養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利模式精選(九篇)

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第1篇：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利模式范文

【關(guān)鍵詞】：養(yǎng)老地產(chǎn)、盈利模式、房地產(chǎn)企業(yè)

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)指的是終端客戶為老年人和準(zhǔn)老年人（退休準(zhǔn)備期的老年人）的地產(chǎn)產(chǎn)品，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中重要和基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)之一，是地產(chǎn)產(chǎn)品市場中深具潛力的一個(gè)板塊[1]。

1、國外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式

國外發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老市場較為成熟，其針對養(yǎng)老的預(yù)防性需求、支持性需求、長期看護(hù)需求和精細(xì)看護(hù)需求等不同細(xì)分市場，提供活力居住社區(qū)、獨(dú)立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護(hù)理居住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)社區(qū)等五種類型的養(yǎng)老社區(qū)業(yè)態(tài)。其盈利模式包括開發(fā)收入、租金收入、服務(wù)收入、管理收入及增值收入。

2、國內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利模式[2]

國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品主要有三種：一是保險(xiǎn)資金推出的升級版養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，即把養(yǎng)老地產(chǎn)視作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期經(jīng)營；二是開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采取在項(xiàng)目開發(fā)過程中配建針對老人的住宅；三是政府部門推出的有福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太陽城老年社區(qū)，及運(yùn)營型盈利模式，如上海親和源老年社區(qū)。

3、未來國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的主要盈利模式[3]

通過對以上國內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)盈利模式的分析，我們認(rèn)為養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目未來的盈利模式應(yīng)以土地開發(fā)收入、房地產(chǎn)開發(fā)收入、物業(yè)增值收入、物業(yè)租金收入、配套服務(wù)收入及管理輸出收入這六塊收入為核心點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)介入方式比較

針對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，結(jié)合養(yǎng)老項(xiàng)目的具體運(yùn)作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有幾種介入方案可以選擇，包括：純土地一級開發(fā)、純養(yǎng)生項(xiàng)目開發(fā)、養(yǎng)老項(xiàng)目為主配建一定規(guī)模商品住宅、以及一二級聯(lián)動，出讓養(yǎng)老項(xiàng)目以外建設(shè)用地等，下面以實(shí)例對幾種方案作以分析：

* 項(xiàng)目概況

某養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)城項(xiàng)目，位于京津唐環(huán)渤海區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)劃面積15.2平方公里，項(xiàng)目區(qū)位輻射力強(qiáng)、交通便利、自然環(huán)境好、發(fā)展成本低、市場支撐有力，適合建設(shè)規(guī)模較大、示范性較強(qiáng)的大型綜合性養(yǎng)老養(yǎng)生基地。

* 項(xiàng)目發(fā)展方案

方案1：純土地一級開發(fā)

對生態(tài)城啟動區(qū)的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一整理和開發(fā)，并按市場價(jià)全部上市交易，據(jù)此獲取開發(fā)利潤，判斷在常規(guī)市場條件下（養(yǎng)老項(xiàng)目不介入），項(xiàng)目的土地價(jià)值及投資收益水平。

開發(fā)規(guī)模：15.2平方公里（其中可出讓8.26平方公里）。

開發(fā)進(jìn)度：分四期開發(fā)，每期開發(fā)周期為3年，總共持續(xù)約12年，每年開發(fā)量約為70公頃，土地在開發(fā)完成后延后一年出讓。

土地出讓價(jià)格：2009年土地基準(zhǔn)出讓價(jià)格按90萬/畝考慮，價(jià)格年增長率假定為5%。

方案2：純養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)

根據(jù)目標(biāo)客群的人口數(shù)量，合理規(guī)劃養(yǎng)老項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，對所占用土地及養(yǎng)老項(xiàng)目自身的開發(fā)成本和市場收益進(jìn)行綜合測算，判斷純粹的養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)（不含額外的商品房開發(fā)和土地出讓）的經(jīng)濟(jì)可行性。

開發(fā)規(guī)模：1.21平方公里（約占生態(tài)城啟動區(qū)可建設(shè)用地的15%）。

開發(fā)進(jìn)度：分四期開發(fā)，各期開發(fā)規(guī)模為15%、15%、20%、50%。項(xiàng)目從2010年開始，到2021年建設(shè)完工，持續(xù)12年。

會員銷售進(jìn)度：在前期策劃和建設(shè)階段即進(jìn)行項(xiàng)目營銷推廣，項(xiàng)目建成后開始入住，每期社區(qū)第一年入住率為20%，此后每年遞增10%，最高入住率為80%（國際上成熟養(yǎng)老社區(qū)穩(wěn)定階段入住率可達(dá)90%以上）。

方案3：養(yǎng)老項(xiàng)目為主，配建同等土地規(guī)模商品房

考慮配建一定規(guī)模的商品房，以提高收益水平，評價(jià)商品房開發(fā)對養(yǎng)老項(xiàng)目收益的貢獻(xiàn)。

開發(fā)規(guī)模：1.21平方公里為養(yǎng)老基地，1.21平方公里建設(shè)商品房。

養(yǎng)老基地開發(fā)進(jìn)度及會員銷售進(jìn)度：同方案2。

商品房產(chǎn)品及開發(fā)進(jìn)度：商品房規(guī)劃為低密度產(chǎn)品，容積率為0.6，規(guī)模為72.7萬平米。與養(yǎng)老基地進(jìn)度相對應(yīng)，也分為四期，每期開發(fā)量為25%，持續(xù)12年。

商品房銷售價(jià)格：本項(xiàng)目低密度產(chǎn)品基準(zhǔn)價(jià)格（2009年）按6000元/平米考慮。

方案4：一、二級聯(lián)動，出讓養(yǎng)老項(xiàng)目以外建設(shè)用地

進(jìn)行全部15.2平方公里的土地一級開發(fā)，除養(yǎng)老項(xiàng)目之外的可建設(shè)用地全部出讓，以獲取利益，并享受養(yǎng)老項(xiàng)目對周邊土地所帶來的溢價(jià)和增值空間，評判綜合開發(fā)方案的經(jīng)濟(jì)可行性和合理性。

開發(fā)規(guī)模：1.21平方公里為養(yǎng)老基地，其他土地全部出讓。

養(yǎng)老基地開發(fā)進(jìn)度及會員銷售進(jìn)度：同方案2。

土地開發(fā)及出讓進(jìn)度：分四期開發(fā)，持續(xù)12年，各期土地開發(fā)后延后一年出讓。

土地出讓價(jià)格：根據(jù)前文測算，2009年土地基準(zhǔn)出讓價(jià)格為90萬/畝，考慮到養(yǎng)老城項(xiàng)目對區(qū)域的重大推動作用，未來土地價(jià)值將顯著提升，其價(jià)格年增長率假定為10%（前5年），之后為5%。

* 不同方案的財(cái)務(wù)測算

表1：不同方案財(cái)務(wù)測算結(jié)果

編號

總開發(fā)成本

自有資金投入

稅后IRR

稅后NPV

稅后投資回收期（年）

（萬元）

（萬元）

（萬元）

方案1

890114

56000

31.1%

251579

4.5

方案2

480087

142350

14.5%

171495

19.4

方案3

777098

129800

17.9%

278685

14.8

方案4

1167001

75400

22.4%

346186

9.3

圖1：不同方案財(cái)務(wù)現(xiàn)金流結(jié)果

* 發(fā)展方案比選

通過對可行的4套開發(fā)方案進(jìn)行了比較，認(rèn)為除方案1以外，在后3個(gè)方案中，從自有資金的投入規(guī)模、項(xiàng)目整體的收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等指標(biāo)綜合判斷，方案4的財(cái)務(wù)表現(xiàn)最好（IRR和NPV）；且方案4的稅后凈現(xiàn)金流顯示，土地出讓能有效平衡養(yǎng)老項(xiàng)目的資金支出，顯著提高項(xiàng)目整體的收益率，縮短投資回收期，項(xiàng)目整體的現(xiàn)金流表現(xiàn)也較為理想，故初步評判方案4為最佳可選方案。

再通過對方案4的土地成本、建安成本、會員費(fèi)等幾項(xiàng)重要假設(shè)條件的敏感性分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)條件變動幅度在±20%內(nèi)變化時(shí)，IRR指標(biāo)在18.1%～29.3%之間變動，NPV指標(biāo)在26.7～42.6億元之間變動。通過敏感性分析，我們認(rèn)為在可預(yù)測的波動范圍內(nèi)，方案4的財(cái)務(wù)表現(xiàn)在可比方案中仍為最佳方案，符合養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)期。

三、結(jié)論

目前我國養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品供給主要集中于低端市場，而針對中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足，是養(yǎng)老市場供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，針對這部分中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的商機(jī)和財(cái)富空間[4]。在國家對商品房住宅領(lǐng)域調(diào)控不斷加強(qiáng)的宏觀形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以針對養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目盈利模式中的土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)增值及租金收入幾塊區(qū)域，提前規(guī)劃、準(zhǔn)確定位，扮演好自己在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的角色，不失為一條可持續(xù)發(fā)展的健康道路。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁緝輝. 養(yǎng)老的理論和實(shí)踐[J]. 老齡問題研究， 1996，（7）.

[2] 楊宗傳. 居家養(yǎng)老與中國養(yǎng)老模式[J]. 經(jīng)濟(jì)評論，2000，（3）.

第2篇：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利模式范文

文/劉旦

【摘要】隨著中國成為世界老年人口最多的國家，養(yǎng)老問題也成為近年來學(xué)術(shù)研究的熱點(diǎn)，考慮到老年住宅產(chǎn)品市場需求巨大，養(yǎng)老地產(chǎn)成為當(dāng)下中國眾多企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向。本文在深入分析養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵基礎(chǔ)上，剖析了我國當(dāng)前養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀。最后，在借鑒美國、日本養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目定位、項(xiàng)目選址、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)值鏈閉環(huán)等方面提出了中國養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運(yùn)營模式。

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老社區(qū)；國外經(jīng)驗(yàn)；運(yùn)營模式

【作者簡介】劉旦，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授，博士，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及住宅市場持續(xù)低迷背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為眾多地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略選擇。不過，到目前為止，我國還沒有形成可供全國化復(fù)制的成熟商業(yè)模式。養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老地產(chǎn)的特定形態(tài)與模式，也是養(yǎng)老地產(chǎn)市場的細(xì)分領(lǐng)域。受傳統(tǒng)道德價(jià)值觀和“大家族”觀影響，我國老年人仍舊秉持在子輩和孫輩附近生活的“在家養(yǎng)老”觀念，因此，從老年人的養(yǎng)老需求出發(fā)，集居住、養(yǎng)老、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂功能于一體的養(yǎng)老社區(qū)將是我國老年人養(yǎng)老方式的首要選擇。本文擬就養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運(yùn)營模式進(jìn)行研究，以期拋磚引玉。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)概念

目前，對于養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵國內(nèi)學(xué)術(shù)界還存在爭議。本文認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，核心是服務(wù)，地產(chǎn)是嫁接服務(wù)的平臺。養(yǎng)老地產(chǎn)具有四大屬性，其中房地產(chǎn)屬性是其根本屬性，但與住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)在物業(yè)形態(tài)上注重適老化改造；服務(wù)屬性是核心屬性，是養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)特征；養(yǎng)老地產(chǎn)還具有金融屬性，本質(zhì)上持有型地產(chǎn)最高級形態(tài)，是一種金融產(chǎn)品，只有金融這個(gè)點(diǎn)打通，持續(xù)運(yùn)營才有可能；最后，由于養(yǎng)老地產(chǎn)客戶是老年人，人文屬性、人文關(guān)懷是樂享晚年的應(yīng)有之義。從相關(guān)利益者角度分析，對企業(yè)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈包含眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，核心產(chǎn)業(yè)主要包括養(yǎng)老設(shè)施、老年護(hù)理和老年醫(yī)療，其中養(yǎng)老設(shè)施的開發(fā)和運(yùn)營，準(zhǔn)入門檻高，如果開發(fā)商能跨過門檻，建立行業(yè)壁壘，拓展空間極大。對政府來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于解決民生（老齡化）問題，有利于帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于拉動內(nèi)需，進(jìn)而形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。對老年人來說，養(yǎng)老地產(chǎn)是提升晚年生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)樂享晚年生活目標(biāo)的物質(zhì)載體。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵

1.與傳統(tǒng)養(yǎng)老院相比規(guī)模更大，盈利模式更強(qiáng)調(diào)福利保障型和市場商品型相結(jié)合。養(yǎng)老地產(chǎn)可分為營利性和非營利性，后者主要由政府來承擔(dān)，前者主要由社會資金來主導(dǎo)。在市場化養(yǎng)老模式下，開發(fā)商面對的是龐大的市場化的養(yǎng)老需求，其開發(fā)和運(yùn)營綜合了服務(wù)屬性、商業(yè)屬性和住宅屬性等三重屬性，其中服務(wù)屬性表現(xiàn)在管理要求高，需要精心打造以服務(wù)為核心的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)。商業(yè)屬性表現(xiàn)在前期投入大，要求長期持有運(yùn)營，資金回收期較長。同時(shí)，商業(yè)屬性還表現(xiàn)在運(yùn)營難度大，租售方式將比普通商鋪更為復(fù)雜。住宅屬性表現(xiàn)在開發(fā)難度高，養(yǎng)老地產(chǎn)除了產(chǎn)品設(shè)計(jì)要考慮適老化，還需要配套大量的輔助設(shè)備。因此，相比傳統(tǒng)養(yǎng)老院，養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)模上更大，開發(fā)運(yùn)營難度更高，開發(fā)商在市場化運(yùn)作過程中應(yīng)該考慮政府公共福利以及民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等問題，形成一個(gè)多贏局面。

2.與住宅地產(chǎn)相比產(chǎn)業(yè)鏈更長，管理模式更強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略協(xié)作、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。從價(jià)值鏈看，住宅地產(chǎn)是單一地產(chǎn)，核心利益主體主要是開發(fā)商和購房者，采取單一價(jià)值鏈運(yùn)作模式。養(yǎng)老地產(chǎn)是復(fù)合地產(chǎn)，核心利益主體除了開發(fā)商，還包括政府、消費(fèi)者、運(yùn)營商、投資商等，利益協(xié)調(diào)難度更大。從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更長，可以分為核心產(chǎn)業(yè)，如養(yǎng)老設(shè)施、老年護(hù)理、老年醫(yī)療；配套產(chǎn)業(yè)，如專業(yè)設(shè)備、老年食品、老年服飾、營養(yǎng)保健、老年娛樂、老年旅游、老年求知等；衍生產(chǎn)業(yè)，如老年理財(cái)、老年融資、老年保險(xiǎn)、老年咨詢等。從產(chǎn)業(yè)鏈條重要性看，房地產(chǎn)是基底，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場化運(yùn)營的平臺；養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計(jì)是核心，是整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目驅(qū)動的引擎；優(yōu)勢資源是項(xiàng)目核心競爭力形成的關(guān)鍵，一個(gè)好的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只有加入優(yōu)勢資源才能產(chǎn)生競爭力。因此，相對住宅地產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)門檻更高，復(fù)合屬性更強(qiáng)，需要開發(fā)商具備對于醫(yī)療、保健、餐飲等資源的整合能力、籌集長期投資資金的能力以及后期運(yùn)營管理的能力等。開發(fā)商運(yùn)用傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營模式比較困難，需要通過平臺打造，分工合作，整合供求端多種資源，整合路徑，更強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢互補(bǔ)，合作開發(fā)。

3.與養(yǎng)生地產(chǎn)相比受眾更窄，功能配置更強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老配套服務(wù)。養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生概念受眾群體除了老年人群外，其優(yōu)美的環(huán)境也吸引了不少中年置業(yè)人群。作為養(yǎng)老地產(chǎn)，老人最需要的是養(yǎng)老配套服務(wù)，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商不僅是地產(chǎn)開發(fā)商，更是養(yǎng)老服務(wù)提供商。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整合平臺，是各種養(yǎng)老保障服務(wù)的整合終端，養(yǎng)生地產(chǎn)對服務(wù)和運(yùn)營機(jī)構(gòu)依賴較弱，主要與健康產(chǎn)業(yè)中的健康管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合緊密。在物業(yè)形態(tài)上，養(yǎng)老地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)為老化、適老化配套設(shè)施，養(yǎng)生地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)自然生態(tài)與人文資源固化為優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與景觀。從產(chǎn)業(yè)屬性看，養(yǎng)老地產(chǎn)要平衡福利性、公益性、弱營利性三者關(guān)系，養(yǎng)生地產(chǎn)純粹是市場化運(yùn)營，追求高利潤回報(bào)。從開發(fā)主體看，養(yǎng)老服務(wù)提供主體是民營非企業(yè)機(jī)構(gòu)和民營養(yǎng)老服務(wù)公司，盈利來源主要是會員費(fèi)和服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)主體一般是房地產(chǎn)開發(fā)公司或其他投資企業(yè)，盈利來源主要是產(chǎn)權(quán)銷售和房屋出租。養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)主體一般是資金實(shí)力雄厚、無短期回現(xiàn)目標(biāo)、具備較強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)能力的發(fā)展商。

二、我國當(dāng)前養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀

在“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”商機(jī)初露后，以大型地產(chǎn)開發(fā)商和保險(xiǎn)公司為代表的投資主體紛紛將目光投向養(yǎng)老社區(qū)，具體而言根據(jù)其功能配置可以分為以下幾類。

（一）獨(dú)立護(hù)理型

獨(dú)立護(hù)理型是指單獨(dú)設(shè)立在城市中心較好位置的純護(hù)理型社區(qū)，與周邊社區(qū)無關(guān)聯(lián)，對醫(yī)療護(hù)理要求高，客戶價(jià)格敏感程度一般，但前期投入資金壓力大、回籠慢，典型項(xiàng)目有恭和苑、星堡中環(huán)等。該模式成功要素有四個(gè)：一是選址方面，在城市內(nèi)部，交通便利，周邊醫(yī)療設(shè)施完備；二是配套方面，社區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施完備，社區(qū)配備基本醫(yī)療護(hù)理，周邊區(qū)域承擔(dān)高等級醫(yī)療需求；三是盈利模式為少量入門費(fèi)+租金，運(yùn)營主體自營，通常具有運(yùn)營或醫(yī)療優(yōu)勢；四是目標(biāo)客群定位為需要護(hù)理和特殊照顧人群，如老年癡呆癥、臨終關(guān)懷、術(shù)后護(hù)理等。

（二）綜合開發(fā)型（混合型）

綜合開發(fā)型是指在城市郊區(qū)成片開發(fā)，自主建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)，適應(yīng)各年齡層群體，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住，服務(wù)對象包含健康老人和非健康老人的綜合社區(qū)，典型特征是租售平衡，選址要求高、產(chǎn)品力打造難，但資金壓力相對較小，典型項(xiàng)目如親和源、北京太陽城、天地健康城等。該模式成功要素有四個(gè)：一是選址方面，周邊自然環(huán)境良好的郊區(qū)，離核心城市1~1.5小時(shí)車程，具有一定的景觀自然環(huán)境基礎(chǔ)；二是配套方面，社區(qū)自建完成商業(yè)、醫(yī)療甚至教育配套以彌補(bǔ)區(qū)域自有配套不足的問題；三是盈利模式方面，70%~80%銷售，20%~30%自營，運(yùn)營可自營或外包；四是目標(biāo)客群定位為銷售客戶立足活躍老人為主，持有物業(yè)主要面向社區(qū)內(nèi)部老人或未來外來老人。

（三）社區(qū)嵌入型

社區(qū)嵌入型模式就是在成熟社區(qū)中拿出幾棟物業(yè)配建老年設(shè)施，產(chǎn)品形態(tài)可以是老年公寓、日間照料中心、老年活動中心等。該模式對于醫(yī)療護(hù)理要求較高，代表項(xiàng)目如保利和熹會、遠(yuǎn)洋椿萱茂、萬科良渚等。該模式成功要素有四個(gè)：一是選址方面，在城區(qū)內(nèi)部大型社區(qū)或周邊生活環(huán)境優(yōu)越的郊區(qū)，社區(qū)周邊，對老人有吸引力；二是配套方面，社區(qū)承擔(dān)商業(yè)等基本配套，基礎(chǔ)醫(yī)療護(hù)理設(shè)施完備、高等級醫(yī)療需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“會員權(quán)+月費(fèi)”、護(hù)理按照等級收費(fèi)等，需要完備的運(yùn)營能力；四是目標(biāo)客群定位為半自理、具有一定護(hù)理需求的群體。社區(qū)嵌入型養(yǎng)老地產(chǎn)典型特征如表1所示。

三、國外老年社區(qū)開發(fā)模式

（一）美國持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)（CCRC模式）

美國是世界較早進(jìn)入老齡社會的西方發(fā)達(dá)國家，經(jīng)過幾十年發(fā)展，其CCRC模式已形成非常成熟的體系。概括起來，其發(fā)展特色有以下幾點(diǎn)。

1.選址時(shí)注重生態(tài)環(huán)境，擁有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分。CCRC通常選址在距市中心1個(gè)小時(shí)車程、交通便利的城市近郊，選址時(shí)注重生態(tài)環(huán)境營造，不僅建有大面積綠地、花園，普遍采用無障礙設(shè)計(jì)，還提供各種生活配套設(shè)施，滿足入住者的一切生活需要。如美國太陽城養(yǎng)老社區(qū)是聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一，選址于陽光明媚的鳳凰城郊區(qū)，全年312天能夠接受日照。太陽城北邊的Pleasant湖是西南方最大的湖，面積已擴(kuò)大到1萬英畝。西邊的WhiteTanks地區(qū)公園，面積已達(dá)2.6萬英畝。同時(shí)，太陽城周邊配套也非常完善，如1200畝的高爾夫球場，生活設(shè)施方面包括7個(gè)娛樂中心，2個(gè)圖書館，2個(gè)保齡球館，8個(gè)高爾夫場，3個(gè)鄉(xiāng)村俱樂部，一間美術(shù)館和一個(gè)交響樂演奏廳。在建筑設(shè)計(jì)上，小區(qū)內(nèi)除了實(shí)現(xiàn)無障礙設(shè)計(jì)外，最大的亮點(diǎn)就是功能區(qū)劃分環(huán)環(huán)緊扣，互為助益，六大居住社區(qū)定位明確。同時(shí)，社區(qū)還配備了醫(yī)院，為入住者提供預(yù)防、護(hù)理、康復(fù)等多種醫(yī)療服務(wù)。

2.項(xiàng)目規(guī)模普遍比較大，產(chǎn)品種類豐富。在美國，CCRC規(guī)模都比較大，如美國佛羅里達(dá)太陽城中心規(guī)模接近微型城市，社區(qū)太陽城中心共有1.05個(gè)住宅單元，目前有來自全美及世界各地的住戶1.6萬。在產(chǎn)品策略上，養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)種類一般比較齊全，開發(fā)商一般根據(jù)老年人的退休或晚年生活的階段性特征，設(shè)計(jì)與特定階段相適應(yīng)的住宅產(chǎn)品。如太陽城住宅類型就包括獨(dú)棟住宅、雙拼住宅、多層公寓、獨(dú)立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等，能夠滿足不同老年人群的需求，其中社區(qū)住宅以低層建筑為主。

3.分工協(xié)作的運(yùn)營管理模式。由于牽涉到不動產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)、運(yùn)營與管理相較于居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)要復(fù)雜得多。美國CCRC項(xiàng)目開發(fā)主體基本都是私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，從投資運(yùn)營主體來看，目前規(guī)模較大的養(yǎng)老住宅項(xiàng)目主要以地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)公司和政府為主導(dǎo)，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及國外投資商等開始慢慢進(jìn)入這個(gè)市場。其運(yùn)營特色在于開發(fā)商、投資商與運(yùn)營商的角色分離，各環(huán)節(jié)的專業(yè)分工實(shí)現(xiàn)了高效低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作（表2）。

（二）日本的兩代居模式

作為亞洲國家，日本擁有最符合東方特色的居家養(yǎng)老服務(wù)以及長期護(hù)理服務(wù)體系，以“一碗湯的距離”為特色的“兩代居”模式更是巧妙地融合了代際照顧和養(yǎng)老服務(wù)，使得老年人既不需要遠(yuǎn)離子女又能得到妥善的養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)。

1.以兩代居為主的發(fā)展模式。當(dāng)今日本社會，集中養(yǎng)老、社會養(yǎng)老模式成為主流，原因除了居家養(yǎng)老模式不便受到社會服務(wù)外，年輕人與老年人的觀念差異也是該模式日漸式微的主要原因。為了兼顧東方文化特點(diǎn)和適應(yīng)“4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)，日本養(yǎng)老地產(chǎn)采取了老少兩代在生活上適度分離，又方便照顧的兩代居模式。當(dāng)前，兩代居模式有了一些變化，一是規(guī)模更大，二是父母與子女住在相鄰的區(qū)域內(nèi)，距離以“一碗湯”為最好。例如，日本最近開發(fā)的大型養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)理念都是能夠讓各種年齡層的人在一起居住，實(shí)現(xiàn)兩代人之間的互相照料和扶持。

2.注重高科技在養(yǎng)老社區(qū)中的應(yīng)用。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，日本兩代居模式除了遵循普遍的為老化、適老化原則外，注重高科技在養(yǎng)老產(chǎn)品中應(yīng)用是其特色。以誠信香里為例，床邊墻上有“失禁感應(yīng)器”，床腳處安裝“離床感應(yīng)器”，能讓工作人員在老人不慎從床上跌落時(shí)迅速察覺并及時(shí)趕來。洗手間里全部設(shè)施由電腦控制，設(shè)施配置非常人性化，例如馬桶上方有呼叫用的繩圈，洗手間天花板上裝有“動作探知感應(yīng)設(shè)施”等。同時(shí)，浴室所有的墻壁還有專為坐輪椅的老人設(shè)計(jì)的電動入浴設(shè)施。此外，為了能給老人解悶，“香里園”還研發(fā)了能和老人雙向交流的寵物機(jī)器人，可以向人打招呼、唱歌、朗誦漢詩等選項(xiàng)。同時(shí)，入住的老人每周都能接受“松下紀(jì)念醫(yī)院”及“道仁醫(yī)院”的遠(yuǎn)程醫(yī)療診斷，醫(yī)生通過專門儀器就能夠掌握老人各項(xiàng)生理健康數(shù)據(jù)，對癥下藥，給出建議。

3.注重發(fā)揮民間資本在養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)中的作用。從開發(fā)模式看，日本養(yǎng)老社區(qū)一般采取多企業(yè)之間聯(lián)合開發(fā)模式，不但降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，還使得社區(qū)內(nèi)每一個(gè)細(xì)節(jié)均能夠表現(xiàn)出眾。如日本高端養(yǎng)老運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)代表SunCity株式會社成立于1980年，由100家日本企業(yè)共同出資，注冊資金120億日元，股東涉及行業(yè)包括銀行、保險(xiǎn)、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實(shí)業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內(nèi)頂級企業(yè)1。在運(yùn)營上，基本采取出租模式，運(yùn)營管理以民間管理公司為主，因?yàn)楹笳吣芨鼮閷I(yè)的服務(wù)。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的，該運(yùn)營模式不僅需要開發(fā)商具有強(qiáng)大的資金實(shí)力，還要具備搭建完善的養(yǎng)老服務(wù)體系能力。在日本，由國家投資建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)所占比例較少，大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都由民間投資開發(fā)，這得益于日本的介護(hù)保險(xiǎn)制度和獨(dú)特的住宅金融公庫模式。同時(shí)，日本政府還通過財(cái)政補(bǔ)貼或低息貸款方式支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。

（三）借鑒意義

1.發(fā)展模式借鑒。在美國，CCRC基本采取“保險(xiǎn)+地產(chǎn)+養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)融合的商業(yè)模式，“政府扶持+開發(fā)商盈利”的發(fā)展模式，投資回報(bào)豐厚。運(yùn)營上采用倒按揭的運(yùn)營模式，吸引以銀行、保險(xiǎn)資金為代表的長期資金參與，為可持續(xù)運(yùn)營提供保障。養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模普遍比較大，服務(wù)類型多樣，配套完善，通過各年齡階層混住，消除老年人群的孤獨(dú)感，或者與周邊知名大學(xué)合作，使其老有所為，老有所學(xué)。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的經(jīng)營模式，家庭或親屬護(hù)理是基礎(chǔ)，公共福利服務(wù)和市場化服務(wù)是補(bǔ)充，突出自助自理。在建筑設(shè)計(jì)上，普遍重視規(guī)劃設(shè)計(jì)的人性化。

2.運(yùn)作模式借鑒。受亞當(dāng)·斯密經(jīng)濟(jì)理論影響，美國強(qiáng)調(diào)政府不應(yīng)過多干預(yù)市場，因此，其養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)以民間資本為主導(dǎo)，是純商業(yè)化的市場化的養(yǎng)老地產(chǎn)，政府通過養(yǎng)老扶持政策以及發(fā)達(dá)的金融市場支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展。在美國，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運(yùn)營是一個(gè)完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開發(fā)商、運(yùn)營商、房地產(chǎn)投資基金和私募基金共同構(gòu)建，利益鏈條主體是REITs型投資商，通過REITs整合其他各大相關(guān)參與主體。美國前十大養(yǎng)老社區(qū)擁有者中，有五家REITs公司。與美國類似，日本受西方尤其是美國經(jīng)濟(jì)理論及模式影響，其養(yǎng)老模式也是以開發(fā)商為主導(dǎo)，政府輔助，同時(shí)更多注重家庭親情，兩代居盛行。

3.盈利模式借鑒。在國外，由于是商業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)，收費(fèi)普遍比較昂貴。以美國CCRC模式為例，由于涵蓋了自理生活、輔助生活以及專業(yè)護(hù)理等多個(gè)層次的服務(wù)，收費(fèi)通常較為昂貴。美國CCRC采取會員制經(jīng)營，入住老年人一般需首先繳納一次性會費(fèi)，經(jīng)社區(qū)專門體檢機(jī)構(gòu)體檢合格后方可以合同形式獲得在指定社區(qū)的長期居住權(quán)。除入門會費(fèi)外，老年人還需為餐飲和日常照護(hù)等服務(wù)支付額外服務(wù)費(fèi)，額外費(fèi)用的支付隨會費(fèi)繳納額的上升而遞減。同時(shí)，會員的入門費(fèi)可在既定期限內(nèi)退還老年人或不退還，通常入住時(shí)間越長，會費(fèi)退還比例越低。在日本，以橫濱太陽城為例，其營收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根據(jù)房間大小，3000萬~9800萬日元不等，月金包括管理費(fèi)和餐費(fèi)。此外，收入來源還包括一些額外收費(fèi)。

多渠道的收入來源保證了項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營。

4.發(fā)展階段借鑒。在國外，養(yǎng)老地產(chǎn)都經(jīng)歷了從低級形態(tài)向高級形態(tài)的發(fā)展和轉(zhuǎn)變，這一不斷演進(jìn)的過程與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)社會特征和人口老齡化特征相適應(yīng)。目前，西方發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)以老年社區(qū)為主，設(shè)計(jì)理念從最開始的偏重地產(chǎn)屬性進(jìn)入到注重金融屬性和人文關(guān)懷階段，普通化、人性化、社區(qū)化發(fā)展成為養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的特征（表3）。

四、養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)建議

（一）圍繞老年人群需求，構(gòu)建科學(xué)的選址模型

作為主題地產(chǎn)，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)與城市規(guī)劃密切相關(guān)，其定位必須基于城市發(fā)展視角，構(gòu)建科學(xué)的選址模型。具體而言，一是在選址及用地上，考慮老年人喜靜不喜鬧的特點(diǎn)，同時(shí)老年人害怕孤獨(dú)，希望子女上班上學(xué)后，仍有同齡同伴、共同話題、共同樂趣。因此，項(xiàng)目選址一是要考慮生態(tài)因素，要考慮當(dāng)?shù)厥欠駬碛袕?qiáng)勢稀缺自然資源，要以良好的生態(tài)環(huán)境營造健康、生態(tài)的居住氛圍。二是要考慮城市因素。環(huán)伺一線城市周邊或地處城市郊區(qū)地帶，滿足相對低廉的開發(fā)成本優(yōu)勢，同時(shí)享受成熟的城市配套輻射。三是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展階段、供銷比、人口導(dǎo)入水平、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)額、當(dāng)?shù)刎?cái)政情況等，研究人口密度、人口導(dǎo)入情況，這直接影響?zhàn)B老市場的容量和發(fā)展?jié)摿ΑＫ氖钱?dāng)?shù)卣恼咧С帧?/p>

（二）以為老化、適老化為核心，提高產(chǎn)品競爭力

在產(chǎn)品策略方面，養(yǎng)老社區(qū)在設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)時(shí)應(yīng)該對服務(wù)類型、產(chǎn)品形態(tài)、選址、定價(jià)和規(guī)模等多重參數(shù)進(jìn)行綜合抉擇，通常包括以下三方面的關(guān)鍵要素：①居住條件，調(diào)查顯示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望擁有家庭式的私密生活空間。②醫(yī)療和護(hù)理能力，便利可靠的醫(yī)療健康服務(wù)是消費(fèi)者在選擇養(yǎng)老產(chǎn)品時(shí)最為重視的內(nèi)容。③其他增值服務(wù)和設(shè)施2。養(yǎng)老地產(chǎn)商應(yīng)考慮到老年人的精神生活需求，為其提供有針對性的娛樂設(shè)備，并幫助組織社交活動等，以此豐富老年人的精神生活。在產(chǎn)品策略上，社區(qū)規(guī)模要大，要有醫(yī)療、娛樂、休閑相關(guān)的配套設(shè)施，細(xì)節(jié)處理重視無障礙設(shè)施打造。軟件配備上提供日常生活照料服務(wù)及其他個(gè)性化服務(wù)，在確保社區(qū)安全性和私密性的同時(shí)，確保老年人在養(yǎng)老社區(qū)里感受到家庭的溫暖。在產(chǎn)品訴求上，可以考慮以老年社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，實(shí)現(xiàn)人群復(fù)合化發(fā)展，避免排他性。

（三）構(gòu)筑多點(diǎn)盈利的業(yè)務(wù)模式

養(yǎng)老地產(chǎn)不同于一般住宅地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于服務(wù)，養(yǎng)老配套服務(wù)是影響老年人群購買養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵要素，也是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利，構(gòu)建長短兼顧盈利模式的核心。但是，目前市場中的開發(fā)企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏系統(tǒng)化解決方案，還是以地產(chǎn)銷售為主要收入來源。當(dāng)前，養(yǎng)老地產(chǎn)通常借助政策支持，以較低價(jià)格拿地以實(shí)現(xiàn)土地的增值。在具體實(shí)踐中，一種是以旅游用地、工業(yè)用地的方式拿地，如北京太陽城。另一種是和政府共同開發(fā)，如上海親和源。房地產(chǎn)開發(fā)收入的收取有兩種方案，一是直接出售養(yǎng)老住宅產(chǎn)權(quán)；二是通過入門費(fèi)，依靠每年利息現(xiàn)金流的貼現(xiàn)而獲取開發(fā)收入。未來，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)企業(yè)應(yīng)著眼于提煉可持續(xù)、可復(fù)制的盈利模式，形成規(guī)模效應(yīng)，通過設(shè)計(jì)短中長期的收入結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流及風(fēng)險(xiǎn)可控，保證項(xiàng)目價(jià)值最大化。

（四）通過平臺方式形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)

養(yǎng)老社區(qū)是一個(gè)涵蓋醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)生、娛樂、交通、住宅、休閑、運(yùn)動、購物的產(chǎn)業(yè)鏈條，尤其是醫(yī)療護(hù)理行業(yè)，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條首當(dāng)其沖的主角。然而，與美國不同，目前，中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商還是沿用傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)模式，全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作模式居多。與住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)是多個(gè)產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，開發(fā)商要想在整條價(jià)值鏈上建立戰(zhàn)略優(yōu)勢，是很難完成的任務(wù)。理論研究表明，只要在價(jià)值鏈或者產(chǎn)業(yè)鏈中的任何一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)或者3～4個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)建了競爭對手無法在短期內(nèi)復(fù)制的競爭能力或優(yōu)勢，企業(yè)商業(yè)模式就有可能是成功的，如美國蘋果公司。未來，企業(yè)應(yīng)在對外部宏觀環(huán)境進(jìn)行細(xì)致掃描的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身資源與能力情況，各自選擇自己的核心能力建設(shè)策略。具體而言，可考慮根據(jù)不同環(huán)節(jié)的增值情況采取相應(yīng)的戰(zhàn)略模式和行動計(jì)劃，對價(jià)值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)采取卡位戰(zhàn)略，進(jìn)行強(qiáng)化；對于價(jià)值鏈輔助環(huán)節(jié)，可以考慮通過戰(zhàn)略聯(lián)盟、合作開發(fā)，完善業(yè)務(wù)外包管理等形成產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。

總之，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)是片藍(lán)海，企業(yè)需要尋找適合的商業(yè)模式介入。合理商業(yè)模式的構(gòu)建不僅要適合外部宏觀環(huán)境，也要匹配內(nèi)部資源與能力。此外，融資模式、目標(biāo)客戶需求也是影響商業(yè)模式設(shè)計(jì)的重要因素，老年人群對養(yǎng)老社區(qū)消費(fèi)與服務(wù)消費(fèi)的偏好，將決定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是適合長期運(yùn)營還是以銷售實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。開發(fā)商在市場化運(yùn)作的過程中，不僅要立足于自身的歷史發(fā)展，也應(yīng)該考慮政府公共福利并解決民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老行業(yè)問題，形成一個(gè)多贏的局面，只有如此，才有可能形成一個(gè)可持續(xù)的商業(yè)模式。

注釋

1.萬通地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)新研發(fā)課題小組：《養(yǎng)老地產(chǎn)日本案例考察總結(jié)報(bào)告》，2010年12月。

2.孫超、唐海燕：《養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式》，中國經(jīng)營報(bào)，2014年1月23日。

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[5]高曉路.城市居民對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的偏好特征及社區(qū)差異[J].中國軟科學(xué),2013,(1):103-113.

第3篇：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利模式范文

原因在于，數(shù)量有限的公立養(yǎng)老院進(jìn)不去，要排長隊(duì)等候；一些民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)普遍偏高，服務(wù)也不到位。

放眼全國，像程奶奶一樣找不到合適養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人不在少數(shù)。目前市場上可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)基本分為“房企系”和“險(xiǎn)企系”兩大類型，但無論哪一類，門檻都高得離譜。動輒數(shù)十萬甚至數(shù)百萬元的費(fèi)用，將許多有養(yǎng)老需求的老人擋在門外。

不可思議的是，在老年人難找到合適養(yǎng)老場所的同時(shí)，一些民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻因入住率低而發(fā)愁，有些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只有少數(shù)幾個(gè)老年人入住，貼錢運(yùn)營已成常態(tài)。生意清冷的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)甚至讓投資人覺得，做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是一廂情？愿，沒有出路。

這樣供需脫節(jié)的現(xiàn)象，并沒有因?yàn)檠巯吗B(yǎng)老地產(chǎn)的火熱而改變。相反，現(xiàn)在各類打著養(yǎng)老旗號的地產(chǎn)項(xiàng)目，最終都沒有建成真正的養(yǎng)老設(shè)施，而是配套極少數(shù)養(yǎng)老設(shè)施作為點(diǎn)綴。

土地成本高是開發(fā)商面臨的最大難處，土地審批難造成的運(yùn)營成本高等現(xiàn)實(shí)情況讓養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難盈利，甚至可能長期面臨虧損。如果養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取途徑跟商業(yè)地產(chǎn)一樣，那么兩者的成本也就相當(dāng)，但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期卻要長很多，一般都要7？10年，是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

在這種情況下，若非出于無奈，沒有哪家開發(fā)商愿意拿高價(jià)拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)這種投資大、回報(bào)期長的項(xiàng)目。因此，更多開發(fā)企業(yè)都是打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號低價(jià)圈地，然后開發(fā)成住宅銷售。

“養(yǎng)老”也就成了開發(fā)商從事商品房開發(fā)的幌子。

第4篇：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利模式范文

8月23日，潘軍在花樣年上半年業(yè)績會上透露，花樣年進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式理論研究已經(jīng)完成，目前著手于健康產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃與建設(shè)，預(yù)計(jì)明年下半年將在深圳推出第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

一輪輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，迫使開發(fā)商走到選擇的十字路口。他們或繼續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，或轉(zhuǎn)型求存。尋找新掘金點(diǎn)，無論是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，抑或是養(yǎng)老地產(chǎn)，都成為地產(chǎn)行業(yè)談?wù)摰男聼狳c(diǎn)與方向。

花樣年在這個(gè)“路口”中，選擇的是舍棄規(guī)模擴(kuò)張，改變自身的商業(yè)模式。即逐漸退出中低端市場，未來只開發(fā)以服務(wù)提升附加值的高端產(chǎn)品，從而由地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營商。2011年，作為花樣年從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)服務(wù)商的元年，養(yǎng)老地產(chǎn)成為花樣年轉(zhuǎn)型的新發(fā)力點(diǎn)。

暗合服務(wù)轉(zhuǎn)型

一直在規(guī)模擴(kuò)張上收效不大的花樣年，為自己下一步發(fā)展找到路子?；幽陱慕衲瓿蹰_始，對外界高調(diào)宣稱轉(zhuǎn)型為服務(wù)商，并籌謀與之企業(yè)定位相吻合的養(yǎng)老地產(chǎn)。

近日，潘軍在花樣年上半年業(yè)績會上透露，花樣年對養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式的第一輪理論研究已經(jīng)完成，已經(jīng)開始著手健康產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃與建設(shè)，并預(yù)計(jì)明年下半年在深圳推出第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

花樣年所規(guī)劃的健康產(chǎn)業(yè)園，位于深圳南山蛇口南海大道與工業(yè)六路交界處，屬地段優(yōu)越、交通便利?；幽暝诮衲?月份，以人民幣3.16億元收購TCL王牌電子（深圳）有限公司，從中獲得TCL深圳在蛇口的三宗地塊以及地塊上現(xiàn)有的五棟建筑物。

潘軍此前向媒體介紹，這3塊地塊所處區(qū)域，未來將會進(jìn)行大規(guī)模的城市升級改造，形成一個(gè)高端的城市綜合體。健康產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，是花樣年先期進(jìn)行的改造項(xiàng)目，是對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)嘗試。

按照潘軍早前向媒體透露的信息，試點(diǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)完后不銷售，全部用來租賃。在項(xiàng)目運(yùn)營方面，花樣年會與美國、中國臺灣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，外判管理服務(wù)，并與醫(yī)院合作提供健康檢查。

時(shí)代周報(bào)記者從花樣年內(nèi)部人士處了解到，該項(xiàng)目改造完成后，將以高級酒店會所模式經(jīng)營，預(yù)計(jì)可提供150個(gè)房間，最多可收納200多個(gè)老人。除了一般醫(yī)護(hù)服務(wù)外，也會提供各類型的活動，以滿足退休老人多樣生活需求。這個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年下半年推出市場，主要針對60-80歲年齡段的高收入家庭，月租金約在6000-8000元。

花樣年轉(zhuǎn)型服務(wù)商，做細(xì)分市場，為何會選擇養(yǎng)老地產(chǎn)作為轉(zhuǎn)型的一個(gè)發(fā)力點(diǎn)？

潘軍在接受香港媒體采訪時(shí)表示，花樣年進(jìn)入養(yǎng)老項(xiàng)目完全沒有難度，“房產(chǎn)開發(fā)商的長處就是整合資源”。此外，花樣年的核心競爭力是做品質(zhì)，在商業(yè)管理上比其他企業(yè)下的功夫要大，這使得花樣年有優(yōu)勢成立自己養(yǎng)老、養(yǎng)生的管理公司。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對國內(nèi)開發(fā)商而言，養(yǎng)老地產(chǎn)尚屬全新領(lǐng)域，無論是開發(fā)經(jīng)驗(yàn)還是經(jīng)營模式，因此沒有太大的進(jìn)入門檻。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)的特有屬性，與花樣年轉(zhuǎn)型服務(wù)運(yùn)營商的自我定位是相吻合的，有利于其進(jìn)行差異化競爭。

“對于開發(fā)商而言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)打壓的形勢，涉老地產(chǎn)或者養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可以有效地回避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，參與民生建設(shè)，獲得各級政府的支持，同時(shí)保有型的物業(yè)也是開發(fā)商后期持續(xù)融資的一個(gè)有效工具。”北京清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)研究所所長陳首春指出，同時(shí)對于日益提高的土地增值稅，也有利于開發(fā)商稅務(wù)籌劃，獲得最大的收益。

盈利模式猜想

盡管，花樣年宣稱在進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營模式研究已經(jīng)完成，但并沒有進(jìn)一步對外透露具體運(yùn)作模式?；幽晡磥淼酿B(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，也成為市場的一大猜想。

與普通住宅開發(fā)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)更接近于持有型商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式。這意味著，需要較多的資金沉淀，投資回報(bào)周期較長，同時(shí)存在一定經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。這也是國內(nèi)開發(fā)商謹(jǐn)慎進(jìn)入的主要原因。

萬科從2006年開始探索養(yǎng)老地產(chǎn)，直至2010年底才將首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目―“活躍長者之家”推至臺前。探索兩年多的保利地產(chǎn)，對其首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是租還是售，仍未有確定。

“目前，深圳健康產(chǎn)業(yè)園的項(xiàng)目已經(jīng)在做，但具體的經(jīng)營模式還不適合公開，因?yàn)樯婕暗缴虡I(yè)機(jī)密?！鄙鲜龌幽甑膬?nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者說道，在一切都未定型之前，不方便作過多透露。

陳首春根據(jù)商業(yè)型養(yǎng)老地產(chǎn)的功能，劃分適老住宅、老年公寓以及長期照護(hù)機(jī)構(gòu)三類。其中，這些地產(chǎn)項(xiàng)目又可分銷售型物業(yè)和持有型物業(yè)。

鑒于國內(nèi)開發(fā)商的融資瓶頸和資金壓力，“我認(rèn)為，可能涉老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該參照目前商業(yè)地產(chǎn)的操作模式，”陳首春表示，在養(yǎng)老項(xiàng)目中可配備一定數(shù)量的住宅類物業(yè)作為快速套現(xiàn)的產(chǎn)品來平衡開發(fā)商的資金壓力。同時(shí)，持有型物業(yè)和銷售物業(yè)的比例要通過測算，使銷售型物業(yè)的銷售收入能夠基本覆蓋全部初投資。

此外，長期持有運(yùn)營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，對于開發(fā)商而言，也是一大挑戰(zhàn)。

保利地產(chǎn)副總經(jīng)理王健對此坦言，養(yǎng)老社區(qū)若長期運(yùn)轉(zhuǎn)則需要生存下去，盈利模式是一個(gè)難點(diǎn)，需要投入多少資源都需要摸索。此外，養(yǎng)老配套服務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)起來不容易，企業(yè)要對社工以及服務(wù)人員培訓(xùn)問題，還包括要整合政府、醫(yī)院等各方面的資源，涉及問題太多太復(fù)雜。

對于開發(fā)商而言，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，“玩概念是嘴皮子門檻，真正要做門檻不少，包括投資、產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、管理等等?！辟Y深房地產(chǎn)投融資、戰(zhàn)略專家張健向時(shí)代周報(bào)記者說道。

第5篇：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利模式范文

然而，由于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于發(fā)展初期，可借鑒的經(jīng)驗(yàn)并不多，這些企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)的試水皆在摸索中進(jìn)行。

“現(xiàn)在都是摸著石頭過河?！笨硕鹧芯恐行囊晃谎芯繂T在接受《新財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)表示，“國內(nèi)對養(yǎng)老地產(chǎn)可提供參考借鑒的成功項(xiàng)目幾乎為零?！?/p>

與國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式亂象叢生的現(xiàn)狀不同的是，國際上很多發(fā)達(dá)國家由于早已步入老齡化社會，形成了豐富、成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。近幾年，中國的各種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、開發(fā)商紛紛走出去參觀、學(xué)習(xí)，于是，國外的一些經(jīng)典項(xiàng)目也成了中國養(yǎng)老地產(chǎn)的樣本。通過這些“樣本”，我們也許能感悟到“中國養(yǎng)老地產(chǎn)”的未來走向。

歐美養(yǎng)老：社會養(yǎng)老

從19世紀(jì)中后期開始，發(fā)達(dá)國家就陸續(xù)進(jìn)入了老齡化社會。目前，發(fā)達(dá)國家60歲及以上人口占總?cè)丝诘谋壤堰_(dá)22%。在長期應(yīng)對老齡化的實(shí)踐中，歐美國家形成了許多養(yǎng)老模式。

由于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家養(yǎng)老對策的共同之處是依賴“社會養(yǎng)老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨(dú)立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計(jì)。

以美國為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。

美國的養(yǎng)老模式有盈利和非盈利之分，前者大多為私人公司所辦。其養(yǎng)老社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。太陽城就是其典型代表樓盤。

說起太陽城，很多北京人都不陌生，在北京就有兩個(gè)：北京太陽城和東方太陽城。但多數(shù)人不知道，太陽城的“鼻祖”在美國。太陽城中心始建于1961年，坐落在佛羅里達(dá)西海岸，是美國較大的老年社區(qū)之一，現(xiàn)有來自全美以及世界各地的住戶1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。

美國太陽城的整個(gè)社區(qū)包括“太陽城中心”（獨(dú)立家庭別墅）、“國王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）、“庭院”和“阿斯頓花園”（出租的獨(dú)立居住公寓）以及“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）六大居住社區(qū)。以上各社區(qū)共同享用一個(gè)郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂。

在太陽城，無論哪個(gè)年齡段的老人，選擇哪種住宅，都能享受到積極活躍的老年生活方式。每人每年繳納一定費(fèi)用，就能享受室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球、推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心等設(shè)施。另外，在社區(qū)內(nèi)，還有各種各樣的俱樂部，是老年大學(xué)的組成部分，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種，包括木匠活、縫紉坊等，甚至還有中國畫。太陽城的建筑、管理、經(jīng)營一切以老人為中心。這里還有個(gè)規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時(shí)間不能超過30天。

值得國內(nèi)企業(yè)借鑒的是，太陽城屬于住宅開發(fā)性質(zhì)，盈利模式主要是住宅銷售。另一方面，太陽城社區(qū)內(nèi)不建設(shè)相應(yīng)設(shè)施，主要依賴社區(qū)等所在城鎮(zhèn)提供的大市政基礎(chǔ)配套，這使得前期投入成本大幅降低。

不過，由于國內(nèi)公共醫(yī)療資源匱乏，大市政基礎(chǔ)配套設(shè)施不夠完善，如果國內(nèi)企業(yè)在建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)時(shí)不提供一定的醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，會極大地影響客戶的消費(fèi)選擇。

歐洲也是較早步入老齡社會的地區(qū)之一，國家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)三種元素結(jié)合在一起，講究自理自助。如德國慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓，這是全球誕生的第一家老年公寓，目前通過基金會和服務(wù)公司運(yùn)作，已經(jīng)有40多年的歷史。該公寓設(shè)施齊全，功能完善，服務(wù)優(yōu)良。除醫(yī)療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內(nèi)游泳池（兼具鍛煉和治療作用）、健身中心、圖書館、鋼琴室、發(fā)廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習(xí)設(shè)施等一應(yīng)俱全。

亞洲養(yǎng)老：家庭養(yǎng)老

與西方國家講究獨(dú)立自主不同的是，亞洲國家家庭傳統(tǒng)觀念較強(qiáng)，亞洲國家多致力開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能。

日本、新加坡是較早進(jìn)入老齡化之列的國家。因?yàn)橛休^雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養(yǎng)老的特點(diǎn)，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”）。

在日本，日本的老齡人生活質(zhì)量是在良好的社會保險(xiǎn)保障體系基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。養(yǎng)老社區(qū)提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活（二代居）的住宅產(chǎn)品。代表樓盤有港北新城?？山梃b之處有：老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助處理。

港北新城是日本典型的“鑲嵌式”養(yǎng)老住宅，它把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加豐富多彩。

港北新城把老少戶住宅（二代居）、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。

另外，在日本，現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強(qiáng)調(diào)老人們在自己的家中養(yǎng)老，加強(qiáng)與社區(qū)的互動。目前，日本的養(yǎng)老服務(wù)以推行“小規(guī)模、多技能的社區(qū)養(yǎng)老”為主。在小規(guī)模、多技能的社區(qū)養(yǎng)老院中，床位在20？30張，包括24小時(shí)的入住照顧服務(wù)、白天的日托服務(wù)和居家上門服務(wù)，類似于養(yǎng)老地產(chǎn)的“7-11”。

新加坡主要的養(yǎng)老模式以政府為主導(dǎo)，由政府提供90%的建設(shè)資金，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)各項(xiàng)服務(wù)提供不同的津貼。同時(shí)，政府在建造福利房時(shí)，專門設(shè)計(jì)適合幾代同堂的戶型，并在購房價(jià)格上給予優(yōu)惠。由于政策引導(dǎo)，目前已婚子女與父母合住同一組屋或同一組屋區(qū)的住戶已達(dá)41%。

據(jù)上述克而瑞研究中心研究員介紹，目前西方國家養(yǎng)老模式主要以家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種基礎(chǔ)養(yǎng)老模式為主。隨著社會發(fā)展，西方發(fā)達(dá)國家的一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在覺察到老人不同的需求后，開始推廣諸如互助養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老等多種形式的養(yǎng)老模式。

隨著國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)走向市場，國內(nèi)養(yǎng)老模式逐步出現(xiàn)在大眾視線中。

第6篇：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利模式范文

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)；市場；企業(yè)；方式

一、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀與遇到的困難

作為一個(gè)新興市場和新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)在獲得全新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的同時(shí)，還存在著作為新興產(chǎn)業(yè)模式所固有的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，而在投資、管理、營銷等一系列組織行為中還存在著巨大的變數(shù)。在養(yǎng)老地產(chǎn)這一鏈條中，各種企業(yè)類型都會因?yàn)槊鎸︷B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所先前固有的高投入、長周期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境在投資期間多變等復(fù)雜的不確定因素，而導(dǎo)致其為了應(yīng)對這些潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)而制定和確定科學(xué)合理的用來計(jì)算投入產(chǎn)出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養(yǎng)老地產(chǎn)與以往各種地產(chǎn)類型執(zhí)行的完全是不同的管理方法和營銷手段，沒有現(xiàn)成執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)投資企業(yè)集團(tuán)必然造成當(dāng)前相關(guān)公司明確的盈利模式的暫時(shí)缺位。雖然地產(chǎn)投資相關(guān)企業(yè)資本的長期性很好的迎合了投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)期限較長的特征，這也是時(shí)下能夠支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基本認(rèn)可和辨識依據(jù)。但目前養(yǎng)老社區(qū)有著極為不明的用地性質(zhì)，依據(jù)的是很高的地價(jià)，這就給未來的收益帶來的極大的不確定性，內(nèi)涵著極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)鏈條，養(yǎng)老地產(chǎn)肯定要大量的投入資金，從而帶動了全社會產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步重視和考慮傾向養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式和性價(jià)比。但這種考慮至今還只是停留于理論上，尚未有成形的模式和成功的經(jīng)驗(yàn)作為參考和借鑒，對于已經(jīng)進(jìn)入或者即將進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，一切都還是未知數(shù)。因此，基于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)較為新興的產(chǎn)業(yè)特征和不確定的營銷模式，需要進(jìn)行冷靜的思考和運(yùn)營把握。

二、如何確保養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展方式

第一是法律法規(guī)方面的突破， 應(yīng)該爭取對老齡事業(yè)的國家立法"近期應(yīng)該盡快出臺國務(wù)院， 包括地方政府的行政管理法規(guī)和一系列的技術(shù)要求規(guī)范， 做到有法可依， 有章可循； 第二， 對于進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的門檻制度的突破， 要制定有利于或要鼓勵和吸引社會資金的進(jìn)入制度， 也包括吸納國際的資金！ 技術(shù)！ 管理等方面； 第三， 在規(guī)劃用地方面的突破， 應(yīng)該有老齡養(yǎng)老用地的一席之地， 在進(jìn)程改造當(dāng)中要配養(yǎng)老公共設(shè)施和養(yǎng)老住宅；第四， 優(yōu)惠和扶持政策的突破， 對于不同形式的養(yǎng)老模式， 應(yīng)該給予相應(yīng)的在土地！ 規(guī)劃！ 財(cái)政！ 信貸！ 稅費(fèi)！醫(yī)療等方面的扶持政策； 第五， 多元化以房養(yǎng)老模式的突破" 除了要研究倒按揭！ 反向抵押貸款等形式外， 還要探索-以小換大！ 委托. 等等模式， 解決老年人有房沒錢的問題， 通過這樣一些突破， 我們國家老齡事業(yè)！ 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會有更大的發(fā)展"

三、改進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的建議

1、健全優(yōu)化養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈

當(dāng)前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于摸索階段，因此首要的任務(wù)是應(yīng)推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的形成，從而促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)。目前我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條尚處于形成過程中，如建設(shè)資金投入、建設(shè)用地提供、設(shè)施設(shè)備配備適老化用品購置、運(yùn)營管理引進(jìn)等環(huán)節(jié)都有待進(jìn)一步銜接?？梢哉f，完善的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條是促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的重要前提，只有相關(guān)完整的環(huán)節(jié)能夠得到順利銜接，才能有效促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的順利發(fā)展。目前既需要建設(shè)良好的信息平臺來銜接各個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也需要政府出臺支持政策來培育各環(huán)節(jié)的成長。針對產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化健全，還要通過制定針對性的產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，需要有關(guān)部門制定政策和標(biāo)準(zhǔn)以加強(qiáng)規(guī)范和引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，從而應(yīng)對在實(shí)際建設(shè)中所遇到的由于產(chǎn)品多樣化和建設(shè)主體多元化所造成的水平不均衡問題。同時(shí)國家還要出臺各種政策來鼓勵養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)布局下養(yǎng)老項(xiàng)目的多樣化和有序化。

2、政府出臺切實(shí)可行的優(yōu)惠政策， 鼓勵民間資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域

為鼓勵更多的開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，政府需要出臺切實(shí)可行的優(yōu)惠政策。一是鼓勵民間資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域。在規(guī)劃審批、投資核準(zhǔn)、融資服務(wù)、財(cái)稅支持、土地使用、醫(yī)保定點(diǎn)等方面，貫徹平等準(zhǔn)入原則。二是實(shí)行同等待遇。凡各級政府給予公辦養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目的優(yōu)惠扶持政策與措施，也適用于民營養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)；給予非營利性機(jī)構(gòu)、組織的各種優(yōu)惠待遇和政策，也同樣適用于從事同類服務(wù)活動的民營養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)。

政府各相關(guān)部門要關(guān)注、關(guān)心養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，作好服務(wù)工作。繼續(xù)加大資金保障力度，建立養(yǎng)老服務(wù)資金保障制度，將發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的經(jīng)費(fèi)列入專項(xiàng)財(cái)政預(yù)算。推進(jìn)試點(diǎn)建設(shè)工作，推行優(yōu)惠政策，吸引社會捐助和公益慈善組織多渠道投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)；進(jìn)一步完善社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)制，規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選擇有信譽(yù)的企業(yè)進(jìn)入社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)。

3、吸取國外開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)

英國老年社區(qū)的特點(diǎn)是配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū)，也稱聚集住宅或退休之家。英國的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上，是集居住、商業(yè)服務(wù)、度假療養(yǎng)于一體的大型綜合社區(qū)。美國老年人的居住設(shè)施大致分為5類：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院和老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。

4、探索國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)

“以房養(yǎng)老”模式以北京太陽城老年公寓為代表，采用反向抵押的逆按揭方式。這一概念是從西方引入中國的，在老齡化現(xiàn)象日益突出、獨(dú)生子女負(fù)擔(dān)加重的當(dāng)今社會，該模式無疑是未來老年人減輕養(yǎng)老負(fù)擔(dān)的一種很好的方式。

5、開發(fā)商應(yīng)該探索獨(dú)立開發(fā)或合作開發(fā)的模式

養(yǎng)老地產(chǎn)對現(xiàn)金流要求非常高，除房地產(chǎn)開發(fā)公司外，一些保險(xiǎn)公司、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行公司、醫(yī)療公司等也有進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意愿，開發(fā)商可與此類公司合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，增強(qiáng)資金、資源實(shí)力，分散開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目策劃和可行性研究。

四、總結(jié)

我們需要認(rèn)清養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心和實(shí)質(zhì)，政府應(yīng)該承擔(dān)政府的責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)該認(rèn)清自己在這個(gè)產(chǎn)業(yè)中的定位和角色， 醫(yī)療資源應(yīng)該首當(dāng)其沖促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈和服務(wù)鏈的構(gòu)建， 全社會在共同做養(yǎng)老上達(dá)成共識。保險(xiǎn)、投資、運(yùn)營管理、社工體系、志愿者等方方面面共同參與， 這個(gè)產(chǎn)業(yè)才有希望， 才能成功。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利模式范文

隨著財(cái)富的不斷積累，在滿足一般物質(zhì)支出的基礎(chǔ)上，個(gè)性化的財(cái)富管理逐漸成為人們的需求。

龐大的市場催生了日益壯大的第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)團(tuán)隊(duì)，北京正源財(cái)富管理咨詢有限公司（以下稱“正源財(cái)富”）就是其中一家獨(dú)立的第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)。在2014西安金博會上，記者采訪了正源財(cái)富副總經(jīng)理莊林。

據(jù)莊林介紹，多年來，正源財(cái)富秉承投資者資產(chǎn)安全和利益至上的原則，專注于為投資者提供全方位的財(cái)富管理服務(wù)，通過多維度的產(chǎn)品篩選及風(fēng)險(xiǎn)控制體系，從宏觀、行業(yè)、公司自上而下的原則進(jìn)行優(yōu)選產(chǎn)品，通過深厚的行業(yè)認(rèn)知及長期積累的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地盡職調(diào)查，為投資者甄選出優(yōu)質(zhì)可靠的金融產(chǎn)品。

目前，正源財(cái)富已經(jīng)建立起金融產(chǎn)品信息庫，定期匯總行業(yè)產(chǎn)品信息，定期對各種產(chǎn)品進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，定期整理宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)政策，本著自上而下的原則適時(shí)調(diào)整資產(chǎn)配置策略，致力為投資者打造全面的理財(cái)服務(wù)。

此外，正源財(cái)富專門設(shè)立了產(chǎn)品開發(fā)部、風(fēng)險(xiǎn)控制部和項(xiàng)目評審委員會，實(shí)行“產(chǎn)品采集與風(fēng)險(xiǎn)審核相分離”的原則，獨(dú)立審核，標(biāo)準(zhǔn)控制，流程管理?！爱a(chǎn)品采集以投資者需求為導(dǎo)向，優(yōu)選產(chǎn)品，采用全流程的嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)控制：由投資專家、風(fēng)控專家、法務(wù)專家對產(chǎn)品公司的項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控，讓投資者放心。”莊林說。

為了提供更有針對性的財(cái)富管理方案，正源財(cái)富對投資人的投資綜合能力進(jìn)行充分評估，針對投資者潛在需求、理財(cái)狀況以及其他與理財(cái)相關(guān)信息進(jìn)行充分交流。

作為第三方理財(cái)大軍中的一員，莊林和他所在的正源財(cái)富也不得不面臨行業(yè)野蠻擴(kuò)張的現(xiàn)狀。在莊林看來，國內(nèi)的第三方理財(cái)市場已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)“萌芽時(shí)期的大浪淘沙階段”，中國的財(cái)富市場雖然很大而且具有巨大的增長潛力，但由于第三方理財(cái)公司僅僅做類似的中介服務(wù)，進(jìn)入門檻很低，所以一開始競爭就異常激烈。加之銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)都有各自的私人理財(cái)業(yè)務(wù)，所以要想在這個(gè)行業(yè)站穩(wěn)腳跟并尋求突破，必須在盈利模式、營銷模式、服務(wù)模式和管理模式上走創(chuàng)新之路。

一方面是行業(yè)間的激烈競爭，另一方面，企業(yè)的服務(wù)對象是由于長期收益欠佳而需求日漸疲軟的中小投資者。

低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品最多達(dá)到對抗通脹的效果，A股、偏股類基金由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境而虧損累累，信托、私募又往往對投資者財(cái)力要求過高，房產(chǎn)、商鋪門檻因其流動性特征更不適合于廣大中小投資者……中小投資者投資渠道單一，加之近年來國家宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)面臨進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，大眾可支配收入增幅降低、消費(fèi)能力下降，投資需求疲軟。

第8篇：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利模式范文

一、存在的主要問題

（一）養(yǎng)老服務(wù)業(yè)整體發(fā)展缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃。部分地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)起步晚，還處于摸索階段，在整體發(fā)展上缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃。方面，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展主體不清晰。傳統(tǒng)上的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)由政府主導(dǎo)，資金主要依靠各級財(cái)政補(bǔ)助，行政色彩濃厚。另方面，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立帶有盲目性，部分養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏財(cái)政“斷糧”后的可持續(xù)發(fā)展動力，存在項(xiàng)目擱置或人員解散的風(fēng)險(xiǎn)。再者，居家養(yǎng)老方面，缺乏長期、穩(wěn)定和專業(yè)的居家養(yǎng)老服務(wù)組織，供需矛盾比較突出。目前老年人居家養(yǎng)老需求較大，市場上尚沒有具備成熟管理經(jīng)驗(yàn)的居家養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)，尚未形成功能定位明確、服務(wù)模式成熟、人員穩(wěn)定、監(jiān)管到位、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化完備的運(yùn)營模式，難以滿足養(yǎng)老需求。

（二）政策缺乏靈活性，未充分結(jié)合地方實(shí)際情況，缺乏有效的政府投入資金的績效考量機(jī)制。目前有關(guān)政策法規(guī)對于些具體事項(xiàng)的規(guī)定過于呆板，面對各地的復(fù)雜情況，采取刀切的處理方式，不太符合地方實(shí)際，容易造成“有需求的無床位，有床位的無人源”的尷尬狀況。另外，大量資金投入到養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展上，各種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、日間照料中心也紛紛建立。但部分地區(qū)尚未形成有效的資金績效考評機(jī)制，未充分評價(jià)項(xiàng)目發(fā)揮的社會效益，資金使用效益難以考量，“重投八、輕效益”的狀況較為突出。

（三）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比例不合理，城鎮(zhèn)養(yǎng)老床位占比較少?？傮w來看，大部分床位面向城鎮(zhèn)“三無”和農(nóng)村五保人員、農(nóng)村老年人，面向城鎮(zhèn)區(qū)域老年人的服務(wù)設(shè)施占比較少。過去，我國大多以政府為主體，建設(shè)敬老院、養(yǎng)老院等福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，面向的是經(jīng)濟(jì)困難或生活不能自理的老人，側(cè)重于“福利性”；這種單純性的福利性、救濟(jì)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不能滿足現(xiàn)在老年人對養(yǎng)老的要求，并影響老年人對社會化養(yǎng)老發(fā)展模式的接受程度。

（四）未有效實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不清晰，民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相對較少，其他類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多為政府投資設(shè)立，產(chǎn)權(quán)不清晰，缺乏明確的權(quán)利義務(wù)主體。究其原因，一是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)尚在起步階段，未引入市場競爭機(jī)制，市場不夠活泛，缺乏有效的盈利模式，部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生存困難。二是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)行業(yè)中，市場化運(yùn)營需要的法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不夠完善，面臨政策瓶頸，不利于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是行業(yè)組織不夠健全，不能做到行業(yè)自律。

（五）社會化養(yǎng)老優(yōu)勢未充分體現(xiàn)，尚未在社會上形成廣泛認(rèn)同。由于社會化養(yǎng)老行業(yè)尚未發(fā)育成熟，加之目前社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)參差不齊，部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)備不到位、服務(wù)水平不高、護(hù)理員大多沒有接受過專業(yè)訓(xùn)練、缺乏專業(yè)性的老年護(hù)理和心理知識等原因，無法滿足人口老齡化過程中養(yǎng)老服務(wù)需求的快速增長。另外社會化養(yǎng)老為老年人提供專業(yè)化服務(wù)，滿足老年人體檢、就醫(yī)等需求，以及專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)給老人帶來認(rèn)同感、歸宿感和社會化養(yǎng)老的規(guī)?；瘍?yōu)勢未能充分顯現(xiàn)出來，也導(dǎo)致社會化養(yǎng)老的模式?jīng)]有得到社會廣泛認(rèn)同。

二、對策建議

隨著醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)狀況的改善和計(jì)劃生育政策的實(shí)施，我國人口老齡化的趨勢在加劇。就目前而言，養(yǎng)老問題已經(jīng)不僅僅是一個(gè)福利問題，更是一個(gè)嚴(yán)重的社會問題，如果解決不好，可能會引發(fā)矛盾，不利于社會發(fā)展。對此提出如下建議。

（一）加快政府職能轉(zhuǎn)變，引領(lǐng)民間資本進(jìn)入，推動養(yǎng)老服務(wù)市場化。第，政府筒政放權(quán)，改革切阻礙養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的體制障礙。減少政府行政性干預(yù)，完善政府宏觀管理，培育和規(guī)范養(yǎng)老市場。建立健全各項(xiàng)機(jī)制，研究建立困難老人養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度，積極推行政府購買養(yǎng)老服務(wù)制度。制定扶持政策，鼓勵單位和個(gè)人投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，引領(lǐng)社會力量參與到養(yǎng)老服務(wù)業(yè)這行業(yè)中來。第二，大力鼓勵社會資本和外資進(jìn)入國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)市場，充分發(fā)揮地方融資平臺的作用，通過市場化融資方式，引導(dǎo)民間資本參與進(jìn)來。第三，積極推行養(yǎng)老服務(wù)社會化、市場化，尊重市場規(guī)律，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，努力實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）優(yōu)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)多元化發(fā)展。結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，因地制宜建立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，避免造成養(yǎng)老設(shè)施資源的閑置浪費(fèi)。除部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)重點(diǎn)保障特困群體及低收入群體的養(yǎng)老需求外，鼓勵發(fā)展醫(yī)養(yǎng)型、護(hù)理型等多種模式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，發(fā)展包含中高端在內(nèi)的多元化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，適應(yīng)不同人群的需要。大力推進(jìn)機(jī)構(gòu)醫(yī)養(yǎng)融合，支持醫(yī)療衛(wèi)生資源進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。注重居家養(yǎng)老系列服務(wù)、老年文化教育服務(wù)等，結(jié)合我國國情，建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系。

第9篇：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利模式范文

Abstract： With the growing trend of China's aging， The development need of Elderly real estate is increasingly significant. one hand it is lack of policy support and guidance，and on the other hand lack of suitable development mode of operation. Therefore the slow development of the elderly real estate. This will combine the sale-leaseback financing and promotional features to explore the feasibility and the specific operating of elderly real estate sale-leaseback model.

關(guān)鍵詞： 養(yǎng)老地產(chǎn)；售后回租；優(yōu)勢；困難

Key words： elderly real estate；sale-leaseback；advantages；difficult

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）34-0074-03

0 引言

售后回租是一種集銷售和融資為一體的新型租賃形式，是西方發(fā)達(dá)國家常用的一種籌資手段。在售后回租交易中，承租人與出租人具有雙重身份，進(jìn)行雙重交易，形成了資產(chǎn)價(jià)值和使用價(jià)值的分離。它通過改變資產(chǎn)的形態(tài)，將物化的長期資產(chǎn)變?yōu)榱鲃有缘默F(xiàn)金資產(chǎn)，以達(dá)到承租方融資、促銷的目的。

我國引進(jìn)融資租賃始于上個(gè)世紀(jì)八十年代，本世紀(jì)初開始在房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)，目前涉及的物業(yè)類型限于酒店公寓、大型商場、寫字樓等收益性房地產(chǎn)。在融資租賃已經(jīng)十分成熟的美國，養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式已經(jīng)得到實(shí)踐。隨著我國社會步入老齡化程度的不斷加深，養(yǎng)老地產(chǎn)也將逐漸得到各界的關(guān)注和重視。但是目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的步伐還比較緩慢，開放商以及運(yùn)營商都處在觀望的狀態(tài)。因此尋求適合養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的模式是解決養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求與有效供給不平衡的關(guān)鍵。

1 我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 社會老齡化現(xiàn)狀催生養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā) 2010年我國第六次人口普查結(jié)果顯示，我國13.7億總?cè)丝谥?，?.8億60歲以上的老年人，而這1.8億中又有1.2億65歲以上的老年人。60歲以上老年人口占到了總?cè)丝诘?3.26%，65歲以上占到8.87%。相比2000年第五次人口普查結(jié)果，老年人口的增長率達(dá)到27.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國人口總量5.4%的增長。

按照聯(lián)合國相關(guān)規(guī)定，65歲以上的人口數(shù)量占總?cè)丝?%以上的國家稱為“老年型國家”。我國大陸31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市中有19個(gè)省市65歲以上老年人口比例超過7%，其中福建以11.43%的比例位列榜首，其次是四川10.95%，江蘇10.89%，遼寧10.31%，上海10.12%。城市一旦進(jìn)入“老年型”，與之相應(yīng)的各種老年需求問題就開始出現(xiàn)。

1.2 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀 養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品包括：養(yǎng)老住宅、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)等。我國存在的盈利性養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品類型主要有三類：①會員制的養(yǎng)老住宅，定位層次比較高，針對的主要是高端消費(fèi)者，其采取在普通住宅中配建針對老年人的住宅。②“反按揭”模式的養(yǎng)老住宅，即在征得老人同意后，將老人原有住房出租，以租金收入補(bǔ)足入住養(yǎng)老住宅的租金；或采取置換的方式，將老人的原有住房與想要租住的老年公寓進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世之后，再將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還給其法定繼承人。③升級版的養(yǎng)老院，主要是保險(xiǎn)資金推出的，將養(yǎng)老地產(chǎn)視作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期經(jīng)營。

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀可以總結(jié)出三方面的問題：一是資金問題，包括社會資金投入以及企業(yè)自身融資能力；二是開發(fā)模式問題，企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)是持有或是出售，或是兩者之間存在一個(gè)合適的比列使得企業(yè)獲利最大化都將影響企業(yè)開發(fā)的積極性，從而影響?zhàn)B老地產(chǎn)的社會供給量；三是運(yùn)營服務(wù)的質(zhì)量問題，后期運(yùn)營決定了開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際獲利，這也是整個(gè)老年地產(chǎn)至關(guān)重要的一環(huán)。

針對上述問題，本文提出利用售后回租模式進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，解決養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的資金問題，實(shí)現(xiàn)開發(fā)運(yùn)營的良性經(jīng)濟(jì)循環(huán)。

2 養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租的操作模式

2.1 養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租的開發(fā) 養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租是指房地產(chǎn)開發(fā)商（承租人）將其開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目出售后，又將該養(yǎng)老地產(chǎn)從出租人那里租回，習(xí)慣稱之為“回租”。通過售后回租交易，賣方（承租人）在保留對資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)和控制權(quán)的前提下，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資本，在出售時(shí)可取得全部價(jià)款的現(xiàn)金。該買方（出租人）將該養(yǎng)老地產(chǎn)回租給承租人，獲得租金應(yīng)收款，并擁有該養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)際產(chǎn)權(quán)。

養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)擁有者（即出租人）可以是分散的個(gè)體購買者也可以是機(jī)構(gòu)購買者，這里的機(jī)構(gòu)包括REITS，基金投資、租賃公司、保險(xiǎn)公司等。由于國家政策和相關(guān)法律條款的原因，老年地產(chǎn)本身不適宜產(chǎn)權(quán)劃分出售，養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租的對象多選擇租賃公司等機(jī)構(gòu)。目前保險(xiǎn)公司已經(jīng)對養(yǎng)老地產(chǎn)表示濃厚的興趣，他們?nèi)狈?0年期甚至更長期限的投資工具。養(yǎng)老地產(chǎn)的長期持有性質(zhì)正好滿足保險(xiǎn)公司的需求。另外養(yǎng)老地產(chǎn)長期的資金回報(bào)率能夠穩(wěn)定在10%以上，這對于尋求穩(wěn)定且長期持續(xù)投資回報(bào)的租賃公司來說也具有很大誘惑性。

回租過程雙方簽訂回租合同時(shí)，會約定一定的租賃期限，以及租賃期滿時(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬的辦法。作為融資租賃形式的售后回租，往往租賃年限幾乎等同于其經(jīng)濟(jì)壽命。租賃期屆滿，出租方會以象征性的價(jià)格將所有權(quán)賣給承租方。而一些金融租賃公司作為出租人，根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量以及租金應(yīng)收款的風(fēng)險(xiǎn)程度，還會另外收取2-5%的融資租賃費(fèi)用同時(shí)出租人還可以再將養(yǎng)老地產(chǎn)的租金應(yīng)收款“打包”賣給銀行。銀行以買斷租金應(yīng)收款為基礎(chǔ)，為出租人提供租金應(yīng)收款的催收和信用風(fēng)險(xiǎn)控制等服務(wù)，拓展了銀行中介業(yè)務(wù)——“保理業(yè)務(wù)”。銀行在收取租金應(yīng)收款的同時(shí)，還可以收取不低于保理融資額1%的保理業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)。在“保理業(yè)務(wù)”有追索權(quán)的情況下，一旦承租人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）無法按時(shí)支付租金，可由承租人的擔(dān)保公司支付；如果擔(dān)保公司支付不了的話，銀行可將抵押的房產(chǎn)拍賣，所得款項(xiàng)仍不足的部分，再由出租人補(bǔ)足。養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式成功的將房地產(chǎn)納入了金融行業(yè)，并擴(kuò)寬了金融業(yè)務(wù)。

2.2 養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式的運(yùn)營 養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式的運(yùn)營商可以是開發(fā)商本身，也可以是專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。以目前國內(nèi)開發(fā)商的物業(yè)水平以及養(yǎng)老地產(chǎn)本身的專業(yè)化需求來看，開發(fā)商自身很難實(shí)現(xiàn)整個(gè)養(yǎng)老社區(qū)正常有序的運(yùn)營，跟知名的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作是進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的最優(yōu)選擇。

開發(fā)商跟運(yùn)營商之間簽訂委托合同，由運(yùn)營商代為管理整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)的后期運(yùn)營，每年向運(yùn)營商支付一定的傭金或者提成，運(yùn)營商負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)的專業(yè)模塊，雙方各自發(fā)揮自己的優(yōu)勢，形成互助式的盈利模式。當(dāng)然開發(fā)商也可以將物業(yè)租賃給運(yùn)營商，他在其中收益的是租金差值，對于融資性售后回租來說，后期得到產(chǎn)權(quán)之后，開發(fā)商還可以享受物業(yè)本身的增值價(jià)值。

老年租戶向開發(fā)商支付租金，向運(yùn)營商支付物業(yè)管理費(fèi)用以及商業(yè)管理費(fèi)用。同時(shí)開發(fā)商還可以通過附加的醫(yī)療保健、特殊看護(hù)等服務(wù)獲得一部分營業(yè)收入。于此同時(shí)開發(fā)商還要定期向投資者支付租金應(yīng)收款。

3 養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租的優(yōu)勢分析

3.1 承租者角度的優(yōu)勢 養(yǎng)老地產(chǎn)的售后回租拓寬了企業(yè)融資渠道，為承租人提供中長期資金來源，發(fā)揮了與銀行借貸等中長期融資手段相同的作用，但又不像銀行融資那樣對資金的用途提出了很多的限制，承租人可以將獲得的資金作為自有資金自由分配。而且售后回租和銀行貸款、發(fā)行債券、股票等融資方式相比，具有明顯的靈活性優(yōu)勢：手續(xù)簡單快捷，由于出租人在租賃期間一直擁有租賃物的所有權(quán)，并通過租期內(nèi)租賃物的完整來保證，出租人對承租人的審查更側(cè)重于承租人未來的盈利能力，而不是過去的信用歷史和財(cái)產(chǎn)資本基礎(chǔ)，這樣使一些資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)、沒有銀行信用的企業(yè)或者是新企業(yè)都可以通過這種途徑獲得中長期融資。

3.2 出租者角度的優(yōu)勢 售后回租可以弱化投資者的風(fēng)險(xiǎn)，投資者作為出租人擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，即使承租者無力支付租金，投資人可以收回房產(chǎn)，并依據(jù)與開發(fā)商的回購協(xié)議處理房產(chǎn)。

投資人定期收回租金應(yīng)收款，回籠資金，獲得較多的穩(wěn)定收益。承租人在租賃期間使用租賃物品的代價(jià)是按預(yù)定的期限和金額支付租金，這也正是投資人投資回報(bào)的物質(zhì)基礎(chǔ)。而且如果從房地產(chǎn)商處購房形成一定規(guī)模后，還能得到房地產(chǎn)商的優(yōu)惠，這樣就有效降低了租賃公司的租賃運(yùn)作成本。

3.3 促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)鏈的構(gòu)建 養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式將開發(fā)商、運(yùn)營商以及金融行業(yè)的保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)和投資商納入到一個(gè)共同的資金循環(huán)平臺，實(shí)現(xiàn)了利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)要想得以持續(xù)發(fā)展，必須構(gòu)建一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)鏈。開發(fā)商、投資商與運(yùn)營商的角色分離實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤、租金收益、資產(chǎn)升值收益與經(jīng)營管理收益的分離。開發(fā)以及運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)在這種分離的過程中也實(shí)現(xiàn)了分擔(dān)和管控。

4 實(shí)施存在的困難

4.1 土地轉(zhuǎn)讓成本較高 目前老年地產(chǎn)用地多是按照商業(yè)用地進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓成本較高。養(yǎng)老地產(chǎn)本身在設(shè)計(jì)以及適老化設(shè)施方面的成本已經(jīng)高于普通住宅，如果土地成本不能降下來的話，養(yǎng)老地產(chǎn)普及不到中低層社會需求者，而這部分人群是整個(gè)老齡化階層的消費(fèi)主力軍，社會供給滿足不了有效需求，會嚴(yán)重阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)以及社會養(yǎng)老保障的真正實(shí)現(xiàn)。

4.2 民間投資渠道限制 國內(nèi)金融工具相比國外是不開放的，民間資金投資的渠道受到了很大限制，形成了資金需求和資金供給的不對稱。養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租需要投資機(jī)構(gòu)的資金投入，但是目前國內(nèi)這樣的機(jī)構(gòu)還比較少，另外由于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式還不成熟，投資者對于風(fēng)險(xiǎn)的評估還不能把控，這些都將制約養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

4.3 缺乏政府相應(yīng)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理問題頻頻曝光，收到公眾的質(zhì)疑，一方面是中國養(yǎng)老機(jī)制不成熟的表現(xiàn)，另一方面直接暴露了政府相應(yīng)監(jiān)督機(jī)制的缺乏。純商業(yè)模式的運(yùn)營是靠市場進(jìn)行調(diào)節(jié)的，但是兼具社會福利性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)以其特殊的服務(wù)人群，理應(yīng)得到民政部門的更多關(guān)注和監(jiān)督。

參考文獻(xiàn)：

[1]顏莉.商品房售后包租的風(fēng)險(xiǎn)[J].城市管理，2006.