房地產(chǎn)企業(yè)財務管理改進的措施淺析
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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱力量，無論是在應對經(jīng)濟危機還是預防通貨膨脹方面，其作用都不可替代。隨著一系列政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭日益激烈，為了進一步提升競爭力，占據(jù)更多市場份額，企業(yè)要充分意識到財務管理的重要意義，增強財務管控力度。本文對新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的改進措施進行了探討。
關鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；改進措施
引言
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，從立項到正式銷售環(huán)節(jié)需要經(jīng)歷較長的時間，同時也要大量的資金、人力投入，一旦其中某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將會引起連鎖反應，為企業(yè)發(fā)展帶來不可估量的損失。資金回籠時間長、國家政策的出臺等，都會對該行業(yè)的發(fā)展帶來了一定影響。在新的時代背景下，房產(chǎn)企業(yè)要提升財務管理工作的地位，將資金籌集、分配、房屋預售、利潤計算和分配等都納入財務管理范疇中，擴大其管理范圍，對每筆資金支出進行動態(tài)化監(jiān)管。但是就目前情況來看，在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理方面依然存在較多漏洞，包括認識不足、預算管理不到位等，對企業(yè)發(fā)展造成阻礙。因此，對新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理進行分析具有重要意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)做好財務管理工作的意義
（一）有助于提升資金利用率
房地產(chǎn)企業(yè)從項目立項到銷售環(huán)節(jié)，時間長、資金投入巨大，資金能否合理利用和企業(yè)發(fā)展有著密切聯(lián)系。在財務管理工作中，需要強化對資金的管理，一方面可實現(xiàn)資金的合理分配，另一方面能夠有效提升資金利用率，避免浪費，節(jié)省成本。
（二）有助于規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為
財務報表能夠如實反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，財務工作也可對企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標的實現(xiàn)起到引導作用。在企業(yè)日常經(jīng)營管理中，要以完善的制度體系作為約束和引導。領導人員要根據(jù)企業(yè)的實際發(fā)展情況制定完善的管理制度，提升財務工作效率和質(zhì)量，合理規(guī)避財務方面的風險。
（三）有助于實現(xiàn)效益最大化
財務管理的順利開展，需要以完善的監(jiān)督機制為保障，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動進行監(jiān)督和管理，確保財務工作更科學、更規(guī)范。當前市場競爭日益激烈，除了要提升項目本身的質(zhì)量之外，還要加強內(nèi)部管理，提升財務管理水平，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟、社會效益的最大化。
（四）降低財務風險
房地產(chǎn)項目的建設周期長，資金回籠速度慢，且容易受到市場、國家政策等各方面因素的影響。在投資之前要對各項目的可行性進行深入分析，評估投入和產(chǎn)出之間的關系，財務管理工作的順利開展，能夠減少盲目投資，降低財務風險，為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展保駕護航。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中存在的問題
（一）財務管理意識薄弱
房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目的過程中，會將重點放在經(jīng)濟效益或工程質(zhì)量方面，企業(yè)的經(jīng)營特點決定了其在經(jīng)營過程中將會面臨更多風險。就目前情況來看，很多企業(yè)領導人員對財務管理的認知并不充分，意識淡薄。隨著市場的進一步發(fā)展，當前中小型房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷增加，部分企業(yè)并沒有職業(yè)經(jīng)理，財務管理工作目標的制定，并沒有以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標為導向。且由于管理機制并不完善，導致很多工作都無法落到實處，財務工作的價值得不到充分發(fā)揮，為企業(yè)發(fā)展帶來嚴重阻礙。
（二）預算管理機制不健全
不論是企業(yè)的經(jīng)營還是管理，或是項目的開展，都需要大量的資金支持，這是房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定的。目前很多企業(yè)的資金管理、預算管理機制并不健全，資金使用環(huán)節(jié)具有很強的隨意性，項目投資較為盲目，沒有對實際情況進行深入考察，造成大量資金、資源的浪費。房地產(chǎn)企業(yè)無法發(fā)揮預算管理的真正作用，沒有根據(jù)項目特點來編制預算，或是對預算執(zhí)行環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度嚴重不足，部分人員利用公職獲取私利的現(xiàn)象較為普遍。不僅如此，部分指標的制定也脫離了市場調(diào)研和分析，和企業(yè)發(fā)展嚴重脫軌，一方面增加了企業(yè)的經(jīng)營成本，另一方面會讓企業(yè)面臨較為嚴重的財務風險。
（三）融資渠道單一
很長一段時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源都是銀行貸款，主要是因為在項目開發(fā)過程中，需要大量的資金支持，僅憑借自籌資金和預收款項是遠遠不夠的。銀行貸款審批時間長，程序煩瑣，從申請到獲得資金需要耗費大量時間，且利息高，增加了企業(yè)融資成本。除此之外，目前中小型的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來越多，其抵押物價值不高，難以獲得銀行信任，銀行貸款資金根本無法滿足其實際需求，對企業(yè)發(fā)展帶來了嚴重限制。
（四）缺乏專業(yè)財務管理人才
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，一旦涉及大量的資金投入，那么其風險要大大增加，和普通企業(yè)相比，對財務人員專業(yè)技能的要求就會更高。就目前情況來看，專業(yè)財務人員的缺乏，是房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題，其專業(yè)技能有待提升。不僅如此，企業(yè)并未重視對財務人員的專業(yè)技能培訓，內(nèi)部工作氛圍較差，沒有責任意識等，都是比較突出的問題，要引起房地產(chǎn)企業(yè)領導人員的充分關注。
（五）成本管理不完善
房地產(chǎn)項目的開展需要大量的資金投入，如果沒有做好成本管理工作，將會大大增加企業(yè)的資金投入，為其帶來不必要的損失。事實情況是很多企業(yè)的成本管理機制并不健全，無法發(fā)揮其作用，導致實際支出遠超成本計劃。影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益。
三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的改進措施
（一）擴充企業(yè)資金來源渠道
房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)濟活動或項目建設時，對資金需求量較大，絕大部分企業(yè)都長期處于負債狀態(tài)，一旦某經(jīng)營環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將會引起連鎖反應。由于資金投入沒有回報，負債會形成惡性循環(huán)。在很長一段時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源都是向銀行申請貸款，或利用后期預售的方式來收回一部分款項。但由于預收款項數(shù)量有限，且對于部分企業(yè)而言，難以獲得銀行信任，可抵押物價值不足，得到的貸款資金較少，限制了其發(fā)展。為了解決這一問題，拓寬資金來源渠道十分必要。除了向銀行和金融機構(gòu)申請貸款之外，還可以和其他企業(yè)建立合作伙伴關系，共同開發(fā)房地產(chǎn)項目，和其他企業(yè)共同承擔風險，雖然收益有所減少，但能夠緩解資金緊張的問題。隨著我國科學技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可通過互聯(lián)網(wǎng)金融來進行眾籌，以合法眾籌、證券化等多種模式來達到獲利的目的。
（二）全面提升財務人員綜合素質(zhì)
財務人員是財務工作的主要落實者，房地產(chǎn)企業(yè)高層和基層人員都要轉(zhuǎn)變思想理念，充分意識到財務管理的重要作用，提升工作地位，讓財務人員參與到業(yè)務、經(jīng)濟活動以及企業(yè)管理中。房地產(chǎn)項目從開發(fā)到建設，再到最后的銷售，每一環(huán)節(jié)都需大量的資金投入，不能僅僅將財務部門作為后勤保障部門，而是要充分發(fā)揮其資金管理、資源分配、監(jiān)督管理等職責。企業(yè)要在互聯(lián)網(wǎng)上廣泛發(fā)布招聘信息，擇優(yōu)錄取工作經(jīng)驗豐富、專業(yè)能力突出的財務人員，為財務管理團隊注入新的血液。優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，成立專門的財務監(jiān)督管理小組，簡化財務管理流程的同時，做到透明公開，建立健全人力資源管理體系，定期開展專業(yè)技能培訓，挖掘員工潛力?？衫没ヂ?lián)網(wǎng)打造信息化的財務管理平臺，加強企業(yè)各部門之間的聯(lián)系，將財務數(shù)據(jù)及時上傳到系統(tǒng)中，便于財務人員進行監(jiān)督和管理。以房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)展情況為主，打造專門的企業(yè)管理系統(tǒng)，將企業(yè)的人工、財務、業(yè)務等各方面聯(lián)系起來，降低財務管理工作成本的同時，可保證財務數(shù)據(jù)的真實準確，為領導人員制定關鍵決策提供可靠的參考依據(jù)。
（三）完善預算管理制度
無論是在項目建設還是投資環(huán)節(jié)，都涉及大量的資金，一個樓盤可能需要上億資金才能建設完成，成本和預算工作作為財務管理中的重點內(nèi)容之一，要引起有關人員的充分重視。一般來說施工環(huán)節(jié)在項目整體成本投入中的占比較大，因此在這一階段，企業(yè)要提升重視程度，制定完善的材料、倉儲管理制度；根據(jù)工程的實際需要，對成本進行合理分配，避免實際支出遠超預算。從預算的方面來看，財務人員要深入調(diào)查市場環(huán)境，了解國家政策中的有關內(nèi)容，確保預算指標和行業(yè)發(fā)展、企業(yè)發(fā)展相適應。以項目每一階段所需要的實際資金為主，或參考以往的項目總體投入，制定合理的預算實施管理指標。在此基礎上，合理安排房地產(chǎn)項目的施工環(huán)節(jié)，讓各參建單位協(xié)調(diào)配合，確保資金能夠落到實處，避免產(chǎn)生不必要的浪費，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。
（四）加強市場風險預估
近些年國家為了打擊房地產(chǎn)行業(yè)的惡性競爭、肆意開發(fā)等問題，出臺了很多政策，例如“三條紅線”等，這也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了較大挑戰(zhàn)。市場發(fā)展瞬息萬變，任何細微的變化都會給企業(yè)帶來較大風險。在財務管理中，要對市場風險進行預測和評估，盡可能減少企業(yè)的資金風險。對此，房地產(chǎn)企業(yè)可成立市場調(diào)研部門，專門用于分析國家政策，參與市場調(diào)研，提升企業(yè)在經(jīng)營中的靈活性，及時對發(fā)展戰(zhàn)略進行調(diào)整，減少損失的同時，實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。
（五）優(yōu)化財務管理機制
完善的管理制度能夠為各項工作的順利開展提供可靠參考，確保財務工作有章可循。財務管理機制要將成本管理、風險控制等納入其中，以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標為導向。一方面，房地產(chǎn)要根據(jù)國家以及行業(yè)的相關要求，在原有的財務管理機制上進行創(chuàng)新，包括完善內(nèi)部審核制度、會計審核制度，定期進行財產(chǎn)清查，嚴格控制企業(yè)的資金、成本、應收賬款等多個方面，切實做到“開源節(jié)流”，增加經(jīng)濟效益的同時減少成本浪費。另一方面，要優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，將不兼容的崗位分離開，明確各崗位職責；規(guī)范審核流程和財務管理工作范圍。
（六）采用動態(tài)管理模式
動態(tài)管理模式對提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平有著重要意義，同時各級人員也要積極轉(zhuǎn)變思想，提升對工作的認識?？稍谄髽I(yè)內(nèi)部加大宣傳和培訓，營造良好的工作風氣，傳輸正確的思想，不僅如此，財務部門要加強和各部門之間的溝通和交流，明確各方職責以及工作內(nèi)容，當出現(xiàn)財務數(shù)據(jù)錯誤等問題時，要能夠及時找到負責單位和負責人。財務的動態(tài)管理模式，具體可從以下幾個方面進行。首先，要深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的需求，做到具體問題具體分析，將財務管理的信息化建設、財務機制整改、財務計算和測評等都納入動態(tài)管理中。其次，對財務管理系統(tǒng)進行單元設計，包括財務的基本信息、成本管理、項目可行性、企業(yè)績效等。最后，動態(tài)化的管理模式要隨著企業(yè)的發(fā)展而不斷變化，要為了提升企業(yè)財務管理效率、優(yōu)化資源分配而服務，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。
（七）提升企業(yè)成本管理控制
房地產(chǎn)項目的開展需要大量的資金投入，一旦出現(xiàn)了管理方面的問題，就會引起連鎖反應，給企業(yè)帶來巨額損失。由于項目建設規(guī)模較大，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作涵蓋的內(nèi)容也十分廣泛，包含了資金的使用、分配和籌集，項目投入和產(chǎn)出的評估和分析，財務的核算，預算的編制和執(zhí)行等多方面。要將財務管理作為房地產(chǎn)企業(yè)日常運營的核心，尤其要重視資金投入大的項目。對于財務人員而言，要意識到成本管理的重要性，可建立完善的成本控制機制，做好成本預算。以材料采購為例，要根據(jù)工程需要來制定材料方面的總成本投入；隨后深入市場開展調(diào)研工作，了解材料價格的變化情況；選擇業(yè)界口碑高、信譽有保障，材料質(zhì)量過關的原材料供應商，從而有效地控制材料方面的成本支出。除此之外，成本費用的跟蹤核算和管理也同樣重要，要隨時地對資金使用情況進行監(jiān)管，以免部分人員利用職務獲取私利。
四、結(jié)語
總而言之，近些年我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)在“野蠻生長”了很長一段時間之后，國家為了營造良好的市場秩序，出臺了一系列政策對該行業(yè)進行管理。房子是用來住的，是用來滿足人們安居樂業(yè)的需求的，而絕不是為了炒作或牟取暴利而服務的。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要明確自身的定位，牢記自身責任，在激烈的市場競爭中，在相關政策的規(guī)定下進行經(jīng)營管理。財務管理作為其日常運營的重要部分，要引起有關人員的充分關注，財務人員要深入分析當前工作中存在的各種問題，并制定針對性的解決對策。要擴充企業(yè)資金來源渠道，全面提升財務人員綜合素質(zhì)，完善預算管理制度，加強市場風險預估，優(yōu)化財務管理機制，采用動態(tài)管理模式，提升企業(yè)成本管理控制水平。從以上多個方面出發(fā)，可降低房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的風險，為行業(yè)和我國整體經(jīng)濟的發(fā)展保駕護航。
作者:南芳 單位:溫州市悅港置業(yè)有限公司
