互聯(lián)網(wǎng)+驅(qū)動房地產(chǎn)眾籌的納稅籌劃

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摘要：隨著經(jīng)濟(jì)增速的放緩，房產(chǎn)市場競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)資金運轉(zhuǎn)較為困難，資金回籠壓力較大，從而出現(xiàn)了以“互聯(lián)網(wǎng)+”為技術(shù)背景的房地產(chǎn)眾籌模式。房地產(chǎn)眾籌模式具有融資時間短，融資數(shù)額高等優(yōu)點，已成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要手段。但就我國目前的稅法體系而言，對于房地產(chǎn)眾籌尚未提出相關(guān)政策，所以眾籌的參與方的納稅還存在一些爭論點。本文從界定眾籌的類型出發(fā)，研究房地產(chǎn)眾籌模式的特點，分析不同眾籌模式的涉稅事項，提出一些納稅籌劃的建議。

關(guān)鍵詞：“互聯(lián)網(wǎng)+”；房地產(chǎn)眾籌；發(fā)起人；投資人；涉稅事項

一、房地產(chǎn)企業(yè)眾籌模式

眾籌模式是指借助互聯(lián)網(wǎng)手段通過線上平臺籌資項目向特定群體募集項目資金，與其他的融資方式相比，眾籌具有融資效率高，融資成本低等優(yōu)點，并且在眾籌時發(fā)起人可以通過投資平臺與投資人溝通互動，從而改變了以前信息只能單向傳遞的傳統(tǒng)模式，同時通過眾籌平臺項目信息，也可以提前鎖定有意向購房的人群。所以通過眾籌，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能快速籌集資金，還能同時達(dá)到營銷、銷售等目的。目前，房地產(chǎn)眾籌模式可分為以下幾種:（1）營銷型眾籌，是指房地產(chǎn)商以營銷為目的開設(shè)的眾籌項目。通常是指房地產(chǎn)商以出讓部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入作為廣告宣傳費，通過廣告的方式營銷吸引投資者，從而達(dá)到轉(zhuǎn)讓產(chǎn)品房產(chǎn)所有權(quán)或相關(guān)收益權(quán)目的，提升企業(yè)知名度的目的，或者是房地產(chǎn)企業(yè)通過抵押房產(chǎn)來獲得流動資金，并承諾在一定期限內(nèi)將房產(chǎn)售出償支付投資者的投資收益。［1］（2）銷售型眾籌，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為達(dá)到銷售房產(chǎn)，加快資金回籠速度目的，將房產(chǎn)或項目通過互聯(lián)網(wǎng)以低于市場的價格向投資者或社會公眾出售的眾籌項目。但是銷售型眾籌模式與傳統(tǒng)的直接交易房產(chǎn)還是存在一定差異，它是以產(chǎn)品房產(chǎn)作為標(biāo)的物。其主要模式為:開發(fā)商通過眾籌平臺展示房產(chǎn)相關(guān)情況，眾籌參與人可通過眾籌平臺挑選中意的房產(chǎn)并進(jìn)行線上預(yù)約。在預(yù)約期滿后，預(yù)約成功的投資者繳納款項并簽訂認(rèn)購協(xié)議；最后，在開盤之后投資者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽署房產(chǎn)買賣合同，完成購房。［2］（3）融資型眾籌，是指由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)行業(yè)前景不太樂觀，房地產(chǎn)企業(yè)為了快速募集資金而發(fā)起的房地產(chǎn)眾籌項目，主要通過房地產(chǎn)企業(yè)的在建工程或待建房產(chǎn)為籌資標(biāo)的物向公眾募集資金。融資型眾籌與其他眾籌的區(qū)別，主要在于融資型眾籌是由投資者通過眾籌平臺直接對房地產(chǎn)企業(yè)的地產(chǎn)項目投資，主要投資于房地產(chǎn)企業(yè)的前期工程。［3］

二、眾籌模式下企業(yè)的涉稅事項

（一）營銷型眾籌在2020年5月10日，甲公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，為增值稅一般納稅人，因籌資需要決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標(biāo)的物為將一套價值為400萬元的成品房。為了達(dá)到營銷目的，甲公司承諾給予投資人一定的折扣，將折扣后籌集的資金作為籌資目標(biāo)，所以籌集的目標(biāo)金額為標(biāo)的物的價格的85%即340萬元。本次眾籌的截止時間為5月17日，房產(chǎn)出售時間為7月1日，資金托管機構(gòu)為中國建設(shè)銀行。同時，在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設(shè)銀行支付中介費和托管費，分別為籌資金額的8%和3%。第一，在本案例中，按稅法規(guī)定，A企業(yè)本次眾籌項目繳納稅額的時間為2020年5月17日，即眾籌資金款項到賬的當(dāng)天，并且在現(xiàn)行稅法下，甲公司本次活動視同為預(yù)售。其納稅情況如下:首先甲企業(yè)需要按稅法規(guī)定在收到投資人支付額的押金時按照3%的預(yù)征稅率預(yù)繳增值稅，因此，甲公司需預(yù)繳納的增值稅稅額為:340/（1+9%）×3%=9.35萬元。甲公司的這套房產(chǎn)在7月1日以800萬元（不含稅價733.94萬元）的價格成交。按照相關(guān)稅法規(guī)定，還需補繳甲公司56.7萬元的稅額（733.94×9%-9.35=56.7萬元）。最后，在甲公司轉(zhuǎn)讓住宅產(chǎn)權(quán)過程中時還需要支付一定的土地增值稅以及印花稅等。所以營銷型眾籌主要涉及的風(fēng)險是中介費、托管費等的抵扣問題。按照現(xiàn)行稅法，甲公司可以按照9%的稅率取得增值稅專用發(fā)票抵扣銷項稅額，達(dá)到節(jié)稅的目的。但是如果企業(yè)取得增值稅普通發(fā)票就不能抵扣進(jìn)項稅額，有些企業(yè)對于取得的增值稅發(fā)票是否可以抵扣上存在一些問題，可能導(dǎo)致稅款繳納不足①；二是關(guān)于眾籌和售出價格之間的422.02萬元［733.94-340/（1+9%）］的差額，企業(yè)一般認(rèn)定將其為銷售費用，費用會涉及稅前扣除的問題，按照稅法規(guī)定，如果企業(yè)獲得了合法原始憑證就可在稅前扣除。此外，近幾年，由于政府不斷加強對房價控制，如“限購”政策等政策的相繼出臺，投資者人數(shù)有限，房地產(chǎn)企業(yè)只能靠降低房價來銷售，導(dǎo)致企業(yè)的盈利空間縮水，同時也會改變投資者的風(fēng)險偏好，導(dǎo)致企業(yè)資金籌措困難，給企業(yè)帶來一定的財務(wù)風(fēng)險。第二，對于投資者來說，納稅風(fēng)險主要在于他的投資者身份。如果是個人投資者，就僅按投資收益所得繳納個人所得稅；如果是法人投資者，其收益所得應(yīng)計入企業(yè)所得稅，繳納完企業(yè)所得稅后的個人收益繳納個人所得稅。同時還應(yīng)注意，投資者是否在眾籌項目中認(rèn)購了房產(chǎn)，如有簽署商品房買賣合同，則應(yīng)按合同金額繳納印花稅。第三，對于眾籌平臺來說，根據(jù)收取的中介費所得確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入，計入應(yīng)納稅所得額。同時按服務(wù)行業(yè)稅率繳納增值稅1.54萬元［27.2÷（1+6%）×6%］，并根據(jù)應(yīng)交增值稅計提城建稅及教育費附加。

（二）銷售型眾籌甲公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，為增值稅一般納稅人，2019年4月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標(biāo)的物為一套價值300萬元的成品房產(chǎn)，標(biāo)的價格為700萬。本次眾籌的截止時間為5月17日，甲公司所籌700萬元（不含稅價642.2萬元），在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設(shè)銀行支付中介費和托管費，分別為籌資金額的8%和3%。第一，對于甲公司，適用9%的稅率，此時需要交納稅額為83.81萬元（642.2×9%=83.81萬元）。第二，對投資者來說，銷售型眾籌等同于房地產(chǎn)企業(yè)向投資者銷售房產(chǎn)，如果投資者的目的是為了以低于市場價獲得房產(chǎn)，那么投資者僅僅需要繳納契稅和印花稅，無須繳納個人所得稅。②因契稅的稅率受購房次數(shù)的影響，所以我們只計算印花稅。印花稅一般為是購房總價的0.05%，即3500元（700萬元X0.05%=3500元）。第三，對于眾籌平臺來說，需要根據(jù)收取的中介費和最終所得繳納增值稅和所得稅。按照銷售型眾籌和營銷型眾籌下所涉及的納稅情況基本相似，其所面臨的財稅問題也基本一致。

（三）融資型眾籌甲公司在2019年10月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標(biāo)的物為價值1200萬元的新建樓盤，本次眾籌的截止時間為11月10日，眾籌的約定利率為16%，甲企業(yè)承諾到期后還本付息，其他假設(shè)同上。由于需要支付給眾籌平臺8%的中介費即96萬元，支付給銀行36萬元的資金托管費，所以甲企業(yè)最終籌集的資金為1068萬元。在本次項目中，A企業(yè)適用9%的增值稅稅率，這次眾籌項目涉及利息，利息是否要在稅前扣除成了這種模式下的涉稅主要問題。一般來說，企業(yè)會使用利息支出來降低稅前利潤，從而達(dá)到降低所得稅的目。但在本項目中，由于眾籌平臺和銀行不是貸款方，所以這筆費用屬于籌資過程中的其他支出，不應(yīng)算入利息中，企業(yè)不應(yīng)進(jìn)行稅前扣除，所以這筆費用屬于籌資過程中的其他支出，不應(yīng)算入利息中，企業(yè)不應(yīng)進(jìn)行稅前扣除。但兩年期滿，A企業(yè)支付給投資者利息，企業(yè)可憑獲得的原始憑證進(jìn)行抵扣。除此利息支出外，融資型眾籌的涉稅環(huán)節(jié)和營銷型眾籌大致相同。

三、眾籌模式下企業(yè)納稅籌劃的建議

無論是出于何種目的、用于何種用途的眾籌，納稅都是企業(yè)不可避免的問題，納稅問題如果處理不當(dāng)就會使企業(yè)面臨涉稅風(fēng)險，影響企業(yè)的形象，降低企業(yè)的信譽，所以企業(yè)應(yīng)加強對財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和納稅風(fēng)險管控能力及政策敏感度的培養(yǎng)，針對以上的問題提出兩點籌劃建議。第一，加強對財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，提高對稅務(wù)相關(guān)政策的敏感度。我國自2016年全面進(jìn)行營改增，現(xiàn)已取得了不錯的結(jié)果，營改增的目的是為了減輕企業(yè)的稅負(fù)，但不少企業(yè)卻出現(xiàn)不減反增的情況，其原因還是稅務(wù)人員對稅收政策的把控不到位。不可否認(rèn)，目前的形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)情景不太樂觀，所以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展重點都放在了如何提高盈利和創(chuàng)新上，不可避免地忽視了對稅務(wù)及財務(wù)人員的管理與培養(yǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)人員能力提升緩慢，對稅收和相關(guān)優(yōu)惠政策的解讀不到位，降低了企業(yè)納稅籌劃的效率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視稅務(wù)管理工作，設(shè)立相對獨立的稅務(wù)部門，制定一套完整合理的績效考核和獎懲制度作為依據(jù)考核稅務(wù)人員的工作情況。第二，企業(yè)應(yīng)該完善風(fēng)險控制制度，眾籌模式下的財稅問題是由于國家對房地產(chǎn)眾籌尚未提出相關(guān)政策，所以眾籌的參與方的納稅還存在一些爭論點給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了稅務(wù)風(fēng)險，所以企業(yè)要針對這些爭論點完善企業(yè)的風(fēng)險管控制度，提升稅務(wù)人員涉稅風(fēng)險的處理能力，并且達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)的目的。

四、結(jié)語

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)的不斷成熟和金融市場體制的不斷改善，企業(yè)擁有了越來越多的手段籌集資金，但是就我國目前的稅法體系而言，對于房地產(chǎn)眾籌尚未提出相關(guān)政策，所以眾籌的參與方的納稅還存在一些爭論點。所以企業(yè)應(yīng)加強對財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，提高對稅務(wù)相關(guān)政策的敏感度，從而達(dá)到就降低減低納稅風(fēng)險的，為企業(yè)節(jié)約一定的資金，進(jìn)一步推動企業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。注釋①在這個過程中，主要存在的風(fēng)險有兩個方面：一是關(guān)于中介費、托管費等的抵扣問題，按照營業(yè)稅改增值稅后的稅法內(nèi)容，在11%的稅率下，A企業(yè)可以取得相應(yīng)的增值稅發(fā)票調(diào)整進(jìn)銷項稅額的變動，從而減低企業(yè)稅負(fù)。但如果企業(yè)按照5%的簡易計稅法稅率時，這些費用不能用來抵扣稅額，但受認(rèn)知和理解上的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅額抵扣上存在一定的理解誤區(qū)，稅額繳納不足，被稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定為偷稅或漏稅，導(dǎo)致企業(yè)聲譽和經(jīng)濟(jì)受損。②但是，如果眾籌投資人只是購買了房產(chǎn)，其就不再繳納個人所得稅，僅就其購買的房產(chǎn)繳納相應(yīng)的契稅、印花稅。

參考文獻(xiàn)

［1］牟善勃.基于不同眾籌模式的房地產(chǎn)企業(yè)財稅處理研究［J］.管理觀察，2019（34）.

［2］李妙娟.基于不同眾籌模式的房地產(chǎn)企業(yè)財稅處理探討［J］.財會通訊，2017（31）.

［3］宋卉.“互聯(lián)網(wǎng)+”驅(qū)動下房地產(chǎn)眾籌的涉稅處理［J］.財會月刊，2016（31）.

作者：劉亞平 劉伊 單位：長沙師范學(xué)院