權益物業(yè)管理論文

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一、物業(yè)權益法律關系分析

（一）物業(yè)權益及物業(yè)權益法律關系概念

物業(yè)權益是指開發(fā)商或業(yè)主基于商品房土地使用權和房屋所有權，業(yè)主委員會通過業(yè)主大會授權，物業(yè)服務企業(yè)基于物業(yè)服務合同約定，房地產(chǎn)相關行政管理部門基于行政管理權而產(chǎn)生的一系列法律權利、義務和基于此而產(chǎn)生的收益。物業(yè)權益法律關系是指法律在調整各方主體針對物業(yè)權益在物業(yè)管理和物業(yè)服務過程中各種關系的總和。

（二）物業(yè)權益法律關系特點

物業(yè)權益法律關系具有主體多樣性，直接參與者有開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和房地產(chǎn)行政管理部門。實踐中，間接參與者還有物業(yè)承租方、專業(yè)性服務企業(yè)、房產(chǎn)設計單位和建設施工單位。物業(yè)權益法律關系具有客體明確性，物業(yè)權益法律關系客體都指向物和債，一般不涉及人身和精神產(chǎn)品。具體的講，只涉及物業(yè)本身和基于物業(yè)而產(chǎn)生的債。物業(yè)權益法律關系具有內容復雜性，包括業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會權利義務；前期物業(yè)管理；物業(yè)管理；物業(yè)服務；各方法律責任等等。

二、我國物業(yè)管理、服務過程中物業(yè)權益存在的主要問題

當前我國物業(yè)管理和物業(yè)服務由于法律制度保障，技術規(guī)范水平，公民法律意識，地區(qū)發(fā)展差異，歷史遺留問題，服務企業(yè)資質，從業(yè)人員素質等諸多原因存在下列主要問題。

1．房屋質量最低保修期不明確或過短

我國現(xiàn)行《房屋建筑工程質量保修辦法》規(guī)定的2至5年的質量保修期從技術層面和相對于房屋70年的產(chǎn)權使用期明顯偏短。實踐中，前期物業(yè)管理后，房屋出現(xiàn)滲漏，供熱與供冷系統(tǒng)質量問題，給排水質量問題以及其他共用設備老化問題就成為物業(yè)糾紛的主要原因之一。

2．住宅專項維修資金制度問題

我國現(xiàn)行《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定住宅專項維修資金由業(yè)主繳納，屬業(yè)主所有，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。實踐中，業(yè)主要使用這筆錢，程序繁瑣，效率低下。截至2013年底，全國住宅專項維修金累積節(jié)余超萬億，使用率不到10%。還有一個普遍存在的問題，上世紀修建的商品房很多并沒有繳納住宅專項維修資金，同一物業(yè)管理區(qū)域，有的繳納了而有的沒有繳納。上述實際情況造成一旦房屋出現(xiàn)質量問題很難解決，是物業(yè)糾紛引發(fā)誘因之一。

3．業(yè)主大會和業(yè)主委員會法律地位和業(yè)務能力問題

業(yè)主大會和業(yè)主委員會沒有對外承擔民事賠償?shù)哪芰Γ蚨涿袷滦袨槟芰ο喈斢邢?，從法理上講，業(yè)主大會和業(yè)主委員會至少是限制民事行為能力組織，代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同比較牽強，但考慮到可操作性也只能如此。實踐中，很多小區(qū)業(yè)主委員會無固定辦公場所，不知其權利和義務，存在多一事不如少一事的消極心理，這給物業(yè)管理帶來不利影響，也是物業(yè)糾紛的誘因之一。

4．物業(yè)服務企業(yè)服務質量問題

物業(yè)服務企業(yè)的主要職責是向業(yè)主提供服務，從而收取服務費而盈利。第二項職責是受業(yè)主大會委托代為管理物業(yè)共有部分維護，共有設施維修，物業(yè)服務企業(yè)收取相關服務費。實踐中，很多物業(yè)服務企業(yè)以管理者自居，缺乏服務意識，服務態(tài)度不好。為了節(jié)省服務成本，聘用沒有從業(yè)資格的人員，這些人員往往業(yè)務能力不強，問題最突出的是安保方面。上述問題直接導致物業(yè)服務質量存在瑕疵，是物業(yè)服務糾紛的最直接、最主要原因。

5．物業(yè)服務企業(yè)收費模式問題

一般通行收費模式以業(yè)主房產(chǎn)面積每平米多少服務費的定價模式進行收費，這種收費模式具有極簡單的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。6．物業(yè)共有部分經(jīng)營收益分配和亂收費問題。物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營的收益顯然應該歸全體業(yè)主所有，現(xiàn)實中，這些收益有些被物業(yè)服務企業(yè)侵占。相當部分物業(yè)管理區(qū)域內無相關財務信息公開，矛盾最突出的是小區(qū)共有部分用于停車位和臨時停車收費的收益。上述不合理甚至是違法現(xiàn)象的存在，是造成物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主關系緊張的主要原因，糾紛就在所難免，甚至發(fā)生沖突，時有相關報到見諸媒體。

三、物業(yè)權益法律關系之調整方法

現(xiàn)行調整物業(yè)權益的主要法律有《物權法》、《合同法》、《物業(yè)管理條例》、各種地方《物業(yè)管理條例》等。從法律手段來講，對于物業(yè)權益調整有民事、行政、經(jīng)濟、刑事等方法?！段餀喾ā氛{整物業(yè)權益是一種民事方法?！逗贤ā氛{整物業(yè)權益更多的是一種經(jīng)濟手段。針對物業(yè)權益法律關系的普遍性和重要性，《物業(yè)管理條例》和地方《地方物業(yè)管理條例》就物業(yè)權益的綜合調整應運而生，明確界定調整范圍，詳細規(guī)定各方權責，綜合運用民事、行政、經(jīng)濟和刑事手段，是物業(yè)權益法律調整的主要方法。但在實踐中由于物業(yè)權益問題本身的復雜性，急需實施細則加以細化，以更好的指導物業(yè)權益司法實踐。綜上所述，物業(yè)權益法律調整主要依據(jù)上述幾部法律法規(guī)，在司法實踐中各地法官針對相似案件由于缺乏實施細則而出現(xiàn)不同處理結果的情況比較突出。鑒于此，確立物業(yè)權益法律調整的基本原則十分必要。

四、物業(yè)權益之法律調整原則

(一)物業(yè)管理規(guī)范原則

物業(yè)及其權益是廣大業(yè)主的重要權益，是人民安居樂業(yè)的基礎。據(jù)相關資料顯示，我國相當部分的物業(yè)存在質量問題。怎樣確保物業(yè)質量和價值，得益于規(guī)范的物業(yè)管理。規(guī)范建筑質量、規(guī)范管理制度、規(guī)范房地產(chǎn)監(jiān)管，讓制度合法、合理，具有可操作性，還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學性。

(二)物業(yè)服務質量原則

物業(yè)服務質量是否符合物業(yè)服務合同約定，怎樣提高物業(yè)服務質量水平，得益于物業(yè)服務企業(yè)和相關從業(yè)人員提高自身素質，依托先進的技術和方法，進而改善人居環(huán)境和秩序。有效避免物業(yè)服務糾紛，努力構建和諧社區(qū)。

五、完善物業(yè)權益之法律調整相關措施

物業(yè)管理和物業(yè)服務都圍繞物業(yè)權益展開，建設現(xiàn)代化城市和新型城鎮(zhèn)化都對物業(yè)管理和物業(yè)服務提出了更高的要求，怎樣確保我國建筑工程質量和后期高效的質量維護，怎樣改善我國公民家居環(huán)境和秩序，對現(xiàn)有物業(yè)相關法律和制度進行完善十分必要。

（一）加強房屋建筑工程質量監(jiān)管，引入房屋質量保證金制度

首先建議參照住宅專項維修資金制度以法律形式建立房屋質量保證金制度，責令房地產(chǎn)開發(fā)商繳納房屋質量保證金，督促開發(fā)商對房屋建筑工程質量加以重視，從源頭確保房屋建筑工程質量，減少后期物業(yè)管理糾紛。在房屋質量保修期后，退還開發(fā)商。其二，延長房屋質量保修期，強化開發(fā)商、設計單位、建設施工單位責任，督促其努力提高房屋建筑水平，以確保廣大人民群眾安居和中國建筑質量之要求。

（二）完善住宅專項維修資金制度，降低繳存比例，提高使用率

其一建議降低首次繳存比例，在需要增加時由業(yè)主再繳納，這樣即可保證物業(yè)后期維護，又可降低業(yè)主買房成本。其二，在住宅專項維修資金使用程序上進行簡化，建議規(guī)定當房屋共有部分出現(xiàn)問題時，半數(shù)業(yè)主或受物業(yè)質量問題直接影響相關業(yè)主通過即可。

（三）給予業(yè)主委員會資金保障，建立物業(yè)管理基金制度

業(yè)主委員會的民事行為能力要想得以加強，唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業(yè)共有部分收益交由業(yè)主委員會管理，建立物業(yè)管理基金，用于業(yè)主委員會日常工作費用，提高業(yè)主委員會成員工作積極性，著實解決物業(yè)管理區(qū)域存在的問題，為廣大業(yè)主辦實事。并建立相應財務公開制度，接受業(yè)主的監(jiān)督。這樣做可以同時既能解決共有部分收益不公開、難分配、被侵占，業(yè)主大會和業(yè)主委員會無作為、不作為等一系列問題。

（四）提高物業(yè)服務質量，嚴格按照合同辦事

物業(yè)服務質量是物業(yè)服務企業(yè)賴以生存的法寶，是業(yè)主繳納物業(yè)服務費的前提。國家鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。但物業(yè)服務企業(yè)總是會把盈利放在首位，怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業(yè)思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點，是有效降低物業(yè)服務糾紛的有效途徑。那么業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主委員會監(jiān)督，物業(yè)服務企業(yè)自身提高和物業(yè)服務協(xié)會行業(yè)約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴格按照合同辦事，怎樣約定物業(yè)服務質量條款，做到可衡量化，可操作性，這給業(yè)主委員會提出了較高的素質要求。（五）改革物業(yè)服務收費模式，有效提高物業(yè)服務質量物業(yè)服務收費模式是物業(yè)服務合同的重要條款，怎樣收費和收多少應該以物業(yè)服務企業(yè)提供的服務項目和服務質量為依據(jù)，而不能簡單以物業(yè)面積為單一定價依據(jù)。改革物業(yè)服務收費模式是提高物業(yè)服務質量的有效途徑，明確的菜單式收費模式既限定了收費項目，也明確了服務質量標準，為提高物業(yè)服務質量和減少物業(yè)服務糾紛奠定基礎。同時服務合同中沒有約定的就不能收費，否則就屬于亂收費。最后物業(yè)收費必須出具收費發(fā)票和收費項目清單。

六、結語

規(guī)范的物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理水平進步的體現(xiàn)，有質量的物業(yè)服務是社區(qū)建設的重要內容，物業(yè)管理和服務過程中物業(yè)權益之法律調整的目的就是要規(guī)范物業(yè)管理和提高物業(yè)服務質量，相信這一社會性問題會隨著我國構建法治社會和構建和諧社會進度的加快而得到妥善的解決，從而推動我國民生事業(yè)全面發(fā)展。

作者：白春 單位：綿陽農業(yè)學校