廉租房的管理辦法精選(九篇)
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第1篇：廉租房的管理辦法范文
解決城市廉租房政策實(shí)施的資金問(wèn)題，關(guān)鍵是要均衡各方利益，依靠中央資金支持，帶動(dòng)地方和社會(huì)投入，積極拓展籌資渠道，共同構(gòu)建廉租房保障資金支持體系。
一是科學(xué)安排財(cái)政預(yù)算資金。解決“居者有其屋”的問(wèn)題，是中央和地方政府不可推卸的共同責(zé)任，因此，城市廉租房政策實(shí)施的資金來(lái)源主要應(yīng)來(lái)自各級(jí)政府的財(cái)政投入。當(dāng)前，《廉租住房保障資金管理辦法》明確了廉租房保障資金的八種來(lái)源，但是除了對(duì)土地出讓金用于廉租房建設(shè)的比例做了具體規(guī)定以外，其他幾項(xiàng)來(lái)源的資金比例仍不明確，尤其是地方政府與中央政府的資金比例關(guān)系不明確。因此，必須盡快出臺(tái)與廉租房建設(shè)資金來(lái)源相配套的實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步明確中央政府與地方政府財(cái)政投入的比例關(guān)系。
二是形成多元化投融資渠道。首先是引入房地產(chǎn)投資信托基金。對(duì)參與廉租房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)投資信托基金給予財(cái)政補(bǔ)貼或?qū)ζ渫顿Y者的收益減免所得稅，以提高基金和投資者的收益水平，從而鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金投資建造或購(gòu)買(mǎi)廉租房，再以低租金出租給低收入家庭。其次是發(fā)行廉租房建設(shè)債券，以彌補(bǔ)廉租房建設(shè)資金的不足。第三是實(shí)行證券化運(yùn)作。我國(guó)廉租房一般只租不售，因而具有穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)，廉租房作為政府福利項(xiàng)目，其收益盡管不高但具有穩(wěn)定性，這些都符合證券化資產(chǎn)的特點(diǎn)。在實(shí)際操作中，我們可以采取直接將廉租房項(xiàng)目證券化或以廉租房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款、由銀行將該債權(quán)證券化兩種方式。第四是發(fā)行福利彩票模式?？蓮纳鐣?huì)福利彩票所籌集的資金中提取適當(dāng)比例，用于當(dāng)前的廉租房建設(shè)，這既遵循了福利彩票基金無(wú)償使用的原則，也有效地緩和了廉租房建設(shè)過(guò)程中資金緊缺的問(wèn)題。
二、切實(shí)采取措施，強(qiáng)化地方政府落實(shí)城市廉租房政策的力度
一是提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。地方政府必須從構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的大局出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)實(shí)施廉租房政策的重大意義。只有認(rèn)識(shí)到位、責(zé)任明確，才能在實(shí)踐中大刀闊斧地將政策落實(shí)下去。
二是加強(qiáng)考核，強(qiáng)化落實(shí)。應(yīng)該把廉租房建設(shè)等民生問(wèn)題納入到地方官員考核的指標(biāo)體系之中，并強(qiáng)化問(wèn)責(zé)。另外，地方政府還要將廉租房建設(shè)和租金補(bǔ)貼任務(wù)納入政府年度實(shí)施項(xiàng)目，年初制定計(jì)劃，明確部門(mén)責(zé)任；年中進(jìn)行檢查，加強(qiáng)督促指導(dǎo)；年末實(shí)行考核，確保政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
三是立足實(shí)際，開(kāi)拓創(chuàng)新。地方政府應(yīng)堅(jiān)持從地方實(shí)際出發(fā)，原則性與靈活性相結(jié)合，大膽探索，開(kāi)拓創(chuàng)新，闖出一條廉租房政策有效實(shí)施的路子來(lái)。例如陜西省規(guī)定，土地出讓凈收益、住房公積金增值收益余額不能滿足年度廉租房保障資金需要時(shí)，差額部分由省市縣三級(jí)財(cái)政按“三三制”原則籌措。云南省規(guī)定，從縣城以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收中，拿出不低于10％的資金支持廉租房建設(shè)。
三、擴(kuò)大社會(huì)參與，積極拓寬誠(chéng)市廉租房的房屋來(lái)源
根據(jù)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》的規(guī)定，目前我國(guó)城市廉租房房源主要有四種，其中主要依靠政府集中提供的保障性普通住房，這種供給方式顯然不能滿足日益增長(zhǎng)的大眾需求。探索新的廉租房供給機(jī)制、爭(zhēng)取更多的廉租房房源迫在眉睫。
一是建議政府收購(gòu)空置房作為廉租房。政府出資以成本價(jià)或低于成本價(jià)收購(gòu)符合規(guī)定的空置住房，然后對(duì)其按廉租房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)并改造成適合最低收入家庭居住的廉租住房。目前我國(guó)空置房的數(shù)量很大，這不僅不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金的回籠，而且給商業(yè)銀行造成大量的不良資產(chǎn)。政府通過(guò)收購(gòu)將空置房轉(zhuǎn)化為廉租房，既可以盤(pán)活空置住房資金，又可以節(jié)省廉租房建設(shè)成本。
二是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)經(jīng)營(yíng)廉租房。可以由政府以提供低息貸款的方法資助開(kāi)發(fā)商建造廉租房；或者對(duì)于按照政府標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)廉租房的開(kāi)發(fā)商，政府在地價(jià)等方面給予一定的優(yōu)惠，從而鼓勵(lì)更多的開(kāi)發(fā)商投入廉租房建設(shè)，增加廉租房的數(shù)量。
三是強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商建設(shè)經(jīng)營(yíng)少量廉租房。可以在土地競(jìng)標(biāo)時(shí)就明確要求每一個(gè)樓盤(pán)都必須建造一定比例的廉租房，強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商參與廉租房的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。
四是動(dòng)員房屋所有者自愿提供廉租房。政府應(yīng)制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，如減免稅收等措施，鼓勵(lì)擁有符合廉租房條件的房屋業(yè)主提供廉租房。除給予一定的利益優(yōu)惠外，政府還可以給予廉租房提供者其他一些名譽(yù)上的獎(jiǎng)勵(lì)。
四、完善體制機(jī)制，建立健全城市廉租房政策實(shí)施的各項(xiàng)制度
一是規(guī)范準(zhǔn)入機(jī)制?？茖W(xué)合理地確定最低收入標(biāo)準(zhǔn)并采取有效的收入審核管理辦法，是落實(shí)住房保障政策的基本前提。不同地區(qū)應(yīng)按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r劃定廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)不同層次的家庭收入線進(jìn)行定量分類(lèi)，確保準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)，保障對(duì)象準(zhǔn)確。
二是完善退出機(jī)制。建立有效的退出機(jī)制，可以提高資金利用率和廉租房制度的覆蓋面，從而在有限的資源條件下，體現(xiàn)最大程度和范圍的社會(huì)公平。為此，每隔一段時(shí)間要對(duì)原保障對(duì)象進(jìn)行重新認(rèn)定，條件改善的退出廉租房，只有符合條件的方可繼續(xù)享受廉租房政策。這樣，可使不同收入水平的居民都能有與其收入水平相適應(yīng)的住房，從而真正建立和完善多層次的住房供應(yīng)體系。
第2篇：廉租房的管理辦法范文
【關(guān)鍵詞】廉租房 房?jī)r(jià)收入比 住房供應(yīng)體系
住房問(wèn)題關(guān)乎民生和社會(huì)穩(wěn)定，十七大報(bào)告中明確提出了“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難，使全體人民實(shí)現(xiàn)‘住有所居’，讓更多的人享受改革與發(fā)展的成果”。認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)和貫徹落實(shí)十七大關(guān)于建立健全廉租房制度的主要精神及戰(zhàn)略部署，對(duì)于進(jìn)一步改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、我國(guó)廉租房制度建設(shè)的必要性
1、解決低收入者住房問(wèn)題的有效途徑
以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的重要支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出固定資產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，增長(zhǎng)速度過(guò)快的現(xiàn)象，同時(shí)對(duì)住房需求的旺盛、地方政府追求高額的土地租金收益、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本提高等因素推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。目前，我國(guó)城市居民人均住房面積雖然達(dá)到了28平方（米），但是全國(guó)城市低收入家庭當(dāng)中，人均住房面積不足10平方（米）的還有1000多萬(wàn)戶，約占全國(guó)城市居民家庭總數(shù)的5.5%，存在住房困難的低收入家庭仍然有1000萬(wàn)戶?！白》侩y和買(mǎi)房難”是這部分群體面臨的突出問(wèn)題，不能有效解決好該問(wèn)題勢(shì)必影響到社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。為此，必須將這部分群體納入住房保障體系，而廉租房建設(shè)是社會(huì)保障體系的重要組成部分，對(duì)于解決低收入者住房問(wèn)題將起到積極的作用，也是切實(shí)貫徹“住有所居”基本國(guó)策的重要體現(xiàn)。
2、縮小房?jī)r(jià)收入比，緩解貧富差距的有力措施
房?jī)r(jià)收入比是指家庭購(gòu)房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用于考察居民的購(gòu)房能力，房?jī)r(jià)收入比的拉大源于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城鄉(xiāng)、行業(yè)、區(qū)域之間貧富收入差距拉大。2006年，我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比是6.7，但是同年最低收入家庭的房?jī)r(jià)收入比約為22，而最高家庭房?jī)r(jià)收入比剛剛超過(guò)2，前者是后者的10倍，并且這種差距還呈逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)，2000年最低家庭房?jī)r(jià)收入比是最高家庭的5倍，而2004年這個(gè)比例擴(kuò)達(dá)到9倍。在市場(chǎng)調(diào)控失靈的情況下，政府有責(zé)任幫助住房困難的低收入群體改善居住條件，保障居住需要，縮小與富裕群體的差距，而廉租房建設(shè)能夠有效協(xié)調(diào)平衡政府和低收入群體這兩方面的需求。
3、完善城市住房供應(yīng)體系（見(jiàn)圖1）的重要環(huán)節(jié)
當(dāng)前，商品房?jī)r(jià)格逐步上漲與中低收入者購(gòu)買(mǎi)力不足的矛盾是社會(huì)各界廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，若不能有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障居民的基本居住權(quán)，將會(huì)引發(fā)一系列的社會(huì)問(wèn)題。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展不過(guò)短短的幾年，廉租房制度建設(shè)在我國(guó)也剛剛提上議事日程，其發(fā)展前景有待實(shí)踐的進(jìn)一步檢驗(yàn)。為此，必須改革現(xiàn)行的住房供給制度，建立健全我國(guó)社會(huì)住房供應(yīng)體系，將廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房列入其中，具體的政策取向?yàn)椋旱褪杖爰彝ブ饕ㄟ^(guò)廉租住房，外加經(jīng)濟(jì)適用房解決；中等收入家庭根據(jù)各地實(shí)踐可以采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租賃房的辦法解決；高收入家庭主要通過(guò)市場(chǎng)供應(yīng)商品化住房。
二、我國(guó)廉租房制度建設(shè)存在的問(wèn)題
1、需求資金的缺口較大
廉租房建設(shè)當(dāng)前被提到了空前的高度，但用于廉租房建設(shè)的資金缺口較大，資金不到位和資金支持體系不盡完善，突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
（1）財(cái)政支持力度不夠大。我國(guó)用于廉租房建設(shè)的財(cái)政資金無(wú)論是在絕對(duì)量還是在相對(duì)量上都處于極低的水平，2006年全年財(cái)政收入高達(dá)3.9萬(wàn)億，增長(zhǎng)約7000億，同比增長(zhǎng)24%，而用于廉租房建設(shè)資金只有23.4億元，只占當(dāng)年財(cái)政收入的0.06%，廉租房建設(shè)主要以地方財(cái)政資金投入為主，而當(dāng)前地方財(cái)政的支持力度尚不夠大。
（2）國(guó)家規(guī)定的廉租房建設(shè)資金來(lái)源渠道和實(shí)際運(yùn)作有差。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡導(dǎo)致了地方財(cái)政沒(méi)有將土地出讓收益作為當(dāng)?shù)亓夥拷ㄔO(shè)的主要資金來(lái)源，地方財(cái)政收入的差異決定了各地廉租房建設(shè)進(jìn)程的不同，這也是導(dǎo)致廉租房房源供給緊張的一個(gè)因素；土地出讓收益受到地價(jià)和可轉(zhuǎn)讓土地面積的影響導(dǎo)致土地出讓收益較低，而且缺乏可持續(xù)性。
（3）在市場(chǎng)配置資源的前提下，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)能夠獲取商業(yè)利潤(rùn)的商品房建設(shè)投入大量資金，這是導(dǎo)致當(dāng)前通貨膨脹產(chǎn)生的重要原因，而對(duì)無(wú)利可圖的廉租房建設(shè)投入的信貸強(qiáng)度明顯不足。
2、覆蓋范圍小，申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)控制不嚴(yán)
到目前為止，在全國(guó)291個(gè)地級(jí)以上城市中，仍有部分城市沒(méi)有實(shí)施廉租住房制度。而實(shí)行廉租房政策的城市中廉租房所占的比重非常??；邊緣地區(qū)低收入家庭尚未納入保障范圍的數(shù)量尚未確定；廉租房覆蓋范圍小。廉租房申請(qǐng)一般是以居民收入標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，由于個(gè)人收入?yún)s乏透明度容易導(dǎo)致不符合廉租房居住者通過(guò)變相的非法手段成為廉租房的保障對(duì)象，而應(yīng)該納入住房保障體系的居民卻被排斥在外，廉租房對(duì)低收入者的保障作用收到弱化。另外，我國(guó)個(gè)人信用制度和個(gè)人申報(bào)制度不夠完善，個(gè)人收入來(lái)源較多，“灰色收入”無(wú)法得到確切的統(tǒng)計(jì)，僅僅依靠透明收入作為廉租房申請(qǐng)的標(biāo)準(zhǔn)，有失公允性。
3、土地供給不足
人地矛盾突出是我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，一方面城市化進(jìn)程的加劇要求城市規(guī)模逐漸擴(kuò)大；另一方面，土地的天然供給有限性又制約了城市規(guī)模的擴(kuò)張。用于城市建設(shè)土地資源的有限性導(dǎo)致城市地價(jià)的上漲，進(jìn)而帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。開(kāi)發(fā)商為了追求高額利潤(rùn)無(wú)疑會(huì)在固定的土地上首選建設(shè)商品化住房，用于廉租房建設(shè)的土地供給量較少。
三、發(fā)展與完善我國(guó)廉租房制度建設(shè)的對(duì)策
1、探索適合我國(guó)國(guó)情的廉租房提供機(jī)制
新加坡是典型的人多地少的國(guó)家，在城市化進(jìn)程中很好地解決居民住房保障問(wèn)題。主要采用“公屋+象征性租金”的形式，對(duì)居民總數(shù)的8.5%的低收入者供應(yīng)廉租房，公屋由政府出資購(gòu)買(mǎi)或興建，廉租房居民每月只需支付11新元租金。我國(guó)廉租房建設(shè)剛剛起步，可以很好的吸收新加坡在解決低收入者住房問(wèn)題方面所取得的有益經(jīng)驗(yàn)。其一，政府打破當(dāng)前對(duì)土地的限制政策，適當(dāng)進(jìn)行圈地興建公有廉租房，對(duì)廉租房居住者收取少量的租金用于廉租房日常的維護(hù)與管理，采用“公屋+象征性租金”的形式。其二，運(yùn)用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)吸引或行政手段規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在興建商品化住房的同時(shí)按照一定比例興建廉租房。其三，中國(guó)城市中還存在相當(dāng)多閑置的舊房，為此政府可以通過(guò)官方或純民間的非營(yíng)利性中介組織，利用老城區(qū)的二手房交易，組織廉租房市場(chǎng)，用稅收與金融優(yōu)惠政策鼓勵(lì)業(yè)主將房屋租賃給中低等收入者。其四，政府可以在各地城鎮(zhèn)廢棄房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行改建、擴(kuò)建、翻新，以較低的成本滿足低收入者對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求。
2、構(gòu)建廉租房保障資金支持體系
（1）科學(xué)安排財(cái)政預(yù)算資金?？赏ㄟ^(guò)財(cái)政資金形成廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房專(zhuān)項(xiàng)基金，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用，設(shè)立機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌管理，條件成熟時(shí)可編制預(yù)算，實(shí)行國(guó)庫(kù)集中統(tǒng)一收付制度，確保建設(shè)資金落實(shí)到位；在稅收方面，減免低收入家庭購(gòu)房稅賦以及開(kāi)發(fā)商建設(shè)廉租房的所得稅。
（2）建立多渠道投融資機(jī)制，廣范圍吸收資金以滿足廉租房有效供給的需求。第一，地方政府嘗試發(fā)行廉租房建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)債券籌集廉租房建設(shè)資金；第二，以在堅(jiān)持政府主導(dǎo)原則的前提下，廉租房的建設(shè)可以由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)營(yíng)，資金來(lái)源則可以依靠激活的民間存量資本、慈善基金和境外資金等；第三，充分發(fā)揮市場(chǎng)籌集資金的作用。
3、嚴(yán)格土地規(guī)劃，創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)制度
廉租房建設(shè)要求政府強(qiáng)化管理職能，本著“節(jié)約用地”的原則，嚴(yán)格規(guī)劃建房土地制度，合理調(diào)節(jié)城市土地供給結(jié)構(gòu)，增加廉租房等中小套型的住房用地。首先，地方政府要堅(jiān)持中央政府有關(guān)土地的決策，嚴(yán)格落實(shí)每年用于新開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量限制，嚴(yán)格土地占用審批程序。其次，開(kāi)展地區(qū)土地整理，收回閑置土地，盤(pán)活存量土地，提高集約用地效率。再次，地方政府必須從土地出讓租金收益中拿出大部分用于廉租房支出，完善相關(guān)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
“廉租房的所用權(quán)屬于國(guó)家，居民只有使用權(quán)”的原則會(huì)產(chǎn)生兩方面的影響：一方面，居民對(duì)廉租房的使用沒(méi)有太大的關(guān)心，致使廉租住房使用壽命縮短，提前進(jìn)入折舊狀態(tài)。另一方面，開(kāi)發(fā)商對(duì)興建的廉租房質(zhì)量缺乏保障，相關(guān)配套的基礎(chǔ)設(shè)施不完善。但若政府明確產(chǎn)權(quán)，如規(guī)定“對(duì)保障性住房的居住達(dá)到一定期限，居民只需支付少量的租金便可獲得所用權(quán)”，則必將調(diào)動(dòng)居民對(duì)廉租住房的保護(hù)意識(shí)，有效防治廉租住房的“衰老”，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也會(huì)提供高質(zhì)量的廉租房以便于公有產(chǎn)權(quán)到期后出售。
4、加快與廉租房制度建設(shè)相關(guān)配套政策的制定與立法
廉租房建設(shè)制度是一個(gè)社會(huì)性問(wèn)題，決定了其不可能“單兵突進(jìn)”，而要有相關(guān)的配套政策措施同步進(jìn)行，才能確保廉租房制度建設(shè)的實(shí)施效果。
（1）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)的準(zhǔn)入和退出條件，依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為；實(shí)行劃撥方式供應(yīng)土地，加強(qiáng)對(duì)廉租房建設(shè)用地的優(yōu)先安排、保證供應(yīng)；取消城鄉(xiāng)戶籍限制和地區(qū)限制，為進(jìn)城務(wù)工人員開(kāi)辟“綠色通道”，擴(kuò)大廉租住房的覆蓋范圍。
（2）開(kāi)展低收入家庭住房狀況調(diào)查、建立低收入住房困難家庭檔案；健全廉租住房制度和經(jīng)濟(jì)適用住房制度中的申請(qǐng)、審核和公示辦法，嚴(yán)格開(kāi)展申請(qǐng)人家庭收入、住房狀況的調(diào)查審核，一旦廉租房居住者的收入高于廉租房居住標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)及時(shí)收回廉租房，完善退出機(jī)制。
（3）明晰法律責(zé)任，確保實(shí)施效果。對(duì)廉租房實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)的帶有普遍性的重大問(wèn)題要加快相關(guān)立法程序，確保問(wèn)題得到有效解決；對(duì)已出臺(tái)的相關(guān)政策法規(guī)，如《關(guān)于解決城市低收入家庭住房問(wèn)題的若干意見(jiàn)》、《廉租房管理辦法及實(shí)施細(xì)則》和《廉租房保障資金管理辦法》等，必須加強(qiáng)政策的執(zhí)法力度，這就要求建立一支業(yè)務(wù)素質(zhì)硬、執(zhí)法能力強(qiáng)的隊(duì)伍，保證政策效果得到切實(shí)有力的體現(xiàn)。
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第3篇：廉租房的管理辦法范文
論文關(guān)鍵詞：廉租房；問(wèn)題；對(duì)策
廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房制度和住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度是我國(guó)目前住房保障體系的三個(gè)重要組成部分，是為我國(guó)城鎮(zhèn)中低收入者解決住房問(wèn)題的重要途徑。在城市化的快速發(fā)展的背景下，城市失業(yè)、城市移民和城中村改造等形成大量的城市弱勢(shì)群體，收入很低是他們顯著的特征。顯然后兩種住房保障制度無(wú)法解決他們的住房問(wèn)題。在制度失衡的市場(chǎng)背景下，完全依靠市場(chǎng)來(lái)解決這部分弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題無(wú)疑是行不通的。因此他們住房問(wèn)題的解決政府承擔(dān)不可推卸的責(zé)任，這也是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要基礎(chǔ)。
1 我國(guó)廉租房制度問(wèn)題現(xiàn)狀及原因分析
作為我國(guó)住房保障制度的重要組成部分，國(guó)家對(duì)廉租房制度非常重視，也配套出來(lái)了一系列相應(yīng)的法規(guī)政策，許多地方也推行了針對(duì)性的地方性廉租房政策。在政策制度的指引下，各地開(kāi)展了行之有效的廉租房制度。但囿于種種因素制約，廉租房制度依然躺在襁褓之中。困擾廉租房建設(shè)躊躇不前有其深刻的制度原因:
1.1 土地和資金瓶頸制約廉租房制度實(shí)施
廉租房建設(shè)一般有兩個(gè)條件，一是土地，二是資金，這二者構(gòu)成了廉租房建設(shè)的瓶頸。就土地而言，城市用于建設(shè)的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設(shè)廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓?zhuān)侨绻糜诮ㄔO(shè)廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財(cái)政資金的土地就會(huì)減少。這對(duì)于各級(jí)政府來(lái)說(shuō)是一個(gè)兩難問(wèn)題。政府面臨著是急于取得城市各項(xiàng)發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設(shè)，加快本地區(qū)的gdp增速，還是放棄這個(gè)利益，給老百姓無(wú)償建房，同時(shí)又貼進(jìn)去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財(cái)政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設(shè)的主要資金來(lái)源。如果沒(méi)有強(qiáng)有力的法律約束，地方政府注定會(huì)缺乏提供資金的動(dòng)力，繼而會(huì)造成房源難以為繼并形成惡性循環(huán)。這種狀況在現(xiàn)實(shí)情況下是難以避免的。另外還有一個(gè)重要的情況就是廉租房源的供應(yīng)量和當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)成反比，供應(yīng)越多，房?jī)r(jià)就越不可能上漲，這也意味著也越不可能為當(dāng)?shù)卣畮?lái)更多的稅費(fèi)收入。另外，在廉租房建設(shè)過(guò)程中，公共住房的購(gòu)建和維修、租金補(bǔ)貼等都需要有大額、穩(wěn)定、持續(xù)的資金作保證。因此，我國(guó)雖然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地資源的有限，城市財(cái)政預(yù)算安排資金的不足以及缺乏其他穩(wěn)定的廉租住房資金來(lái)源渠道，廉租住房制度實(shí)施面臨著許多困難。
1.2 廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制尚未完善
（1）廉租房準(zhǔn)入機(jī)制尚不完善。
廉租房準(zhǔn)入機(jī)制尚未解決租住標(biāo)準(zhǔn)的制定、申請(qǐng)資格的認(rèn)定這兩個(gè)技術(shù)性問(wèn)題。廉租房的現(xiàn)行保障對(duì)象的確定是根據(jù)建設(shè)部2005年制定的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》的有關(guān)條款。該辦法規(guī)定申請(qǐng)廉租住房保障的城市家庭應(yīng)具備一系列條件:申請(qǐng)保障家庭其人均收入應(yīng)符合當(dāng)?shù)亟Y(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定的收入標(biāo)準(zhǔn)：申請(qǐng)保障家庭現(xiàn)在的人均住房面積應(yīng)該符合所在地政府確定的面積標(biāo)準(zhǔn)：申請(qǐng)保障家庭成員中最少要有一人是非農(nóng)業(yè)常住戶口：申請(qǐng)保障的家庭成員之間應(yīng)該具有法定的撫養(yǎng)、扶養(yǎng)或者贍養(yǎng)關(guān)系以及符合各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定的各自的保障標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)，我們國(guó)家現(xiàn)在的廉租房保障對(duì)象，約占整個(gè)城市家庭的十分之一左右。國(guó)務(wù)院在2007年下半年頒布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》中計(jì)劃到2010年即“十一五”規(guī)劃期末，將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計(jì)達(dá)整個(gè)城市家庭的五分之一。隨著覆蓋面的擴(kuò)大和實(shí)現(xiàn)日期的日益臨近，廉租房保障任務(wù)的壓力也越來(lái)越大。不完善的廉租房準(zhǔn)入機(jī)制為廉租房建設(shè)發(fā)展設(shè)置了障礙。 業(yè)形象并加以宣傳倡導(dǎo)。
（2）廉租房退出機(jī)制尚不完善。
廉租房退出機(jī)制必須進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)，以避免有人從中謀取不當(dāng)利益。這是因?yàn)榱庾》康氖袌?chǎng)租金有可能存在巨大的利益差價(jià)，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對(duì)象即使在最嚴(yán)格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風(fēng)險(xiǎn)謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，在滿足保障目的的同時(shí)，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)予考慮的重要內(nèi)容。然而目前我國(guó)廉租房退出機(jī)制還存在許多不完善的地方，從而影響廉租房建設(shè)的發(fā)展。
（3）保障對(duì)象覆蓋率偏低，城鄉(xiāng)一體化保障體制缺失。
根據(jù)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定，廉租住房主要解決最低收入家庭的住房困難。按照中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒采用的城鎮(zhèn)家庭收入分組方法，最低收入家庭占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的10%。這種方法只能測(cè)算出最低收入家庭的大致數(shù)量范圍，無(wú)法提供具體哪些家庭是最低收入家庭。這也就是說(shuō)，最低收入家庭實(shí)際上只具有概念意義，沒(méi)有明確指向，因而無(wú)法具體指導(dǎo)廉租住房政策的實(shí)施。在各地實(shí)踐中，在沒(méi)有其他更科學(xué)的衡量標(biāo)準(zhǔn)的情況下，城市居民最低生活保障金提供了一個(gè)判定城市居民貧困程度的收入標(biāo)準(zhǔn)。這對(duì)于在短期內(nèi)確定廉租對(duì)象提供了極大的便利。但是，廉租對(duì)象普遍被限定在城市低保戶范圍之內(nèi)，這在一定程度上縮小了廉租住房保障對(duì)象的范圍。
2 對(duì)策分析
（1）加大對(duì)政府參與監(jiān)督力度，保證廉租房制度的實(shí)施。
廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點(diǎn)一是政府必須積極的參與，以解決低收入家庭的居住問(wèn)題為己任，認(rèn)真履行其主體地位。因此必須加強(qiáng)對(duì)地方政府的監(jiān)督，將廉租房制度作為考核其地方政績(jī)的一部分：二是不能僅僅依靠政府來(lái)完全解決廉租房問(wèn)題。地方政府一方面利用其對(duì)土地所有權(quán)的控制，通過(guò)優(yōu)惠條件與開(kāi)發(fā)商、其他金融機(jī)構(gòu)合作共同完成廉租房建設(shè)，同時(shí)對(duì)廉租房地段進(jìn)行控制，避免廉租房集中建設(shè)現(xiàn)象的出現(xiàn)：另一方面通過(guò)稅收的形式實(shí)現(xiàn)對(duì)低收入家庭的住房補(bǔ)貼，防止貧富差距的拉大，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。
（2）不斷完善實(shí)物配租退出機(jī)制。
各地政府要建立動(dòng)態(tài)管理制度，特別是加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)和調(diào)查工作，全面、準(zhǔn)確掌握低收入住房困難家庭的基本情況，完善廉租住房申請(qǐng)、審核、公示、輪候制度和退出機(jī)制。對(duì)廉租房保障對(duì)象實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，用更加靈活多樣的手段建立、完善廉租房租賃管理體系。要切實(shí)加大審核力度，聯(lián)合社區(qū)、街道、民政部門(mén)等，每年對(duì)廉租房住戶進(jìn)行審核，對(duì)不再符合保障條件的家庭，可以考慮給予一定的過(guò)渡期。在過(guò)渡期內(nèi)，政府給予一定的租金補(bǔ)貼，增加其造血功能，促使其到市場(chǎng)上去租房，打破在廉租房保障過(guò)程中的“終身制”現(xiàn)象。對(duì)確實(shí)不愿意搬出的住戶，可以考慮將廉租住房市場(chǎng)化，以市場(chǎng)價(jià)格出售給租住戶，政府可以利用這些售房資金繼續(xù)修建廉租住房。同時(shí)，進(jìn)一步發(fā)揮公眾的監(jiān)督作用，鼓勵(lì)群眾舉報(bào)他人瞞報(bào)收入的行為，將個(gè)人收入納入社會(huì)監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)。建立有效的懲罰機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)虛報(bào)收入，通過(guò)非法渠道租住廉租房的，要嚴(yán)厲懲罰，并與個(gè)人信用掛鉤，記入個(gè)人檔案。通過(guò)完善可行的退出機(jī)制，讓更多真正有困難的家庭居有其所，從而確保廉租住房制度的順利實(shí)施和國(guó)有資產(chǎn)的有序使用。
第4篇：廉租房的管理辦法范文
關(guān)鍵詞 ppp模式 廉租房 融資
一、我國(guó)廉租房融資模式的現(xiàn)狀
1、政府財(cái)政支出起主導(dǎo)作用的傳統(tǒng)模式
廉租住房與保障房體系中的經(jīng)濟(jì)適用房不同，它本質(zhì)上一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，具有正外部性，是政府通過(guò)支付轉(zhuǎn)移的方式實(shí)現(xiàn)社會(huì)收入的再分配，無(wú)論是財(cái)政預(yù)算撥款、住房公積金增值收益余額、10%的土地出讓金純收益，還是廉租房租金收入和其他來(lái)源，從根本上都是國(guó)家的財(cái)政收入，它完全的福利性質(zhì)決定了其資金供給很大程度上要依靠政府、社會(huì)的無(wú)償投入。但是，政府在強(qiáng)調(diào)自身的主導(dǎo)性時(shí)卻忽略了如何調(diào)動(dòng)市場(chǎng)機(jī)制的積極性，在政府財(cái)政嚴(yán)重不足和地區(qū)不平衡的今天，這種模式異常脆弱。
2、政府專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)融資模式
政府專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)融資模式由廉租房管理部門(mén)或?qū)ｉT(mén)的住房保障管理部門(mén)負(fù)責(zé)建設(shè)資金籌集，利用政府部門(mén)的政策優(yōu)惠通過(guò)多種形式吸引民間資本的參與，以政府的良好信譽(yù)為支撐能較容易的獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款，因此目前許多城市在廉租房建設(shè)中采用了這種模式。
3、投融資平臺(tái)融資模式
投融資平臺(tái)融資模式也是投資主體多元化的融資形式，這種形式早前多用于道路、機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，已經(jīng)積累起比較成熟的經(jīng)驗(yàn)。政府部門(mén)組建的國(guó)有投融資平臺(tái)是這種融資模式的主體，融資方式和融資渠道方式多樣靈活。
二、廉租房融資過(guò)程中存在的問(wèn)題
我國(guó)的廉租房發(fā)展較晚，但是發(fā)展的速度非?？?，雖然各級(jí)政府對(duì)廉租房的關(guān)注度較高，在發(fā)展的過(guò)程中扔存在一些問(wèn)題。
1、地方政府財(cái)力不足
我國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成就，但目前的財(cái)政實(shí)力仍較薄弱，面對(duì)保障性住房所需的巨大資金需求，國(guó)家財(cái)政仍不能滿足需求。廉租房屬于保障性住房體系，區(qū)別于商品房，其開(kāi)發(fā)是不以盈利為目的的，因此，參與廉租房建設(shè)的房地產(chǎn)商較少。
2、廉租房收益不顯著
廉租房的出租不以盈利為目的，其價(jià)格應(yīng)保證中低收入人群能夠負(fù)擔(dān)得起，因此其租金定價(jià)往往低于房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格，租金收益不明顯。因此，必須進(jìn)行完善的制度設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)方式的創(chuàng)新，使得社會(huì)資金在參與廉租房建設(shè)的過(guò)程“有利可圖”，提高其參與的積極性與動(dòng)力。
3、融資渠道單一、方式匱乏
廉租房本身的性質(zhì)決定了其建設(shè)過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)政府部門(mén)的支持與幫助，融資過(guò)程也不例外，不論是財(cái)政撥款還是專(zhuān)項(xiàng)資金，不論是土地出讓金凈收益還是住房公積金增值收益都是受政府管轄和支配的資源。廉租房項(xiàng)目融資過(guò)度依賴于政府財(cái)政不但加重了政府的負(fù)擔(dān)，不利于廉租房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。
4、缺乏專(zhuān)業(yè)運(yùn)作機(jī)構(gòu)和人才
在我國(guó) ppp 尚處于起步階段，是一個(gè)陌生的事物，政府部門(mén)及私人投資者對(duì)其的關(guān)注和研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。觀察發(fā)達(dá)國(guó)家在廉租房建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)不難發(fā)現(xiàn)他們都有一個(gè)運(yùn)作規(guī)范、效率極高的專(zhuān)門(mén)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)或公司，整合融資、設(shè)計(jì)、管理、施工、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)從業(yè)者，使整個(gè)項(xiàng)目科學(xué)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化，極大地提高了公共住房項(xiàng)目的成功概率。
5、融資效率低
廉租房建設(shè)與商品房開(kāi)發(fā)不同，不能取得土地出讓金，因此政府部門(mén)在公廉租房建設(shè)方面的內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力并不明顯。當(dāng)發(fā)生財(cái)力緊張的情況時(shí)，拖欠和縮減廉租房建設(shè)開(kāi)支必然成為政府部門(mén)的首要選擇，造成融資效率降低。
6、相關(guān)制度不健全
目前我國(guó)的廉租房建設(shè)還處于起步探索階段，沒(méi)有國(guó)家級(jí)別的權(quán)威的廉租房管理細(xì)則，各試點(diǎn)城市出臺(tái)的暫行規(guī)定和管理辦法有許多不完善之處，尤其表現(xiàn)在廉租房建設(shè)融資方面沒(méi)有細(xì)致的規(guī)定。
三、廉租房融資存在問(wèn)題的解決辦法
1、嚴(yán)格把控廉租房住戶的標(biāo)準(zhǔn)
廉租住房的市場(chǎng)租金有可能存在巨大的利益差價(jià)，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對(duì)象即使在最嚴(yán)格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風(fēng)險(xiǎn)謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。因此，嚴(yán)格把控廉租房住戶的標(biāo)準(zhǔn)，可以避免不符合條件的住戶投機(jī)取巧，減輕政府的融資壓力。
2、政府鼓勵(lì)性政策
政府可以借鑒國(guó)外的優(yōu)秀政策
，比如美國(guó)政府為鼓勵(lì)、吸引私人房產(chǎn)商興建低收入家庭公寓住房，為其提供遠(yuǎn)低于普通抵押貸款率的資金，也可以學(xué)習(xí)德國(guó)、日本等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，成立國(guó)家層次的專(zhuān)門(mén)的保障性住房融資銀行為參與社會(huì)福利性建房的個(gè)人或機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期低息貸款或給予政府補(bǔ)貼。此外，政府部門(mén)還可以嘗試發(fā)展債券市場(chǎng)吸收各種社會(huì)資本，為廉租房提供穩(wěn)定的資金鏈。
3、加快住房保障相關(guān)制度和法律法規(guī)的建立和完善
我國(guó)現(xiàn)有的規(guī)章制度是針對(duì)廉租房的保障和監(jiān)督制定的，保障性住房建設(shè)規(guī)模和速度都處在歷史最高水平，亟須政府部門(mén)完善和發(fā)展廉租房相關(guān)制度、建立健全融資體制，推動(dòng)廉租房建設(shè)項(xiàng)目順利開(kāi)展。
四、結(jié)論
廉租房的初期建設(shè)和后面的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)所需要的資金需要多元化的來(lái)源，其中包括政府的財(cái)政撥款、私營(yíng)企業(yè)貸款或投入其自有資金，以及在資本市場(chǎng)上融入的資金和政府舉債獲得的資金，以此作為項(xiàng)目的長(zhǎng)期資金支持。目前我國(guó)廉租房建設(shè)資金來(lái)源渠道單一，主要依靠財(cái)政撥款，沒(méi)有充足的資金供應(yīng)成為制約廉租房制度發(fā)展的最大問(wèn)題，因而必須調(diào)動(dòng)一切可以利用的資金，創(chuàng)新廉租房資金來(lái)源渠道。
參考文獻(xiàn)：
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第5篇：廉租房的管理辦法范文
近年來(lái),適當(dāng)生活水準(zhǔn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題愈來(lái)愈成為法學(xué)界關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。從既有的研究成果來(lái)看,學(xué)者們都將注意力集中于如何將此項(xiàng)權(quán)利法制化并通過(guò)一定的救濟(jì)途徑切實(shí)保障此項(xiàng)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)上。這種研究思路體現(xiàn)了適當(dāng)生活水準(zhǔn)權(quán)從證成自身合法性到權(quán)利實(shí)現(xiàn)這一層面的轉(zhuǎn)變。這無(wú)疑在制度與事實(shí)兩個(gè)方面都推進(jìn)了適當(dāng)生活水準(zhǔn)權(quán)的發(fā)展。然而,這種從法學(xué)內(nèi)部,特別是從憲法、行政法以及人權(quán)的角度進(jìn)行的思考,存在的最大問(wèn)題是缺乏對(duì)適當(dāng)生活水準(zhǔn)權(quán)的實(shí)際運(yùn)作所產(chǎn)生的社會(huì)效果給予必要的關(guān)注。其實(shí),從社會(huì)效果的角度來(lái)看,中國(guó)適當(dāng)生活水準(zhǔn)權(quán)制度在保障弱勢(shì)群體生活狀況方面確實(shí)發(fā)揮了重要作用,但同時(shí)也在事實(shí)上建構(gòu)著弱勢(shì)群體的底層社會(huì)身份。這種底層社會(huì)身份的建構(gòu)主要表現(xiàn)為適當(dāng)生活水準(zhǔn)權(quán)的“標(biāo)簽化”效應(yīng)、弱勢(shì)群體在具體生活中的自我認(rèn)同以及社會(huì)對(duì)弱勢(shì)群體所采取的“他者”態(tài)度。本文主要以中國(guó)的廉租房制度為例來(lái)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題,以期對(duì)中國(guó)適當(dāng)生活水準(zhǔn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)提出一個(gè)必要的警示。
一、中國(guó)適當(dāng)生活水準(zhǔn)權(quán)制度中的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)與權(quán)利主體
適當(dāng)生活水準(zhǔn)權(quán)是《經(jīng)濟(jì)社會(huì)和文化權(quán)利國(guó)際公約》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《經(jīng)社文公約》)中的一項(xiàng)重要權(quán)利。它是指免于匱乏和維持滿意生活水準(zhǔn)的權(quán)利。就適當(dāng)生活水準(zhǔn)權(quán)的具體內(nèi)容而言,它包括住房權(quán)、食物權(quán)、健康權(quán)等權(quán)利形態(tài)。由于中國(guó)已加入并批準(zhǔn)了《經(jīng)社文公約》,因此,應(yīng)當(dāng)在該公約對(duì)其生效后2年內(nèi)向聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)聯(lián)合國(guó)經(jīng)社文委員會(huì))提交定期報(bào)告,隨后每5年提交一次,闡述中國(guó)為確保公民享受《經(jīng)社文公約》所載權(quán)利而采取的立法、司法、政策和其他措施。[1]易言之,既然中國(guó)在法律上承認(rèn)適當(dāng)生活水準(zhǔn)權(quán),那么就應(yīng)當(dāng)盡力保障人們充分享有適當(dāng)生活水準(zhǔn)權(quán)。中國(guó)的廉租房制度就是保障適當(dāng)生活水準(zhǔn)權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的一項(xiàng)重要制度。2003年12月31日建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局共同的自2004年3月1日起施行的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《廉租房辦法》)是我國(guó)城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)的基本指導(dǎo)性規(guī)范。通過(guò)分析《廉租房辦法》以及各地相關(guān)的具體實(shí)踐,我們就能夠從整體上了解中國(guó)實(shí)現(xiàn)適當(dāng)生活水準(zhǔn)權(quán)的現(xiàn)狀。
(一)保障標(biāo)準(zhǔn)單一化
在現(xiàn)代社會(huì),良好的住房和居家環(huán)境是人類(lèi)生活必不可少的條件。[2]聯(lián)合國(guó)經(jīng)社文委員會(huì)確定的住房權(quán)的主要內(nèi)容包括:(1)不管是租用、(公共和私人)居住、合伙居住、租借、所有人居住、緊急情況下居住還是非正式居住都享有保有權(quán)的法律安全(legal security of tenure)。這將確保所有的人都得到法律保護(hù)以對(duì)抗強(qiáng)制驅(qū)逐、騷擾和其他威脅。對(duì)于那些目前還缺乏這種保護(hù)的個(gè)人和家庭,國(guó)家應(yīng)立即采取措施授予其法律上的保有權(quán)安全。(2)服務(wù)、物質(zhì)、設(shè)備和基礎(chǔ)設(shè)施的可使用性。一個(gè)良好的住房應(yīng)包括對(duì)健康、安全、舒適及滋養(yǎng)等至關(guān)重要的某些設(shè)施,如對(duì)自然資源及一般資源的可持續(xù)性取得、安全的飲用水、做飯、取暖及照明用的能源、衛(wèi)生及盥洗設(shè)施、食物儲(chǔ)存、廢物處理工具、排水及緊急服務(wù)設(shè)施。(3)可支付性。與住房相關(guān)的個(gè)人及家庭開(kāi)支應(yīng)在一個(gè)水平上,以使其他基本需要的獲得和滿足不受威脅、損害。(4)可居住性。居民應(yīng)有充足的空間以及對(duì)抗寒冷、潮濕、炎熱、雨、水的設(shè)施,居民有能力防止對(duì)健康的其他威脅、結(jié)構(gòu)性危險(xiǎn)及疾病等。(5)可獲得性。弱勢(shì)群體,包括老人、兒童、身體殘疾者、患絕癥者、艾滋病人、有持續(xù)醫(yī)療問(wèn)題者、精神病人、自然災(zāi)難受害者、生活于災(zāi)難易發(fā)區(qū)者及其他群體,他們應(yīng)完全、可持續(xù)地獲得住房資源并在住房領(lǐng)域享有某種程度之優(yōu)先考慮的保證。(6)房屋的文化因素。[3]
根據(jù)《維也納條約法公約》第2條的規(guī)定,一國(guó)在簽署、批準(zhǔn)、接受、贊同或加入一個(gè)條約時(shí)可以單方聲明摒除或更改條約中若干規(guī)定對(duì)該國(guó)適用時(shí)的法律效果,但一國(guó)在對(duì)公約進(jìn)行保留時(shí),公約的基本內(nèi)容和國(guó)際上普遍承認(rèn)的準(zhǔn)則是不允許保留的。[4]在立法層面,適當(dāng)生活水準(zhǔn)權(quán)的適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)受一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約,在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的銜接方面必須充分考慮一國(guó)的實(shí)際情況。由于一國(guó)在簽署和批準(zhǔn)《經(jīng)社文公約》時(shí)對(duì)住房權(quán)的具體標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)保留為國(guó)際法所允許,因此,中國(guó)的廉租房保障標(biāo)準(zhǔn)可以不完全采納聯(lián)合國(guó)經(jīng)社文委員會(huì)的上述標(biāo)準(zhǔn)。但是,中國(guó)在制定相應(yīng)的廉租房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)當(dāng)充分參考聯(lián)合國(guó)經(jīng)社文委員會(huì)的上述標(biāo)準(zhǔn)。
就中國(guó)廉租房的保障標(biāo)準(zhǔn)而言,《廉租房辦法》和各地方制訂的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》主要采用兩種規(guī)定模式:第一種為具體規(guī)定保障面積的模式;第二種為授權(quán)性規(guī)定的模式,即將城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房面積保障標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定權(quán)下放到市人民政府,由市人民政府定期公布。無(wú)論是具體規(guī)定保障面積的模式還是授權(quán)性規(guī)定的模式都極為強(qiáng)調(diào)廉租住房的最低保障面積,而忽視住房權(quán)的其他內(nèi)容,即這些具體的規(guī)定都沒(méi)有涉及廉租房的其他配套設(shè)施、居住環(huán)境、房屋的文化因素等內(nèi)容。
第6篇：廉租房的管理辦法范文
Abstract： Low-rent housing construction is the key project that our government makes great efforts to carry on. This project is an urban housing system which aims to help the low-income groups. Lack of financing modes results the government in under-developed areas cannot carry out the project independently with only government funds. This thesis introduces the PPP （public-private partnership） mode， uses real option method and fuzzy comprehensive evaluation which based on analytic hierarchy process， tries to evaluate the financial viability and risk of Guiyang city low-rent housing project under ppp （public-private partnership） mode. At the end， discuss the problems emerging in the analytic process and find solutions.
關(guān)鍵詞： 廉租房；PPP；實(shí)物期權(quán)；層次分析法；模糊評(píng)價(jià)法
Key words： low-rent housing system；public-private parternship；real option；analytic hisrarchy process；fuzzy comprehensive evoluation
中圖分類(lèi)號(hào)：F407.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2012）31-0101-03
0 引言
廉租房是指政府面向低收入人群提供的政策性保障住房，政府通過(guò)租金補(bǔ)貼或者實(shí)物配租的方式讓低收入人群享有住房權(quán)利。20世紀(jì)90年代后期，中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革過(guò)程中產(chǎn)生的貧富差距日益顯現(xiàn)，加上城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加速、保障體系的不健全和商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，造成相當(dāng)大部分城市低收入家庭無(wú)法購(gòu)買(mǎi)商業(yè)性住房，廉租房、公租房這類(lèi)保障性住房市場(chǎng)需求量逐步加大。
1 地方政府廉租房建設(shè)資金困局
按國(guó)家有關(guān)部門(mén)要求，2011年需完成1000萬(wàn)套保障房，資金的總需求約為14920億元，中央和地方政府支付資金6520億元，需要通過(guò)貼息等方式吸引社會(huì)資金參與8400億元。目前來(lái)看，政府方面較為明確的資金來(lái)源有3730億元，各級(jí)地方政府還需要通過(guò)其他方式籌集大約2790億元資金。廉租房租金低且不同于經(jīng)濟(jì)適用房可出售導(dǎo)致房開(kāi)商參與積極性不高，政府需對(duì)租金補(bǔ)貼或項(xiàng)目回購(gòu)，最終預(yù)計(jì)政府資金缺口在4800億左右。
地方政府在保障住房建設(shè)執(zhí)行過(guò)程中由于缺少資金遇到相當(dāng)大阻力。國(guó)家相關(guān)法規(guī)明確指出廉租房資金來(lái)源：各級(jí)地方政府財(cái)政撥款、土地出讓收益不低于10%補(bǔ)貼廉租房建設(shè)、住房公積金增值收益扣除計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額、中央廉租房專(zhuān)項(xiàng)資金、社保以及其它社會(huì)捐贈(zèng)資金。但地方財(cái)政實(shí)力相對(duì)薄弱，無(wú)法完成資金需求。就經(jīng)濟(jì)實(shí)力較落后的貴州省而言，到2011年底，全省需建廉租房22.6萬(wàn)套，而地方的配套資金就達(dá)110億元。然而上半年，國(guó)家補(bǔ)助貴州22.6萬(wàn)套廉租房的資金到位了16.33億元，而各級(jí)地方政府配套的110億元，只到位了7.5億元，連十分之一都不到。因此各級(jí)政府十分需要一種有效的融資方式，以解決廉租房建設(shè)資金問(wèn)題。
2 PPP模式在廉租房中應(yīng)用
PPP融資模式通過(guò)政府與私有部門(mén)簽訂特許經(jīng)營(yíng)權(quán)合同并成立項(xiàng)目公司給予政策支持，委托私有部門(mén)設(shè)計(jì)、建設(shè)，建設(shè)完成特許經(jīng)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)。私有部門(mén)通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)合同自行投融資建設(shè)，然后通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)收益還本付息并最終盈利。在廉租房建設(shè)中，私有資金投入應(yīng)大于政府資金，但政府并不失去對(duì)項(xiàng)目控制，雙方在PPP模式有效的協(xié)調(diào)機(jī)制保證廉租房建設(shè)過(guò)程中公私雙方在資源配置中達(dá)到“雙贏”的帕托最優(yōu)化。
3 PPP模式在廉租房建設(shè)中財(cái)務(wù)可行性分析
廉租房項(xiàng)目存在周期長(zhǎng)、不確定因素多、市場(chǎng)的多變性等情況，導(dǎo)致在財(cái)務(wù)分析中單純的只考慮靜態(tài)環(huán)境而忽略投資環(huán)境變化以及投資項(xiàng)目自身潛在價(jià)值溢價(jià)，將對(duì)項(xiàng)目可行性評(píng)估帶來(lái)偏差。因此引入實(shí)物期權(quán)法ENPV=NPV+期權(quán)價(jià)值，計(jì)算項(xiàng)目?jī)r(jià)值，其在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析法基礎(chǔ)上加入未來(lái)變化可能帶來(lái)的期權(quán)溢價(jià)，這對(duì)于周期較長(zhǎng)、不確定因素較大的廉租房PPP項(xiàng)目尤為重要。
根據(jù)金融期權(quán)定價(jià)原理建立廉租房PPP實(shí)物期權(quán)投資決策模型，得到項(xiàng)目t時(shí)刻期權(quán)價(jià)值：
M（Vt，T）=Vt×N（d1）-Ie-r （T-t）×N（d2）（1）
？滓：項(xiàng)目自身價(jià)格波動(dòng)率；Vt：t時(shí)刻廉租房資產(chǎn)價(jià)格；r：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率；I：投資成本。
d1=[1n■+（r+■？滓2）（T-t）]/？滓■；
d2=[1n■+（r-■？滓2）（T-t）]/？滓■。
4 廉租房PPP風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別定量分析與分配
4.1 廉租房PPP項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別與模型選擇： 參考“Real option’s application in risk management of PPP/PFI projects”[2]中歸納PPP項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及廉租房項(xiàng)目自身特點(diǎn)，將廉租房PPP項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分為：政策與法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，建立層次分析結(jié)構(gòu)：目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、因素層。如（圖2）。
4.2 廉租房PPP項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型：利用模糊數(shù)學(xué)思想對(duì)廉租房PPP項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，以求得到定性與定量結(jié)合的評(píng)估結(jié)果。
4.2.1 層次分析法模型，參見(jiàn)（圖2）。
①設(shè)準(zhǔn)則層B={B1，B2}，主要風(fēng)險(xiǎn)層C={C1，C2，C3，C4，C5，C6}。
②發(fā)放專(zhuān)家調(diào)查問(wèn)卷，通過(guò)九分法表構(gòu)建由相對(duì)重要程度aij組成的判斷矩陣A：
A=（aij）n×n=■（2）
③計(jì)算判斷矩陣，得到特征向量w=（w1，w2，w3…wn）T，即為每一層對(duì)應(yīng)權(quán)重分配系數(shù)。
④計(jì)算每層的最大特征根？姿max=∑■■■，一致性指標(biāo)CI=■，引入平均一致性指標(biāo)RI（可查表）得CR=■，當(dāng)CR在10%左右認(rèn)為滿足一致性，否則進(jìn)行一致性調(diào)整。
4.2.2 模糊綜合評(píng)價(jià)法模型：
①建立廉租房項(xiàng)目不同因素影響程度評(píng)價(jià)語(yǔ)集N={高，較高，中，低}，并數(shù)值化得到評(píng)價(jià)集隸屬度集U。
②邀請(qǐng)專(zhuān)家對(duì)各因素層下每個(gè)子因素評(píng)分計(jì)算rij=■，其中rij表示在i風(fēng)險(xiǎn)層下于第j個(gè)因素評(píng)價(jià)等級(jí)占評(píng)價(jià)人數(shù)百分比，得到判斷矩陣Rk。
③通過(guò)公式Bk=Ak×Rk=（bk1，bk2…bkj）得到K層模糊評(píng)價(jià)集，同理終算出B=A×B1B2…BK；計(jì)算綜合隸屬度P=B×UT。根據(jù)計(jì)算出得P的值，對(duì)比評(píng)價(jià)語(yǔ)集數(shù)值化下的U值確定該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度等級(jí)。
5 廉租房項(xiàng)目模擬分析與存在問(wèn)題對(duì)策
通過(guò)對(duì)貴陽(yáng)市政府咨詢調(diào)查與相關(guān)文獻(xiàn)結(jié)合研究，假設(shè)一個(gè)PPP模式下貴陽(yáng)市廉租房項(xiàng)目，通過(guò)實(shí)物期權(quán)法分析與及模糊數(shù)學(xué)的評(píng)價(jià)法對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行論證。
5.1 財(cái)務(wù)分析 政府對(duì)廉租房不收取土地出讓金，同時(shí)銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)稅金等期間費(fèi)用予以減免。與商品住宅相比，建設(shè)廉租房工作的總成本會(huì)明顯減少，廉租房的建設(shè)成本比商品住宅會(huì)減少45%左右。根據(jù)2010房地產(chǎn)建筑成本報(bào)價(jià)，一般普通商品房建設(shè)成本在1300/m2左右。假設(shè)一個(gè)大型廉租房項(xiàng)目總面積為7.5萬(wàn)m2由私有部門(mén)統(tǒng)一建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理，計(jì)算總投資成本：I=1300/m2×75000m2×50%=48750000元。
取報(bào)酬率r′=8%；經(jīng)營(yíng)期n取40年，根據(jù)發(fā)改委《城市廉租房租金管理辦法》六條規(guī)定，在只考慮維修和管理費(fèi)用下，廉租房租金構(gòu)成與計(jì)算規(guī)則租金應(yīng)為家庭收入的12%，計(jì)算廉租房家庭平均房租支付能力加權(quán)修正，最終確定廉租房租金占保障家庭可支配收入7%[4]。根據(jù)《貴陽(yáng)市2011年申請(qǐng)公共租賃住房保障收入和住房困難標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，家庭月收入低于1500元即被歸入保障范圍，按7%比例計(jì)算，保障家庭廉租房月租金為105元，以標(biāo)準(zhǔn)廉租房面積40m2左右計(jì)算，于是年租金約為30元/m2。
項(xiàng)目年收益=年有效毛收益-年運(yùn)營(yíng)和管理費(fèi)用=30元/m2×75000=2250000元。
Vt=■[1-■]=■[1-■]
=26829514元
ENPV=NPV+期權(quán)價(jià)值，明顯NPV=VT-I
M（Vt，T）=Vt×N（d1）-Ie-r（T-t）×N（d2）=26829514×1.56-48750000×0.36×0.375=35272791元
ENPV=NPV+期權(quán)價(jià)值=Vt-I+M（Vt，T）=26829541-48750000+35272791=13352332元
最終通過(guò)實(shí)物期權(quán)下財(cái)務(wù)分析來(lái)看，廉租房PPP項(xiàng)目在特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，存在投資可能性。
5.2 風(fēng)險(xiǎn)分析 利用層次分析法的方根法計(jì)算各級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，運(yùn)用專(zhuān)家調(diào)查法構(gòu)造判斷矩陣，最終得到經(jīng)一致性校正后權(quán)重分配：
目標(biāo)層：A=（0.5，0.5）；準(zhǔn)則層：A1=（0.04，0.11，0.08，0.24，0.34，0.19）；A2=（0.37，0.18，0.06，0.25，0.05，0.09）；
建立評(píng)價(jià)語(yǔ)集為={高、較高、一般、低}，賦值得到隸屬度集U=（0.9，0.7，0.5，0.3）。發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷得到風(fēng)險(xiǎn)因素的模糊評(píng)價(jià)矩陣R：
R=R1R2R3R4R5R6=r11，r12，r13，r14r21，r22，r23，r24r31，r32，r33，r34r41，r42，r43，r44r51，r52，r53，r54r61，r62，r63，r64=0.1，0.2，0.5，0.20.2，0.3，0.2，0.30.3，0.3，0.2，0.20.3，0.4，0.2，0.10.1，0.2，0.2，0.50.2，0.3，0.3，0.2；
其中r11表示主因?qū)拥谝粋€(gè)因素被評(píng)價(jià)為風(fēng)險(xiǎn)較高人數(shù)占總評(píng)價(jià)人數(shù)百分比。
第一級(jí)模糊綜合評(píng)價(jià)：
B1=A1×R=（0.194，0.758，0.2096，0.289）；
B2=A2×R=（0.189，0.283，0.313，0.208）；
第二級(jí)模糊綜合評(píng)價(jià)：
B=A×B1B2=（0.5，0.5）×0.194，0.758，0.209，0.2890.189，0.283，0.313，0.208=（0.192，0.5205，0.261，0.249）
綜合隸屬度：P=B×UT=（0.192，0.5205，0.261，0.249）×（0.9，0.7，0.5，0.3）T=0.74；證明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度屬于較高級(jí)別。
5.3 問(wèn)題對(duì)策 通過(guò)計(jì)算結(jié)果來(lái)看，廉租房PPP項(xiàng)目雖然可行但是缺乏對(duì)私有部門(mén)吸引力，于是政府必須發(fā)揮其在PPP模式后期運(yùn)營(yíng)中的角色作用，給予私有部門(mén)額外政策優(yōu)惠與保護(hù)。政府應(yīng)積極制定優(yōu)惠政策，吸引企業(yè)積極參與廉租住房和公共租賃住房的建設(shè)：
①提供長(zhǎng)期低息貸款，確保廉租房項(xiàng)目穩(wěn)定性與收益，吸引私有資本投向廉租房項(xiàng)目。②減免企業(yè)稅收、放寬廉租房項(xiàng)目貸款并提供貸款擔(dān)保。通過(guò)減稅與貸款引導(dǎo)在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控中出現(xiàn)資金鏈斷裂的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入廉租房項(xiàng)目。③建立廉租房最低收益標(biāo)準(zhǔn)。廉租房租金在保證民生同時(shí)應(yīng)考慮私有部門(mén)最低收益，在特許期內(nèi)如果出現(xiàn)相關(guān)其他費(fèi)用的變動(dòng)，政府應(yīng)給予政策扶持以保護(hù)私有部門(mén)權(quán)益。④土地優(yōu)先私有權(quán)。對(duì)于參與廉租房項(xiàng)目的企業(yè)給予在土地使用權(quán)上優(yōu)先權(quán)，提高其參與積極性。⑤開(kāi)放針對(duì)民營(yíng)企業(yè)的資本市場(chǎng)。有步驟的擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)股票、債券融資渠道，允許民營(yíng)企業(yè)建立廉租房信托基金，盤(pán)活廉租房民間資本。
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第7篇：廉租房的管理辦法范文
陜西21萬(wàn)戶需要廉租房
記者從陜西省建設(shè)廳了解到，2009年陜西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃達(dá)597.08萬(wàn)平方米、72499套。目前，陜西省低收入住房困難家庭有21.8萬(wàn)戶，其中11.9萬(wàn)戶低保家庭、2.6萬(wàn)戶最低收入家庭、7.3萬(wàn)戶為低收入家庭。五年內(nèi)，他們分別將在2008年、2010年、2012年以前都能予以保障。
并且，2009年至2011年，陜西省109168家住房困難的低保戶將住上廉租房，而整個(gè)廉租房建設(shè)將規(guī)劃保障278904家住房困難的低保戶，這其中包括實(shí)物配租109168戶、租賃補(bǔ)貼169736戶。
陜西如此大規(guī)模的廉租房建設(shè)計(jì)劃，旨在切實(shí)改善各市最低收入人群的住房問(wèn)題，也正體現(xiàn)了國(guó)家的惠民政策。
對(duì)于廉租房的使用，陜西目前主要有兩種形式，一種是實(shí)物配租，即政府將房屋建好提供給住房困難的低保戶，收取低廉的租金，這種形式的對(duì)象，原則上為人均住房建筑面積低于4平方米以下的住房特困戶，和孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭，提供廉租房面積約為30～50平米。
另一種則是租金補(bǔ)貼，此類(lèi)大多是住房有困難的低保戶在外租房，政府支付一定數(shù)量的補(bǔ)貼金，以沖減其房屋租金。按照有關(guān)規(guī)定，陜西省人均住房面積補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)上限確定為建筑面積14平方米。
而陜西省主要采取“租金補(bǔ)貼”，實(shí)物配租和租金核減為輔的方式。鑒于各地危舊房屋改造進(jìn)程加快，市場(chǎng)提供的小戶型、低價(jià)位租賃房源嚴(yán)重不足，以及現(xiàn)有保障對(duì)象的居住狀況，全省實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼的具體比例為：實(shí)物配租占廉租住房保障家庭總數(shù)的30%，租金補(bǔ)貼和租金核減占70%。
對(duì)于如何申請(qǐng)？省政府有嚴(yán)格要求，各地應(yīng)按照本地廉租住房管理辦法等文件，對(duì)廉租住房申請(qǐng)人在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)，進(jìn)行審核、公示，對(duì)符合保障條件的家庭建立名單清冊(cè)，每半年向省、市備案一次；各市縣對(duì)審核符合條件的保障對(duì)象，及時(shí)確定保障方式；實(shí)行租金核減的家庭做到即時(shí)核減，實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼的家庭按“優(yōu)先保障特困家庭”的原則，實(shí)行輪候制；制定詳細(xì)的包括保障對(duì)象名單的輪候時(shí)間表，讓困難家庭了解自己的保障時(shí)間、保障方式及保障標(biāo)準(zhǔn)。
三大問(wèn)題制約廉租房
以陜西省實(shí)施廉租房建設(shè)之如此快速進(jìn)度為例看來(lái)，似乎國(guó)家新一輪的調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的號(hào)角又一次吹響，2009年似乎應(yīng)該是廉租房大力發(fā)展的年頭，2009，成了廉租房建設(shè)的拐點(diǎn)？
實(shí)際上，我國(guó)早在1998年就認(rèn)識(shí)到了廉租房的重要性。1998年國(guó)務(wù)院的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定：“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭租用由政府或單位提供的廉租住房?！钡恢币詠?lái)，廉租房建設(shè)卻步履艱難。
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、長(zhǎng)安大學(xué)城市研究所所長(zhǎng)王圣學(xué)認(rèn)為，目前，廉租房建設(shè)仍有三大問(wèn)題：一是建立廉租房的資金來(lái)源渠道不穩(wěn)定，資金嚴(yán)重缺乏，政府財(cái)政預(yù)算安排的資金嚴(yán)重不足；二是一些城市對(duì)于廉租房制度建設(shè)重視嚴(yán)重不夠，廉租房制度覆蓋面小，尤其是中西部地區(qū)；三是廉租房制度不完善，監(jiān)管、審批等程序均存在漏洞，符合條件的家庭不能及時(shí)得到住房保障。
對(duì)于第三點(diǎn)的問(wèn)題現(xiàn)象，西安市就出現(xiàn)過(guò)廉租房空置6年的事情。早在2001年，西安市就建成了一批廉租房，建筑總面積1.4萬(wàn)多平方米，共有6幢264套住房。然而建成后，除1號(hào)樓住有50余戶危房拆遷戶外，其余住房竟然空置了近6年時(shí)間，原因竟是有關(guān)部門(mén)不知道該分給誰(shuí)。而對(duì)廉租房小區(qū)的管理和維護(hù)，1年就要花掉十幾萬(wàn)元。
一邊是房子被空置落滿灰塵，一邊卻是無(wú)房戶對(duì)廉租房望眼欲穿。對(duì)此，王圣學(xué)教授分析說(shuō)，廉租房與房?jī)r(jià)呈反比關(guān)系，廉租房的供給每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%～4%。如果切實(shí)實(shí)施廉租房制度，那么居高的房?jī)r(jià)就會(huì)下跌，有政府“第二財(cái)政”之稱(chēng)的土地出讓金也會(huì)降低，房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的力度就會(huì)受到影響，最終波及官員的政績(jī)。如此，一些地方政府只好打小算盤(pán)，讓建好的廉租房成為“空中樓閣”。
按照廉租房政策的意義，政府實(shí)際上就是廉租房的“房東”，政府如何當(dāng)好“房東”？如果廉租房完全由市場(chǎng)來(lái)解決租房問(wèn)題，那存在的問(wèn)題就多多了。
王教授介紹，“租售并舉的住房供應(yīng)體系”是世界上絕大部分國(guó)家的主導(dǎo)政策，我國(guó)的政策主導(dǎo)思想也是如此。一個(gè)健全的住房保障體系是讓能買(mǎi)房的買(mǎi)房，能租房的租房。比如，韓國(guó)在加大住宅供應(yīng)量、抑制投機(jī)性需求的同時(shí)，實(shí)施了國(guó)民廉租房建設(shè)計(jì)劃，政府投資在10年內(nèi)建成100萬(wàn)套廉租房，并采取有效手段確保租賃雙方信息對(duì)稱(chēng)，這些舉措使韓國(guó)房?jī)r(jià)和房租雙雙下降。
遺憾的是，最近幾年，我國(guó)由于房?jī)r(jià)飛漲，房租也跟著上漲，尤其是大城市，房租與房?jī)r(jià)一起上漲的速度，超出了許多人的承受能力。嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)是，許多人不僅買(mǎi)不起房，也同樣租不起房。所以，目前的當(dāng)務(wù)之急是，政府嚴(yán)厲調(diào)控房?jī)r(jià)，同時(shí)，加大廉租房供應(yīng)量。如此，公眾才能有更多的選擇余地，無(wú)論是買(mǎi)房還是租房，他們的選擇都將是理性的。
廉租房配套政策要落實(shí)
怎樣才能大規(guī)模地建設(shè)廉租房？怎樣才能確保低收入群體能夠擁有廉租房呢？
身為陜西省工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)的李挺毅建議，政府應(yīng)加大對(duì)廉租房的建設(shè)力度而不是經(jīng)濟(jì)適用房，并通過(guò)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策在建房和消費(fèi)兩方面進(jìn)行鼓勵(lì)。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房并沒(méi)有滿足老百姓真正的購(gòu)房需求，只會(huì)擾亂經(jīng)濟(jì)秩序……因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房大部分都被“關(guān)系戶”拿走了，被一些部門(mén)當(dāng)做謀取不正當(dāng)利益的工具。
所以，他說(shuō)：“政府應(yīng)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商加大對(duì)廉租房的建設(shè)，同時(shí)配合相應(yīng)的稅收政策，包括土地獲得成本及消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)時(shí)，都應(yīng)體現(xiàn)相應(yīng)的政策支持?！?/p>
陜西省政協(xié)委員張華俊建議，政府應(yīng)采取土地流轉(zhuǎn)方式降低廉租房地價(jià)。他說(shuō)，發(fā)展城市廉租房產(chǎn)業(yè)難是難，但地方政府和社會(huì)相關(guān)行業(yè)不能知難而退，更不能背過(guò)臉去。政府要鼓勵(lì)發(fā)展廉租房產(chǎn)業(yè)，首先得忍痛從自己身上割下一塊肉來(lái)。廉租房重在“廉”字上，首先是地價(jià)要廉。最佳的處理方法就是采取土地流轉(zhuǎn)方式，把此類(lèi)地價(jià)大幅度降下來(lái)。
他還說(shuō)：“廉租房可以滿足中國(guó)低收入人群的消費(fèi)需求，應(yīng)當(dāng)在人群密集的地段開(kāi)發(fā)，土地的成本應(yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)，這樣才能建造出中低收入者承受得起的廉租房。”他堅(jiān)信2009年政府一定會(huì)出臺(tái)更多更好的切合實(shí)際的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
陜西省決策咨詢委員會(huì)委員、省建設(shè)廳原助理巡視員張全笙認(rèn)為，我國(guó)的廉租房建設(shè)不太好的原因是制度本身就不健全，國(guó)家沒(méi)有廉租房法人制度，有好多政策也不明確，下面都在那里摸著石頭過(guò)河，有些地方也不知道怎么搞。
至于廉租房資金問(wèn)題，他說(shuō)，完全由政府解決廉租房的融資問(wèn)題可能有一些問(wèn)題，完全由市場(chǎng)來(lái)籌集廉租房的資金也有一些問(wèn)題，最好還是市場(chǎng)和政府相結(jié)合。他還建議，政府應(yīng)建立廉租房租賃管理機(jī)構(gòu)和廉租房監(jiān)督委員會(huì)相分離的制度，強(qiáng)化對(duì)廉租房租賃者的資格認(rèn)定，確保廉租房真正為低收入群體服務(wù)。
王圣學(xué)教授認(rèn)為，從我國(guó)廉租房建設(shè)資金來(lái)源看，目前的資金來(lái)源渠道主要包括財(cái)政撥款、住房公積金增值收益、社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)等。而國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)卻是多元化的，其中包括政府的資金注入、市場(chǎng)融資、建立基金或債券。所以，盡管政策是進(jìn)一步要求將土地出讓金凈收益中的部分資金用于廉租房建設(shè)，但這仍比較單一。必須調(diào)動(dòng)一切可以利用的資金，才能為廉租房的發(fā)展帶來(lái)更大的活力。
看來(lái)，廉租房建設(shè)勢(shì)在必行。為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，國(guó)家出臺(tái)加大廉租房建設(shè)的措施，是非常及時(shí)到位的。但機(jī)制上的不完善、房源上的匱乏，以后，政府將要做的工作還很多。
據(jù)了解，2008年11月底，陜西省政府出臺(tái)的《進(jìn)一步加快解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》要求，2007年底前設(shè)區(qū)市對(duì)符合住房困難規(guī)定條件、申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭做到應(yīng)保盡保，2008年在所有縣城實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，2009年起，陜西省廉租住房保障面，由符合保障條件的低保家庭將擴(kuò)大到符合保障條件的最低收入家庭。
第8篇：廉租房的管理辦法范文
關(guān)鍵詞：廉租房 供給機(jī)制 資金來(lái)源
國(guó)務(wù)院1998年7月3日在《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中明確提出：建立和完善廉租房體系。隨后在1999年，國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施了《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，當(dāng)年5月1日廉租房制度在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施。到2013年末，住建部、財(cái)政部和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)，要求從2014年起，各地廉租住房建設(shè)計(jì)劃調(diào)整并入公租房年度建設(shè)計(jì)劃。各地公共租賃房和廉租房將并軌運(yùn)行，并軌后各地廉租房建設(shè)計(jì)劃調(diào)整并入公租房年度建設(shè)計(jì)劃，并統(tǒng)稱(chēng)為公共租賃房，未來(lái)的公租房租金仍按照適當(dāng)?shù)陀谕囟?、同?lèi)型住房市場(chǎng)租金水平確定。由于受到公租房資金來(lái)源的影響和制約，在推廣廉租房的過(guò)程中受到巨大的阻力，進(jìn)而在一定程度上使得大多數(shù)城市的廉租房一直處于停滯不前的狀態(tài)。對(duì)廉租房和公租房實(shí)施問(wèn)題，國(guó)內(nèi)專(zhuān)家學(xué)者以及房地產(chǎn)從業(yè)者、政府主管部門(mén)的研究人員等開(kāi)展了一系列的研究工作，并取得驕人的成果。在研究過(guò)程中，雖然涉及制度建設(shè)的研究比較多，但是從廉租房和公租房體系中的供給模式的角度進(jìn)行比較研究的相對(duì)較少。
所以說(shuō)，如何從地方政府具體實(shí)際出發(fā)，研究廉租房供給機(jī)制的相關(guān)內(nèi)容，包括供給模式、供給結(jié)構(gòu)、資金來(lái)源、土地來(lái)源等具體的影響因素，并從理論上找出中國(guó)未來(lái)廉租房供給機(jī)制的共性，顯得非常有必要。
1 我國(guó)廉租房發(fā)展進(jìn)展?fàn)顩r
1.1 發(fā)展現(xiàn)狀
從出臺(tái)廉租房政策以來(lái)，我國(guó)經(jīng)過(guò)了數(shù)年的不斷探索與實(shí)踐，并取得了一定成效（見(jiàn)圖1）。2013年2月20日剛剛頒布的“新國(guó)五條”提出，在一定程度上為保障性安居工程的規(guī)劃和建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。在2013年要全面落實(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)，其中基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套。通常情況下，與保障性安居工程項(xiàng)目一樣，配套設(shè)施需要進(jìn)行同步規(guī)劃、建設(shè)，并且在一定程度上確保同時(shí)交付使用。為了確保公租房分配的公平性，在分配過(guò)程中需要對(duì)退出制度進(jìn)行不斷完善，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行。2013年年底前，地級(jí)以上城市的當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶幸{入符合條件的外來(lái)務(wù)工人員。
1.2 資金需求
對(duì)于廉租房來(lái)說(shuō)，從其建設(shè)一直發(fā)展到現(xiàn)在，都會(huì)面臨各種各樣的問(wèn)題，這些問(wèn)題主要體現(xiàn)為：所需建設(shè)資金來(lái)源不穩(wěn)定，廉租房覆蓋面積??；建設(shè)一批廉租住房對(duì)于部分地區(qū)來(lái)說(shuō)甚至成為短期的形象工程，制度建設(shè)在一定程度上根本沒(méi)有得到重視；公租房建設(shè)資金來(lái)源缺乏穩(wěn)定性，為了解決資金問(wèn)題，從住房公積金增值收益中提取部分資金或者由政府主管部門(mén)自籌解決這是多數(shù)地方主要解決方案，進(jìn)而使得廉租住房制度建設(shè)在一定程度上受到影響和制約；在對(duì)住房制度進(jìn)行改革的過(guò)程中，城市最低收入家庭的住房問(wèn)題成為一個(gè)急待解決的難題。目前來(lái)看，廉租房的有效供給與有效需求之間均存在不同程度地缺口，沒(méi)有做到“全覆蓋”。與國(guó)際上許多國(guó)家相比較，中國(guó)地方政府的廉租房支出占GDP 的比重也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他國(guó)家地方政府的保障房支出占GDP比重。也就是說(shuō)，地方政府在既定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和財(cái)政能力下，并未盡其全力地供給廉租房。
表1 廉租房建設(shè)資金需求結(jié)構(gòu)
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數(shù)據(jù)來(lái)源：依據(jù)《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》；印，中國(guó)廉租房制度的資金來(lái)源問(wèn)題研究，經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2012年第29期。
通過(guò)上述分析，可以看出，廉租房建設(shè)的資金問(wèn)題即使受到政府的高度重視，但是問(wèn)題依然非常嚴(yán)重，而且非常突出，使得我國(guó)廉租房的發(fā)展受到資金的影響和制約。全國(guó)保障房建設(shè)資金以2010 年為例總額需3 500 億元，其中，632 億元來(lái)自中央財(cái)政補(bǔ)助，在投資總額中占18.1%；100 億元來(lái)自地方政府土地資金收益，在投資總額占28.6%；其他收入493 億元，在資金總額占14.1%；通過(guò)統(tǒng)計(jì)資金缺口高達(dá)39.3%。
1.3 資金供給
按照初步規(guī)劃，將由中央政府、省級(jí)人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集廉租房建設(shè)所需的部分資金， 由社會(huì)機(jī)構(gòu)投入以及保障對(duì)象和所在企業(yè)籌集剩余的資金。對(duì)于保障性安居工程來(lái)說(shuō)，雖然中央加大了支持的力度，但是，在資金數(shù)量方面，與實(shí)際建設(shè)所需資金相比，中央下?lián)艿牧夥垦a(bǔ)助資金依然有限，存在比較大的資金缺口。另外，根據(jù)相關(guān)政策的規(guī)定，對(duì)于住房公積金的資金來(lái)源，中央要求各地要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的規(guī)定，在一定程度上將住房公積金增值收益全部用于建設(shè)廉租房項(xiàng)目。
從實(shí)際執(zhí)行情況來(lái)看，目前廉租房等保障性安居工程已經(jīng)得到中央的高度關(guān)注，并且在一定程度上制定了相關(guān)規(guī)劃，同時(shí)下?lián)芰艘欢ǖ难a(bǔ)助資金。但是，行政命令的性質(zhì)在當(dāng)前的政策中表現(xiàn)的依然比較突出，與各地方政府的實(shí)際財(cái)力相比，相關(guān)的規(guī)劃任務(wù)還存在不相匹配性，對(duì)于
地方政府來(lái)說(shuō)，一方面沒(méi)有積極性，另一方面沒(méi)有財(cái)政
預(yù)算能力，開(kāi)工和完成保障性安居工程的情況仍然不理想。
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圖2 2011年中國(guó)保障房資金來(lái)源（單位：億元）
（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院）
2 我國(guó)廉租房供給機(jī)制存在的問(wèn)題
目前我國(guó)在廉租房建設(shè)方面整體呈現(xiàn)發(fā)展的趨勢(shì)，但是與居民的高期望值和長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)相比，依然存在較大的差距。在我國(guó)，自從廉租屋體系投入運(yùn)行以來(lái)，取得的成就是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，但是，在運(yùn)行過(guò)程中，廉租屋體系依然存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)為：
2.1 缺乏有效的協(xié)調(diào)機(jī)制
在我國(guó)，住房消費(fèi)的特點(diǎn)表現(xiàn)為：長(zhǎng)期性、持久性，對(duì)于住房消費(fèi)情況不同的人群來(lái)說(shuō)，在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段存在一定的差異。對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，沒(méi)有從發(fā)展的角度出發(fā)，進(jìn)而在一定程度上對(duì)可操作性做出具體的安排。
2.2 廉租房的供求失衡
在對(duì)廉租住房保障體系進(jìn)行推廣實(shí)施的過(guò)程中，制約廉租住房保障體系實(shí)施的一個(gè)重要因素就是房源數(shù)量缺乏。一些地區(qū)通過(guò)搖號(hào)的方式分配廉租房就是例證。造成房源缺乏的原因主要表現(xiàn)為：一是各單位的公有住房沒(méi)有閑置的。對(duì)于一些單位來(lái)說(shuō)，尚未分配的公房雖然手頭留有一定的數(shù)量，但是早在終止福利分房之前，留有的公租房早已被單位分配給單位的職工。二是現(xiàn)已租住的公房無(wú)法騰退。實(shí)施新房改方案后，對(duì)于再建房、買(mǎi)房進(jìn)行實(shí)物分配等受到嚴(yán)格的限制。三是己售公房即房改房也無(wú)法騰退。
2.3 資金來(lái)源渠道的單一
目前廉租住房進(jìn)展與眾多需要政府提供廉租住宅的家庭急迫的住房需求相比顯得非常緩慢，進(jìn)而在一定程度上使得廉租資金進(jìn)一步制約了廉租房的推進(jìn)。
2.4 政府保障職能缺位
目前，通過(guò)對(duì)廉租政策進(jìn)行研究分析，相對(duì)于廉租家庭來(lái)說(shuō)，房源供給數(shù)量是非常少的，進(jìn)而在一定程度上通過(guò)輪候排序，搖號(hào)的方式進(jìn)行分配。這種分配公租房的方式在一定程度上反映了制度設(shè)計(jì)的初始性。
3 廉租房供給機(jī)制分析
3.1 穩(wěn)定的政府資金來(lái)源
在當(dāng)前，根據(jù)我國(guó)所處實(shí)際環(huán)境，廉租房建設(shè)在很多城市都面臨巨大的阻力，造成這種現(xiàn)象的原因主要為：建設(shè)廉租房的資金嚴(yán)重不足。國(guó)家雖然在廉租房建設(shè)方面出臺(tái)了相應(yīng)的政策，給予了政策方面的扶持，但是沒(méi)有對(duì)廉租房建設(shè)的資金渠道給予疏通，進(jìn)而在一定程度上使得廉租房建設(shè)停留在理論形態(tài)。目前，我國(guó)建設(shè)廉租房的資金，主要來(lái)源于：第一通過(guò)公共財(cái)政建立專(zhuān)項(xiàng)的基金。通過(guò)這種方式獲取建設(shè)資金，通常情況下，需要在公共財(cái)政預(yù)算支出中納入廉租住房資金需求，進(jìn)而在一定程度上結(jié)合居民的最低收入，并且對(duì)政府的財(cái)政支付能力進(jìn)行綜合考慮，進(jìn)而對(duì)年度住房保障經(jīng)費(fèi)支出水平在一定程度上進(jìn)行確定，進(jìn)一步確保廉租房制度的持續(xù)發(fā)展。第二住房公積金的部分增值資金。住房公積金的歸集額隨著時(shí)間的不斷延伸進(jìn)而逐年的增長(zhǎng)，其增值收益在一定程度上得到不斷的擴(kuò)大，在這種情況下，需要對(duì)其中的管理費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的控制。隨著管理制度的建立和完善，在較低水平控制貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金；第三出售直管公房后的部分凈歸集資金。根據(jù)舊的住房管理體制的相關(guān)規(guī)定，直管公房是解決居民住房問(wèn)題的主要途徑，其直管公房的來(lái)源是多樣的，因此在出售直管公房過(guò)程中，所歸集的住房款從實(shí)質(zhì)上說(shuō)通常情況下就是進(jìn)行回收社會(huì)公共資金，進(jìn)而在一定程度上將其投入到住房保障需求中，通常情況下這是對(duì)住房保障制度資金來(lái)源的補(bǔ)充。
3.2 多渠道拓寬投融資模式
在對(duì)廉租房進(jìn)行建設(shè)與回購(gòu)的過(guò)程中，呈現(xiàn)出一系列的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)為：投入的資金量非常集中、回收周期比較長(zhǎng)、投資回報(bào)率比較低，難以通過(guò)任何單一投融資渠道解決建設(shè)需要的大量資金，美國(guó)、澳大利亞和瑞典等在廉租房建設(shè)方面做得比較好，在這些國(guó)家，社會(huì)資本與金融機(jī)構(gòu)通常情況下都能夠充分地發(fā)揮作用。在住房保障方面，美國(guó)的特點(diǎn)是：政府提供信貸援助，政府對(duì)于廉價(jià)住房的建造提供一定的補(bǔ)貼。而澳大利亞在住房保障方面，通常會(huì)調(diào)動(dòng)公共部門(mén)、社區(qū)部門(mén)和私人進(jìn)行多方面的參與，進(jìn)而在一定程度上由教會(huì)，其它民間組織等社會(huì)非營(yíng)利機(jī)構(gòu)建造和管理。對(duì)于瑞典來(lái)說(shuō)，在公共住房建設(shè)方面，通常情況下分為：政府直接投資、合作社投資和私人投資三種方式，并且在一定程度上對(duì)公共住房建設(shè)采用稅收優(yōu)惠政策的方式給予支持。具體途徑可以通過(guò)PPP模式融資、房地產(chǎn)投資信托、證券化模式融資、發(fā)行廉租房建設(shè)債券模式融資、發(fā)行福利彩票募集廉租房資金模式融資。
3.3 科學(xué)的廉租房管理體制
對(duì)于科學(xué)的廉租房管理體制來(lái)說(shuō)，通常情況下，主要包括建立和實(shí)施廉租房管理的主體、管理監(jiān)督貨幣的補(bǔ)貼與發(fā)放、確定租金水平、建立輪候機(jī)制以及廉租房退出機(jī)制等。一是廉租房管理主體。在廉租房制度中，應(yīng)作為管理的主體，政府可以直接介入住房市場(chǎng)的，或者通過(guò)財(cái)政、金融政策等對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行間接的調(diào)控。二是確定合理的租金水平。通常情況下，廉租房制度的保障效率的關(guān)鍵就是根據(jù)家庭的收入情況確定廉租房的租金水平。三是管理和監(jiān)督貨幣的補(bǔ)貼與發(fā)放。四是輪候機(jī)制的建立和實(shí)施。從社會(huì)公平角度上講，廉租房應(yīng)首先保障那些最困難，也是最需要這種保障的家庭。五是廉租房退出機(jī)制的建立和實(shí)施。不管廉租房制度采用的是實(shí)物配租還是租金補(bǔ)貼的方式，都涉及到廉租房退出機(jī)制的建立和實(shí)施問(wèn)題。
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第9篇：廉租房的管理辦法范文
關(guān)鍵詞：廉租房；模式再造；合同外包；契合
國(guó)家建設(shè)部于1999年頒布的《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，指出“廉租房是政府和單位在住房領(lǐng)域的社會(huì)保障職能，針對(duì)城鎮(zhèn)常住居民中的最低收入家庭，提供租金相對(duì)低廉的普通住房。”并在其后的實(shí)施過(guò)程中，建設(shè)部聯(lián)合財(cái)政部等部門(mén)逐步制訂了關(guān)于廉租住房建設(shè)的一系列規(guī)章制度，有效的解決了城鎮(zhèn)低收入困難家庭的基本住房需求。
一、我國(guó)廉租房供給現(xiàn)狀及其存在問(wèn)題
1.我國(guó)廉租房供給基本現(xiàn)狀
目前我國(guó)的廉租房建設(shè)實(shí)行貨幣補(bǔ)貼與實(shí)物配租等方式相結(jié)合的保障機(jī)制，具體包含安排土地出讓凈收益的廉租住房保障資金及安排財(cái)政預(yù)算的廉租住房保障資金。實(shí)物配置主要是指縣級(jí)以上地方政府為提出廉租住房申請(qǐng)的城市低收入家庭提供住房保障，并依據(jù)一定的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。貨幣補(bǔ)貼主要指縣級(jí)以上的地方政府向提出申請(qǐng)廉租住房的城市低收入困難家庭，按照有一定的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，困難家庭自主承擔(dān)租金。
據(jù)了解，從2006年開(kāi)始，規(guī)定廉租住房建設(shè)的保障資金占土地出讓凈收益的比例需要在5%以下；2009年并將這個(gè)提高到15%；政府的廉租房的租金收入繼續(xù)投入廉租住房的建設(shè)之中。盡管如此，然而廉租住房的實(shí)施過(guò)程中，依然存在不少問(wèn)題，如房源不足等。
2.我國(guó)廉租房供給過(guò)程中存在的問(wèn)題及不足
從相關(guān)的調(diào)查結(jié)果中可以看出，在2009年到2011年間，有上萬(wàn)戶的最低生活保障的家庭，而政府僅能提供的卻只有198套40平方米左右的廉租房；北京市截止2011年底，在享受政府廉租住房保障的家庭中，僅有不到7%的家庭入住了政府的廉租住房。由此可以看出，廉租房總量不足，其根本原因是資金有限：
（1）政府的廉租房租金收入方面：廉租住房的租金較低，如南京市的廉租住房的月租金為2.3元每平方米，并且“低保家庭”可在此基礎(chǔ)上再減免70%，租金收入很少。
（2）住房公積金增值收入余額有限：提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，支付管理費(fèi)用之后的公積金增值收益余額不足。
（3）年度財(cái)政預(yù)算中安排的資金不足：據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2010年底，全國(guó)用于廉租住房的資金累計(jì)超過(guò)100億元，其中政府財(cái)政預(yù)算累計(jì)的卻不及投資資金的二分之一。
（4）土地出讓凈收益分配的保障資金較少：到2011年底，全國(guó)仍有近200個(gè)地級(jí)以上城市尚未明確指定廉租住房占土地出讓收益的比例，有很多城市在廉租房建設(shè)中尚未建立土地出讓收益的資金保障機(jī)制。
總而言之，有限的廉租住房保障資金，使得政府缺乏經(jīng)濟(jì)能力擴(kuò)大廉租房的供應(yīng)量，不能滿足城市低收入家庭的租房需求。
二、我國(guó)當(dāng)前廉租房供給模式運(yùn)營(yíng)中存在問(wèn)題的原因分析
1.政府管理職能的缺失，政府管理地位需強(qiáng)化
日常生活中，人們常常需要不同種類(lèi)的服務(wù)和物品，那么接下來(lái)的需要解決的問(wèn)題便是，這些物品及服務(wù)由誰(shuí)采取怎樣的方式提供，才能實(shí)現(xiàn)更有效更便捷的供應(yīng)關(guān)系。要想實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)的供應(yīng)關(guān)系，首先應(yīng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)將多樣性的服務(wù)及物品分類(lèi)，而分類(lèi)的標(biāo)準(zhǔn)主要是依于物品和服務(wù)的排他性及競(jìng)爭(zhēng)性兩種特性。競(jìng)爭(zhēng)性是指某種物品在被一個(gè)人使用時(shí)，則減少了其他人使用時(shí)物品所表現(xiàn)的出來(lái)的特性；排他性是指一個(gè)人使用某種物品時(shí)，則會(huì)阻止他人使用該物品。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，正是由于物品自身所具有的排他性，使得物品生產(chǎn)者能以收取一定的費(fèi)用來(lái)交換物品的使用權(quán)，并且在利益的驅(qū)使下有多的市場(chǎng)主體參與該物品的生產(chǎn)，在市場(chǎng)供需關(guān)系中優(yōu)化配置資源。而政府在市場(chǎng)配置中依然扮演著重要的角色，集中體現(xiàn)為對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，建立健全市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范、監(jiān)督機(jī)制，維持市場(chǎng)的有序運(yùn)作。此外政府還應(yīng)組織、提供一些不具排他性的物品，這也不等同于政府直接參與生產(chǎn)，而是通過(guò)其他渠道實(shí)現(xiàn)供應(yīng)，“政府并沒(méi)有提供服務(wù)的義務(wù)，政府的義務(wù)僅在于保障服務(wù)的實(shí)現(xiàn)?！彼裕切┚哂信潘缘奈锲肪头?wù)的供應(yīng)借助于市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)，而政府或其他組織則提供公有資源及集體物品的供應(yīng)。
2.社會(huì)保障力度不夠，政府監(jiān)管角色待提升
由于現(xiàn)實(shí)生活的復(fù)雜性，決定著并非所有的物品都可以依據(jù)排他性和競(jìng)爭(zhēng)性進(jìn)行分類(lèi)。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，不僅要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)原理的基本供應(yīng)，同時(shí)還要兼顧公平正義的價(jià)值取向。正如薩瓦斯所說(shuō)的“福利物品”，按照物品分類(lèi)的理論來(lái)說(shuō)，福利物品屬于自然壟斷物品或個(gè)人物品。福利物品有著很大的正外部效應(yīng)，一方面，福利物品具有社會(huì)保障功能，當(dāng)受經(jīng)濟(jì)因素的限制而使得需求者喪失了對(duì)福利物品的使用權(quán)，會(huì)直接影響社會(huì)的健康發(fā)展；另一方面，社會(huì)和他人能夠從福利物品的使用中收益?？傊?，福利物品同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)原理下的排他性及公平正義價(jià)值取向下的非排他性。
政府在廉租住房的實(shí)際運(yùn)作中，始終處于主導(dǎo)地位，但仍然不能解決供需之間的凸出矛盾，分析其原因可知，這是政府錯(cuò)位的供給角色所致。政府在廉租房的供給中，應(yīng)承擔(dān)廉租住房供應(yīng)實(shí)現(xiàn)的職能，保障城市低收入家庭有房可住，而不是直接擔(dān)當(dāng)廉租住房的生產(chǎn)者，僅僅依靠自身能力解決市民的基本住房問(wèn)題。所以在今后的廉租住房供應(yīng)發(fā)展中，政府應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)變、優(yōu)化職能，整合各種社會(huì)資源，創(chuàng)造新的廉租住房供給模式。
三、基于合同外包與憑單制契合的廉租房供給模式再造
廉租住房屬于一種福利物品，有著基于經(jīng)濟(jì)原理原則下的排他性及公平正義價(jià)值取向下的非排他性的綜合特征，因此我們應(yīng)在廉租住房所具有的此種特征的基礎(chǔ)之上，從新審視對(duì)其的供應(yīng)。既要借助于市場(chǎng)體制優(yōu)化配置廉租住房供給資源，同時(shí)還應(yīng)借助政府的有效宏觀調(diào)控公平正義的保障廉租住房供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的市場(chǎng)工具研究，為新的廉租住房建設(shè)實(shí)踐提供了可靠的實(shí)現(xiàn)條件。所謂市場(chǎng)工具只要是指“政府確保市場(chǎng)的資源優(yōu)化配置機(jī)制，實(shí)施民營(yíng)化、用者付費(fèi)、政府管制或放寬管制、內(nèi)部市場(chǎng)化、合同外包及憑單制等具體方法，實(shí)現(xiàn)提供公共物品和服務(wù)的目的?！?/p>
1.引入競(jìng)爭(zhēng)，引用民間資本投入廉租房建設(shè)中去
廉租住房的福利物品性，決定了只有借助于政府力量，才能體現(xiàn)其公平正義價(jià)值取向下的非排他性，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的廉租住房供應(yīng)。然而政府在實(shí)現(xiàn)廉租住房的供應(yīng)過(guò)程中，并不需要直接提供廉租住房，而是間接性的保障。比如采取合同外包方式建設(shè)廉租住房，“通過(guò)吸引私人承包商提供公共服務(wù)，政府只是扮演資金提供者的角色，而非服務(wù)的直接生產(chǎn)者和直接供給者?！?/p>
采取競(jìng)爭(zhēng)性競(jìng)標(biāo)制的引入廉租住房建設(shè)的房地產(chǎn)承包商，地方政府向房地產(chǎn)商本地區(qū)一年期限內(nèi)的廉租住房建設(shè)情況的招標(biāo)說(shuō)明書(shū)，采取政府公告，借助電視、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒介，或者直接向部分房地產(chǎn)商郵寄招標(biāo)說(shuō)明書(shū)等方式大力宣傳招標(biāo)信息，吸引更多的房產(chǎn)商參與廉租住房的競(jìng)標(biāo)活動(dòng)。在招標(biāo)信息發(fā)出后，要為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商留足夠的時(shí)間，以使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做充足的競(jìng)標(biāo)準(zhǔn)備，在一定時(shí)間之后才正式開(kāi)始競(jìng)標(biāo)活動(dòng)。政府也可在招標(biāo)信息之后到正式開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)之前，公開(kāi)組織競(jìng)標(biāo)房地產(chǎn)商的研討會(huì)，解答競(jìng)標(biāo)房地產(chǎn)商有關(guān)招標(biāo)的細(xì)則性問(wèn)題，增加房地產(chǎn)商對(duì)與競(jìng)標(biāo)相關(guān)的細(xì)節(jié)的了解，加強(qiáng)政府和房地產(chǎn)商之間的聯(lián)系，同時(shí)政府還可以獲得自身所需要的招標(biāo)信息。政府部門(mén)應(yīng)在房地產(chǎn)商依照招標(biāo)說(shuō)明書(shū)遞交投標(biāo)書(shū)之后，嚴(yán)明對(duì)投標(biāo)書(shū)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及基本程序。由一些專(zhuān)家學(xué)者、招標(biāo)調(diào)研機(jī)構(gòu)及政府專(zhuān)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，共同探討房地產(chǎn)商提交的投標(biāo)書(shū)，按照統(tǒng)一的評(píng)分規(guī)則、招標(biāo)方案及招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估投標(biāo)書(shū)，并劃分一定的等級(jí)，最終選出最佳的廉租住房承包商。
除此之外，還可以采用城市低收入住房困難家庭的“用腳投票”這一發(fā)揮低收入家庭自的方式，低收入住房困難群體憑借手中持有的憑單，自由選擇廉租住房的建設(shè)承包商，促使承包商為獲得更多的憑單而相互競(jìng)爭(zhēng)，不斷提高其自身的服務(wù)質(zhì)量和建設(shè)效率。
2.用腳投票，保障社會(huì)低收入人群及時(shí)住進(jìn)廉租房
廉租住房的福利物品性中所具有的的經(jīng)濟(jì)原理原則下的排他性，為運(yùn)用憑單制的廉租住房供給方式提供可行性，“一般，理論上任何具有排他性的服務(wù)都可以得到代金券（即憑單）的資助”。憑單只是政府發(fā)放給有資格消費(fèi)某種物品的民眾的一種有佳證券。
在城市低收入住房困難家庭的選擇廉租住房過(guò)程中，低收入住房困難家庭主要是和政府部門(mén)之間發(fā)生聯(lián)系，政府主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及人民生活水平，制定一定的確認(rèn)廉租住房使用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合廉租住房的供應(yīng)量，針對(duì)低收入住房困難家庭的需要向其發(fā)放相應(yīng)數(shù)量和面值金額的憑單。通常情況下，為了調(diào)動(dòng)承包商對(duì)廉租住房的投資、建設(shè)積極性，確保其一定的經(jīng)濟(jì)利益，憑單的面值金額相當(dāng)于或略高于市場(chǎng)上的房屋出租平均租金。政府在廉租住房資格評(píng)定方案及審定資格工作結(jié)束之后，會(huì)向低收入住房困難家庭發(fā)放憑單。
憑單的使用階段主要是低收入住房困難家庭和廉租住房承包商之間聯(lián)系。低收入住房困難家庭通過(guò)政府所提供的各種信息平臺(tái)，從各個(gè)角度了解廉租住房承包商。在這個(gè)過(guò)程中，政府應(yīng)充分發(fā)揮其信息收集、整理的優(yōu)勢(shì)，確保為低收入住房困難家庭提供完整的廉租住房承包商信息，嚴(yán)防因信息不對(duì)稱(chēng)而引起的不好影響。低收入住房困難家庭在較全面、準(zhǔn)確的了解各承包商的廉租住房建設(shè)情況之后，結(jié)合自身的實(shí)際情況，選定某一家承包商建設(shè)廉租住房，并持憑單與其辦理相關(guān)手續(xù)。在這個(gè)階段中，各房地產(chǎn)商為了獲得更多的低收入住房困難家庭的支持，即獲得更多的憑單，而相互競(jìng)爭(zhēng)，促使著房地產(chǎn)商注重自身服務(wù)質(zhì)量及工程效率的發(fā)展。
結(jié)束語(yǔ)
在廉租住房的建設(shè)中，采取憑單制及合同外包制等兩種市場(chǎng)化工具，塑造了廉租住房供給的新模式，既有效的扭轉(zhuǎn)了政府在以往的廉租住房中所扮演的角色，合理運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)廉租住房的供給；又給予低收入住房困難家庭廉租住房房租控制權(quán)，實(shí)行“用腳投票”方式，促使開(kāi)發(fā)商為獲得更多的憑單為相互競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)化其服務(wù)質(zhì)量，這也是政府間接性的有效控制廉租住房供給及承包商。
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