公積金如何辦理精選(九篇)

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第1篇：公積金如何辦理范文

關(guān)鍵詞：后進生；管理工作；班集體；溝通；心態(tài)

中圖分類號：G632 文獻標(biāo)識碼：B 文章編號：1002-7661（2016）11-155-01

教育的宗旨是“一切為了每一個學(xué)生的發(fā)展”，這是每一個教師所應(yīng)該重視的問題。但是學(xué)生的成長是有差異性的，他們也許都上同樣的課程，聽著同樣的老師講解，但是每一個學(xué)生都有自己的學(xué)習(xí)習(xí)慣，學(xué)習(xí)態(tài)度，因而造就了學(xué)習(xí)情況不同的學(xué)生，有的成績優(yōu)異，有的處于中游，有的卻一直倒數(shù)，這成為了廣大教師所面對的難題。那么，做好班級后進生的管理，需要教師的積極有效的管理方法和學(xué)生的不斷努力共同推動，才能讓班集體的整體水平得到提高。

一、計劃性的心理輔導(dǎo)，關(guān)愛每一個學(xué)生

一個班級里的后進生們，通常他們學(xué)習(xí)成績不好，長久以來，會比較容易形成一個小集體。有的教師面對此類情況，會比較盲目對待，籠統(tǒng)地對待他們?nèi)?。然而，每一個學(xué)生都可能是因為各種各樣的原因造成的。有的老師耐心不足，統(tǒng)一以歧視的目光看待他們，用粗暴的手段進行教育，這將使他們的自尊心受到極大的傷害。此時，我們應(yīng)該給與他們足夠的耐心和關(guān)懷，詳細地了解他們每一個人的身心狀況，讓他們覺得我是一樣的，老師是重視我的，從而制定針對性的心理輔導(dǎo)，慢慢調(diào)整好他們的心態(tài)，激發(fā)他們對學(xué)習(xí)的熱情。有時候?qū)λ麄兊男⌒∵M步都給予足夠的肯定，這樣會使他們的自信心得到恢復(fù)，看到了自己的進步，看到了自己的長處，學(xué)習(xí)就慢慢起勁。

二、因材施教，制定特殊的學(xué)習(xí)任務(wù)和學(xué)習(xí)環(huán)境

后進生們的自覺性普遍不高，自制力差，慢慢地他們開始散漫，在學(xué)習(xí)上失去信心。教師應(yīng)該在教學(xué)的方法上漸漸有所改變，關(guān)注到班里的每一個學(xué)生，盡量使他們能夠跟得上。比如，在傳授新課時，教師可以適當(dāng)降低一下起點或者稍微減緩一下速度，讓后進生也能跨進新知識的門檻，讓他們感到自己也能學(xué)，慢慢激發(fā)起他們學(xué)習(xí)知識的興趣。在課堂練習(xí)的時候，可以適當(dāng)分配一些綜合性類型的題目，對班里的優(yōu)生建議他們做，而對后進生不作過多的要求。課后作業(yè)就要求后進生一定要完成力所能及的作業(yè)，并且正常上交，久而久之，他們慢慢養(yǎng)成好的習(xí)慣，提高他們的自覺性和學(xué)習(xí)的熱情。教師可以利用同桌的優(yōu)勢，視情況適當(dāng)分配班里的優(yōu)生和后進生同桌，利用優(yōu)生帶動差生，讓同學(xué)們互相幫助，增強集體觀念，發(fā)揚團隊精神，促進后進生的慢慢改變。教師還可以為一些后進生制定階段性的小目標(biāo)，目標(biāo)期望不宜過大，讓他們帶著目標(biāo)學(xué)習(xí)，從而提高他媽的學(xué)習(xí)動力和競爭的意識。我們相信，因材施教的學(xué)習(xí)任務(wù)和學(xué)習(xí)環(huán)境會積極帶動起后進生的學(xué)習(xí)信心。

三、學(xué)校家庭相配合促進教學(xué)

教育是一項漫長的系統(tǒng)工程，社會、學(xué)校、家庭都必須為教育共同努力，才能促進教育的發(fā)展。尤其是班級里的后進生，要運用多方面的協(xié)調(diào)、多方面的溝通，共同努力才能帶動起后進生的發(fā)展。后進生學(xué)習(xí)不積極，成績不理想，除了學(xué)校教育方面問題，家庭方面也是一個關(guān)鍵的因素。由于現(xiàn)代人工作的壓力大，可能很多學(xué)生家長并沒有花過多時間在孩子的學(xué)習(xí)發(fā)展上，沒有真正關(guān)心到他們的身心健康，也許只是在物質(zhì)上滿足孩子的要求，漸漸地，與孩子之間溝通的語言越來越少，甚至很多父母不知道自己的子女在學(xué)校的學(xué)習(xí)情況，如果沒有家長的良好的學(xué)習(xí)監(jiān)督和與學(xué)校的配合，學(xué)生的學(xué)習(xí)情況就難以洞悉，學(xué)生的學(xué)習(xí)習(xí)慣就難以穩(wěn)定。因此，在教育教學(xué)工作中，學(xué)校應(yīng)加強與學(xué)生家長的聯(lián)系，及時將學(xué)生的思想情況和上課表現(xiàn)反饋給家長，讓家長能在第一時間了解孩子在校期間的各種表現(xiàn)，并要求家長對自己的孩子加強輔導(dǎo)，以消化在校學(xué)習(xí)的各科知識。教師同時建議班級里后進生的家長，反映給學(xué)校孩子在家的學(xué)習(xí)情況，以便更好地教育學(xué)生，幫助他們做出后進生的行列。

四、持之以恒的關(guān)注

通常班級里的后進生缺乏堅定的意志力和自制能力，即便在前期他們的學(xué)習(xí)態(tài)度有所改變，學(xué)習(xí)上得到一些小進步，但是思想上可能沒有深刻認識，錯誤難免再犯，再次踏進后進生的行列，后果更加不堪設(shè)想。這時候，就需要教師在時間上對他們更加關(guān)注，必須不厭其煩的對他們關(guān)心、常常對他們提醒和鼓勵，一旦發(fā)現(xiàn)他們有懈怠的苗頭就馬上遏制，不能讓他們的不良行為有絲毫發(fā)展的機會，慢慢矯正他們的壞習(xí)慣。同時，教師要善于利用外在的力量，組織和發(fā)揮班集體的優(yōu)生力量，可以適當(dāng)分配給他們給后進生一對一的輔導(dǎo)，或者是班干部，他們相對處理能力較強，通過他們的平常觀察和同學(xué)之間的互相幫助，一旦發(fā)現(xiàn)問題就及時向老師提出建議。這樣做出持之以恒的關(guān)注，相信會更加有效管理后進生的問題。

五、總結(jié)

每一個學(xué)生的天資也許不同，學(xué)生的成長是有差異性的，但是教師要清楚地認識到每個學(xué)生都具有可塑性。對于每一位后進生，教師應(yīng)該有耐性和改造的信心，用發(fā)展的眼光看待他們，逐漸使他們學(xué)習(xí)的動力提高，激發(fā)他們的熱情，幫助每一個學(xué)生走在后進的行列。

參考文獻：

[1] 王海波，韓一充，鄭淇文. 對于后進生與教師社會責(zé)任的一點想法[J]. 青春歲月. 2012（16）

[2] 王貴珍. 巧妙用批評 轉(zhuǎn)化后進生――淺談批評學(xué)生的原則和方法[J]. 課外語文. 2013（10）

第2篇：公積金如何辦理范文

    本階段,最主要的是廣泛搜集房源信息,通過閱讀樓書、參觀樣板間、聽銷售人員介紹項目情況等方式,對商品房的位置、環(huán)境、戶型、價格等進行綜合比較,初步確定所要選定的項目。 

    第二步:審查五證

    初步選定項目后,即應(yīng)該開始對項目的合法性進行審查。購房者應(yīng)要求銷售單位出示該項目的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房內(nèi)/外銷預(yù)/銷售許可證》。以上五證,尤其是《國有土地使用證》和《商品房內(nèi)/外銷預(yù)/銷售許可證》尤為重要。

    在審查時,應(yīng)注意以上五證的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致,用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。目前有部分開發(fā)商領(lǐng)取的是臨時土地使用證,此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金,在其領(lǐng)取的《商品房內(nèi)/外銷預(yù)/銷售許可證》的銷售范圍中,僅包括規(guī)劃項目的部分樓號,甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因

    此,應(yīng)著重審查您所購買的房屋是否在預(yù)/銷售范圍之內(nèi)。

    第三步:簽訂認購書

    如果您所選定的項目及其銷售單位通過了合法性的初步審查,下一步便可與項目的開發(fā)建設(shè)單位或取得合法資格的銷售單位簽訂認購書,并交納定金。認購書一般包括所購房屋名稱(具體樓號)、認購單價、建筑面積、總價款、付款方式、定金數(shù)額、正式簽約時

    間、違約責(zé)任等主要條款。

    目前認購書當(dāng)中糾紛較多的主要是定金處理。目前有些開發(fā)商在預(yù)/銷售許可證取得前即與購房人簽訂認購書,此類認購書是不具備法律效力的。若買方在簽訂正式預(yù)/銷售契約前要求退還定金,開發(fā)商應(yīng)予退還。對于認購書中將定金寫成訂金的,若買方放棄購買要求退還定金,亦應(yīng)退還。

    第四步:簽署正式購房契約

    認購書簽訂后,您即應(yīng)著手準(zhǔn)備簽署正式契約。目前北京市國土資源和房屋管理局監(jiān)制的購房合同(下稱主契約)主要有以下四種:《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》、《北京市外銷商品房預(yù)售契約》、《北京市內(nèi)銷商品房買賣契約》、《北京市外銷商品房買賣契約》。前兩種合同主要適用于以預(yù)售方式銷售的商品房;后兩種合同適用于現(xiàn)房銷售。

    關(guān)于現(xiàn)房,目前存在很多誤解。事實上,法律意義的現(xiàn)房是指開發(fā)商已經(jīng)取得大產(chǎn)權(quán)的房屋。正是基于此,《北京市內(nèi)銷商品房買賣契約》和《北京市外銷商品房買賣契約》中均要求開發(fā)商填寫已經(jīng)取得的產(chǎn)權(quán)證號碼。未取得大產(chǎn)權(quán)證的,不得以現(xiàn)房銷售。買方在簽約前應(yīng)清楚以上分類,并要求賣方提供正確的帶有統(tǒng)一編號的合同文本。在正式簽約前,賣方一般會提供以上契約的復(fù)印件,買方應(yīng)要求將契約中相關(guān)內(nèi)容填寫清楚;賣方要求簽訂補充契約的,也應(yīng)將合同文本事先出示給買方。買方應(yīng)將以上文本與賣方提供的樓書等有關(guān)資料進行對照。對于樓書中承諾的但合同中未約定的內(nèi)容應(yīng)作為重點與賣方進行磋商,并及時(尤其應(yīng)在認購書約定的正式簽約時間前)將修改、補充意見反饋給賣方。   在簽約過程

    中,買方尤其應(yīng)注意在合同中不要留有空白之處,對合同中的修改部分應(yīng)要求雙方簽章確

    認。對于主契約的附件部分,買方尤其應(yīng)加以注意。附件一的房屋平面圖應(yīng)要求賣方標(biāo)明功能、面積,最好應(yīng)有尺寸。裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡可能全面、具體,不僅應(yīng)包括所購房屋的內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn),而且應(yīng)包括供水、供電、供氣、供暖、電梯、保安等設(shè)施與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。附件二的共用共有部位主要是指公共面積的分攤部位,應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定核實其分攤部位是否符合法律規(guī)定。除簽署主契約外,買賣雙方可就主契約未盡事宜簽訂補充契約,就房屋的使用率、公共配套設(shè)施、房屋交付辦法、產(chǎn)權(quán)證申領(lǐng)等有關(guān)問題進行約定。簽約完成后,買方應(yīng)按合同約定的付款方式支付購房款。

    第五步:辦理預(yù)售登記手續(xù)

    由于目前大多數(shù)購房人采取銀行按揭方式支付房價款,按照銀行按揭的有關(guān)規(guī)定,借款人應(yīng)將應(yīng)由其保存的經(jīng)過預(yù)售登記的預(yù)售契約正式抵押給銀行,于是出現(xiàn)了購房人簽約后手中沒有購房契約原件的情況,這種情況對購房人極為不利,甚至有個別開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自對合同文本進行修改,嚴重損害了購房人的利益。因此,律師建議購房人簽約時應(yīng)爭取留存一份合同副本。辦理預(yù)售預(yù)購登記手續(xù)的同時,買賣雙方還應(yīng)向房地產(chǎn)交易管理部門分別繳納房價款總額萬分之五的印花稅。

    第六步:申請銀行按揭

    目前購房人獲得銀行按揭的方式主要有三種:一是公積金貸款;二是個人住房商業(yè)貸

    款;三是組合貸款。購房人可根據(jù)所選定項目及自身的實際情況選擇合適的貸款方式。申請公積金貸款的手續(xù)應(yīng)按照您交存住房公積金的管理中心(可以向您單位負責(zé)住房公積金的同志了解您住房公積金的交存處)的要求辦理,提供相應(yīng)的證明文件,并進行評估、購買保險等。

    第七步:辦理入住手續(xù)

    本階段是購房合同履行的重要階段,也是買賣雙方最容易發(fā)生糾紛的階段。購房人在辦理入住手續(xù)時應(yīng)首先要求開發(fā)商提交《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《測繪部門實測面積數(shù)據(jù)》。房屋為居住用途的,還應(yīng)要求開發(fā)商提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。在對房屋進行驗收后,購房人應(yīng)繳清剩余房價款,與開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司簽署經(jīng)房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)的物業(yè)管理合同,按物業(yè)管理合同約定繳納物業(yè)管理費,領(lǐng)取房屋鑰匙,整個房屋接收工作即告完成。

    第八步:申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證

    目前的產(chǎn)權(quán)證申領(lǐng)一般要經(jīng)過立契過戶、權(quán)屬登記、繳納契稅和交易手續(xù)費等與房屋交易有關(guān)的稅費等過程,最終才能取得《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》。由于購房人取得小產(chǎn)權(quán)證的前提是開發(fā)商取得大產(chǎn)權(quán)證和其他手續(xù)完備,因此,購房人有必要在補充協(xié)議中要求開發(fā)商提供辦理產(chǎn)權(quán)證所需全部材料的期限,或者與開發(fā)商約定開發(fā)商為購房人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限,并應(yīng)約定違約責(zé)任。在申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證階段購房人應(yīng)當(dāng)交納的稅費主要有契

    稅、交易手續(xù)費、其他雜費及公共維修基金。

    《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》問答

    1、如何辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?

    答:以招標(biāo)、拍賣方式獲得國有土地使用權(quán)的,建設(shè)單位憑土地使用權(quán)出讓合同書領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。以協(xié)議出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的,建設(shè)單位必須在簽訂土地使用權(quán)出讓合同書之前,向市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。市規(guī)劃主管部門或派出機構(gòu)按照相應(yīng)的城市規(guī)劃,審定建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計指標(biāo),提出城市規(guī)劃設(shè)計要求,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。建設(shè)單位在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后90日內(nèi),未能簽訂土地使用權(quán)出讓合同書又未申請延期的,《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》自行失效。

    2、在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后,是否可以變更地塊規(guī)劃內(nèi)容?

    答:建設(shè)單位取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后兩年內(nèi)不得申請變更規(guī)劃內(nèi)容;兩年后申請變更的,市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)對申請進行初審后,按法定程序?qū)徟?。獲得批準(zhǔn)

    的,市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)向申請單位重新核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,收回原《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,并辦理相應(yīng)的用地手續(xù);不批準(zhǔn)的,由市規(guī)劃主管部門或其派出機構(gòu)書面答復(fù)申請單位。

    3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括哪些內(nèi)容?

    答:《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容:(1)許可證編號;(2)發(fā)證機關(guān)名稱和發(fā)證日期;(3)用地單位;(4)用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性

    質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型;(5)計容積率面積及各分類面積;(6)附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。

    4、在哪些情況下,需重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?

    答:當(dāng)工程因以下情況確需修改的,應(yīng)重新辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》:(一)涉及建筑物位置、立面、層數(shù)、平面、使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的;(二)市政工程中涉及規(guī)模、等級、走向、工藝設(shè)計、立面、平面、結(jié)構(gòu)、功能及設(shè)備的容量、造型有較大變化的。

    5、對已建成的建筑需改變使用性質(zhì)時,是否需要申請核發(fā)《建筑工程規(guī)劃許可證》?

    答:已建成的建筑確需改變使用性質(zhì)的,須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn),簽訂土地使用權(quán)出讓合同書補充協(xié)議、付清地價款后,持設(shè)計文件等,向市規(guī)劃主管部門申請核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關(guān)專業(yè)管理部門審批的,還應(yīng)取得有關(guān)部門的審核意見。

    6、購買預(yù)售商品房后,發(fā)展商是否可以變更項目設(shè)計?

    答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計?！渡唐贩夸N售管理辦法》(建設(shè)部88號令)規(guī)定,經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人

    的,買受人有權(quán)退房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

    7、某物業(yè)加建兩層,開發(fā)商說“一邊報建,一邊加建”,這樣做可以嗎?產(chǎn)權(quán)有保證嗎?

    答:不可以。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準(zhǔn)并對原《建筑工程規(guī)劃許可證》進行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后,方可施工。如未履行以上手續(xù),將會被認定為違法建筑。因此,其產(chǎn)權(quán)沒有保證。

    8、什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)?

    答:當(dāng)房屋按套(單元)計算面積時,使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分攤的公用面積的比率(%)。

第3篇：公積金如何辦理范文

近年來，為啟動商品市場，解決居民居住困難，由房地產(chǎn)開發(fā)商、個人購房戶和銀行共同參與的樓宇按揭貸款業(yè)務(wù)應(yīng)運而生。但由于我國按揭方面的法律法規(guī)不健全，各方缺乏經(jīng)驗，導(dǎo)致各方當(dāng)事人在操作中出現(xiàn)許多不規(guī)范的行為，產(chǎn)生了糾紛。筆者通過對住房按揭貸款糾紛案件的審理，及對筆者所在的法院審理的這類糾紛案進行了調(diào)查，對住房按揭貸款糾紛案進行了分析。

一、住房按揭貸款糾紛案的基本情況

我國的按揭業(yè)務(wù)參考的是香港的作法，按揭實際是為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者完成樓宇買賣而由銀行提供抵押貸款的融資業(yè)務(wù)活動。銀行提供的這種貸款稱為住房按揭貸款。住房按揭貸款糾紛案件，?？谑行氯A區(qū)法院從1998年開始受理后，呈逐年上升之勢。

1.受理的基本情況

該院從1998年開始受理住房按揭貸款糾紛案，當(dāng)年受理這類案件26件，訴訟標(biāo)的額最小的為17萬元，最大的為74萬元；1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件，訴訟標(biāo)的額最小的為3.6萬元，最多的為80.17萬元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件，訴訟標(biāo)的數(shù)最小的為3萬余元，訴訟標(biāo)的額最大的為219萬元。

從1998年以來，該院所受理的住房按揭貸款案中，所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供的格式合同，合同的條款基本一致，簽訂合同的時間為1993年底至1995底這段時間。原告的訴訟請求均為要求解除按揭貸款合同，確認抵押關(guān)系成立，判令購房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息，判令房地產(chǎn)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。的理由均為購房者與房地產(chǎn)商違約，未按期償還按揭貸款及承擔(dān)保證責(zé)任，判決結(jié)果一般為確認購房者與房地產(chǎn)商未按期償還借款，應(yīng)負違約責(zé)任，購房者應(yīng)償還尚欠的本息。但對房地產(chǎn)商所應(yīng)承擔(dān)的保證責(zé)任及購房者以所購住房抵押給銀行的抵押合同的效力，則有不同的認識及判決結(jié)果。

2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點

（1）原告均為銀行。該院1998年以來所受理的這類案件，原告大部分為中國建設(shè)銀行海南住房城建支行，部分為省工商銀行營業(yè)部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產(chǎn)信貸部改建而成，原建行海南省房地產(chǎn)信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業(yè)務(wù)，放貸后因追索按揭貸款，建行海南住房城建支行將被告在?？谑械陌讣?，除個別案件標(biāo)的額超300萬元的以外，都訴至新華法院，因此，?？谑薪^大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。

（2）被告均有兩個，一被告為個人購房者，這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本付息，但隨后就不再還款，也不主動與按揭銀行聯(lián)系；另一被告為售房方的房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商是作為保證人而被原告列為被告之一的。

（3）被告下落不明、不應(yīng)訴者多。作為房地產(chǎn)開發(fā)商的被告均出庭應(yīng)訴，但作為個人購房者的被告，則大多下落不明。如1999年所受理的這類案件中，出庭應(yīng)訴的購房者只有4個人，2人收到開庭傳票后未到庭參加訴訟，其余的均為下落不明。這部分下落不明的當(dāng)事人，有一部分仍在?？谑校硪徊糠忠训酵獾?，但均已不居住在原住所及所購的住房，既未還款也未與銀行聯(lián)系，法院查找無著，無法直接送達，只能按照我國《民事訴訟法》第八十四條的規(guī)定，按下落不明公告送達。有一方當(dāng)事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件的81%，也就是說缺席判決的案件約占81%.

（4）個案的具體情況有所不同，涉及到法律適用問題的較多。雖然該院所受理的住房按揭貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件，但由于個案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時間不同、期限不同，對擔(dān)保合同關(guān)系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同，處理結(jié)果亦有所不同。

3.產(chǎn)生訴訟的主要原因

從1998年以來，該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數(shù)量上升較快，經(jīng)初步分析，產(chǎn)生糾紛引訟的原因主要有以下幾個方面：

（1）因購房者與房地產(chǎn)商之間的糾紛，引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購房者及房地產(chǎn)商簽訂住房按揭貸款合同，其前提是購房者已與房地產(chǎn)商簽訂了買賣合同，為了購房者支付部分購房款而由銀行提供按揭貸款。對購房者而言，這里主要涉及到兩個法律關(guān)系，一為購房者與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同關(guān)系，另一個法律關(guān)系為購房者與銀行、房地產(chǎn)商的按揭關(guān)系，所涉及的兩種合同關(guān)系密切，但屬不同法律性質(zhì)。而購房者因按揭貸款的目的是為履行房屋買賣合同，所以往往更看重與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同，一旦其就房屋交付的時間、質(zhì)量等與房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房者就以房地產(chǎn)商違反房屋買賣合同為由，不履行按揭還款義務(wù)。

（2）因購房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購房者因?qū)Ｄ系慕?jīng)濟環(huán)境不滿意，而離開海南到別處發(fā)展，對原所購的房屋既不居住也不再還款；有的購房者因工作變動、下崗，每月按揭還款額較高等原因，無力償還按揭借款。

（3）因房地產(chǎn)行情變動等原因，購房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合同，簽訂的時間在1993年底至1995年，當(dāng)時房地產(chǎn)尚有余溫，房價在當(dāng)時看來不算高，但與這兩年相比，房價相對較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購房者每月等額償還的貸款額較大，購房者認為負擔(dān)較重，因而有些購房者轉(zhuǎn)而另行以低價購買其認為質(zhì)量較好，房價便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。

二、住房按揭貸款糾紛案審理中應(yīng)注意的幾個問題

1.注意區(qū)分按揭貸款糾紛中涉及的法律關(guān)系。

從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關(guān)系較多。第一個法律關(guān)系是按揭人（購房者）因購房與房地產(chǎn)商發(fā)生的房屋買賣關(guān)系，第二個法律關(guān)系是按揭人因支付購房款向銀行貸款而發(fā)生的借貸關(guān)系，第三個法律關(guān)系是按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔(dān)保所發(fā)生的抵押關(guān)系，第四個法律關(guān)系是房地產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行發(fā)生的保證關(guān)系，第五個法律關(guān)系是按揭人按銀行指定險種向保險公司辦理所購房屋保險而發(fā)生的保險關(guān)系，第六個法律關(guān)系是按揭人不能按規(guī)定向銀行償還本息，由房地產(chǎn)商將房屋回購的關(guān)系?！糧W（〗參見李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期?！糧W）〗從實踐來看，通常涉及的是前四種關(guān)系。正確界定因按揭產(chǎn)生的法律關(guān)系，是正確處理這類案件的前提。

2.注意根據(jù)住房按揭貸款合同簽訂履行的時間，確定法律適用及處理原則。

為適應(yīng)建立和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的需要，我國的法律在不斷地修改、完善，近幾年來頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時間、履行的期限不同，處理這類糾紛時適用的法律有可能不同，進而會影響到糾紛各方的法律責(zé)任的承擔(dān)問題。在所受理的這類糾紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時間跨度從1993年底至1995年底，同樣內(nèi)容的合同、同樣的事由，其法律的適用與處理原則可能完全不同。

（1）關(guān)于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見，《經(jīng)濟合同法》及最高法院1994年頒布的《關(guān)于審理經(jīng)濟糾紛案件中有關(guān)保證的若干問題的規(guī)定》、《借款合同條例》以及中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定等，不能適用于1995年10月1日起實施的《擔(dān)保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《城市房地產(chǎn)管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經(jīng)濟合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《民法通則》、《經(jīng)濟合同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過1999年10月1日的，可以適用《合同法》有關(guān)合同履行一章的規(guī)定。

（2）關(guān)于處理原則

①關(guān)于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購房及貸款行為，只要其不違反當(dāng)時的法律、法規(guī)規(guī)定，一般認定為有效的民事法律行為。

②對于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購房者與按揭權(quán)人銀行的房屋抵押合同關(guān)系，依有關(guān)規(guī)定辦理了抵押登記的應(yīng)確認為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無效外，在1995年1月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)為有效合同，不應(yīng)以未辦理抵押登記而認定為無效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記的應(yīng)確認為抵押合同尚未生效，不能確定為無效。在審判實踐中對在這種情況下，抵押合同是尚未生效還是無效，有不同的認識。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第61條、《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，而非無效。抵押合同未生效與無效是兩個性質(zhì)不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無效的合同是指合同違反法律的禁止性規(guī)定等，自始就不具備法律約束力。有一種觀點認為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了國務(wù)院1990年的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條有關(guān)地上建筑物抵押應(yīng)依照規(guī)定辦理抵押登記的規(guī)定，因而無效。但由于在此之前一直無法律和行政法規(guī)規(guī)定如何辦理抵押登記，因而無法依該條例規(guī)定的規(guī)范辦理抵押登記，不能以未登記為由認定抵押合同無效。

③房地產(chǎn)商作為保證人是否承擔(dān)責(zé)任、承擔(dān)何種責(zé)任，審判實踐中有不同的認識。筆者認為，其處理原則是：保證合同有效的，依合同約定的保證期限、范圍、保證方式確定保證人的責(zé)任，住房按揭貸款合同中約定保證人承擔(dān)的是一般保證還是連帶責(zé)任保證責(zé)任的，從共約定。對由于合同未約定或約定不明的，依其應(yīng)適用的有關(guān)法律法規(guī)、司法解釋來確定，如適用最高法院《關(guān)于審理經(jīng)濟糾紛案件中有關(guān)保證的若干問題的規(guī)定》第七條的規(guī)定，保證人承擔(dān)的是賠償責(zé)任，如適用《擔(dān)保法》第十九條的規(guī)定，則保證人承擔(dān)連帶責(zé)任保證。對于保證人擔(dān)保的范圍，在沒有約定或約定不明確的情況下，保證人對保證人全部債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任；應(yīng)適用《擔(dān)保法》的，因這類住房按揭貸款均用所購住房抵押，應(yīng)注意根據(jù)該法第二十八條第一款的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人只對物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任。

保證責(zé)任期限未約定或約定不明確的，如應(yīng)適用最高法院的《規(guī)定》，則保證人應(yīng)當(dāng)在被保證人承擔(dān)責(zé)任的期限承擔(dān)保證責(zé)任，如應(yīng)適用《擔(dān)保法》第二十五條的，則保證期間為主債務(wù)履行期屆滿之日起六個月。

三、住房按揭貸款有關(guān)問題的分析

（一）住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的異同：

從所受理的住房按揭貸款合同糾紛案分析，海南省有關(guān)銀行所辦理的住房按揭貸款業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的按揭相同之處在于：采用按揭的方法，其目的均是為了取得銀行貸款，進而促使購房者與房地產(chǎn)商之間的房屋買賣合同得以完成，采用按揭方法比一般的擔(dān)保貸款條件嚴格。以香港法律為例，房地產(chǎn)商以按揭方法出售商品房，必須具備的條件多達18項；〖ZW（〗見許合進，《略論住房按揭》，載《當(dāng)代法學(xué)》，1999年第2期，第34頁?！糧W）〗而中國人民銀行于1997年4月28日頒發(fā)的《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》和1998年5月9日頒發(fā)的《個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對個人住房貸款的對象、條件、程序都有嚴格的規(guī)定。

現(xiàn)住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的不同之處在于：

（1）傳統(tǒng)的按揭一般是約定樓宇所有權(quán)不直接轉(zhuǎn)讓給購房者，而是由購房者充當(dāng)按揭人，把樓宇作按揭標(biāo)的物，由按揭人用按揭的方法將樓宇所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行（購房者保留贖回權(quán)），待銀行收回貸款本息后，按揭權(quán)人即銀行才將樓宇所有權(quán)讓渡給按揭人。而我省已開展的住房按揭貸款，其擔(dān)保方式一般為抵押加保證，即購房者除以所購住房抵押或采取質(zhì)押外，房地產(chǎn)商必須作為購房者向銀行還本付息的保證人。而且購房者與房地產(chǎn)商在房屋買賣合同和住房按揭貸款合同中，均未規(guī)定樓宇所有權(quán)的讓渡問題，而都約定所購房屋直接轉(zhuǎn)讓給購房者。

（2）傳統(tǒng)的按揭一般不以住房儲蓄為前提，按揭權(quán)人銀行提供的是信貸資金貸款（以所購樓宇等按揭標(biāo)的物），而現(xiàn)開展的住房按揭貸款包括兩種，一種為住房公積金貸款，以購房者有住房公積金為前提；另一種為信貸資金貸款，又稱自營貸款，是銀行用信貸資金發(fā)放的個人住房貸款。二者在貸款利率、期限上均有不同，這在《個人住房貸款管理辦法》中有明文規(guī)定。

（二）住房按揭貸款操作中的存在的問題及建議

1從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看，住房按揭貸款的操作中，存在的問題主要有：

（1）按揭期限普遍太短。從我國的經(jīng)濟發(fā)展、個人收入狀況和購房價來看，個人償付購房款的能力并不高，在已按規(guī)定支付首期不少于30%購房款的情況下，如實行的五年五成、二年五成按揭，每月還款額較高，超過一般收入家庭的承受能力，特別是在社會的轉(zhuǎn)型期，個人的收入起伏較大，大部分當(dāng)被告的個人購房者系無力連續(xù)每月支付較高的貸款本息而違約的。

（2）按揭人（購房者）與按揭權(quán)人（銀行）大都未辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。其原因在于銀行不主動，購房者不配合或房屋抵押登記部門對按揭標(biāo)的物為期房的不予辦理抵押登記等，共結(jié)果可能導(dǎo)致抵押合同未生效，銀行無法行使優(yōu)先受償權(quán)。

（3）對保證人（房地產(chǎn)商）的保證方式約定不明。對保證方式的明確約定，有助于正確確定保證人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。《擔(dān)保法》規(guī)定保證方式有一般保證和連帶責(zé)任保證，而產(chǎn)生糾紛的住房按揭貸款合同中均未明確規(guī)定保證的具體方式，而代之以“無條件擔(dān)保責(zé)任”、“不可撤銷擔(dān)保責(zé)任”等字眼，以致訴訟中當(dāng)事人和審判人員對這樣的約定是否屬于明確約定，或?qū)儆谀囊环N保證方式有不同的看法。

2完善住房按揭貸款機制的對策

為啟動商品房市場，特別是為處置海南積壓房地產(chǎn)，解決空置房屋多，而居民購買能力不足的矛盾，完善住房按揭貸款機制是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的一個重要的方面。

（1）合理確定按揭比例和按揭期限

如前所述，過低的按揭比例和期限，超過了一般收入家庭的承受能力，制約了居民對按揭貸款的需求，即使銀行發(fā)放了按揭貸款，也不能如期收回本息，按揭違約率高，使住房按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展受到影響。從國外按揭業(yè)務(wù)的運作來看，按揭期限超過十年，按揭比例高于70%的情況比較普遍。（參見許合進，《略論住房按揭》，載《當(dāng)代法學(xué)》，1999年第6期。）適當(dāng)延長按揭期限，提高按揭比例，使首期付款與每月還款額降低，才能與居民的承受能力相適應(yīng)，從而激發(fā)居民對按揭貸款的需求，減少按揭貸款違約率，有利于銀行按揭貸款業(yè)務(wù)的長期、健康的發(fā)展。中國人民銀行的《個人住房貸款管理辦法》第五條規(guī)定了首期付款的比例不低于30%，說明按揭的比例不高于70%，第十條規(guī)定：最長貸款期限不超過20年。但實踐中不少是五年五成的按揭，增大了對購房者支付首期款與每月還款額的壓力。因此，銀行應(yīng)合理確定按揭貸款期和比例，國家有關(guān)部門對按揭期限、比例的規(guī)定應(yīng)再適當(dāng)放寬。