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1房地產(chǎn)項目開發(fā)中的制約因素
房地產(chǎn)建設(shè)在存在諸多限制性因素,他們的存在在很達成程度上妨礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,要改善房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)環(huán)境就必須清楚的認識到限制性的因素有哪些,從本人的實際工作來看,限制房地產(chǎn)開發(fā)的因素大致有以下幾個方面;(1)建設(shè)工期作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的時間周期,他的長短程度直接決定了房產(chǎn)開發(fā)的成功與否。房地產(chǎn)開發(fā)項目作為一種極為復(fù)雜的人類活動,需要許多不同部門之間的默契配合,一旦其中的一個、或者一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了差錯,就有可能導(dǎo)致整個工作流程的混亂,造成決策執(zhí)行力的降低與減弱,從而引發(fā)整個施工進程,滯緩了房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)速度,造成不必要的人力資源與時間成本的浪費,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)額外的資金投入,無形之中加大了企業(yè)的建設(shè)成本。(2)規(guī)劃設(shè)計方案作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程進度、工程質(zhì)量的提前預(yù)估,是影響房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要因素。在實際的開發(fā)建設(shè)中,由于一些外在變量的存在,使得我們之前的準備可能沒有意義,偶發(fā)的意外,可能導(dǎo)致前期的各種投入付諸東流,血本無歸,為了應(yīng)對突發(fā)性的事件,被迫改變最初的開發(fā)建設(shè)設(shè)計進行修改,這種后期的修改不僅僅大大延緩了工程開發(fā)進行的速度,拉長開發(fā)建設(shè)的周期,增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本,降低了企業(yè)的收益。(3)資金供應(yīng)是否穩(wěn)定充足,直接關(guān)系到施工管理的進度,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是一個從無到有,從砂石到高樓的過程,這一過程的順利進行,是依靠房地產(chǎn)企業(yè)的大量的資金支持,只有房地產(chǎn)企業(yè)源源不斷的將資金投入到房地產(chǎn)項目中,,才能將人力、物力結(jié)合起來,保證開發(fā)建設(shè)的正常進行,而一旦資金鏈斷裂,不足以維持開發(fā)建設(shè)項目的運轉(zhuǎn),不難想象,開發(fā)建設(shè)項目將沒有足夠的建筑工人參與到工程建設(shè)當中,將沒有充足的物質(zhì)材料的穩(wěn)定供應(yīng),來滿足房地產(chǎn)項目的需要。
2施工管理的現(xiàn)實意義
房地產(chǎn)項目中的施工管理是房地產(chǎn)企業(yè)憑借著自己高效的組織手段,科學(xué)的管理模式,在保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的質(zhì)量和時間計劃的前提下,最大限度的降低成本投入,減少自己的建設(shè)支出,從源頭上增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益,保證自己的利益。房地產(chǎn)領(lǐng)域的巨大收益,將愈來愈多的企業(yè)與社會資本吸引進來,大量的資金涌入固然有利于房地產(chǎn)事業(yè)的開發(fā)與建設(shè),但是在一定程度上加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭程度,而通過改善、提高房地產(chǎn)項目中的施工管理水平,可以使房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)者,以最少的資金投入,以最快的開發(fā)建設(shè)速率,保質(zhì)保量的完善房地產(chǎn)項目的開發(fā)。對于民眾來說,高效的施工管理能夠大大緩解了房地產(chǎn)市場上的供需矛盾,使得消費者在購買住房時,有了更多的選擇性,同時高品質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目,為普通大眾提供了一個改善自身生活環(huán)境的機會,人們可以在其中享受到更為優(yōu)質(zhì)的生活。對于企業(yè)自身來說,通過科學(xué)的施工管理,房地產(chǎn)企業(yè)增加了自身的利潤回報,在諸多競爭對手之中占有優(yōu)勢,保證自己高速發(fā)展的良好態(tài)勢。為了實現(xiàn)科學(xué)、高效地施工管理,充分發(fā)揮出工程管理對房地產(chǎn)開發(fā)項目的積極作用,就要建立一個科學(xué)合理的施工管理體系,建立起一個統(tǒng)一、穩(wěn)定的公司運行體系,各個部門之間信息共享,溝通順暢,不斷提高彼此之間的默契程度,提升企業(yè)自身的容錯率,避免因為一個部門的工作失誤,造成整個開發(fā)建設(shè)項目的混亂,延緩整個工程建設(shè)的速度,增加房地產(chǎn)企業(yè)不必要的資金投入,浪費珍貴的人力資源與時間成本。同時我們不能盲目的追求經(jīng)濟效益,在充分調(diào)查、了解建設(shè)用地的周邊環(huán)境之后,進行全面、科學(xué)的規(guī)劃,多方面的考量建設(shè)過程中可能遇到的難題,最大限度的降低突發(fā)偶然因素對房地產(chǎn)項目的沖擊,保證開發(fā)建設(shè)項目的穩(wěn)定與持續(xù)性,科學(xué)合理的設(shè)計,不僅能夠保證房產(chǎn)開發(fā)項目的穩(wěn)定進行,減少資金投入與時間成本浪費,增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益,更能以高品質(zhì)的生活環(huán)境,舒適的家居生活,使得消費者獲得一個極好的用戶體驗,這在無形之中,提升了房地產(chǎn)企業(yè)的形象,打造了企業(yè)自身的品牌效益,從而大大加強了自身在同行業(yè)之中的競爭力,促進企業(yè)的快速發(fā)展。在實際中,我們應(yīng)該重視合同的作用,我們需要以科學(xué)、明確的合同,規(guī)范房地產(chǎn)項目開發(fā)的參與者的行為,最大限度的降低人為因素對房產(chǎn)項目的破壞與滯緩,通過明確各方的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系,減少彼此之間不必要的矛盾糾紛,在法理上建立起一種穩(wěn)定共生的合作關(guān)系與共存模式,同時將具體責(zé)任落實到實處,利用合同的莊嚴性與神圣性,加強各方參與者的責(zé)任心,在一定程度上改善房地產(chǎn)建設(shè)事業(yè)的參與者的態(tài)度,明確的法律責(zé)任有助于對工程建設(shè)的監(jiān)督管理,杜絕之前存在的偷工減料、粗制濫造的丑惡現(xiàn)象,有力的保證了房產(chǎn)開發(fā)項目的工程質(zhì)量。培養(yǎng)專業(yè)性的管理人才,人作為以后一種主觀能動性較強的因素,對工程管理模式的影響十分巨大,參與工程管理人員的素質(zhì)、職業(yè)技能將直接影響到工程管理的合理性與有效性,因此,作為房地產(chǎn)企業(yè)的決策者必須重視工程管理人才的引進與培養(yǎng),通過專業(yè)人才來提升自身的工程管理的素質(zhì)與能力,利用自身的人才優(yōu)勢,提升自己企業(yè)的整體水平與素養(yǎng),提高自己的競爭力,保持自己在同行業(yè)中的優(yōu)勢地位。房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日益激烈,企業(yè)生態(tài)環(huán)境日益惡化,為了保證自身企業(yè)的經(jīng)濟效益,保證自己的生存與發(fā)展,在競爭的浪潮中不斷地提升自身的競爭力,就必須要嚴格企業(yè)自身的管理機制,建立一套研究高速的團隊運行模式,立足于現(xiàn)實的建設(shè)實踐,著眼于時展的最前沿,理性的規(guī)劃自身發(fā)展的方向與發(fā)展路徑,以科學(xué)的施工管理,保證房產(chǎn)項目的工程質(zhì)量,保證自身企業(yè)的利益最大化,實現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展,從源頭上保證企業(yè)自身健康有序的發(fā)展,以行之有效的措施,對自己進行規(guī)范,保證自身的發(fā)展。
3成本控制的作用
近些年來,我國的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢頭,巨大的收益讓越來越多的企業(yè)投身到房地產(chǎn)領(lǐng)域,但是由于我國真正意義上的現(xiàn)代化的房地產(chǎn)事業(yè)起步較晚,在實際管理上缺乏經(jīng)驗,很多房地產(chǎn)企業(yè)根本沒有實現(xiàn)真正意義上的成本控制,即便是主觀上想要對成本進行控制,但是缺少科學(xué)的方法與有效地舉措,這樣的情況就造成了我國房地產(chǎn)項目的實際成本大大超過之前的預(yù)期,這既降低了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間,又大大提高了房屋的價格,給消費者帶來了巨大的購買壓力。開發(fā)成本的控制絕不能簡單地歸結(jié)為房地產(chǎn)項目初期階段的成本壓縮,更不能單純的理解為對開發(fā)建設(shè)成本投入的縮水,而是要立足于開發(fā)建設(shè)的大局,最大限度的調(diào)用一切勞動力資源、物質(zhì)支持、資金力量,從整體上減少房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的投入成本?,F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目成本控制的重心一般放在施工建設(shè)階段,忽視對土地成本的控制,土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的基礎(chǔ),是整個開發(fā)建設(shè)的最主要的前提,而房地產(chǎn)企業(yè)在土地獲取上的支出往往是十分巨大的,通過對土地成本進行有力管控,就能有效地壓縮整個房產(chǎn)開發(fā)項目的成本投入,讓更多的資金從土地上解脫出來,被利用在其他更加需要的方面,提升整個房產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量、品質(zhì),提升房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)形象。售房策略也是我們控制成本的重要手段,雖然這一階段產(chǎn)生的成本支出相較于土地成本少之又少,但是仍然對房產(chǎn)項目的成本控制起著十分重要的作用。近些年來,我國房地產(chǎn)十分緊俏,住房需求十分旺盛,這使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)一直處于十分有利的主動地位,這就造成了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)忽視售房策略,輕視這一環(huán)節(jié)的成本控制,在實際的工作當中,我發(fā)現(xiàn)只有重視這一環(huán)節(jié)的成本控制,以更加豐富的銷售策略吸引更多的消費者來進行房屋購買,這既能有效地保證自身的收益,又能減少一些中間環(huán)節(jié)的不必要支出,因為房屋畢竟是一種商品,只有被消費了才能產(chǎn)生價值,只有被消費者購買才能產(chǎn)生企業(yè)的利潤,雖然從現(xiàn)階段來看房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)交易中處于主動地位,但是由于買房的支出十分巨大,大部分消費者對買房十分謹慎,更多的時候是保持觀望的姿態(tài),而優(yōu)秀、合理的銷售策略則能夠刺激消費者的購買欲望,保證銷售環(huán)節(jié)的順利進行,在此基礎(chǔ)上,才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的利益收入,最大限度的控制成本投入。我國現(xiàn)階段的成本控制仍存在著諸多問題,土地招標的程序不夠科學(xué),房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地招標之前沒有對風(fēng)險進行全面的預(yù)估與缺少相應(yīng)的風(fēng)險管控手段,這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地開發(fā)建設(shè)過程中需要冒著極大的風(fēng)險,從而影響了房產(chǎn)開發(fā)項目的進行速度與質(zhì)量,直接影響了自身企業(yè)的企業(yè)形象,破壞了企業(yè)信譽,帶來了不良影響。在施工建設(shè)的工程中往往缺乏有效地監(jiān)管,責(zé)任過于模糊,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目周期十分漫長,過長的周期使得懈怠心態(tài)滋生,極易造成工程質(zhì)量問題,為了有效地避免這一情況的出現(xiàn),就需要在工程建設(shè)的過程中加大監(jiān)管力度,通過周期性的監(jiān)督,保證工期,提高工程質(zhì)量,同時明確的責(zé)任有助于節(jié)約建設(shè)材料,降低投入成本,避免一些不必要的費用支出。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的樹立進行,我們需要從成本控制入手,增加土地招標階段的風(fēng)險評估、工程管理的步驟,只有這樣才能最大限度的保證企業(yè)自身的經(jīng)濟收益,保持企業(yè)自身的競爭優(yōu)勢,保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度。
4影響作用
房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)項目是一個極為復(fù)雜的過程,這一過程中包含了諸多風(fēng)險。房地產(chǎn)項目資金投入十分巨大,產(chǎn)生經(jīng)濟效益的周期過長以及建設(shè)過程中存在的技術(shù)性難題,使得房地產(chǎn)建設(shè)項目隨時都面臨著停滯不前的可能性,這種風(fēng)險的存在影響房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)濟收益,嚴重者甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。而施工管理作為一種科學(xué)的管理手段能夠在一定程度上降低、減少房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險,保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益,科學(xué)、有效地施工管理能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)項目中的前期和中期投入,整個資金鏈供應(yīng)的穩(wěn)定性得到了極大的提高,有了強大的資金作為后盾,才能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目穩(wěn)定的進行下去。房地產(chǎn)開發(fā)項目成功的關(guān)鍵在于建設(shè)項目的工程質(zhì)量與房產(chǎn)價格,實現(xiàn)利益的最大化,是每一個房地產(chǎn)開發(fā)者最大的追求,成本控制是房產(chǎn)開發(fā)項目中最重要的環(huán)節(jié)之一,貫穿與整個開發(fā)建設(shè)的工程中,要保證房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟效益,就需要科學(xué)的、理性的控制項目成本,提高自身工程建設(shè)的管控能力。施工管理與成本控制作為兩種有效手段,能夠極大的影響房產(chǎn)開發(fā)項目的工程質(zhì)量與經(jīng)濟收益,他們貫穿與房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的始終,以不同的方式影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益與生存狀態(tài),工程管理的科學(xué)與否、成本控制能力的強弱直接關(guān)系房產(chǎn)項目的狀態(tài),科學(xué)的工程管理模式,能夠有效地保證房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)項目的工程質(zhì)量,保證工程建設(shè)的有序進行,加快工程建設(shè)的建設(shè)速度,減少開發(fā)周期,從而建設(shè)出高質(zhì)量的住房,提升了房地產(chǎn)企業(yè)的自身形象,提高了企業(yè)的競爭力,有助于企業(yè)自身的健康發(fā)展,而且在一定程度上,節(jié)縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的資金支出,節(jié)約了建設(shè)成本,保證了資金鏈的穩(wěn)定性,保證了房地產(chǎn)項目的穩(wěn)定進行。成本控制則通過有效的手段降低房地產(chǎn)企業(yè)的額外的支出,在保證工程質(zhì)量的前提下,最大限度的縮小企業(yè)的資金投入,控制開發(fā)成本,從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的利潤收益,同時又能在保證房地產(chǎn)企業(yè)正當利潤收入的前提下,降低房價,減少購房者的經(jīng)濟壓力,達到一種雙贏的狀態(tài)。從施工管理與成本控制兩個方面入手能夠有效地保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展,改善生存環(huán)境。
5結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目是一個復(fù)雜的過程,房地產(chǎn)企業(yè)的利益的獲取也絕不僅僅只有單純提高房價這一條路,工程管理與成本控制作為兩種有效地途徑,能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的利益獲取空間,在日益激烈的競爭當中,拔得頭籌,占有更多的競爭優(yōu)勢,保證自身的健康發(fā)展,從宏觀上來看,成本控制與工程管理能夠有效地改善當代中國的房地產(chǎn)市場,既能保證房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收入,又能在減少投入的情況下,使得房屋價格有了降價的空間與可能性,保障了人們的生活需要,維護了消費者的權(quán)益,減少了消費者的購買壓力,達到一種和諧共贏的狀態(tài)。從微觀上來看,通過施工管理與成本控制兩種有效的手段,房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分發(fā)揮出自身的社會價值,不斷建設(shè)出高品質(zhì)的住房,不斷為消費者營造更為舒適的居住環(huán)境,提高人們的生活質(zhì)量與水平。
作者:孫健 單位:中國第二重型機械集團( 德陽) 萬安物業(yè)發(fā)展有限公司