耕地占用稅條例實施細則精選(九篇)

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第1篇：耕地占用稅條例實施細則范文

陜西省土地使用稅暫行條例實施細則最新版第一條 依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第十三條規(guī)定，特制定本實施辦法。

第二條 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地(包括國有土地和集體土地)的單位和個人，依照《條例》規(guī)定繳納土地使用稅。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的范圍包括：

城市是指經國務院批準設立的市(不包括市屬縣);

縣城是指縣人民政府所在地;

建制鎮(zhèn)是指經省人民政府批準的行政建制鎮(zhèn)人民政府所在地(不包括歷史習慣形成的自然集鎮(zhèn));

工礦區(qū)是指市、縣(區(qū))、鎮(zhèn)以外的大中型企業(yè)所在地。

第三條 《條例》第二條所規(guī)定的納稅義務人，是指凡在開征范圍內依法擁有土地使用權的單位和個人。

第四條 土地使用稅的計稅依據，按照下列程序和規(guī)定確定：

(一)凡持有縣級以上地方使用證書的，可按縣以上人民政府土地管理機關批準征用土地文件確定的土地面積計算，或以土地管理機關確認的其它權屬資料的土地面積計算，也可以《條例》前應存在的圍墻、房舍、道路、界樁等標志為界，由納稅人據實申報使用土地面積，經稅務

機關核實確定的面積計算。待核發(fā)使用證書后，再根據證書確認土地面積調整其應納稅額。

(三)既無土地證書、又無征用土地批準文件或土地管理機關認可的其它權屬資料和無界址的，由納稅人先將實際占用的土地(包括建筑物和堆放場地的地基面積及其四周適量的空地)據實向當地主管稅務機關申報，由稅務機關確定計稅土地面積。待核發(fā)使用證書后，再根據證書確?

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第五條 《條例》第四條所指的大城市、中等城市、小城市，依照國務院的規(guī)定確定。

根據《條例》第四條、第五條的規(guī)定，本省城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額如下：

西安市五角至五元;

寶雞市、咸陽市、銅川市四角至三元;

漢中、渭南、韓城、延安、榆林、商州、安康市三角至二元;

縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至一元。

第六條 市、縣(區(qū))人民政府在本實施辦法第五條所列的稅額幅度內，根據當地市政建設情況、經濟繁榮程度、地理位置等條件，將本地區(qū)土地再適當劃分為若干等級，并規(guī)定各個等級每平方米年稅額標準報告省稅務局批準執(zhí)行。

根據《條例》第五條規(guī)定，經省人民政府批準的經濟落后地區(qū)的縣城、建制鎮(zhèn)土地使用稅的適額標準可以適當降低，但降低額不得超過《條例》第四條規(guī)定的最低稅額的百分之三十。

第七條 對下列土地暫免征收土地使用稅：

(一)國家機關、人民團體、軍隊自用的土地;

(二)由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的土地;廠礦企業(yè)、行政事業(yè)單位及個人開辦的學校、醫(yī)院(診所)、幼兒園(托兒所)、敬老院的業(yè)務用土地(不包括職工生活住房用地);

(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;

(四)市政街道、廣場、綠化地帶，城鎮(zhèn)防洪、排洪工程等公共用地;

(五)直接用于農、林、牧、漁的生產用地;

(六)經批準開山、整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅八年;

(七)按照土地使用稅管理權限，經陜西省稅務局批準需要給予減稅或者免稅照顧的其他用地。

第八條 本辦法第七條規(guī)定的國家機關、人民團體、軍隊自用的土地是指這些單位的辦公用地和公務用地;

事業(yè)單位的自用土地，是指這些單位的業(yè)務用地;

宗教寺廟自用土地，是指舉行宗教儀式等活動的用地和宗教人員的生活用房占地;

公園、名勝、古跡自用的土地，是指供公共參觀游覽的用地及其管理單位辦公用地。

上述單位的營業(yè)用地，非本身業(yè)務活動的生產經營用地(包括工商企業(yè)生產)及其它用地(包括上述單位的生活區(qū)用地)不屬于免稅范圍，應按規(guī)定繳納土地使用稅。

綠化地帶是指城市園林部門為美化城市而建造的街道、河(湖)濱綠化地以及為保護改善城市環(huán)境的各類防護林帶綠地(不包括納稅單位生產和生活區(qū)域內部的綠化專用地)。

直接用于農、林、牧、漁業(yè)生產用地是指直接從事于農、林、牧、漁業(yè)專業(yè)生產用地，不包括農副產品加工場地和生活、辦公用地。

第九條 本辦法第七條規(guī)定的人民團體是指經國務院授權的政府部門批準設立或登記備案，并由國家撥付行政事業(yè)經費的各種社會團體。

由國家撥付行政事業(yè)經費單位是指由國家財政部門撥付經費，實行全額預算管理，或實行差額預算管理的事業(yè)單位，不包括實行自收自支、自負盈虧的事業(yè)單位。

第十條 依照《條例》第八條的規(guī)定，本省土地使用稅按年一次布征，在每年的四月和十月各征收半年土地使用稅。

第十一條 土地使用稅由納稅義務人向土地所在地的主管稅務機關繳納，納稅義務人使用土地不在同一稅務機關征收范圍以內的，應分別向土地所在地的主管稅務機關繳納。

各級土地管理機關應當向當地主管稅務機關提供土地使用權屬資料和審批的有關單位和個人使用土地的文件副本。

第十二條 本實施辦法不適用于中外合資經營企業(yè)、中外合作經營企業(yè)和外資經營企業(yè)。

第十三條 土地使用稅的征收管理，按照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和《陜西省稅收征收管理實施辦法》及其有關規(guī)定辦理。

納稅人應依照《條例》和本實施辦法，按當地主管稅機關規(guī)定的期限，持地土管理機關核發(fā)的土地使用證書及其它有關證件，將土地權屬位置、面積等情況，據實向當地主管稅務機關辦理納稅申報登記。新征用的土地應于批準征用之日起三十日內申報登記。納稅人住址變更、土地增減

、土地使用權轉移等，均應從變更、增減、轉移之日起十五日內向主管稅務機關申報登記。

第十四條 本實施辦法由陜西省稅務局負責解釋。

第十五條 本實施辦法從《條例》施行之日起施行。

土地使用稅如何計算城鎮(zhèn)土地使用稅根據實際使用土地的面積，按稅法規(guī)定的單位稅額交納。其計算公式如下：

應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應稅土地的實際占用面積適用單位稅額

一般規(guī)定每平方米的年稅額，大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。。房產稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。

「例武泰鋼材進出口公司擁有自用房產原值600000元，允許減除20%計稅，房產稅年稅率為1.2%;小汽車2輛，每年每輛稅額300元;載重汽車3輛，計凈噸位15噸，每噸年稅額60元;占用土地面積為1500平方米，每平方米年稅額為6元;稅務部門規(guī)定對房產稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在季末后10日內交納，1月31日計算本月份應交納各項稅金。

月應納房產稅額=5760/12=480(元)

月應納車船使用稅額=3300/12=275(元)

月應納城鎮(zhèn)土地使用稅額=15006/12=9000/12=750(元)

根據計算的結果，提取應納房產稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。會計分錄如下：

借：管理費用稅金1505

貸：應交稅金應交房產稅　480

應交稅金應交車船使用稅275

應交稅金應交城鎮(zhèn)土地使用稅

土地使用稅的作用和減免規(guī)定目前土地使用稅只在鎮(zhèn)及鎮(zhèn)以上城市開征，因此其全稱為城鎮(zhèn)土地使用稅。開征土地使用稅的目的是為了保護土地資源，使企業(yè)能夠節(jié)約用地。

征收土地使用稅的作用具體包括如下：

(1)能夠促進土地資源的合理配置和節(jié)約使用，提高土地使用效益;

(2)能夠調節(jié)不同地區(qū)因土地資源的差異而形成的級差收入;

(3)為企業(yè)和個人之間競爭創(chuàng)造公平的環(huán)境。

按照稅法規(guī)定，施工企業(yè)可以享受的城鎮(zhèn)土地使用稅減免稅優(yōu)惠包括：

國稅土地管理自治區(qū)直轄市稅務局

(二)企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，可以比照由國家財政部門撥付事業(yè)經費的事業(yè)單位自用的土地，免征土地使用稅。

(三)按照規(guī)定，對于企業(yè)征用耕地，凡是已經繳納了耕地占用稅的，從批準征用之日起滿一年后開始征收城鎮(zhèn)土地使用稅，在此以前不征收城鎮(zhèn)土地使用稅，但是征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅的應從批準之次月起征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

此外，現行稅法還規(guī)定：

地方稅

第2篇：耕地占用稅條例實施細則范文

[關鍵詞]偷稅罪；復合標準；應納稅額；刑法

我國《刑法》第201條規(guī)定，偷稅數額占應納稅額的百分之十以上并且偷稅數額在一萬元以上的，構成偷稅罪；對多次犯有偷稅罪而未經處理的，按照累計數額計算。與其它經濟犯罪不同，《刑法》對偷稅罪的認定采用了數額加比例的復合標準。筆者認為，這種標準具有內在的邏輯矛盾，它導致了偷稅罪認定過程中的諸多困境，產生了諸多有悖于刑法一般理論的現象，在實踐中會產生相當大的弊端，不利于對偷稅犯罪進行有效懲治。

一、應納稅額的認定困境

偷稅數額占應納稅額的比例決定了偷稅罪是否能夠構成。在偷稅數額既定的情形下，應納稅額的確定對是否構成犯罪具有舉足輕重的作用。何為“應納稅額”？一般理解是納稅人應該繳納的稅額。但這種應該繳納的稅額是企業(yè)應該繳納的總稅額，還是企業(yè)所偷稅的稅種的總稅額？在新《刑法》之前，最高人民法院和最高人民檢察院曾經聯(lián)合作出解釋，把“同期應納該稅種稅款總額”作為計算比例時的分母。這是不恰當的。如甲企業(yè)7月應納所得稅600萬元，偷稅50萬元，應納印花稅5萬元，偷稅1萬元。老根據稅種來計算應納稅額，則甲企業(yè)偷所得稅50萬元而不構成偷稅罪，因為其比例未達到10％；偷印花稅1萬元則構成偷稅罪，因為其比例已達到20％。如此的處理方式不僅有失公正，而且還產生處理上的疑難。如果甲企業(yè)偷所得稅也構成犯罪，則最終如何處罰甲？很顯然，這里不能適用數罪并罰原則，也不適用連續(xù)犯的規(guī)定。走出這種困境的唯一出路是把應納稅額理解為應納稅總額。但是把應納稅額理解為應納稅總額也會導致操作上的困境。其一，我國稅法對不同稅種的納稅義務成立、納稅期限、征收期限有不同的規(guī)定，有的按日繳納，有的按月繳納，有的按年繳納。不同納稅期限的稅額進行簡單相加是不合理的。其二，在我國有多個部門負責征稅，海關負責征收關稅和代征進口環(huán)節(jié)的增值稅、消費稅等，財政部門負責征收農業(yè)稅、耕地占用稅、契稅等，而稅務部門由于實行分稅制又有國稅局和地稅局之分。此情形下，應納稅額是企業(yè)的應納稅總額，還是各部門所征稅種的應納稅總額？若理解為各部門所征稅種的應納稅總額，則會產生上述把“同期應納該稅種稅款總額”作為分母時同樣的困境；若理解為企業(yè)所應繳納的稅款總額，則會導致操作中過高的司法成本。

二、違反平等原則

行為人如果具有相同程度的主觀惡性且其行為造成相同程度的危害后果，無論其社會地位、財產狀況如何，都應受到相同的法律處罰。而《刑法》對偷稅罪認定采用復合標準，導致對不同主體之間同一行為的不同處罰，違反了法律面前人人平等的原則。其主要表現有三：

1.由企業(yè)規(guī)模而引發(fā)的不平等。數額加比例的復合標準的采用有利于大企業(yè)而不利于中小企業(yè)。如甲乙兩企業(yè)都偷稅100萬元，甲企業(yè)的規(guī)模極大，其應納稅額為1100萬元，而乙企業(yè)的規(guī)模較小，其應納稅額為300萬元。根據刑法規(guī)定，乙企業(yè)構成偷稅罪，甲企業(yè)由于其偷稅比例未達到百分之十而未構成偷稅罪。筆者認為，無論大企業(yè)還是小企業(yè)的偷稅行為，都是故意違反法律而少繳稅額的行為，其主觀惡性和社會危害程度并無差別，所以就不應在企業(yè)規(guī)模上體現出差別。

2.由企業(yè)性質而引發(fā)的不平等。我國稅法規(guī)定了較多的免稅、減稅等稅收優(yōu)惠措施。如對生產性外商投資企業(yè)，經營期在十年以上的，從其獲利年度起，頭兩年免征企業(yè)所得稅，后三年減半征收；對校辦企業(yè)和民政福利企業(yè)有一定的免稅優(yōu)惠；對投資特定行業(yè)的企業(yè)也有一定程度的稅收優(yōu)惠。這些優(yōu)惠措施使同等規(guī)模的免稅企業(yè)與非免稅企業(yè)、出口企業(yè)與非出口企業(yè)之間加工工業(yè)企業(yè)與基礎工業(yè)企業(yè)之間的應納稅額相關極大，使同等偷稅額占應納稅額的比例不一致，從而影響到偷稅罪成立與否。如甲為外商投資企業(yè)，乙為國有企業(yè)，兩企業(yè)其它條件都相同。乙企業(yè)1999年8月的應納稅額為100萬元，甲企業(yè)由于存在稅收優(yōu)惠，其應納稅額為80萬元。如果甲、乙通過同樣的手段偷稅10萬元，則乙企業(yè)由于未達到10％的比例而不構成犯罪，而甲企業(yè)由于存在稅收優(yōu)惠而降低了應納稅額，使比例超過了10％，因而構成犯罪。這顯然是不公平的。

3.由時間而引發(fā)的不平等。由于企業(yè)的應納稅額隨企業(yè)的規(guī)模變化而不斷變化，放在復合標準下，往往會出現前期構成偷稅罪的行為在本期已不構成偷稅罪或者在前期不構成偷稅罪的行為在本期已構成偷稅罪等情形。這有損法律的嚴肅性。此外，企業(yè)如果大量已銷貨物被退回，就會大大降低當期應納稅額；如果出口貨物辦理退稅后發(fā)生退貨或者退關的，則又會大大提高企業(yè)的當期應納稅額。這些企業(yè)所難以預測和控制的事件最終都會影響到對企業(yè)偷稅罪的認定。

三、給予了納稅人規(guī)避法律的空間

在數額加比例的復合的標準中，偷稅數額具有客觀性，納稅人一旦偷稅，其偷稅數額不可能被改變，而偷稅額占應納稅額的比例則具有可變性，納稅人可以通過人為提高應納稅額進而降低比例，規(guī)避刑法的處罰；納稅人也可以選擇應納稅額最大的時期進行偷稅以規(guī)避刑法的規(guī)定。

1. 納稅人通過人為調節(jié)而提高應納稅額，以降低比例。復合標準的運用使稅收籌劃的技術可以被堂而皇之地引人偷稅領域，偷稅者因此可以進行最佳偷稅籌劃。如甲公司1999年5月偷稅52.5萬元，應納稅額為500萬元，偷稅額占應納稅額的比例為10.5％，超過了10％，已構成了偷稅罪。甲公司為避免刑法處罰，人為提高應納稅額26萬元，使應納稅額提高到526萬元，從而使比例降低至9.99％，最終使刑法不能處罰。而人為提高應納稅額的方法很多，其中有的方法需要支付一定的成本，而有的方法則是無代價的。如《增值稅暫行條例》第九條規(guī)定，“納稅人購進貨物或者應稅勞務，未按規(guī)定取得并保存增值稅扣稅憑證，或者增值稅扣稅憑證未按規(guī)定注明增值稅額及其他有關事項的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。”納稅人為了不抵扣進項稅額以提高應納稅額，只需把增值稅扣稅憑證丟棄或撕毀就行。又如《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第六條規(guī)定，納稅人兼營應稅勞務與貨物而不分別核算或者不能準確核算的，其應稅勞務與貨物應一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅。因為增值稅的稅率大大高于營業(yè)稅的稅率，所以，納稅人只要故意不分別核算或不準確核算，就可達到提高應納稅額的目的。上述兩種方法的采用使納稅人增加了一定的支出，這是一種規(guī)避成本，納稅人往往在偷稅利益、刑事處罰的代價與規(guī)避成本之間進行權衡，以獲得最大利益。不存在規(guī)避成本的方法也較多，如納稅人在偷稅以后通過增加產品銷售量的方法提高應納稅額，可以把企業(yè)對外的產品饋贈、產品贊助以及用產品發(fā)放職工福利等計劃提前到本期以提高應納稅額，也可以把企業(yè)用現金發(fā)放福利的計劃改成用本企業(yè)產品發(fā)放福利以提高應納稅額。

2.納稅人在應納稅額相對較大的期間進行偷稅，以降低比例。如企業(yè)新建廠房占用耕地的，必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內一次性地繳納耕地占用稅，這就會使企業(yè)在進行新的投資時所納稅額高于非投資時期。在此時期，企業(yè)偷稅而不構成犯罪的空間就更大。

四、致使對連續(xù)犯的處理陷于兩難

對經濟犯罪中的連續(xù)犯，刑法一般采用合并計算的方法加以處罰。如對連續(xù)貪污行為合并進行處罰。這是合理的。因為對貪污款項的合并只涉及一個絕對數量，可以進行簡單相加。而對偷稅罪的處理采用合并的方法則有失妥當。因為在復合的認定標準下，合并不僅僅意味著偷稅數額的簡單相加，還涉及到比例問題，合并有可能導致數額和比例的同向變化，也可能導致數額和比例的反向變化。當合并計算導致數額和比例反向變化時，問題就出現了。如納稅人7月偷稅3萬元，其應納稅額為30萬元，偷稅額占應納稅額的比例為10％，已構成偷稅罪；同年8月該納稅人偷稅10萬元，應納稅額為110萬元，偷稅額占應納稅額的比例為9.0％，未達到10％，故未構成偷稅罪。如果合并計算，納稅人共偷稅13萬元，應納稅總額為140萬元，偷稅額占應納稅額的比例為9.3％，沒有達到偷稅罪所要求的比例，不構成偷稅罪。這種偷稅罪加偷稅行為等于偷稅行為的現象有悻于刑法的一般理論。如果分立計算，則會產生極大的不公平，上述企業(yè)在7月偷稅3萬元，構成了偷稅罪，在8月偷稅10萬元則沒有構成偷稅罪。所以，在復合標準下，對連續(xù)犯無論分立計算還是合并計算都會帶末不可消除的負面效應。此外，復合標準的采用實質上激勵了納稅人的偷稅行為，這是立法者始料不及的。因為納稅人偷稅構成犯罪后，只要在下一期進行小數額偷稅，以提高應納稅總額，從而降低比例，最終使刑法不能懲治。

第3篇：耕地占用稅條例實施細則范文

一、小產權房的概念

“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，亦稱“鄉(xiāng)產權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府而不是由國家權威機關(房管部門)頒發(fā)產權證的房產?！靶‘a權”其實就是“鄉(xiāng)產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。小產權房實際就是一些農村集體組織或者開發(fā)商打著“新農村建設”等名義出售的、建筑在農村集體上地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。

根據《中華人民共和國土地管理法》的有關規(guī)定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。因此小產權房得不到現有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產權房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。在現有的住房供應體系下不能全面滿足人民群眾住房需求的情況下，小產權房的出現應該說是具有一定合理性的，

對政府有關管理職能部門來說小產權實上部分承擔了理應由政府承擔的住房保障責任。而對于農民來說，出售或出租小產權房，可以獲得比農業(yè)種植更高的收入。一定程度上小產權房的出現，對政府、購房者和農民來說，其實是一個多嬴的結果，本文主要不是討論小產權房的合法性走向問題，而是從稅收角度來探討農村小產權房處置的涉稅問題。

二、小產權房處置是否涉稅

農村小產權房處置(包括修建、分配、轉止、市場交易等處理與安置)情況比較復雜，涉及稅收問題的，筆者大致歸納為兩種情形：

第一種，由農村村委會統(tǒng)一設計、統(tǒng)一建造，然后全部分配給享有宅基地權的村民，由村委會制定一定的收費標準向村民收取“購房”費用，這種小產權房處置實質上是村委會的“代建”行為，村委會一般情況下有一定的收益，從稅收角度上看就是營業(yè)稅稅目“服務業(yè)”中的業(yè)，營業(yè)額是村委會向村民收取的全部價款和價外費用扣除替村民繳納的沒計費、建筑費等后的余額。如果又符合《重慶市地方稅務局重慶市財政局關于促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展有關地方稅收政策的通知》(渝地稅發(fā)[2007]242號)第九條規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和農村居民自住建房，自行購買材料，自己參與施工，無論是否外請施工隊或建筑工匠施工，均視作自建行為，免征建筑業(yè)營業(yè)稅及附加稅費。

第二種，就是對小產權房的違法買賣行為。原建設部發(fā)出風險提示，提醒購房者：以城鎮(zhèn)居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規(guī)定。2007年12月，國務院常務辦公會明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。

對這種小產權房處置行為是否涉稅也有兩種截然不同的意見：

一種意見：不征稅。理由：既然轉讓小產權房是國家明文禁止的，那么對取得的“違法收入”就不應該征稅，這是基于征稅合法化的理論依據。若按照渝地稅發(fā)[2007]242號第十條規(guī)定的條件：對庫區(qū)地方政府、開發(fā)商、牽頭人、合作單位采取統(tǒng)建房、合作建房、開發(fā)性建房等形式建設安置房，只要是用于安置移民(有安置銷號合同)的住房，不論是否超過原面積，該套房屋的銷售收入都免征銷售不動產營業(yè)稅及附加稅費。庫區(qū)移民轉讓移民安置房，免征銷售不動產營業(yè)稅及附加稅費。當然這是一種特殊的免稅政策，是另外一回事，

第二種意見：應該征稅。目前，我國還正處在法制建設逐步完善過程之中，對“違法收入”的概念和認定上還很模糊，不同的法律規(guī)范就有不同的法律解釋，對“違法收入”的征與不征稅收問題還需要進一步明確，但為了營造一個公平競爭的市場環(huán)境，為了保障國家的財政收入，實際工作中，還是堅持對一切“營業(yè)性收入”征稅的原則。

“公開性”是營業(yè)性收入的一個基本特征，這就區(qū)別于販毒等收入的非公開性。對非公開性取得的非法收入是不應該征稅的，其實要征也征不了。它需要專門機關的偵查或調查才能掌握，如：虛開發(fā)票取得的手續(xù)費收入，非法印制發(fā)票取得的收入等。對只違反某一個法律規(guī)范的“公開性”的營業(yè)性收入是應該征稅的，如：無證經營行為，違反了工商登記法規(guī)，雖不能辦理稅務登記證，但取得的營業(yè)性收入還是應該征收有關稅收。筆者傾向于第二種意見。

三、小產權房處置怎么征稅

現行“商品房”即大產權房或稱全部產權房的處置涉及的稅種：有購置開發(fā)土地使用權的契稅、耕地占用稅、銷售不動產營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、開發(fā)持有期間的土地使用稅等稅種。

在此，本文只重點對農村小產權房處置按照什么稅目征收營業(yè)稅這方面來進行進一步闡述，限于篇幅對其他稅種暫不探討。有兩種觀點：

一種觀點：應按照銷售不動產征收營業(yè)稅。小產權房的銷售，征收銷售不動產的營業(yè)稅，這在國家稅務總局對某省級地稅局請示的一個答復中有過明確，但沒有形成正式文件予以轉發(fā)，前述渝地稅發(fā)[2007]242號文也有類似觀點。實際工作中，一般也是按銷售不動產征收營業(yè)稅處理的。從小產權房處置的形式來看，購房者與小產權房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷售不動產”征收營業(yè)稅從表面上看也似乎符合稅收規(guī)定，

另一種觀點：不應該按照銷售不動產征收營業(yè)稅。但到底應該按照什么稅目征收營業(yè)稅呢?

姑且不妨先引入會計準則關于收入的概念，《企業(yè)會計準則第14號一收入》第二條：收入，是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻?、會導致所有者權益增加的與所有者投入資本無關的經濟利益的總流人，本準則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務收入和讓渡資產使用權收入。企業(yè)代第三方收取的款項，應當作為負債處理，不應當確認為收入。其中，第四條：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：(一)企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，(二)企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制，(三)收入的金額能夠可靠地計量，(四)相關的經濟利益很可能流人企業(yè)，(五)相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。只有同時滿足這五個條件，銷售收入才可以確認。

在政策還未明確之前，稅收的確認應該以會計準則確認為基礎?！秶叶悇湛偩株P于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2010]148號)規(guī)定“三、有關企業(yè)所得稅納稅申報口徑。根據企業(yè)所得稅

法精神，在計算應納稅所得額及應納所得稅時，企業(yè)財務、會計處理辦法與稅法規(guī)定不一致的，應按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算。企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財務、會計規(guī)定計算。”已有此規(guī)定，眾所周知，銷售小產權房是違法行為，是不可能辦理房產產權過產手續(xù)的，銷售合同是不受法律保護的小產權房交易不具備產權轉移的實質。非法，而且是禁止性的，故物權應視為主要風險，即小產權房所有權上的主要風險沒有轉移給購貨方。也就是說，在會計上小產權房處置不構成銷售商品收入，也就是不能確認銷售不動產收入。那么，也就不應該按照“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。小產權房的“銷售”在稅法上也不符合《營業(yè)稅稅目注釋》有關銷售不動產的定義(銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。)

稅收原則中有一個很重要的原則就是“實質重于形式”的原則，即只要經濟法律行為合符稅法要素，構成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產權的非轉移是小產權房處置的實質。那么。小產權房處置的實質是究竟什么呢?

筆者認為，它是一種特殊形式的租賃行為(新營業(yè)稅暫行條例及其實施細則已經取消了“轉讓不動產有限產權或永久使用權方式銷售建筑物”視同銷售不動產這項規(guī)定)。因產權沒有轉移，“購買者”只有使用權而不擁有所有權。對于小產權房“所有者”來說，實質上只是讓渡了資產的使用權，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費用借貸實物的經濟行為。在這種經濟行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利，但該物品的“所有權”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權需向出租人支付一定的費用(租金)。

《營業(yè)稅稅目注釋》中租賃的定義：租賃業(yè)，是指在約定的時間內將場地、房屋，物品、設備或設施等轉讓他人使用的業(yè)務。《合同法》第二百一十二條中對租賃合同也有規(guī)定：租賃合同是指出租入將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃合同的特征：租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同，在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權，出租人也只轉讓租賃物的使用收益權，而不轉讓其所有權。租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。

從租賃的定義和租賃合同的特征來看，小產權房“銷售”實質上就是一種特殊的租賃行為，賣方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒有約定租賃期限，但仍然確認為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。)

對已實際構成出租小產權房的法律事實并構成取得資金的結果，依法征收相應稅費便有了法律依據。

下一步，應探討一次性取得小產權房處置收入如何按照租賃業(yè)征收營業(yè)稅問題：

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！睆摹秾嵤┘殑t》來看，收取的一次性費用屬于預收了以后若干年的租金，納稅義務發(fā)生時間就是實際收到“售房”款的當天，應全額一次性征收營業(yè)稅金及附加稅費。

但還有一個問題，就是《合同法》規(guī)定了最長租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。)一次性的收費在性質上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。

筆者認為：這種特殊行為是一種過程式交易及即時所得和未來所得的收付，對這種行為可以征稅。但費用性質的確定、時點的劃分、比例的計算都無法進行，一筆收入無法準確劃分第一個二十年的收入和未來幾個二十年的收入。不能對未來收人征稅，也不能對無法確定收入性質的收入征稅。因此應拋開法律形式，在實際使用期結合法律允許的租賃期內，根據當地實際租金水平，合理、公平地確認事實使用權(純地租或房產租金)所應收取的租賃收入而核定征稅。

結論：即小產權房處置應按照“服務業(yè)”中的租賃業(yè)來核定征收營業(yè)稅金及其附加稅費。只有這樣，才能最大限度地減少執(zhí)法風險和納稅爭議，對小產權房“銷售”征稅才更加合法。

第4篇：耕地占用稅條例實施細則范文

一、關于清算單位的確定問題

根據國家稅務總局國稅發(fā)〔20**〕187號通知規(guī)定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。如果清算單位確定錯誤，計算出的增值額和應繳土地增值稅額是不相同的。

二、關于土地增值稅的具體計算問題

在土地增值稅的具體計算中，扣除項目金額的確定是土地增值稅清算工作的難點，也是重點。

(一)基本計算公式

應繳土地增值稅=增值額×適用稅率=(轉讓房地產收入-扣除項目金額)×適用稅率1.轉讓房地產收入包括：貨幣收入、實物收入和其他收入。

2.扣除項目金額包括：(1)取得土地使用權所支付的金額；(2)開發(fā)土地的成本、費用；(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；(4)與轉讓房地產有關的稅金；(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

扣除項目具體為：

(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設施(簡稱房地產開發(fā))的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發(fā)費用)。是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和的5％以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和的10％以內計算扣除。

(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

(5)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

(6)根據條例第六條第(五)項“財政部規(guī)定的其他扣除項目”規(guī)定：對從事房地產開發(fā)的納稅人可按(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和加計20％的扣除。但這條規(guī)定不適用“對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的”情形。國家稅務總局國稅函發(fā)[1995]110號第六點第（一）款規(guī)定：“對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。”這點在實際工作中要加以注意。

（二）簡便計算公式

實際工作中，用簡便計算公式計算土地增值稅額較方便。

1.增值額未超過扣除項目金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

2.增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額=增值額×40％—扣除項目金額×5％

3.增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的

土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％

4.增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％

以上公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數。

三、關于“起征點”問題

土地增值稅政策沒有起征點的提法，但細細分析其政策規(guī)定，對“普通標準住宅”和“轉讓國有土地使用權”實際有起征點。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅?！边@條規(guī)定，實際上確保了納稅人增值額在20%以內是免征土地增值稅的，增值額超過扣除項目金額20%的應就其全部增值額按規(guī)定計稅。但這條規(guī)定不適用于建造“非普通標準住宅”出售的情形，也不適用于“對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓”的情形。

四、關于“普通住宅”的標準問題

我認為，關于“普通住宅”的標準，從20**年6月1日起按新標準執(zhí)行，之前應按原標準執(zhí)行。具體執(zhí)行時以稅款所屬期對應標準的適用政策執(zhí)行。

（一）原標準

自治區(qū)人民政府辦公廳桂政辦發(fā)[2000]47號文件規(guī)定：從2000年5月1日起，凡是在報建住房建設項目時，經有關部門審批對其建設類別未確定為高級公寓、別墅、度假村的住房為普通住宅。

（二）新標準

國家稅務總局、財政部、建設部國稅發(fā)[20**]89號規(guī)定：20**年5月31日以前，各地要根據[20**]26號文件規(guī)定，公布本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房標準，從20**年6月1日起執(zhí)行。

以欽州市為例。欽州市人民政府規(guī)定欽州市普通住房應同時滿足以下條件：

1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

2.單套建筑面積在144平方米以下；

3.實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格的1.44倍以下。

五、關于同一項目既有普通住房又有非普通住房，如何分攤共有成本費用問題

對于房地產開發(fā)公司同一項目既有普通住房又有非普通住房，如何分攤共有成本費用，本人認為應分別按普通住房、非普通住房的建筑面積分攤共有成本費用，并分別計算扣除額計稅。統(tǒng)一共有成本費用的分攤方法很有必要，它可以減少征納雙方的矛盾，平衡納稅人之間的稅負。

六、關于成本費用扣除項目的相關問題

對于房地產開發(fā)公司為了臨街商用房好銷售，投資建設房地產開發(fā)項目范圍內的城建道路等發(fā)生的成本費用能否扣除問題，本人認為，可視同其投資建游泳池、假山以及公共綠化等公共配套設施的成本費用給予扣除。

七、關于扣除項目的“合法有效憑證”問題

現行政策規(guī)定，扣除項目扣除金額應有“合法有效憑證”才能給予扣除。但現行政策對“合法有效憑證”的規(guī)定不夠明確，在實際工作中難以把握。本人認為，對“合法有效憑證”應作出統(tǒng)一規(guī)定，以消除執(zhí)法的隨意性。根據現行稅收政策規(guī)定，結合工作實踐經驗，本人認為“合法有效憑證”應包括：稅務發(fā)票、完稅證明；財政收款收據；各種產生法律效力的合同；法院判決書、裁定書、調解書以及由法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權文書；拍賣成交證明；政府正式文件；符合財務制度規(guī)定可入賬的合法憑證等。但“合法有效憑證”需經稅務機關審定。

八、關于“預征”及“按實計征”的區(qū)別問題

(一)預征的前提

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

實際工作中，由于房地產開發(fā)項目時間較長，“預征”容易成為基層稅務機關的普遍征收辦法，大家往往把“預征率”和“征收率”兩個概念混淆，把預征率作為土地增值稅的征收率來執(zhí)行，其結果是造成稅款的大量流失。特別是對于純粹轉讓國有土地使用權的行為及從沒有進行過土地增值稅清算的地方更是如此。這點應引起高度重視。

例：某公司取得一塊國有土地使用權出讓原價是660萬元，現轉讓給另一家公司，轉讓價為1980萬元，基層稅務機關按預征率1.5%征收土地增值稅稅款為30萬元。實際應繳土地增值稅稅款計算：增值額=1980—轉讓收入繳納的稅款143-取得土地原價660=1177萬元，應繳土地增值稅=1177×50%—（143+660）×15%=468萬元，少征438萬元。

（二）按實計征的情形

我認為，以下情形應按實計征土地增值稅，不能按預征率計征：

1.納稅人取得國有土地使用權后，未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的。這種情形，土地上并無項目，也就無所謂“在項目全部竣工結算前”，因此，是不適用預征政策的，應按實計征土地增值稅。

2.納稅人取得國有土地使用權后，只對土地進行“三通一平”或打好基礎尚未進行房屋建造，直接將土地使用權轉讓的。這種情形，可視同“該項目已全部竣工、辦理結算了”，因此，應按實計征土地增值稅。

3.納稅人取得國有土地使用權后，進行1棟或若干棟房屋建造，不預售，竣工辦理結算后一次性轉讓或未竣工辦理結算即整體轉讓的。這種情形不適用預征政策，應按實計征土地增值稅。

4.納稅人取得房產產權后，未進行任何實質性的改造即轉讓的；或雖進行實質性改造但改造竣工辦理結算后一次性轉讓的。這種情形也不適用預征政策，應按實計征土地增值稅。

5.納稅人一次性轉讓持有的全部股權，且以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物的，應按實計征土地增值稅。

九、關于“國有土地”和“農村集體土地”的區(qū)別問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人?！睂嶋H工作中，要注意“國有”的前提。

《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”。目前，只有國家土地管理部門才有權征用農民集體所有土地轉為國有土地。實際工作中，對于國家因建設項目建設需要征用農民集體所有土地，農民取得的補償收入是不征收土地增值稅的。對于轉讓土地使用權的行為，要注意調查清楚是不是國有土地。

十、關于“出讓”和“轉讓”的區(qū)別問題