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加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理的思考

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加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理的思考

摘要:物業(yè)管理是近幾年來(lái)我國(guó)大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中,住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)[1]。我國(guó)的物業(yè)管理整體發(fā)展良好,但老舊小區(qū)的物業(yè)管理卻難以達(dá)到居民的要求。政府開展老舊小區(qū)綜合整治工作,多種方式推進(jìn)老舊小區(qū)完善物業(yè)管理,但問(wèn)題仍舊突出。本文以和平里街道為例重點(diǎn)介紹了老舊小區(qū)的現(xiàn)狀及街道推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)踐,從老舊小區(qū)規(guī)劃設(shè)施、物業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)單位、居民自治等方面分析老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因,并提出一些可行性建議。

關(guān)鍵詞:老舊小區(qū);物業(yè)管理;居民自治

1和平里街道老舊小區(qū)基本情況

《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見》規(guī)定,老舊小區(qū)包括1990年(含)以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的老舊小區(qū)(含單棟住宅樓),以及1990年以后建成、存在上述問(wèn)題的老舊小區(qū)[2]。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前和平里街道住宅小區(qū)大多已引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,其余部分為老舊小區(qū)如早期的單位房改房、蘇式樓、保障房等。在和平里街道20個(gè)社區(qū)中,10余個(gè)社區(qū)都存在老舊小區(qū),屬于老舊小區(qū)較多的街道。老舊小區(qū)主要由居委會(huì)協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位管理,剩下少數(shù)為業(yè)主自治管理或處于無(wú)人管理狀態(tài)。

2和平里街道加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)踐

2.1全力配合老舊小區(qū)升級(jí)改造

東城區(qū)政府與和平里街道辦事處不斷加大投入,動(dòng)用大量的人力、物力、財(cái)力對(duì)多個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行綜合整治和升級(jí)改造,對(duì)交林2號(hào)樓南側(cè)等8處道路進(jìn)行修復(fù),設(shè)置小黃莊一區(qū)等8處路牙、樹池和金屬護(hù)欄,為興化社區(qū)、七區(qū)社區(qū)的老舊小區(qū)加裝安全監(jiān)控探頭,開展地壇北里1號(hào)樓北側(cè)與和平里九小門前花園的綠化工作。通過(guò)老舊小區(qū)升級(jí)改造,提升了城市功能、優(yōu)化了人居環(huán)境、改善了治安狀況。

2.2協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位解決物業(yè)問(wèn)題

和平里街道的老舊小區(qū)大多無(wú)物業(yè)公司管理,出現(xiàn)物業(yè)管理問(wèn)題根據(jù)目前政策只能由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)解決。為此,和平里街道辦事處對(duì)地區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)開展調(diào)查,摸清各小區(qū)、各單元樓、各層所涉及的產(chǎn)權(quán)單位,逐一核實(shí)權(quán)屬信息,查找單位基本情況和聯(lián)系方式,建立老舊小區(qū)臺(tái)賬,為解決老舊小區(qū)物業(yè)問(wèn)題打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在工作中,和平里街道辦事處多渠道了解老舊小區(qū)居民需求,積極協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位處理居民反映的各類物業(yè)問(wèn)題。2016年,街道辦事處共辦理涉及老舊小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的市長(zhǎng)信箱3件、區(qū)長(zhǎng)信箱35件、非緊急救助470件,重點(diǎn)協(xié)調(diào)西營(yíng)房9號(hào)院物業(yè)失管、安定路24號(hào)樓物業(yè)棄管、和平里七區(qū)停車管理等問(wèn)題,多次聯(lián)系、督促相關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及時(shí)解決居民合理訴求,有效地維護(hù)了居民的權(quán)益。

2.3規(guī)范小區(qū)居民自治形式

和平里街道高度重視老舊小區(qū)自治管理工作,明確了業(yè)委會(huì)為主、自管會(huì)為輔的居民自治模式,對(duì)業(yè)委會(huì)相關(guān)工作進(jìn)行部署分工,形成社區(qū)建設(shè)工作辦公室牽頭、社區(qū)居委會(huì)配合的工作格局,指導(dǎo)居民自治工作,協(xié)助小區(qū)管理。積極協(xié)助符合條件小區(qū)的業(yè)主選舉成立業(yè)主委員會(huì)。街道辦事處根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)制作并發(fā)放《業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理基本知識(shí)手冊(cè)》,及時(shí)委任小區(qū)所在社區(qū)居委會(huì)中有經(jīng)驗(yàn)的社區(qū)工作者擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)籌備組組長(zhǎng),協(xié)調(diào)居委會(huì)場(chǎng)地等資源協(xié)助業(yè)主籌備工作;在業(yè)委會(huì)工作的各個(gè)階段,協(xié)助業(yè)主向北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、東城區(qū)房管局等主管部門咨詢;涉及法律方面的問(wèn)題,街道辦事處利用律師顧問(wèn)的資源,協(xié)助業(yè)主依法制定管理規(guī)約與議事規(guī)則,維護(hù)業(yè)主自身的合法權(quán)益。街道辦事處根據(jù)每個(gè)業(yè)委會(huì)的實(shí)際情況,制作了業(yè)委會(huì)的工作時(shí)間表,對(duì)業(yè)委會(huì)的工作進(jìn)行記錄,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)及時(shí)提醒業(yè)主委員會(huì)開展工作,逐步規(guī)范業(yè)委會(huì)的工作。經(jīng)過(guò)街道辦事處對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)委會(huì)的協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督,涌現(xiàn)出雍和家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、和平里中街三號(hào)院小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、湖景苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)等一批切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益、運(yùn)行規(guī)范、協(xié)助居委會(huì)參與小區(qū)治理的優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì),雍和家園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)驗(yàn)更是在北京市業(yè)委會(huì)工作領(lǐng)域得到推廣。探索自管會(huì)、社區(qū)社會(huì)組織等老舊小區(qū)自治管理模式。和平里街道根據(jù)各老舊小區(qū)突出的物業(yè)管理問(wèn)題,分類指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)和居民開展自助管理。例如,安德路47號(hào)院停車位不足,停車糾紛多發(fā),街道指導(dǎo)安德路社區(qū)居委會(huì)組織小區(qū)車主成立車輛自管會(huì);林調(diào)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生問(wèn)題突出,街道指導(dǎo)林調(diào)社區(qū)熱心居民成立“綠滿家園”環(huán)境美化服務(wù)隊(duì),以社區(qū)社會(huì)組織的形式參與小區(qū)環(huán)境治理,獲得居民的一致好評(píng)。

3老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)先天不足,基礎(chǔ)設(shè)施損毀嚴(yán)重

例如,隨著居民生活水平的提高,私人機(jī)動(dòng)車保有量飛速增長(zhǎng),大多小區(qū)停車位數(shù)量都無(wú)法滿足居民停車需求;加之多數(shù)老舊小區(qū)規(guī)劃時(shí)沒有配備專門的停車位,這導(dǎo)致很多小區(qū)存在安裝地鎖,占用行車道、人行道、綠地停車和違章停車的行為,造成了停車糾紛投訴多發(fā),影響了社會(huì)公平和居住環(huán)境。老舊小區(qū)一直是重建設(shè)輕管理,硬件設(shè)施長(zhǎng)期失管失修,維護(hù)不及時(shí),造成房屋漏雨、電梯損壞、道路破損、下水道堵塞等問(wèn)題?;A(chǔ)設(shè)施的修復(fù)需要大量資金投入,物業(yè)公司難以承擔(dān)相關(guān)維修費(fèi)用,加之由于原產(chǎn)權(quán)單位交接不規(guī)范,導(dǎo)致房屋公共維修基金使用困難,造成一系列歷史遺留問(wèn)題。

3.2物業(yè)運(yùn)營(yíng)難度大,棄管現(xiàn)象多發(fā)

多數(shù)老舊小區(qū)早年主要是為了解決職工的住房困難問(wèn)題,規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,設(shè)計(jì)存在“先天不足”。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高,老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施已不能滿足居民的需求,老舊房屋也需要專項(xiàng)維護(hù),大幅提高物業(yè)管理成本。另一方面,老舊小區(qū)的“造血”功能差。部分老舊小區(qū)還存在產(chǎn)權(quán)單位占用住房,停車位外包等情況,公共收益難以統(tǒng)籌使用;部分經(jīng)濟(jì)適用房和回遷房由于相關(guān)政策規(guī)定,物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)低;許多居民是單位退休職工,認(rèn)為物業(yè)管理還應(yīng)由單位負(fù)責(zé),不認(rèn)同現(xiàn)代物業(yè)管理方式,花錢買服務(wù)的意識(shí)尚未形成。

3.3產(chǎn)權(quán)單位復(fù)雜,協(xié)同配合缺失

老舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、房改房、央產(chǎn)上市房、承租房等。產(chǎn)權(quán)形式的多樣化,使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對(duì)小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。產(chǎn)權(quán)人也是多種多樣,有居民個(gè)人、房管部門、單位產(chǎn)權(quán)人、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等,多種產(chǎn)權(quán)形式共存于同一棟樓的情形并不鮮見。原產(chǎn)權(quán)單位若出現(xiàn)分立、合并或解散等情況,責(zé)任主體更是無(wú)從談起。老舊小區(qū)復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)無(wú)疑為物業(yè)問(wèn)題的解決、業(yè)主大會(huì)的組建和物業(yè)費(fèi)用的收取帶來(lái)了障礙。3.4居民主人翁意識(shí)不足,自治能力欠缺多年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度,使很多居民還存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念,習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式,認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢,如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi),也應(yīng)該由單位交。而且老舊小區(qū)由于居住環(huán)境較差,目前居民多為老人、弱勢(shì)群體和外來(lái)人員,這些人員收入較低,主人翁意識(shí)不足,在自治能力方面有所欠缺,導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)難以成立,物業(yè)公司無(wú)法選聘,物業(yè)問(wèn)題沒有合法主體牽頭。

4改善老舊小區(qū)物業(yè)管理的建議

4.1提升老舊小區(qū)物業(yè)管理投入效果

老舊小區(qū)難以依賴居民出資或者物業(yè)公司入駐實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)規(guī)范化物業(yè)管理。因此,政府應(yīng)該“精準(zhǔn)滴灌”,提升對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理的投入效果。改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況,一方面要通過(guò)拆遷重建、危房改造等民生工程,全方位改善老舊小區(qū)居住環(huán)境;另一方面,對(duì)目前還不能拆遷的老舊小區(qū),加大資金投入,加強(qiáng)老舊小區(qū)改造力度,要以規(guī)范化物業(yè)管理需要的條件為導(dǎo)向,更新、維護(hù)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。鼓勵(lì)物業(yè)公司入駐老舊小區(qū)。對(duì)進(jìn)駐老舊小區(qū)的物業(yè)公司每年劃撥一定的物業(yè)管理補(bǔ)貼,用于彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧損,提高物業(yè)公司服務(wù)的質(zhì)量和積極性。發(fā)放老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)用補(bǔ)貼。完善物業(yè)費(fèi)用補(bǔ)貼相關(guān)制度,形成居民花錢買服務(wù)的意識(shí)。

4.2探索準(zhǔn)物業(yè)管理模式

根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第二十一條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人[3]。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且無(wú)法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的老舊小區(qū),可以由社區(qū)居委會(huì)牽頭組織召開業(yè)主大會(huì),客觀收集業(yè)主意見,實(shí)現(xiàn)由業(yè)主共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人,根據(jù)需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)。實(shí)現(xiàn)外包式半專業(yè)化物業(yè)管理,做到低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),高標(biāo)準(zhǔn)管理,滿足居民需求,逐步得到居民共識(shí),使得居民適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理模式,從而為過(guò)渡到標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。

4.3促進(jìn)小區(qū)居民依法自治

小區(qū)的事情是所有業(yè)主的事情,真正由廣大業(yè)主選出的業(yè)委會(huì)不但能夠協(xié)調(diào)化解業(yè)主之間的矛盾,還能夠規(guī)范小區(qū)內(nèi)公共收益的征收和使用,合理經(jīng)營(yíng)和維護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共物業(yè),提升小區(qū)的治安管理水平。首先,在一些居民自治意識(shí)不強(qiáng)、選舉業(yè)主委員會(huì)條件不成熟的老舊小區(qū),可以先實(shí)行樓長(zhǎng)制度,選出有責(zé)任心的業(yè)主擔(dān)任樓長(zhǎng),協(xié)助居委會(huì)參與小區(qū)管理,以這種方式建立居民自治的基礎(chǔ)。其次,探索采取政府購(gòu)買服務(wù)方式,引入社會(huì)組織參與小區(qū)管理,協(xié)助業(yè)委會(huì)為居民提供服務(wù),為小區(qū)管理出謀劃策。最后,加強(qiáng)業(yè)主參與網(wǎng)絡(luò)渠道構(gòu)建,網(wǎng)絡(luò)的間接性也可以緩解鄰里之間當(dāng)面提出意見的尷尬,使每一個(gè)業(yè)主都可以平等地發(fā)表自己的意見。

參考文獻(xiàn):

[1]趙楠楠.物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生原因及對(duì)策[J].法制與經(jīng)濟(jì),2014,05.

[2]北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見的通知(京政發(fā)[2012]3號(hào))[S].

[3]北京市人民政府.北京市物業(yè)管理辦法[S].

作者:黃天慶 單位:北京市東城區(qū)和平里街道辦事處

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