物管業(yè)主社會關(guān)聯(lián)性分析
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一、物業(yè)管理的含義及特征
根據(jù)相關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從1994年國家頒布《城市新建小區(qū)管理辦法》以來，我國大約1萬個50000平方米以上的新建商品住宅小區(qū)普遍實(shí)行了物業(yè)管理。2003年5月28日，國務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，條例從2003年9月1日起施行。條例的頒布和實(shí)行，使我國城市社區(qū)物業(yè)管理有了更加具有權(quán)威性的法規(guī)，將使我國城市社區(qū)物業(yè)管理事業(yè)全面合理的發(fā)展。
1.物業(yè)管理的含義
物業(yè)管理中的“物業(yè)”主要是指已經(jīng)建設(shè)投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。具體可以分為四種類型：一是居住物業(yè)，包括住宅小區(qū)、單位住宅樓、公寓、別墅、度假村等；二是商業(yè)物業(yè)，包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商場等；三是工業(yè)物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉庫等；四是其他用途物業(yè)，如車站、機(jī)場、學(xué)校、醫(yī)院等。物業(yè)管理是對上述四種物業(yè)管理活動的總稱，是指業(yè)主或業(yè)主使用者通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照服務(wù)合同約定，對各類物業(yè)及相關(guān)設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及提供相關(guān)服務(wù)的活動。社區(qū)物業(yè)主要是對社區(qū)內(nèi)居住物業(yè)的管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)。由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
2.物業(yè)管理的基本特征
（1）社會化服務(wù)
從本質(zhì)上看，這種服務(wù)不是由業(yè)主自己提供，也不是由政府提供，而是由合同雙方到社會上通過市場化的運(yùn)作來尋找合作對方，從而滿足各自的需要。其前提條件是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)和管理權(quán)的分離。
（2）經(jīng)營性服務(wù)
與社區(qū)中的社會保障、福利服務(wù)不同，物業(yè)管理企業(yè)是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的組織、物業(yè)管理是企業(yè)行為，它為業(yè)主和物業(yè)使用者提供的是有償服務(wù)。
（3）專業(yè)化服務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)是專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，有專業(yè)的人員配備和專門的管理工具及設(shè)備，有專門的規(guī)章制度和評估體系，按照科學(xué)、規(guī)范的工作程序?qū)ι鐓^(qū)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理。
二、社區(qū)環(huán)境中物業(yè)管理的矛盾
在社區(qū)發(fā)展的過程中，業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司和居民委員會之間出現(xiàn)了諸多矛盾，具體表現(xiàn)如下。
1.物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的矛盾和沖突
業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施管理的自治性組織；物業(yè)管理公司是受聘于業(yè)主委員會管理社區(qū)物業(yè)的經(jīng)營性專業(yè)機(jī)構(gòu)，與業(yè)主委員會的關(guān)系是通過契約合同而形成的雇傭與被雇傭關(guān)系。然而，現(xiàn)實(shí)的情況往往不按照這些規(guī)范的關(guān)系運(yùn)行，業(yè)主及業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的關(guān)系在現(xiàn)實(shí)生活中往往被混淆和顛倒，業(yè)主委員會并沒有成為基層社區(qū)治理機(jī)構(gòu)中最具決定性的單元，社區(qū)物業(yè)管理中的許多重大決策和行動往往由物業(yè)管理企業(yè)所主導(dǎo)，由此造成社區(qū)物業(yè)管理中的種種矛盾和沖突。
2.物業(yè)管理公司與居民委員會的矛盾和沖突
社區(qū)居民委員會是地域性社區(qū)內(nèi)群眾性的自治組織，它對社區(qū)范圍內(nèi)關(guān)系居民利益的種種公共事務(wù)進(jìn)行自治管理，其中也包括社區(qū)物業(yè)管理方面的事務(wù)。但是這種管理職責(zé)并不是直接的和完全的，而是間接的和部分的。居民委員會只是派代表參加到物業(yè)管理委員會中，與委員會中的其他委員一同進(jìn)行管理。但在現(xiàn)實(shí)生活中，卻出現(xiàn)了居民委員會越俎代庖、直接指揮和干預(yù)社區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的現(xiàn)象。
3.業(yè)主委員會和居民委員會的矛盾和沖突
一方面，從業(yè)主的立場出發(fā)，往往忽視甚至質(zhì)疑社區(qū)居民委員會存在的必要性，所以有的地方出現(xiàn)了不讓居民委員會成立或成立了不讓進(jìn)入社區(qū)等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了社區(qū)治理組織機(jī)構(gòu)體系的建立與完善；另一方面，居民委員會為了證明自身的存在價值，往往在本應(yīng)由業(yè)主委員會承擔(dān)的職責(zé)范圍內(nèi)過多干預(yù)，甚至于出面召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，撤換和改選業(yè)主委員會等，嚴(yán)重妨礙了業(yè)主委員會在物業(yè)管理方面的自治。
三、物業(yè)管理中各主體之間合理關(guān)系的探索
我國的物業(yè)管理，在發(fā)展之初帶有從房管部門對供方的行政性管理轉(zhuǎn)向?qū)Σ煌a(chǎn)權(quán)人行使管理權(quán)的痕跡，因?yàn)椤肮芾怼碧卣魍惶貏e強(qiáng)調(diào)。當(dāng)政府或者政府所屬的單位處于物業(yè)產(chǎn)權(quán)者地位的時候，他要求租住房屋的居民，也即物業(yè)使用者遵守種種管理規(guī)范，自然有它的道理所在。但是在住房制度改革日益推進(jìn)以及住房商品化、私有化程度日益加深的情況下，原有的管理方式及其由此產(chǎn)生的思想觀念都不適應(yīng)新的情況，應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的改變。
1.業(yè)主有權(quán)選擇適合自己意愿的物業(yè)管理模式
既然物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系是被服務(wù)者與服務(wù)提供者的關(guān)系。那么業(yè)主在物業(yè)管理中就應(yīng)該具有充分的自主權(quán)，物業(yè)管理中的一切活動都應(yīng)當(dāng)以服從業(yè)主的根本利益為出發(fā)點(diǎn)。業(yè)主的自主權(quán)體現(xiàn)在以下兩個方面第一，業(yè)主在是否接受物業(yè)管理服務(wù)方面擁有自主權(quán)。也就是，物業(yè)管理企業(yè)沒有理由將服務(wù)強(qiáng)制施與業(yè)主，政府也沒有理由強(qiáng)制其接受某種服務(wù)。第二，業(yè)主在選用何種物業(yè)管理模式方面擁有自主權(quán)。目前，許多城市管理部門把選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理作為一種推行的模式。這種管理模式的最大優(yōu)勢是，可以對整個社區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理，專業(yè)化程度比較高，管理效果相對好一些。其主要弊端是：管理費(fèi)用比較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳率低，不少中低收入者反映，買了房后，交不起物業(yè)管理費(fèi)。這是當(dāng)前物業(yè)管理中的一個突出矛盾。解決這一矛盾的一個思路就是打破普遍甚至強(qiáng)制推行物業(yè)管理新體制。業(yè)主自營式物業(yè)管理是我國臺灣地區(qū)普遍實(shí)行的模式。其特點(diǎn)在于：既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)，也不聘請專門的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由小區(qū)的業(yè)主自己輪班，負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)的管理。這一模式的最大優(yōu)勢是，業(yè)主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對住宅樓房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，并實(shí)現(xiàn)政府要求的管理模式。
2.理順物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與社區(qū)居民委員會之間的關(guān)系
社區(qū)居民委員會是城市基層群眾性的自治組織，它在社區(qū)社會整合和社會管理方面承擔(dān)的職能具有明顯的法律依據(jù)，是作為企業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)所無法取代的。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)是按照市場需求和規(guī)律建立的現(xiàn)代企業(yè)組織，它在社區(qū)物業(yè)管理方面，具有專業(yè)的技術(shù)、豐厚的資金、先進(jìn)的設(shè)備、專職的管理隊(duì)伍。這是社區(qū)居民委員會的條件和能力所不能比擬的。社區(qū)居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在社區(qū)物業(yè)管理水平方面發(fā)揮各自的專長，取長補(bǔ)短、密切合作，共同搞好社區(qū)物業(yè)管理，真正為社區(qū)居民謀求最大的利益。具體說來，居民委員會要依據(jù)法律賦予的權(quán)利對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)督、指導(dǎo)和配合，而不是如以往的各種方式那樣，具體操辦社區(qū)物業(yè)管理的具體事務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)則在物業(yè)管理的具體事務(wù)，如社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)治安、車輛管理、設(shè)備設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)等方面發(fā)揮專業(yè)特長。居民委員會在指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)方面，一是要知道和幫助業(yè)主通過法定程序選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；二是要按照有關(guān)協(xié)議和合同定期考核、檢查物業(yè)管理企業(yè)的工作，監(jiān)督及收費(fèi)，服務(wù)狀況；三是向物業(yè)管理企業(yè)反映業(yè)主的意見和要求，指導(dǎo)、幫助他們改進(jìn)工作狀況，提高服務(wù)質(zhì)量。
3.探索社區(qū)自治與物業(yè)管理相結(jié)合的組織途徑
在社區(qū)物業(yè)管理方面所出現(xiàn)的矛盾和沖突，有時是由于社區(qū)組織的原因造成的。因?yàn)樽鳛樯鐓^(qū)群眾性自治組織的居民委員會和作為企業(yè)的物業(yè)管理公司，其組織宗旨和目標(biāo)都不同。如果能將兩者融合在一個組織體系中，也許許多矛盾和沖突就可以避免了。我們看到，在有些地區(qū)，如南京市鼓樓區(qū)、江蘇省江陰市，都在試行居民自治、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理“三位一體”的住宅小區(qū)管理模式，即在社區(qū)內(nèi)組建居民委員會、社區(qū)服務(wù)站、物業(yè)管理公司“三塊牌子，一套班子”的社區(qū)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，同時開展居民自治、社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理三方面的工作。“三位一體”的管理模式具有諸多的長處：一是減少了居民委員會與物業(yè)管理之間的矛盾，容易形成社區(qū)服務(wù)、社區(qū)管理的整合力；二是降低物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)和社會成本，又給居民委員會發(fā)展帶來生機(jī)和活力；三是可以為部分失業(yè)人員提供就業(yè)崗位，促進(jìn)社區(qū)再就業(yè)；四是有助于促進(jìn)居民委員會與居民之間的緊密聯(lián)系，有利于社區(qū)自治的發(fā)展。