)品的市場價(jià)格，作為公允價(jià)值。但是，現(xiàn)實(shí)情況千變?nèi)f化，特別是目前市場條件還不是嚴(yán)格規(guī)范，市場信息并沒有隨處可取。這無疑給部分企業(yè)利用公允價(jià)值人為調(diào)節(jié)利潤有可乘之機(jī)。同時(shí)，也給企業(yè)財(cái)務(wù)人員在實(shí)務(wù)操作中增加了工作的難度。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對房地產(chǎn)地產(chǎn)公允價(jià)值的確定，成為房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。如果采用香港的做法，即對采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的房地產(chǎn)開發(fā)公司，需要每年聘請獨(dú)立的測量師對房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評估，這無疑增加了企業(yè)成本。由于公允價(jià)值變動直接計(jì)入損益，因此對企業(yè)業(yè)績不佳，企業(yè)虧損或連續(xù)虧損的上市公司來說，對調(diào)節(jié)公司利潤打開了方便之門，誤導(dǎo)了投資者的投資方向。

參考文獻(xiàn)：

[1] 常勛，《公允價(jià)值計(jì)量研究》，財(cái)會月刊，2007，（3）：3-4.

第9篇：房地產(chǎn)的金融屬性范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)貸款；風(fēng)險(xiǎn)分析

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特征

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高負(fù)債行業(yè)，對銀行的貸款依賴程度較高，房地產(chǎn)行業(yè)本身的開發(fā)周期長，所需資金大等固有特點(diǎn)決定了開發(fā)貸款有以下特征：

1、開發(fā)貸款的資金額度大風(fēng)險(xiǎn)高

    房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項(xiàng)目貸款。貸款額度的大小取決于開發(fā)的規(guī)模，一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程，需要投入大量的資金，項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用包括前期費(fèi)用、土地出讓金、拆遷費(fèi)、施工費(fèi)、材料費(fèi)、廣告費(fèi)等， 窗體底端

每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，總的資金需求量比較大，對一般的房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)售款與銀行貸款為其獲得資金最重要的渠道，因此，開發(fā)貸款的額度相對較大，少則幾千萬，多則幾個(gè)億。

2、開發(fā)貸款周期長風(fēng)險(xiǎn)因素多變

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)論證開始，到征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市，需要多個(gè)階段，其開發(fā)周期相對較長，房地產(chǎn)的開發(fā)周期決定了開發(fā)貸款的周期，開發(fā)貸款的周期越長，各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，隨著政府土地政策的變化，土地拍賣價(jià)格變化變動，利率水平的變動，房地產(chǎn)政策的變動，諸多可變的風(fēng)險(xiǎn)因素使得房屋的成本和售價(jià)的不確定性就越大。

3、開發(fā)貸款的抵押物價(jià)值存在不穩(wěn)定性

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物是開發(fā)貸款的第二還款來源。目前開發(fā)貸款抵押物有兩種形式：一是抵押土地的使用權(quán)，二是抵押在建工程。二者的估價(jià)均受影響，當(dāng)房價(jià)處于下行周期時(shí)，其抵押物估值將出現(xiàn)縮水

4、開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)存在鏈條效應(yīng)

    房地產(chǎn)按開發(fā)順序可分為土地批租階段、房地產(chǎn)開發(fā)階段和房地產(chǎn)租售三個(gè)階段，每個(gè)階段的資金鏈條環(huán)環(huán)相扣，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都臨政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只要其中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來源

房地產(chǎn)的開發(fā)貸款，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了決定性的促進(jìn)作用，到2011年9月末，房地產(chǎn)的開發(fā)貸款累計(jì)余額達(dá)到2.46萬億；隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)步入了景氣度下降周期，開發(fā)貸款的隱性風(fēng)險(xiǎn)開始向顯性風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化，當(dāng)前，開發(fā)貸款主要的風(fēng)險(xiǎn)來源表述如下四個(gè)方面：

其一，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長與資金來源出現(xiàn)缺口。當(dāng)前地產(chǎn)商開發(fā)的土地多半是2009年和2010年高價(jià)儲備的土地，其開發(fā)成本較高，由于土地開發(fā)周期政策的限定，使得開發(fā)投資短期內(nèi)呈現(xiàn)一定剛性增長，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長32.9%，資金來源同比增長21.6%，這說明國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金正被逐漸消耗，隨著自有資金的耗盡，一些中小地產(chǎn)商可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

其二，銷售萎蘼，庫存增加，資金回流不暢。在房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，銀行個(gè)人購房貸款從緊，限購政策發(fā)揮作用，出現(xiàn)房產(chǎn)房交易量急劇萎縮，從存貨指標(biāo)來看，截至2011年9月，144家上市房企存貨總量已經(jīng)達(dá)到了1.22萬億，較去年同期的0.86萬億大幅上漲41.86%，較年中的1.1萬億則上漲了一成以上。其中，庫存同比增長的公司達(dá)到112家，占比77.78%，庫存環(huán)比增長的有109家，占比75.69%。部分企業(yè)的房屋將難以銷售，資金回流不暢，開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)凸顯。

其三，房地產(chǎn)開發(fā)商融資成本趨升，債務(wù)負(fù)擔(dān)加重。

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，銀行正在收緊貸款，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資的能力受到很大限制，同時(shí)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也到了集中兌付期，一部分風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯露。一些規(guī)模較小、實(shí)力較弱、信用較差的小地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)資金來源渠道單一，靠借入流動性維持經(jīng)營， 債務(wù)滾動必須付出高昂的代價(jià)，開發(fā)商經(jīng)營面臨較大的壓力，開發(fā)貸款還款計(jì)劃受到?jīng)_擊。

其四、房價(jià)泡沫破裂，誘發(fā)壞賬率上升。

宏觀調(diào)控促使房屋的商品屬性向居住屬性理性回歸，高房價(jià)難以維系，當(dāng)前，房價(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫一旦破裂，直接結(jié)果是開發(fā)商的利潤出現(xiàn)大幅度下滑，由于開發(fā)的前期成本鎖定，銷售價(jià)格的大幅度跳水，將導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營巨虧，正常還貸無望；房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的破裂，也將引發(fā)貸款抵押物的價(jià)值縮水，從而導(dǎo)致開發(fā)貸款的壞賬風(fēng)險(xiǎn)增加。

三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特征以及風(fēng)險(xiǎn)的主要來源，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制主要采取一下措施：一是根據(jù)房地產(chǎn)景氣周期，控制好開發(fā)貸款的適度規(guī)模，尤其房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期逐步壓縮開發(fā)貸款的規(guī)模；二是嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，加大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析和評估力度，同時(shí)，通過銀團(tuán)貸款方式分散風(fēng)險(xiǎn)；三是通過房產(chǎn)稅、非對稱加息、差別首付和限購措施，控制房屋投資性需求規(guī)模，緩解“非理性”購買造成的需求被提前和放大現(xiàn)象對供需關(guān)系的影響，促使房地產(chǎn)供需回歸理性，恢復(fù)房屋的居住屬性，防止房價(jià)“大起大落”；四是堅(jiān)持調(diào)控的審慎原則，要充分預(yù)期調(diào)控效果的滯后性和疊加性，避免房價(jià)暴跌引發(fā)的房貸系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；五是建立和完善多元化、分層次的房地產(chǎn)金融市場體系，創(chuàng)新和豐富多元化融資的品種拓寬房地產(chǎn)融資渠道；六是科學(xué)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵產(chǎn)品及其估價(jià)，防止抵押資產(chǎn)大幅縮水產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：