購(gòu)物中心招商精選(九篇)

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第1篇：購(gòu)物中心招商范文

然而，購(gòu)物中心已呈現(xiàn)出同質(zhì)化的疲態(tài)，在注重體驗(yàn)的新時(shí)代，不少購(gòu)物中心正轉(zhuǎn)型加強(qiáng)消費(fèi)者體驗(yàn)。有數(shù)據(jù)顯示，為適應(yīng)現(xiàn)代人的生活方式，近年來(lái)全球各地新建和改造的大型購(gòu)物中心休閑娛樂(lè)類(lèi)設(shè)施占到總量的60%以上，大型購(gòu)物中心的主導(dǎo)定位正在發(fā)生變化。

“未來(lái)，購(gòu)物中心會(huì)逐漸走向體驗(yàn)化?！币思屹?gòu)物中心中國(guó)區(qū)總裁丁暉在接受《二十一世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》（下稱(chēng)《21CBR》）記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)如是說(shuō)道。

家庭導(dǎo)向

1998年，宜家家居進(jìn)入中國(guó)后用了5年時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)測(cè)試；2003年起，宜家家居業(yè)務(wù)才正式駐扎中國(guó)市場(chǎng)。隨著宜家家居的穩(wěn)步發(fā)展以及對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的樂(lè)觀預(yù)測(cè)，瑞典宜家集團(tuán)高層開(kāi)始思索在中國(guó)開(kāi)設(shè)宜家購(gòu)物中心。

彼時(shí)，宜家集團(tuán)旗下購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理公司――英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)已在歐洲多國(guó)開(kāi)發(fā)宜家購(gòu)物中心，宜家希望將購(gòu)物中心業(yè)務(wù)引入中國(guó)。時(shí)任宜家中國(guó)財(cái)務(wù)總監(jiān)及共享服務(wù)中心總經(jīng)理的丁暉被選中成為英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)中國(guó)負(fù)責(zé)人，團(tuán)隊(duì)最初僅9人。

“2008年發(fā)生了金融危機(jī)，中國(guó)電商處于迅速崛起的過(guò)程，不少外資企業(yè)退出中國(guó)。但是同年8月，宜家集團(tuán)還是決定引入購(gòu)物中心業(yè)務(wù)。”丁暉透露，宜家創(chuàng)始人英瓦爾?坎普拉德（Ingvar Kamprad）曾親自參與討論是否將購(gòu)物中心引入中國(guó)的事宜，這位商業(yè)巨鱷對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)資金實(shí)力都有很強(qiáng)的信心，他對(duì)中國(guó)團(tuán)隊(duì)說(shuō)，“當(dāng)別人退出時(shí)，我們的機(jī)會(huì)就到了。”

決定落地，丁暉帶領(lǐng)公司團(tuán)隊(duì)首先在北京、武漢、無(wú)錫三座城市尋找地塊。2014年6月，無(wú)錫聚購(gòu)物中心正式營(yíng)運(yùn)，北京、武漢薈聚購(gòu)物中心緊隨其后。拿地到開(kāi)業(yè)，宜家購(gòu)物中心在上述三個(gè)項(xiàng)目的總投資達(dá)100億人民幣。

“從客流量來(lái)說(shuō)，三家薈聚購(gòu)物中心已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期，帶動(dòng)了我們租戶(hù)的銷(xiāo)售。不過(guò)，我們還要關(guān)注消費(fèi)者，提升消費(fèi)者滿(mǎn)意度，讓消費(fèi)者愿意在薈聚購(gòu)物中心停留更久?！倍熣f(shuō)。

談及宜家購(gòu)物中心與傳統(tǒng)商業(yè)購(gòu)物中心最大的區(qū)別時(shí)，丁暉脫口而出“家庭”二字。他認(rèn)為，隨著社會(huì)發(fā)展，未來(lái)十年間將有更多家庭走入中產(chǎn)階級(jí)，對(duì)美好生活的需求會(huì)更強(qiáng)烈。

丁暉向《21CBR》記者表示，“宜家薈聚購(gòu)物中心想為中產(chǎn)階級(jí)家庭，包括他們的孩子，打造一個(gè)與眾不同的，以家庭為導(dǎo)向的一個(gè)購(gòu)物中心?！痹诂F(xiàn)有三家薈聚購(gòu)物中心里，兒童業(yè)態(tài)占比均在10%以上，超1萬(wàn)平方米。

同r，為了讓購(gòu)物中心更符合“家庭購(gòu)物”屬性，宜家薈聚購(gòu)物中心選址多在城市近郊、地鐵貫通處，其將自身定位為區(qū)域型購(gòu)物中心，以滿(mǎn)足附近居民、中等距離居民的日?；蛳M(fèi)需求，并吸引遠(yuǎn)距離消費(fèi)者前往宜家薈聚消費(fèi)。為此，宜家薈聚必須具備大型商業(yè)體量，配備豐富的零售業(yè)態(tài)滿(mǎn)足各類(lèi)需求。

以宜家北京薈聚購(gòu)物中心為例，該購(gòu)物中心租賃面積為15.6萬(wàn)平方米，加上宜家家居，面積共達(dá)21萬(wàn)平方米。購(gòu)物中心一層配備有ZARA、H&M、優(yōu)衣庫(kù)等主流快時(shí)尚品牌，二層混合了服飾、餐飲、超市等零售業(yè)態(tài)，三層配有蘇寧電器、餐飲、影院、兒童樂(lè)園等業(yè)態(tài)，每個(gè)樓層都采用退臺(tái)式大平面曲線(xiàn)設(shè)計(jì)，大且舒適，適合家庭朋友聚會(huì)。

有趣的是，宜家薈聚的招商方式“自成一格”。一般情況下，商業(yè)購(gòu)物中心的招商流程是零售方根據(jù)購(gòu)物中心提供的店鋪位置、價(jià)位進(jìn)行選擇，但在宜家薈聚，零售方的店鋪位置均由宜家方面規(guī)劃建議。

“我們來(lái)自零售公司，所以對(duì)招商方面很注重。”丁暉解釋?zhuān)且思宜C聚為品牌方選位置，告訴品牌方為什么把店鋪放在這個(gè)位置。在招商時(shí)，宜家薈聚考慮的是，哪些品牌組合在一起才最符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣?！翱梢哉f(shuō)，國(guó)內(nèi)沒(méi)有任何一家購(gòu)物中心配備的快時(shí)尚品牌有宜家購(gòu)物中心那么齊全?！?/p>

多業(yè)態(tài)閉環(huán)

宜家自身的品牌效應(yīng)作為宜家薈聚招商的重要籌碼，也正在為宜家薈聚引入客流，形成良性閉環(huán)的是，多樣的零售業(yè)態(tài)也可以吸引顧客再次前來(lái)宜家?！艾F(xiàn)在宜家北京薈聚購(gòu)物中心有近2500萬(wàn)的客流量，其中宜家家居占500萬(wàn)，剩下的2000萬(wàn)是宜家薈聚帶來(lái)的客流量。” 丁暉表示，在客流量的吸客能力方面，薈聚表現(xiàn)強(qiáng)勁。

去年年底，宜家薈聚購(gòu)物中心又以21億元競(jìng)得上海長(zhǎng)寧臨空?qǐng)@區(qū)地塊，該地塊面積約為7萬(wàn)平方米，建成后，總建設(shè)體量將超30萬(wàn)平方米，商業(yè)零售面積達(dá)15萬(wàn)平方米，品牌商戶(hù)達(dá)300家左右，項(xiàng)目計(jì)劃總投資約70億元人民幣。此前，宜家長(zhǎng)沙薈聚購(gòu)物中心項(xiàng)目也已啟動(dòng)。

“在一線(xiàn)城市買(mǎi)地會(huì)遇到很多挑戰(zhàn)，有內(nèi)部挑戰(zhàn)，也有外部挑戰(zhàn)。我們已經(jīng)向集團(tuán)申請(qǐng)了250億的投資額度，為下一個(gè)五年計(jì)劃做準(zhǔn)備?！倍熣f(shuō)。

第2篇：購(gòu)物中心招商范文

關(guān)鍵詞：

中圖分類(lèi)號(hào)：F061.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言：以往，特別是在我國(guó)，建筑師、規(guī)劃師多熱衷于對(duì)文化建筑、辦公建筑、城市開(kāi)發(fā)空間的研究，而忽略商業(yè)建筑的研究。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)建筑的大量增多，在社會(huì)中占的位置越來(lái)越霞要，對(duì)商業(yè)建筑也開(kāi)始關(guān)注起來(lái)，出現(xiàn)了一批研究商業(yè)的著作、論文，但對(duì)其全面、有針對(duì)性的系統(tǒng)研究還不多見(jiàn)。其實(shí)，大型購(gòu)物中心可以算的上是城市的縮影，當(dāng)代的購(gòu)物中心內(nèi)容包羅萬(wàn)象，而且，其位置一般位于城市中心或交通匯集處，對(duì)市民生活、城市形象有著很大的影響，因此，對(duì)大型購(gòu)物中心的發(fā)展模式研究是有著重大意義的。

1.1.研究意義

一座大型區(qū)域購(gòu)物中心對(duì)整個(gè)地區(qū)的商業(yè)布局結(jié)構(gòu)平衡，其他零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)效益都會(huì)產(chǎn)生很大影響。現(xiàn)代的大型購(gòu)物中心與城市的關(guān)系更為密切，一座大型的購(gòu)物中心對(duì)城市的交通、空間格局、城市形象等都有著極大的影響。購(gòu)物中心不僅是商業(yè)空間，同時(shí)也是傳遞和交流信息的場(chǎng)所，是社會(huì)生活的重要空間。興建大型購(gòu)物中心，可以開(kāi)辟新的消費(fèi)熱點(diǎn)，刺激消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

按照中國(guó)目前的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r、零售商業(yè)發(fā)展念勢(shì)、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、人均購(gòu)買(mǎi)力水平、人們對(duì)生活質(zhì)數(shù)水平要求的提高，在中國(guó)發(fā)展具備優(yōu)良購(gòu)物環(huán)境、提供大型休閑場(chǎng)所及停車(chē)場(chǎng)、集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲文化及服務(wù)等各項(xiàng)功能于一體的現(xiàn)代購(gòu)物中心的條件已逐漸成熟，建設(shè)現(xiàn)代化的大型購(gòu)物中心對(duì)促進(jìn)中國(guó)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義。購(gòu)物中心的發(fā)展模式涉及從決策分析——建設(shè)——運(yùn)營(yíng)各個(gè)階段的不同模式，合理準(zhǔn)確的模式有助于我們成功完成項(xiàng)目，一旦模式選擇錯(cuò)誤，往往會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。因此，如何認(rèn)識(shí)購(gòu)物中心發(fā)展模式，以及在現(xiàn)實(shí)中如何選擇合適的購(gòu)物中心發(fā)展模式。

2基本概念

2.1購(gòu)物中心

購(gòu)物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，已經(jīng)有100年的歷史。二戰(zhàn)之后，購(gòu)物中心首先在歐美國(guó)家蓬勃興起，后來(lái)隨著世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展和相互滲透，在世界范圍內(nèi)廣泛傳播。事實(shí)上，要對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行準(zhǔn)確的定義并不容易。歷來(lái)有不少人都試圖給購(gòu)物中心下一個(gè)定義，而且各人的看法也不盡相同，各有側(cè)重，對(duì)他們的不同觀點(diǎn)和解釋進(jìn)行分析，有助于二我們理解購(gòu)物中心的本質(zhì)特點(diǎn)。

2.1.1國(guó)外購(gòu)物中心的概念

國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的定義是：“購(gòu)物中心是由開(kāi)發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，擁有大型的核心店；多樣化商品街和寬廣的停車(chē)場(chǎng)，能滿(mǎn)足消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)需求與日?；顒?dòng)的商業(yè)場(chǎng)所”。

英國(guó)建筑師和購(gòu)物中心研究專(zhuān)家把購(gòu)物中心定義為：在統(tǒng)一的管理之下規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)綜合體，然后把各個(gè)零售店面出租給單個(gè)零售商，出管理機(jī)構(gòu)管理和控制，并對(duì)整個(gè)中心負(fù)責(zé)。

英國(guó)斯特林大學(xué)教授對(duì)購(gòu)物中心的定義為：“一群建筑上組合在一起的商業(yè)設(shè)施，其在建設(shè)地段的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、所有和經(jīng)營(yíng)上是作為一個(gè)操作單體，這個(gè)單體的位置、規(guī)模、商店類(lèi)型都和它所服務(wù)的區(qū)域相關(guān)。這個(gè)單體通常提供與其性質(zhì)和總體規(guī)模相適應(yīng)的即時(shí)停車(chē)或輔助停車(chē)設(shè)施?！?/p>

2.1.2國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的概念

在我國(guó)，隨著對(duì)外開(kāi)放和國(guó)際間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的加強(qiáng)，購(gòu)物中心已經(jīng)嶄露頭角，備受關(guān)注。在我國(guó)由于，購(gòu)物中心尚屬于一種新生事物，因此，對(duì)它的理解也比較模糊。在《中國(guó)大百科全書(shū)・城市規(guī)劃園林建筑卷》中，對(duì)購(gòu)物中心有這樣的描述：“除保持傳統(tǒng)商業(yè)街的特色外，還設(shè)有白助食堂、電影院、游樂(lè)場(chǎng)、美容院、游泳池和展覽廳等活動(dòng)內(nèi)容，使單一的商店群發(fā)展成具有各種功能的綜合性商業(yè)、服務(wù)、娛樂(lè)和社交中心。”

2.1.3本文中購(gòu)物中心的概念

通俗來(lái)講，購(gòu)物中心就是建立在統(tǒng)一管理基礎(chǔ)之上，集各種零售、娛樂(lè)、餐飲及休閑為一體，組織嚴(yán)密、規(guī)模龐大，可以提供多種服務(wù)的購(gòu)物、休閑場(chǎng)所。從這個(gè)定義來(lái)分析，購(gòu)物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為特定商圈。由此我們可以看出，購(gòu)物中心不是一個(gè)簡(jiǎn)單的分散式的經(jīng)營(yíng)模式，而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。

（1）是一組零售商店及有關(guān)的商業(yè)設(shè)施的群體組合，這些組成部分多處在一單體建筑物中，并且有足夠數(shù)量的相鄰而又方便的停車(chē)場(chǎng)。

（2）購(gòu)物中心的策劃、建立、經(jīng)營(yíng)都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作。

（3）購(gòu)物中心是一種新型復(fù)合型業(yè)態(tài)和消費(fèi)場(chǎng)所，組成商業(yè)群的各單體商店所提供的商品和服務(wù)人多屬于選購(gòu)品性質(zhì)，尊重顧客的選擇權(quán)，并在種類(lèi)上能滿(mǎn)足顧客“一站終點(diǎn)”的購(gòu)物需要。

2.2.2購(gòu)物中心的基本組成

整個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，可以包括的商業(yè)組合內(nèi)容有：

（1）主力店租戶(hù)

①百貨主力店：百盛、大洋、梅曬、春天、賽特等；

②超市主力店：如沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德隆等；

③家具類(lèi)主力店：如直家、百安居、HOMEDepot等；

④娛樂(lè)主力店：如院線(xiàn)、電玩、KTV、冰場(chǎng)等

（2）半主力店租戶(hù)

國(guó)際時(shí)尚快銷(xiāo)店，玩具集合店如反斗城，運(yùn)動(dòng)品店、書(shū)店書(shū)吧、音像店、等。

（3）餐飲設(shè)施

各地特色店、燒烤類(lèi)、火鍋類(lèi)，以及麥當(dāng)勞、肯德基等西式快餐店，主題餐廳，酒吧餐廳，美食廣場(chǎng)等餐飲設(shè)施。

（4）專(zhuān)賣(mài)店

包括國(guó)際一線(xiàn)、二線(xiàn)品牌及當(dāng)?shù)仄放圃趦?nèi)的各種專(zhuān)賣(mài)店品牌等。

3.購(gòu)物中心的特征

3.1.購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

由發(fā)起者有計(jì)劃的開(kāi)設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)有商管中心，開(kāi)展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理。內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類(lèi)專(zhuān)門(mén)店、專(zhuān)賣(mài)店等零售業(yè)念和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成。服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。根據(jù)銷(xiāo)售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定。設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，一般實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制。目標(biāo)客戶(hù)，以流動(dòng)顧客為主。

3.2購(gòu)物中心的管理特征

購(gòu)物中心在管理上有不同于其他商業(yè)建筑類(lèi)型的本質(zhì)特征。它采用“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建成之后租賃給不同的承租戶(hù)經(jīng)營(yíng)，實(shí)行集中管理和分散經(jīng)營(yíng)。管理者對(duì)購(gòu)物中心實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，購(gòu)物中心的日常運(yùn)行、保安、清潔、維修進(jìn)貨和促銷(xiāo)活動(dòng)等都是有組織地進(jìn)行，公共空間實(shí)行

統(tǒng)一管理，供所有的零售商以及購(gòu)物者共享。經(jīng)營(yíng)者不參與管理，定期向管理者交納管理費(fèi)用，而所有者與管理部參與經(jīng)營(yíng)，租金收入和經(jīng)營(yíng)狀況并無(wú)直接關(guān)系。購(gòu)物中心的商鋪是有計(jì)劃的聚集，對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”是購(gòu)物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。

3.3購(gòu)物中心建筑的特征

購(gòu)物中心建筑不同于其他商業(yè)建筑，有自己的特色。購(gòu)物中心建筑的突出特

色，體現(xiàn)在通過(guò)商業(yè)宅問(wèn)步行化和室內(nèi)化，為購(gòu)物者營(yíng)造一個(gè)舒適安全的環(huán)境，

并組織眾多的商臆和服務(wù)設(shè)施，以完善的功能和服務(wù)滿(mǎn)足人們的多種社會(huì)需求，

以社會(huì)化的公共開(kāi)放空問(wèn)充分融入社會(huì)生活，將商業(yè)活動(dòng)和其他社會(huì)活動(dòng)緊密結(jié)合起來(lái)。

（1）步行化

購(gòu)物中心是商店群的組合，為了協(xié)調(diào)商店與商店、商店與購(gòu)物者之間的聯(lián)系，

往往通過(guò)一條線(xiàn)形街道束串連商店和組織人流。基于安全考慮，街道完全排除車(chē)

輛，實(shí)現(xiàn)步行化。由于購(gòu)物活動(dòng)是在步行的購(gòu)物者和相對(duì)固定的商人之間進(jìn)行的，

因此購(gòu)物活動(dòng)具有步行的特點(diǎn)，車(chē)輛穿行購(gòu)物空間必然對(duì)購(gòu)物活動(dòng)帶來(lái)干擾。

購(gòu)物中心試圖通過(guò)建立步行化的商業(yè)區(qū)來(lái)協(xié)調(diào)人車(chē)關(guān)系，在周?chē)峁┐竺娣e的停車(chē)場(chǎng)，把汽車(chē)限制在購(gòu)物中心建筑的。

（2）室內(nèi)化

購(gòu)物中心是百貨商場(chǎng)和拱廊結(jié)合的產(chǎn)物，利用屋頂?shù)母采w功能，將步行商業(yè)活動(dòng)引入室內(nèi)，并通過(guò)人工環(huán)境控制，減少惡劣的自然條件對(duì)步行活動(dòng)的影響，從而創(chuàng)造舒適的環(huán)境，這正是購(gòu)物中心建筑追求的目標(biāo)。

大跨結(jié)構(gòu)和采光技術(shù)的發(fā)展實(shí)現(xiàn)了屋頂?shù)母采w和保護(hù)功能，將步行商業(yè)活動(dòng)

完全引入室內(nèi)空間。

3.4購(gòu)物中心功能

（1）銷(xiāo)售功能

有計(jì)劃的引入多樣業(yè)種業(yè)念，通過(guò)各業(yè)種業(yè)念之間的搭配組合，滿(mǎn)足地區(qū)居民不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化消費(fèi)需要。

（2）公共功能

不僅是商業(yè)功能，還通過(guò)各項(xiàng)服務(wù)功能、交流功能、文化功能等非商業(yè)性功

能，來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者的多樣化需求。

①銀行、證券、旅游服務(wù)、陪同導(dǎo)游等；

②包含劇場(chǎng)、電影院、游戲中心等娛樂(lè)設(shè)施在內(nèi)的城市服務(wù)系統(tǒng)功能；

③郵電局、政府機(jī)關(guān)事務(wù)所、公共服務(wù)站、小診所等公共服務(wù)功能；

④大廳、畫(huà)廊、展覽廳等文化設(shè)施；

⑤會(huì)議室、交流室、。復(fù)會(huì)廳等集會(huì)設(shè)施：

⑥各種信息服務(wù)、導(dǎo)游路線(xiàn)等信息提供中心；

⑦公園、廣場(chǎng)、綠地、兒童游樂(lè)園等休息場(chǎng)所；

⑧健身中心、游泳池、蚓球場(chǎng)及其它的體育健身設(shè)施中心：

⑨各種文化教室；

（3）創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)

可以為地區(qū)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，如開(kāi)發(fā)公司的管理人員、各商鋪的工作人員

（4）地區(qū)開(kāi)發(fā)功能

隨著人口的增加、城市地鐵開(kāi)通、住宅開(kāi)發(fā)、公共機(jī)關(guān)及教育機(jī)關(guān)、醫(yī)療機(jī)

構(gòu)等社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施F｛漸完備，地區(qū)生活的方便程度將大大增加。購(gòu)物中心為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入更多的活力。

4我國(guó)大型購(gòu)物中心發(fā)展模式研究

4.1開(kāi)發(fā)主體組合模式

4.1.1開(kāi)發(fā)商與戰(zhàn)略投資者合作開(kāi)發(fā)

大型購(gòu)物中心由于其規(guī)模大，涉及資金投入多，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很少有個(gè)人

投資者或小型機(jī)構(gòu)，而國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商等普遍專(zhuān)業(yè)性較差，

實(shí)力較弱，因此需要綜合性商業(yè)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，不盡具有開(kāi)發(fā)商、投資商的背景，

同時(shí)又具有經(jīng)營(yíng)商的背景——至少要組合有專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)、投資、管理背景的管理團(tuán)

隊(duì)，在投資上引入極富競(jìng)爭(zhēng)力的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，得到戰(zhàn)略投資者的支持。實(shí)際上開(kāi)發(fā)商做的事情，是根據(jù)投資商的要求來(lái)做這種物業(yè)，投資商在介入之前，在物業(yè)托管以后，把物業(yè)收購(gòu)過(guò)來(lái)，從這個(gè)方面來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是非常的少，融資也會(huì)非常的容易，一部分投資商會(huì)介人到這一塊。

4.1.2用承包方式與土地或房產(chǎn)所有者合作開(kāi)發(fā)

開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)承包方式與房產(chǎn)所有者合作。開(kāi)發(fā)者可以與房地產(chǎn)所有者

進(jìn)行合作，利用他們空閑的土地、房地產(chǎn)或特定的房地產(chǎn)作為購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)

所。開(kāi)發(fā)者通過(guò)承包方式取得土地或房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，不擁有所有權(quán)，他們可以

根據(jù)意愿將其開(kāi)發(fā)成購(gòu)物中心。這種方式可以為開(kāi)發(fā)者節(jié)省大量的前期投入。

4.1.3單一投資主體開(kāi)發(fā)

大型購(gòu)物中心的投資開(kāi)發(fā)主體一般不可能為單一投資者，也有一些已經(jīng)逐漸培養(yǎng)了自己的商業(yè)房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，開(kāi)始了大批商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

大型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)對(duì)單一投資主體的資金實(shí)力要求很大，有些開(kāi)發(fā)商想以先

出售、后返租的投資模式進(jìn)行項(xiàng)目操作，這種操作形式有效解決了項(xiàng)目的資金問(wèn)題，同時(shí)又不破壞該類(lèi)項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的模式，是比較好的運(yùn)作形式。出售后返租經(jīng)營(yíng)意味著商鋪購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)入了項(xiàng)目的資金循環(huán)系統(tǒng)，這種發(fā)展形式對(duì)于追求短期操作效益或單一投資商來(lái)講，無(wú)疑屬于比較理想的形式。

4.2建設(shè)模式

當(dāng)前，購(gòu)物中心建設(shè)大致分為新建和改建兩種。這兩種建設(shè)模式又分為自發(fā)

建設(shè)型和規(guī)劃建設(shè)型。目前，在我國(guó)開(kāi)發(fā)建設(shè)的Mall購(gòu)物中心大多數(shù)是自發(fā)建設(shè)型的項(xiàng)目，特別是在城市中心區(qū)改建的項(xiàng)目居多。隨著我國(guó)在Mall購(gòu)物中心領(lǐng)域的發(fā)展，加強(qiáng)城市商業(yè)規(guī)劃、合理布點(diǎn)、統(tǒng)一發(fā)展應(yīng)成為各地政府制定城市總體規(guī)劃和管理城市的一個(gè)新內(nèi)容。

4.2.1改建

我國(guó)城市中心傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)趨于老化，其為更新改建為購(gòu)物中心發(fā)展提供了機(jī)

會(huì)。上海豫園旅游商城就是由傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)大面積改造而來(lái)，它大大改善了傳統(tǒng)地段的購(gòu)物環(huán)境。北京新東安市場(chǎng)也是結(jié)合王府井商業(yè)區(qū)更新改造而建成的。此外開(kāi)發(fā)商也可以通過(guò)承包方式與房產(chǎn)所有者合作，開(kāi)發(fā)者可以與房地產(chǎn)所有者進(jìn)行合作，利用他們空閑的房地產(chǎn)或特定的房地產(chǎn)作為購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。開(kāi)發(fā)者通過(guò)承包方式取得房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，不擁有所有權(quán)，他們可以根據(jù)意愿將其開(kāi)發(fā)成購(gòu)物中心。這種方式可以為開(kāi)發(fā)者節(jié)省大量的前期投入。

此外，許多地鐵車(chē)站的地下空間是購(gòu)物中心發(fā)展的理想位置。這一模式的項(xiàng)目大多出現(xiàn)布點(diǎn)集中、交通受滯等情況。這對(duì)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展都帶來(lái)許多不利影響。

4.2.2新建

在我國(guó)，新建購(gòu)物中心主要出現(xiàn)在城市新區(qū)和城市邊緣新開(kāi)發(fā)的居住區(qū)，還有一些是伴隨多功能用的開(kāi)發(fā)的大型城市綜合體建設(shè)而出現(xiàn)的。大型購(gòu)物中心多數(shù)是結(jié)合新區(qū)開(kāi)發(fā)而建設(shè)的，它的用地大多是未開(kāi)發(fā)用地。如，上海商業(yè)城是與上海浦東新區(qū)開(kāi)發(fā)聯(lián)系在一起的，用地位于張楊路，原是農(nóng)民和一些條件簡(jiǎn)陋落后的居住區(qū)，與人口稠密的城市中心區(qū)相比，它在用地獲得和拆遷方面的問(wèn)題相對(duì)較少。

綜上所述，建立和健全各城市商業(yè)規(guī)劃，商業(yè)規(guī)劃與城市總體規(guī)劃協(xié)調(diào)考慮；使購(gòu)物中心項(xiàng)目形成逐步發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展，并形成可持續(xù)發(fā)展。這應(yīng)是我國(guó)在發(fā)展購(gòu)物中心領(lǐng)域中必須認(rèn)真探討的課題。

4.4經(jīng)營(yíng)模式

購(gòu)物中心項(xiàng)目建成之后，就要考慮項(xiàng)目的招商、租售事宜，也就是這里所說(shuō)的經(jīng)營(yíng)事宜。

4.4.1出售模式

在20世紀(jì)80年代中后期和90年代初、中期，也就是說(shuō)在我國(guó)購(gòu)物中心的啟蒙和發(fā)展的初期，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)時(shí)，其開(kāi)發(fā)模式和普通的住宅沒(méi)有什么區(qū)別，都是修建之后出售，而且都是較小的商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商幾乎不具備商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)性投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，這就是購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的初級(jí)模式，也即出售模式。

在今天的城市里，這種模式開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品，比如許多傳統(tǒng)意義上的“購(gòu)物中心”，繁華地段多層商鋪，地下城、成熟社區(qū)的底商等。

4.4.2租售結(jié)合模式

租售結(jié)合這種開(kāi)發(fā)模式的總體思路是：購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)出來(lái)的商業(yè)物業(yè)出售一部分，以收回投資成本，余下的資產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己組建管理公司或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)管理公司來(lái)出租經(jīng)營(yíng)，以賺取后期的營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商在出售商業(yè)物業(yè)時(shí)，一般都和業(yè)主簽訂返租協(xié)議（返租期短的約3～5年、長(zhǎng)的達(dá)到15年以上），取得商鋪的管理權(quán)，以便對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃。

租售結(jié)合開(kāi)發(fā)模式的主要特點(diǎn)：

（1）投資機(jī)構(gòu)組合：購(gòu)物中心投資商、開(kāi)發(fā)商、管理商、商鋪投資者。

（2）經(jīng)營(yíng)模式：出租經(jīng)營(yíng)和出售經(jīng)營(yíng)相結(jié)合。

（3）管理模式：開(kāi)發(fā)商自己的管理公司或?qū)I(yè)管理公司。

4.4.3出租模式

購(gòu)物中心的出租模式也可以稱(chēng)為招商模式，主要指開(kāi)發(fā)商將零售商鋪、餐飲商鋪、娛樂(lè)商鋪等按照目標(biāo)租金在該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前，予以出租的工作。這種模式的好處是產(chǎn)權(quán)握在開(kāi)發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可以將商業(yè)物業(yè)投入資本運(yùn)作。

（1）出租方式

主要有兩種，即：委托專(zhuān)業(yè)招商機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商出租；自己搭建招商隊(duì)伍進(jìn)行出租工作。將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商出租，通常國(guó)際專(zhuān)業(yè)招商咨詢(xún)結(jié)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求，所以委托國(guó)際知名專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期招商出租更能有效的促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。

（2）出租模式具有以下特點(diǎn)

①投資機(jī)構(gòu)組合：購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商、戰(zhàn)略投資者。

②經(jīng)營(yíng)模式：出租經(jīng)營(yíng)。

⑧管理模式：開(kāi)發(fā)商自己的管理公司或?qū)I(yè)管理公司。

（3）出租類(lèi)購(gòu)物中心的投資模式

鑒于該類(lèi)購(gòu)物中心是以出租為唯一經(jīng)營(yíng)模式，那么就意味著開(kāi)發(fā)商必須先通過(guò)金融措施籌措到足夠的資金，將該類(lèi)購(gòu)物中心建設(shè)完成并投入運(yùn)營(yíng)，再依靠租金收入回收投資、賺取利潤(rùn)。如果開(kāi)發(fā)商不能解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成、投入運(yùn)營(yíng)及營(yíng)初期所需要的資金，那么項(xiàng)目是缺乏可行性的。由于采用出租模式開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心，前期投入的資金巨大而回收期較長(zhǎng)，而且購(gòu)物中心的前期策劃、建設(shè)、招商、經(jīng)營(yíng)管理等都是專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)的工作，因此，需要開(kāi)發(fā)商不僅要具有開(kāi)發(fā)商、投資商的背景，同時(shí)又應(yīng)該有經(jīng)營(yíng)商的背景一一至少要組合有專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)、投資、管理背景的管理團(tuán)隊(duì)。

5.結(jié)論

本論文對(duì)購(gòu)物中心的研究從概念入手，首先明確購(gòu)物中心的概念是由一組零

售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成，其土地、建筑及相關(guān)服

務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過(guò)完整的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)及一致的經(jīng)營(yíng)管理，附設(shè)等量的停車(chē)場(chǎng)，而其

第3篇：購(gòu)物中心招商范文

此前，國(guó)內(nèi)一些商場(chǎng)為了提升檔次會(huì)給予國(guó)際一線(xiàn)品牌商“裝修補(bǔ)貼”的招商優(yōu)惠政策，而近來(lái)這種“賠本”的招租現(xiàn)象大有全國(guó)泛濫之勢(shì)。據(jù)中國(guó)商報(bào)記者調(diào)查了解，在一般性的裝修補(bǔ)貼之外，“零租金、鋪貨費(fèi)、倒扣點(diǎn)……”愈加苛刻的條件都被開(kāi)發(fā)商運(yùn)用到購(gòu)物中心、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商中來(lái)，而“受惠對(duì)象”亦從此前的國(guó)際一線(xiàn)品牌商泛濫到國(guó)際二三線(xiàn)品牌甚至國(guó)內(nèi)品牌商。

在樓市調(diào)控持續(xù)的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)是一直被行情看好的“黃金行業(yè)”，千軍萬(wàn)馬各路資本洶涌而來(lái)欲搶食“十年蛋糕”，為何會(huì)出現(xiàn)與此大勢(shì)截然錯(cuò)位的“貼租”現(xiàn)象？顯然，對(duì)于現(xiàn)實(shí)的正視，將直接關(guān)系到這波中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的熱潮到底能持續(xù)多久。

開(kāi)發(fā)商“賠本貼租”泛濫

“絕佳的180度街景位置、首次進(jìn)場(chǎng)免3-5年租金、門(mén)店裝修補(bǔ)貼費(fèi)用到代墊首批貨物的鋪貨費(fèi)。”這是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一些二三線(xiàn)城市公開(kāi)的面向國(guó)際一線(xiàn)品牌招商的“高規(guī)則禮遇”。這一度被國(guó)內(nèi)品牌商斥為不公平的“非國(guó)民待遇”。

然而，這一極其優(yōu)惠的“非國(guó)民待遇”近來(lái)已被開(kāi)發(fā)商們競(jìng)相覆蓋到更廣大群體上?！艾F(xiàn)在國(guó)際上毫無(wú)知名度的國(guó)際二三線(xiàn)品牌甚至國(guó)內(nèi)的一些品牌都提出了裝修補(bǔ)貼的要求，甚至要求最佳位置、零租金，甚至代墊首期鋪貨費(fèi)。”在日前的中國(guó)購(gòu)物中心年會(huì)上，一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)招商人士向中國(guó)商報(bào)記者無(wú)奈表示。

“放低身段貼租招商”的做法肇始于杭州大廈。2004年末，杭州大廈重新裝修后亮相，為凸顯其“精品化、國(guó)際化”的新定位，以免租3年和提供裝修費(fèi)的優(yōu)厚條件吸引了世界知名品牌LV箱包入駐。在杭州大廈的示范效應(yīng)后，國(guó)內(nèi)北京、上海、天津等各大商圈紛紛效法免租3年甚至5年，慷慨補(bǔ)貼數(shù)千萬(wàn)元店面裝修費(fèi)，甚至代墊鋪貨費(fèi)。據(jù)中國(guó)商報(bào)記者了解，天津友誼商廈為吸引LV入駐，向LV承諾了單店銷(xiāo)量，為此還發(fā)生過(guò)動(dòng)員全商場(chǎng)的商戶(hù)和員工購(gòu)買(mǎi)LV箱包以完成所承諾銷(xiāo)量的事情。而北京樂(lè)天銀泰百貨為其商場(chǎng)補(bǔ)貼國(guó)際品牌的裝修改造費(fèi)用高達(dá)2億多元。

而現(xiàn)在，國(guó)際一線(xiàn)品牌商入駐的極其優(yōu)惠待遇被無(wú)限制泛濫?！澳壳埃艘话阈缘难b修補(bǔ)貼外，甚至出現(xiàn)了倒扣點(diǎn)的招租模式。”中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，所謂“倒扣點(diǎn)”就是地產(chǎn)商必須承諾每個(gè)月門(mén)店能達(dá)到多少銷(xiāo)量，否則地產(chǎn)商必須補(bǔ)償這部分銷(xiāo)售利潤(rùn)。一般而言，倒扣點(diǎn)為承諾銷(xiāo)量的5-10%。郭增利說(shuō)，“換句話(huà)說(shuō)，當(dāng)前國(guó)際一線(xiàn)品牌商在國(guó)內(nèi)的投資開(kāi)發(fā)已到了無(wú)需承擔(dān)任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的地步。從場(chǎng)租到裝修到建店鋪貨到銷(xiāo)售量，所有的新店開(kāi)發(fā)投資成本都為零，國(guó)際一線(xiàn)品牌商將此全部、完整地轉(zhuǎn)嫁給開(kāi)發(fā)商了。”

中國(guó)購(gòu)物中心專(zhuān)家委員成路說(shuō)，以往開(kāi)發(fā)商還能通過(guò)把國(guó)際一線(xiàn)品牌商的高成本轉(zhuǎn)嫁給國(guó)內(nèi)的品牌商和中小的零售企業(yè)，要求入駐的國(guó)內(nèi)品牌企業(yè)接受高租金、高扣點(diǎn)、差位置，但現(xiàn)在連國(guó)內(nèi)一些品牌商也能開(kāi)出“裝修補(bǔ)貼”的要求了，開(kāi)發(fā)商們似乎都在競(jìng)相做著明顯的“賠本賺吆喝”的虧本買(mǎi)賣(mài)。

上述人士坦言，在商言商，誰(shuí)都不愿意做“賠本的買(mǎi)賣(mài)”，但眼下同行都有這個(gè)趨勢(shì)，別人給予優(yōu)惠了你不給出同樣的力度，結(jié)果只能導(dǎo)致招商無(wú)法推進(jìn)?！艾F(xiàn)在優(yōu)質(zhì)商家越來(lái)越少，在同一個(gè)商圈或城市，進(jìn)了你家就不再可能在同一個(gè)商圈內(nèi)開(kāi)出第二家，所以先下手為強(qiáng)。”這位人士說(shuō)，目前招商的確難度非常大，稍微比較好的品牌在與商業(yè)項(xiàng)目談合作時(shí)都很強(qiáng)勢(shì)。不僅要求項(xiàng)目好、位置好，還要業(yè)主愿意提供裝修補(bǔ)貼，同時(shí)以純銷(xiāo)售提成作為租金才有機(jī)會(huì)繼續(xù)洽談。

“僧多粥少”似乎已成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。在日前意大利高級(jí)成衣品牌Versace Collectiony亞洲最大旗艦店正式落戶(hù)北京莊勝崇光百貨（SOGO）的儀式上，公司范思哲品牌部榮華就向中國(guó)商報(bào)記者坦言，近來(lái)全國(guó)各地邀約開(kāi)店的地產(chǎn)商層出不窮，裝修補(bǔ)貼、免租等優(yōu)惠條件一個(gè)比一個(gè)“響亮”，但作為全球知名奢侈品集團(tuán)Versace（范思哲）旗下高級(jí)成衣品牌，對(duì)于進(jìn)入城市還是有著相當(dāng)?shù)目紤]。

同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力下，地產(chǎn)商們當(dāng)然希望降低風(fēng)險(xiǎn)盡快有資金回報(bào)，于是，一場(chǎng)品牌爭(zhēng)奪戰(zhàn)就此拉開(kāi)。榮華說(shuō)，目前，被邀約參加的各個(gè)城市商業(yè)項(xiàng)目招商推廣啟動(dòng)的盛典排場(chǎng)一個(gè)比一個(gè)大是其表現(xiàn)之一。

其次，為吸引優(yōu)質(zhì)品牌商入駐，一些商業(yè)項(xiàng)目的招商團(tuán)隊(duì)告訴中國(guó)商報(bào)記者，他們現(xiàn)在普遍采取“先進(jìn)來(lái)再談價(jià)”的做法?！拔覀円恍┥虉?chǎng)購(gòu)物中心的門(mén)店開(kāi)業(yè)半年了還未談到收租，具體租金要看經(jīng)營(yíng)以及雙方談判的效果而定?！眹?guó)內(nèi)一品牌商告訴中國(guó)商報(bào)記者說(shuō)?！霸谝酝?，如果項(xiàng)目首層招到一線(xiàn)品牌，二三層的招商就會(huì)相對(duì)容易。現(xiàn)在則不然，即使一層把GUCCI談下來(lái)，剩下的二三層還是無(wú)法推進(jìn)?！?/p>

據(jù)中國(guó)購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)委員會(huì)的全國(guó)調(diào)查，按照目前的購(gòu)物中心招商市場(chǎng)行情，部分一線(xiàn)品牌要求的裝修補(bǔ)貼金額上升了50％-100％不等，相反，租金卻反過(guò)來(lái)下調(diào)。

這是否意味著商業(yè)地產(chǎn)供需的天平也在悄然轉(zhuǎn)化？答案似乎是肯定的。“以往的業(yè)主市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)變成租戶(hù)市場(chǎng)。”國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)總裁兼首席執(zhí)行官邁克爾?克切維爾（Michael P. Kercheval）在亞太購(gòu)物中心年會(huì)上表示，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的集中迅猛增長(zhǎng)正將商業(yè)地產(chǎn)的話(huà)語(yǔ)權(quán)轉(zhuǎn)向租戶(hù)，品牌商將擁有更多挑選和話(huà)語(yǔ)權(quán)，而地產(chǎn)商將面臨更大的經(jīng)營(yíng)壓力。

高端井噴的同質(zhì)化嚴(yán)重

上述案例并非孤案。在接受中國(guó)商報(bào)記者的采訪(fǎng)中，多數(shù)人士都坦言目前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)正經(jīng)歷著更加殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，大多數(shù)商業(yè)物業(yè)都坦言招商緊張或難以招租。眼下，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是被各路資本行情看好的“黃金行業(yè)”，如此繁華大勢(shì)下，為何會(huì)讓國(guó)內(nèi)商場(chǎng)出現(xiàn)大面積“虧本的買(mǎi)賣(mài)”呢？

“國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心同時(shí)間明顯放量，投資開(kāi)發(fā)增幅巨大，必然導(dǎo)致眾多開(kāi)發(fā)商在同一時(shí)間段開(kāi)始招商、運(yùn)營(yíng)，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致招商緊張?！惫隼f(shuō)。

根據(jù)中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的數(shù)據(jù)，僅東莞、石家莊、貴陽(yáng)3個(gè)城市在2011年年底將迎來(lái)約780萬(wàn)平方米的商業(yè)供應(yīng)。而在沈陽(yáng)、成都等城市，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)火熱狀況更甚。沈陽(yáng)目前開(kāi)發(fā)超過(guò)10萬(wàn)平方米規(guī)模的城市綜合體項(xiàng)目達(dá)55個(gè)以上，購(gòu)物中心的建造計(jì)劃達(dá)100個(gè)；成都在建的城市綜合體總數(shù)則超過(guò)80個(gè)，總體量近千萬(wàn)平方米。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的報(bào)告還稱(chēng)，珠海、中山、?？?、銀川、西寧5個(gè)三線(xiàn)城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%，出現(xiàn)過(guò)?；内厔?shì)。

在各種商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)性論壇和會(huì)議上，沈陽(yáng)是被業(yè)內(nèi)人士提及最多的一個(gè)城市，這是當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資“瘋狂城市”的典型代表。在沈陽(yáng)市青年大街南段，規(guī)劃的“金廊工程”迄今已吸納投資逾1300億元。據(jù)估計(jì)，其中規(guī)劃和在建的大型購(gòu)物中心等商業(yè)綜合體項(xiàng)目已超過(guò)40個(gè)。這已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一座城市經(jīng)濟(jì)總量和人口的承載能力，因?yàn)椤耙粭l街上有一兩個(gè)購(gòu)物中心就足夠了”。由于商業(yè)項(xiàng)目集中過(guò)剩，沈陽(yáng)目前商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。對(duì)比來(lái)看，濟(jì)南市的人口和經(jīng)濟(jì)總量均比沈陽(yáng)少，但商業(yè)地產(chǎn)的租金水平明顯高于沈陽(yáng)。

對(duì)此，成路質(zhì)疑說(shuō)，“國(guó)際國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)品牌商家資源就那么多，再如何看好中國(guó)市場(chǎng)，再著急擴(kuò)大規(guī)模也填補(bǔ)不了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)張開(kāi)的血盆大口。”

在商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)熱潮中，開(kāi)發(fā)商們無(wú)不選擇了高端購(gòu)物中心和奧特萊斯這兩種最為高端的商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。在成路分析看來(lái)，這就直接導(dǎo)致當(dāng)前開(kāi)發(fā)商招商緊張的局面。

成路表示，目前，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)從上海的淮海路到重慶的解放碑，從天津的友誼商廈到杭州的湖濱新天地，“高端化”和“國(guó)際化”已成為商業(yè)街和商場(chǎng)定位、提升和改造的唯一主題，而地方政府也在進(jìn)駐權(quán)、稅收、補(bǔ)貼等方面，直接或間接地主張商業(yè)項(xiàng)目往高端走。

今年12月，陽(yáng)光新業(yè)從首創(chuàng)集團(tuán)“接手”的新業(yè)中心?水晶宮將正式啟動(dòng)招商，這將是北京城內(nèi)的又一高端購(gòu)物中心，而在這之前，北京已掀起了一股高檔商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的熱潮。商業(yè)面積供應(yīng)的集中放量，也導(dǎo)致招商競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。從2007年以來(lái)，隨著金融街購(gòu)物中心、新光天地，以及樂(lè)天銀泰百貨、金寶匯的入市，高端商業(yè)呈現(xiàn)一種井噴式的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。僅在東三環(huán)沿線(xiàn)，就盤(pán)踞了國(guó)貿(mào)商城、銀泰中心和新光天地三家大體量的高端購(gòu)物中心，而目前國(guó)貿(mào)三期商城也處于密集開(kāi)業(yè)中。

郭增利說(shuō)，同一商圈的不同商城同質(zhì)化定位，是招商工作的最大“殺手”。因?yàn)橥黄放七M(jìn)駐同一商圈，一些高端品牌商擔(dān)心會(huì)對(duì)兩處銷(xiāo)售造成互相沖擊，顧此失彼；另外，同質(zhì)化帶來(lái)的后果就是行業(yè)利潤(rùn)下滑，同質(zhì)化的品牌不得不以打折促銷(xiāo)來(lái)?yè)尶驮春吞嵘N(xiāo)售量。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年國(guó)內(nèi)10多家百貨類(lèi)上市公司雖然多數(shù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收增長(zhǎng)，但過(guò)半企業(yè)的凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)明顯下滑，最嚴(yán)重的甚至創(chuàng)下10年以來(lái)新低。

實(shí)際上，按照業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)，國(guó)內(nèi)北、上、廣一線(xiàn)城市和個(gè)別二線(xiàn)城市的中心區(qū)商業(yè)類(lèi)物業(yè)早已嚴(yán)重飽和。參照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，西方發(fā)達(dá)國(guó)家人均的商業(yè)物業(yè)面積也僅為1.2平方米。而根據(jù)上述數(shù)字，不僅北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市人均商業(yè)物業(yè)面積早已超過(guò)了這個(gè)數(shù)字，上海甚至超出了人均2平方米，甚至中山、沈陽(yáng)、昆明等不少二線(xiàn)城市也在快速向這一數(shù)字靠近。

“中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)展尚未成熟，居民消費(fèi)能力水平較低，因此對(duì)于商業(yè)面積的需求也相對(duì)較少。太多的商業(yè)集中面市將會(huì)造成過(guò)量?！背陕氛f(shuō)，正是商業(yè)項(xiàng)目的集中放量導(dǎo)致招商緊張，扭曲的貼租賠本政策才會(huì)在全國(guó)大面積泛濫。

“國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一直沒(méi)有創(chuàng)新，各開(kāi)發(fā)商推出的產(chǎn)品大同小異，品牌幾乎一樣，走進(jìn)哪個(gè)賣(mài)場(chǎng)都是一樣的。”成路說(shuō)，招商難就在于眾多商業(yè)項(xiàng)目的集中推出都選擇了同一個(gè)定位和模式，已是嚴(yán)重的同質(zhì)化。

奧特萊斯是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的另一個(gè)熱點(diǎn)。對(duì)此，連國(guó)際品牌GAP的企業(yè)房地產(chǎn)部全球高級(jí)副總裁卓大偉都忍不住在商業(yè)地產(chǎn)大會(huì)上抨擊國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的“短視”。卓大偉說(shuō)，目前年內(nèi)中國(guó)建設(shè)的奧特萊斯多達(dá)四五十家，這些奧特萊斯無(wú)不是宣稱(chēng)要集中奢侈品牌，但他認(rèn)為這一模式不太正確，因?yàn)槿魏我粋€(gè)國(guó)家人數(shù)最多的階層都是中產(chǎn)階層，奧特萊斯應(yīng)該吸引更多為中產(chǎn)階層服務(wù)的品牌。

邁克爾-克切維爾也認(rèn)同卓大偉的觀點(diǎn)說(shuō)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前最大的問(wèn)題可能在于缺乏足夠多的零售品牌去填滿(mǎn)要放量的這些購(gòu)物中心。

“可以肯定，當(dāng)這波熱潮過(guò)后，國(guó)內(nèi)有不少商業(yè)項(xiàng)目將陷入困境?！背陕犯嬖V中國(guó)商報(bào)，國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)正與有限的零售品牌資源形成巨大反差，在如此一哄而上的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)局面下，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)，必然有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題。

商業(yè)規(guī)劃缺失

實(shí)際上，盡管貼租招商已成為國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)普遍的“心頭之痛”，但招商難或許只是揭開(kāi)了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)瘡疤的一角。

郭增利表示，與開(kāi)發(fā)商招商難相對(duì)應(yīng)的是，著急擴(kuò)大規(guī)模的品牌商卻也遭遇選址難。郭增利介紹，一些高端品牌仍向其抱怨在國(guó)內(nèi)依然找不到合適的物業(yè)，而不得不延緩進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的步伐。

這或許才是問(wèn)題的關(guān)鍵。郭增利說(shuō)，這意味著在這輪商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長(zhǎng)的背后，實(shí)則是有著大量激增的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將得不到相應(yīng)的匹配，意味著將空置和成為庫(kù)存。

而眼下北京、上海甚至二線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量已是高居不下。以北京為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前北京商業(yè)地產(chǎn)存量面積已達(dá)959萬(wàn)平方米，如果按較快的銷(xiāo)售速度計(jì)算，也至少需要28個(gè)月才能消化完。在上海，據(jù)調(diào)查商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存已超過(guò)千萬(wàn)平方米。廣州在2010年新建商業(yè)項(xiàng)目建筑面積超過(guò)120萬(wàn)平方米，超過(guò)廣州此前5年新建商業(yè)面積的總和，如此龐大的新增商業(yè)面積，至少需要3年才能消化完。同樣，截至去年10月底，西安市商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)343.89萬(wàn)平方米，即使按照今年西安最火爆的銷(xiāo)售速度來(lái)測(cè)算，仍需要將近四年的時(shí)間才能將這些存量全部消化。

但地產(chǎn)商們顯然還未意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)。與上述巨大庫(kù)存相對(duì)應(yīng)的是，地產(chǎn)商們?nèi)栽谠丛床粩嗟亍芭懿竭M(jìn)場(chǎng)”，加速搶食所謂的商業(yè)地產(chǎn)“黃金十年”蛋糕。而讓業(yè)界擔(dān)心的是，三四線(xiàn)城市出現(xiàn)了太多的商業(yè)項(xiàng)目，而且?guī)缀醵际乔逡簧拇蠖摹熬C合體”，高端化的購(gòu)物中心，而當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)根本沒(méi)有那么大的承受能力，當(dāng)供應(yīng)量超過(guò)市場(chǎng)的消化能力，就會(huì)有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷(xiāo)堆積，在融資渠道收窄的背景下，房企本已承受重壓的資金鏈條很容易斷裂，進(jìn)而引起一連串的連鎖反應(yīng)。

香港恒隆地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗即預(yù)言，未來(lái)一兩年內(nèi)，內(nèi)地很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題；3年左右，會(huì)有一批項(xiàng)目倒閉。

而對(duì)于造成這種以高端購(gòu)物中心、奧特萊斯、城市綜合體為主的商業(yè)地產(chǎn)“瘋長(zhǎng)”現(xiàn)象的分析，中國(guó)商報(bào)記者采訪(fǎng)中得到的是兩種較為主流的觀點(diǎn)。

一種是認(rèn)為地方政府的助推當(dāng)首。為提速城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地方政府對(duì)于上述商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)大開(kāi)“綠燈”，尤其是二線(xiàn)甚至三四線(xiàn)城市，地方政府紛紛為大型商業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)制貼加“高端”標(biāo)準(zhǔn)，因此催生同質(zhì)化的高端商業(yè)項(xiàng)目扎堆。

但以郭增利為首的中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)委員會(huì)的觀點(diǎn)卻認(rèn)為，當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中，地方政府的干預(yù)和關(guān)聯(lián)度越來(lái)越弱，主要還是開(kāi)發(fā)商自身利益、利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)使然?！跋鄬?duì)早前剛剛改革開(kāi)放地方政府需要借國(guó)際一線(xiàn)品牌、500強(qiáng)提升政績(jī)，為此減少開(kāi)發(fā)商拿地成本，近來(lái)地方政府對(duì)于此方面需求相對(duì)減弱，商業(yè)項(xiàng)目一味高端化主旨還在于開(kāi)發(fā)商的動(dòng)機(jī)?！?/p>

中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心“一味做高端”大都源于開(kāi)發(fā)商希望“做高端”的主觀動(dòng)機(jī)，而不是本著市場(chǎng)需要什么樣的購(gòu)物中心去開(kāi)發(fā)?！氨就灵_(kāi)發(fā)商本身對(duì)品牌商的號(hào)召力不夠高，又缺乏國(guó)際一線(xiàn)資源，還面臨著諸多的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，可想而知遭遇的招商阻力就會(huì)更大，導(dǎo)致本土購(gòu)物中心成功率低于外資購(gòu)物中心?！?/p>

但政府規(guī)劃的缺失卻也是導(dǎo)致現(xiàn)在很多城市批量建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)缺少質(zhì)量的癥結(jié)之一?！爸饕且?yàn)殚_(kāi)發(fā)商拿到地時(shí)，所有指標(biāo)都已被相關(guān)部門(mén)硬性規(guī)定出來(lái)，而沒(méi)有商務(wù)部門(mén)的參與，未經(jīng)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)規(guī)劃?！痹诠隼麕ьI(lǐng)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心企業(yè)考察澳洲市場(chǎng)時(shí)，郭曾發(fā)問(wèn)澳洲最大的商業(yè)地產(chǎn)公司也是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司西田公司（Westfield）：為何在全球披荊斬棘卻遲遲未進(jìn)軍被視為最大潛力的中國(guó)市場(chǎng)？ 西田公司表示，其對(duì)中國(guó)市場(chǎng)一直很關(guān)注，但難題在于沒(méi)有一個(gè)城市能保證未來(lái)在其開(kāi)店后三公里商圈范圍內(nèi)是唯一的一家購(gòu)物中心。規(guī)劃缺失導(dǎo)致的惡性競(jìng)爭(zhēng)被西田公司視為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最大的難題。

業(yè)內(nèi)人士都同意的一個(gè)觀點(diǎn)是，規(guī)劃缺失是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)亂象的一個(gè)重要原因。成路說(shuō)，如果要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控、實(shí)施干預(yù)，首要的落點(diǎn)，應(yīng)該是“對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的合理規(guī)劃加強(qiáng)引導(dǎo)”，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)該有專(zhuān)業(yè)、科學(xué)的規(guī)劃，納入整個(gè)城市總體規(guī)劃中，與當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)和商業(yè)企業(yè)的發(fā)展速度相協(xié)調(diào)。郭增利也表示，地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃應(yīng)對(duì)整個(gè)城市當(dāng)中設(shè)置的地段應(yīng)合理布局的業(yè)態(tài)，同時(shí)采取多中心的規(guī)劃層次去規(guī)避分布不均的問(wèn)題。

值得欣慰的是，商業(yè)地產(chǎn)不斷高漲的行情已引起政府部門(mén)的注意。此前，銀監(jiān)會(huì)向多家銀行下發(fā)關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防范的通知，要求對(duì)炒作升溫的商業(yè)房地產(chǎn)保持高度警覺(jué)，各銀行尤其是非金融機(jī)構(gòu)不得頭腦發(fā)熱，盲目增加信貸投入。這已是銀監(jiān)會(huì)今年第三次對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)出的信貸預(yù)警。銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康亦公開(kāi)表示，將加強(qiáng)對(duì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款等非住房類(lèi)貸款的監(jiān)測(cè)。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)則繼續(xù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺(jué)”。

但顯然，更關(guān)鍵的還在于，商業(yè)規(guī)劃始終未被列入城市發(fā)展規(guī)劃，在市場(chǎng)有些扭曲和混亂的情勢(shì)下，政府是否需要對(duì)于當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃缺失有所關(guān)注？尤其是各個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)總體量規(guī)模和業(yè)態(tài)布局是否將有所控制？這恐怕是值得政府思考的問(wèn)題。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，如何從同質(zhì)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中走出來(lái)才是走遠(yuǎn)的關(guān)鍵。否則，面對(duì)已然供過(guò)于求的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，即使開(kāi)發(fā)商更努力地從免租金、貼裝修到倒扣點(diǎn)“賠本貼租”也未必就能賺來(lái)“吆喝”。（據(jù)《中國(guó)商報(bào)》）

延伸閱讀

王慶：2012商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)及應(yīng)對(duì)

2010-2011年，華岸商業(yè)走過(guò)了艱苦而又忙碌的一年，憑借對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)知和摸索，華岸商業(yè)的服務(wù)逐步得到了開(kāi)發(fā)商及投資商的認(rèn)可，通過(guò)總結(jié)，我得出幾個(gè)上年度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵要素：“貨幣的通脹壓力，開(kāi)發(fā)投資增速減緩，商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值估值上升，機(jī)構(gòu)投資物業(yè)比重增加”。

以國(guó)內(nèi)眾多餐飲、服飾、超市等商業(yè)機(jī)構(gòu)大宗物業(yè)購(gòu)買(mǎi)比例的增加，反映出商業(yè)資本尋求上市的渴望，但下半年資本市場(chǎng)的收縮，使得多數(shù)知名品牌的商業(yè)發(fā)展方向突然改變，例如“俏江南”下半年停止大宗物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)，轉(zhuǎn)向國(guó)外基金偏好的2000-3000平米連鎖餐飲的租賃市場(chǎng)?，F(xiàn)在回顧過(guò)去，華岸對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整體走勢(shì)的判斷和分析基本與市場(chǎng)吻合，這是商業(yè)管理公司的基礎(chǔ)能力的體現(xiàn)，也保證了很多服務(wù)的項(xiàng)目沒(méi)有走偏方向。

在2011年服務(wù)的基礎(chǔ)上，華岸2012年對(duì)中國(guó)主流商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)策略初步判斷為“商業(yè)資本對(duì)接、商業(yè)資產(chǎn)高配、商業(yè)服務(wù)跟進(jìn)、商業(yè)模式優(yōu)先”的方針，針對(duì)中國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商資金缺乏及資本運(yùn)作欠缺的情況，2012年將出現(xiàn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模轉(zhuǎn)讓、商業(yè)物業(yè)大規(guī)模促銷(xiāo)的局面。

華岸也逐步控制了擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模的節(jié)奏，謹(jǐn)慎選擇項(xiàng)目，以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商存量商業(yè)物業(yè)快速消化為主要方向，優(yōu)化項(xiàng)目結(jié)構(gòu)；在企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向上抓住時(shí)機(jī)希望能實(shí)現(xiàn)由“商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)服務(wù)商”向“中國(guó)購(gòu)物中心及商業(yè)地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)商”的轉(zhuǎn)變。

2012年，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的逐步降低，勢(shì)必會(huì)引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)連鎖反應(yīng)，但將會(huì)促進(jìn)形成中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)理性的投資環(huán)境和專(zhuān)業(yè)化的營(yíng)運(yùn)管理，使商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加完善，低效不良的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)逐步淘汰，在此過(guò)程中，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)在下半年探底。

總結(jié)一下，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)2012年“兩個(gè)逐步下降，兩個(gè)逐步上升，一個(gè)快速發(fā)展”：經(jīng)濟(jì)增速和貨幣供給逐步下降；企業(yè)重組和項(xiàng)目交易逐步上升；商業(yè)地產(chǎn)理性營(yíng)銷(xiāo)和商業(yè)物業(yè)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)快速發(fā)展。

世邦：2012年全球房地產(chǎn)仍然前景不明

世邦魏理仕全球研究部的最新一份報(bào)告指出，宏觀經(jīng)濟(jì)和政治前景的不確定性導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的謹(jǐn)慎態(tài)度很可能將持續(xù)到2012年全年。這份名為《2012年全球視點(diǎn)》的報(bào)告指出，與二手樓盤(pán)相比，地理位置良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)將會(huì)繼續(xù)其良好的表現(xiàn)，與其它類(lèi)型的資產(chǎn)相比將具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

"鑒于當(dāng)今世界存在的不確定性及其所達(dá)到的程度，房地產(chǎn)業(yè)的前景在許多方面都不可避免地不太明朗。"世邦魏理仕全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷蒙德?托特（Raymond Torto）表示，"然而，需要指出的是，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)的抗通脹能力的預(yù)期對(duì)于投資者仍然具有相當(dāng)大的吸引力，并且與許多其它類(lèi)型的資產(chǎn)相比，在2012年投資商業(yè)房地產(chǎn)將提供更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力且風(fēng)險(xiǎn)適度的回報(bào)。"2012年租戶(hù)在做出決策時(shí)將繼續(xù)保持審慎態(tài)度，并且對(duì)于房地產(chǎn)的需求將維持在中等水平。歐洲和美國(guó)的投資者將因此傾向于采取更為保守的策略，重點(diǎn)將集中在流動(dòng)性和透明度最好的市場(chǎng)中位于黃金地段的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)。全球范圍內(nèi)，許多市場(chǎng)都存在新開(kāi)工樓盤(pán)數(shù)量不足的現(xiàn)象，這也將促進(jìn)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)。

該報(bào)告指出，增值性投資策略對(duì)于經(jīng)濟(jì)體的增長(zhǎng)或復(fù)蘇的直接依賴(lài)程度更大，因此在當(dāng)前這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這種策略很可能不太流行。由此導(dǎo)致的結(jié)果之一就是從投資角度而言二手房地產(chǎn)將繼續(xù)表現(xiàn)低迷。

第4篇：購(gòu)物中心招商范文

關(guān)鍵詞：大型商業(yè)中心；項(xiàng)目管理；風(fēng)險(xiǎn)控制；對(duì)策

一、研究背景

近三十年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人們的生活質(zhì)量大幅提高。在中國(guó)主要大城市中，第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)超過(guò)制造業(yè)成為城市經(jīng)濟(jì)的第一大產(chǎn)業(yè)，其中零售和餐飲業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)的1/4。第三產(chǎn)業(yè)上升的結(jié)果是，商業(yè)中心作為服務(wù)業(yè)的空間載體而受到各國(guó)城市政府和市場(chǎng)的共同重視。自20世紀(jì)90年代以來(lái)，國(guó)內(nèi)的零售業(yè)增長(zhǎng)非常迅速，商業(yè)活動(dòng)非常活躍。由于過(guò)去多年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沒(méi)有被足夠重視，商業(yè)配套不足且結(jié)構(gòu)不合理，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施中很多已經(jīng)老舊，不能滿(mǎn)足人們的購(gòu)物需求，所以商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間很大。同時(shí)由于城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會(huì)變化、科技進(jìn)步等原因，現(xiàn)代的生活方式發(fā)生改變，人們已經(jīng)不再滿(mǎn)足于“獲得性”消費(fèi)或“真實(shí)性”消費(fèi)，還需要“體驗(yàn)性”消費(fèi)，購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)活動(dòng)豐富了城市人的現(xiàn)代生活，現(xiàn)代綜合性購(gòu)物中心滿(mǎn)足了人們這種新生活方式的需求。在市場(chǎng)的層面，面對(duì)全球市場(chǎng)中商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)越來(lái)越強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商、商業(yè)界、娛樂(lè)界等社會(huì)機(jī)構(gòu)也熱衷于對(duì)商業(yè)中心的新建和改、擴(kuò)建進(jìn)行投資。現(xiàn)代購(gòu)物中心已經(jīng)被當(dāng)作城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)，受到政府、市場(chǎng)和社會(huì)的共同歡迎。

但另一方面，在我國(guó)，對(duì)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)還沒(méi)有積累足夠的經(jīng)驗(yàn)，也缺少相關(guān)的理論研究，目前還處于初期的探索階段。很多購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)只是模仿其他成功的類(lèi)似項(xiàng)目，一些開(kāi)發(fā)商盲目投資、盲目建設(shè)，缺少專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)和技術(shù)支持，導(dǎo)致一些項(xiàng)目中投入的巨額資金無(wú)法收回，造成大量資源浪費(fèi)。因此，一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目從最初期的選址、策劃定位到最后的建成開(kāi)業(yè)，整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中甲方工程人員起著非常大的作用，如何盡量避免這些問(wèn)題的發(fā)生，或者將損失降到最低是所有工程建設(shè)人員的目標(biāo)，打造出更有效益的購(gòu)物中心。

二、購(gòu)物中心的發(fā)展及特點(diǎn)

（1）發(fā)展階段。20世紀(jì)90年代，現(xiàn)代綜合性購(gòu)物中心的建設(shè)來(lái)臨，現(xiàn)代綜合性購(gòu)物中心的功能涵蓋了人們休閑出行的主要目的――即購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲。其提供的服務(wù)為多樣化的商業(yè)、休閑、娛樂(lè)、餐飲，專(zhuān)業(yè)服務(wù)、健身保健，甚至包括教育、小型醫(yī)療服務(wù)、政府行政服務(wù)等，即所謂“一站式服務(wù)”。在城市，綜合性購(gòu)物中心是當(dāng)代城市更新的主要內(nèi)容之一；在郊區(qū)，出現(xiàn)了綜合性購(gòu)物中心與高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相結(jié)合，再加上住宅區(qū)，形成郊區(qū)的“邊緣城市”，即所謂的“新城”或“衛(wèi)星城”。

（2）購(gòu)物中心的類(lèi)型。以美國(guó)的購(gòu)物中心為例，購(gòu)物中心大致分為三種類(lèi)型：1）鄰里購(gòu)物中心服務(wù)半徑2公里左右，顧客可步行到達(dá)，開(kāi)車(chē)5～10分鐘，平均可出租面積5000平方米，以提供食品及日常生活用品、日常生活服務(wù)為主，主力店往往是超市或綜合性藥房。2）社區(qū)購(gòu)物中心服務(wù)半徑5～8公里，開(kāi)車(chē)10～20分鐘，服務(wù)人口4～15萬(wàn)人，平均可出租面積15000平方米，以一個(gè)超市或初級(jí)百貨商店為主力店，加上一些小型日用品商店，如服裝店、鞋店等。3）區(qū)域購(gòu)物中心服務(wù)半徑15～20公里，開(kāi)車(chē)25～30分鐘，服務(wù)人口15萬(wàn)人以上，一般區(qū)域購(gòu)物中心平均可出租面積45000平方米，有2個(gè)主力店，超級(jí)區(qū)域購(gòu)物中心平均可出租面積90000平方米，有3個(gè)以上主力店，主力店可以是百貨商店，也可以是美食街、大型折扣店、室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)、電影院等，區(qū)域購(gòu)物中心提供的商品齊全、服務(wù)內(nèi)容豐富，適合購(gòu)買(mǎi)那些比較貴重的物品。

（3）購(gòu)物中心的特點(diǎn)。購(gòu)物中心有以下特點(diǎn)：1）項(xiàng)目由統(tǒng)一的組織進(jìn)行策劃、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。2）產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一不分割出售，以適應(yīng)管理的需要。3）提供綜合的購(gòu)物服務(wù)。4）擁有大的停車(chē)場(chǎng)。5）擁有良好的購(gòu)物環(huán)境，提供娛樂(lè)、休閑等特色綜合服務(wù)。6）統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)策略。7）能夠創(chuàng)造新商圈或使地區(qū)得到更新。購(gòu)物中心通常有一個(gè)或幾個(gè)主力店，以及若干個(gè)較小的商店。主力店可以是百貨商店或超市，也可以是主題公園或游樂(lè)場(chǎng)、文化中心、電影院或劇院、運(yùn)動(dòng)中心，甚至是賭場(chǎng)（如美國(guó)拉斯維加斯的賭場(chǎng)購(gòu)物中心）。由于購(gòu)物中心的綜合性特征，其建筑內(nèi)部有多種使用功能同時(shí)存在，所以其對(duì)結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施的要求也比較多。為了保證一定的安全性和舒適度，除了一般公共建筑都有的上下水、冷風(fēng)、暖氣、新風(fēng)、排風(fēng)、照明、電源、電話(huà)、消火栓、消防噴淋、消防排煙、加壓送風(fēng)等設(shè)備外，整棟商場(chǎng)還需要有線(xiàn)電視、互聯(lián)網(wǎng)、POS機(jī)收銀系統(tǒng)、監(jiān)控、報(bào)警等等多種設(shè)備，除此之外，根據(jù)其自身特點(diǎn)各種類(lèi)型的商戶(hù)還有特殊要求。例如，餐飲需要用上下水、燃?xì)夂洼^大的電量（西餐廚房用電的設(shè)備比較多），還需要單獨(dú)的排風(fēng)系統(tǒng)（普通零售區(qū)域的回風(fēng)可以通過(guò)空調(diào)機(jī)房處理會(huì)進(jìn)入送風(fēng)系統(tǒng)，而廚房排出的風(fēng)不能循環(huán)使用）；一些餐飲如燒烤、火鍋餐廳因設(shè)備散熱量大，需要在冬天送冷風(fēng)；廚房通常要做地面墊高，且各種廚具設(shè)備多，所以結(jié)構(gòu)要預(yù)留較大荷載；電影廳需要做升起的觀眾席，對(duì)結(jié)構(gòu)荷載要求高，要求室內(nèi)空間比較大，且電影廳需要隔音效果好，則其上下層及貼鄰的房間不能有震動(dòng)的設(shè)備，相鄰兩個(gè)電影廳之間需要雙層墻；電影放映室需要單獨(dú)的排風(fēng)設(shè)備，因?yàn)榉庞吃O(shè)備會(huì)有有害氣體排出；美容和美發(fā)商戶(hù)需要用水；游樂(lè)設(shè)施可能需要較高大開(kāi)敞的空間，需要預(yù)留較大的結(jié)構(gòu)荷載，需要上下水和較大的電量……

三、購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的特點(diǎn)

購(gòu)物中心項(xiàng)目與傳統(tǒng)意義上的商業(yè)項(xiàng)目不同：業(yè)態(tài)不同，購(gòu)物中心是集合了不同的業(yè)態(tài)，而傳統(tǒng)商業(yè)往往只有單一的業(yè)態(tài)；盈利模式不同，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)大部分為短期回收投資項(xiàng)目，而購(gòu)物中心項(xiàng)目回報(bào)要看后期經(jīng)營(yíng)，屬于戰(zhàn)略投資項(xiàng)目；消費(fèi)群體不同，購(gòu)物中心涵蓋消費(fèi)群體更廣，單次消費(fèi)時(shí)間更長(zhǎng)。商業(yè)不同于住宅，住宅開(kāi)發(fā)可以不斷復(fù)制，商業(yè)卻要因地制宜，以求匯聚人氣，提高收益。因此，商業(yè)地產(chǎn)前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)都復(fù)雜得多。購(gòu)物中心住宅的不同于之處還在于，住宅可以賣(mài)掉迅速回籠資金；而購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)則不能再以回款滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，且耗資大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要自身準(zhǔn)備好充足的現(xiàn)金流，或具備較強(qiáng)融資能力。另一方面，如果購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)比較成功，可以提升項(xiàng)目整體價(jià)值并提升項(xiàng)目周邊地塊的價(jià)值，則開(kāi)發(fā)商可將購(gòu)物中心作為固定資產(chǎn)進(jìn)行融資。購(gòu)物中心的復(fù)雜性：因地制宜，不能復(fù)制；功能復(fù)合，業(yè)態(tài)多；調(diào)研、定位、設(shè)計(jì)更復(fù)雜；策劃、運(yùn)營(yíng)能力要比較高；建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中商戶(hù)和業(yè)態(tài)不斷變化翻新；招商、策劃、設(shè)計(jì)同時(shí)進(jìn)行。購(gòu)物中心的風(fēng)險(xiǎn)性：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)；不能快速回籠資金；投資大，見(jiàn)效慢；長(zhǎng)期持有型物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)狀況易受市場(chǎng)波動(dòng)的影響。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暴增的背景之下，在資金、招商、運(yùn)營(yíng)、管理、培訓(xùn)等方面，只要其中一環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題，都可能導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾或死盤(pán)。這就要求開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)商要具有較雄厚的資金實(shí)力和融資能力、較高的機(jī)會(huì)把握能力、較強(qiáng)的分析決策水平。

四、實(shí)際案例分析

（1）項(xiàng)目規(guī)模。以筆者全過(guò)程參與開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目為例：用地面積：9547m2?？偨ㄖ娣e：94087m2（其中：地上53925m2，地下40162m2）。建筑高度：38.1米。建筑層數(shù)：地上六層，地下三層。結(jié)構(gòu)形式：地下：鋼骨混凝土框架結(jié)構(gòu)。地上：鋼框架結(jié)構(gòu)。

（2）大型購(gòu)物中心項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段主控點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商的建筑師首先要選擇設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)項(xiàng)目包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)；建筑設(shè)計(jì)；室內(nèi)設(shè)計(jì)（方案、施工圖）；專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)（包括幕墻、虹吸雨水、市政、廣場(chǎng)及綠化、標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)、空調(diào)、變配電、弱電系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、消防、人防、停車(chē)管理系統(tǒng)等）。建筑師要配合合同預(yù)算部進(jìn)行設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)、遴選、評(píng)標(biāo)，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，談設(shè)計(jì)合同。設(shè)計(jì)工作開(kāi)展之后，開(kāi)發(fā)公司的建筑師要跟進(jìn)設(shè)計(jì)過(guò)程：監(jiān)督設(shè)計(jì)進(jìn)度完成情況、設(shè)計(jì)成果完成質(zhì)量、提出設(shè)計(jì)修改意見(jiàn)、接受設(shè)計(jì)成果（圖紙、電子文件等）；配合設(shè)計(jì)院與政府部門(mén)溝通，完成圖紙報(bào)審、報(bào)建等流程；確認(rèn)設(shè)計(jì)單位的合同完成情況，按設(shè)計(jì)合同的約定付款進(jìn)度為設(shè)計(jì)單位請(qǐng)款。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備會(huì)有不同的需求，即使相同的業(yè)態(tài)，不同品牌、不同檔次的商戶(hù)的需求也會(huì)不同。這就需要建筑師從項(xiàng)目最初的策劃定位階段開(kāi)始就與項(xiàng)目的市場(chǎng)招商部保持密切溝通，直到項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前。建筑師需要了解項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成，商戶(hù)的檔次、規(guī)模、品牌，了解各種商戶(hù)的特殊需求，以便在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)時(shí)做出充分的預(yù)留。

一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)涉及很多專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)圖紙量很大，在實(shí)施之前這些圖紙應(yīng)該經(jīng)過(guò)多重校審，在設(shè)計(jì)院里首先是制圖人員自校和互校，然后是各級(jí)別的負(fù)責(zé)人分別進(jìn)行核對(duì)、審查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修改。設(shè)計(jì)院完成圖紙校審和修改后，開(kāi)發(fā)單位會(huì)委托審圖公司對(duì)圖紙進(jìn)行審核，開(kāi)發(fā)單位設(shè)計(jì)部的建筑師也要對(duì)圖紙進(jìn)行核查（同時(shí)也是熟悉設(shè)計(jì)內(nèi)容的過(guò)程）。只有通過(guò)認(rèn)真負(fù)責(zé)的多重校審，才能在施工實(shí)施之前盡量避免設(shè)計(jì)失誤，減少損失。而該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)反復(fù)多次的設(shè)計(jì)調(diào)整，又因?yàn)橼s工期建筑師沒(méi)有足夠的校審時(shí)間，所以設(shè)計(jì)圖紙存在諸多錯(cuò)誤，埋下很多隱患。

（3）大型購(gòu)物中心項(xiàng)目建設(shè)階段主控點(diǎn)。一個(gè)購(gòu)物中心的建成開(kāi)業(yè)，不僅需要很多公司單位的參與，在開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部也需要各個(gè)部門(mén)之間的密切配合，因?yàn)樵O(shè)計(jì)部要負(fù)責(zé)或協(xié)助所有與建筑技術(shù)相關(guān)的工作，所以設(shè)計(jì)部的建筑師需要與各個(gè)部門(mén)互相配合，當(dāng)其他部門(mén)的配合工作沒(méi)有到位的時(shí)候，設(shè)計(jì)應(yīng)該提醒或催促其做好配合工作。由于沒(méi)有及時(shí)提醒合同預(yù)算部在施工圖完成前確定設(shè)備廠家，導(dǎo)致一些問(wèn)題：電梯訂貨、確定參數(shù)滯后造成一些土建預(yù)留的電梯門(mén)洞寬度不夠，需要擴(kuò)大洞口，重新做洞口邊的構(gòu)造柱和過(guò)梁；屋面冷卻塔管道與預(yù)留的鋼結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)的位置沖突，切除多余的鋼梁給管道讓位，此時(shí)施工電梯已拆除，鋼梁運(yùn)輸復(fù)雜；部分設(shè)備沒(méi)有預(yù)留設(shè)備基礎(chǔ)，部分預(yù)留的設(shè)備基礎(chǔ)不符合設(shè)備需要。

因未及時(shí)與招商部溝通，以獲取租賃商戶(hù)的特殊需求，也出現(xiàn)一些問(wèn)題：家樂(lè)福需要獨(dú)立的排水出戶(hù)，沒(méi)有提前預(yù)留，只好后增加地下室開(kāi)洞，需要結(jié)構(gòu)加固和防水修補(bǔ)；影院的影廳上方不應(yīng)有產(chǎn)生噪音的設(shè)備，實(shí)際影院VIP廳上方有空調(diào)機(jī)房，噪音過(guò)大，需要增加減震設(shè)備；H&M品牌商戶(hù)需要內(nèi)部一層之間的樓梯和電梯，原設(shè)計(jì)沒(méi)有預(yù)留，后進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造；Sephora品牌商戶(hù)需要冬季供冷，原設(shè)計(jì)空調(diào)系統(tǒng)沒(méi)有此項(xiàng)功能，只好讓商戶(hù)增加獨(dú)立的空調(diào)設(shè)備。沒(méi)有及時(shí)與市政設(shè)施部門(mén)溝通，獲得相關(guān)專(zhuān)業(yè)深化設(shè)計(jì)，一層室外吊頂內(nèi)增加燃?xì)夤艿佬柙诘蹴斣黾哟罅堪偃~，吊頂增加百葉后原吊頂內(nèi)保溫材料失去保溫作用，需在一層外墻吊頂以上部分增加保溫材料。

（4）大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制。1）前期決策風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于住宅項(xiàng)目，而具有投資風(fēng)險(xiǎn)大、收益高的特性。因此，在項(xiàng)目實(shí)施前必須進(jìn)行周密的可行性分析，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中必須有各方面的專(zhuān)家密切配合，項(xiàng)目建成投入使用后還要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性的后評(píng)估并配合實(shí)際情況進(jìn)行局部改造。由于購(gòu)物中心功能的綜合性和運(yùn)營(yíng)方式的特殊性，就更需要項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)中商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)家與建筑師的緊密配合，并且這種配合應(yīng)該從項(xiàng)目運(yùn)作一開(kāi)始持續(xù)到項(xiàng)目最終開(kāi)業(yè)以后。2）建造階段風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建造階段的合同與信息管理，項(xiàng)目進(jìn)度、成本、質(zhì)量與安全控制等方面是工程建造過(guò)程中的重要組成部分。對(duì)以上這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，可以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證建造階段的順利進(jìn)行。包括進(jìn)度、成本、質(zhì)量、現(xiàn)場(chǎng)安全及合同管理。3）開(kāi)業(yè)后風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策。有不少商業(yè)項(xiàng)目，前期開(kāi)發(fā)推廣都非常成功，但項(xiàng)目建成后的收益不如預(yù)期，項(xiàng)目的實(shí)際收益無(wú)法滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商對(duì)于資金回收的要求，經(jīng)營(yíng)非常艱難，從而造成投資者信心喪失。因此，聘請(qǐng)著名的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要模式。同時(shí)，中短期的租金收益不是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的追求目標(biāo)，其核心能力在于通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)獲得土地增值收益，并通過(guò)與國(guó)外基金合作解決前期資金的問(wèn)題。大面積的主力店雖然造成了租金收入低，但能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、連鎖化發(fā)展。

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第5篇：購(gòu)物中心招商范文

北京購(gòu)物中心在近10年里如雨后春筍般地發(fā)展起來(lái)，從最早的北京西南方貿(mào)易初步試水的夭折，到今天的不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的金源貿(mào)。北京的購(gòu)物中心經(jīng)歷了從無(wú)到有，從不斷探索到逐步成熟?！拔覀兛赡苓€會(huì)清晰的記得，大概十幾年前，當(dāng)外資的零售業(yè)進(jìn)入中國(guó)的時(shí)候，我們國(guó)人都說(shuō)狼來(lái)了，應(yīng)該說(shuō)北京的商業(yè)地產(chǎn)，特別是以購(gòu)物中心為主要形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展到今天，我們不得不感嘆：貓來(lái)了?！敝袊?guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)韓鍵徽副會(huì)長(zhǎng)說(shuō)。

韓鍵徽表示，近10年北京購(gòu)物中心的發(fā)展穩(wěn)中有序，主要呈現(xiàn)三大特點(diǎn)。第一個(gè)特點(diǎn)就是：開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，理念先進(jìn)，產(chǎn)權(quán)集中，統(tǒng)一管理。第二個(gè)是：地理位置優(yōu)越，基本上都處于北京傳統(tǒng)的市級(jí)或者是區(qū)級(jí)的商業(yè)中心，依托于大型的、成規(guī)模的居住社區(qū)。第三個(gè)特點(diǎn)是：開(kāi)發(fā)商遵循商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律，不斷地培育、優(yōu)化和調(diào)整。

過(guò)多盲目化

中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)黃國(guó)雄表示，去年全國(guó)的商業(yè)面積是2.35億平方米，假設(shè)每一個(gè)城市建35到36萬(wàn)平方米的營(yíng)業(yè)面積，中國(guó)現(xiàn)有條件是否能支撐如此大的商業(yè)面積？從去年來(lái)看，竣工的5600多萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)，賣(mài)出去的是4100多平方米，加上之前的總共閑置面積達(dá)4000多萬(wàn)平方米，所以購(gòu)物中心不是越多越好。很多大城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快，配套設(shè)施不能及時(shí)跟進(jìn)，經(jīng)營(yíng)管理、人才缺乏已經(jīng)成為大部分購(gòu)物中心存在的問(wèn)題。

在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)條件下，交通發(fā)達(dá)在地區(qū)商業(yè)中，起到了非常重要的作用。黃國(guó)雄說(shuō)，交通就好比糖葫蘆的竹簽，把所有的購(gòu)物中心串起來(lái)，促進(jìn)人流的交匯，但它的形成也是有多種原因的。因?yàn)榄h(huán)境本身不會(huì)產(chǎn)生聚積效應(yīng)，只能是聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，所以地鐵經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生是促進(jìn)了快速消費(fèi)品的集中，但是并不是意味著成為所有消費(fèi)品、高檔消費(fèi)品聚集地。

此外，目前北京扎堆集中開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心多數(shù)都定位在"高端"，但奢侈品和高消費(fèi)未必就是引爆購(gòu)物中心火起來(lái)的導(dǎo)火索。反而購(gòu)物中心的定位是否應(yīng)該考慮區(qū)域性差異，而不是盲目定位，急于引進(jìn)國(guó)際品牌。如今，國(guó)外購(gòu)物中心實(shí)行的大多是定制化的形式，一些定制的大品牌在購(gòu)物中心占有很大的比例，這些品牌就是購(gòu)物中心重要的特色，而國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心剛剛起步，尚不具備這樣的條件。

未來(lái)的形勢(shì)

第6篇：購(gòu)物中心招商范文

成熟Mall的幾大代表

美國(guó)是大型摩爾購(gòu)物中心的起源地，多建在市中心和郊外高速公路旁，但以郊外高速公路旁居多。加拿大、菲律賓、西亞海灣地區(qū)的購(gòu)物中心大多是美國(guó)式的。美國(guó)式Mall規(guī)模大，顧客選擇度高。很多外觀似大倉(cāng)庫(kù)或大工廠簡(jiǎn)樸無(wú)華，但內(nèi)裝修較現(xiàn)代化很人性化很舒適，并不追究過(guò)高檔次，做到實(shí)用不浪費(fèi)。

以法國(guó)為代表的歐洲式購(gòu)物中心與美國(guó)式購(gòu)物中心大體上較相像，但歐洲購(gòu)物中心的規(guī)模一般比美國(guó)購(gòu)物中心小許多。不同之處在于：歐洲購(gòu)物中心都建在城鄉(xiāng)交界處，美國(guó)的購(gòu)物中心有的在城中有的在城郊。法國(guó)購(gòu)物中心里主題店以特級(jí)市場(chǎng)為多，不像美國(guó)購(gòu)物中心里主題店以百貨商店居多。歐洲購(gòu)物中心以經(jīng)營(yíng)日常生活用品為主。

韓國(guó)、臺(tái)灣的購(gòu)物中心大多是日本式的。日本式購(gòu)物中心大多建在都會(huì)市中心，大多由大型百貨公司投資建設(shè)或擴(kuò)充而來(lái)，營(yíng)業(yè)樓層較高（達(dá)到地下2至3層，地面7至13層），但占地面積較小，停車(chē)場(chǎng)一般位于地下3至7層。占地面積不是很大，也不具備大型室外停車(chē)場(chǎng)及大型停車(chē)場(chǎng)附樓。這主要是跟此類(lèi)國(guó)家人口密度大、土地資源稀缺有密切的關(guān)系。

以菲律賓、泰國(guó)為代表的東南亞式購(gòu)物中心很像美國(guó)式購(gòu)物中心，但自身連鎖的特點(diǎn)鮮明。一般由專(zhuān)業(yè)的連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng)管理，面積龐大，自營(yíng)比例較高（50%至70%左右），自營(yíng)百貨公司、超市、影城、美食城等，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層）。連鎖購(gòu)物中心可解決購(gòu)物中心的招租難題，可迅速實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的全面開(kāi)業(yè)，且管理促銷(xiāo)的力度和號(hào)召力比普通購(gòu)物中心高許多。

作為零售商業(yè)的頂級(jí)模式進(jìn)入中國(guó)這個(gè)龐大的13億人口的市場(chǎng)，Mall必須切合我們的實(shí)際國(guó)情，遵循我們的市場(chǎng)規(guī)則，符合國(guó)人的購(gòu)物習(xí)慣，利用國(guó)內(nèi)的實(shí)際資源，否則寸步難行。

中國(guó)為Mall的生存發(fā)展提供了什么樣的條件

首先，我國(guó)人口眾多，土地資源稀缺。這一點(diǎn)跟日本、韓國(guó)等尤為相似。雖有960萬(wàn)平方公里的國(guó)土面積，是世界第三大國(guó)，然而13億人口的龐大基數(shù)導(dǎo)致人均水平的嚴(yán)重落后，更甚者中國(guó)2/3的人口集中在沿海一帶，就連一座縣級(jí)市都可能有幾百萬(wàn)的人口，中國(guó)人均耕地面積僅有0.101公頃，不足世界人均耕地面積一半?？上攵恋刭Y源的稀缺性不亞于日本。

其次，我國(guó)還是發(fā)展中國(guó)家，雖然GDP排世界前列，中國(guó)工人平均工資水平和西方工人平均工資水平的比是1：20。據(jù)AC尼爾森的最新消費(fèi)調(diào)查報(bào)告顯示，城鎮(zhèn)居民人均年收入為8472.2元，去年城鎮(zhèn)人均消費(fèi)5276元，而美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的人均消費(fèi)則在八千美元以上。消費(fèi)力不可同日而語(yǔ)。也就是說(shuō)中國(guó)人均消費(fèi)力并不強(qiáng)。

再者，收入的偏低也導(dǎo)致了消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1993年至2003年，我國(guó)最終消費(fèi)率平均為59.5%，2004年為53.4%，2005年進(jìn)一步下降到50%以下。而同期世界平均消費(fèi)率為78%左右。國(guó)人目前奢侈品消費(fèi)偏少，娛樂(lè)、休閑方式單一，雖然各種觀念一再?gòu)?qiáng)調(diào)國(guó)人已經(jīng)到了休閑享樂(lè)的時(shí)代，從趨勢(shì)來(lái)看，現(xiàn)代人也是越來(lái)越注重養(yǎng)生和休閑，但實(shí)際上這只不過(guò)是針對(duì)一部分富人和白領(lǐng)的片面論調(diào)。大多數(shù)人雖然脫離了溫飽線(xiàn)但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有去享樂(lè)的精力和金錢(qián)，醫(yī)療、小孩、養(yǎng)老等諸多問(wèn)題不會(huì)讓人松口氣。

中國(guó)地域貧富差異化，沿海與內(nèi)地差異化等現(xiàn)象客觀存在，各地消費(fèi)水平極不均衡。2004年西部地區(qū)消費(fèi)品零售總額僅占全國(guó)的16.2%，西部地區(qū)人均社會(huì)消費(fèi)品零售額，只相當(dāng)于全國(guó)人均零售額的43%左右。這也是為什么Mall進(jìn)入中國(guó)首先扎根沿海的原因。

另一個(gè)現(xiàn)狀，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)是客觀事實(shí)，反映的現(xiàn)象之一就是國(guó)內(nèi)大多城市都在迅速再建設(shè)。但老城區(qū)人口密度大，交通混亂的現(xiàn)象并不能一刀根治，商業(yè)密集但設(shè)施過(guò)于陳舊，消費(fèi)力驚人但缺乏良好的釋放空間，這將是一個(gè)長(zhǎng)期制約Mall發(fā)展的弊病，不易根除。新城區(qū)交通雖然良好，但服務(wù)設(shè)施、教育醫(yī)療，商務(wù)辦公等配套設(shè)施完善也不是一天兩天的事情，商業(yè)氣氛不足商業(yè)價(jià)值偏低的現(xiàn)象也必然長(zhǎng)期存在。Mall的建設(shè)空間具備，然而要匯聚人潮，發(fā)揮商業(yè)價(jià)值有待時(shí)日。

應(yīng)該說(shuō)，Mall的發(fā)展是一項(xiàng)極為復(fù)雜的“工程”，其中涉及到了政府、金融、地產(chǎn)、商業(yè)等諸多領(lǐng)域的深切配合。而我國(guó)這些方面都尚未成熟、處于摸索配合階段。過(guò)快的城市發(fā)展存在著大型商業(yè)體分布合理性問(wèn)題，商圈重疊導(dǎo)致了惡性競(jìng)爭(zhēng)和商業(yè)資源的浪費(fèi)；金融系統(tǒng)的不規(guī)范操作尚未杜絕；地產(chǎn)行業(yè)跟風(fēng)現(xiàn)象和唯利是圖的開(kāi)發(fā)思路導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目短命者也屢見(jiàn)不鮮；商業(yè)配套新興稚嫩，經(jīng)驗(yàn)缺乏，短期內(nèi)仍不足以支撐商業(yè)地產(chǎn)的雨后春筍。還有基金市場(chǎng)的匱乏，零買(mǎi)零租的松散商業(yè)行為也導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的存在。

Mall應(yīng)該怎樣具備“中國(guó)特色”

第一、中國(guó)式Mall應(yīng)該尊重中國(guó)國(guó)土資源稀缺的嚴(yán)重現(xiàn)實(shí)。美歐式樣的龐然大物顯然不適合，除了個(gè)別特殊情況外，主流應(yīng)該參考日式Mall特色，向高空和地下發(fā)展。

第二、中國(guó)式Mall盡量避免興建大型露天的配套停車(chē)場(chǎng)。美歐式Mall的停車(chē)場(chǎng)面積一般都在總體的1/2左右，有的甚至占到了總面積的2/3，顯然中國(guó)城市Mall不具備這樣的奢侈條件，徒然增加大量開(kāi)發(fā)成本顯然不明智。另一方面，中國(guó)私家車(chē)數(shù)量遠(yuǎn)未達(dá)到影響購(gòu)物方式的地步，一定數(shù)量的地面停車(chē)位和地下車(chē)庫(kù)，足以滿(mǎn)足中國(guó)人購(gòu)物的需求。

第三、中國(guó)式Mall要有良好的公交線(xiàn)路資源。公交車(chē)絕對(duì)是國(guó)人出門(mén)代步的主流，也就是Mall消費(fèi)者的主要來(lái)源。緊靠良好的公交線(xiàn)路站點(diǎn)，便捷的上下車(chē)通道，都將制約中國(guó)式Mall的生存發(fā)展。

第四、中國(guó)式Mall將多數(shù)出現(xiàn)在城市區(qū)域中心。原因很簡(jiǎn)單，城郊雖然土地資源相對(duì)豐富，但人口較為稀少，商圈價(jià)值不高。加之國(guó)人驅(qū)車(chē)購(gòu)物畢竟少數(shù)，公交線(xiàn)路雖然可以延伸至城郊，但路途遙遠(yuǎn)，由此導(dǎo)致購(gòu)物極為不便利。國(guó)人歷來(lái)有逛街的習(xí)慣，所謂“逛街”最能體現(xiàn)距離感，超過(guò)30分鐘車(chē)程就很難讓人產(chǎn)生去逛的欲望了。如果在城市區(qū)域中心，人口眾多，交通便利多樣，商圈覆蓋范圍也最廣。

第五、中國(guó)式Mall多會(huì)以中小型（面積12萬(wàn)以下）為主流。對(duì)于國(guó)際性大都市，如上海、廣州、北京等地，或許會(huì)出現(xiàn)30萬(wàn)左右的大型Mall。這是由于其獨(dú)特的城市構(gòu)成和經(jīng)濟(jì)人文環(huán)境所導(dǎo)致，跟它們無(wú)以倫比的本地異地消費(fèi)潛力有必然關(guān)系。但絕大多數(shù)城市尚未具備此類(lèi)條件，本地消費(fèi)是絕對(duì)的主導(dǎo)，且居民收入水平也不能與之相比。然而中國(guó)人口眾多，城市規(guī)模都偏大，區(qū)域性強(qiáng)烈，這就導(dǎo)致了不可能由一到兩個(gè)大型Mall覆蓋全市。區(qū)域性Mall將成為中國(guó)城市主流，這樣一來(lái)保證多樣化競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也能滿(mǎn)足各區(qū)域內(nèi)購(gòu)物的便捷性。還有深層考慮就是，大型甚至超大型Mall的招商、經(jīng)營(yíng)壓力巨大，需要龐大的市場(chǎng)才能滿(mǎn)足。中國(guó)大多數(shù)城市的吃喝穿用玩的品類(lèi)不足以填滿(mǎn)大型Mall，這一點(diǎn)從事招商行業(yè)的人最有深刻體會(huì)；招商布局的合理化完善化有直接導(dǎo)致對(duì)消費(fèi)者吸引力不足，加之本身消費(fèi)市場(chǎng)就不足以支撐若大面積的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)，結(jié)果可想而知。

第六、中國(guó)式Mall主流是以大型超市為主力店。這根中國(guó)的多數(shù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況有密切關(guān)系。前面也談到了中國(guó)的消費(fèi)國(guó)情，毫不客氣的說(shuō)，大多數(shù)人把錢(qián)還是要花在衣食住行上，必然導(dǎo)致購(gòu)物多以日用消費(fèi)品為主。對(duì)于一座中國(guó)式Mall來(lái)說(shuō)，有一家信譽(yù)良好品類(lèi)齊全的大型超市必然比僅有百貨要更吸引人，吸引更廣泛的人。淡然也不是否定百貨的重要性，但在創(chuàng)造人潮吸引人氣方面，無(wú)疑超市作用更大一些。

第七、中國(guó)式Mall另外一個(gè)集客優(yōu)勢(shì)將是豐富多樣的餐飲。國(guó)人對(duì)餐飲美食的鐘愛(ài)可謂全球之冠，數(shù)千年的餐飲文化導(dǎo)致這個(gè)民族對(duì)吃有極大的熱情。而豐富多樣的菜系式樣也使得中國(guó)式Mall中餐飲非常有內(nèi)容，提高M(jìn)all內(nèi)餐飲比重，極為容易且不怕同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)外Mall的餐飲多為一種配套，目的是解決逛累了補(bǔ)充能量的問(wèn)題。而國(guó)內(nèi)則與之相反，完全可以成為趨之若鶩的主要目的，吃與逛、逛與吃可以不分主次。

第7篇：購(gòu)物中心招商范文

“秀水”商標(biāo)起新?tīng)?zhēng)

近日，大打“秀水購(gòu)物中心”旗號(hào)招商的秀水投資有限公司，其招商廣告悄然更名“唐人街”。秀水市場(chǎng)管理有限公司（俗稱(chēng)“秀水街”）的負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，秀水街市場(chǎng)已拿到“秀水”商標(biāo)證。朝陽(yáng)工商分局方面也表示，秀水投資公司無(wú)權(quán)用“秀水”名號(hào)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

“我們已經(jīng)取得了‘秀水’商標(biāo)的商標(biāo)證，”秀水街市場(chǎng)的法律顧問(wèn)吳律師日前證實(shí)，3月14日，秀水街管理方――秀水街市場(chǎng)管理有限公司取得“秀水”商標(biāo)的41類(lèi)所有權(quán)，其他公司不得以同名商標(biāo)進(jìn)行相同或近似的經(jīng)營(yíng)。

記者看到原“秀水購(gòu)物中心”的廣告名稱(chēng)已改為“唐人街”。對(duì)此，秀水街市場(chǎng)總經(jīng)理汪自力透露，他們還申請(qǐng)了“秀水街”商標(biāo)的使用權(quán)，該商標(biāo)為其自有品牌，擁有襯衫、領(lǐng)帶等產(chǎn)品。

朝陽(yáng)區(qū)工商分局商標(biāo)科科長(zhǎng)王平告訴記者，秀水投資公司此前也向工商部門(mén)提出了“秀水購(gòu)物中心”申請(qǐng)注冊(cè)，現(xiàn)在還未拿到相關(guān)的注冊(cè)。對(duì)于秀水投資公司能否取得“秀水購(gòu)物中心”的注冊(cè)，王平表示，需要依照相關(guān)的法律規(guī)定辦理此事。在“秀水購(gòu)物中心”商標(biāo)未得之前，繼續(xù)使用該商標(biāo)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)將被工商部門(mén)查處。

2008年4月，秀水投資公司投資建設(shè)的唐人街購(gòu)物廣場(chǎng)，以“秀水購(gòu)物中心”的名義在一些媒體打出招商廣告，讓不少商戶(hù)和消費(fèi)者誤以為秀水街市場(chǎng)新建購(gòu)物中心。

北京秀水投資有限公司以及“秀水2號(hào)”在國(guó)家工商總局核準(zhǔn)注冊(cè)，而2004年，秀水街市場(chǎng)管理有限公司也申請(qǐng)“秀水”商標(biāo)證。據(jù)了解，秀水街市場(chǎng)與朝陽(yáng)區(qū)政府相關(guān)部門(mén)此前曾多次與北京秀水投資公司溝通，均無(wú)果而終。

“秀水”的歷史之爭(zhēng)

實(shí)際上，“秀水”商標(biāo)的爭(zhēng)奪由來(lái)已久。2002年5月，北京市計(jì)委和市建委批準(zhǔn)“新雅盛宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司”開(kāi)發(fā)建設(shè)“東大橋路商業(yè)樓項(xiàng)目”。

而該項(xiàng)目最后改名“秀水街市場(chǎng)大廈”，其主要依據(jù)是，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司的股東之一早在1998年已成功注冊(cè)了“秀水”商標(biāo)。

據(jù)工商資料顯示，“秀水街市場(chǎng)大廈”的經(jīng)營(yíng)管理商為北京秀水豪森服裝市場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)秀水豪森）。秀水豪森的注冊(cè)資本為200萬(wàn)元，其中新雅順天府商業(yè)連鎖有限責(zé)任公司出資160萬(wàn)元。

新雅順天府公司注冊(cè)資本50萬(wàn)元，自然人股東張曼兮、李艷紅、李桂馨各持50%、30%和20%的股份，由李桂馨任法人代表。

耐人尋味的是，在開(kāi)發(fā)商“新雅盛宏”的股東中，張永平、張玉琴、李艷紅、張曼兮是4位自然人股東，分別持股11%、6%、2%和1%.不難發(fā)現(xiàn)，張曼兮、李艷紅是開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理商的雙重出資人。

而秀水豪森的另一股東則為天偉利達(dá)經(jīng)貿(mào)有限公司（出資40萬(wàn)元），天偉利達(dá)由北京市朝陽(yáng)建華貿(mào)易公司更名而來(lái)。引人關(guān)注的是，建華公司曾是秀水街市場(chǎng)管理單位――建外辦事處社區(qū)經(jīng)濟(jì)管理中心的下屬單位。

據(jù)知情人介紹，老秀水最先由建外街道辦事處市場(chǎng)科經(jīng)營(yíng)管理。1998年，配合“政企分開(kāi)”的號(hào)召，建外街道辦事處成立了事業(yè)單位性質(zhì)的建外經(jīng)管中心。1999年，該中心開(kāi)始接管秀水市場(chǎng)。

2003年，建外經(jīng)管中心下屬的朝陽(yáng)建華公司開(kāi)始進(jìn)行改制，并于當(dāng)年12月由集體性質(zhì)變身為股份制企業(yè)。之后，建華公司便有了與新雅順天府公司的合作。

事實(shí)上，連秀水豪森的董事長(zhǎng)楊國(guó)彬也承認(rèn)，選擇建華貿(mào)易公司合作的主要原因便是建華對(duì)秀水市場(chǎng)有多年的管理經(jīng)驗(yàn)。

第8篇：購(gòu)物中心招商范文

關(guān)鍵詞：購(gòu)物中心 ；動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃；建筑空間；環(huán)境特色；探討

Abstract: For the shopping center (SHOPPING MALL) architectural space of thinking and summary, carries on the discussion from the aspects of the planning, building space and environmental characteristics.

Key words: shopping center; planning; architectural space; environmental characteristics; study

中圖分類(lèi)號(hào)：TU2

購(gòu)物中心(SHOPPING MALL)這個(gè)名詞，在過(guò)去可能我們還比較模糊?？墒钱?dāng)近幾年這樣的商業(yè)模式席卷中國(guó)，尤其是當(dāng)我們的身邊也出現(xiàn)該類(lèi)型建筑時(shí)，我們對(duì)它的認(rèn)識(shí)從僅停留在字面上而轉(zhuǎn)換為實(shí)際的感受與參與。

SHOPPING MALL作為一種新興的商業(yè)形態(tài)最早盛行于歐美等國(guó)家，近年來(lái)迅速刮遍了中國(guó)內(nèi)地各大城市。在中國(guó)它具有兩大特征：一是大：面積大。提供比現(xiàn)有百貨更加寬敞舒適的經(jīng)營(yíng)消費(fèi)環(huán)境，二是全：功能全，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游甚至金融、文化功能于一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所。對(duì)于一個(gè)以倡導(dǎo)體驗(yàn)式消費(fèi)為主的購(gòu)物中心，要將眾多功能集中在其內(nèi)，同時(shí)最大的開(kāi)發(fā)其商業(yè)價(jià)值，建筑的空間設(shè)計(jì)尤為重要。筆者在接觸了幾個(gè)SHOPPING MALL的設(shè)計(jì)后，對(duì)于該類(lèi)建筑的空間設(shè)計(jì)進(jìn)行了思考和總結(jié)，從其動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃、建筑空間和環(huán)境特色等幾方面進(jìn)行探討。

動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃

合理動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)，一是吸引消費(fèi)者進(jìn)入其內(nèi)消費(fèi)，二是對(duì)在其內(nèi)的消費(fèi)者起到引導(dǎo)購(gòu)物作用，使其均勻流動(dòng)。

一個(gè)購(gòu)物中心要達(dá)到吸引和匯聚人流的目的，必須考慮建筑與外部環(huán)境的對(duì)接，加強(qiáng)其易接近性。設(shè)計(jì)首先要充分考慮與周邊公共交通連接的可能，同時(shí)還需考慮大量自駕車(chē)的人流引入。通常自駕車(chē)希望能夠直接快速進(jìn)入基地，因此設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能地在基地周邊道路設(shè)置出入口。使進(jìn)入基地的車(chē)輛就近方便停車(chē)，使下車(chē)的顧客步行至MALL入口的距離最短。對(duì)于MALL而言，沿街入口是一項(xiàng)重要的空間形象指標(biāo)，它應(yīng)具有明顯易辨的特征，甚至成為公眾對(duì)MALL的記憶載體。其形象應(yīng)對(duì)外部城市環(huán)境具有一定的視覺(jué)沖擊力，以吸引人流進(jìn)入。通常會(huì)在入口設(shè)置入口廣場(chǎng)及大型電子屏，在廣場(chǎng)上組織各類(lèi)型的活動(dòng)。比如香港的時(shí)代廣場(chǎng)的除夕夜迎新活動(dòng)，成為香港除夕狂歡的代表性場(chǎng)景。

要引導(dǎo)消費(fèi)，均勻人流，保證MALL內(nèi)整體的人氣平衡，不僅在商業(yè)業(yè)態(tài)上需要達(dá)到平衡，還需要通過(guò)建筑內(nèi)部空間的處理。商業(yè)空間的布置購(gòu)物中心一般采用商業(yè)街的布局方式，即有一條主要的商場(chǎng)購(gòu)物動(dòng)線(xiàn)，連接各個(gè)店鋪。主動(dòng)線(xiàn)將客流在商場(chǎng)內(nèi)均衡，通俗的說(shuō)就是要把顧客引導(dǎo)進(jìn)入每個(gè)一個(gè)店鋪。所以在流線(xiàn)設(shè)計(jì)時(shí)，流線(xiàn)距離不可拉的過(guò)長(zhǎng)，也不能出現(xiàn)死角，特別是盡可能的避免出現(xiàn)單邊店鋪。單邊店鋪就是僅有一邊有商家在經(jīng)營(yíng)的，而另一邊則無(wú)任何商業(yè)氣氛，這樣的店鋪在招商和經(jīng)營(yíng)上都是非常困難的。

如何設(shè)計(jì)主動(dòng)線(xiàn)呢？應(yīng)該注意幾點(diǎn)，一個(gè)是購(gòu)物空間的可視性，要引導(dǎo)顧客到達(dá)每個(gè)店鋪，首先必須使得顧客能清楚自己的購(gòu)物線(xiàn)路。一個(gè)設(shè)計(jì)的如同迷宮般的購(gòu)物動(dòng)線(xiàn)，是缺乏可視性的，也容易讓客戶(hù)搞不清自己所在位置，缺乏安全感和舒適感。另外是要強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)性，讓顧客很容易到達(dá)商場(chǎng)每個(gè)區(qū)域，購(gòu)物更加的方便。一般購(gòu)物中心的主動(dòng)線(xiàn)不會(huì)是直線(xiàn)，直線(xiàn)的設(shè)計(jì)，顧客一眼就能望到底，看透整個(gè)街鋪后，可能對(duì)后面的店鋪缺乏興趣，而不再往里走。所以一般弧線(xiàn)的主動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)較多，透過(guò)弧線(xiàn)型，能讓顧客視野更加的具有延伸性，且店鋪的營(yíng)業(yè)面更加長(zhǎng)，同時(shí)也方便顧客的到達(dá)。而且弧線(xiàn)形又不那么容易讓顧客看透，增加逛街的趣味性，使得顧客看完一間再看更加有驚喜感。

那么主要?jiǎng)泳€(xiàn)的寬度多少是合適的呢？必須要讓購(gòu)物者在這個(gè)空間里感覺(jué)到舒適性，尤其是動(dòng)線(xiàn)比較長(zhǎng)的時(shí)候。一般來(lái)說(shuō)主街寬度在12米左右，當(dāng)然有些購(gòu)物中心為了突顯中心概念，在場(chǎng)地允許的情況下會(huì)更加寬敞。而次級(jí)的街寬度一般在3米以上。需要根據(jù)購(gòu)物中心尺度整體考慮，比較多的會(huì)考慮到4.5米，甚至是更寬。

另外購(gòu)物中心的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)也需要配合建筑以外的東西，比如標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)置。因?yàn)檫M(jìn)入購(gòu)物中心的人流比較復(fù)雜，有直接從街道上來(lái)的人、有地下車(chē)庫(kù)上來(lái)的人、有天橋過(guò)來(lái)的人、地鐵進(jìn)來(lái)的人。怎么樣去引導(dǎo)人流除了在空間設(shè)計(jì)上合理的處理，醒目明確的指示牌也是必不可少的。而在商場(chǎng)內(nèi)的人流，也需要樓層指示牌去引導(dǎo)消費(fèi)。

2、建筑空間

說(shuō)到建筑空間，不得不說(shuō)中庭的設(shè)計(jì)。中庭的設(shè)置創(chuàng)造出豐富的空間效果。購(gòu)物中心講究購(gòu)物環(huán)境的舒適性，中庭是營(yíng)造公共空間的核心。中庭的設(shè)置有較多方式，有退臺(tái)設(shè)計(jì)的方式，隨著層數(shù)向上延伸，形成層層后退的中庭。比如香港的太古城中心。這樣的設(shè)計(jì)令購(gòu)物者進(jìn)入商場(chǎng)就有種豁然開(kāi)朗的感覺(jué)，激起購(gòu)物欲望。另外比較大的購(gòu)物中心會(huì)設(shè)置多個(gè)中庭。比如香港的又一城，杭州的萬(wàn)象城。中庭設(shè)置有大有小，這兩個(gè)購(gòu)物中心基本都是采用一個(gè)大的中心空間加線(xiàn)性小空間串聯(lián)，將商場(chǎng)動(dòng)線(xiàn)有機(jī)結(jié)合在一起。當(dāng)然中庭的設(shè)計(jì)肯定是會(huì)犧牲一定的商業(yè)面積，但是因?yàn)橛辛酥型ピO(shè)計(jì)，將所有樓層在空間上聯(lián)系在一起，增加了商鋪的對(duì)外面的長(zhǎng)度，而增加了商鋪的商業(yè)價(jià)值。

另外如何有效組織垂直交通呢？通常做法就是自動(dòng)扶梯，自動(dòng)扶梯是購(gòu)物中心里人流垂直流動(dòng)的主要設(shè)備。規(guī)劃好自動(dòng)扶梯的位置需要和平面人流動(dòng)線(xiàn)相結(jié)合，從而達(dá)到最有效的人流動(dòng)線(xiàn)組織。自動(dòng)扶梯一般20到40米設(shè)置一組，以方便顧客的乘坐。而且自動(dòng)扶梯一般設(shè)置在比較顯眼的位置，比如中庭位置、商業(yè)的出入口等。中庭因?yàn)槭钦麄€(gè)購(gòu)物中心的核心位置，基本上也是集中布置自動(dòng)扶梯的地方，在這里帶動(dòng)商場(chǎng)內(nèi)人流上下流動(dòng)，到達(dá)每個(gè)層面。而且扶梯的設(shè)置還有學(xué)問(wèn)，一般來(lái)說(shuō)上下梯采用剪刀錯(cuò)位布置，這樣人流在上下扶梯時(shí)會(huì)經(jīng)過(guò)較多的店鋪。商場(chǎng)里直上或者直下會(huì)錯(cuò)過(guò)許多的商鋪。而換乘是會(huì)經(jīng)過(guò)較多的商鋪，達(dá)到均衡商場(chǎng)人流的效果。

隨著購(gòu)物中心形式的變化，很多購(gòu)物中心已經(jīng)不再是多層，而是高層購(gòu)物中心。如何將人流動(dòng)線(xiàn)引致上層商業(yè)，通天梯的設(shè)置是非常有效的，它可以達(dá)到跨越幾層的效果。正常來(lái)說(shuō)可能1到4層商業(yè)肯定是價(jià)值最高的，那么5層、6層甚至更加高的樓層怎么辦呢？可以3層直接到6層或者4層直接到7層的通天梯。那么6層、7層也就具有了和3層、4層同樣的商業(yè)價(jià)值。當(dāng)然這里面商業(yè)業(yè)態(tài)的布局也是至關(guān)重要的。

3、環(huán)境特色

在購(gòu)物中心遍地開(kāi)花的情況下，有特色的購(gòu)物中心無(wú)疑會(huì)成為今后的發(fā)展趨勢(shì)。這樣的購(gòu)物中心無(wú)疑在環(huán)境設(shè)計(jì)上是有它特色之處的。他們會(huì)以一種主題概念來(lái)呈現(xiàn)，給購(gòu)物者的非常深刻的印象。比如香港的青衣城是以海洋為概念。它內(nèi)部的空間設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)都運(yùn)用了各種與海洋有關(guān)的東西，營(yíng)造了一種強(qiáng)烈的氛圍感。這樣的主題型購(gòu)物中心勢(shì)必是吸引眼球的。當(dāng)然主題的營(yíng)造除了購(gòu)物中心本身設(shè)計(jì)外，也需要商家的配合。商家的店鋪門(mén)面配合商場(chǎng)主題采用統(tǒng)一的色調(diào)、統(tǒng)一的形式，共同達(dá)成這一目標(biāo)。

第9篇：購(gòu)物中心招商范文

在經(jīng)歷了初期的探索之后，中國(guó)的大型購(gòu)物中心開(kāi)始從開(kāi)發(fā)時(shí)代向運(yùn)營(yíng)時(shí)代轉(zhuǎn)變，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值提升模式轉(zhuǎn)變。

但是在這一轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，也出現(xiàn)了一些大中城市盲目熱衷于興建超大型購(gòu)物中心，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不合理，從而導(dǎo)致無(wú)序發(fā)展，經(jīng)營(yíng)陷入誤區(qū)的種種問(wèn)題。那么國(guó)外是如何興建、經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心，以真正滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的？

我們?cè)诖司幇l(fā)的這組文章，從多側(cè)面介紹了國(guó)外規(guī)劃購(gòu)物中心的一些具體政策和措施，以及大型購(gòu)物中心的成功經(jīng)營(yíng)之道，希望能對(duì)讀者有所啟發(fā)和借鑒。

英國(guó)：選準(zhǔn)位置 找準(zhǔn)客戶(hù)

英國(guó)大型購(gòu)物中心，刺激有效需求，促進(jìn)就業(yè)增長(zhǎng)，成為推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大動(dòng)力。它們是如何取得成功的？

英國(guó)目前有1400多家大型購(gòu)物中心和商場(chǎng)，有的在一個(gè)屋檐下，有的則是開(kāi)放式的商場(chǎng)，被稱(chēng)之為“工廠直銷(xiāo)店”，它們不僅吸引著國(guó)內(nèi)顧客，也是國(guó)際游人參觀購(gòu)物的必到景點(diǎn)。英國(guó)購(gòu)物中心協(xié)會(huì)主席奧格介紹，在英國(guó)后工業(yè)時(shí)代，購(gòu)物中心的建設(shè)和發(fā)展在經(jīng)濟(jì)從傳統(tǒng)制造業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變、社會(huì)從工業(yè)化向信息化轉(zhuǎn)變中發(fā)揮了獨(dú)特的作用。

奧格認(rèn)為，要建成和辦好一個(gè)大型購(gòu)物商場(chǎng)，固然有許多要素，但其中最重要的是商場(chǎng)的選址?！暗谝皇俏恢茫诙俏恢?，第三還是位置。”在這一點(diǎn)上，購(gòu)物商場(chǎng)與房地產(chǎn)業(yè)的行話(huà)別無(wú)二致。

（一）選一個(gè)好位置

選一個(gè)好的位置并不容易，奧格強(qiáng)調(diào)說(shuō)，這需要作細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查、人口調(diào)查，包括年齡結(jié)構(gòu)、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣等。通過(guò)調(diào)查，了解和選準(zhǔn)未來(lái)的顧客群體。在英國(guó)，要建成一個(gè)大型商場(chǎng)，從出主意、訂計(jì)劃、報(bào)審批、征土地、搞聽(tīng)證、籌投資、招客戶(hù)，到施工建設(shè)、開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，平均需要10年時(shí)間，有的長(zhǎng)達(dá)16年。其中需獲得國(guó)家和地方兩級(jí)政府批準(zhǔn)，一般需要4年多時(shí)間，尤其是在地方政府批準(zhǔn)后方能開(kāi)始征用土地，其過(guò)程十分漫長(zhǎng)。因此，大型商場(chǎng)的選址和設(shè)計(jì)、商品和服務(wù)都要有相當(dāng)?shù)那罢靶?，適應(yīng)至少是未來(lái)10多年以后的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)趨勢(shì)。

位于倫敦的勃蘭特―克勞斯購(gòu)物商場(chǎng)于1976年建成營(yíng)業(yè)，總共花了16年時(shí)間。它的選址很成功。勃蘭特―克勞斯地處倫敦西北交通要沖，每年有6000萬(wàn)輛汽車(chē)經(jīng)過(guò)此地。商場(chǎng)周?chē)?公里(開(kāi)車(chē)約15分鐘距離)內(nèi)有12.9萬(wàn)戶(hù)家庭。商場(chǎng)建在交通樞紐，顧客就多，還有收入頗豐的固定消費(fèi)群體，加上地鐵和十幾路公交車(chē)的終點(diǎn)站，顧客源源不斷。勃蘭特―克勞斯購(gòu)物商場(chǎng)總裁奈森指出，方便開(kāi)車(chē)購(gòu)物對(duì)于選址來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常重要的因素，顧客手提采購(gòu)的貨品乘公交車(chē)或步行畢竟不方便，而開(kāi)車(chē)購(gòu)物則比較方便，因此，該商場(chǎng)的顧客人均采購(gòu)量超過(guò)設(shè)在倫敦市中心和鐵路站的商場(chǎng)。

（二）名牌專(zhuān)賣(mài)店關(guān)系到商場(chǎng)的檔次

商場(chǎng)要有一個(gè)合理的租戶(hù)組合，要有符合商場(chǎng)顧客需要的不同檔次的商店、餐館、咖啡廳、娛樂(lè)廳、影劇院，甚至保齡球場(chǎng)館等。奈森說(shuō)，在商場(chǎng)招商過(guò)程中，有大型知名百貨商店進(jìn)駐至關(guān)重要。如勃蘭特―克勞斯商場(chǎng)就有約翰―路易斯、芬威克等名牌大型百貨店，它們的進(jìn)駐會(huì)帶動(dòng)許多中小商家入駐。入駐商店的品牌不一定是獨(dú)有的，但必須能夠滿(mǎn)足不同消費(fèi)群體的需求。

（三）注重經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)細(xì)節(jié)。

商場(chǎng)選址和租戶(hù)組合搞定之后，需要制定營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。而營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的確定也要作市場(chǎng)調(diào)查。英語(yǔ)有句俗話(huà)：“魔鬼就在細(xì)節(jié)中”。財(cái)務(wù)細(xì)節(jié)不解決，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)就搞不好。奈森說(shuō)，營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的重點(diǎn)是找準(zhǔn)核心顧客群體，這猶如射箭要擊中靶心。購(gòu)物商場(chǎng)不能靠消費(fèi)水平低的顧客而生存。

勃蘭特―克勞斯瞄準(zhǔn)的靶心首先是“時(shí)髦的單身消費(fèi)者”，這是一組金錢(qián)富有、時(shí)間貧困、人數(shù)不少的顧客群，他們追求時(shí)尚名牌，到商場(chǎng)只要有中意的品牌，便痛快成交，出手大方。第二類(lèi)重要的客戶(hù)是高收入家庭。這些顧客受過(guò)良好的教育，買(mǎi)了房子，付清了貸款，孩子也已長(zhǎng)大，經(jīng)濟(jì)富裕，夫婦倆至少一人有可以自由支配的時(shí)間。這類(lèi)顧客占英國(guó)總?cè)藬?shù)的20%，他們中40%的人每周來(lái)一次商場(chǎng)，8%的人每天都逛商場(chǎng)。

奈森說(shuō)，商場(chǎng)要找既有錢(qián)，又有時(shí)間的顧客。為此，需要把推銷(xiāo)預(yù)算中15%的錢(qián)花在市場(chǎng)調(diào)查上，這對(duì)于市場(chǎng)戰(zhàn)略來(lái)說(shuō)是根本性的。至于廣告推銷(xiāo)，這位大商場(chǎng)總裁說(shuō)，他們不做電視廣告，因?yàn)楹苜F，覆蓋面是整個(gè)倫敦，“我們選擇便宜的電臺(tái)和報(bào)紙廣告，還有廣告牌，地鐵和公共汽車(chē)廣告，更有針對(duì)性地面向本地區(qū)的消費(fèi)者。”

（四）營(yíng)造良好的購(gòu)物環(huán)境

經(jīng)營(yíng)好一家大型商場(chǎng)還需要營(yíng)造一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境。奈森說(shuō)，良好的購(gòu)物環(huán)境包括：視覺(jué)好、自然光線(xiàn)、安全舒適、清潔衛(wèi)生，并有保安、閉路監(jiān)視器，購(gòu)物無(wú)后顧之憂(yōu)。比如，廁所必須保持清潔，對(duì)占大多數(shù)的婦女消費(fèi)者最為重要。另外，停車(chē)場(chǎng)建設(shè)對(duì)商場(chǎng)也很重要，勃蘭特―克勞斯周?chē)峭＼?chē)場(chǎng)，還設(shè)有多層停車(chē)樓，共有8000多個(gè)停車(chē)位。奈森介紹，停車(chē)場(chǎng)是顧客來(lái)商場(chǎng)購(gòu)物首先到達(dá)和最后離開(kāi)的地方，必須達(dá)到顧客滿(mǎn)意的程度，車(chē)位要多且寬敞，離商場(chǎng)要近，要有殘疾人專(zhuān)用停車(chē)位，照明要亮，進(jìn)出標(biāo)記要清楚。

勃蘭特―克勞斯商場(chǎng)有115家商店，購(gòu)物面積達(dá)5萬(wàn)平方米，共有雇員4500人，既為常租的商家房客服務(wù)，又為前來(lái)購(gòu)物的顧客服務(wù)，兩方面的服務(wù)缺一不可，相互促進(jìn)。該商場(chǎng)是所在的巴奈特區(qū)創(chuàng)造就業(yè)崗位的第二大戶(hù)，僅次于公共部門(mén)的區(qū)政府及其醫(yī)療和教育部門(mén)。奈森總裁沒(méi)有透露商場(chǎng)的獲利數(shù)據(jù)，而只告訴記者，他的商場(chǎng)每平方米的銷(xiāo)售額，不僅在英國(guó)，而且在歐洲都是最高的。

設(shè)在商場(chǎng)中央的咨詢(xún)臺(tái)服務(wù)功能齊全，如詢(xún)問(wèn)購(gòu)物商店和出口、失物招領(lǐng)、替慈善機(jī)構(gòu)義賣(mài)小玩具和紀(jì)念品、提供急救醫(yī)療服務(wù)、代辦購(gòu)物禮券(用現(xiàn)金或支票辦成商場(chǎng)禮券饋贈(zèng)親朋好友)、商場(chǎng)求職介紹和登記(可以隨意查閱一本記錄商場(chǎng)各類(lèi)職位空缺的活頁(yè)冊(cè))等。

現(xiàn)在英國(guó)政府計(jì)劃部門(mén)已經(jīng)作出決定，要求新建的商場(chǎng)不僅不能占用園林、綠地和草地，而且首先要選擇在市里和社區(qū)內(nèi)，以促進(jìn)城市的就業(yè)和經(jīng)濟(jì)繁榮。

新加坡：規(guī)劃科學(xué) 節(jié)約第一

造型酷似人手五指的新達(dá)城是新加坡最大的綜合性商業(yè)建筑群，建筑面積65萬(wàn)平方米，由5座辦公大廈、購(gòu)物中心、國(guó)際會(huì)議展覽中心及財(cái)富噴泉組成。有統(tǒng)計(jì)顯示，新達(dá)城共有700多家公司落戶(hù)，每天有1.5萬(wàn)多人在此辦公，5萬(wàn)多車(chē)輛出入，1萬(wàn)多輛車(chē)停泊，每月外來(lái)訪(fǎng)客超過(guò)200萬(wàn)人次，堪稱(chēng)“城中之城”。盡管這里車(chē)水馬龍，但車(chē)輛、人群井然有序，堵車(chē)、擁擠很少見(jiàn)，使人在驚嘆設(shè)計(jì)建造者的匠心獨(dú)具的同時(shí)，折服于新加坡城市規(guī)劃的有序與管理的高效。

被譽(yù)為新加坡“規(guī)劃之父”、供職于新加坡建屋發(fā)展局二十多年，曾先后擔(dān)任過(guò)新加坡城市重建局、新加坡規(guī)劃局的首席行政長(zhǎng)官和總規(guī)劃師的劉太格說(shuō)，城市是一部生活機(jī)器，其最高效率應(yīng)該是節(jié)省人力、節(jié)省資源、節(jié)省土地。商業(yè)區(qū)域、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展是城市規(guī)劃的有機(jī)組成部分。傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)是帶狀的，而現(xiàn)代的商業(yè)區(qū)則應(yīng)該是塊狀的。傳統(tǒng)的帶狀商業(yè)地帶，距離拉得較長(zhǎng)，商店效益不佳，車(chē)輛經(jīng)過(guò)時(shí)降低速度或沿路停泊，減低了可用的車(chē)行道容積，容易造成交通阻塞，地面使用效率很低。同時(shí)，商店人聲嘈雜，干擾和影響了居住者的安寧。而塊狀地帶相對(duì)封閉，可以有效避免帶狀地帶的弊病。

以新加坡為例，城市規(guī)劃分為中心區(qū)、城區(qū)，及鄰近區(qū)域、衛(wèi)星鎮(zhèn)、鄰里街坊等幾級(jí)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也相應(yīng)設(shè)立在中央商務(wù)區(qū)、城區(qū)中心、鎮(zhèn)中心、鄰里中心等。商業(yè)中心的最高層次是中央商務(wù)區(qū)，輻射全島，接下來(lái)的層次被劃為5個(gè)分區(qū)：東部、東北部、北部、西部和中心區(qū)，理論上每個(gè)區(qū)都有各自的商業(yè)中心。

根據(jù)劉太格的研究，中央商務(wù)區(qū)服務(wù)的人口數(shù)量為600萬(wàn)人，土地面積300公頃，服務(wù)半徑為20公里；城區(qū)中心或鄰近區(qū)域中心服務(wù)人口為100萬(wàn)人，土地面積約42公頃，服務(wù)半徑為5~8公里，交通工具為公共汽車(chē)、地鐵、輕軌等；鎮(zhèn)中心服務(wù)人口為20~40萬(wàn)人口，土地面積4.8公頃，服務(wù)半徑2~3公里，交通工具為公共汽車(chē)、輕軌、自行車(chē)等；鄰里街坊中心服務(wù)人口為5000人左右，面積1.3公頃，服務(wù)半徑350~500米，交通往來(lái)可以騎自行車(chē)，也可以步行。

按照劉先生的觀點(diǎn)，比較正規(guī)的中央商務(wù)區(qū)既要有政府機(jī)構(gòu)、寫(xiě)字樓、酒店及購(gòu)物商場(chǎng)等核心部分，還要有文化、餐飲、醫(yī)療等配套輔助設(shè)施等，以多種功能滿(mǎn)足人們的不同需要。重要的是，各級(jí)商業(yè)區(qū)的發(fā)展應(yīng)該層次清楚，定位明確，規(guī)模不能無(wú)限度擴(kuò)張，要以服務(wù)人口的數(shù)量、購(gòu)買(mǎi)力等為基本依據(jù)，考慮商業(yè)中心發(fā)展的定位和規(guī)模，即首先考慮人的因素，然后再考慮是否興建商業(yè)中心、建造多大規(guī)模等。新加坡在中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)方面是非常謹(jǐn)慎的，牛車(chē)水一帶是19世紀(jì)到20世紀(jì)初建造的，桑頓大道金融區(qū)一帶則是20世紀(jì)下半葉建造的，濱海南綜合娛樂(lè)場(chǎng)一帶在21世紀(jì)建造，它們連貫、有序，構(gòu)成了一幅新加坡城市發(fā)展變遷的美麗圖畫(huà)。

美國(guó)：組合優(yōu)化 專(zhuān)業(yè)管理

美國(guó)現(xiàn)有約47000多個(gè)大型現(xiàn)代購(gòu)物中心，每年為政府帶來(lái)近840億美元的銷(xiāo)售稅。美國(guó)人每年在各種購(gòu)物中心的消費(fèi)額高達(dá)2萬(wàn)億美元。購(gòu)物中心已成為美國(guó)服務(wù)于城鎮(zhèn)居民和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)成熟產(chǎn)業(yè)。

1922年，在美國(guó)堪薩斯城出現(xiàn)了第一個(gè)“鄉(xiāng)村俱樂(lè)部廣場(chǎng)”，只由一個(gè)百貨店和一家藥店組成。汽車(chē)時(shí)代到來(lái)后，城鄉(xiāng)接合部又出現(xiàn)了更多的購(gòu)物中心。20世紀(jì)80年代，購(gòu)物中心類(lèi)型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是類(lèi)型演變呈現(xiàn)多樣化。

美國(guó)最大的購(gòu)物中心Mall of America位于明尼蘇達(dá)州的伯明頓，是目前世界上規(guī)模最大的超級(jí)室內(nèi)購(gòu)物商場(chǎng)，建筑面積約39萬(wàn)平方米，占地78英畝，12750個(gè)車(chē)位，總投資高達(dá)6億多美元。購(gòu)物中心集購(gòu)物與娛樂(lè)于一體。Mall of America 的主力店由4間本地的百貨公司組成，分別配置于商場(chǎng)內(nèi)4個(gè)主要零售位置的4個(gè)角落。此外，還有超過(guò)520間零售專(zhuān)賣(mài)店、80間餐飲店分布于3個(gè)樓層，大部分在美國(guó)已具有知名度的零售商及一些國(guó)際性零售商均設(shè)店于此購(gòu)物中心內(nèi)。

美國(guó)的巨型購(gòu)物中心幾乎無(wú)所不包，可以稱(chēng)得上是一個(gè)小“城市”?，F(xiàn)代購(gòu)物中心的功能趨向多樣化，并且常常與其它功能設(shè)施形成多功能綜合體。它不僅滿(mǎn)足購(gòu)物需要，而且也滿(mǎn)足文化、娛樂(lè)和餐飲等需求，創(chuàng)造了“一站式商城”這個(gè)集購(gòu)物娛樂(lè)于一體的發(fā)展概念。在整體布局上，它成功利用內(nèi)部不同分區(qū)的功能和定位、商戶(hù)組合、以及建筑細(xì)節(jié)等策略，吸引顧客始終保持購(gòu)物逛街情緒和消費(fèi)欲望，增加吸引力，延長(zhǎng)購(gòu)物者的停留時(shí)間。

在美國(guó)，大型購(gòu)物中心的規(guī)劃、投資開(kāi)發(fā)、出租和經(jīng)營(yíng)管理，均由行業(yè)強(qiáng)勢(shì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)操作。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)完購(gòu)物中心之后，通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)，以收取租金的方式獲取投資回報(bào)，并且由開(kāi)發(fā)商自己擁有的購(gòu)物中心管理公司，或委托其它專(zhuān)業(yè)管理公司來(lái)對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行統(tǒng)一管理。這就要求購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)商是綜合性的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不僅具有雄厚的資金實(shí)力，還要具備開(kāi)發(fā)商、投資商、經(jīng)營(yíng)商的背景。

美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展和充分競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)由市場(chǎng)打造出幾十家大型購(gòu)物中心投資商及開(kāi)發(fā)商品牌。這些投資商和開(kāi)發(fā)商，旗下都組合著幾十家甚至幾百家購(gòu)物中心，是美國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的主力軍。比如西盟地產(chǎn)集團(tuán)在美國(guó)境內(nèi)擁有250多家購(gòu)物中心，GGP地產(chǎn)公司擁有160多家購(gòu)物中心，這些公司都是美國(guó)紐約證券交易所的上市公司。

美國(guó)購(gòu)物中心的成功經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)之一，就是招商注重開(kāi)發(fā)商與進(jìn)駐租戶(hù)之間、租戶(hù)與租戶(hù)之間的合作，通過(guò)聯(lián)合行銷(xiāo)，共同發(fā)展，進(jìn)而不斷優(yōu)化購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合和運(yùn)營(yíng)效率。以確保各租戶(hù)在中心內(nèi)的業(yè)務(wù)彼此之間具有良好的互補(bǔ)性，以及整個(gè)購(gòu)物中心具有鮮明的特色。

購(gòu)物中心管理是物業(yè)管理與商業(yè)管理的交織。管理主體有的是房產(chǎn)所有者，有的是房產(chǎn)所有者聘請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)化商業(yè)管理顧問(wèn)公司。管理者不僅要保證水、電、暖、空調(diào)等設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，周?chē)h(huán)境的整潔與安全，還應(yīng)該知曉店鋪經(jīng)營(yíng)知識(shí)，為各零售商提供信息服務(wù)和有參考價(jià)值的建議，更重要的還在于進(jìn)行統(tǒng)一的促銷(xiāo)活動(dòng)，負(fù)責(zé)把顧客引進(jìn)店中來(lái)。

購(gòu)物中心不是集貿(mào)市場(chǎng)，管理者也絕不是僅收租金，必須能夠保證入租的客戶(hù)具有完美和大體一致的形象，從而保證他們能賺取理想的利潤(rùn)，大多數(shù)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理由專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心管理公司負(fù)責(zé)。

在美國(guó)，光顧購(gòu)物中心的顧客90%是自己開(kāi)車(chē)前往。購(gòu)物中心尤其是郊區(qū)的購(gòu)物中心，必須依托于快捷的交通，特別是高速公路和地鐵等軌道交通，首都華盛頓地區(qū)的兩家大型購(gòu)物中心相距約70英里，這樣的距離是在綜合人口密度、交通等各種因素后確定的。

每年有超過(guò)3500~4200萬(wàn)人次到訪(fǎng)mall of america(即平均每星期60~90萬(wàn)人次)，其中一大部分的到訪(fǎng)者是居住于離此購(gòu)物中心150公里以外的范圍。此外，此購(gòu)物中心距離雙子城國(guó)際機(jī)場(chǎng)不足兩公里，并坐落于擁有7000間房間的酒店附近，對(duì)于本地及外地游客來(lái)說(shuō)，地理位置均十分便利。該中心擁有逾12000個(gè)停車(chē)位，由于明尼蘇達(dá)州的冬天十分嚴(yán)寒，在規(guī)劃購(gòu)物中心時(shí)，停車(chē)位距商場(chǎng)入口的距離不超過(guò)300英尺。

購(gòu)物中心內(nèi)的娛樂(lè)設(shè)施是帶動(dòng)消費(fèi)人流的一個(gè)主要環(huán)節(jié)。以mall of america為例，其娛樂(lè)及休閑設(shè)施的比例特別高，包括一個(gè)設(shè)于零售設(shè)施旁投資達(dá)7000萬(wàn)美元、占地7公頃的史努比主題公園。此外，還有一個(gè)120萬(wàn)噸的水族館、一個(gè)兩層高、18洞的小型高爾夫球場(chǎng)，及一些傳統(tǒng)的商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施，如14屏幕的電影院。同時(shí)，商場(chǎng)刻意突出強(qiáng)烈的主題裝修風(fēng)格，配以與娛樂(lè)設(shè)施有關(guān)的一些零售商在區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)。商鋪布局合理，通過(guò)不同物業(yè)的混合發(fā)展，達(dá)到吸引顧客的目的。

奧地利維也納：公眾監(jiān)督 合理競(jìng)爭(zhēng)

對(duì)擁有160萬(wàn)人口的歐洲歷史文化名城維也納來(lái)說(shuō)，商業(yè)街和購(gòu)物中心的規(guī)模不算大，數(shù)量也不多，管理井然有序，顧客如流。當(dāng)購(gòu)物中心在許多國(guó)家迅速擴(kuò)張的時(shí)候，維也納人卻對(duì)它有著理性的認(rèn)識(shí)。

負(fù)責(zé)城市規(guī)劃的維也納市政21局透露，針對(duì)維也納市市政建設(shè)已比較成熟、保護(hù)老城區(qū)原貌和人口相對(duì)集中及國(guó)際化的特點(diǎn)，維也納23個(gè)區(qū)都建有購(gòu)物中心，只是在老城區(qū)多采用改造老舊建筑的方式，而新式大型的購(gòu)物中心則都在城市邊緣地區(qū)，絕大多數(shù)區(qū)只有一家，只是規(guī)模大小有所不同。

而對(duì)于規(guī)劃新的商業(yè)街和購(gòu)物中心，市政規(guī)劃部門(mén)則非常謹(jǐn)慎。政府部門(mén)在市政規(guī)劃中主要起引導(dǎo)作用，突出的是服務(wù)和監(jiān)督的職能。對(duì)于土地規(guī)劃的相關(guān)事宜基本都由21局負(fù)責(zé)，以避免“多頭管理”，有利于集中利用資源。

維也納對(duì)于項(xiàng)目的審批程序非常嚴(yán)格，從規(guī)劃，咨詢(xún)，多資格認(rèn)定、承包或招標(biāo)，整個(gè)過(guò)程都有專(zhuān)門(mén)的監(jiān)督和評(píng)估委員會(huì)參與，而且整個(gè)過(guò)程公開(kāi)透明。在建設(shè)過(guò)程中，地區(qū)政府部門(mén)也將參與監(jiān)督，并和開(kāi)發(fā)部門(mén)一起定期提交工程報(bào)告，對(duì)工程進(jìn)展?fàn)顩r、實(shí)施建議和是否遵循計(jì)劃內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估。據(jù)相關(guān)官員介紹，在規(guī)劃過(guò)程中，滿(mǎn)足市民實(shí)際需要和避免資源浪費(fèi)始終是首要前提。而對(duì)于承建部門(mén)和經(jīng)營(yíng)者的選擇，除了實(shí)力外，“信譽(yù)”是一個(gè)很重要的標(biāo)準(zhǔn)。只有那些有良好信譽(yù)的企業(yè)部門(mén)，才可能成為最終的勝出者。

作為監(jiān)督機(jī)制的另一項(xiàng)重要舉措，市民參與監(jiān)督是維也納市政規(guī)劃的一大特色。由于維也納市政建設(shè)已比較完善，待建的規(guī)劃中項(xiàng)目并不多，城市發(fā)展變化不會(huì)太大。因此，市政規(guī)劃部門(mén)將未來(lái)十幾年的土地規(guī)劃在網(wǎng)上公開(kāi)，既做到了政務(wù)公開(kāi)，也使市民可以參與其中。對(duì)于不合理的規(guī)劃，市民可以咨詢(xún)、監(jiān)督。而對(duì)于違法亂建的工程，市民可以舉報(bào)。在這一機(jī)制下，維也納很少出現(xiàn)違法亂建的情況。

無(wú)論是市政規(guī)劃部門(mén)，還是購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者，強(qiáng)調(diào)的是有規(guī)劃的合理競(jìng)爭(zhēng)，避免資源浪費(fèi)和危害市場(chǎng)的“惡性競(jìng)爭(zhēng)”，兼顧顧客和商家的利益。這種觀念或許源于維也納人對(duì)商業(yè)發(fā)展的獨(dú)特認(rèn)識(shí)。在許多維也納人看來(lái)，商業(yè)街和購(gòu)物中心促進(jìn)了商業(yè)的發(fā)展，但不是主力，真正的主力應(yīng)該是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的中小商家，因?yàn)樗鼈兏呷诵曰蛡€(gè)性化的特點(diǎn)，也更受到維也納人的喜愛(ài)。

而對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，分散經(jīng)營(yíng)的中小商家是就業(yè)的重要保證。限制購(gòu)物中心的數(shù)量和規(guī)模，就是要避免因過(guò)度的集中而妨礙社會(huì)公平，有效保護(hù)其它中小商家的利益。因此，即使在維也納最繁華的瑪麗亞大街和蘭特大街上，也只有一家綜合購(gòu)物中心存在。

當(dāng)然，購(gòu)物中心之間的競(jìng)爭(zhēng)也被有效規(guī)劃。從維也納市內(nèi)購(gòu)物中心布局的特點(diǎn)可以看出，市內(nèi)各區(qū)的購(gòu)物中心多為中小規(guī)模，彼此間隔距離較遠(yuǎn)，每個(gè)都有自己相對(duì)固定的顧客來(lái)源，每一個(gè)的規(guī)模和實(shí)力也相差不多，很難出現(xiàn)某個(gè)購(gòu)物中心無(wú)人光顧或被兼并的情況。而在城市邊緣的幾個(gè)區(qū)或者“城鄉(xiāng)接合部”的購(gòu)物中心規(guī)模一般較大，因?yàn)檫@幾個(gè)區(qū)面積較大，居民區(qū)較多，同時(shí)還要兼顧城市邊緣和靠近城市的中小市鎮(zhèn)的顧客。

即使在一個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)，各個(gè)經(jīng)營(yíng)者間的競(jìng)爭(zhēng)也是有序的。維也納的大型購(gòu)物中心有一個(gè)共同的特點(diǎn)，在體育用品店、電子用品店、購(gòu)物超市中，只要有一家同類(lèi)大型專(zhuān)業(yè)店進(jìn)入某個(gè)購(gòu)物中心，其它同類(lèi)商家就不再有進(jìn)入的可能。即使是中餐館，在一家購(gòu)物中心中也只有一個(gè)。這樣做是為了給進(jìn)入購(gòu)物中心的商家提供一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，避免資源浪費(fèi)和惡性競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)也使管理變得簡(jiǎn)單和有效。

為了與整體市容保持一致，維也納城內(nèi)的購(gòu)物中心并不追求新穎獨(dú)特，多是由古老建筑的改造而成。但對(duì)于新規(guī)劃中的購(gòu)物中心，維也納的市政官員也已經(jīng)有了樣板，那就是位于維也納11區(qū)的“煤氣罐”購(gòu)物城。

“煤氣罐”購(gòu)物城由保存完好的4個(gè)100多米高的碩大儲(chǔ)氣罐組成。這些儲(chǔ)氣罐是1899年根據(jù)當(dāng)時(shí)維也納市市長(zhǎng)卡爾?呂格爾的建議興建的，曾是維也納城市煤氣供應(yīng)的主要來(lái)源。直到二戰(zhàn)前，這里不斷擴(kuò)建，也是當(dāng)時(shí)奧地利先進(jìn)科技的象征。二戰(zhàn)后，這里被重建并繼續(xù)使用。直到1986年，“煤氣罐”才真正“退休”。今天，這里成為維也納市政改造工程的成功典范，也代表了購(gòu)物中心發(fā)展的一種趨勢(shì)，即強(qiáng)調(diào)資源再利用和美化城市的環(huán)保意義，以及綜合實(shí)用的多功能性。