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摘要:伴隨著社會主義持續(xù)完善發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì),及對于城鎮(zhèn)化建設(shè)國家逐步提升的重視度,推動了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)快速的發(fā)展。而土地增值稅為房地產(chǎn)行業(yè)主要的稅種,其稅率累積主要為四級30%~60%的超率。土地增值稅的征收確實在某種程度上扼制了惡性囤地、炒地的行為,迫使房地產(chǎn)企業(yè)以市場需求、國家意愿為依據(jù)進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn),可使房地產(chǎn)間交易的秩序得以有效規(guī)范,可合理科學(xué)的對房地產(chǎn)行業(yè)土地增值的收益進(jìn)行調(diào)配。本文主要分析了籌劃房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅的意義,并深入展開研究。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃
一、籌劃的意義
房地產(chǎn)相關(guān)項目持續(xù)周期通常較長,收入與成本間對應(yīng)關(guān)系難以在同一時間完成,給核算工作帶來一定難度,特別時土地的增值稅額。為保證有效完成土地增值稅的繳納,清算制度有效實行,完善納稅籌劃相關(guān)工作,作用十分關(guān)鍵,有利于企業(yè)效益改善、內(nèi)部控制。當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃相關(guān)工作缺乏認(rèn)識,理解相關(guān)政策程度較為欠缺,風(fēng)險意識極度缺乏。
(一)減少企業(yè)的稅負(fù)土地增值稅相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,屬一項關(guān)鍵的稅種,其占總稅額的比例較高,其雖存在簡便的設(shè)置,但因其清算較長的周期,較高稅負(fù),核算工作極為復(fù)雜。最近幾年,土地增值稅相關(guān)稅額在我國逐步增長,在國家調(diào)控政策下,房地產(chǎn)企業(yè)逐步縮減總體利潤,強(qiáng)化籌劃稅務(wù)對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升意義十分關(guān)鍵,稅務(wù)籌劃時著力點在企業(yè)競爭力的提升上也舉足輕重。
(二)管理財務(wù)的水平應(yīng)提高無論何種稅務(wù)籌劃工作均應(yīng)開展在法律允準(zhǔn)范圍內(nèi),合理實施籌劃,進(jìn)而降低稅負(fù)各項成本,實現(xiàn)成本、效益的最小化、最大化。相關(guān)籌劃工作若想順利開展,則在財務(wù)相關(guān)流程的管理上應(yīng)將政策逐步健全,提升管理水平,規(guī)范核算經(jīng)濟(jì)事項等工作,在國家納稅工作規(guī)定下,促使企業(yè)與之相符,避免偷稅漏稅,使財務(wù)管理有效性全面提升。為將房住不炒落實在實處,出臺了眾多調(diào)控手段,在對企業(yè)的監(jiān)督上,稅務(wù)部門加大了力度,在逐步擴(kuò)大的外部壓力下,稅務(wù)籌劃十分關(guān)鍵。
(三)籌劃土地增值稅的關(guān)鍵性作為營改增四大行業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè),在營改增后,納稅籌劃獲得了廣闊的空間。國家為減輕企業(yè)負(fù)擔(dān),將眾多優(yōu)惠政策推出。企業(yè)稅務(wù)相關(guān)籌劃工作在法律逐步完善的體系下得到有效保障。營改增后對企業(yè)提出了相關(guān)要求,其銷售項目的開發(fā)商需為企業(yè)本身,取得收入后,計算銷售額,即項目土地當(dāng)期借款扣除與之對應(yīng)的余額后數(shù)據(jù),計算繳納增值稅的方法可分為兩種,即一般和簡單計稅,在納稅人身份確定時,企業(yè)可以實際情況為依據(jù)選擇,使自身稅負(fù)降低。再者,在營改增前房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅屬營業(yè)稅金及附加范疇,可將其列入扣除的項目內(nèi);但營改增后,將增值稅列為價外稅,因而無法扣除??梢姡瑢{稅籌劃土地增值稅加以重視,可使企業(yè)健康發(fā)展得以持續(xù)保證。
二、籌劃手段
(一)合理利用政策(1)稅收優(yōu)惠下,一般住宅相關(guān)政策。由于四級超率的累進(jìn)稅率與土地增值稅較為合適,稅率跳躍的限制點極其明顯,且還有一般住宅標(biāo)準(zhǔn)的增值率,還有土地增值稅增收低于20%的優(yōu)惠政策。若想開發(fā)產(chǎn)品則需開發(fā)與當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)政策規(guī)定相符的一般住宅,可經(jīng)定價相關(guān)策略使該產(chǎn)業(yè)增值率與20%接近。進(jìn)而最大化房地產(chǎn)的利潤。此外,在確認(rèn)銷售價格后,可測試計算,經(jīng)合理的分?jǐn)偦虺杀緶y算,在合理的前提下傾斜開發(fā)成本至一般住宅,經(jīng)控制一般住宅的增值率,確保其享有免稅的政策。此為納稅籌劃的一個方法。[1](2)利用清算的時間實施籌劃。繳費在先,清算在后,為我國政策。對此,企業(yè)需將與征收金額、清算后需繳納的金額平衡的對等點找出,若增值率較平衡點高,則此時說明預(yù)征金額將較清算金額低,應(yīng)盡快清算,快速回籠資金,使財務(wù)危機(jī)減少。其次,使用此方法實施調(diào)整、完善時應(yīng)以真實情況為依據(jù),測算數(shù)據(jù),評估方案,確保方案的可信度,方可確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效性。同時,企業(yè)稅務(wù)成本計算時應(yīng)完整,還需全部完成成本結(jié)算工作,全部發(fā)票均應(yīng)合理合法獲取。這樣方可使測算扣除完整性得以保障,并切實保障最低化稅額。經(jīng)過清算稅收、支付稅款的時間,在清算對象全部完成清算時,取得下一季度發(fā)票前,匯算清繳所得稅。
(二)經(jīng)轉(zhuǎn)移費用完成籌劃以會計當(dāng)前準(zhǔn)則為依據(jù),房地產(chǎn)開發(fā)商在管理企業(yè)期間產(chǎn)生的間接費用、銷售費用、管理費用,劃分難以嚴(yán)格。而在真正工作中仍有難以區(qū)分交叉情況的出現(xiàn),對開發(fā)企業(yè)成本提供了相應(yīng)空間。在會計核算相應(yīng)期間,企業(yè)可將此類難以區(qū)分互相交織的費用計入項目開發(fā)支出中。[2]如:可經(jīng)總部或區(qū)域部分費用支出作為服務(wù)咨詢費計入各個項目中,使項目開發(fā)所需成本的金額有效增加?;蛘?,借助制度或會議等形式,對公司內(nèi)部管理的框架實施科學(xué)有效的調(diào)整。此乃房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃土地增值稅的一個方法。
(三)經(jīng)項目資金合理扣除增加完成籌劃在扣減有關(guān)土地增值稅資金時,需循環(huán)法律法規(guī)執(zhí)行,項目若難以給出有效憑證,則不可扣除。國家對此做出了特別的政策,即預(yù)期對相關(guān)費用實施提取,若無特殊規(guī)定,扣減不可逾越。對此,房地產(chǎn)業(yè)為加大資金扣除的量,進(jìn)而合理對成本效果實施利用,需在消費者可承受能力下,強(qiáng)化建設(shè)公共設(shè)備的質(zhì)量,商品房相關(guān)規(guī)格也應(yīng)體改,完善住房環(huán)境。[3]此外,房地產(chǎn)企業(yè)的建安發(fā)票應(yīng)特別注意,其發(fā)票備注欄內(nèi)若未特別備注發(fā)生建筑服務(wù)地的地址、項目名稱,則不可納入扣除土地增值稅的項目資金內(nèi)。此外,針對清算土地增值稅方面,若難以及時獲取合法有效憑證,納稅人可能面對的情境則為不可扣除風(fēng)險,通俗來講就是說需上繳較多的稅款,且有效費用、成果的憑證即便后續(xù)獲取到,在當(dāng)下文件基礎(chǔ)上,極易開展二次扣除清算工作。因此,若在清算時,未曾付款的成本的量較多或雖已付款但為獲取有效憑證的貨款,結(jié)算應(yīng)盡快完成,并努力提前開回發(fā)票。此乃房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃土地增值稅的又一個方法。
(四)利用稅收,合作建房何為合作建房,即指土地使用權(quán)、建房所學(xué)資金由合作雙方分別提供,以雙方的名義對項目實施開發(fā),雙方中須有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資質(zhì),此乃房地產(chǎn)合作開發(fā)的形式要求,需遵循我國相關(guān)法律條文規(guī)定的內(nèi)容,途徑應(yīng)保證合法,進(jìn)而對合法手續(xù)實施辦理。在合作建房硬性條件要求下,多種合作形式與其要求不符,比如對于此土地可提供使用權(quán),定期收取數(shù)額固定的費用,對于相關(guān)經(jīng)營管理存在的各項風(fēng)險則無須承擔(dān),此合同無關(guān)合作建房,僅為單純的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。第二種即為對于經(jīng)營管理各類風(fēng)險,提供資金者不予承擔(dān),僅收取固定相關(guān)資金或者分配固定數(shù)量的房屋,當(dāng)屬借款或買賣房屋類的合同。上述兩種情景與合作建房不符,因此需繳納相關(guān)稅收,并在相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上完成。此乃籌劃的另一種手段。[4]
(五)拆遷補(bǔ)償,相關(guān)籌劃在整體開發(fā)項目期間,很大概率上,房地產(chǎn)業(yè)會與補(bǔ)償拆遷等問題接觸。補(bǔ)償拆遷一般來講可分為三種形式,妥善對回遷戶住房問題給予安置,即為第一種,而安置回遷戶至異地也屬補(bǔ)償?shù)囊环N形式,第三種是將拆遷戶拆遷房屋計算出相應(yīng)金額,并將此補(bǔ)償金額如數(shù)支付給拆遷戶,至于安置地等后續(xù)事宜,與房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān),拆遷戶可自行安排。針對以房產(chǎn)對拆遷戶加以補(bǔ)償?shù)娜?,?yīng)以市場報價為依據(jù)計算應(yīng)補(bǔ)償給拆遷戶的房屋。同時,該項資金支出應(yīng)劃入開發(fā)成本內(nèi),另做費用補(bǔ)償,作為加計扣除基數(shù)房地產(chǎn)業(yè)記入百分之二十扣除的基本數(shù)額。實際支出與否為拆遷補(bǔ)償費支出特別關(guān)注的一項問題,通俗來講即此款項是否支出,在支付期間,特別是個人支付,其相關(guān)憑證能否對應(yīng),并完善保管相關(guān)支付票據(jù)、憑證,其資金數(shù)額通常較大,在與拆遷戶進(jìn)行拆遷補(bǔ)償合同相關(guān)簽訂時,企業(yè)需將各項有效憑證一同交給拆遷戶,如字據(jù)、票據(jù)等,否則在稅款扣除時難以有效扣除,致使成本內(nèi)未劃入次金額,此項成本難以扣除,開發(fā)商效益受損。此乃籌劃手段的一種。
(六)會計核算手段的選擇對于房地產(chǎn)業(yè)來講其會計核算和確認(rèn)開發(fā)成本、費用的方法可互相結(jié)合并使用。例如,對于計算所發(fā)出存貨成本的相關(guān)方法、計算固定資料的方法等,企業(yè)應(yīng)加大扣除金額相應(yīng)的方法。房地產(chǎn)企業(yè)計提折舊時可使用加速折舊法開展,該項會計核算應(yīng)以稅收法相關(guān)規(guī)定為依據(jù),房地產(chǎn)企業(yè)可自行選擇,該項操作可使開發(fā)相應(yīng)的成本增加,還可減少開發(fā)的費用至增值的數(shù)額,其最終的目的即為降低增值率。[5]由此可見,由于房地產(chǎn)企業(yè)整體稅費中土地增值稅所占比例相對較大,其稅負(fù)重、稅率高,因而籌劃土地增值稅就顯得十分關(guān)鍵,在市場這樣的大背景下,完善籌劃土地增值稅的執(zhí)行工作,就房地產(chǎn)企業(yè)來講其意義極其深遠(yuǎn),在一定程度上可使土地增值稅部分不必要的支出有效減輕。借助上述手段的完善執(zhí)行,確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步穩(wěn)健、健康的持續(xù)發(fā)展。
三、結(jié)語
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,籌劃企業(yè)土地增值稅期間會涉及較多法律條文,稅務(wù)整體籌劃過程極為復(fù)雜,房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的全部稅種中土地增值稅十分關(guān)鍵,因而需給予重視,在確保成本效益的前提下,融合企業(yè)當(dāng)下情況,在與國家法律法規(guī)相符的前提下,對國家各項相關(guān)政策加以充分利用,確保稅務(wù)籌劃相關(guān)工作開展的合理性、合法性,合理地將可能出現(xiàn)在籌劃期間的各類風(fēng)險規(guī)避,稅后效益提升。
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作者:方四珍 單位:福建金弘達(dá)實業(yè)股份有限公司