養(yǎng)老地產(chǎn)政策精選(九篇)

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第1篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

（一）前期投入大且融資困難?；诶先说奶厥庑枨?，真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)需要比普通商品住宅更多的資金投入。相應(yīng)配套設(shè)施不僅僅包括便于生活的商業(yè)配套，更應(yīng)該涵蓋便于休閑娛樂的生活配套———老年大學、活動室、圖書館和運動場，以及醫(yī)療配套———醫(yī)院和護理室等等。并且，小區(qū)規(guī)劃、道路設(shè)計、房屋室內(nèi)設(shè)計等方面也要充分考慮老人的需求。前期需要龐大的資金投入，而養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道有限。這是老年地產(chǎn)最主要的問題。

（二）發(fā)展缺少政策支持。目前，雖然政府部門鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進駐養(yǎng)老地產(chǎn)，并聲明有一定的補助，但是，對養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)惠的詳細政策并沒有出臺，并且即便是拿地和稅收方面的優(yōu)惠政策也不是很明確。因此，這其中存在諸多不確定因素，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展較為緩慢。

（三）贏利價值點偏離。養(yǎng)老地產(chǎn)成本和經(jīng)營風險遠遠高于普通住宅開發(fā)，投資養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報期往往要達到十年以上，這就導致了很多企業(yè)采用出售的方式經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)。但是，養(yǎng)老地產(chǎn)的真正贏利點是建立在物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上的。這就導致很多企業(yè)想要真正做好老年地產(chǎn)的開發(fā)很難。

二、引入REITs解決養(yǎng)老地產(chǎn)問題

上述養(yǎng)老地產(chǎn)的問題阻礙了其在我國的發(fā)展，其中融資難題是阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵因素之一。針對養(yǎng)老地產(chǎn)中的融資難題，我們提出將REITs引入養(yǎng)老地產(chǎn)的新型運營模式，并將在后文中對該模式進行詳細的分析論證。

（一）REITs簡介房地產(chǎn)投資信托（REITs）是一種創(chuàng)新性的融資工具。它通過在公開場合發(fā)行股票或收益憑證募集多數(shù)投資者的資金，該資金專門投資于房地產(chǎn)，由專門的經(jīng)營機構(gòu)進行經(jīng)營管理獲得收益，投資收益按照特定的比例分配給投資者的一種信托基金。主要分為貸款類信托、股權(quán)投資信托和購買收益權(quán)或者購買物業(yè)+出租收益類信托。由于REITs具有流動性強、能夠?qū)崿F(xiàn)稅收方面的優(yōu)惠以及能夠有效的分散投資風險的特點，在國外被廣泛使用。

（二）REITs為什么能較好地解決養(yǎng)老地產(chǎn)問題通過對養(yǎng)老地產(chǎn)的研究，不難發(fā)現(xiàn)資金是解決企業(yè)進駐養(yǎng)老地產(chǎn)瓶頸的關(guān)鍵，出售模式是為了快速回籠資金；周期較長的出租模式需要強大的現(xiàn)金流做保障，而租售并舉則是企業(yè)前兩種現(xiàn)金流政策上的折中。所以，融資是整個系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵因素。一旦有了強大的現(xiàn)金流支撐，開發(fā)商的退出機制將得到保障，而運營方（即資金供給方）將得到養(yǎng)老地產(chǎn)帶來的長期持續(xù)回報，發(fā)揮養(yǎng)老地產(chǎn)最大的經(jīng)濟效率和社會效率。在傳統(tǒng)銀行借貸融資渠道已經(jīng)不能滿足開發(fā)商現(xiàn)金流需求的情況下，基于房地產(chǎn)證券化的金融創(chuàng)新成為解決資金問題的一個可能選擇，其中REITs就是一個解決老年地產(chǎn)資金問題的可能方案，在這里我們只討論股權(quán)融資方式的REITs。

三、引入REITs可能引起的問題

（一）金融體系不健全導致競爭力缺乏房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生于成熟的金融市場，只有規(guī)范了市場運作機制并且完善相關(guān)的法律法規(guī)，才能保證這一金融工具能夠順利的實施并且運行。目前，法律地位的明確、行業(yè)規(guī)范的制定以及監(jiān)督機制的形成等都是發(fā)展REITs亟待解決的問題，而在當前的市場環(huán)境下REITs并不能發(fā)揮其收益穩(wěn)定、風險低、融資渠道寬的特點，因此與其他金融產(chǎn)品相比，REITs競爭力不足。

（二）信息不對稱導致逆向選擇和道德風險REITs的運營模式涉及到重要的委托關(guān)系：外部投資者（即委托人）將資金交給基金管理方（即人）進行投資運營，并以分紅派息的形式獲取收益。外部投資者對房地產(chǎn)投資運營并不具備專業(yè)知識，而人則具備相關(guān)的專業(yè)知識并且在REITs的運作過程中處于核心的地位，他們較委托人而言掌握了關(guān)于房地產(chǎn)市場、資產(chǎn)處置、資產(chǎn)物業(yè)管理以及國家政策方面更多的信息。在這種信息不對稱的情況下，一方面人為了自身利益極易以犧牲委托人的利益為代價，導致委托人利益受損；另一方面，嚴重的信息不對稱也可能因為逆向選擇導致所謂的“檸檬市場”，最終使得市場里只剩下高風險，低質(zhì)量的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。尤其是在將住房公積金、保險以及養(yǎng)老金引入REITs融資之后，這樣的委托問題所帶來的道德風險更需要嚴格控制。

（三）證券化將金融風險轉(zhuǎn)移給外部投資者REITs本質(zhì)上是一個資產(chǎn)證券化的過程，而證券化除了會給外部投資者帶來一定的收益之外，也會將資產(chǎn)本身的金融風險轉(zhuǎn)移到外部投資者身上。比如YihuiWang和HanXia就發(fā)現(xiàn)銀行在將貸款證券化出售給投資者之后會放松對貸款的監(jiān)管和審核，因此購買該種證券的投資者面臨更大的信用風險；Bord和Santos也發(fā)現(xiàn)證券化會導致更高的違約風險和更大的息差。REITs引入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，實際上在一定程度上將開發(fā)商的金融風險轉(zhuǎn)移到了外部投資者（普通大眾，住房公積金以及養(yǎng)老金）身上，而風險轉(zhuǎn)移之后的，開發(fā)商和運營方參與監(jiān)管的動力會降低，因此實際的金融風險會更大。

四、推動REITs引入養(yǎng)老地產(chǎn)的政策建議

（一）給予政策優(yōu)惠給予投資者在分紅、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得收益方面稅收優(yōu)惠，例如降低所得稅和營業(yè)稅的稅率等，等效于提高其投資于老年地產(chǎn)的實際收益率，這樣有助于引導投資者以及REITs發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項目。并且，政府作為土地的供應(yīng)者，鼓勵開發(fā)商進駐養(yǎng)老地產(chǎn)在土地方面也應(yīng)該給予一定的優(yōu)惠政策。通過劃撥或者協(xié)議的方式供給養(yǎng)老地產(chǎn)的土地，可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期的運營成本，使得進入養(yǎng)老地產(chǎn)的門檻降低。同時也降低了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)成本，消費者進入養(yǎng)老地產(chǎn)的門檻也同時降低了。

（二）拓寬投資渠道目前，養(yǎng)老金、保險金和住房公積金在我國投資渠道相對受限，這一方面使得這些資金遭受通脹的巨大損失，另一方面也使得市場缺乏強有力的一部分資金來源。在暫時無法大面積放寬這些機構(gòu)投資者投資領(lǐng)域的背景下，考慮允許其投資到基于養(yǎng)老地產(chǎn)的REITs是一個有意義的方案。如上文所述，REITs有風險低，流動性好的特點，雖然收益率不高，但是也在保值抵御通脹方面比國債、銀行貸款更具優(yōu)勢。鑒于機構(gòu)投資者投資的主要目的就是保值和穩(wěn)定，上述REITs的特點使得其成為養(yǎng)老金、保險金和住房公積金等機構(gòu)投資者可以考慮的投資方向。

（三）健全法律法規(guī)目前，我國的金融市場還不夠成熟，REITs運用于房地產(chǎn)行業(yè)的例子也較少。因此，必須建立健全的房地產(chǎn)投資信托法律法規(guī)（例如完善《信托法》、《證券法》、《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等），為房地產(chǎn)投資信托的運行提供規(guī)范適宜的環(huán)境，才能保證REITs有效的解決養(yǎng)老地產(chǎn)融資方面的問題。

（四）完善相關(guān)制度REITs發(fā)展的基礎(chǔ)是要有一批精通基金業(yè)務(wù)、了解房地產(chǎn)市場的專業(yè)管理人員。因此，政府部門應(yīng)該積極鼓勵培養(yǎng)相應(yīng)的專業(yè)管理人員，積極促進基金業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)評估師、律師、會計師等服務(wù)型人才隊伍的建設(shè)。再者，為了減少逆向選擇和道德風險，信息公開化顯得尤其重要。從國外的經(jīng)驗來看，信息越公開，基金市場發(fā)展越快。因此，政府應(yīng)該盡可能及時準確的披露包括房地產(chǎn)信息、金融證券信息、國家政策信息以及相關(guān)法律法規(guī)等，使得投資者能夠盡量了解市場，做出正確的投資決策，促進我國房地產(chǎn)投資信托基金快速發(fā)展。

（五）加強監(jiān)管機制REITs所帶來的金融風險需要嚴格的監(jiān)督機制來控制。REITs使得金融風險轉(zhuǎn)移，市場監(jiān)管動力減少，因此政府必須針對監(jiān)管機制和風險控制制定相應(yīng)的行業(yè)規(guī)范和準則，并且由相關(guān)職能部門積極參與審核和監(jiān)督。一方面政府應(yīng)加強對參與REITs運營養(yǎng)老地產(chǎn)的公司的審核，設(shè)立嚴格的準入門檻，杜絕信用較低、運營狀況較差的信托基金進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場；另一方面，對運營之中的REITs養(yǎng)老地產(chǎn)項目，嚴格控制項目風險和規(guī)模，避免大規(guī)模違約的發(fā)生。

五、REITs應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)的模式分析

經(jīng)過以上的政策優(yōu)化，面向養(yǎng)老地產(chǎn)的REITs的運營模式可以如圖1所示。該模式的具體運作程序如下：

（一）引入房地產(chǎn)投資信托基金REITs；

（二）基金管理公司募集投資者，投資者主要是針對養(yǎng)老金、保險金和住房公積金等金融機構(gòu)；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，政府對開發(fā)商以及REITs給予土地、稅收方面的優(yōu)惠政策；

（四）開發(fā)商將養(yǎng)老地產(chǎn)的所有權(quán)交由基金管理公司，由資產(chǎn)管理公司后期運營養(yǎng)老地產(chǎn)；

（五）后期運營帶來額收益交由基金托管公司保管，機構(gòu)提取一定的資產(chǎn)保管費和服務(wù)費后按期支付投資者的相關(guān)收益；

（六）投資者可以將受益憑證在證券市場上交易。其中綠色部分就是引入REITs之后，養(yǎng)老地產(chǎn)整個系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)流程?？梢钥吹剑隦EITs之后，開發(fā)商的退出渠道變得更多，資金回籠也更迅速，同時，在養(yǎng)老金、保險金和住房公積金等機構(gòu)投資者及稅收優(yōu)惠等政策的大力支持下，REITs的融資渠道也更加廣闊。這樣，一方面退出機制有利于提高開發(fā)商投資養(yǎng)老地產(chǎn)的積極性。而另一方面，更寬的融資渠道，讓REITs也有動力參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的投資中。再者，信托基金法律法規(guī)的完善、監(jiān)管機制的建立、人才培養(yǎng)和信息披露使得REITs具有較好地發(fā)展環(huán)境和發(fā)展空間。需要說明的是，REITs在整個體系中只負責相應(yīng)的資金運作，而相應(yīng)的資產(chǎn)運營則交由專門的運營公司機構(gòu)負責，為了簡化圖表，并沒有在圖中標明這樣的資產(chǎn)運營公司。

六、總結(jié)

第2篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；對策

中圖分類號：F299.23；D669.6 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）009-0-01

一、前言

近年來，養(yǎng)老問題日益突出，尤其是老年人的住所問題。通過了解目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，以及我國養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該發(fā)展的商業(yè)模式，提出合理化的建議，促進我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。為更多的老年人解決住所的問題，使得他們能夠擁有安靜舒適的晚年生活。

二、政策環(huán)境下加強養(yǎng)老地產(chǎn)的積極意義

養(yǎng)老地產(chǎn)的理念最先產(chǎn)生在上個世紀八十年代最先進入到老齡化的發(fā)達國家。狹義的定義是指直接將地產(chǎn)的理念融進地產(chǎn)開發(fā)項目中來滿足日益增長的市場需求，廣義的定義則是包含了居住、服務(wù)和養(yǎng)老這幾大功能。

到了21世紀之后，我國也開始步入了老齡化社會，政府開始加大了老齡化產(chǎn)業(yè)的投入力度，早在2009年，我國政府就推行了養(yǎng)老保險制度，目前已經(jīng)有百分之十的農(nóng)村60歲以上的農(nóng)民已經(jīng)能夠領(lǐng)到國家的基本養(yǎng)老金，大部分城市80歲老人每個月都可以領(lǐng)取基本津貼，養(yǎng)老院和養(yǎng)老機構(gòu)已經(jīng)有將幾千家，十萬多的老年人都可以接受養(yǎng)老護理，全國養(yǎng)老護理組織工作得到了一定的保障。此外，政府也開始加大了養(yǎng)老地產(chǎn)的投入，來妥善解決有房無錢老人的后期的養(yǎng)老問題，對于和養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的土地、稅收政策要加強聯(lián)系。

養(yǎng)老地產(chǎn)的模式主要是以家庭養(yǎng)老為主的，營造一個符合我國發(fā)展國情的養(yǎng)老布局。也就是我們通常所說的9073，90%是家庭照顧養(yǎng)老，7%是社區(qū)幫助養(yǎng)老，3%是養(yǎng)老機構(gòu)幫助養(yǎng)老。從目前的發(fā)展來看，雖然政府的養(yǎng)老工作未從根本上解決養(yǎng)老問題，很多工作也是在摸索階段，但是卻傳達了積極的理念：我國政府已經(jīng)開始重視養(yǎng)老問題，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也在積極推進，政策等各方面都開始逐漸成熟。

另一個方面，最近幾年房價漲幅較大，為了抑制房價，房地產(chǎn)開始了幾項重大變革，多元化的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)也給地產(chǎn)產(chǎn)生了極其深遠的影響，傳統(tǒng)地產(chǎn)還有將近20年的時間要開發(fā)，買房主要集中在70、80后，90后的長大了之后，家里都有自己的房子，房子的需求量不大，我國在這個時候也進入了老齡化階段，養(yǎng)老地產(chǎn)也必將成為之后的主要部分，養(yǎng)老住房開發(fā)工作不能只靠未來，現(xiàn)在也應(yīng)該緊抓。只是因為關(guān)鍵的金融、土地政策還沒落實到位，也不夠成熟，一旦落實到位，就會呈現(xiàn)爆發(fā)式增長態(tài)藎現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)商要做好前期準備工作。

和發(fā)達國家優(yōu)秀的經(jīng)驗相比，再結(jié)合我國的實際國情，確定了兩種模式：第一種是養(yǎng)老機構(gòu)開發(fā)出來的模式，養(yǎng)老和保險基金，功能較為齊全，建設(shè)標準高，投資相對較大，但是是有國家補貼的，第二種則是房地產(chǎn)開發(fā)商配套的老年住宅，分布面相對較廣，可以和子女就近居住，這也和中國的傳統(tǒng)緊密相連，但是因為其復雜性，所以它的可行性有待研究。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)模式分析

1.“出售”模式

出售模式是一般最為普遍的模式，養(yǎng)老住宅的開發(fā)商將房子建設(shè)好之后，直接進行房產(chǎn)品的銷售，再從銷售的房子中間賺取利潤，就完成了整個銷售的過程。實現(xiàn)了房產(chǎn)成本的回收和利益的獲取。

2.綜合性的銷售方式

對于直接的房產(chǎn)銷售來說，綜合性的銷售方式也是存在的。因為不是所有的人都能夠直接的購買養(yǎng)老房子，這種綜合性的銷售方式，能夠?qū)①徺I的壓力進行暫時的緩解，實現(xiàn)暫時的房產(chǎn)擁有。這個時候就需要相關(guān)的機構(gòu)提供更多的幫助。這種綜合性的經(jīng)營模式，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商來說，可以實現(xiàn)房子的快速銷售，還可以給老年人提供更多的服務(wù)需要。

四、加快養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)建議

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展是社會發(fā)展的需求，也是解決我國老年人養(yǎng)老問題的重要內(nèi)容。對于目前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀來說需要采取相關(guān)有力措施，加強養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)化模式。

1.加強以房置換形式的發(fā)展

對于目前的老年人來說，單獨的買一套新房是一件非?？嚯y的事情，為了使得更多的老年人能夠買得起養(yǎng)老型的住宅，可以實現(xiàn)以房置換的形式。老年人一般來說都會有自己的住宅，可能年代比較久遠，房內(nèi)的設(shè)施也比較老舊，還可能缺少一些適合老年人居住的設(shè)施。因此，將原來的老房子換新房子不論是對老年人來說具有好處，對于開發(fā)商來說也能夠加快養(yǎng)老住宅的銷售。

2.政府加大支持力度

對于養(yǎng)老住宅的發(fā)展，需要增加購買人群，才能夠促進養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)化發(fā)展。因此，對于養(yǎng)老住宅的相關(guān)融資產(chǎn)品應(yīng)該加大推廣。例如，可以允許老年人將購買的老年人住宅進行投保，然后以養(yǎng)老金的方式實現(xiàn)資金的反饋。這樣可以實現(xiàn)老年人住宅問題的解決，同時還能夠幫助老年人解決生活費的問題。這個房產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)該歸屬于房產(chǎn)保險公司。政府需要保證保險公司的安全正規(guī)化經(jīng)營，不能夠出現(xiàn)欺騙的現(xiàn)象。

3.創(chuàng)新融資方式，擴大融資渠道

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及不斷受到宏觀政策的調(diào)控，其對資金的依賴性越來越大，而且養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈長，整合的資源多，需要的資金量巨大，傳統(tǒng)的依靠銀行借款方式可能不能滿足對資金的需要，亦可能累積風險，增加風險隱患。2012年2月28日國務(wù)院會議決定設(shè)立溫州金融綜合改革試驗區(qū)，試行金融改革方案，允許發(fā)展民間金融組織，將民間資本正式納入正規(guī)金融體系。這為吸納海外基金、REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）、保險公司、養(yǎng)老基金等資金，拓寬融資渠道，滿足養(yǎng)老地產(chǎn)對資金的需要提供了可能。

4.積極探索有效的運營模式

傳統(tǒng)的住宅經(jīng)營模式是銷售和出租，并以銷售為主，這種模式資金回籠快，周轉(zhuǎn)速度快，可以實現(xiàn)滾動開發(fā)，而養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤重心從銷售轉(zhuǎn)為對物業(yè)的長期持有經(jīng)營，投資回收期相對較長，而在開發(fā)過程中面對現(xiàn)金流壓力。因此，售出加持有的模式，即養(yǎng)老地產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)出售給消費者，再收取服務(wù)費提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的一種形式，是一種相對理想的運營模式。但銷售與持有的比例以及對持有的部分如何管理需要針對不同的項目而采取不同的模式。

五、結(jié)語

總而言之，養(yǎng)老問題是一個不能夠忽視的問題，養(yǎng)老問題的解決是社會發(fā)展進步的重要內(nèi)容。政府對此應(yīng)該引起足夠的關(guān)注，加強我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的步伐，使得我國的養(yǎng)老地產(chǎn)能夠趨于商業(yè)化的方向發(fā)展。就目前而言，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展還需要進一步的加強研究，必然會有更為廣闊的發(fā)展空間。

參考文獻：

[1]李鐸養(yǎng)老地產(chǎn)運營中的戰(zhàn)略聯(lián)盟模式研究[D].西安建筑科技大學，2016.

第3篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞：南京；養(yǎng)老地產(chǎn)；現(xiàn)狀；前景

2013年被一些媒體奉為養(yǎng)老地產(chǎn)元年，2014年更被熱炒為養(yǎng)老地產(chǎn)沸騰年。這一輪炒作，對政府和市場都造成了極大的理解誤區(qū)。這些誤區(qū)主要表現(xiàn)在兩個方面：第一，政策出臺很多，但卻缺少明確的目標和方向，而且沒找到解決問題的突破口。第二，政府和企業(yè)資金投入都不少，但只見枝葉瘋長，不開花更談不上結(jié)果。

一、南京養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，南京65歲以上老年人口比重，2000年的“五普”是8.24%，而至2010年的“六普”卻已上升到9.20%，并且每年還在以4%～5%的速度增長，在2015年將突破150萬。面對老年人口的迅速增加和社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，對于高端養(yǎng)老地產(chǎn)需求也是日益擴大，這也使得眾多房地產(chǎn)商紛紛試水，試圖從養(yǎng)老地產(chǎn)中分一杯羹。

2012年4月，南京市民政局鼓勵商業(yè)銀行、商業(yè)保險企業(yè)或住房公積金部門建立公益性中介機構(gòu)，開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)，從而不斷提高老年人的生活質(zhì)量，使老年人基本生活得到切實可靠的收入保障。但由于還未出臺一系列相關(guān)政策，房地產(chǎn)進駐養(yǎng)老市場存在未來的風險不確定性。

從2000年月安花園率先推出的“兩代居”戶型到2005年湯山溫泉留園老年公寓再到2012年僑馨人家養(yǎng)老公寓，養(yǎng)老地產(chǎn)一路坎坷，“兩代居”除了極少樓盤熱銷外，大多叫好不叫賣，而溫泉留園老年公寓年公寓也已改名為湯山勤善堂留園溫泉酒店。對于養(yǎng)老地產(chǎn)這塊香餑餑，恐怕并不容易吃到。不過朗詩在南京的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目已推向市場，目前雖然價格很高，但因其環(huán)境、設(shè)施和科技售賣很火爆。朗詩的大舉進軍給南京養(yǎng)老地產(chǎn)帶來了新局面。

二、南京養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困境

第一，準入門檻過高。由于老年人是養(yǎng)老地產(chǎn)目標群體，需要配套大面積的無障礙通道、老年活動中心、慢速電梯、醫(yī)療保健中心等大量的醫(yī)護及設(shè)施設(shè)備，這就要求養(yǎng)老地產(chǎn)比普通地產(chǎn)要投入更多的成本，因此也就提高了養(yǎng)老地產(chǎn)的準入門檻。

第二，投資回收期較長。資本市場的年化固定收益普遍在12%～15%，有的甚至更高；投資周期一般為3～5年。但是目前養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期一般在10年甚至20年以上，而且回報率尚沒有明確的數(shù)據(jù)，而一般養(yǎng)老院的年利潤僅在5%～8%。這對于習慣于高周轉(zhuǎn)，同時又承擔著極高資本壓力的房地產(chǎn)企業(yè)而言是難以接受的。

第三，運營模式不夠成熟。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，不只是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，還涉及到醫(yī)療護理、康復、健康管、日常起居護理、文體活動、餐飲服務(wù)等眾多方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常缺乏相關(guān)的人才，以及相關(guān)的運營管理經(jīng)驗，從而無法給目標客戶帶來適用的、高水平的服務(wù)。

三、促進南京養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的建議

第一，企業(yè)投資觀念的轉(zhuǎn)變。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅投資大，而且回報期長，是需要長期運營、發(fā)展的地產(chǎn)模式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要弄清楚養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式與普通地產(chǎn)的開發(fā)模式的區(qū)別，避免采用主球高周轉(zhuǎn)、快回籠資金的開發(fā)模式去開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，也需要轉(zhuǎn)變觀念，從不斷的探索中，找到養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展模式。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)屬性的界定。首先是地產(chǎn)屬性，即普通住宅和養(yǎng)老地產(chǎn)的不同功能；其次是服務(wù)屬性，即提供醫(yī)護、康復、保健、家政、飲食護理等服務(wù)；其次是人文屬性。在重視物質(zhì)的基礎(chǔ)上，也要同時重視老人的精神文化方面。養(yǎng)老地產(chǎn)為老人提供的不應(yīng)該僅僅是個養(yǎng)老院，而更應(yīng)該是一個和諧的社區(qū)，里邊有著園林、活動場所、朋友聚會這樣的一個為老年人提供優(yōu)質(zhì)生活的養(yǎng)老場所。

第三，要注重與金融的交互合作。養(yǎng)老地產(chǎn)雖然短期內(nèi)盈利水平不太樂觀，但是可以作為一個長期的、穩(wěn)定的投資目標。在養(yǎng)老地產(chǎn)的遠期回報的基礎(chǔ)上，可以加強與證券、保險、基金等金融產(chǎn)品交互合作，從而為養(yǎng)老地產(chǎn)擴充一定的發(fā)展資金。

四、南京養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景

目前，南京市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚在起步階段，但存在很大的上升空間。但隨著社會的發(fā)展，老年人消費心態(tài)的轉(zhuǎn)變，相關(guān)政策的落實，南京養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景將會十分廣闊。

第一，內(nèi)在機遇：老年人口基數(shù)大，消費心態(tài)轉(zhuǎn)變。

中國大多數(shù)大城市老年住宅的有效需求目前每年至少數(shù)十萬平方米，但是全國僅有800多所老年公寓和社區(qū)，遠遠不能滿足社會養(yǎng)老需求，前景十分廣闊。

假設(shè)僅3%的老人可以在社會設(shè)施中養(yǎng)老，全國就將有近420萬老人進入老年公寓或進入老年住宅安度晚年，就需要建造8～10萬所的老年公寓及住宅， 投資總額差不多900～1000億元， 再加上其他設(shè)施設(shè)備等，其商機將會達到1200億元。

第二，改革機遇：相關(guān)政策出臺，南京先行先試。

2013年9月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，這也是建國以來首次以國家名義出臺養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的政策意見。2014年9月，全國首部老齡藍皮書，深度分析了老齡金融業(yè)、老齡用品業(yè)、老齡服務(wù)業(yè)和老齡房地產(chǎn)業(yè)四大老齡產(chǎn)業(yè)板塊的發(fā)展現(xiàn)狀、主要問題及對策等，對中國老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿M行了預(yù)測。

2014年，南京市出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實施意見》，其中明確規(guī)定“40%以上社區(qū)辦公服務(wù)用房用于養(yǎng)老服務(wù)”、“境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老機構(gòu)享有同等的稅收減免等優(yōu)惠政策”等養(yǎng)老服務(wù)業(yè)優(yōu)惠政策。截止2014年，南京市共有102家公辦養(yǎng)老機構(gòu)（含敬老院46家），已有42家機構(gòu)合計7104張床位實現(xiàn)公辦民營。

市民政局局長陳學榮介紹，通過多年發(fā)展，南京的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)始終處于全省、全國的領(lǐng)先方陣，目前正申報養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點，力爭在“醫(yī)養(yǎng)融合、評估機制、居家護理、高端養(yǎng)老、志愿服務(wù)、養(yǎng)老準入、誠信體系”等7個南京特色工作方面有新突破。

第三，外力推動：社會力量注入養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)，國際養(yǎng)老企業(yè)落戶南京。

民營資本、國際力量看好養(yǎng)老市場，紛紛落子南京，有助于加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

作為法國歐葆庭進軍中國市場的第一個落子之地，南京在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上首先取得了先機。據(jù)了解，歐葆庭南京項目計劃將設(shè)立200張床位，主要接收失能和半失能老人，預(yù)計2015年開業(yè)。歐葆庭在養(yǎng)老康復等方面帶來的先進經(jīng)驗，對解決南京的養(yǎng)老難題起到了積極引領(lǐng)的作用。

不僅是歐葆庭落子南京，澳大利亞皇家護理等也已進入南京市的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。南京市還積極引入民營資本，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，投資超過了1個億的社區(qū)養(yǎng)老綜合體泰樂城，正在試運營。

“娛樂養(yǎng)老”生活方式創(chuàng)始人、南京貝杉國際董事局主席侯國新2000年率先進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，扎根社區(qū)，為老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)。侯國新說：“只有通過市場規(guī)?；\作，才能讓居家養(yǎng)老服務(wù)得到規(guī)模化推廣，也才能實現(xiàn)讓每個老人都能在社區(qū)優(yōu)雅地老去的愿望。”

五、結(jié)語

中國在經(jīng)濟還不太發(fā)達的條件下進入了老齡型社會，并且已經(jīng)形成了一個龐大的群體。南京目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基本上還處在水平很低的層次，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量，還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項目的低水平軟硬件配置問題都存在一定問題。

目前，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)從理論上具備比較龐大的市場空間，但是大多數(shù)企業(yè)都沒有找到一個行之有效又可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，基本上還處于摸索階段。

本文對于南京養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀和前景進行了初步的探討，但是在很多方面還有待于深化。今后筆者將繼續(xù)進行更深刻的研究， 以期為完善南京養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方面奉獻自己的綿薄之力。

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第4篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

電視劇《老有所依》讓許多人心有戚戚，片中雷頌華將母親送往養(yǎng)老院被大家熱議，也讓養(yǎng)老地產(chǎn)再次成為焦點。

2013年10月14日公布的《國務(wù)院關(guān)于促進健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》已明確提出，到2020年，我國的健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達到8萬億元以上。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)被認為是最大的一塊蛋糕。事實上，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)被各路人馬盯上，尤其是財大氣粗的險資掘金養(yǎng)老地產(chǎn)的勢頭高漲。

聯(lián)手房企掘金養(yǎng)老地產(chǎn)

12月12日，中國太平保險與大連萬達簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將深入研究以債權(quán)投資或股權(quán)計劃的形式，在養(yǎng)老地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)方面展開合作。目前雙方簽署了總對總合作協(xié)議。

事實上，在太平與萬達達成合作協(xié)議之前，今年太平已與青島、廣西、山東等多地政府簽署了涉及養(yǎng)老地產(chǎn)的合作協(xié)議。隨著眾多保險公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)開始進入“群雄逐鹿”的時代。自去年以來，各保險企業(yè)就在各地競相拿地。

2012年12月19日，新華保險與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將在養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域合作。

在此之前，新華保險明確將養(yǎng)老地產(chǎn)作為重要戰(zhàn)略，并已經(jīng)注冊了兩家項目公司：新華家園尚谷（北京）置業(yè)公司和北京新華家園檀州置業(yè)公司，來支持其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

據(jù)記者了解，新華保險已在西安、武漢建立兩個健康管理中心，并將在北京延慶和密云新建養(yǎng)老項目。

在新華保險之前，泰康人壽是第一個“吃螃蟹的人”。2009年，保險資金被允許涉足不動產(chǎn)投資。同年11月，泰康人壽在國內(nèi)首倡和實施的養(yǎng)老社區(qū)項目獲得保監(jiān)會批準，成為國內(nèi)第一個獲得試點資格的保險公司。

在多家保險巨頭陸續(xù)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)后，之前在此領(lǐng)域一向戰(zhàn)略保守的中國平安也開始揮軍前進。2012年9月，“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”在浙江省桐鄉(xiāng)市正式啟動。

按照目前中國平安內(nèi)部規(guī)劃，未來將在“環(huán)渤?！薄ⅰ伴L三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目。運作模式將分三條主線，不僅有目前保險公司主推的“租賃型養(yǎng)老公寓”，還包括“銷售型親情社區(qū)”、“銷售型度假休閑產(chǎn)品”。

運營模式待探索

在眾多保險公司中，合眾人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資可謂“大手筆”。統(tǒng)計顯示，2010年以來，合眾人壽在地產(chǎn)領(lǐng)域已投下223.7億元，其中大部分為養(yǎng)老地產(chǎn)，合眾人壽還初步計劃在5年時間內(nèi)在全國興建14座養(yǎng)老社區(qū)。

今年10月23日，坐落在武漢蔡甸的國內(nèi)第一家由保險機構(gòu)合眾人壽投資的養(yǎng)老社區(qū)―合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)進入試營階段。這是國內(nèi)第一款保險產(chǎn)品對接養(yǎng)老社區(qū)的實物養(yǎng)老保障計劃，消費者只要購買保險，就可以保證養(yǎng)老社區(qū)的入住。

事實上，養(yǎng)老房地產(chǎn)作為一種新的模式，很新潮，也頗具吸引力。而對于大多數(shù)保險公司來說，建一座養(yǎng)老社區(qū)很容易，然而之后可能面臨的風險更需要考慮。

“目前保險企業(yè)運作養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)銷模式并不成熟，”一位保險業(yè)從業(yè)人員告訴記者，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，險企開發(fā)養(yǎng)老房“只能出租不能出售”，這種租賃模式，將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報周期被拉長至10年甚至20年以上。但養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大、開發(fā)成本高、回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長期運營。

亞洲人居環(huán)境協(xié)會副主席、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會特別顧問開彥認為，對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，最核心的部分并不是住宅，而是后期的運營，這也是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主要來源。養(yǎng)老地產(chǎn)更傾向于持有式和運營式，對配套設(shè)施、服務(wù)人員的數(shù)量和專業(yè)性要求極高。

在這方面，泰康人壽和中國平安都進行了新的探索和嘗試。

泰康人壽推出了一款與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合性養(yǎng)老保險計劃，即購買養(yǎng)老產(chǎn)品的同時也將具有入住養(yǎng)老社區(qū)的資格。“這款保險合同按約定年齡每月領(lǐng)取養(yǎng)老金，可以用于支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費用?！碧┛等藟劭头藛T告訴記者，這款養(yǎng)老保險產(chǎn)品繳費起點為200萬元，每年20萬元繳納10年。

中國平安則以成立投資基金的形式運營養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

養(yǎng)老地產(chǎn)短期內(nèi)不會成為主流

“但無論是泰康還是平安的方式，都并不成熟，也不具備借鑒意義?！鄙鲜霰ｋU人士說，泰康人壽200萬的門檻對普通大眾來講太高，而且只是得到了一個優(yōu)先入住資格，后期費用需要從分紅中扣除，不夠的還要另外補繳。而中國平安的方式，借助了其集團的優(yōu)勢，可以利用雄厚的自有資金，這并不是所有保險公司都具備。

有分析認為，險企只租不售的模式束縛了運營的靈活性。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品，創(chuàng)新核心在于適老化蘭德咨詢總裁宋延慶表示，目前并沒有形成統(tǒng)一的、標準化的、公開的政策標準以支持這些養(yǎng)老地產(chǎn)項目的推進和實施，即使有補貼政策，也只是針對個別企業(yè)，這對于養(yǎng)老社區(qū)建造完成后的運營服務(wù)形成了不確定的因素。

“何況，盈利模式目前只是停留在設(shè)想和設(shè)計階段，甚至還不能稱之為模式，至少迄今未見成功案例。”宋延慶認為，另一方面，有的企業(yè)顯然只看到養(yǎng)老地產(chǎn)存在的巨大規(guī)模，卻忽略了可能存在的風險。

“目前我國養(yǎng)老觀念尚處在轉(zhuǎn)變過程中，老年群體是否接受離家養(yǎng)老的方式，尚值得觀察”，申銀萬國保險業(yè)分析師孫婷這樣認為。

第5篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn) 現(xiàn)狀 融資

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展背景

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)的定義

養(yǎng)老地產(chǎn)是專為老年人打造的符合老年人的生理、心理特點的社區(qū)體系，以住宅為基礎(chǔ)，配備醫(yī)療、餐飲、養(yǎng)生、娛樂多重服務(wù)，全方位地滿足老年人的需要，實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所為”的一站式服務(wù)。

（二）國內(nèi)的發(fā)展背景

1.養(yǎng)老地產(chǎn)的需求將進入井噴期。隨著老齡化社會日趨嚴重，老年人的養(yǎng)老問題日益受到關(guān)注。一是老人數(shù)量快速增長。2015年60歲以上老人2.22億，占總?cè)丝?6.1%，預(yù)計2025年突破3億，秒針每跳動3下就新增1位老人。二是空巢、高齡老人增多。空巢老人已超1億，80歲以上老人2400萬，尤以農(nóng)村老人問題突出。三是老人健康狀況堪憂。70%以上老人患有慢性病，失能半失能老人近4000萬，老年癡呆患者約900萬。四是人口結(jié)構(gòu)失衡，老齡化與少子化交織。我國總和生育率約1.5，低于中等和高收入國家，養(yǎng)老問題已成為眾多“四二一”家庭的隱憂。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，中國居民收入迅速增加，商業(yè)性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)也具備了經(jīng)濟基礎(chǔ)，中國的城市老年人具備一定的消費能力。據(jù)中國社科院老年研究所公布的測算數(shù)據(jù)顯示，到2030年，中國養(yǎng)老市場的商機有望增至13萬億元。

2.養(yǎng)老機構(gòu)魚龍混雜，設(shè)施、服務(wù)不齊全。中國目前主流的養(yǎng)老機構(gòu)分為兩類：第一類是政府提供的福利性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)，主要形式為養(yǎng)老院。這類養(yǎng)老院往往“一床難求”，軟硬件服務(wù)優(yōu)秀，設(shè)備齊全、服務(wù)周到。因為只有老人去世才能有新的老人入住，所以人員流動小，服務(wù)范圍窄。第二類是民營的養(yǎng)老機構(gòu)，規(guī)模、服務(wù)參差不齊，往往價格相對公立養(yǎng)老院較高。報刊上常常爆出的虐待老人的新聞往往發(fā)生于民營養(yǎng)老機構(gòu)，此類養(yǎng)老機構(gòu)大多醫(yī)護設(shè)備人員不足，沒有達到醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。

近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)也成為社會化養(yǎng)老的重要模式。成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)是以住宅為基礎(chǔ)，輔以醫(yī)療、餐飲、娛樂、養(yǎng)生等多重功能的社區(qū)。

但是，目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)與成熟形態(tài)的養(yǎng)老地產(chǎn)相距甚遠。大多養(yǎng)老地產(chǎn)只是炒作概念，并沒有真正實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的價值，主要以住宅建筑為主，輔之以少量的配套設(shè)施，后續(xù)的醫(yī)療、養(yǎng)生服務(wù)更是少之又少。養(yǎng)老地產(chǎn)本應(yīng)起到帶動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用，但是因為自身的粗制濫造，沒有貼合老年人需求而無法延伸帶動供應(yīng)鏈發(fā)展。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，資金是限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)融資方式分為內(nèi)源性融資、外源性融資。內(nèi)源性融資指開發(fā)商通過自己公司內(nèi)部資金的滾存進行投資；外源性融資包括銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資、商業(yè)基金等。

內(nèi)源性融資受到開發(fā)商自身實力影響極大。這也就給養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)設(shè)立了隱形的門檻。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)市場上基本形成了“房企系”“保險系”和“央企系”三足鼎立的局面?！胺科笙怠币匀f科、綠城、保利地產(chǎn)為代表，目前已有20余家房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)；“保險系”則是以泰康人壽、平安人壽、中國人壽為代表的大型保險公司；另一個重要組成部分則是由大型企業(yè)主導的生態(tài)老年公寓，其典型代表就是央企。

外源性融資困難。目前養(yǎng)老地產(chǎn)處于初創(chuàng)期，運營模式尚未明朗、政策支持還未明確，并且養(yǎng)老地產(chǎn)投資量大、投資回收期長。大型的資金采取了謹慎態(tài)度，而小型資金猶如杯水車薪。養(yǎng)老地產(chǎn)在辦理銀行抵押貸款時常遇到問題，最常見的是劃撥性質(zhì)用地。雖然劃撥用地可以做抵押，但是難以分割。此外，一些養(yǎng)老地產(chǎn)因為相對于一般地產(chǎn)，投資回收期長、投資量大，不容易獲得貸款，而民間融資成本過高，遠超出養(yǎng)老地產(chǎn)的承受范圍。據(jù)中商情報網(wǎng)報道，2016年6月，溫州地區(qū)民間借貸平均利率18.84%。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)利潤率已大幅下滑。據(jù)142家上市房企2015年中報顯示，凈利潤率只有約9%。而養(yǎng)老地產(chǎn)更是地產(chǎn)中的新產(chǎn)物，運營模式還在探索階段，盈利狀況不佳。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難解決方法

養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難的原因來自三個方面，需要對癥下藥，一一突破才能解決問題。

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)自身

養(yǎng)老地產(chǎn)融資困難的根本原因，是自身發(fā)展程度不足，不能提供合適的產(chǎn)品和服務(wù)，不能創(chuàng)造收益。提高養(yǎng)老地產(chǎn)自身服務(wù)能力和水平，尋找到合適的營運模式，既要積極借鑒國外的成功案例，也要進行本土化改造，打造適合中國老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)。

（二）金融市場

金融市場上的解決辦法，主要是拓展融資渠道、發(fā)展多元化融資方式，提倡創(chuàng)新型融資方式?；谖覈鹑谑袌龅那闆r，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道拓展應(yīng)該基于市場的發(fā)達程度來調(diào)整。

處于中低程度發(fā)展水平的金融市場下，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)嘗試合作模式、銀團貸款、項目融資等方式。

1.合作模式。兩個及以上的公司通過投入一定的資金、土地、管理等方式入股，通過聯(lián)合的方式成立公司，共同完成養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運營過程。通過這樣方式可以更好地整合資源，延長供應(yīng)鏈，也有利于形成專業(yè)化分工。

2.銀團貸款。由于養(yǎng)老地產(chǎn)需要的資金量巨大且投資回收期長，一家銀行單獨完成貸款業(yè)務(wù)需要承擔巨大的風險。由多家銀行成立一個銀團為養(yǎng)老地產(chǎn)完成貸款業(yè)務(wù)可以有效降低風險。

3.項目融資。BOT模式即建設(shè)―經(jīng)營―轉(zhuǎn)讓，指政府通過契約授予私營企業(yè)以一定期限的特許專營權(quán)，許可其融資建設(shè)和經(jīng)營特定的公用基礎(chǔ)設(shè)施，并準許其通過向用戶收費或出售產(chǎn)品以清償貸款，回收投資并賺取利潤；特許權(quán)期限屆滿時，該基礎(chǔ)設(shè)施無償移交給政府。由于BOT項目具有有限追索的特性，BOT項目的債務(wù)不計入項目公司股東的資產(chǎn)負債表，這樣，項目公司股東可以為更多項目籌集建設(shè)資金。

處于中高程度發(fā)展水平的金融市場下，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)大力推行資產(chǎn)證券化的融資方式。

ABS模式：ABS即資產(chǎn)證券化，它是以項目的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項資產(chǎn)所能帶來的未來收益流為保證，通過在資本市場上發(fā)行證券來募集資金的一種項目融資方式。資產(chǎn)證券化需要一個較發(fā)達的資本市場環(huán)境，而且信用評級、資信評級等配套機制都有待提高。

（三）第三方服務(wù)

1.政府支持與監(jiān)管。政府應(yīng)針對養(yǎng)老地產(chǎn)的特點給予政策支持。例如，養(yǎng)老地產(chǎn)投資回收期長、資金量大，導致投資養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)因為盈利能力差而不能上市融資。政府應(yīng)給與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)、運營、融資上政策優(yōu)惠和政務(wù)服務(wù)上的便利。

政府應(yīng)該完善有關(guān)老人權(quán)益的立法，切實維護老人權(quán)益，呼吁社會關(guān)注老人的養(yǎng)老問題?？梢越梃b日本介護保險制度，完善養(yǎng)老金制度和老人生活護理標準。

2.中介機構(gòu)和專業(yè)中介機構(gòu)。我國目前投資銀行和會計師事務(wù)所的服務(wù)水平已經(jīng)基本達到要求，但是，其他中介機構(gòu)的服務(wù)水平尚不能滿足養(yǎng)老地產(chǎn)這一新型地產(chǎn)的開發(fā)、運營、融資的需要，特別是資信調(diào)查評估服務(wù)、專業(yè)擔保服務(wù)、管理咨詢服務(wù)。這些專業(yè)中介機構(gòu)在國內(nèi)發(fā)展相對滯后，但這些中介機構(gòu)應(yīng)該認識到養(yǎng)老地產(chǎn)的廣闊需求和光明未來，積極組織人員學習養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)知識。

（作者單位為南京師范大學商學院）

參考文獻

[1] 鄒慶紅.養(yǎng)老地產(chǎn)投資機會與風險探討[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2013（04）：7-9.

第6篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

股市孱弱、樓市風向不明，社會資本投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)怎樣？

“當前北京正以跑步的速度進入老齡社會，老齡化程度日趨嚴峻，養(yǎng)老形勢十分急迫?！北本┦杏?010年年公布的《北京市養(yǎng)老設(shè)施專項規(guī)劃》中曾如此描述。

而近日北京市政府的《關(guān)于加快推進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》中更明確提出，到2020年機構(gòu)養(yǎng)老床位要達到16萬張。這意味著，在接下來的6年多時間里，北京的養(yǎng)老床位將在現(xiàn)有不足8萬張的基礎(chǔ)上增長一倍多。

面對巨大的市場潛力，以及各級政府政策鼓勵社會資本進入的導向，各路的民間資本仿佛發(fā)現(xiàn)了又一片藍海，紛紛朝著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進發(fā)。房地產(chǎn)公司、養(yǎng)老服務(wù)公司、投資者和保險公司，近些年都在發(fā)展自己的養(yǎng)老板塊業(yè)務(wù)，試圖從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中分一杯羹。

如此態(tài)勢引發(fā)關(guān)注。但不只一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“風險很高，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是有錢就能干?！?已經(jīng)進入養(yǎng)老行業(yè)5年并在豐臺、朝陽、昌平擁有4家養(yǎng)老機構(gòu)的北京瑞普華老年護理中心理事長陳銳甚至告誡向他咨詢的朋友，“社會資本投資舉辦養(yǎng)老院準入很難，盈利更難，包括瑞普華在內(nèi)的一些民辦非盈利機構(gòu)大多都在謀求轉(zhuǎn)型。”

而同為民辦非盈利機構(gòu)的朝陽區(qū)寸草春暉養(yǎng)老院，盡管擁有著較高的行業(yè)認可度，并曾經(jīng)創(chuàng)造了開業(yè)八個月就住滿的全國入住率最快速度，但理論上可以快速復制的模式在現(xiàn)實中同樣面臨困難?！氨本┦幸?guī)劃要在全市322個街道建立全覆蓋的社區(qū)照料中心，這恰好與寸草春暉的‘機構(gòu)——社區(qū)——居家一體化’模式可以有效對接?！痹撛涸洪L王小龍直言，現(xiàn)在幾乎天天有不同區(qū)縣的街道考查寸草春暉，幾乎都認可我們的“小規(guī)模、社區(qū)型、多功能、廣覆蓋”的特點，但一說到“能否降點房租引入寸草春暉，或者騰出一些閑置用房用于養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)”等具體要求時，大多回復是回去研究一下再決定便沒了音信。

盈利性機構(gòu)的“養(yǎng)老”之路也不輕松。作為北京業(yè)內(nèi)第一家完成工商注冊的盈利性養(yǎng)老機構(gòu)，北京樂成恭和苑養(yǎng)老機構(gòu)管理有限公司市場總監(jiān)陳曼麗告訴記者，由于此前沒有可參照的案例，樂成恭和苑辦齊養(yǎng)老院所需的資質(zhì)歷時大半年，不只是簡單的工商注冊，養(yǎng)老院要有醫(yī)療資質(zhì)，需要衛(wèi)生部門的許可，要有老年餐廳，還需要質(zhì)監(jiān)部門的認證，養(yǎng)老屬于特種行業(yè)，還要有特行資質(zhì)等等。陳曼麗笑稱“養(yǎng)老院開業(yè)所需的資質(zhì)多的有點數(shù)不過來。”

“投資有風險、入市需謹慎”同樣適用于“養(yǎng)老”這個被稱為夕陽事業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)的新領(lǐng)域。養(yǎng)老領(lǐng)域由政府主導數(shù)年，破除現(xiàn)行的行政壁壘才能疏通社會資本進入的管道，而政府和社會資本是否已經(jīng)做好了足夠的準備？兩者如何互動，才能將理想變成現(xiàn)實？

誰需要機構(gòu)養(yǎng)老

2000年，北京市60歲以上的老年人口約為117萬；到了2011年，這一數(shù)字則達到了248萬；2012年初步統(tǒng)計已經(jīng)達到280萬；2015年預(yù)計將達到320萬；2020年預(yù)計將超過400萬，約占總?cè)丝诘?0%。

然而，這個讓各界充滿無限暇想的市場，“公立養(yǎng)老院排隊住，民營養(yǎng)老院住不滿”的“冰火兩重天”現(xiàn)象卻依舊存在，這也讓躍躍欲試的民間資本直呼看不懂。

事實上，早些年民間資本建立的養(yǎng)老院，大部分建在郊區(qū)，主要由一些中小型的地產(chǎn)商所推動，其定位于老年人的度假性養(yǎng)老需求，賣點便是郊區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境。

可看似切中養(yǎng)老“要害”的市場定位，似乎僅是地產(chǎn)商們的一廂情愿。有養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，實際上，目前北京90%的養(yǎng)老地產(chǎn)都在虧損?；蛟S正如媒體質(zhì)疑的那樣：養(yǎng)老地產(chǎn)只不過是掛羊頭賣狗肉，開發(fā)商用養(yǎng)老的名義賣房子。

如今房地產(chǎn)行業(yè)的大佬們又在發(fā)起新一輪攻勢。不久前，萬科在房山的“幸福匯”項目被外界看作其試水養(yǎng)老地產(chǎn)的標志，其與一家上海知名養(yǎng)老地產(chǎn)公司合作，后者以老年公寓的管理者身份參與到項目中，以彌補開發(fā)商在養(yǎng)老服務(wù)上的不足。同樣選擇合作的還有遠洋地產(chǎn)，其與美國哥倫比亞太平洋合作在亦莊打造了高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目“椿萱茂·凱建”也于近日試營業(yè)。

對于新老地產(chǎn)商們的勇往直前、前赴后繼，陳曼麗卻并不看好，“傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的開發(fā)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，在養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗上并沒有優(yōu)勢，大多是年青人在想老年人的事，并不真正了解老年人的養(yǎng)老需求?！?/p>

也正因為此，盡管樂成恭和苑同樣具有地產(chǎn)商基因，可陳曼麗一再向記者強調(diào)，“我們是一個養(yǎng)老服務(wù)商，并不是養(yǎng)老地產(chǎn)商?！彼嬖V記者，樂成從2007年就已經(jīng)涉足養(yǎng)老領(lǐng)域，但直到2012年樂成恭和苑才建成營業(yè)，期間關(guān)于商業(yè)模式、服務(wù)模式、市場定位的考查調(diào)研就耗時三年?！斑^去地產(chǎn)商抓住一個機會就有可能一夜暴富，但在養(yǎng)老領(lǐng)域，是沒有這種可能的，像恭和苑投入了3個多億，收回投資起碼要用10年，甚至更長時間?！?/p>

事實告訴有意進入的投資者，“養(yǎng)老”這塊看似誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。

“市場確實存在，但卻沒有想象的那么大?！蓖跣↓堈J為，民營資本投資養(yǎng)老院，最重要的是要搞清楚“到底誰真正需要進養(yǎng)老院，這部分人群到底有多少”。

其實，《北京市養(yǎng)老設(shè)施專項規(guī)劃》已經(jīng)給出大致方向，北京強調(diào)的是“9064養(yǎng)老結(jié)構(gòu)”，即90%的老年人在社會化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老，6%的老年人通過政府購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，4%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)集中養(yǎng)老。

這就意味著，居家養(yǎng)老在未來仍將是主流，但從另一個角度理解，居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老卻是非此即彼的選擇，二者存在著直接的對應(yīng)關(guān)系。如果90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，那么機構(gòu)養(yǎng)老的老年人就是10%，不管這個機構(gòu)是坐落在社區(qū)還是在其他地方。

而之所以單獨把社區(qū)養(yǎng)老區(qū)別看待，是因為其可以在居家與機構(gòu)之間進行有效的交叉融合，王小龍認為，一些僅有十幾張床到幾十張床的小型社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)，不僅可以扎根社區(qū)，并服務(wù)居家老人，而且還可以把失能半失能老人接到機構(gòu)進行長期照護，發(fā)揮出小規(guī)模、廣覆蓋的特點，由此帶動居家為基礎(chǔ)、機構(gòu)為支撐、社區(qū)為依托養(yǎng)老事業(yè)同步發(fā)展。

但不管如何劃分，北京的養(yǎng)老方式實際上是二分天下，即“9010”。而對于誰是這10%，所有采訪者的觀點出奇一致：10%實際上指的是失能或者半失能、半自理甚至不能自理的老年人群，在計劃生育政策實施數(shù)年導致的421家庭結(jié)構(gòu)下，這類人群已經(jīng)無法實現(xiàn)居家養(yǎng)老，只能進入機構(gòu)養(yǎng)老。

若以2012年北京約280萬的60歲以上人群計算，北京需要進入機構(gòu)養(yǎng)老的人群大約在28萬左右?！皳Q言之，不管誰投資養(yǎng)老，都必須基于當前這28萬人群找準市場定位。”

滿足專屬這類人群的特殊需求，無疑是投資者能否成功的關(guān)鍵。陳曼麗表示，為這類人群提供相應(yīng)的服務(wù)，必須考慮三個方面的便利性：一是離醫(yī)療資源近，便于老人的醫(yī)療救助，二是離原來的生活氛圍近，不能讓老人產(chǎn)生孤獨、被拋棄的感覺，要便于老人保持較好的心情和精神狀態(tài)，三是離子女近，選址子女工作生活的城區(qū)，便于子女就近探視。“曾經(jīng)有人質(zhì)疑恭和苑的選址，但實際上我們考慮的是給老人提供什么樣的服務(wù)，這才是老人最需要的?！?/p>

而市場的容量也決定著專注細分領(lǐng)域投資者的進退，專注社區(qū)養(yǎng)老的寸草春暉認為當前是實現(xiàn)品牌連鎖的最好時機；利用民營醫(yī)院閑置病床開展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的瑞普華，出于可利用資源的數(shù)量限制，坦言不再追求規(guī)模擴大，而轉(zhuǎn)型專業(yè)居家養(yǎng)老服務(wù)提供商；而定位高端的樂成恭和苑盡管現(xiàn)在只有20%的入住率，仍然認為市場存在較大缺口。

這些在市場陡然升溫背景下仍保持清醒頭腦的投資者們，無疑也為新晉這一領(lǐng)域的人們點亮了指路明燈。

碎片化的政策

政府通過各類文件“鼓勵”了數(shù)年，但很顯然社會資本“養(yǎng)老”仍處于探索的初級階段，政策依然左右著未來社會資本的參與程度。

而隨著政府支持力度的加大，在可見的未來，有關(guān)鼓勵民營資本“養(yǎng)老“的政策創(chuàng)新突破必將成為常態(tài)。但是，政策突破前后的有效銜接，對于投資者的積極性更加不容忽視。

比如曾飽受各界質(zhì)疑的養(yǎng)老機構(gòu)性質(zhì)問題。事實上，在樂成恭和苑完成工商注冊之前，北京市場上存在的民營養(yǎng)老機構(gòu)均為非盈利性質(zhì)，只能登記在民政部門，并不能實現(xiàn)工商注冊。

然而，這一“重大利好”卻讓深耕養(yǎng)老多年的民營資本王小龍們陷入兩難境地，“若繼續(xù)以非盈利性存在，則意味著上千萬的投資永無回收的可能，若改成盈利性，現(xiàn)在政府給予的每月調(diào)整為500元的床位補貼將無法再享受，而這筆錢對于像寸草春暉這樣的中低端養(yǎng)老機構(gòu)而言，現(xiàn)在仍然是維持正常運轉(zhuǎn)的重要收入?！?/p>

曾有人建議借鑒國際上成熟的投資與管理分離經(jīng)驗，仍然保持這些機構(gòu)的非盈利性質(zhì)，但投資人可根據(jù)經(jīng)營效益每年向管理團隊支付高額管理費，以此進行收益分配，剩余收益還可以用于持續(xù)擴大規(guī)模。

但陳銳對此并不贊同，“管理團隊收到管理費后，并不能進行相應(yīng)的免稅抵扣，還得上繳25%的個人所得稅，算起來仍不合適?！?/p>

而成為盈利性質(zhì)的恭和苑也對現(xiàn)行政策提出質(zhì)疑，陳曼麗表示，像恭和苑近2萬平米的建筑面積，發(fā)展2000張床位不成問題，但為追求品質(zhì)恭和苑僅有400張床位，政府對此的補貼標準如何制定？此外，為收回投資，在今后的擴張中，樂成不排除建養(yǎng)老設(shè)施同時，配建一些高端住宅，政策上對此會有怎樣的傾斜等等，都需要進一步細化。

“北京幾乎每年都在出臺鼓勵民營資本參與的相關(guān)政策，但似乎每次政策都沒出到點上。”陳銳直言，每一輪的政策突破雖然都在向利于民營資本的方向改進，但執(zhí)行過程中往往難以對不同投資者現(xiàn)實存在的問題，制定出具有針對性和有效性的細化措施。

從市場反映出的發(fā)展現(xiàn)狀來看，我們不得不慚愧地承認，北京目前確實存在諸多的政策執(zhí)行歧路。

比如，近年來北京市為鼓勵民營資本舉辦養(yǎng)老院，規(guī)定社會辦養(yǎng)老機構(gòu)每新建一張養(yǎng)老床位，最高補貼1.6萬元，最低補貼800元；每實際入住一位老人，按床位每月補貼也從最初的200元，300元，調(diào)整到當前的500元。

然而，大部分社會辦養(yǎng)老機構(gòu)享受的僅僅是500元的床位補貼，由于新建床位補貼要求必須是社會資本利用自有土地建設(shè)才能獲取，在實際的政策執(zhí)行中，補貼資金往往落入了那些打著養(yǎng)老旗號的地產(chǎn)商手中，這也是為什么養(yǎng)老地產(chǎn)明明空置率畸高卻仍不乏前赴后繼者的一個主要原因，而那些真正辦養(yǎng)老機構(gòu)的社會資本，由于大多是租用的場地，房屋產(chǎn)權(quán)不屬于自己，卻根本拿不到建設(shè)補貼。

再比如，歷年的政策中均提到，對于養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)設(shè)的醫(yī)療機構(gòu)，符合職工基本醫(yī)療保險和新型農(nóng)村合作醫(yī)療保險定點條件的，可以申請納入定點范圍。

然而，據(jù)了解，北京真正納入醫(yī)保定點的民營養(yǎng)老機構(gòu)屈指可數(shù)，而正是這項對失能半失能老人最為現(xiàn)實的保障政策無法落實，也導致其成為了當前社會辦養(yǎng)老機構(gòu)難以吸引老年人入住的最大障礙。

還有，北京市從2008年起在中心城區(qū)和房山、順義進行居家養(yǎng)老服務(wù)補貼政策試點，對符合條件的老年人發(fā)放每月50元至250元不等的服務(wù)券補貼，其補貼范圍只涉及60歲以上的城鎮(zhèn)“三無”、農(nóng)村“五?！薄⒌捅ο蟮忍厥忸惱夏耆?，80歲至89歲老年人中的生活半自理或生活不能自理的老年人，以及90歲以上老年人。

但是，這個針對性極強的政策，經(jīng)記者調(diào)查后卻得出這樣的結(jié)果：目前全市還沒有一家成規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)補貼券簽約服務(wù)商，也沒有一家專業(yè)為老服務(wù)企業(yè)，現(xiàn)有的簽約服務(wù)商大多是個體戶，補貼券不僅使用范圍少，且隨意性很強，而手拿補貼券的老人由于難以找到真正需要的服務(wù)商，不得不想方設(shè)法將券貶值換成現(xiàn)金。

而對于養(yǎng)老機構(gòu)進行星級評定并給予資金扶持的政策也飽受各界非議。由于其參照的是酒店標準，將床位數(shù)量作為衡量指標，而非服務(wù)質(zhì)量，特別是缺乏對員工穩(wěn)定性、客戶滿意度等主要服務(wù)指標的評價，養(yǎng)老地產(chǎn)或者部分高端養(yǎng)老機構(gòu)再次成為高星級機構(gòu)專業(yè)戶，由此也嚴重挫傷了大量中小民營養(yǎng)老機構(gòu)的積極性。

“這些問題的核心在于政出多門一概而論，其僵化的設(shè)計，既缺乏針對性又不具靈活性，且政策過于碎片化，不同部門之間缺乏有效的整合。”陳銳建議，能不能換種方式支持民營資本，可以考慮根據(jù)養(yǎng)老機構(gòu)提供的差異化服務(wù)內(nèi)容進行支持，而不是一味地依據(jù)誰具備新增床位的資質(zhì)，是不是非盈利等硬性指標考核。“既然要鼓勵民營資本進入，就應(yīng)該對所有社會辦養(yǎng)老機構(gòu)一視同仁?！?/p>

對于政府的種種鼓勵，陳銳坦言把現(xiàn)在的政策用好已經(jīng)足夠，如果今后再出政策，政府要學會如何刺激老年人消費，要對老年人群進行分類指導，對困難的提供補貼，對有經(jīng)濟能力的，要利用政策杠桿教會老人如何享受幸福生活?！叭绻夏耆巳憾疾蝗ハM，政府再怎么鼓勵民營資本進入也不會有多大效果?！?/p>

不得不說，既然政策的指向是政府搭臺，民營資本唱戲。而民營資本能不能把戲唱好，不僅取決于自己的市場定位，更關(guān)鍵的則是，政府搭的是一個什么樣的臺。

別只盯著養(yǎng)老院

相對于盯著“到2020年北京養(yǎng)老床位要達到16萬張”商機的各路投資者，陳銳向記者表達了自己的擔憂，“現(xiàn)在北京不足8萬張的床位，實際的利用率僅有60%，社會資本的大肆進入必然會導致新一輪的‘產(chǎn)能過?！！?/p>

在陳銳看來，如果通過政策盤活現(xiàn)有的閑置床位，并且北京“9064”的結(jié)構(gòu)短期內(nèi)不發(fā)生改變，到2020年12萬張床位就完全夠用。

事實上，政府代替市場設(shè)立16萬張養(yǎng)老床位的規(guī)模，仍然是傳統(tǒng)政府投資思路在養(yǎng)老領(lǐng)域的一種延續(xù)。通常情況下，政府會依據(jù)推算的數(shù)字開展當前的投資活動，至于建成之后是否會有閑置，則是以后的事情。這就好比政府為舉辦一屆世界性會議，不惜投入巨資修橋、鋪路、建場館，但會后往往又為場館的會后利用大傷腦筋，而現(xiàn)實中由此產(chǎn)生的投資浪費也比比皆是。

在發(fā)揮“市場起決定性作用”的當下，是時候扭轉(zhuǎn)政府這種生產(chǎn)性投資的傳統(tǒng)思維了。投資者們必須要搞明白，要不要投資、投資多少，并不由政府說了算，而是基于市場真正的消費需求而決定。

謀求轉(zhuǎn)型的陳銳已經(jīng)為滿足“真正的消費需求”做準備，他告訴記者，從今年9月份開始，瑞普華根據(jù)多年從業(yè)經(jīng)驗，設(shè)計了專業(yè)的調(diào)查問卷，并自籌資金率先在豐臺開展了“北京市養(yǎng)老服務(wù)需求普查評估工程”，接下來會將覆蓋面拓展到全市，并且計劃今后每三個月評估一次。

“老人到底有多少困難、哪些方面困難最突出、對政府和養(yǎng)老機構(gòu)的需求到底在哪等等，以前不管是政府還是養(yǎng)老機構(gòu)，心里都沒有數(shù)。”陳銳希望通過他的調(diào)查對北京的養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展有一個指導，“比如說在某街道發(fā)展老年餐桌，要根據(jù)調(diào)查到的有真正需求數(shù)量的老人進行配建，不能盲目去發(fā)展。”

實際上，此輪政策更加開放之后顯現(xiàn)的一個最大問題是，很多人都在盯著建硬件，卻忽視了軟件的建設(shè)，而實際上軟件的建設(shè)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展更為重要。

而看著身邊手握大把現(xiàn)金的朋友都在急于建養(yǎng)老院，自稱“資金實力不足”的陳銳對記者開玩笑稱，“形勢倒逼著瑞普華要轉(zhuǎn)型成一個養(yǎng)老服務(wù)的供應(yīng)商，今后，我們將整合現(xiàn)有的醫(yī)療資源，主要針對失能、半失能老人建立一個流動醫(yī)院，以及建立一個老年呼叫中心，為老人提供必要的生活用品配送?！?/p>

“現(xiàn)在市場上有婦女用品店、兒童用品店，甚至商場里面都有男士專用柜臺，但卻從來沒看到過老年用品店?！标惵愐蚕蛴浾咭辉購娬{(diào)，民資進入養(yǎng)老領(lǐng)域，不要只盯著養(yǎng)老院，實際上養(yǎng)老服務(wù)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長，只有整條產(chǎn)業(yè)鏈都比較完善，這個產(chǎn)業(yè)才會更加成熟。

第7篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

【關(guān)鍵詞】 養(yǎng)老地產(chǎn) BOT 運營模式

根據(jù)中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2013年末，中國大陸總?cè)丝跒?36072萬人，60周歲及以上人口20243萬人，占總?cè)丝诘?4.9%，比上年末提高0.6個百分點。65周歲及以上人口13161萬人，占總?cè)丝诘?.7%，比上年末提高0.3個百分點。事實上，按國際老齡化的評判標準――60歲以上人口比例超過10%或65歲以上人口比例超過了7%，自2004年起，我國已成為人口老齡化國家。

一、發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性

“未富先老”這四個字是我國目前狀況的真實寫照。黨的“十”報告中強調(diào)“積極應(yīng)對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”。老齡化已成趨勢，老齡化產(chǎn)業(yè)也面臨著較大的機遇與挑戰(zhàn)。我國目前的養(yǎng)老模式主要有三種：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老即主要依托家庭和社區(qū)，機構(gòu)養(yǎng)老即俗稱的養(yǎng)老院。

從政策層面來看，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《十二五社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011―2015）》中提出了90/07/03模式，即90%為居家養(yǎng)老、7%為社區(qū)養(yǎng)老、3%為機構(gòu)養(yǎng)老。從政府擬定的對養(yǎng)老模式發(fā)展規(guī)劃思路可以看出，要想實現(xiàn)90%的居家養(yǎng)老，就要有更多的社會資本加入到有著適老化設(shè)計與配套的居住區(qū)的建設(shè)中來，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有重大的機遇和廣闊的市場前景。

從社會現(xiàn)實來看，對于大多數(shù)老年人來說，目前的養(yǎng)老方式主要停留在伴子養(yǎng)老、陪孫養(yǎng)老的階段，中國人根深蒂固的“養(yǎng)兒防老”觀念以及獨有的親子關(guān)系使老年人從情感角度接受不了機構(gòu)養(yǎng)老的養(yǎng)老方式。但隨著計劃生育制度的實施，第一代獨生子女80后的父母在逐漸老去，一對夫妻要承擔4個老人的養(yǎng)老義務(wù)，“421”型家庭結(jié)構(gòu)模式的變遷使得傳統(tǒng)居家養(yǎng)老壓力增大。加上現(xiàn)代社會競爭的日趨激烈，來自工作和生活的壓力使得子女對父母無暇顧及，甚至由于老人和子女沒有生活在同一城市而出現(xiàn)很多空巢老人。面對經(jīng)濟發(fā)展、人口老齡化的現(xiàn)狀以及家庭模式的變遷，需要鼓勵并吸引更多的社會資本參與到擁有著適老化設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中來，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、目前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題

1、利潤低，融資難

養(yǎng)老地產(chǎn)不同于一般的地產(chǎn)項目，由于所需要的配套設(shè)施多、專業(yè)化程度高，使養(yǎng)老地產(chǎn)項目具有投資高、回報低、成本回收時間長、利潤低等基本特點。從國外經(jīng)驗看，對于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，即使運營良好，普遍的成本回收期也需要10～15年，每年僅有8%～10%的回報率。

養(yǎng)老地產(chǎn)帶有“保障”色彩，政府在解決養(yǎng)老問題過程中的角色不可缺失，但我國從拿地、建設(shè)到經(jīng)營階段，都缺乏具體政策的支持，也無制度可循。僅以拿地為例，我國現(xiàn)行的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》中尚未設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施用地?，F(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)項目用地性質(zhì)多為住宅用地，部分甚至為商業(yè)與服務(wù)業(yè)用地，土地成本高。這種狀況必然導致開發(fā)建設(shè)企業(yè)面臨巨大的資金壓力，解決融資問題將是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵。

2、專業(yè)化服務(wù)欠缺

一個完善的養(yǎng)老地產(chǎn)項目應(yīng)該包含以下功能：居住功能、服務(wù)功能、商業(yè)功能、醫(yī)療護理功能、生活休閑和文化娛樂功能，為老年人提供無障礙設(shè)計的居住空間以及鍛煉、陶冶身心的公共空間，并提供周到細致的服務(wù)、24小時醫(yī)療保健的全面護理。由于老年人的時間充裕，對健康及生活品質(zhì)要求高，養(yǎng)老地產(chǎn)不能走傳統(tǒng)項目賣房子的開發(fā)套路，應(yīng)更為重視項目的配套設(shè)施與服務(wù)。

而目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)企業(yè)一般都不具備專業(yè)化服務(wù)與運營的能力，這對養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提出了巨大的挑戰(zhàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)化才是解決養(yǎng)老問題的核心，因此目前的養(yǎng)老地產(chǎn)不大可能依靠開發(fā)建設(shè)企業(yè)單打獨斗，必須尋求與產(chǎn)業(yè)鏈的融合共振和系統(tǒng)協(xié)作，特別是離不開對健康產(chǎn)業(yè)鏈的依賴。

三、臺灣養(yǎng)老地產(chǎn)OT、BOT運營模式

當前擁有巨大市場空間的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻正遭遇融資難、用地難、運營難等諸多難題。而受制于政策環(huán)境、融資環(huán)境等影響，美國、日本養(yǎng)老模式又難以借鑒，于是越來越多的人將目光投向了臺灣養(yǎng)老模式。被譽為臺灣養(yǎng)老服務(wù)第一品牌的恒安照護集團近三年已接待大陸300多個團隊、7000多人考察，包括政府、保險公司、開發(fā)商、銀行、服務(wù)商等。

臺灣于1993年步入老齡化社會，目前臺灣民間機構(gòu)參與公共建設(shè)的主流模式是OT（運營―轉(zhuǎn)讓）和BOT（建設(shè)―運營―轉(zhuǎn)讓）。

OT模式――（operate-transfer，運營-移交）即由政府新建，開發(fā)商經(jīng)營，經(jīng)營期限3年、6年不等，視機構(gòu)規(guī)模大小而定。臺灣法律規(guī)定最高不能超過9年，不論機構(gòu)大小，期限滿后政府要重新進行招標。

BOT模式――（build-operate-transfer，建設(shè)-經(jīng)營-移交）政府提供一塊環(huán)境舒適、交通便利的地塊，由開發(fā)商來新建，建完之后由開發(fā)商經(jīng)營，一般來講期限為30～50年，以50年比較普遍，期滿之后再交還給政府。

四、我國基于BOT框架下運營模式的思考

1、BOT模式的概念

BOT是build-operate-transfer的簡稱，即“建設(shè)-經(jīng)營-移交”。BOT在實踐中的具體含義為：政府與私人企業(yè)簽定項目特許經(jīng)營協(xié)議，授權(quán)項目公司（私人企業(yè)）承擔項目的融資、設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營，在協(xié)議規(guī)定的特許期內(nèi)，項目公司向設(shè)施的使用者收取費用，用于收回投資成本，并取得合理的收益，特許期結(jié)束后，私人企業(yè)將項目無償移交給政府。

近30年來，世界各國尤其是發(fā)展中國家越來越關(guān)注BOT模式，將其廣泛運用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之中。BOT模式對拓寬融資渠道、加快項目發(fā)展、提高運營效率等方面發(fā)揮了重要作用。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)特點，可以利用BOT模式來拓寬建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的資金來源渠道。

2、基于BOT框架的運營模式設(shè)計

養(yǎng)老地產(chǎn)項目的發(fā)展需要依靠多方合作，尋求產(chǎn)業(yè)鏈的融合與協(xié)作。與養(yǎng)老地產(chǎn)項目相關(guān)的參與主體有：政府部門；開發(fā)建設(shè)企業(yè)；銀行等貸款機構(gòu)；保險公司、投資公司、基金公司等投資主體；專業(yè)性的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)?；贐OT框架的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式將各大參與主體有機結(jié)合起來，共同打造協(xié)作式產(chǎn)業(yè)鏈條，如圖1所示。

3、基于BOT框架的運營模式分析

（1）政府確定項目、招標、與中標人簽訂特許協(xié)議。在養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項目中，政府是最重要的支持者。首先，養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項目必須得到政府批準，并通過招標等方式確定中標人，然后與中標人通過簽訂特許協(xié)議明確各自的權(quán)利與義務(wù)。其次，由于養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項目屬于公益性項目，政府可以通過土地劃撥的方式對項目予以支持，從而大大節(jié)約項目的土地成本，有效降低開發(fā)前期的資金壓力。再次，政府還可以提供部分資金、信譽、履約等方面的支持，在項目融資中扮演重要角色。

（2）項目發(fā)起人組建項目公司。養(yǎng)老地產(chǎn)項目的發(fā)起人也稱為主辦人，是項目的實際投資者。項目發(fā)起人可以是某家公司，也可以是由開發(fā)建設(shè)企業(yè)、保險公司、投資公司、基金公司等多個投資者組成的聯(lián)合體。保險公司、投資公司、基金公司有大量的閑散資金，可以吸引進來進行養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資，緩解開發(fā)建設(shè)企業(yè)的資金壓力。由于養(yǎng)老地產(chǎn)帶有公益性質(zhì)，發(fā)起人更應(yīng)該擁有相當?shù)膶嵙土己玫男抛u。

（3）項目公司與銀行簽訂融資協(xié)議。養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項目的貸款者是商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)等，是項目債務(wù)資金的主要提供者。對于由政府牽頭的BOT項目而言，貸款者由于政府提供的信譽、履約方面的擔保，其面臨的信用風險和履約風險會大大降低，從而對項目提供貸款的意愿會大大增強。

（4）項目公司與開發(fā)建設(shè)企業(yè)簽訂施工合同。在項目建設(shè)階段，項目公司根據(jù)特許權(quán)規(guī)定的技術(shù)和時間要求，組織項目的設(shè)計、施工和采購等各項工作。開發(fā)建設(shè)企業(yè)通常負責項目工程的設(shè)計和建造，一般采用“交鑰匙”固定價格總承包方式。

（5）項目公司在項目建成后與專業(yè)性的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)簽訂營運合同。針對目前養(yǎng)老地產(chǎn)項目專業(yè)化服務(wù)欠缺等問題，BOT模式引進專業(yè)性的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)進行項目運營，提供醫(yī)護服務(wù)等技術(shù)方面的支持。當然，專業(yè)性的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)也可成為項目發(fā)起人的組成之一，從項目的構(gòu)思、設(shè)計階段就開始參與進來。

（6）保險公司。保險公司是分擔項目風險的重要一方，養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項目的巨大資金數(shù)額以及未來許多難以預(yù)料的不利因素，要求項目各方準確地認定自己面臨的重要風險，并為其投保。保險公司可以借助其強大的資金實力以及保險業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相銜接。一方面可以為養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供重要的資金支持，另一方面從轉(zhuǎn)移風險的角度為項目以及養(yǎng)老地產(chǎn)入住者打造專屬保險產(chǎn)品。

【參考文獻】

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第8篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老;可行性;老齡化

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：16723198（2007）11007802

1引言

近年來, 隨著經(jīng)濟的快速增長、科學技術(shù)的進步，人民醫(yī)療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長。在全社會人口中，年輕人口比重的進一步降低和老年人口比重相對的提高，最終表現(xiàn)為全社會人口中老年人口過快增長和比重的加大，即人口老齡化社會的提前到來。在這種狀況下,我們更應(yīng)當開拓養(yǎng)老金的來源渠道,放寬養(yǎng)老思路,使養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展。 “以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭,發(fā)展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個國家相繼推出,已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。

2以房養(yǎng)老模式的含義和特征

2.1以房養(yǎng)老模式的含義

以房養(yǎng)老模式,是指以產(chǎn)權(quán)獨立的房產(chǎn)為標的,在不必出售房產(chǎn)所有權(quán)和繼續(xù)保留住房使用權(quán)的前提下,以中低收入老年人為對象,將其手中持有的房產(chǎn)以反抵押的形式向保險公司辦理住房養(yǎng)老保險,再由保險公司通過年金支付形式,每一期向投保人支付養(yǎng)老金,從而解決養(yǎng)老問題的一種養(yǎng)老模式。

2.2以房養(yǎng)老模式的特征

（1）投保人資格規(guī)定。目前不同國家對投保人的資格都有一定的限定：在美國,只有60歲以上且收入水平低于貧困標準的老年人才有資格申請這種模式;在日本,只有62歲以上,收入水平低于貧困線的無子女的老年人才有資格申請;在新加坡、英國等也有不同的要求。

（2）完善的房地產(chǎn)市場。在美國由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房貸款抵押公司共同組成房地產(chǎn)二級市場,與聯(lián)邦住房管理局和聯(lián)邦儲蓄等政府機構(gòu)提供的擔保體系共同保證“以房養(yǎng)老”模式的低風險和高回報。房地產(chǎn)市場的流動性強是這種模式在美國盛行的重要原因之一。

（3）保險公司的配合。保險公司作為市場經(jīng)濟條件下新興的金融機構(gòu),作為“以房養(yǎng)老”模式中重要的經(jīng)濟主體, 可以發(fā)揮其自身獨特的優(yōu)勢深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營,將保險資金用于配合住房養(yǎng)老保險,實現(xiàn)新的投資渠道,提高經(jīng)濟效益。

（4）政策和法規(guī)環(huán)境的保障?！耙苑筐B(yǎng)老”模式的實施涉及資產(chǎn)評估、保險公司、社會養(yǎng)老保障等諸多主體,運行機制和具體操作復雜繁瑣,需要制定出相關(guān)政策和法律法規(guī)來約束市場秩序。因此,一個國家法規(guī)環(huán)境的狀況也直接關(guān)系到“以房養(yǎng)老”模式的正常運行。

3以房養(yǎng)老模式在我國的可行性分析

3.1傳統(tǒng)文化差異是巨大阻力

我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是養(yǎng)兒防老、家庭養(yǎng)老。隨著城市化水平的不斷提高,許多城鎮(zhèn)也普遍采用社會統(tǒng)籌養(yǎng)老和單位養(yǎng)老,儲蓄存款、商業(yè)保險和依靠政府最低生活保障等方式來養(yǎng)老。由于獨生子女政策的實行,“四二一”家庭結(jié)構(gòu)在城鎮(zhèn)已經(jīng)成為主流,四位父母給成家的兒女留下兩套住房,而與此同時,其養(yǎng)老問題也成為了兒女們沉重的負擔。 “以房養(yǎng)老”模式的實施,意味著兒女們將不再有老人房產(chǎn)的繼承權(quán),中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式被打破,老人與兒女之間的代溝將不可避免的出現(xiàn)。因此,基于我國現(xiàn)實國情上的傳統(tǒng)思想文化差異是“以房養(yǎng)老”模式面臨的一道不可逾越的鴻溝。

3.2房價走勢未料阻礙模式推行

近幾年來,我國房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大、房價猛增,成為社會投資的熱點。與此同時,房地產(chǎn)風險系數(shù)也不斷加大,房地產(chǎn)開發(fā)融資結(jié)構(gòu)中仍有50%來源于銀行貸款。有關(guān)數(shù)據(jù)表明:截至2005年末不良貸款余額已達1093億元,房地產(chǎn)市場風險集中于銀行系統(tǒng)的問題成為隱患。據(jù)統(tǒng)計,今年6月份,我國70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅較5月高了0.7個百分點。其中,深圳、北京等城市上漲較快,深圳已連續(xù)17個月同比漲幅超過10%,其中2007年6月達15.9%;北京已連續(xù)14個月同比漲幅超過8%,其中2007年6月達9.5%。房價的變動為房產(chǎn)評估工作增加了難度,阻礙了模式的順利推行。

3.3我國農(nóng)村人口比例大是現(xiàn)實國情

國家統(tǒng)計局2007年9月26號的報告《從十六大到十七大經(jīng)濟社會發(fā)展回顧系列報告之七:城市社會經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)發(fā)展》指出:黨的十六大以來,我國城市規(guī)模不斷擴大,城市經(jīng)濟發(fā)展實力明顯增強。2006年,全國城鎮(zhèn)人口達5.77億,城鎮(zhèn)化水平達43.92%,預(yù)計到2015年城鎮(zhèn)人口將達到8億。就目前而言,我國仍然是農(nóng)村人口居多的發(fā)展中國家,人們受地域環(huán)境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對新事物的認知能力差,使得 “以房養(yǎng)老”模式缺乏賴以生存的廣闊空間。

3.4政府扶持不足不利于模式實施

“以房養(yǎng)老”模式是一項創(chuàng)新的養(yǎng)老模式,社會效益明顯,對養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展和社會穩(wěn)定有積極的推動作用,其在推行過程中存在在種種阻力和風險。模式運作過程中周期長、涉及面廣、不確定因素多,政府應(yīng)當積極介入、主動宣傳、加大扶持力度。同時,應(yīng)當制定相關(guān)法律法規(guī)、嚴格進行監(jiān)管、規(guī)范市場秩序。

3.5我國房地產(chǎn)估價行業(yè)正處改革階段

房地產(chǎn)價格評估制度是國家法定制度,在房地產(chǎn)買賣、抵押、房屋捭補償標準確定等方面發(fā)揮著重要作用。 目前，我國共有房地產(chǎn)估價師3.5萬人，房地產(chǎn)估價機構(gòu)3500家，全行業(yè)從業(yè)人員25萬人。針對房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的給 “回扣”、迎合委托人要求出具不實估價報告、轉(zhuǎn)借資質(zhì)等突出問題，建設(shè)部先后出臺了部門規(guī)章《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》和《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》，下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(建住房〔2006〕294號)，初步確立了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督相結(jié)合的行業(yè)管理模式。房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)管制度日趨完善，對規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師行為，維護房地產(chǎn)估價市場秩序，保障房地產(chǎn)估價活動當事人合法權(quán)益和“以房養(yǎng)老”模式的順利推行將發(fā)揮重要作用。

4結(jié)語

雖然“以房養(yǎng)老”模式在我國的推行還存在一系列的問題,但其作為一種新型養(yǎng)老模式并參考國外推行該模式的經(jīng)驗,也帶給了我們許多新的思考。能夠推行“以房養(yǎng)老”模式的國家,無一例外都是經(jīng)濟發(fā)達、法制健全、國民信用度高的國家,基于上述可行性分析, “以房養(yǎng)老”模式在我國還有很長的路要走。

參考文獻

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第9篇：養(yǎng)老地產(chǎn)政策范文

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟；傳統(tǒng)地產(chǎn)；新型地產(chǎn)；區(qū)域發(fā)展

一、 引言

近幾年，我國傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場面臨一二線城市調(diào)控受限，三四線城市需求疲軟庫存過剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場則受電商銷售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤下滑、融資困難，發(fā)展經(jīng)營壓力巨大。借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，打破以往純粹地產(chǎn)開發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產(chǎn)為依托平臺，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，開發(fā)新興的復合型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

新型地產(chǎn)通過整合當?shù)刈匀?、?jīng)濟、社會等相關(guān)資源，將房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)進行結(jié)合，并對房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運營和后期服務(wù)的全流程進行創(chuàng)新，新型地產(chǎn)的發(fā)展對改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。當下流行的新型地產(chǎn)形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個主題的旅游地產(chǎn)（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國家濕地公園），囊括多種體育休閑設(shè)施的體育地產(chǎn)（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑

1. 國外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過程及邏輯。在發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產(chǎn)―傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)―復合型地產(chǎn)的規(guī)律。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對突出，從而促進住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對滯后。隨著時間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經(jīng)濟需求日益旺盛。以寫字樓、會議中心、酒店、超市、購物中心等為代表的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下開始快速發(fā)展。

在經(jīng)濟周期進入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機時，房地產(chǎn)行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產(chǎn)市場衰退甚至泡沫破裂。即使在經(jīng)濟狀況較好的時期，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競爭嚴重，無論住宅地產(chǎn)市場，還是單一功能的商業(yè)地產(chǎn)市場，造成需求飽和、利潤下降和效益降低。與此同時，隨著發(fā)達國家經(jīng)濟發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費需求不斷得到釋放，為新型地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好機遇。根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產(chǎn)需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產(chǎn)，這促使越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)資源從傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到復合型地產(chǎn)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。隨著發(fā)達國家紛紛步入老齡化社會，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿足養(yǎng)老需求，越來越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目應(yīng)運而生。新型地產(chǎn)的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經(jīng)營理念、開發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟、社會的進步，融合更多產(chǎn)業(yè)或功能的地產(chǎn)形態(tài)將得到進一步的發(fā)展。

2. 我國房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國外類似，我國房地產(chǎn)市場業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――新型地產(chǎn)的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國內(nèi)學者對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程研究較多，通常以經(jīng)濟社會的重大變革、重要政策文件的出臺等為節(jié)點劃為多個階段，不同階段時期相關(guān)地產(chǎn)形式發(fā)展情況有所不同，具體來看：

（1）1978年～1998年：住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)開始起步。改革開放初期，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。由于我國城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對短缺階段，因此該階段我國房地產(chǎn)市場主要是住宅地產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)項目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標志，我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)開始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來看，這一階段我國房地產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產(chǎn)發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產(chǎn)。由于部分地區(qū)住宅價格持續(xù)過快上漲，國家及地方政府密集出臺相關(guān)調(diào)控政策，主要針對住宅地產(chǎn)市場進行限制。

（3）2008年～2013年：商業(yè)地產(chǎn)成為新增長點。次貸危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，同時，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，一直在房地產(chǎn)市場占據(jù)領(lǐng)導地位的住宅物業(yè)市場降溫明顯，而以寫字樓、購物中心、主題商場、專業(yè)市場為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟增長點。不同于受到國家全面宏觀調(diào)控的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)享有一系列政策優(yōu)勢、資金支撐。國家進一步鼓勵商鋪投資，提供多項優(yōu)惠稅費政策，極大的促進了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級。自2013年以來，我國宏觀經(jīng)濟進入增速換擋回落、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢不再明顯，房地產(chǎn)行業(yè)告別過去十年的高速發(fā)展，進入拐點階段。2013年～2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、銷售額、國房景氣指數(shù)等均進入下行區(qū)間，無論住宅地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，均面臨較大的經(jīng)營壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)市場需求開始不斷釋放。例如，針對工業(yè)地產(chǎn)進行升級換代的科技地產(chǎn)；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產(chǎn)；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)等等。

3. 新型地產(chǎn)的發(fā)展動力機制。新型地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)概念，包含不同的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開發(fā)、經(jīng)營模式也不盡相同，但是其產(chǎn)生背景和發(fā)展動力機制存在較多共性之處。

首先，我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產(chǎn)逐漸興起的背景。隨著10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對新常態(tài)、新特征，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長結(jié)構(gòu)，豐富增長動力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

其次，市場需求轉(zhuǎn)變是新型地產(chǎn)快速發(fā)展的源動力。以旅游地產(chǎn)為例，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動消費增速保持穩(wěn)健增長。收入水平的持續(xù)提高，同時帶來居民的消費結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，從追求數(shù)量型向講求質(zhì)量型迅速轉(zhuǎn)變，越來越多的消費人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉(zhuǎn)變，旅游已經(jīng)成為國內(nèi)中高收入人群的生活必需品，從而促進了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產(chǎn)發(fā)展。再以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著老齡化程度進程加劇，我國的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。過去房地產(chǎn)以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因?qū)е律僮踊?、無子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問題重重。隨著經(jīng)濟、社會發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個人消費觀念及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，更多希望晚年在精神、物質(zhì)等多方面都能享受較好的服務(wù)。年齡結(jié)構(gòu)的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費觀念的轉(zhuǎn)變等因素，都導致以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)市場需求日益增加，且隨時間發(fā)展呈上升趨勢。

第三，政府引導是新型地產(chǎn)發(fā)展的助推力。新型地產(chǎn)的發(fā)展深受國家及地方政策影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿足當?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?、市場需求及功能要求。近年來我國進入經(jīng)濟發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應(yīng)政府對大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵扶持，開發(fā)商紛紛針對工業(yè)地產(chǎn)進行升級，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而促進來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、 我國新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的機會

1. 宏觀層面：經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2013年以來，由于國際金融危機的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟仍然比較低迷。2016年上半年國內(nèi)經(jīng)濟總體平穩(wěn)，GDP同比增長6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經(jīng)濟仍存較大下行壓力。

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鋼鐵、煤炭、機械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴重產(chǎn)能過剩，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上升，其占比已超過第二產(chǎn)業(yè)。增長動力方面，隨著勞動力、資本等要素價格上漲，經(jīng)濟發(fā)展無法再依賴傳統(tǒng)要素驅(qū)動、投資驅(qū)動方式，科技創(chuàng)新驅(qū)動逐漸取代成為新的增長點。

2. 產(chǎn)業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級。從住宅地產(chǎn)來看，2014年以來，我國住宅房地產(chǎn)業(yè)無論是開發(fā)投資、銷售額還是價格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價格、人員工資、材料調(diào)動以及融資等成本支出都在加大，進一步導致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不斷收縮。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負面影響市場對商業(yè)營業(yè)用房的需求，電子商務(wù)沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴張，網(wǎng)購量持續(xù)提高。快遞業(yè)務(wù)增長也直接印證了這一點，2010年以來快遞業(yè)務(wù)量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業(yè)務(wù)量達到206億件，為2010年全年的8.8倍，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實體商業(yè)銷售市場。

3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經(jīng)營方式。隨著國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的變化、房企之間競爭的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長結(jié)構(gòu)，豐富增長動力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢明顯加快。一方面探索開發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產(chǎn)等，另一方面，通過以參股或控股的方式進入其他行業(yè)，實現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型，以恒大集團為例，2010年以來，恒大集團在原有優(yōu)勢地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，相繼涉足人壽保險、糧油銷售、礦泉水生產(chǎn)等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

4. 政策層面：加大內(nèi)需，促進消費。當前我國經(jīng)濟發(fā)展正在努力從投資驅(qū)動向擴大內(nèi)需轉(zhuǎn)變。我國十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費對增長的基礎(chǔ)作用，著力擴大居民消費。未來居民在房地產(chǎn)方面的消費需求將進一步釋放。與此同時，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產(chǎn)市場整體發(fā)展。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達到51.4%，超過第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是新型商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產(chǎn)發(fā)展帶來利好。

5. 市場層面：人口結(jié)構(gòu)變化、供需關(guān)系變化。從住宅市場來看，城鎮(zhèn)化對于住房需求的貢獻正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場長周期趨勢的關(guān)鍵因素。當前我國人口數(shù)量已進入拐點階段，短期內(nèi)住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來看，隨著10多年房地產(chǎn)市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，供過于求，出現(xiàn)庫存過剩。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來看，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額增速放緩，新開工規(guī)模也明顯縮減。具體來看，2015年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資累計同比增速為1.8%，降幅達18.3%；新開工面積降幅較2014年擴大6.8%至10.1%。辦公樓開發(fā)投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%。

住宅地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產(chǎn)帶來了機會。從供給端來看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移至新型地產(chǎn)行業(yè)。

從需求端來看，2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動消費增速保持穩(wěn)健增長。當前消費正逐步成為拉動我國經(jīng)濟增長的核心動力。當年我國儲蓄率相比其他國家仍然較高，意味著中國消費需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產(chǎn)遇冷的背景下，消費需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進未來市場對相關(guān)營業(yè)用房的需求。

四、 我國新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題與挑戰(zhàn)

盡管新型地產(chǎn)在我國尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場需求，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產(chǎn)缺乏國內(nèi)有關(guān)政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，作為具有社會公益屬性的項目，養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關(guān)配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財政補貼等方面，不同地區(qū)對項目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國土地法律法規(guī)關(guān)于劃撥產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，也為項目的后期運作埋下了障礙。

另一方面，國內(nèi)新型地產(chǎn)在開發(fā)、運營模式方面不夠完善，缺乏服務(wù)和金融保險等各項成熟的軟件配套措施，在頂層機制設(shè)計方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗，導致諸多項目面臨土地成本高、回收周期長、盈利困難等問題。

五、 結(jié)論與建議

總之，在住宅地產(chǎn)企穩(wěn)下調(diào)，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產(chǎn)不斷遇冷的形勢下，未來產(chǎn)業(yè)融合將成為我國新型地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。但是在我國特殊的經(jīng)濟社會背景與發(fā)展狀況下，相關(guān)項目仍需要進一步在開發(fā)前期進行深入咨詢論證，以保證后期項目的順利運營與發(fā)展。

首先，根據(jù)當?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營不能盲目復制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場的潛在需求為消費者量身打造產(chǎn)品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力。

其次，合理配置資源，積極與其他產(chǎn)業(yè)有機融合。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項目的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)運營之中，更多需要融入人文關(guān)懷的理念和當?shù)貎?yōu)質(zhì)的資源，為消費者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質(zhì)的人才梯隊。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經(jīng)營理念和經(jīng)營方式的創(chuàng)新至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理方面專業(yè)人才的重要性日益凸顯。當前新型地產(chǎn)發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設(shè)計和盈利模式上均需要專業(yè)化人才隊伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導和配套政策扶持。為促進新型地產(chǎn)項目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對于公益性的地產(chǎn)項目，如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以參考美國開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。

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