談高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

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【摘要】強(qiáng)化國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、盤活經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，不僅對(duì)國(guó)家高新區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)、穩(wěn)定發(fā)展有著重要影響，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也具有重大意義。本文分析了目前高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀，提出針對(duì)國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的不同發(fā)展階段，有針對(duì)性地采用相應(yīng)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理措施，平衡高新區(qū)不同經(jīng)營(yíng)階段的現(xiàn)金流量，從而為高新區(qū)自身及區(qū)內(nèi)集聚企業(yè)提供穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】高新區(qū)；資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；財(cái)務(wù)管理；投融資

經(jīng)過多年的發(fā)展，我國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的動(dòng)力源泉和建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的重要支撐。國(guó)務(wù)院“關(guān)于促進(jìn)開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見”提出采取有效措施，提升開發(fā)區(qū)的創(chuàng)新能力，把開發(fā)區(qū)打造改革開放新高地，進(jìn)一步加快推進(jìn)開發(fā)區(qū)高水平開放、高質(zhì)量發(fā)展。作為開發(fā)區(qū)重要組成形態(tài)的國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，加快推進(jìn)高質(zhì)量的發(fā)展有著更緊迫的現(xiàn)實(shí)需求。探討國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理對(duì)高新區(qū)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文對(duì)此進(jìn)行探討。

一、高新區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀分析

（一）高新區(qū)開發(fā)、建設(shè)階段投入大、產(chǎn)出低高新區(qū)開發(fā)、建設(shè)階段的主要內(nèi)容是進(jìn)行區(qū)域內(nèi)土地的動(dòng)拆遷、土地平整以及園區(qū)內(nèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)。這一階段高新區(qū)最大的資產(chǎn)就是土地資源，開發(fā)建設(shè)資金需求量大，但沒有資產(chǎn)能產(chǎn)生收益。一般開發(fā)區(qū)主體運(yùn)營(yíng)收支達(dá)到平衡階段需要15年左右。高新區(qū)開發(fā)、建設(shè)階段之所以投入大、產(chǎn)出低，一方面是高新區(qū)本身的特點(diǎn)決定的：高新區(qū)建設(shè)，特別是高新區(qū)如果規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)比較高，不是以傳統(tǒng)的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)為主，而是以建立吸引研發(fā)機(jī)構(gòu)等高附加值機(jī)構(gòu)為主的產(chǎn)業(yè)鏈中高端國(guó)家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，無(wú)論對(duì)企業(yè)公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，如道路、河道、橋梁、綠化等，還是對(duì)入駐企業(yè)的工作員工配套設(shè)施的建設(shè)，如教育、醫(yī)療、公寓、休閑、娛樂等設(shè)施的要求均相對(duì)較高，而這些投入短期內(nèi)是無(wú)法產(chǎn)生豐富的現(xiàn)金流入。另一方面，國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為一個(gè)匯集、管理眾多入駐企業(yè)的實(shí)體，既具有一般普通企業(yè)利潤(rùn)的要求，同時(shí)更具有發(fā)展一地經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)一片社會(huì)發(fā)展社會(huì)服務(wù)職能。如扶持大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新，企業(yè)孵化、扶持中小微企業(yè)的發(fā)展等，這些經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在一定程度上無(wú)法給高新區(qū)帶來(lái)現(xiàn)金流。在政策方面，2016年前高新區(qū)運(yùn)營(yíng)主體主要通過貸款的方式解決這一階段的資金需求，但自2016年1月1日起，財(cái)政部要求不得向銀行貸款進(jìn)行土地收儲(chǔ)，同時(shí)根據(jù)2016年國(guó)土資源部等四部門聯(lián)修的《土地儲(chǔ)備管理辦法》，各類城投公司不再?gòu)氖滦略鐾恋貎?chǔ)備，土儲(chǔ)只能由名錄內(nèi)土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。各區(qū)的政府土儲(chǔ)中心一般作為區(qū)域內(nèi)的唯一土地儲(chǔ)備主體，這時(shí)高新區(qū)內(nèi)未收儲(chǔ)的土地需由土儲(chǔ)中心根據(jù)預(yù)算資金來(lái)進(jìn)行安排收儲(chǔ)，在此情形下，高新區(qū)受制于政府預(yù)算，這對(duì)高新區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)主體的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理提出了更高要求。但高新區(qū)在開發(fā)、建設(shè)階段由于自身尚未成型，故未能產(chǎn)生豐富的現(xiàn)金流資產(chǎn)來(lái)滿足高新區(qū)尚未收儲(chǔ)土地的開發(fā)。

（二）高新區(qū)運(yùn)營(yíng)、維護(hù)階段產(chǎn)業(yè)集聚不成熟高新區(qū)運(yùn)營(yíng)、維護(hù)階段的主要內(nèi)容是通過前期土地的開發(fā)、建設(shè)，一方面，用成熟的土地資源吸引企業(yè)自行購(gòu)買土地建設(shè)經(jīng)營(yíng)，形成高新區(qū)良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境；另一方面，高新區(qū)建設(shè)自有物業(yè)，進(jìn)行園區(qū)配套的自有物業(yè)租賃服務(wù)，提供高新區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套服務(wù)。這一階段高新區(qū)最大的資產(chǎn)就是各種自有物業(yè)及眾多的入駐企業(yè)資源，這一階段的特點(diǎn)是高新區(qū)無(wú)論是購(gòu)買土地建設(shè)的企業(yè)，還是高新區(qū)經(jīng)營(yíng)主體自身通過前期投入資金建設(shè)形成的自有物業(yè)，初期由于高新區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境尚不成熟，入駐企業(yè)、人員均需要進(jìn)一步培育。特別是在高新區(qū)運(yùn)營(yíng)、維護(hù)的初期階段，各項(xiàng)配套設(shè)施均需一步步完善，產(chǎn)業(yè)集聚成熟需要漫長(zhǎng)的過程，如何對(duì)該階段的資產(chǎn)進(jìn)行有效的經(jīng)營(yíng)管理顯得尤為重要。高新區(qū)運(yùn)營(yíng)和維護(hù)是一個(gè)綜合配套的系統(tǒng)工程，特別是高新區(qū)初期建立的配套設(shè)施、租賃物業(yè)在高新區(qū)尚處于不成熟的初期階段，收益較為有限。但高新區(qū)通過融資等有息債務(wù)方式建立的資產(chǎn)在收益有限的前提下仍需定期還本付息，這對(duì)運(yùn)營(yíng)、維護(hù)階段資產(chǎn)的管理提出了較高要求。

二、高新區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理對(duì)策

（一）開發(fā)建設(shè)階段奠定發(fā)展基礎(chǔ)一是合理利用政策支持，降低資金占用。根據(jù)2016年上海市《關(guān)于加強(qiáng)本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》，高新區(qū)運(yùn)營(yíng)主體可以據(jù)此充分利用國(guó)家的政策，改變開發(fā)區(qū)原來(lái)采用的自建不動(dòng)產(chǎn)僅通過出租取得穩(wěn)定現(xiàn)金流量的做法，而采用租售結(jié)合的方式，一部分不動(dòng)產(chǎn)在建設(shè)階段即可考慮通過銷售的方式提前收回投資，從而加快資金的周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率，同時(shí)，降低對(duì)銀行貸款的長(zhǎng)期需求。在銷售的過程中需要關(guān)注銷售的對(duì)象是購(gòu)后自用的企業(yè)，并且企業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位需要與高新區(qū)自身的定位一致，避免出現(xiàn)“代做嫁衣”的情況出現(xiàn)。另一部分通過自身不動(dòng)產(chǎn)作為租賃資產(chǎn)，一方面產(chǎn)生長(zhǎng)期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，另一方面可以對(duì)高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位進(jìn)行規(guī)劃，避免出現(xiàn)大量影響高新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)入駐。二是引進(jìn)開發(fā)區(qū)類REITS，加快開發(fā)區(qū)的建設(shè)。REITs是一種通過發(fā)行收益憑證，將特定的多數(shù)投資者資金進(jìn)行匯集，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，將取得的收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs通過集中投資于可帶來(lái)收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是開發(fā)區(qū)普遍存在運(yùn)營(yíng)后期階段收益穩(wěn)定，投資回收期較長(zhǎng)的特點(diǎn)非常符合REITs的訴求，通過發(fā)行開發(fā)區(qū)類REITs，可以在為投資人提供穩(wěn)定的現(xiàn)金收益的同時(shí)，集中社會(huì)資金，加快開發(fā)區(qū)建設(shè)。三是銀行貸款監(jiān)管改進(jìn)符合開發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)方式。對(duì)開發(fā)區(qū)類企業(yè)（承擔(dān)開發(fā)區(qū)的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理的平臺(tái)類企業(yè)），銀行可以有針對(duì)性地設(shè)立開發(fā)區(qū)建設(shè)長(zhǎng)期貸款，將貸款的期限匹配與開發(fā)區(qū)的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理時(shí)間相適應(yīng)，對(duì)貸款的用途限定于開發(fā)區(qū)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的建設(shè)、后期經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)，其還款來(lái)源為開發(fā)區(qū)后期經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、管理過程中取得的收入。通過開發(fā)區(qū)建設(shè)貸款，開發(fā)區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)可以根據(jù)開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，避免出現(xiàn)人為期限錯(cuò)配的情況。

（二）經(jīng)營(yíng)維護(hù)階段提高經(jīng)營(yíng)管理水平一是資產(chǎn)證券化，盤活經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)。通過建設(shè)階段的租售結(jié)合、開發(fā)區(qū)貸款等形式解決了開發(fā)區(qū)建設(shè)階段的資金需求，開發(fā)區(qū)得以順利建設(shè)。在經(jīng)營(yíng)階段，為了進(jìn)一步加快開發(fā)區(qū)的發(fā)展，需要對(duì)建設(shè)階段的資產(chǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的盤活和價(jià)值發(fā)現(xiàn)，可以通過資產(chǎn)證券化的方式，將存量資產(chǎn)變現(xiàn)，這有利于滾動(dòng)開發(fā)，減少資產(chǎn)占用，變現(xiàn)所獲資金進(jìn)一步投入高新區(qū)后期的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。二是充分發(fā)揮無(wú)形資產(chǎn)的作用。在解決開發(fā)區(qū)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的資金需求后，需要通過投資入股、服務(wù)入股等多種形式，密切高新區(qū)與入駐企業(yè)之間的關(guān)系，進(jìn)一步促進(jìn)開發(fā)區(qū)的發(fā)展需求，建立完善的開發(fā)區(qū)生態(tài)鏈，讓開發(fā)區(qū)內(nèi)部形成一個(gè)生態(tài)閉環(huán)，從而更好地發(fā)揮出高新區(qū)集聚企業(yè)的綜合效益，真正盤活入駐企業(yè)這一隱性資產(chǎn)。三是建立共享服務(wù)平臺(tái)，發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)。在開發(fā)區(qū)運(yùn)營(yíng)階段，隨著入駐企業(yè)的增加，開發(fā)區(qū)集聚了大量高素質(zhì)人才，通過建立共享服務(wù)平臺(tái)，充分挖掘人力資源的價(jià)值，一方面可以做到人盡其用，另一方面可以在開發(fā)區(qū)建立完善的人文生態(tài)環(huán)境，使得大企業(yè)的人才外溢效應(yīng)在開發(fā)區(qū)內(nèi)得到充分利用。通過為入駐企業(yè)人力資源服務(wù)提升入駐高新區(qū)企業(yè)的向心力，充分發(fā)揮人的價(jià)值，更有利于產(chǎn)業(yè)集聚，更好地盤活高新區(qū)產(chǎn)業(yè)資源。綜上所述，通過高新區(qū)不同階段有針對(duì)性地采用多種形式和手段，完善開發(fā)區(qū)有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的管理，在解決開發(fā)區(qū)自身生存和發(fā)展的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加快國(guó)家高新區(qū)實(shí)現(xiàn)從依靠“土地、政策、招商”向集聚“人才、技術(shù)、資本”的轉(zhuǎn)變。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)作為新的經(jīng)營(yíng)模式，由于發(fā)展不成熟尚處于摸索發(fā)展階段，經(jīng)營(yíng)管理仍然有許多不成熟與不完善地方，需要在以后的發(fā)展過程中加以逐步完善，實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化管理。

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作者：陳衡 單位：上海紫竹高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)