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一、如何調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的積極性進(jìn)行現(xiàn)場質(zhì)量檢查與驗(yàn)收j及質(zhì)量控制措施
1、對施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場管理人員的崗位資格進(jìn)行嚴(yán)格審查,凡是人員資格配戴不齊備或不相稱的,要求施工單位或監(jiān)理部及時(shí)改正,并撤換相關(guān)人員。
2、認(rèn)真查閱圖紙和施工規(guī)范,對設(shè)計(jì)圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方,對工程質(zhì)量和工程造價(jià)影響較大的分項(xiàng)及工序材料,工程部多次并及時(shí)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系和溝通。主要通過設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會議紀(jì)要的形式加以修正。
二、工程部對工程施工中使用的原材料
用于工程的材料(包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購的材料),在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測的單位進(jìn)行復(fù)試,并將復(fù)驗(yàn)報(bào)告、出廠合格證及出廠檢驗(yàn)報(bào)告及進(jìn)場材料報(bào)監(jiān)理部和工程部檢查驗(yàn)收合格后方可使用,否則,一律不得進(jìn)入施工現(xiàn)場和用于工程上。對于工程中使用的主要機(jī)械設(shè)備(如塔吊、提升機(jī)、電動(dòng)吊籃、腳手架等)同樣也需進(jìn)場復(fù)試檢測和報(bào)驗(yàn)。
在安全控制方面主要對“三寶”(安全帽、安全網(wǎng)、安全帶),“四口”(樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口),臨邊(建筑物四周、陽臺、屋面等),模板和支架、臨時(shí)用電,機(jī)械設(shè)備等安全情況進(jìn)行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位及時(shí)整改。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理
現(xiàn)今,房地產(chǎn)開發(fā)商競爭中,價(jià)格是重要因素之一。所以房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)必須建立全面、完善的項(xiàng)目成本管理方案,嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本。確定完善的成本管理,要做到:第一,規(guī)劃階段在調(diào)研的基礎(chǔ)上,精準(zhǔn)確定項(xiàng)目評估,嚴(yán)格控制成本、利潤等,用最低的成本獲取最優(yōu)的質(zhì)量和最大的利潤;第二,項(xiàng)目施工階段要引入更多的競爭企業(yè)進(jìn)入,嚴(yán)格招標(biāo),控制施工成本;第三,項(xiàng)目開發(fā)過程中要建立分明的獎(jiǎng)懲制度。采取獎(jiǎng)懲制度,重要的是做好現(xiàn)場簽證管理。做到嚴(yán)格控制成本管理,可以從根本上解決浪費(fèi)的問題,提高房地產(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格優(yōu)勢和綜合競爭力。
四、完善監(jiān)理制度
明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系,是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中,監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定,建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé),公正獨(dú)立地開展監(jiān)理工作。
五、重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理
在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、材供、技術(shù)、銷售、開發(fā)、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu),與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作,共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交等工作。
六、做好組織協(xié)調(diào)管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的協(xié)調(diào)內(nèi)容有兩部分,第一方面是項(xiàng)目部部內(nèi)部的關(guān)系的協(xié)調(diào)主要表現(xiàn)為:
首先抓好內(nèi)部人際關(guān)系的協(xié)調(diào),做到在人員安排上量才適用,在工作委托上職責(zé)分明,在成績評價(jià)上實(shí)事求是,在矛盾處理上要恰到好處。其次抓好內(nèi)部組織關(guān)系的協(xié)調(diào),根據(jù)工作需要和每個(gè)人員的特長,明確規(guī)定每個(gè)小組和成員的工作目標(biāo)、職責(zé)和權(quán)限,事先約定各個(gè)小組在工作中的相互關(guān)系,在每天的晨會上建立信息溝通制度,及時(shí)清除工作的矛盾或沖突。第二方面:項(xiàng)目部與外部關(guān)系協(xié)調(diào),主要和以下部門和單位協(xié)調(diào):其一,和施工單位協(xié)調(diào);其二,和監(jiān)理單位的協(xié)調(diào);其三,設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào);其四,與質(zhì)量監(jiān)督站和其他政府的協(xié)調(diào);其五,除上述單位關(guān)系由工程部協(xié)調(diào)外,其它相關(guān)單位的關(guān)系協(xié)調(diào)和處理,應(yīng)由公司另行安排其他人員(外事部)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理。
從工程立項(xiàng)、報(bào)建直到工程交工驗(yàn)收的所有階段的有關(guān)政府外部手續(xù)辦理應(yīng)由外事部完成,需工程部技術(shù)配合的,工程部可協(xié)助配合??傊?,要想做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作,需要房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者懂技術(shù)、會經(jīng)營、善管理、能協(xié)調(diào)的綜合的專業(yè)工作能力,能積極努力地開展工作,同時(shí)對新情況、新問題不斷進(jìn)行調(diào)查研究,不斷探索新途徑,總結(jié)新方法,確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有效管理。
作者:李學(xué)謙 單位:蘭州市九洲房地產(chǎn)開發(fā)公司