公積金貸款額度評估精選(九篇)
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第1篇：公積金貸款額度評估范文
第二條本細(xì)則所稱的職工住房公積金貸款，是指由*市住房公積金管理中心*分中心（以下稱分中心）運用歸集的職工住房公積金，委托銀行（以下稱受托銀行）向參加住房公積金繳存并在本縣購買（含建造、翻建、大修，下同）自住房的職工發(fā)放的專項貸款。
第三條凡按規(guī)定繳存住房公積金的職工，具備下列條件的，可申請貸款：
（一）是本市常住戶口；
（二）按不低于《住房公積金管理條例》規(guī)定的最低比例連續(xù)繳存住房公積金六個月以上；
（三）具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，個人信用良好，無尚未還清的數(shù)額較大、可能影響公積金償還能力的債務(wù)或擔(dān)保，有償還貸款本息的能力；
（四）正在購建個人自住住房，并能按要求提供各項合法證明材料；
第四條夫妻雙方都能正常足額繳存住房公積金的，夫妻任何一方均可申請住房公積金貸款；共有房產(chǎn)申請貸款的，其房屋共有權(quán)人須為借款人配偶或借款人直系親屬。
第五條職工住房公積金貸款采取職工住房抵押的方式。借款人須提供合法房產(chǎn)作為抵押物。
（一）購買預(yù)售房產(chǎn)，且開發(fā)商已與分中心簽訂《個人住房政策性貸款合作協(xié)議》的，在職工未取得“三證”（土地證、房產(chǎn)證、契證，下同）前，先由售房單位擔(dān)保，辦理商品房抵押按揭登記手續(xù)，取得“三證”后，再辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)；如開發(fā)商未與分中心簽訂《個人住房政策性貸款合作協(xié)議》，職工確需貸款，并經(jīng)分中心審核同意的，可先辦理商品房按揭登記備案,同時用其它合法房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，取得“三證”后，辦理所購房產(chǎn)抵押手續(xù)，取消原來的房產(chǎn)抵押擔(dān)保。
（二）購買二手房的，取得“三證”后，以該房產(chǎn)作為抵押，按照不動產(chǎn)專用發(fā)票所載明的時間三個月內(nèi)，辦理公積金貸款手續(xù)。
(三)自建房土地為出讓且建筑進(jìn)度已超過三分之一的，憑《國有土地使用證》、《規(guī)劃建設(shè)許可證》，由其它合法房產(chǎn)抵押，辦理公積金貸款手續(xù)；或建成并取得“三證”后，以所建房產(chǎn)作抵押辦理公積金貸款手續(xù)。自建房土地為農(nóng)村集體土地且建筑進(jìn)度已超過二分之一的，憑《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)許可證》，以其它合法房產(chǎn)抵押，辦理公積金貸款手續(xù)。自建房的造價按*縣人民政府公布的房屋拆遷重置價計算。
第六條每戶家庭原則上5年內(nèi)只能享受一次住房公積金貸款，且累計貸款次數(shù)不得超過二次。
第七條申請住房公積金貸款需提供的材料：
（一）申請人及配偶的身份證、戶口本、結(jié)婚證、收入證明等原件和復(fù)印件；
（二）購買商品房的，提交《商品房購銷合同》、首付款發(fā)票原件和復(fù)印件；
（三）購買“二手房”的，提交交易時的房屋評估報告、房屋買賣協(xié)議、《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》》、《契證》原件和復(fù)印件；
（四）建造、翻建或大修住房，提交規(guī)劃、國土、建設(shè)部門批準(zhǔn)的文件及《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》；農(nóng)村建房的，提交《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)許可證》等；
（五）住房公積金管理中心要求提供的其它材料。
第八條貸款額度按以下條件由住房公積金管理中心核定：
（一）不高于市住房公積金管理委員會規(guī)定的最高限額；
（二）不高于按照房屋總價款的比例確定的貸款限額；
（三）不高于按照借款人住房公積金帳戶儲存余額的倍數(shù)確定的貸款限額；
（四）不高于按照月繳存額確定的貸款限額；
按照各條款計算的貸款額不一致時，按最低額確定；在符合第（一）、（二）款的前提下，按本條第（三）、（四）款計算不到5萬元的，最高貸款額可按5萬元計算。（本條款中的市住房公積金管理委員會規(guī)定的最高限額、比例、倍數(shù)、按照月繳存額確定的貸款限額，報經(jīng)*市公積金管委會批準(zhǔn)后執(zhí)行，并向社會公布。）
第九條職工購買住房資金不足的，也可向受托銀行申請配套的住房組合貸款。
第十條貸款期限最長不超過30年，并不長于借款人法定離休或者退休的時間。
第十一條貸款利率按照國家規(guī)定的公積金貸款利率執(zhí)行。遇法定利率調(diào)整，于下年初開始按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行。遇申請、審批過程中利率調(diào)整的，按放貸日利率執(zhí)行。
第十二條貸款程序
（一）借款人持本辦法第五條規(guī)定的材料到住房公積金管理中心提出貸款申請，并填寫《住房公積金貸款申請審批表》；
（二）根據(jù)借款人的申請，住房公積金管理中心對其所購房屋狀況、住房公積金繳交情況、個人信用狀況及還貸能力等進(jìn)行調(diào)查核實，結(jié)合借款人申請貸款額度及本細(xì)則規(guī)定的貸款額度核定辦法，計算、審定申請人的貸款額度，15個工作日內(nèi)作出準(zhǔn)予或不準(zhǔn)予貸款的決定，并通知申請人；
（三）申請獲得批準(zhǔn)的，申請人可到分中心及受托銀行辦理貸款手續(xù)；
（四）分中心及受托銀行根據(jù)借款人提供的資料，對借款人的資格、資信及經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行風(fēng)險審查，符合條件的，簽訂借款合同、辦理住房抵押登記等手續(xù)，并領(lǐng)取《房屋他項權(quán)證》。
（五）借款人按約定時間到受托銀行辦理放款手續(xù)，受托銀行將款項劃入售房單位，對辦妥“三證”的“二手房”及自建房貸款，款項劃入借款人帳戶。
第十三條貸款本息償還方式
（一）貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；
（二）貸款期限在1年以上的，采用等額本息還款法，按月歸還貸款本息；
（三）借款人每月歸還貸款本息總額原則上不得超過借款人家庭收入的50%。
第十四條借款人應(yīng)按借款合同規(guī)定的期限歸還貸款本息。如逾期，按人民銀行規(guī)定向借款人計收逾期罰息。
第十五條借款人具有下列情形之一的，貸款人有權(quán)提前終止借款合同，依法處置抵押物，直至收回貸款：
（一）借款人提供的申請住房公積金貸款的資料不真實；
（二）借款人連續(xù)3個月（含）或累計6個月（含）以上不按合同規(guī)定償還貸款本息，或借款合同期滿，經(jīng)催討，借款人仍未足額償還貸款本息的；
（三）借款人停繳住房公積金，經(jīng)催討仍不按要求繼續(xù)繳交的；
（四）借款人死亡、喪失民事行為能力或被依法宣告失蹤或死亡，其財產(chǎn)繼承人、監(jiān)護(hù)人或受遺贈人拒絕履行償還貸款本息義務(wù)的；處置抵押物的所得價款扣除稅費后，首先償還貸款本息及相關(guān)費用，不足部分可依法追索，余款予以退還。
第十六條借款人清償貸款本息后，憑退還的《房屋他項權(quán)證》，到抵押物登記部門辦理注銷手續(xù)。
第十七條作為抵押物的房產(chǎn)，在抵押期間借款人負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好的責(zé)任。
第十八條借貸各方發(fā)生糾紛時，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成時，可依法申請仲裁或向人民法院提訟。
第十九條借款過程中發(fā)生的抵押登記、房產(chǎn)評估等相關(guān)費用由借款人負(fù)擔(dān)。
第2篇：公積金貸款額度評估范文
《長春市個人住房公積金貸款管理辦法實施細(xì)則》
第一條 為加強(qiáng)個人住房公積金貸款(以下稱公積金貸款)管理，規(guī)范貸款操作，有效防范貸款風(fēng)險，保證貸款資產(chǎn)安全，根據(jù)《長春市個人住房公積金貸款管理辦法》(以下稱《辦法》)，制定本實施細(xì)則。
第二條 《辦法》第五條第一款第(二)項是指借款人繳存住房公積金情況應(yīng)同時符合下列條件：
(一)開立個人住房公積金賬戶并繳存須滿一年以上;
(二)申請公積金貸款時，其個人住房公積金賬戶應(yīng)處于正常繳存狀態(tài);
(三)自申請公積金貸款之日起向前推算，連續(xù)、足額繳存住房公積金須滿十二個月以上。
借款人因工作單位變動等原因，造成斷繳3個月(含)以內(nèi)住房公積金，在申請貸款時已將欠繳的住房公積金補(bǔ)齊并恢復(fù)逐月繳存的，該斷繳期間可視同連續(xù)繳存。
對申請貸款時所在單位連續(xù)欠繳超過三個月的借款人，長春市住房公積金管理中心(以下稱中心)不予貸款。
第三條 《辦法》第五條第一款第(三)項所稱住房主要包括：新建商品住房、存量住房(即二手住房)、自建住房。
第四條 《辦法》第五條第一款第(五)項所稱內(nèi)容是指：1、借款人家庭使用公積金貸款購買首套住房的，自籌資金比例按以下情況區(qū)分確定：(1)購買商品住房的，自籌資金比例不得低于購房款總額的30%;(2)購買存量住房的，貸款額度不得超過所購住房交易價格與估價值較低值的60%，但所購住房房齡在10年(含)以內(nèi)的，貸款額度可以提高到所購住房交易價格與估價值較低值的70%;(3)建造、翻建、大修自住住房的，自籌資金比例不得低于工程概(預(yù))算的30%。2、借款人家庭使用公積金貸款購買第二套住房的，自籌資金比例按以下情況區(qū)分確定：(1)購買商品住房的，自籌資金的比例不得低于購房款總額的60%;(2)購買存量住房的，貸款額度不得超過所購住房交易價格與估價值較低值的40%。3、借款人家庭購買第三套(含)以上住房的，不予辦理公積金貸款。
第五條 借款人購買商品住房申請公積金貸款的，該商品住房開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)已與中心簽訂《住房公積金貸款合作協(xié)議》(以下稱《合作協(xié)議》)，且借款人購買的成套商品住房應(yīng)在《合作協(xié)議》范圍內(nèi)。
第六條 借款人購買存量住房申請公積金貸款的，該存量住房應(yīng)同時具備下列條件：
(一)售房人已就該交易房屋取得《房屋所有權(quán)證》;
(二)房齡不超過29年;
(三)售房人對該交易房屋具有完全處置的權(quán)利;
(四)該交易房屋的其他共有人同意轉(zhuǎn)讓。
第七條 借款人申請公積金貸款，必須提供擔(dān)保。購買商品住房、存量住房申請公積金貸款的，一般采取階段性擔(dān)保加抵押或抵押的擔(dān)保方式。
借款人購買自住住房的，應(yīng)以本次貸款所購住房為抵押物。建造、翻建、大修自住住房的，可用中心認(rèn)可的其他房產(chǎn)作為抵押物。抵押物需要評估的，為保證評估價值的真實性，由借款人到中心認(rèn)可的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)申請辦理，評估費用由借款人承擔(dān)。
第八條 《辦法》第八條第二款所稱“借款人家庭(本人及配偶)月工資總收入”按借款人及其配偶的住房公積金月繳存基數(shù)確定。
第九條 《辦法》第九條所稱法定退休年齡是指：男職工年滿60周歲、女職工年滿55周歲;如果借款人按國家有關(guān)規(guī)定符合延長法定退休年齡的，貸款期限可相應(yīng)延長，但應(yīng)出具相關(guān)證明材料。
借款人購買存量住房申請公積金貸款的，貸款期限加上所購住房房齡不得超過29年。
第十條 職工家庭購買第二套住房申請公積金貸款的，貸款利率執(zhí)行同期首套公積金款利率的1.1倍。
第十一條 《辦法》第十一條第(三)項所稱身份證明，是指借款人(配偶)的戶口簿、個人有效身份證明、婚姻狀況證明(借款人未婚的，需提供單身證明或聲明;借款人已婚的，需提供結(jié)婚證;如果戶口簿上注明已婚而事實單身，還需提供離婚證或人民法院出具的離婚判決書、離婚調(diào)解書)。
個人有效身份證明包括：居民身份證、軍官證、警官證、文職干部證、護(hù)照及其他有效身份證明。
第十二條 貸款發(fā)放后，借款合同中已確定的還款方式不再變更，借款人應(yīng)按借款合同約定按月償還貸款本息。
借款人還款賬戶發(fā)生變化時，應(yīng)持本人有效身份證明、新的還款卡(折)及時辦理變更手續(xù)。新的還款賬戶自辦完變更手續(xù)時生效。
借款人聯(lián)系方式發(fā)生變化時，應(yīng)及時申請變更，以便中心及貸款銀行與借款人聯(lián)系。
第十三條 還款期內(nèi)，借款人死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力的，其財產(chǎn)合法繼承人或受遺贈人或監(jiān)護(hù)人或財產(chǎn)代管人應(yīng)繼續(xù)履行借款人簽訂的借款合同。
第十四條 公積金貸款償還一年后方可辦理提前還款;公積金貸款償還不足一年如遇特殊情況，須經(jīng)中心審核同意后方可辦理提前還款。
《辦法》第十六條第二款所稱規(guī)定數(shù)額是指人民幣五萬元。借款人辦理部分還款后，可以選擇月還款額不變、還款期限縮短，也可以選擇還款期限不變，月還款額減少。
第十五條 借款人有下列情形之一的，貸款銀行有權(quán)宣布借款合同提前到期，要求借款人在規(guī)定的期限內(nèi)清償全部貸款本息，或要求擔(dān)保人履行相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。借款人或擔(dān)保人拒絕履行義務(wù)的，貸款銀行可以依法處分抵押物。
(一)在還款期內(nèi)，借款人連續(xù)三個月或累計六個月未按時償還貸款本息的;
(二)借款人超過借款合同最后期限一個月仍未還清貸款本息的;
(三)借款人在申請借款時提供虛假證明材料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的;
(四)借款人擅自將抵押房屋出售、出租、轉(zhuǎn)讓、改建、贈與或重復(fù)抵押的;
(五)借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的;
(六)還款期內(nèi)，借款人死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力的，其財產(chǎn)的合法繼承人、受遺贈人、監(jiān)護(hù)人、財產(chǎn)代管人拒絕履行借款合同的;
(七)借款人發(fā)生其他可能影響歸還貸款本息的行為。
第十六條 借款人按借款合同約定償還全部貸款本息后，貸款銀行根據(jù)中心出具的貸款結(jié)清證明，將抵(質(zhì))押物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。
第3篇：公積金貸款額度評估范文
首先，究竟是一次性付清還是貸款買房？這有兩個因素起決定性作用：是否有足夠財力和目前貸款利率水平。如果投資者可以一次性付清全部房款，風(fēng)險厭惡型投資者可以選擇一次性付清。目前首套5年以上公積金貸款利率4.5%，相對目前理財產(chǎn)品收益來說，這一貸款利率并非無法戰(zhàn)勝，風(fēng)險承受能力較高的投資者可以考慮利用公積金貸款理財，賺取差價。不過，是否貸款購房還需要對自己的資產(chǎn)情況進(jìn)行評估，其一，要對家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實力做綜合評估，經(jīng)濟(jì)實力包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分；其二，投資者還需要對家庭未來的收入及支出做合理的預(yù)期。此外，投資者還要注意自己的還款能力和可貸額度，這是決定可貸款額度的重要依據(jù)。
其次，貸款最優(yōu)組合。其實貸款有很多種，對于普通投資者來說，最好采取兩個原則：其一，組合貸款的最優(yōu)組合原則，公積金貸款盡可能多，商業(yè)（論壇）貸款盡可能少。因為公積金貸款的利率遠(yuǎn)比商業(yè)性貸款要優(yōu)惠；其二，首期付款的寬松原則。首期付款不能把手頭的現(xiàn)金用完，不過這也需要和個人承受能力相結(jié)合。
第三，還款方法。一般來說，目前個人住房貸款還款方式有五種：其一，到期一次還本付息法，這種方法只適用于期限在一年之內(nèi)的貸款，基本不太適合房貸；其二，等額本金還款法，這種方法的第一個月還款額最高，以后逐月減少，適合穩(wěn)健投資者；其三，等額本息還款法，是按照貸款期限把貸款本息平均分為若干個等份，每個月還款額度相同，適合資金不太充裕的投資者，初期的壓力較小；其四，等比遞增還款法，是把還款期限劃分為若干時間段，在每個時間段內(nèi)月還款額相同，但下一個時間段比上一個時間段的還款額按一個固定比例遞增，適合收入處于上升階段的投資者；其五，等額遞增還款法。與第四種方法基本相同，只是把固定比例改為固定數(shù)額。投資者應(yīng)主要根據(jù)自己財務(wù)收支與時間推移的關(guān)系來確定選擇還款方法。
第4篇：公積金貸款額度評估范文
第二條住房公積金貸款（以下簡稱貸款），是指住房公積金管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱貸款人），用住房公積金向繳存了住房公積金的職工個人（以下簡稱借款人）發(fā)放的用于購買、自建、大修普通住房的貸款。貸款人發(fā)放貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人將根據(jù)本辦法進(jìn)行處理。
第三條本辦法由市住房公積金管理中心委托銀行房地產(chǎn)信貸部（以下簡稱銀行信貸部）辦理。適用于全市行政事業(yè)單位，駐撫中央、省屬各單位，國有、城鎮(zhèn)集體、外資、城鎮(zhèn)私營及其他城鎮(zhèn)企業(yè)，民辦非企業(yè)單位，社會團(tuán)體按規(guī)定繳納了住房公積金的職工個人。
貸款對象和條件
第四條貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力，并按規(guī)定足額繳存了住房公積金的個人。
第五條借款人應(yīng)同時具備以下條件:
（1）借款人及所在單位在市住房公積金管理機(jī)構(gòu)已連續(xù)一年不間斷繳存了住房公積金,并具備長期繳存、有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入、信用良好、有償還本息的能力。
（2）購(建)自住房的必須手續(xù)齊備,具有單位和建設(shè)行政主管部門證明,報建手續(xù)或有關(guān)部門鑒定證明。
（3）借款人姓名與購房合同、房屋產(chǎn)權(quán)證戶名一致。
第六條借款人應(yīng)向貸款人提供下列資料：
（1）身份證件（指居民身份證、戶口簿或其他有效法定證件）；
（2）住房公積金繳存證；
（3）合法有效的購房合同或協(xié)議書，自建、大修住房的應(yīng)出具有關(guān)部門評估鑒定書及建設(shè)行政部門審批文書；
（4）辦理抵押、質(zhì)押所需的房產(chǎn)證明書、有價證券，期房按揭所需的開發(fā)商開發(fā)商品房所需的證明；用直屬親屬（父母或子女）房屋產(chǎn)權(quán)辦理抵押的還需提供直屬親屬的委托書和身份證明；
（5）銀行信貸部門要求提供的其它證明材料。
貸款程序
第七條借款人申請住房公積金貸款應(yīng)先到貸款人處領(lǐng)取《撫州市職工個人住房公積金貸款申請表》一式二份，按表中內(nèi)容填寫并加蓋單位公章，連同符合要求的貸款資料一并交貸款人。
第八條貸款人在收到借款人《貸款申請表》和符合要求的貸款資料后，七個工作日內(nèi)向借款人答復(fù)，正式受理貸款。
第九條貸款人受理貸款后，必須派員到借款人單位及對抵、質(zhì)押實物進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，并提出調(diào)查報告和意見，按程序上報，經(jīng)研究后審批。
第十條貸款審批后，借款人與貸款人簽訂貸款合同。貸款合同一式四份，借款人、銀行信貸部、貸款人及公證部門各執(zhí)一份，副本根據(jù)需要確定。
第十一條貸款合同簽訂后借款人必須到公證部門辦理合同公證，然后由貸款人向銀行信貸部下達(dá)貸款委托通知書，銀行信貸部按合同約定的時間，以轉(zhuǎn)帳方式將貸款本金劃轉(zhuǎn)到售房或承建單位在銀行帳戶上或指定的帳戶上。
第十二條住房公積金貸款采用房產(chǎn)抵押、期房按揭、有價證券質(zhì)押、住房公積金聯(lián)保四種擔(dān)保方式：
房產(chǎn)抵押，必須提供符合法定規(guī)定的房屋產(chǎn)權(quán)證書，并依據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第五章第十七條規(guī)定簽訂抵押合同，如不能按期還款，將依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定對擔(dān)保的抵押房產(chǎn)進(jìn)行處理；
期房按揭，在房屋產(chǎn)權(quán)證未辦好之前，由開發(fā)商提供開發(fā)房地產(chǎn)符合法定規(guī)定的相關(guān)證明，和收集借款人的各項所需資料，并繳納貸款額度10%保證金。待期房辦理好房產(chǎn)證并作房產(chǎn)抵押后，貸款人退回保證金。如借款人不能按期還款，仍按規(guī)定對擔(dān)保的抵押房產(chǎn)進(jìn)行處理。
有價證券質(zhì)押，必須提供有價證券原件和有關(guān)部門價值評估證明。如借款人不能按期歸還貸款，將依法處理質(zhì)押的證券。
公積金聯(lián)保，借款人與聯(lián)保人到貸款人處現(xiàn)場簽訂聯(lián)保證明，如借款人不能按期歸還貸款，將聯(lián)保人繳存的住房公積金抵償貸款。
房屋保險
第十三條房產(chǎn)作抵押的（包括期房按揭），借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人辦理有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi)，保險單由貸款人保管。
第十四條抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險；在保險期內(nèi)，如發(fā)生保險責(zé)任范圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。
貸款額度、期限與利率
第十五條個人可借款額度按下列公式計算：
可借款額度=借款人夫妻雙方的計繳公積金月工資之和×50%×12×貸款年限。一般不超過所購、維修房屋所需資金的70%，和不超過抵押物值的70%，最高不得超過10萬元；若借款人配偶亡故、失蹤或離婚，可與一名已繳納公積金的子女一并計算貸款額度。
第十六條貸款期限最長10年，但不得超過借款人法定退休年限。
第十七條貸款利率按人民銀行公布的住房公積金同期利率的規(guī)定辦理。貸款期在1年（含）以內(nèi)的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計算。貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于次年年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
還款
第十八條貸款本息的歸還，一年期（含）貸款按合同期限，到期一次性還本付息,利隨本清；一年以上期貸款分期等額還本付息。
逾期貸款的處理
第十九條借款人不能按合同約定按期還本付息的，從到期之日起按逾期處理。逾期超過六個月的按不良貸款處理，對不良貸款貸款人有權(quán)依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《貸款通則》和中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，對借款人用于抵押、質(zhì)押的房產(chǎn)、有價證券及聯(lián)保公積金進(jìn)行處理。
第二十條借款人有下列情形之一的，貸款人按中國人民銀行《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，對借款人追究違約責(zé)任：
（1）借款人不按期歸還貸款本息的；
（2）借款人提供虛假文件或資料，可能或已經(jīng)造成貸款損失的；
（3）借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；
（4）借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查的；
（5）借款人與其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議的；
（6）保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質(zhì)押）的。
第二十一條如借款人不能按期歸還貸款本息的，貸款人有權(quán)按中國人民銀行《貸款通則》等規(guī)定，終止貸款提前收回貸款本息及相關(guān)費用，并依法對借款人的抵（質(zhì)）押物進(jìn)行處分。
借款合同的變更和終止
第二十二條借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。
第5篇：公積金貸款額度評估范文
關(guān)鍵詞：住房公積金 貸款風(fēng)險 防范對策
住房公積金，是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。而住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。住房公積金貸款屬政策性住房貸款，其風(fēng)險相對于商業(yè)銀行個人住房貸款較小。
一、住房公積金貸款的常見風(fēng)險分析
（一）系統(tǒng)性風(fēng)險
第一是政策性風(fēng)險，即是因為國家有關(guān)部門政策調(diào)整而造成銀行貸款的風(fēng)險變動。對于住房公積金貸款來說，政策風(fēng)險會帶來更大的影響；第二是法律風(fēng)險，當(dāng)前我國針對個人住房貸款的有關(guān)法律法規(guī)尚不完善，加之很多時候容易存在地方法規(guī)與國家法律出現(xiàn)沖突的情況，從而對公積金貸款帶來較大的風(fēng)險；第三是通貨膨脹風(fēng)險，也可稱其為購買力風(fēng)險，現(xiàn)階段國內(nèi)群眾購房熱情較高，而一些地區(qū)特別是大中型城市，現(xiàn)階段國內(nèi)群眾購房熱情較高，一些城市房價大大高出居民購買力，如果在貸款人還款能力不足的情況下發(fā)放貸款，必然會在很大程度上增加住房公積金貸款風(fēng)險；第四是由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的周期性較強(qiáng)，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場正處于持續(xù)發(fā)展階段，房價已經(jīng)明顯超出了正常的區(qū)間，如果房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入緩慢發(fā)展或者倒退時期，一旦泡沫破滅，房價會突然下跌，貸款抵押物就會隨之貶值，從而產(chǎn)生巨大的風(fēng)險。
（二）非系統(tǒng)性風(fēng)險
其一是借款人信用風(fēng)險，這一風(fēng)險一方面是因為國內(nèi)個人信用體系尚不完善，另一方面是由于借款人基本上屬于中低收入人群，自身就業(yè)壓力和生活壓力較大，常常會出現(xiàn)無法按時還款的風(fēng)險；其二是支付風(fēng)險，也稱為流動性風(fēng)險，公積金管理中心通常是依靠歸集的住房公積金來實現(xiàn)住房貸款資金的發(fā)放，而如果住房公積金的需求量超過了歸集量，很容易因為流動資金不足而產(chǎn)生風(fēng)險；其三是操作風(fēng)險，即是相關(guān)工作人員因為自身原因出現(xiàn)誤操作而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險；其四是抵押物風(fēng)險，即是因為借款人出現(xiàn)違約行為，在進(jìn)行抵押物處理時會存在一定的損失。
二、住房公積金貸款風(fēng)險的防范對策
（一）做好貸前審查工作
在發(fā)放住房公積金貸款之前應(yīng)當(dāng)對借款人展開深入的調(diào)查，貸前調(diào)查是否真實全面，在很大程度上關(guān)系到貸款風(fēng)險的大小。首先必須要了解清楚借款人和所在單位是否已經(jīng)定期繳納住房公積金，借款人是否具有穩(wěn)定收入來源和職業(yè)，是否屬于本地常住戶口，了解其償還能力。其次必須要做好貸款用途的審查工作，住房公積金貸款僅僅用于購買、建造或者大修自住住房，在發(fā)放貸款之前應(yīng)當(dāng)審查借款人目前的住房情況以及購房情況，審查申請審批書中的相關(guān)內(nèi)容是否屬實，以防貸款被借款人用于其他方面而增加風(fēng)險。
（二）建立個人信用評估體系
對于住房公積金的具體繳納情況，銀行方面也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄，建立個人信用評估體系。對按時交款的借款人，銀行應(yīng)將其信用等級評定為優(yōu)秀，同時采取一定的獎勵措施，例如說信用等級越高的借款人，其享受的服務(wù)項目就越多、越優(yōu)惠，從而來激勵借款人都能夠誠信履行約定。對于一部分信用等級相對較低的借款人來說，銀行應(yīng)實施一定的懲罰對策，比如說減少其信用額度，降低其住房貸款的最高值，增加貸款利率值，減少貸款延伸時期等，也可以利用社會輿論壓力來迫使其盡快還款，從而盡可能的降低風(fēng)險。
（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場研究分析
住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)提高認(rèn)識，深入開展對國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和相關(guān)法律法規(guī)的研究，大力加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場實際情況和發(fā)展趨勢的研究，從而準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)市場的發(fā)展及走向，合理設(shè)置房地產(chǎn)價格預(yù)警指標(biāo)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。另外，要根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展情況以及國家相關(guān)政策，對住房公積金貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行合理的規(guī)劃，對于貸款額度上限、首付比例以及還款期限等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定進(jìn)行合理的調(diào)控，從而更好的應(yīng)對市場波動，尤其是對部分房地產(chǎn)過熱地區(qū)，更要冷靜分析市場情況，慎重進(jìn)行放款。
（四）完善相關(guān)管理制度
進(jìn)一步強(qiáng)化住房公積金管理中心的內(nèi)控制度建設(shè)，一方面，要建立和完善以風(fēng)險評估與風(fēng)險控制為重心的風(fēng)險管控機(jī)制。住房公積金貸款必須要堅持貸前調(diào)查、貸時審查、貸后管理的基本原則，不斷健全審批制度，貫徹落實公積金貸款責(zé)任制，健全住房公積金貸款風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，制定符合實際的科學(xué)合理的應(yīng)急措施和不良貸款清銷機(jī)制；另一方面，要做好內(nèi)部稽核工作，落實監(jiān)督反饋機(jī)制。為了防范公積金貸款的風(fēng)險，辦理住房公積金貸款必須找人擔(dān)保，如借款人不還款，擔(dān)保人是要負(fù)上催繳乃至還款責(zé)任的。在應(yīng)承作為擔(dān)保人之前，必須慎重考慮，當(dāng)簽名作錢債擔(dān)保，即是對貸款機(jī)構(gòu)作出個人負(fù)責(zé)清還欠債的承擔(dān)。即使擔(dān)保人和借款人的關(guān)系有變更，它仍然是有效的。
三、結(jié)束語
總之，住房公積金是我國政府給人們?nèi)罕娞峁┳》勘Ｕ系囊豁椫匾贫?，近年來也有越來越多的公積金繳存人為改善自身生活條件而貸款買房。所以我們必須要做好公積金貸款風(fēng)險的管控，從而確保公積金管理中心的收益，保證歸集公積金的資金安全，最終保護(hù)好繳存人的合法利益，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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第6篇：公積金貸款額度評估范文
個人住房貸款簡介
(1)個人住房委托貸款全稱是個人住房擔(dān)保委托貸款,它是指住房資金管理中心運用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款,一方面是它的利率低;另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利息相差1%有余,因而目前無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購買住房。
(2)個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款。也稱商業(yè)性個人住房貸款,各銀行的貸款名稱也不一樣,建設(shè)銀行稱為個人住房貸款,工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行稱為個人住房擔(dān)保貸款。
(3)個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款,是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。此外,還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。
擔(dān)保公司的意義及作用
設(shè)計適宜的貸款方案
爭取優(yōu)惠的貸款利率
加快貸款辦理的進(jìn)度
提供專業(yè)評估擔(dān)保服務(wù)
目前,許多投資擔(dān)保公司,在貸后管理和貸款風(fēng)險化解方面的規(guī)范和高效運營,獲得了銀行充分信任,一些合作銀行把貸后催收、貸款資產(chǎn)處置外包給擔(dān)保公司,雙方都取得了比較好的合作效果。
其中北京萬才聯(lián)合投資管理有限公司就是一個非常成功的案例。萬才聯(lián)合是一家專業(yè)化的個人信貸服務(wù)機(jī)構(gòu),致力于為銀行、商家、客戶提供專業(yè)化的信貸服務(wù)。截止2010年12月底,萬才聯(lián)合累計辦理各類房屋抵押貸款超過萬余筆,累計貸款額度數(shù)億,市場占有率為北京市場的20%左右。與國內(nèi)各家商業(yè)銀行、外資銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)都有著廣泛的合作。
貸款用途及對象
個人住房貸款用于支持個人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修住房。 具有完全民事行為能力的中國公民,在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人,在中國大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人。
最新個人房貸政策
第7篇：公積金貸款額度評估范文
近兩年來，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱住建部）關(guān)于切實提高住房公積金使用效率、放寬貸款、提取等政策的要求，各城市紛紛放寬住房公積金個貸和提取政策，縮短住房公積金繳存期限，延長還款年齡，取消擔(dān)保、評估等中介業(yè)務(wù)，放寬租房提取住房公積金政策，等等。這些措施為職工群眾，特別是中低收入家庭改善居住條件提供了有力支持，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場活躍，但同時也帶來住房公積金流動性緊張問題。以大連為例，2015年1-9月發(fā)放個人住房公積金貸款2.91萬戶共102.73億元，比上年同期分別增長24.4%和31.8%，職工提取住房公積金96.76億元，同比增長21.9%，住房公積金流出共計199.49億元；但同期住房公積金歸集、貸款本息回收等流入共計184.95億元，住房公積金凈流出14.55億元。截至9月末，大連市住房公積金運用率達(dá)101.4%，多年的住房公積金沉淀使用殆盡。至2015年年底，住房公積金缺口據(jù)估算達(dá)30億元，流動性緊張問題非常突出。若再實行異地貸款、放寬提取使用政策，住房公積金使用需求進(jìn)一步提升，資金流出將更快更多，資金缺口將進(jìn)一步加大，這一問題將持續(xù)蔓延、更加突出。
一、住房公積金流動性緊張問題分析
造成住房公積金流動性緊張的根本原因，是住房公積金使用需求持續(xù)增長與歸集增長有限性之間的矛盾。2010年以來，住房公積金使用渠道不斷拓寬，由原來以個人住房貸款和購房、退休提取為主，又增加了保障性住房建設(shè)項目貸款、租房提取等新渠道，住建部近兩年要求各地住房公積金使用率要達(dá)90%以上，并對降低首付比例、實行循環(huán)貸等貸款及提取政策提出具體要求，使住房公積金使用迅猛增長、資金流出加快。而住房公積金歸集的增長取決于參繳職工數(shù)增長和繳存基數(shù)、比例的提高，目前住房公積金制度發(fā)展已進(jìn)入穩(wěn)定期，這些指標(biāo)相對穩(wěn)定，不會大幅、快速增長。
2014年，全國住房公積金繳存額12956.87億元，提取額7581.96億元，占全年繳存額的58.52%。發(fā)放個人住房公積金貸款222.51萬筆、6593.02億元，收回2786.90億元，個貸新增余額3806.12億元，發(fā)放保障房建設(shè)項目貸款143.21億元。當(dāng)年全國住房公積金凈流入1425.58億元，收支差距明顯縮小，而且，還有很多城市與大連一樣，當(dāng)年住房公積金已是凈流出，出現(xiàn)了流動性緊張問題。不難預(yù)見，隨著貸款、提取政策放寬，流動性緊張將是住房公積金發(fā)展的必然趨勢，各城市都將面臨這一問題。截至2014年末全國住房公積金結(jié)余額為11073.62億元，但相對于貸款、提取的快速發(fā)展來說，這些資金結(jié)余難以支撐很久。對此，我們必須有清醒認(rèn)識，并做好應(yīng)對準(zhǔn)備。
二、應(yīng)對住房公積金流動性緊張難題的初步探索
流動性緊張是近兩年住房公積金管理中遇到的新問題，并呈蔓延擴(kuò)大趨勢。大連、重慶、杭州、武漢、廈門、常州等城市較早出現(xiàn)這一問題。為保證職工群眾購房貸款和提取需求，促進(jìn)住房公積金制度健康發(fā)展，各地積極探尋破解之策，進(jìn)行了初步探索和嘗試，主要包括以下措施：
一是住房公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貸款，即對符合住房公積金貸款條件的借款人由公積金中心協(xié)調(diào)商業(yè)銀行放貸，借款人只按住房公積金個貸利率付息，高于住房公積金個貸的差額利息由公積金中心補(bǔ)貼。重慶、杭州、廈門、常州等城市采取這一措施。
二是個貸資產(chǎn)證券化融資，即通過證券交易所將公積金中心的存量個貸資產(chǎn)打包發(fā)債，以融取增量資金，住房公積金管理中心承擔(dān)所發(fā)債券與個人住房貸款之間的差額利息及發(fā)債所需的中間費用。杭州、武漢等城市采取這一措施。
同時，還有的城市采取緊縮貸款、提取政策的辦法，即對貸款額度打了折扣，對提取使用增加了限制條件，人為壓縮住房公積金流出。但這種做法造成住房公積金在增強(qiáng)職工購房支付能力方面的作用大為減弱，直接影響住房公積金功能和作用的發(fā)揮。若不盡快改變這一做法，就會削弱住房公積金制度的認(rèn)可度和公信力，制約其持續(xù)健康深化發(fā)展，甚至將之陷入尷尬境地。
三、從供求兩方面入手探索更有效的應(yīng)對措施
上述措施雖可緩解流動性緊張，但終因規(guī)模有限、手續(xù)繁瑣、成本較高等問題而顯效果一般，難以保證住房公積金使用需求快速增長和長遠(yuǎn)發(fā)展的需要。住房公積金的使用需求無法控制且必須滿足，所以解決流動性緊張的重點在于擴(kuò)大資金來源，同時，也要合理控制資金使用，避免使用政策盲目擴(kuò)張。從供求兩方面入手，才能更好地解決問題。
1.建立全國范圍的資金調(diào)劑機(jī)制
2014年，全國范圍的住房公積金使用小于歸集，這是因為很多城市住房公積金使用尚未發(fā)展起來。如能建立全國范圍的資金調(diào)劑機(jī)制，將閑余城市的住房公積金調(diào)劑給流動性緊張城市使用，形成全國行業(yè)系統(tǒng)內(nèi)的調(diào)劑機(jī)制，則可解決已出現(xiàn)的流動性緊張問題，并提高全國住房公積金的整體使用效率、收益水平和規(guī)模效益。但建立全國范圍的資金調(diào)劑機(jī)制難度較大，先從一部分省做起、積累經(jīng)驗再行推廣也未嘗不可。但這與《送審稿》提出的“有條件的省、自治區(qū)人民政府可實行省級統(tǒng)籌管理”不同，是系統(tǒng)內(nèi)的資金調(diào)劑融通。
第8篇：公積金貸款額度評估范文
這一報告揭示的并不是什么秘密?！案F人要么繳得少用不起,要么沒有住房公積金,富人繳的多用得多”,正是公積金制度的尷尬現(xiàn)狀。
此外,作為百姓“安居錢”的住房公積金,在逐漸陷入“沉淀”怪圈的同時,也可能變成許多掌權(quán)人手中的“生錢”利器。
隨著公積金在支取、管理等方面的問題逐漸曝光,有人甚至發(fā)出了“取消住房公積金”的呼吁。
專家也提醒說,要警惕住房公積金變成壟斷行業(yè)高福利,演變成“富人俱樂部”。
“安居錢”不能讓民安居,反而淪為“食之無味,棄之可惜”的“雞肋”。這一制度,看來是到了該反思的時候。
不可否認(rèn),住房公積金在促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè),提高城鎮(zhèn)居民居住水平方面功不可沒。但是公積金對中低收入家庭的支持顯然力量不足,從各地住房公積金管理中心制定的申請貸款條件看,倒是為數(shù)不少的中、高收入家庭利用住房公積金貸款購買了住房,有的甚至是第二套住房了。到底住房公積金為誰服務(wù)?
成為“合理避稅”的渠道
由于對住房公積金的繳存比例稅務(wù)部門有嚴(yán)格的限制,比例超過上限,超過部分企業(yè)和個人分別要繳納企業(yè)和個人所得稅,但對繳存基數(shù)卻沒有嚴(yán)格的規(guī)定,加之住房公積金管理中心對各單位上報的繳存基數(shù)審核流于形式,造成很多單位通過虛假高報工資基數(shù),將住房公積金作為工資薪金外發(fā)放獎金、津貼的渠道,從而達(dá)到逃避繳納個人所得稅的途徑。
有“劫貧濟(jì)富”之嫌
雖然住房公積金作為政策性低息貸款,比商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款利率低,然而由于住房公積金貸款的條件比較嚴(yán)格,部分中低收入者,難以通過這個渠道獲取融資購房,永遠(yuǎn)也享用不到自己長年繳存的住房公積金,只能到退休時全額領(lǐng)取。而相對的低存低貸,實際上是讓低收入家庭承受了利息損失。
有學(xué)者稱,對于住房公積金,一方面,低收入者每月要從菲薄的薪水中拿出一定數(shù)額來繳存住房公積金,卻無能力利用它來改善住房條件;另一方面,還要將自己的住房公積金貢獻(xiàn)出來(公積金歸繳存款人所有,但損失了部分息差)給中、高收入者貸款之用,讓這部分借款戶享受到了住房公積金的優(yōu)惠政策。從這個角度看,似有“劫貧濟(jì)富”之嫌。
因此有人稱,公積金的現(xiàn)狀是:絕大多數(shù)真正需要購買住房的普通百姓,在繁瑣的手續(xù)中難以輕松地享受到公積金帶來的益處;而有些人,卻能把公積金當(dāng)作第二份工資,他們每月的公積金數(shù)額竟比普通員工當(dāng)月拿到手的工資還多。
使用率不高,受惠人數(shù)少
2008年,全國住房公積金繳存額約為4470億元,同比增加26%。截至去年年末,住房公積金繳存余額超過1.2萬億元。據(jù)估算,公積金閑置資金已超過2000億元。
事實上,和“三險”一樣,住房公積金也是一種強(qiáng)制性社會福利,但未能享受到這項福利的人并不在少數(shù),根據(jù)國家建設(shè)部提供的數(shù)據(jù)顯示,截至2005年底,全國住房公積金實際繳存職工人數(shù)為6329.7萬人,僅占在崗職工人數(shù)的58.4%。這個數(shù)據(jù)還不包括城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員、外來務(wù)工人員、農(nóng)民等目前尚未納入公積金繳存范圍的群體。
另外我們在審計調(diào)查中發(fā)現(xiàn),不僅有許多私營、民營企業(yè)沒有參加到公積金體系中來,就連某些大型國有企業(yè)或事業(yè)單位也實行“二元模式”:對正式編制內(nèi)員工繳納公積金,而對聘用員工不繳納公積金。
監(jiān)督和內(nèi)控制度形同虛設(shè)
按照《住房公積金管理條例》規(guī)定,對公積金的提取和使用,不僅有著嚴(yán)格的審批程序要求,而且明確規(guī)定,財政部門有“對本行政區(qū)域內(nèi)住房公積金歸集、提取和使用情況”進(jìn)行監(jiān)督的職責(zé)。但事實上,財政部門或暗渡陳倉或明目張膽挪用公積金的事情屢屢發(fā)生。銀行以吸儲為中心的考核機(jī)制,監(jiān)管不力甚至不管、主客觀上都為住房公積金被挪用留下了缺口。
住房公積金管理中心未能真正作為“不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位”運行,個別地方資金管理分散,有過分追求自身利益的現(xiàn)象;公積金管理中心缺乏嚴(yán)格的內(nèi)控制度,通過內(nèi)部調(diào)賬、補(bǔ)簽合同、修改合同等方式違規(guī)使用資金的情況比比皆是。甚至也不乏某些公積金管理人員卷款而逃、海外旅游,甚至豪賭、抵押挪用公積金投資炒股等現(xiàn)象。 剛剛判決的“住房公積金第一案”――湖南省郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪案尚未淡出人們的視野,京畿之地便波瀾再起:北京市住房資金管理中心朝陽區(qū)分中心原主任劉毅,涉嫌伙同北京浩利鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司原總經(jīng)理張麗挪用公款,被提起公訴。有關(guān)專家如是說:“住房公積金領(lǐng)域要么不發(fā)案,一發(fā)就是大案,涉及上千萬元資金是家常便飯?！?/p>
手續(xù)繁瑣、限制條件多。
全國將近一半住房公積金之所以在銀行里“睡覺”,經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),一方面手續(xù)繁瑣、審批時間長,貸款條件多,讓許多前來辦理個人貸款業(yè)務(wù)的人煩不勝煩,是影響職工使用公積金貸款積極性的重要原因;另外一些地方房產(chǎn)管理部門在辦理房產(chǎn)抵押、評估等業(yè)務(wù)時設(shè)置障礙較多,公積金管理中心個人住房貸款基本采取繳存人聯(lián)保方式放貸,貸款余額及規(guī)模受到較大限制。
區(qū)域間不可流通,是住房公積金本身存在的制度缺陷,造成一些地區(qū)公積金供不應(yīng)求,需要嚴(yán)格控制貸款額度,另一些地區(qū)又大量閑置,使用效率不高。以北京市為例,2005年成交的商品房60%都是外地人購買,而在本地居民購買的40%的商品房中,繳存了住房公積金的職工所占比例很小。
公積金審核制度非常復(fù)雜,尤其主要的審核都是需要本人帶著原件前來辦理。就算你本人來辦,轉(zhuǎn)出單位一般都不太愿意為已經(jīng)走的人費事,所有的事兒你就自個兒跑。跑這個需要的文件,光單位準(zhǔn)備的文件就有三種 (住房公積金提取申請書、住房公積金個人儲蓄賬戶明細(xì)表等)、個人準(zhǔn)備文件八九種(申請人身份證、申請人結(jié)婚證、配偶姓名、身份證號、職工公積金編號、二手房要房本原件和復(fù)印件、貸款合同原件和復(fù)印件……),還有各個地方政策性規(guī)定不一樣,更多的文件,你去了人家那兒才知道。這兩地一趟一趟跑下來,時間和花費成本一算,你那公積金才多少?
公積金里的公民權(quán)利
全國住房公積金沉淀資金達(dá)1656億元,運用率僅58%;公積金實際繳存職工人數(shù)僅占在崗職工人數(shù)的58.4%!(4月25日《新快報》)這里的兩個58%,清晰地說明了兩個問題:前者是讓錢成為了死錢,沒有升值只有貶值,沒有派上用場卻給腐敗創(chuàng)造了機(jī)遇,以致違規(guī)金額高達(dá)70多億元;后者說明還有數(shù)量巨大的在崗職工沒有享受到應(yīng)有的福利待遇,而這些本來是你應(yīng)有的福利待遇,實際上被他人無形地、輕易地占有了。
公積金的構(gòu)成,通常是公民個人工資里扣一點,然后單位里按比例繳一點,許多人認(rèn)為,單位給交的那一部分是“公家”給的。其實誰都沒有想一想,所謂“公家”的錢哪里來的!是天下掉下來的嗎?不是。當(dāng)然是一個個工作中的公民自己創(chuàng)造的,也就是說,“公家”給交的那部分錢也是公民自己創(chuàng)造的財富,只是這部分財富資源的配置形式和管理方式不一樣罷了。
從本質(zhì)上說,公積金不是姓“公”而是姓“公民”。公積金原本就是一種強(qiáng)制性、普適性的社會福利,每一位工作的公民都應(yīng)該享受到?，F(xiàn)在的形態(tài)是,高收入群體買房不太用得著公積金,中低收入的群體用不起公積金,甚至沒有公積金,這就是現(xiàn)實窘境。加上公積金貸款有額度限制,申請起來亦費周章,所以支持中低收入職工購房的效果就很不明顯,難以惠及普通百姓。
住房公積金要想提高利用率、真正惠及中低收入家庭,就需要在制度安排上通盤考慮。其實,這個可以借鑒新加坡的經(jīng)驗:1960年,面對失業(yè)率高、住房嚴(yán)重缺乏的態(tài)勢,新加坡成立了建屋局,將“居者有其屋”作為國策提了出來,并結(jié)合公積金制度來實施;百姓一般只須一次繳足相當(dāng)于售價20%的款額就可以了,余下部分由建屋局以低息貸款方式墊付,住戶可用公積金在5年、10年甚至25年內(nèi)還清。而且,他們繳收比例靈活調(diào)控,單位和個人繳交比例視不同情況而浮動。這樣,就保證了絕大多數(shù)低收入家庭都有購買住宅的能力。在這個過程中,“公積金”成了核心;而我們現(xiàn)今的“公積金”,并沒有成為購房的“主力軍”,這就是政策設(shè)計和制度安排的缺失。
在公積金的管理層面,重要的是必須擺脫計劃經(jīng)濟(jì)的思維模式,不要將公積金僅僅當(dāng)成“公家”的錢來管理,而要當(dāng)成“百姓”的錢來管理和使用。那樣的話,就得監(jiān)管透明化:大的盤子要讓百姓知道,資金增值的方式和收益要讓百姓知道,收進(jìn)來多少用出去幾何要讓百姓知道。惟有這樣,百姓才能成監(jiān)管“自己的錢”的一分子,而不是由幾個管理者暗箱操作就算數(shù)。這樣,公積金就難以淪為腐敗者口中的“唐僧肉”,像湖南郴州李樹彪挪用天文數(shù)字的公積金到澳門瀟灑賭博的事情,發(fā)生幾率就有望“歸零”。
公積金改革,勢在必行
針對目前我國住房公積金在制度建設(shè)、資金管理和使用方面存在的缺陷和問題,應(yīng)進(jìn)一步完善住房公積金方面的制度,加強(qiáng)管理,在保證資金安全的前提下,提高資金的使用率。
(一)提高貸款限額,放寬貸款條件,降低貸款利率。
各個地方應(yīng)根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平提高和房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,及時調(diào)整貸款限額?？蓞⒄丈虡I(yè)銀行的住房貸款發(fā)放條件,適當(dāng)降低個人購房的首期付款金額,放寬一手房屋的竣工年限。如對所購房屋竣工年限在5年內(nèi)(含5年)的, 申請個人住房公積金貸款可參照一手住房貸款條件。 公積金貸款是政策性貸款,帶有保障性質(zhì),因此應(yīng)適當(dāng)拉大與商業(yè)貸款利率差距,減少中低收入家庭的購房支付負(fù)擔(dān),或?qū)嵭胁顒e利率,對于購買自住、小戶型低收入家庭,應(yīng)提供更加優(yōu)惠的貸款利率,確實起到政策性住房金融的作用。
(二)更新觀念、簡化貸款手續(xù),提高公積金使用率。
一是要轉(zhuǎn)變觀念,切實改進(jìn)貸款服務(wù)?？朔磺蠊茏?、不求用好和怕麻煩的消極思想,認(rèn)真解決貸款條件過高、手續(xù)復(fù)雜、審批時間長等問題,強(qiáng)化服務(wù)意識,提高服務(wù)水平。
二是簡化貸款審批手續(xù)。建立個人住房貸款個環(huán)節(jié)的聯(lián)合辦公制度,實行一條龍服務(wù),提高貸款工作效率,方便職工貸款。
三是要努力降低個人貸款的擔(dān)保、評估、公證、保險、抵押登記等各種費用,減輕職工負(fù)擔(dān),真正發(fā)揮住房公積金作為政策性個人住房貸款的優(yōu)勢。
(三)創(chuàng)新貸款品種,充分發(fā)揮住房公積金的作用。
目前由于政策原因,職工申請住房公積金貸款,受許多條件限制,其中最主要的兩條是:只有繳存住房公積金的職工才能申請公積金貸款;公積金貸款只能用于職工購買、建造、翻建、大修自住房。因此大部分有強(qiáng)烈改善住房需求的城鎮(zhèn)職工因為沒有建立住房公積金賬戶,而無法獲得住房公積金貸款;其次,一些低收入行業(yè)的職工因為工資低,受繳存額少的限制,能夠申請到的住房公積金貸款卻難以滿足購房需求;第三,住房公積金只能用于房屋購買不能用于租賃,導(dǎo)致租賃房子的家庭,無法享用住房公積金的政策優(yōu)惠。
要解決好以上三個問題,主要從以下幾個方面抓起:(1)加強(qiáng)宣傳,強(qiáng)化歸集工作,擴(kuò)大公積金制度的覆蓋面,擴(kuò)大住房公積金貸款的人群;(2)制度創(chuàng)新,擴(kuò)大使用方向,開辟住房公積金貸款的新業(yè)務(wù)。一是增加公積金貼息業(yè)務(wù),即在辦理商業(yè)銀行個人住房貸款時,可申請公積金貼息。二是開展租房公積金貸款業(yè)務(wù)。除用于房屋購買、自建和維修外,還應(yīng)加大對低收入家庭的支持力度,開辟申請租房住房公積金貸款業(yè)務(wù)。
(四)實行全國聯(lián)網(wǎng),統(tǒng)籌運用資金,改變目前條塊、地域分割現(xiàn)狀。
第9篇：公積金貸款額度評估范文
摘 要 住房公積金制度在我國已實行二十多年，實現(xiàn)了數(shù)以萬計的百姓購房夢想，然而在銀行最求利潤百姓最求住房等多重視角來看，住房公積金制度實施的過程勢必還存在著有待完善之處，本文就住房公積金制度實施的宏觀與微觀之處相分析，總結(jié)了幾點不足之處，并根據(jù)多年政策和個人對于本項工作的理解，提出了一些個人的淺見，望其對社會發(fā)展能有所幫助。
關(guān)鍵詞 住房公積金 借款人 制度改進(jìn)
住房公積金制度是我國的一項惠民政策，他可以提供低息貸款滿足沒有全款購買房屋能力的借貸人獲得相應(yīng)的貸款從而實現(xiàn)其住房的愿望。然而通過住房公積金制度執(zhí)行的年限來看，確實在經(jīng)濟(jì)利益的追逐下，還存在許多需要改進(jìn)的問題。
一、從微觀看，銀行為了追求自身的短期利益，在放貸方面會存在一些不足之處，而對于年年上漲而高居不下的房價，購房者又因為住房的剛性需求而想盡快獲得低息的住房公積金貸款，為此雙方在審查和購房者繳納其相關(guān)材料時就會出現(xiàn)一些需要改進(jìn)之處，其具體問題如下：
1.委托貸款銀行審查不嚴(yán)。借款人為獲得住房公積金的貸款，通常會出示完整的個人和企業(yè)的各類相關(guān)證明。通常時候，委托貸款銀行只根據(jù)借款人提供的個人住房公積金的申請材料為準(zhǔn)，只認(rèn)準(zhǔn)書面材料而很少對申請人所提供的材料做更詳細(xì)、深入的調(diào)查。
2.借款人對個人還款能力估計不足。
3.借款人很少對自己未來可能取得的經(jīng)濟(jì)收入和支出做出明確的預(yù)算。因為借款人只是為了購置住房，在很大程度上還未對自己的人生規(guī)劃作出明確的步奏，對其今后出現(xiàn)的意外事件很少計劃在還款能力之內(nèi)，從而導(dǎo)致無法按期還款。
4.有一少部分的借款人有意將住房公積金貸款挪至他用。有一部分的貸款目的并不是為了購置個人住房，而是為了從住房公積金管理中心獲得貸款挪作他用。如所貸款項用作炒股、高息放貸、資金周轉(zhuǎn)或進(jìn)行其他盈利性項目投資，從而獲得一定程度的利潤。然而投資必然會有所風(fēng)險，在投資失敗時會導(dǎo)致貸款無法償還的尷尬局面。
5.借款人與所在單位聯(lián)手出具虛假證明。有的單位為了穩(wěn)定員工心態(tài)保持企業(yè)形象，而為借款人能夠獲得貸款購置比較理想的住房，從而協(xié)助個人出具虛假的個人收入證明。這種為了借款人能夠獲得銀行貸款而故意編制或按照借款人的意圖隨意更改其個人收入的行為，在一段時間內(nèi)，可以幫助借款人順利的獲得貸款，但借款人的實際經(jīng)濟(jì)收入并沒有得到明顯的增加，這會為借款人后期歸還貸款買下嚴(yán)重的隱患，而企業(yè)也需要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。
二、關(guān)于微觀問題的解決方案
1.要對借款人的還款能力做綜合的考察。借款人申請房公積金貸款，住房公積金管理中心應(yīng)先于其面談核實借款人所出具的相關(guān)信息。借款人委托他人或房屋中介機(jī)構(gòu)代為辦理相關(guān)手續(xù)的，應(yīng)先出示鑒定書面委托書。在貸款額度上，要考慮房屋的地理位置、房屋的市場價格、房屋未來的升值空間、借款人的工作能力、借款人的還款能力和家庭成員的收入保障等綜合因素。然后，去借款人所從事的企業(yè)進(jìn)行按照借款人所出示的書面材料逐一進(jìn)行核實。對其出具虛假證明的不能按期還款的個人要停止個人住房金貸款的發(fā)放，對其出具虛假證明的企業(yè)要根據(jù)其程度，追究其法律責(zé)任。
2.認(rèn)真執(zhí)行銀行放貸程序。住房公積金管理中心加強(qiáng)個人申請個人住房公積金貸款工作的透明度，要集體審批、審貸分離建立責(zé)任追究制度，要著重審查借款人的申請資格，如是否連續(xù)繳納住房公積金、貸款材料是否真實、有無還款能力、所貸款項是否用于個人購房的理性消費、所購房價是否趨于目前市場房價的合理價位、所將購得住房的建設(shè)是否達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?/p>
3.加強(qiáng)住房公積金管理中心與放貸銀行間的監(jiān)督。住房公積金管理中心與放貸銀行有著明確的委托貸款協(xié)議，要明確雙方的權(quán)力與義務(wù)。督銀行對借款人所出具的信息審核力度，如借款人的身份、個人信用、償還能力、所購住房的真實性合法性，還要審查借款人抵押物的在還款期間的整體價值和未來的升值或貶值空間等全面的信息審核。住房公積金管理中心要逐筆逐步審批貸款并委托銀行向有能力的借款人進(jìn)行貸款的發(fā)放。
4.住房公積金管理中心要與住房擔(dān)保公司合作。為避免或減少貸款風(fēng)險，住房公積金管理中心要不定期對住房擔(dān)保公司的資信情況進(jìn)行調(diào)差評估定期簽訂合作協(xié)議，明確其擔(dān)保保證金的比例和相應(yīng)承擔(dān)的還款責(zé)任和風(fēng)險。對于不具備擔(dān)保能力或喪失擔(dān)保能力的應(yīng)解除擔(dān)保協(xié)議，對于擔(dān)保行為中出現(xiàn)弄虛作假的應(yīng)根據(jù)其相關(guān)法律追究其相應(yīng)的法律責(zé)任。
5.處理好放貸的后期工作。住房公積金管理中心要不定期與借款人和借款人所購置房屋的相關(guān)公司進(jìn)行檢查，對放貸銀行對借款人的還款情況進(jìn)行監(jiān)督。對借款人逾期還未償還貸款的，要與銀行認(rèn)真的分析未償還貸款的原因，建立健全全逾期貸款的預(yù)警、催收， 及時發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并根據(jù)事情的處理過程詳細(xì)填寫逾期貸款記錄。住房公積金管理中心還要建立借款人的個人貸款檔案，檔案中要準(zhǔn)確記錄貸款人的基本信息、工作變動情況、收入變動情況、貸款人所購房屋的市場走勢、逐年估算出借款人的償還能力等。
三、從宏觀來看，住房公積金的覆蓋面積還有望不斷的擴(kuò)大，低收入人群的利益也需要急切的保護(hù)，就本人對住房公積金的制度和多年的實際經(jīng)驗就個別問題總結(jié)如下
1.還需擴(kuò)大住房公積覆蓋面，在分配機(jī)制上存在不公。
住房公積金是政府為了中國公民能夠享受政策性的低息貸款而購得或改善其個人居住條件的利民之舉。而對于社會的困難家庭、低收入群體、繳納住房公積金的比例較低，又由于目前中國各大城市的房價居高不下，從而導(dǎo)致他們極少或根本就不能購置住房。所以這部分人所存儲的住房公積金只能在其退休后一次性取出，然而通貨膨脹的存在會降低存儲金的自身價值，在蒙受低利息的同時所存儲的貨幣也產(chǎn)生了相同的貶值。
就住房公積金本身而言有著嚴(yán)格的規(guī)則制度，他可以為繳納者提供房屋購買貸款，但他不能給繳納者提供房屋租賃所產(chǎn)生的租金，這樣對于不購置住房的住房公積金的繳納者就沒有享受到住房公積金對于繳納者所帶來的優(yōu)惠。而不定期流動于個企業(yè)或城市的打工者，他們根本就沒有或無法繳納住房公積金，這對于國家的惠民政策一種缺失。
2.由于通貨膨脹的逐年加續(xù)，未購房者的住房公積金的存儲就會隨著時間的增加而逐年貶值。
住房公積金業(yè)務(wù)會受政策與市場的影響而改變對資金的需求，雖然住房公積金管理中心會制定出年度資金使用計劃，但隨著政策的下達(dá)和市場的波動跟所制定的計劃肯定會有所出入。住房公積金繳存政策規(guī)定，住房公積金應(yīng)繳存額 = 繳存基數(shù)×繳存比例雖然每年繳納住房公積金的總?cè)藬?shù)不會有巨大變化，但導(dǎo)致每年流入管理中心資金的不能確定。而資金的流出主要是繳納者的提取和貸款兩種形式，而目前的樓市已經(jīng)是一個難以預(yù)測的市場，他不受剛性需求的支撐也受國家政策的調(diào)控，這樣必然會產(chǎn)生一定資金的沉淀。而國內(nèi)的投資渠道有相對的狹小，主要有股市、債券、存款三種途徑，而受各種風(fēng)險和操作的因素也只有一年收益3.5%的固定存款。但并不足以滿足通貨膨脹的日趨增長。
四、宏觀問題解決方案
1.住房公積金的改進(jìn)要考慮低收入家庭對于中國的高房價有無購買能力，如果不能就根據(jù)繳納者提供的房屋租賃合同、房屋維修合同，將個人繳納的住房公積金用于其繳納者的住房需求。允許住房公積金的繳納者和其繳納住房公積金的直系親屬，共同用住房公積金購買或支付購房首付，以此提高住房公積金的使用率，體現(xiàn)國家對其國人的惠民政策，體現(xiàn)住房公積金的互助特點。
2.住房公積金管理中心是政府下屬職能部門，應(yīng)該為其繳納者提供增值服務(wù)。就目前結(jié)構(gòu)性存款、銀行間市場的國債回購業(yè)務(wù)等有很多相對安全穩(wěn)定的增值渠道，其收益還高于一年定期存款，望其各個城市的住房公積金管理中心能夠完善和開發(fā)住房公積金投資的新模式，在實際操作取得成功后，在謹(jǐn)慎面向全國推廣，逐步完善住房公積金資金的保值增值新形式。
結(jié)束語：
建立住房公積金制度的根本目的是滿足住房公積金的繳納者對其房屋的需求，而能夠有效的執(zhí)行住房公積金的執(zhí)行制度，擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面積，保證低收入人群的合理利益，對整個社會的健康、和諧的發(fā)展都有著具足輕重的作用。
參考文獻(xiàn)：
